郑州金水区旧城改造项目市场调研报告

“郑州金水区旧城改造”项目市场调研报告1、省级商业中心（电子专业领域内立足华中，辐射西北、华北）

2、大型都市综合体（建筑面积过百万，物业功能包含商业、住宅、商务）3、大型旧改项目（涉及拆迁面积达十万以上，含住宅与商业）4、存在定向领先客户（项目内部有十一万平米旺盛的商业在营面积）

战略前奏——项目定性1、本项目的成败，不仅仅维系于项目收益、销售速度、市场影响力，而应包括社会的共同认可（村民、政府、商户）；2、本项目绝非单纯的地产项目，而是承担着区域与城市发展功能的复合设施；3、商业（尤其是现有商户）是综合发展的原点，是项目增值、快销的关键；4、本项目的运作成败，70%力气将花在前期，后期仅仅是营销组织战略前奏——梳理思路主要观点1、如何使现有商业顺利升级、扩容、并长期保持活力？自然发展而来，由零散的、不同建筑类型的、多个区域级商业组合而成此类规格，很容易因城市变迁、市场发展而被取代、分散（案例：南昌、长沙）2、如何依靠商业驱动，使各物业协调发展、项目整体增值？由于存在领先客户，所以项目实现顺利招商、销售不是问题关键在于定位的前瞻性，使各功能部分协调发展，为项目带来更高、更长期的收益3、如何定义项目，得到社会各方普遍认可？村民关心的不仅仅是物业赔偿，而是通过此次商业升级，获得长期稳定的收益来源政府关心的，应是项目为区域、为城市带来什么主要待解决问题——思路的原点核心问题合成解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能够在长期发展中控制风险

找到最合适的商业驱动力，并使各功能部分协

调发展，保持长期活力——综合发展战略研究工作思路与进程第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析《体量分析专项研究报告》第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算《市场调研报告》《经济测算》工作项目工作任务工作成果200703/9至今工作200703/25200704/06200704/30调研工作说明市场调研十个工作日（2007.03.09—2007.03.18）一、项目调研共计131个（住宅30，写字楼52，商业40，酒店9）住宅市场：郑东新区——联盟新城、中央特区、百合公寓、老街、阿卡迪亚、立体世界、第一大街/中原区——帝湖花园、金源第一城、绿都城、威尼斯水城、凯旋门、茜城五月天E立方/管城区——康城棕榈泉、康桥花园、金色港湾、美景天城、富田太阳城、方圆创世纪、克拉城/金水区——建业·森林半岛、曼哈顿广场、普罗旺世、中原数码港、思达大户、银基王朝、广汇PAMA、圣菲城、正弘旗、非常国际商务市场：文化路——金贸大厦、国奥大厦、联盛大厦、模具大厦、金国大厦、创新大厦、中科信息大厦/花园路——信息大厦、融元广场、中国人寿保险大厦、新世纪大厦、郑花大厦、邮政大厦、河南新闻大厦/经三路——注协大厦、鑫苑商务中心、金城国际广场、卡萨、江山.商界、财富广场、思达数码大厦、冰熊大厦、绿洲商务大厦、豫烟大厦、广汇国贸大厦、经纬大厦；/东风路——汇宝大厦、河南科技数码港、百脑汇、中关大厦、汇科数码广场；/农业路——国际企业中心、豫博大厦、富凯大厦、益华大厦、济源大厦、省汇中心、光大银行大厦、兴业大厦、晨光大厦、海特大厦、英特大厦、银丰商务港、报业大厦、投资大厦、海关大厦、正弘旗、浦发国际金融中心；/其他区域——新时空、绿地峰会天下、未来大厦、顺驰第一国际商业市场：城市商业——二七商圈、经纬商圈、碧沙岗商圈、郑东商圈、火车站商圈、文化路商圈、北环商圈、城西商圈、城东商圈、大上海城、金智·万博商城、世贸商城四期、水岸花木城、宝龙城市广场、天旺广场/区域专业市场——百脑汇、汇科数码广场、科技市场中关大厦、科技市场展销中心、河南科技市场、创新大厦、新派电脑城、电子大厦、各类经营电子的街铺；其他区域专业市场——新亚、迪信通、长远、八方通讯、中州、国讯、各类电器卖场通讯专柜、各类商超卖场通讯专柜、郑州国际通讯城、通讯器材大世界、豫泰通讯城；/区域商业市场——餐饮12家、休闲会馆10家、大型超市卖场6家、汽车交易市场2家、电器卖场4家、图书交易市场2家13酒店：五星级——裕达国贸饭店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店区域市场酒店——新香江温泉酒店、中洲商务酒店、索克快捷酒店、博维海鑫商务酒店、丰乐园大酒店二、深度访谈（深入访谈有效问卷样本53份）创新大厦10份、百脑汇10份、科技市场中关大厦8份、科技市场展销中心6份、河南科技市场9份、电子大厦6份、汇科数码广场2份、街铺2份调研思路城市、经济与规划房地产市场大势商业市场研究住宅市场研究商务市场研究酒店市场研究郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划城市经济指标：GDP进入快速增长通道，发展势头良好房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%30—50%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划城市人口与收入：人口基数大，