靖江房地产市场调研sqz

苏州木渎地块项目

商业定位报告谨呈：江苏运杰置业有限公司2013.05.20靖江地块调研报告2城市背景分析城市区位靖江，江苏省泰州南部县级市，南临江阴、张家港，北接泰兴、如皋。城市东、西、南三面临江，地理位置优越，交通便捷。苏州、南通、常州、无锡、泰州都处于1小时经济圈内。城市靖江面积673平方公里人口66.66万下辖9镇特产猪肉脯、蟹黄汤包、金波酒景点孤山、岳王庙中国最早批准开发的港口城市之一，上海都市圈内，美誉：苏中小江南靖江靖江位置图张家港江阴经济水平靖江的GDP保持着较高的基数和增幅，2012年达600亿，增长率11.48%；近四年GDP增长率较高，平均增长率达13.4%，2010年以来增长率明显下滑；靖江人均GDP也是较高，2012年达87639元，增长率11.3%；近四年人均GDP的增长率很可观，平均增长率18.2%，增幅不是很稳定，总体呈下滑趋势。靖江GDP、人均GDP的基数和增长率都较高，经济实力强，消费潜力大经济水平GDP和人均GDP在全国县级市中都是排名第7；2012年靖江的GDP、人均GDP数据分别是600亿元，87639元；海门2012年的GDP、人均GDP分别：633.1亿元，73490元；靖江的GDP和海门相当，人均GDP高于海门，相对富裕靖江（县级市）的经济实力排名较高，GDP、人均GDP位列第7。产业结构靖江的主导产业是第二产业，第三产业为辅，第一产业比重较低；第一、第二产业的比重近几年在下降，第三产业比重在升高；海门2012年三次产业结构为7：57：36靖江的产业结构以第二产业为主，第三产业比重逐年上升，第一产业比重较低靖江工业强企有：江苏新世纪造船集团，

江苏江山制药有限公司，江苏长强钢铁有限公司，江苏新扬子造船有限公司，

江苏亚星锚链股份有限公司等；靖江沿江正在构建船舶、金属材料、木材、粮食、能源五大产业，其中船舶、金属材料瞄准千亿级产业目标发展；靖江传统产业重点打造汽配、电机、通用设备、工程机械、建筑装饰材料5个百亿级产业；新兴产业重点发展新材料、新能源、新医药、电子通讯和节能环保五大产业；人口结构靖江户籍人口2012年66.66万人，增长率-0.73%，近几年平均增长率0.04%；海门2012年户籍人口100万，靖江只有海门2/3；靖江近几年的城镇化率一直保持50%以上，每年稳定增长。靖江户籍人口66.66万，低于海门100万，城镇化率较高投资靖江2012年固定资产投资283.38亿元，增长率22.1%，房地产投资43.43亿元，增长率-0.7%；靖江固定资产投资的增长率相对稳定，近几年呈下滑趋势，平均增长率30%;靖江房地产投资的增长率不稳定，2012年出现了负值，平均增长率27%；房地产固定资产投资占比2012年15%，总体比重上升趋势。靖江固定资产、房地产投资不稳地，近几年呈下降趋势，房地产投资比重偏低消费靖江社会消费品零售总额2012年123.25亿元，增长率12.9%；近四年来靖江社会消费品零售总额稳步增长，平均增长率16.5%；海门2012年社会消费品零售总额235.66亿元，相比而言消费能力远比不上海门；恩格尔系数一直保持在相对富裕的阶段。恩格尔系数状态大于60%贫穷50%-60%温饱40%-50%小康30%-40%相对富裕20%-30%富裕小于20%极度富裕靖江消费力强，近几年保持稳定高速增长，一直处于相对富裕阶段收入、存款靖江城镇居民可支配收入2012年达28803元，增长率12.6%；靖江城镇居民可支配收入几年来增幅相对稳定，平均增长率13.3%；海门2012年居民人均收入数据为29631元，靖江略低海门；靖江城乡居民存款余额2012年314.65亿元，增长率19.8%，近四年平均增长率16.45%；靖江人口2012年66.66万，城乡居民平均存款4.72万元。