但户籍人口自然增长幅度不高，本省外地人已成为城市的半壁江山；人均收入稳步增长，基本分享GDP增长的红利郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划原有城区北移东扩CBD、高尚住宅区、副CBD、大型生态湖区与湿地城市规划：东扩、北移为城市发展带来新的空间，但北部的规划与产业支撑不足，在直接竞争中落于东部下风郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划1、城市经济与人均收入快速增长，外来移民迅速增加，为房地产高速发展带来机会2、第三产业比例不高，将在一定程度上制约房地产尤其是价格的进一步上扬3、本项目所处区域在规划上有一定利好，但相比东部的发展将显得较为滞后郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划调研思路城市、经济与规划房地产市场大势商业市场研究住宅市场研究商务市场研究酒店市场研究郑州项目市场分析：二、房地产市场——商品房批准预售与销售面积郑州市近年商品房批售面积和销售面积均大幅提升，从04年起，当年销售面积均大于批售面积，表明郑州房地产市场需求强劲，市场供不应求。2006年全市商品房批售及销售面积均集中爆发，其中批售面积达783.5万平米，销售面积达787.32万平米。同比05年涨幅分别达到40%和48%。郑州给项目减市场拖分析众：二务、房仪地产蜘市场——各物酿业类采型销另售面蚂积住宅歉销售主面积淋涨幅蒙明显瞎，06年达71竹5.兔44万平莫米，配同比伞涨幅蓬达到52医%；商邮业销执售面恐积自01年起户稳步馅增长景，涨崭幅均昆达10是%以上补；办钳公物鲁业自04年起援逐步肝加大强放量只，至06年达20万平保米。住宅吓历年味销售谜面积办公杰物业筋历年塞销售缠面积商业劫历年借销售博面积郑州苦项目孝市场键分析居：二显、房财地产货市场——商品全房销蜓售价松格郑州弓市商尿品房耳均价脉截至06年达第到32喂12元，拨比较00年上省涨达71墓%，自04年起胀年均皱涨幅禁均超透过8%，其屑价格录上涨舰幅度剂和速削度均举位居写全国借同类晓城市童前列菠。郑州地项目破市场哑分析绍：二资、房厚地产暮市场——各物牢业类羊型销度售价走格销售卡价格请近年锁快速辩上涨张趋势朵明显榜，其烈中：惩住宅脸价格进达29启74元，活比05年增尝长23钥%；写跪字楼狮价格站达42书00元，范比05年增炕长7%；商农业价展格达76检36元，翼比05年增争长5%，较膨为平路稳住宅绳历年饥销售家价格办公终历年桶销售鹊价格商业衰历年丽销售闷价格郑州处项目财市场步分析种：二穷、房良地产胃市场——相关椅结论1、供叉求关诵系上扎：全更市近淋年来怪销售河面积丙均大衫于当昏年推眼售面西积，买供不倍应求驱，市户场供勿求的枯矛盾斥为全抓市房爸地产悔发展吩带来稻市场健机遇及。2、住船宅销哗量自01年上搅涨，06年飞思升，立同时寇价格傍涨幅便尤为抗明显辆；未饶来城爪市内勤的开凤发将花以旧少改为庭主，祝供应色量受杠到一变定阻屠碍，肉因此晶供不革应求蛾或供秃求相城当局但面将离在3—5年内隆持续丹存在悉。3、办阴公自04年逐俯步放把量，走未来鸽随着春郑东燥新区CB羊D的建击设以超及其郊他城苹区改即造项茧目的引动工凯，办验公物根业的至供应候量还记将持围续快拥速增省长态佩势，旁未来肯商务竞市场塌竞争帜将较巴为激木烈。4、商火业02宾-0严6年处羽于集界中井停喷时耻期，内销售功量涨晴幅均明超过40湾%，06年达宴到51扑.8委8万平聚米；洁但销家售价劣格属令于稳山步上赛升，倚涨幅定不明颤显，僚说明鼠城市谈商业您的放阅量带赔来的故竞争矛较为盛明显大。调研欣思路城市短、经庆济与奥规划房地往产市讨场大去势商业絮市场捎研究住宅偶市场茧研究商务润市场辅研究酒店层市场震研究郑州行项目逐市场暖分析厕：三执、商贯业市脸场：1、城缸市商贴业格眉局（符商圈倡分布燃）主要煎商圈掉：三梁大零锡售商紧圈、朴二大掩批零老兼营勇商圈劣、三遣大批始发商肿圈、摊一个起正在第形成讯中的塞商圈二七汗商圈火车丘站商呀圈文化滥路商晒圈北环服商圈城东共商圈碧沙逮岗商相圈经纬稀商圈郑东俯商圈城西推商圈2个3个1个批零钓兼营零售践商圈潜力弊商圈分布激：零庄售主设要在磁城中套老城罢区，巾批发涨除火赔车站餐商圈顶外，袄其他作均分赛布在啊城市晚外围3个批发恰商圈郑州脸项目验市场墓分析像：三碧、商互业市拆场：1、城初市商辈业格域局（茶经营荐品种稿分布洋）服装矛、餐房诚饮、桂小商欢品、峰休闲如娱乐选在城浓内，巷建材商、家泰居、外汽车劳及相荷关、睛花卉蜡、果杀蔬在托外围商圈名称商圈性质主要范围经营品牌与品种历史沉淀二七商圈零售二七路、人民路、太康里、西大街等靠近二七广场部分北京联华、丹尼斯、金博大、百年德化等；服装、餐饮、珠宝、钟表、休闲娱乐等，品种齐全城市发展的正中心，城区的原点，历史最悠久的商圈经纬商圈零售纬一路至纬四路，经三路至经七路餐饮（食街）、休闲（酒吧）、生活配套类购物为主老城区，轻闲悠闲的氛围，自然形成碧沙岗商圈零售友爱路、百花路一带生活配套类商业为主随着西区城市人口的增加而逐渐自然发展起来郑东商圈零售运河以北，各大社区商业配套及宝龙城市广场串联而成商超为龙头，带动餐饮、休闲娱乐随着CBD的发展而成形，目前氛围不成熟火车站商圈批零兼营火车站周边银基商贸城、世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城、钱塘衣城、敦睦路、国际小商品城；服装、轻工业小商品因省会辐射全省，围绕着火车站而逐渐发展起来，老商圈文化路商圈批零兼营文化路、东风路河南科技市场内各商场经营电子产品、文化路街铺经营生活配套电子类产品因高校集中而发展起来北环商圈批发北环路、国基路汽车交易市场、花卉、古玩、茶叶等因北环交通发达而发展城西商圈批发中原路为中心的西部新老城区及部分郊区建材、棉纺、图书、果蔬等因城市化的进程而发展城东商圈批发城市东南部新区建材、家居、汽配、医药等因城市化的进程而发展郑州疼项目评市场摔分析塌：三石、商傅业市抱场：1、城般市商捞业格普局（偿在售坦项目孝）有影额响力圆的项袍目均够为有辰品牌句影响架力的掀大商蜡场（椅批发娱类）桂或大忧商家泛（零吴售卖冬场、万商业滋街）项目名称位置规模规划商家租售价格租售状况大上海城二七路、人民路之间占地6.9万建面28万分六区，一期推出上海商城、金街国美、铜锣湾、奥斯卡影城等1F内铺2.8万，2F1.4万3F0.9万集中商业出租90%，1—3F售80%金智·万博商城火车站对面建面6.5万-1—5F为商业，7—12F为商务自营小商品市场1F外铺6万，内铺3—4万，2F2万，-1F1.5万世贸商城四期火车站南侧建面10万裙楼为市场，上部为30F的写字楼自营服装市场/目前登记中水岸花木城中原路交西四环总建面120万一期商业1.6万纯市场类铺位自营花卉市场所有铺位0.9万宝龙城市广场郑东新区龙湖环路占地20万建面25万主题商业、街区、独立公寓家乐福为龙头均价1.3万，1F外铺2.7万天旺广场天明路交东风路占地3.4万建面6.6万主题商业、街区世纪华联、豪客来等1F外铺2.5万，内铺1.5万，2F0.9万，3F0.5万街铺销售90%价格昂以火握车站况为中沸心点狗，向誓外围洞递减虽，批惧发零汽售类歪规律特相同郑州病项目摄市场稍分析足：三匹、商辨业市修场：1、城成市商暑业格铅局——主要喉结论4、本砍区域陪属于茧城市肃商业吴与外抗围商帽业的海结合栗部，施传统持上商娘业档逢次不捕高；溪在专抹业市钟场上右具有含品牌麻号召浅力，杆但城赖市类柱商业史辐射侧力较骆低2、城掠市类难商业盟主要屋集中布在城闪市中貌部，制未来短东部也将大治量发漂展，片而北辆部较突为缺宝乏3、专膨业市及场分嘱散在缺城市沈正中锐心与截外围装，已宣基本杂成型促，且皮各自行具备挪历史妻沉淀户、品然牌号浅召力1、全它市商咸业面靠积约30拖0万，辜按非妇农人省口（25膨7万）邪约1.瓶17旬/人，晴属中络等水仍平，讽低于油国际吐饱和惨度标闹准（2.晕6/人）瓣，且饰考虑阿到省赛会城役市的剧辐射稼能力客，此识数据能仍有匹发展肿潜力郑州敢项目川市场孕分析客：三县、商亿业市串场：2、区捎域专厨业市舌场（且分布女状况橡）专业该市场厅全部济为电闯子类患产品额，主沟要分风布在荣交叉划口的之南段调与东客段河南针科技薪市场乖数码仓港赛博2店街铺汇科伤数码阴广场街铺百脑扭汇河南帝科技歉市场河南类科技隔市场展销系中心科技斧市场中关悦大厦街铺创新窃大厦赛博1店新派电脑萄城街铺电子莲大厦二手静大世愧界街铺街铺街铺东筒风味路文化路区域薯内共瓶有9个集燃中的茅科技泽电子宇市场继，其懂中交恭叉口厉南段3个、性东段5个、武西段1个郑州希项目线市场驱分析委：三童、商某业市将场：2、区居域专晋业市览场（扇在营骄总量押）在营择专业贵市场电实际抹经营项面积徐为7.骄8—8.贼5万，丢含各苍市场端上方膨办公饭仓储肉约19—19面.5万项目名称建筑面积商业经营面积出租率（含办公物业）百脑汇10000027500—3000075%汇科数码广场7200—78003600—390050%科技市场中关大厦25200—270008400—900098%科技市场展销中心3300—36003300—3600100%河南科技市场9000—100004500—500080%创新大厦28200—2880018800—1920095%新派电脑城720—1200720—120040%电子大厦10800—112008100—840085%各类经营电子的街铺3290—46103290—461098%合计187710—19421078210—8491084%（商业经营）区域住内的劣办公仅仓储眨总面涛积约18—19万（行不含权居民断住宅耕出租智），山与经围营面咳积比唯为2.杂3：1；出租性情况债良好辰的为障中关似大厦番、展拢销中踏心、姻创新山大厦掉、电谋子大宅厦郑州政项目书市场赚分析洪：三艰、商索业市莫场：2、区剖域专割业市旺场（法商户挺及经室营品珠种）在营谎商户佩约13环50—14容00家之怪间，惊平均仁经营每面积虹为58—61须㎡/户（辰含店抗中店数）经营品种科技市场创新大厦中关大厦展销中心百脑汇电子大厦新派电脑汇科街铺合计电脑及配件531234894141

72312501各类耗材62320

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3032097

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164通讯、数码173561673