靖江的居民人均收入较高，近几年也保持稳步发展，2012年数据略低于海门进出口出口前四位的商品是：船舶、锚链、钢材和维生素C，出口额为17.89亿美元，占全市出口总额的76.3%；靖江的进出口总额2012年达35.1亿美元，出口23.44亿美元，进口11.66亿美元；增长率都不稳定，波动很大，近四年平均增长率。靖江2012年进出口总额35.1亿美元，近几年增长率波动很大总体规划本案老城区新城区向南发展靖江规划向南发展，目前正打造新城区—滨江新城，定位为未来重点发展区域靖江城市总规划总规划范围：起环城公路，西至上六圩港、七圩港路，南起长江，北至横港、环城公路，总面积约143平方公里；城市定位：滨江宜居城市，长三角重要制造业为主导生产基地；布局结构：单中心团块状结构形态。以河流、主干路以及行政界线划分为十二个功能片区；老城区慢慢向南转移，着重培养滨江新城的建设，城市主方向向南发展空间结构主城区新桥片区新港片区城北片区生祠片区靖江主要分为以下几个片区：新桥片区、生祠片区、主城区、城北片区、新港片区功能划分靖江形成了二核、三轴、四区的空间布局结构：二核：老城区和滨江新城，老城区以传统商业、公共设施组成核心商业区；滨江新城以新行政中心建筑群、高端住宅度假区引领。三轴：行政发展轴，中心公共设施发展轴，绿化景观轴四区：居住生活区，以居住社区为主，位于城区北部；文教体育区：位于城区西部，以科教文体为主题；核心商务区：集中主要商业、基础设施等滨江休闲区：规划重点发展区域，新行政中心、文化中心。交通规划靖江交通以五横三纵的布局分布。12345678商业环境分析城市增商圈靖江鞠目前惧商圈静主要仓分为也：老雹城区朽商圈蓝、新谁城区棒商圈甚。（遍规划黑中）老城宿区商欣圈商业味主要序集中脑在人锄民路克两侧主要份业态尝：购齿物中悉心、肉百货锣、商蹄业街新城剖区商夜圈商圈大未成娇形，品规划锹中，乱在新哪市政并府周何围新商肉圈为舟城市匪发展比重点划，未耀来居胳住、快商业农定位验中高投端本案老城林区商忘圈分六布德诚捉购物贪广场档次雄中端棉，认桑知度畅较高顽；以购号物中伞心、洪百货遮、商春业街桨为主协，代丙表文厕峰大扶世界缸和天顷一购傅物中弓心；档次缘瑞层次助不齐偏；上海腹城较早役的成稿熟商盆圈，根认知架度较敞高，委客流篮量大们；档次练定位揉较低串，主性要以绕沿街压商铺吃为主贪；泰和暑国际寄城商词圈在建塌中，贸主要降由购界物中很心、瓶住宅忆构成涝；总体联量22万方露，商昨业6万方捆；购物萌中心珍部分污出售颗，自浙己持付有较除少；本案人民占路老城唤区商董业节洗点商圈商业体量档次业态代表物业泰和国际城商圈（在建）6万㎡中端购物中心、商业街、公寓泰和购物中心、大润发上海城商圈10万㎡低端沿街商铺、百货上海城百货德诚商业广场商圈14万㎡中端购物中心、百货、商业街文峰大世界、天一购物中心、德诚餐商业葱广场上海健城泰和唱国际粥城商圈-案例帮分析-德诚把购物烂广场银泰溪百货文峰赚大世睡界工薪染之家锦汇袜百货天一穿购物音中心商圈-案例薯分析-德诚下购物载广场调研目标德诚购物广场商圈范围人民路、新建路、骥江西路主要业态购物中心、百货、沿街店铺主力商家天一购物中心、文峰大世界、银泰百货档次中低端，良莠不齐经营状况一般备注文峰大世界、天一购物中心以及少数沿街商家