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4合计115270961753851871779331357主要倦品种吧依次看为：算电脑凯及配获件、肾办公衔及耗扩材、情通讯沿数码惨、PC厚D石IY、维逐修与或二手郑州梳项目休市场毫分析任：三纽奉、商畜业市起场：2、区计域专辽业市丈场（斯租金悄表现裳）1F价格爷为12绢0—40皮0、2F为80—12孕0、3F为50—80、4F为30—50除百数脑汇碰外，汪价格格表现熔良好稼的市朽场基熟本为蚀出租慌情况良良好牢的市拖场，飞主要剂集中悟本项勉目地心块内5F一般姻作为嚷办公懒仓储面，暂叮不将京其纳剩入商卖业租缘瑞金的芽计算项目名称1F2F3F4F百脑汇300—40080—15080—120汇科数码广场120—15060—8030—50科技市场中关大厦200—300100—20050—7030—40科技市场展销中心150—200100—12040—50河南科技市场50—100创新大厦150—40080—12050—8030—50新派电脑城80—120电子大厦120—20080—120各类经营电子的街铺150—250主流区间120—40080—12050—8030—50郑州蜂项目淋市场探分析艰：三炊、商绒业市克场：2、区肆域专椅业市裂场（欢前景里展望决）对市锐场前截景的扰判断凉中，妹认为故广阔英或潜监力大垃的均线在40昆%以上孔，认下为一漫般的捆为38—58既%打算管继续韵扩大石经营厚的为50患%，46禁%的视半情况员而定锄；总胳体来菊看，截对市遥场较肺为乐红观郑州市场前景判断A广阔空间B平稳一般C空间不大46%38%15%本市场前景判断A潜力巨大B潜力一般C缺乏潜力42%58%是否扩大经营A继续扩大B不确定C不扩大50%46%4%主要批发客户A外省B本省各地C本市4%73%31%郑州圈项目粉市场幸分析典：三赛、商喜业市耐场：2、区驴域专们业市或场（集未来做竞争握）未来3年内彩，可坏确定义增加妥的竞哭争总橡量将渔达到12—14万左日右，凶城市挨总量攀达到16—18万，堤增加砍比例历达到27殖0%左右状况项目名称建筑面积商业经营面积出租率（含办公物业）现有百脑汇10000027500—3000075%汇科数码广场7200—78003600—390050%新派电脑城720—1200720—120040%电子大厦10800—112008100—840085%各类经营电子的街铺3290—46103290—461098%合计——43210—48110——未来新增曼哈顿广场赛格数码90000020000左右——赛博2店4380014000左右——中原数码港1540000规划电子类商业数万——各类街铺新增数千数千——合计——120000—140000——城市总量共计——160000—180000——新增所竞争隔均为炊品牌渗经营蹈商家畜或城跑市顶趣级项材目商井业，届竞争膀格局傻的升警级在玻即郑州燥项目估市场宅分析个：三豪、商族业市敢场：2、区臂域专奖业市播场（具相关栋产业堆）相关嘱产业A：通防讯市秋场零藏售卖肤场遍改布全略市，尾批发即市场丧主要钞集中路在火横车站荡与二株七商屿圈，信对城抓市的隆垄断赤格局斤基本刷形成类别名称经营面积位置零售类新亚、迪信通、长远、八方通讯、中州、国讯、各类电器卖场通讯专柜、各类商超卖场通讯专柜——全市各处批发类郑州国际通讯城13000火车站对面通讯器材大世界9000—10000陇海东路北侧豫泰通讯城4000—5000陇海东路南侧合计26000—28000——郑州葛项目鞭市场例分析翼：三旨、商挠业市眼场：2、区达域专埋业市丸场（仍相关孙产业轨）相关乞产业B：白医色电询子（价家电净类）狭卖场北已入张驻全贡市，塌但本拉项目分所处隆区位血仍有睡机会主要商家开店数量主要位置国美5家德化街、花园路、建设路125号与187号、南阳路苏宁3家棉纺东路、农业路、南阳路永乐11家二七广场商城大厦、南阳路、建设路、文化路、郑州家电市场、金水路燕庄、经三路、花园路、世纪联华碧波园店、大岗刘政府对面、老107国道正大广场五星3家二七广场亚细亚、南阳路、嵩山路合计22家遍布全市各主要商圈本项元目国美苏宁永乐以本暗项目雷为圆尽心一徐公里脉区域绍外围洽有四冶家电静器商后场，固但圆党心点陷人口牲密集恨、学枯生众员多，薯反而鼠缺乏踩家电斥商场五星郑州酿项目炒市场还分析为：三校、商胶业市仆场：2、区碍域专浇业市蒙场2、电施子市知场的菊竞争累将升考级，每本商凉圈及肃全市餐的经鸦营面诸积会鸭有数仪倍增侍长，施品牌船对手纤更强3、现汗有总爽体商随户约13终00—14瓦00家，青对市阁场前垒景总律体抱挡乐观咐态度聪，近案半希晋望继控续扩宋大经歌营4、电后子相仪关产题业中储，通制讯市贸场的花垄断净格局你基本陶形成邀，但泥家电敌零售识将是扩本项斩目机堂会点1、当变前电强子科应技市舞场的析实际途经营慈面积多为7.瞧8—8.娃5万，资其余夫主要窜为办种公仓勾储，慰共19万左师右郑州震项目畜市场会分析科：三腔、商燥业市同场：3、外勿部经清济（江区域斥商业举市场势）本区垫域核糟心圈肉层内痛缺乏输大型袖商超铁，主渐要以席街铺政的形南式分姻散经丝式营，惧为空疲白点餐饮犁、休币闲娱书乐档宫次不瞒高，驱品牌泰不强匀，为勾机会躁点北延环闲路东对风拨路农票业晶路文化路花园路天明路中洲治商务矮酒店煤炭夫医院曙光症医院家世信界KF辆C家乐类福丹尼音斯大等卖场丹尼屠斯百昏货(待建)思达迹超市德克艇士捷丰伴咖啡索克宗快捷夏酒店金亿火大酒恋店金沙寸湾洗倚浴健身寸俱乐勒部苏宁姜电器三联霞书店农大滔医院迪信舌通德克欠士兰亭躬燕鲍钟翅果品旋城水上鬼乐园洗浴影城抓酒城商务喜酒店夜总际会SP高A商务祸会所世纪捧华联豪客赚来中洲么国际穗饭店咖啡燕鲍普翅职工谁医院蓬莱摊酒店本项妄目酒城肖记勺烩面温泉蓬酒店和苑胃酒店轻大既宾馆洗浴汽车幕交易简市场东坡纹眉州素酒店意式诱餐厅图书营超市健身留会所省中颜医院金鼎桃轩科迪摘量贩咖啡美食示广场五星应电器手机口卖场汽车肤用品华信久宾馆郑州尺项目塑市场许分析绳：三绳、商滩业市凭场：3、外关部经怠济（穷区域集商业壁市场在）学校桂的影钞响力两：十似所高诉等院据校、鞭三所脖中学怪、十敞余家允其他辣学校千，形驰成数尝万人叨的文狗具、墨图书遍、小静商品切集中蚕购买渴人群本区域内主要学校有：省工业学校中原工学院广播影视学院省政法干部管理学院省农业大学省机电学校省财税高等专科学校市轻工业学院省信息工程学院铁道警官高等专科学校省外贸学校各类电脑学校、美容学校、补习学校省实验中学、市九中、市二十六中市场类别当前状况市场需求可行程度小商品主要集中在火车站商圈，以国际小商品城、万博商城为代表，经营面积数万平方米大中文具主要散布在各类小商品市场中、及各类街铺，缺乏集中市场中高图书主要集中在中原路的郑州图书城，经营面积在27000—29000左右；北环路家世界的原址为中原图书市场，但因经营不善已撤消；农业路、文化路有各类中、小型书店中低小型深文具醒市场烦的可赠行度艘最高妹，小禽商品旁市场懒有一救定可衣能，怒图书纸市场锦可行奇度较统低郑州温项目瓶市场付分析更：三畅、商剃业市虾场：3、外疏部经嗽济（索区域坛商业讽市场小）1、本扁区域庸所处艰核心愁圈层忆内，瞧大型品商超盯属于纹空白提点2、本龟区域践的餐倾饮、俊娱乐免、休耕闲均懂有待信升级3、由葛于学纳校消疾费的斩存在肉，文港具、提小商娱品市肝场有左一定鱼的空暮间4、图竹书市胆场由纵于竞姻争强潮、对浙手多反，因摇此市梨场空冈间不犬大，催若设触置则划规模灶需控深制郑州讨项目蜓市场融分析湾：三卵、商幻玉业市纲场（婆综合税研究尽对本些项目吃的指仍导）可行性论证项目可行方向专业电子市场扩容电子市场相关产业中白色电子（家电）区域生活配套类的大型商超百货区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲区域学校经济中的小商品、文具市场有待进一步论证，须慎重电子市场相关产业中通讯市场区域学校经济中的图书市场调研齐思路城市胜、经黑济与屯规划房地乓产市屠场大渠势商业扮市场盏研究住宅冬市场兆研究商务比市场枯研究酒店筑市场私研究郑州段项目夜市场缩慧分析退：四于、住境宅市披场（戏住宅眨市场委板块伤）总共幅六大封板块陆，依房诚照行堵政区宾划而劈燕成；玩其中芳郑东图新区蔑较为指独立匆，为改新兴灰板块版，但紫发展为快；其他塘板块疼较为燃紧密乳，统属称中利心城跨区，抵依然述是城瞎市的君主要仗供需深基础二七诊区金水裤区管城就区郑东窜新区供应纳占30摊%销售廉占20皮%中原载区惠济愧区中心惨城区供应驼占70全%销售惩占80膛%郑州谋项目最市场汁分析秃：四锡、住验宅市秒场（爸各区蚁域典羡型项痕目）郑东昏新区筝：联义盟新什城——现代著中式惊建筑锈风格雄、自项然园房诚林、咐低密垮度院烟落空列间、责高价趴指标项目状况基础指标位置郑东新区的龙湖南区占地53万建面80万容积率1.5建筑风格新亚洲院落；三期为现代中式景观设计现代+自然开盘日期2006.11当前推售状况推售产品第三期，独栋、双拼、TOHO、叠加，推出4.1万、114套主力户型250—350推售价格推售均价9000，成交均价8446推售套数114套，销售66套，约58%推售面积4.1万，销售2.3万，约57%客户群体各地市企业主、个体户、高管；少量公务员未开发面积约60万，住宅为主郑州饶项目佣市场不分析业：四蕉、住闸宅市浴场（晃各区翁域典涛型项舱目）郑东扬新区鞠：中箱央特投区——现代滨派建务筑，甲突出蛛水景杰，大怨气魄五售楼裙处与雾前广络场项目状况基础指标位置郑东新区拓展区占地30.4万建面70万容积率2.3建筑风格现代景观设计水景现代园林开盘日期2005.10当前推售状况推售产品一期全部12—16的小高层主力户型2—4房，110—180推售价格3700，成交均价3598推售套数1095套，销售901套，约82%推售面积18万，销售14万，约78%客户群体企业主、城市高层次白领、公务员；投资客未开发面积约50万郑州项项目突市场糊分析放：四晃、住辛宅市附场（暮各区惑域典显型项歉目）郑东适新区捧：百泄合公抬寓——新古变典主率义建迷筑与座园林榆，成君熟的晒江浙拼模式项目状况基础指标位置郑东新区拓展区占地33万建面40万容积率1.2建筑风格新古典主义景观设计新古典主义开盘日期2006.8当前推售状况推售产品目前推售二期主力户型推售价格4300，成交均价4263推售套数440套，销售217套，约49%推售面积6.3万，销售3.5万，约55%客户群体企业主、城市高层次白领、公务员；投资客未开发面积约27万郑州奖项目赢市场催分析占：四杆、住协宅市晌场（穿各区野域典他型项滥目）郑东尖新区陷：其托他重盟要楼泳盘项目名称规模主力户型建筑类型与风格价格销售状况老街45万2房80—953房105—145多层海派新古典主义4500三期销售阿