定位为中端，其他定位低端商场首百货-天一边购物桨中心物业天一购物中心位置德诚商业广场，人民路和骥江西路交叉口营业面积5万㎡开发商宁波城市广场开发经营有限公司层高3.2米开业时间2010/1/10经营状况良好客流量非周末白天，8人/m天一梢购物怎中心工是靖安江第禽一家削大型牧购物妥中心典，地爆处核成心地纽奉段德宴诚商议业广妖场，公档次粘中高瓜端，桨经营荣良好番，日蜓益成蹲为靖币江第色一品搜牌天一蓬购物揭中心本案商场朋百货-天一旋购物柔中心B1：城市生活馆超市1F：炫彩阅雅馆黄金珠宝化妆品名表2F：奢华名品馆精品男装女装箱包3F：飞扬青春馆时尚女装流行配饰女士内衣4F：耀动活力馆休闲运动商务休闲5F：美生活馆儿童世家主题餐厅生活家居家庭电器商场可百货-天一绳购物巩中心商场镇百货-德诚季商业威街德诚下商业戚街商业艇街整饮体档辣次低诵端为岗主，商铺铁普遍逐在打俱折、泥促销循，经慨营状葱况不钻乐观白天出非周哨末时围间客页流量夫很少德诚趁商业选街档召次低底，人乔气一些般，楼以零我售为坝主商场中百货-乐天棋玛特休超市超市乐天玛特位置人民北路1号体量2.1万㎡层高2.8开业时间2009/6/25客单价96元/单客流量18人/m

停车位300个（免费）乐天虾玛特悟是靖发江目悲前最闯大的谢超市嫂之一业，位只置优普越，察经营斥状况晕良好商圈-案例刮分析-泰和尾国际床城泰和音国际那城（曾在建骄）泰和赤国际初城靖江魄首个耻大型绳综合竹体，浓总体逮量22万方音，商链业6万方安；地理透位置仙优越呜，交国通便位利，锡前景罗看好仙；商圈泰和国际城商圈位置人民路西侧、车站路东侧、工农路南侧业态购物中心、住宅、公寓主力店泰和购物中心、大润发意向商家大润发、KFC、必胜客、味千拉面、屈臣氏、劲霸男装等体量商业6万方档次中端商业售价2.5万/㎡规划44部扶梯，10部垂直电梯，1500停车位，2个下沉式广场，11个剧院式中庭，9个核心出入口项目周边临近靖江国际大酒店，时代农贸市场，第四中学，中兴医院等，配套齐全备注商业有3栋，2/3出售，自己持有很少商圈-案例晨分析-泰和只国际盏城泰和城国际临城是委靖江端目前裁第一惭家大脸型城贡市综贵合体膛，主蛇要有竭购物恋中心机、公评寓、除住宅炕组成势，商险业大勿部分援出售咐，决坡定了肃其档钢次泰和夕国际息城商圈-案例购分析-上海墓城商圈上海城商圈位置人民路江平路交汇处西南开发商上海宝钢经营开发总公司、上海天盈投资、上海万峰房产合资开业时间2004/12业态商业街、超市主力店上海城商场、世纪联华超市、德克士、通灵铺位1638个主力商家世纪联华、kFC体量占地100亩（3层），营业面积10万㎡，步行街长度300米档次低端客流量5万人/天项目周边世纪联华超市、苏宁电器、通灵翠钻、五星电器、金朝珠宝、集集小镇上海脱城是其靖江衫人气刑最高纲的商轨业场革所，光档次差低端狭，以描商业爬街为厘主，球经营际状况腿较好商圈-案例趁分析-人民乐路物业人民路步行街长度2公里租金5元/天/㎡经营状况较好人民喊路商哀业街人民两路目偷前是各老城野区主窄要商请业的子集中屠区域岩，人喝气旺司盛，铅购物拒方便新城额区商垂圈（勾规划习）靖江仿滨江银新城毙规划卷为政灯治文款化中贼心、赔生态史居住姥中心元，商医业休序闲中阻心滨江鄙新区棚规划晌总面拼积13何.8平方堂公里丈，定罗位为链宜居恋生态姑区；目前衔新区阵主要服成形筒的已誉经有鲁新市脸政府钉以及覆其他例政府罢机构你，五夺星酒擦店金零悦国承际大晴酒店稍；在建刻的有丛住宅秀，几殊个大尾开发咐商碧油桂园粘、长到江首枪府已翅纷纷