卡迪亚15万2房85—1003房110—1454房170—190多层、小高新古典主义3800整体销售88%立体世界13万2房85—953房110—1404房140—180小高新古典主义3600整体销售93%第一大街27万2房100左右3房100—135复式4房200—250多层新古典主义4000整体销售93%主力莫户型护配比遇：2房80—10半0、3房11揉0—14疏5、4房14炮0—19屠0建筑网风格撤与类谊型：思多层鉴、小坚高层旋为主道，少煎量高兵层与坦别墅缺，风老格以怜现代生及新干古典旗为主包装止展示屿：较裙为重阶视现彼场展研示，芳售楼或处、余前广肺场、甚园林娘等展效示较闪到位秋；细拖节待惹改进郑州坚项目辰市场馅分析脉：四罗、住由宅市吩场（寺各区精域典热型项圈目）中原误区：巷帝湖取花园——中原谈区传刺统高叹档住团宅大腔盘，魂以规梳模、慎资源证取胜是，讲枯究传沸统豪絮气项目状况基础指标位置航海路交桐柏路占地207万建面154万容积率0.74建筑风格新古典主义景观设计无明显风格开盘日期2003年开始销售当前推售状况推售产品目前推售王府E区多层，其他各区均有剩余单位在售主力户型1房30—60、3房130—210、4房180—240推售价格3300，成交均价3100推售套数3277套，销售2212套，约68%推售面积58万，销售36万，约62%客户群体中原区成熟家庭、企业主、公务员、金融事业单位高管未开发面积约100万郑州胡项目蠢市场漂分析晓：四缎、住祖宅市内场（票各区乌域典套型项斩目）中原澡区：通金源仗第一讨城——新政景下首蹄批大浪盘，握前期付仍以系大、树中户债型为唤主，逗后期白推出志小户劲型项目状况基础指标位置建设路交秦岭路占地17万建面43万容积率2.5建筑风格现代、绚丽景观设计亲水公园，现代风格开盘日期2006.10当前推售状况推售产品一期多层、小高主力户型2房85—90，3房110—130推售价格3350，成交均价3334推售套数1190套，销售943套，约80%推售面积9万，销售8万，约88%客户群体中原区企事业单位中层、成熟家庭与年轻家庭混杂未开发面积约34万郑州茎项目塘市场解分析郑：四脂、住缸宅市筐场（词各区仗域典竿型项荐目）中原副区：院其他欣重要络楼盘项目名称规模主力户型建筑类型与风格价格销售状况绿都城38万新政大盘，90以下户型占70%多层新古典主义预计3700预计07.12开盘威尼斯水城100万新政大盘，后续开发90以下户型占70%；目前面积从30—140多层新古典主义3600一期17万，住宅1446套，现销售约70%凯旋门8万1房60—752房85—1003房120—150高层现代建筑3000已售完茜城五月天E立方10万二期E立方全为1房45—70小高新古典主义3950已售完该区滨域受乘新政遗影响港较明呆显，雄目前秩推盘渐项目联里中泊、小算盘已而经全奶面实个现90逐/7堪0，大驳盘因奔后续扶开发摔量大梨，采漆用前撇期大搁、中缸、小叔搭配肺的方功式楼盘饥整体短素质脉不高掘，多绘为新晋古典竭主义昏，但希风格孝陈旧旗落后谱，园输林设泊计不弹够重蚂视，映包装森展示冷不到电位；南存在苦一些撇大盘狠已建冤立品捕牌，累后续乌开发陕量较矮大，浊将冲纸击全最市市颜场郑州相项目陡市场浑分析燃：四关、住准宅市假场（饭各区润域典彩型项洋目）管城白区：巷康城馅棕榈淡泉——异国恰风情侦为主努打卖脑点，赴地段驻价值篮突出项目状况基础指标位置紫荆山路交航海路占地6.3万建面16.4万容积率2.6建筑风格南加州风格景观设计南加州风情开盘日期2006.7当前推售状况推售产品一、二期多层、小高主力户型2房88—90、3房100—130、4房140—160推售价格3600，成交均价3536推售套数976套，销售463套，约47%推售面积11.3万，销售5.2万，约46%客户群体城市中心住户、成熟家庭；企事业中、高层管理者；投资客未开发面积约4万郑州仰项目很市场董分析鉴：四援、住间宅市舟场（盆各区境域典氧型项夸目）管城影区：苏康桥扰花园——城市霜混合节建筑良，国调外设制计理谜念，增各户彼型面笨积均膨突出潮豪华项目状况基础指标位置郑汴路交熊耳河

占地6.7万建面15万容积率2.2建筑风格澳洲风格景观设计澳洲风情开盘日期2004当前推售状况推售产品多层、小高、高层混合；目前推高层主力户型别馆：1房30—50，2房60—70推售价格4000，成交均价3743推售套数1208套，销售793套，约66%推售面积9.5万，销售6.2万，约65%客户群体城市中心住户、成熟家庭；企事业中、高层管理者；投资客未开发面积6.5万郑州叹项目译市场绕分析巷：四搞、住迟宅市蹲场（衫各区千域典编型项便目）管城床区：圆金色腾港湾——异国蔬风情侮，大邪师建心筑，批依靠艺前期庆品牌赶与市议政资掘源（浮大型竟公园徐）项目状况基础指标位置未来大道交航海路占地23万建面50万容积率2.13建筑风格一期新古典、二期现代；总体新加坡景观设计新加坡风情开盘日期二期2006.11当前推售状况推售产品多层、小高主力户型二期蓝钻：推售价格4000，成交均价3700推售套数1109套，销售375套，约34%推售面积17.7万，销售5.1万，约29%客户群体城南个体户、企事业单位中、高层未开发面积约8万郑州蛇项目喜市场迁分析翼：四市、住水宅市椒场（避各区奴域典功型项酒目）管城赠区：微其他淋重要剂楼盘项目名称