责入驻宫，还范有部扑分拆饺迁楼敲；在建宵的配狐套有重学校驼、基害本公请共设失施等玻；酒店困概况金悦盏国际卫大酒吐店扬子锻江大殊酒店靖江志国际握大酒铜店靖江窑目前舟拥有洁五星海级酒书店一腊家，渠四星洗级酒稿店两截家，贴其余船三星故标准位或连猛锁快灭捷酒竖店约5-撕6家；靖江突目前违四星坑以上贴酒店典的入问住率杆一般粥，年舌平均匠在40设-5丙0%左右柳，快气捷酒烈店的矩入住汪率较绸好，困平均店在60由-7厚0%左右筹；目前倦四星禁级酒调店主遥要集品中在刮主城绪区，病五星冷级酒苦店在馆南部阻新城陕区，晕毗邻依市政换府；酒店名称入住率价格房间数量金悦国际40%380起211扬子江48%278起150靖江国际55%245起215靖江标五星沸级酒参店目输前只膨有一渐家，缺价格面不高放，其护他酒监店集虾中在岭老城格区酒店遣案例-金悦令国际碌大酒枣店金悦浑国际板大酒政店地址殃：靖区江市奔阳光史大道11号开业痰时间刊：20腾12年12月开发手企业肥：山地西金暖鑫房晶地产扑集团会公司收费拿标准名：类型价格类型价格普通标间388豪华标间628普通单人428豪华单人678普通套间880豪华套间1598/2388自助餐68元/人会议2800元/半天注：缠此价括格为孝协议纹价；为普通皆与豪雕华的安房间颠设施澡标准偏一致奸，入择住楼俱层及倡服务锹不同34地块睁分析市政宣办公痒区居住右片区商业仁片区居住居住21地块土地律概况本区庆域目贴标地做块共2块，后属于孟统一飞区域房诚，地汇块1共计23送4.岗9亩，施地块2共计13押6.扒8亩。两块驳地块沟均属右于南巴部新监城板欺块，视属于爆板块食东侧葱区位辟，周舟边规故划为悔大片怠的居晶住功托能用傍地，取靠近变政府蹈办公凑集群融。周边恐道路青情况雷优异械，通刑达性喇好，倾但公刺交系刮统暂皇为开掩通。地块辆周边印自然煤景观稻资源轿较好喝，临班近马齿洲公友园，妈文化防中心彻等。地块正周边辨商业宣配套妇暂不份丰富斗，集拉中商社业规干划在哑地块侧的西吧南约2k赛m处，两因此眨周边垒还是拥以社馆区配贩套商秋业为说主。土地酸区位项目页涉及淘的2地块截属于跟同一停区域腊，属艳于靖鼻江南伪部新置城板巾块，叉目前腾周边奏大片挑土地是处于滋开发拍或待蔽开发肢的状徐态，喘市政径配套乖已经趁入驻如，如通新市行政府骄大楼壮，公滑检法螺、海树关大走楼等骨，地餐块紧汇邻新币城学鸭校，恳总体泪来说广市政炎教育糖配套术完善读，但雪商业义配套著仍较系缺乏识。地点车行距离至老市政府直线距离4km至新市政府0.8km至市中心德城广场4.3公里至汽车站4公里至马洲公园0.8公里至新城学校紧邻市中夫心地块指位置直线避距离厚约4.怨3k沾m区域弄规划滨江方新城股规划像发展于定位久为未退来靖愈江的被政治野文化脱中心抢，生气活居肝住中宣心，简商业依休闲俘中心漫，特翅色旅掏游中愁心；泻本地娘块位每于新唐城的蓄居住险区内绸，处判于新辛老城兽区交具界偏墨东的葱位置剑，相蝴对来澡说距纷离南摘部商律务核团心区视有一摸定的莲距离繁。政治扬文化看中心往：主要丘是政笑府部购分的沟办公传驻地猴以及纲体育梯、文断化中漏心和甲学校罩的进清入；生活胶居住戴中心案：生活衰居住争区呈构现“延倒U”分捞布，敬其中誉北部耕区域闸相对乌集中允；商业状休闲分中心筑：新城另商业彻休闲常中心右呈现搅“倒T”，咏位于钻马洲肢公园翁以南亮至沿校江公洗路，诊东至笋城东恶大道抗，西敌至同融安路块；特色卡旅游怒中心字：新城俗南北沟向中树心景消观轴炭南端输布置袜一处隔滨江泻娱乐亏公园旱（城胞市阳沉台）序，体浴验“股大江布文化漠”，栏形成粘集观败桥、沟观江题、公异众集贤会、推文娱弦、休居闲、派商务刃、旅较游等奶功能骡于一寸体的宿场所昆。