规模主力户型建筑类型与风格价格销售状况美景天城35万多层、小高、高层英式古典3800整体销售43%富田太阳城42万1房50—602房90—1003房120—145古典主义3500二期推出9万，销售35%方圆创世纪33万2房85—903房115—1354房160—170多层、小高、高层住宅、商务、商业、酒店综合体住宅3800三期推出2.9万，销售95%克拉城5万2房—3房：85—145高层点式塔楼4100推出3.4万，销售62%该区服域楼羡盘暂脏时来葛看受盛新政怕影响亲较小昂（开今发商最斡旋杜能力紫强）野，但弓其由锦于地阀段价仔格较骑高，袭本身哥开发质中、酒小户个型即贺已较骆多，90以下晓的2房、1房大和量出累现物业升类型推多样史，高掘层比铺例较滴新区私、中椅原区形更多聚；城思市综取合体差物业箩较多旧，酒风店、酬商务疾、商黎业混浑合体杠占一杜定比糕例；氏楼盘挑素质腰与包茅装展壁示较黑到位郑州薯项目麻市场锦分析送：四废、住牵宅市脉场（晋本区期域典露型项谱目）金水笼区：缴建业·森林割半岛——省级钞指标星盘，稠市政剪公园沫资源昏、企谈业品灶牌、嘱高档就品质项目状况基础指标位置东风路交天明路东北角占地17万建面27万容积率1.55建筑风格新古典主义景观设计新古典主义开盘日期2005.1当前推售状况推售产品小高、高层、TOHO、叠加主力户型二期：2房100、3房130—160、4房180—270推售价格一、二期均价5500，成交均价5321推售套数1346套，销售800套，约60%推售面积20万，销售14万，约70%客户群体全省高层次人群未开发面积约6万郑州膝项目吊市场术分析麻：四淹、住牲宅市占场（却本区呜域典推型项汽目）金水危区：归曼哈坦顿广税场——全城袍瞩目贸的旧颠改指捡标盘嘱，突踢出奢辜华大泼气、听核心肚地段衰、综型合价使值项目状况基础指标位置金水路交未来路占地12万建面80万容积率7建筑风格现代造型、古典尊贵色彩景观设计现代主义开盘日期2007.2当前推售状况推售产品高层主力户型一期：1房50、2房100—110、3房125—180、4房180—200推售价格一期均价5500，成交均价4787推售套数2259套，销售558套，约25%推售面积27万，销售7万，约25%客户群体全省高层次人群、投资客未开发面积约53万郑州共项目喊市场批分析托：四浓、住卷宅市狭场（锤本区杀域典增型项赤目）金水欠区：交普罗士旺世——超级涌大盘虽、异江国风伐情、婆自身遵配套仗齐全骑，郑部州郊驳居生咽活样形板项目状况基础指标位置国基路交索凌路占地107万建面130万容积率1.2建筑风格南欧风格景观设计法国风情开盘日期2005.7当前推售状况推售产品多层、洋房主力户型罗蔓维森2区：3房130—170、4房160—200推售价格整体推盘均价3600，成交均价3418推售套数1537套，销售1110套，约76%推售面积24万，销售5.4万，约73%客户群体城北家庭、区域客户、城市白领未开发面积约100万郑州每项目趋市场毒分析烦：四傲、住砌宅市稻场（房诚本区固域典超型项储目）金水宗区：标中原蕉数码亲港——郑州摩地王岸、城竟市综朗合体甜、奢恢华包粮装项目状况基础指标位置东风路交花园路占地27万建面160万容积率5.93建筑风格新古典主义景观设计自然生态开盘日期2005.8当前推售状况推售产品高层（住宅、商业、商务、酒店）主力户型数码公寓30—60，蓝堡湾户均200推售价格蓝堡湾8500（含2000装修）、数码公寓6200（含1200装修）推售套数数码公寓3180套，蓝堡湾一期1274套推售面积蓝堡湾一期25万，数码公寓一期16万客户群体蓝堡湾面向全省高层次人群；数码公寓主打城市高层次白领、投资客、个体户未开发面积约120万郑州莫项目戒市场控分析染：四禾、住赛宅市伴场（五本区烤域典亩型项邻目）金水茅区：哑其他朝重要剃楼盘项目名称规模主力户型建筑类型与风格价格销售状况思达大户8.8万2房75—90、3房95—125多层；古典4000整体销售85%银基王朝100万3房190—2004房215—250高层；含住宅、商业、商务、酒店5000一期14万，销售10万，约71%广汇PAMA30万3房140—1704房170—190高层；现代尊贵、深沉冷竣5000一期2007.3.18开盘，推出359套圣菲城30万高层；现代简约4300推出17万，销售约74%正弘旗17万2房95—1003房130—1454房165—190高层；现代风格4500一期推出6.3万，销售约65%非常国际22万1房45—60，2房90—1003房130—145、5房215高层；现代风格4200目前推出7万，销售约66%大、甚中、暗小户门型混昏杂，僻高档悬楼盘甚多走饲大户销路线宿；受里新政方影响故后，宏采用妻拆分诸策略翠，将暑小户功型留貌在后题期，施同时轻采用务拼合抢策略北环症以南至的项罗目以民高层全为主烧，楼唤盘品轻质较寒高，直规划认设计拳、建拢筑品博质开验始向麦发达猛城市核靠拢世，受监城市钥瞩目才程度茫高，域包装裳展示挣较到锋位郑州上项目伞市场敌分析近：四童、住必宅市券场（烛住宅乓综合钉研究成）建筑歼风格本：以浮新古芳典主睬义为僻主流率，搭沃配部随分现赠代风霜格、牢异国散风情风格类别代表楼盘新古典主义曼哈顿广场、蓝堡湾、百合公寓、阿卡迪亚、建业·森林半岛、老街现代主义广汇PAMA、非常国际、正弘旗、圣菲城异国风情普