地块地块专交通S3笔36省道广靖供高速地块地块陕位于懂南部夫新城跟板块消，通盼过阳便光大退道可趋以到晌达市绕区主王干道述人民贤路，幸进入收进入喜主要龄路网33珍6省道苹以及妻广靖渣高速葵，地库块东斑侧即仅为新肆长铁记路，敞但周归围暂昆时没各有火哲车站鸟口，扛地块齿有中肢洲路杂、江谦洲路锄、站蜡前路族等横播向纵基向道石路通培达。区域隆路网课：南北脏向道布路：城东贷大道魄、广的靖高萌速、万人民裹路东西染向道堆路：S3坡36省道喊、阳史光大耐道阳光佳大道人民旋路江阴制大桥球方向新长凑铁路地块钻现状两地象块相追邻较阻近，勺属于掉同一势区域老，其犹中地张块1规杯划面跳积2贪34考.9响亩，剖南至阳光旋大道，北孔至江州路，尿西至站前紫路，新洲渔路，地耐块内占土地填已完软成平品整，浴道路塌体系孝基本怒建成。地敲块2规划侧面积13响6.绢8亩，纵南至版中洲短路，竹北至唐江阳顷路，磁西至腐新马广路，售东至胶站前壁路。地块篮现状羡：两块土地均完成庆平整，属酱于净之地状咸态、地块村东侧拖道路糖站前本路目呜前尚宅在建握设中引，其袍余道挖路已溪经建词成通砍车。配套默情况：两地陈块的千周边1.匙5公里冰范围各内主却要以蚂市政双机关酬，住祸宅社舒区为炮主，宰两地迟块中王有一干所新繁城学撒校，略已经渡开始药对外冬招生乐，地挠块西漆侧有揉一所棵五星悠级酒蒸店及孩一所犹公园弄，自摩然生赞态环歌境较匪好其桐他商眉业配俩套设瓶施目懒前匮婶乏。两块翼地块约中间武的新冬城学巡寿校阳光腔大道中洲汇路地块津周边卡的五让星级栋酒店-金悦踢大舅半带你周边搜配套南环路江阳路中洲路江州路沿江公路新长铁路晨阳路阳光大道新民路通江路新洲路城东大道新马路站前路新城学校市政府三纵五横建成道路未开通道路市政府马洲公园人民医院金悦大酒店文化中心靖江高级中学靖江外国语学校靖江体育中心地点车行距离至新市政府0.8km至文化中心0.8km至马洲公园0.9公里至人民医院1.2公里至金悦酒店2km至靖江体育中心2km至靖江外语中学，高级中学2.5km两地昌块目骑前周抗边主真要是桌市政蕉配套纤为主颗，其压中新崇市政滤府，炮公安草局，睁海关状大楼骗等已首经开睛始使弊用，隔同时怀拥有毅金悦针大酒奶店、侮文化漏中心唯，公鸭园，哈学校朽，医器院等著配套颤，但与商业虹氛围午缺乏水，由转于周拘边主记要规稿划为螺住宅渡用地县，因督此可需以区盯域内棚未来斧主要影依靠枕社区辉商业垄来满作足对鱼商业胁的需狭求。周边邪人口123456789编号已建社区人口1春江花城40002中天城市花园20003新天地滨江花园30004南环花园22005清华苑48006同康花苑38007御水湾花园60008中环花园50009水岸华府1200地块地块记周边3k遭m范围森内目简前已女入住羞的小壳区有9个，眉人口哭规模勺在2.侨6万左投右另外列地块割周边3k铺m范围抬已获熄取土崭地预特计建舒成后敬的规嘱模约侦有14较0万方完左右驴，按反照人丘均30平米俱来计纲算，蒜能为泛未来升周边球导入取人口纹约5万人谈左右六，因踪蝶此本雨区域3k购m范围街内未都来人树口在8万左旺右。属性计界定城市章新兴江开发淹区域矮，临早政府牺办公满集群礼的中该等规师模商国住项哪目区位发展传统老城区的东南侧，属于政府重点发展的南部新城区域宗地条件地块内部有少量农田，基本可达净地交付标准配套条件地块周边属于政府南部新城重点发展区域，目前商业配套比较缺乏交通条件通过