罗旺世、康桥花园、金色港湾其他风格联盟新城景观闲设计禁：一阅般为但自然侦、生吴态、逆现代违，部闪分楼陵盘以截异国怪风情高的园冻林与杨建筑堆相协纸调郑州伸项目辣市场捧分析痒：四渴、住母宅市都场（怒住宅陕综合冰研究殿）郑东较新区酒从无疾到有佳品质杏最高过，价允格最艇高，装对外学辐射主力最锋强，季投资觉前景缴最佳金水陆区供秤需量广及价当格均档在其鸡次，犬但随容着土省地的盟日渐梳稀缺守，与各其他毯区的失差距葬在缩哗小板块名称区域均价客户群体郑东新区4438中心城区约占4成，外地户口占6成；投资客比例高，达3成左右金水区3438传统金水区客户占5成，外地户口约4成，其他区域客户约1成中原区2992传统区域客户为主，外地户口约3成管城区3125传统区域客户为主，外地户口约4成惠济区2916传统区域客户为主，外地户口约3成二七区2803传统区域客户为主，外地户口约4成中心挺城区幼主要李客户圾构成生为：根企事主业单窄位高撞管、符企业简主、容个体垦户、孙成熟刑家庭20朽06年外猪地户爽口在串郑州编市区彩购买扣商品着房面酷积48撇8.广14万平周方米碑，占家年度度个人启购房掘总量62凉.6辅%，其贤中本俭省外网地市搁占40疗%左右郑州兆项目放市场只分析遗：四寨、住安宅市旧场（争住宅董综合陆研究竖）郑东塘新区遣是发敬展趋彩势的声代表课，品痰质较删高；羽金水际区总锦体来小看推治盘量核大，朴各类遣楼盘另品质满不齐级，但械中心太城区该的主识要指谊标盘盈大多缸集中淡在该煎区域板块名称建筑类型项目特征郑东新区多层、小高、高层为主，搭配部分别墅大盘为主，规划新颖，风格较纯正金水区高层、小高为主，搭配部分多层；少量别墅大、中、小盘混杂，品质良莠不齐中原区小高、多层为主，搭配部分高层；少量别墅大、中、小盘混杂，品质不高，少量精品楼盘管城区小高、多层为主，搭配部分高层；少量别墅大、中、小盘混杂，品质不高，少量精品楼盘惠济区小高、多层为主，搭配部分高层；少量别墅大、中、小盘混杂，品质不高，少量精品楼盘二七区高层、小高、多层为主中、小盘为主，主打地段，普遍不够重视住宅规划多层涨住宅绘、小街高与码高层屈住宅旋、别云墅与繁经济遮适用测住房穴市场秧供应纯比例光分别洁是44啦%、49菊%、0.暴01东%和7%，对胸应的担销售披需求精比例界分别晓为43电%、49堵%、1%和7%郑州那项目繁市场蜓分析周：四匀、住套宅市雀场（岁住宅贩综合念研究凶）畅销彻户型鹿：40—60的1房、80—10午0的2房、13枣0—15笨0的3房、16钻0—18字0的4房户型1房2房3房4房5房面积40以下40—6060以上80以下80—100100以上120以下130—150150以上170以下160—180180以上200以上销售状况滞销畅销滞销缺乏需要畅销状况一般缺乏需要畅销视各盘情况不同缺乏需要畅销大多滞销部分豪宅可行视各盘情况不同缺乏鸦但需姨求量每大的托户型锅：80以下裂的2房、12挠0以下挡的3房、17透0以下购的4房滞销揉或情蠢况一连般的苍户型吃：40以下匪、60以上权的1房、10裂0以上市的2房、15佳0以上熄的3房、18圆0以上堡的4—5房总体忌评价党：随仁着城租市房趣价的酱逐步妇提升坝，客恨户对践总价异的承付受力宣提升惨跟不供上其剖增长距速度趁，小咳型化劝已成债为郑怎州的顷趋势郑州题项目排市场畜分析最：四楚、住较宅市江场（炸住宅巡寿综合任研究区）销售艰速度饱：城撇市内磨项目边一般赚为5—7万/年左横右，炕郊区翻项目御为3—4左右销售旁量的踢平均愚水平洋，处勇于全纱国各堆省会节城市魂中等沟线项目名称开盘日期销售面积折合每年中央特区05.10146.2联盟新城3期06.112.35.5百合公寓2期06.83.54.7帝湖花园03.6368.8金源第一城06.1086.4康城·棕榈泉06.75.26.2金色港湾2期06.115.110.2（热销期）建业·森林半岛05.1146.7曼哈顿广场1期07.27开盘期，不计入折算普罗旺世05.75.43.1郑州桑项目除市场荒分析播：四栏、住伯宅市拐场（节住宅捡综合醒研究崭）90稼/7胁0政策勾的影矮响较序为明赶显对本槽项目删的竞纺争环腥境影梦响：尚中、飞小户丸型数抱量迅业速增催多，往将成错为未银来城司市的兽主流悲，该给层面储的竞花争将固越来渠越激护烈城市猪现状蜡：06年销挨售住本宅套令均为11钓2㎡，较05年下鹅降10代.3；自06年下事半年重开始毛，批舱准上钱市的巾项目遍中，恭套型90以下枣的户少型占强到了62偷%，新重政的柜影响浸力开抢始发呢挥各楼盘应对方式策略一：拆分式各大盘主要采用的方式，前期按照市场需求的大、中户型面市，后期用大量的小户型进行平衡策略二：斡旋式直接降低本楼盘的小户型比例，一般作为指标盘的主要手段策略三：拼合式采用技术手段，以拼合的方式满足市场需求；拼合技术不高郑州负项目蜻市场搜分析隙：四靠、住添宅市针场（仆未来朋竞争秀）未来药竞争记的三要个层排面：霉大盘赚竞争彻、综拳合体佩竞争截、区僻域竞拖争竞争层面代表项目后续规模核心竞争力大盘竞争普罗旺世100万异国风情、超大规模、完备自身配套帝湖花园100万前期积累品牌、超大规模、湖景资源联盟新城60万企业品牌、独特设计中央特区50万企业品牌、大气手笔、水景园林综合体竞争广厦·城市颠峰40万城市核心地段中原数码港120万郑州地王、奢华品质方圆创世纪10万前期积累品牌银基王朝100万城市核心地段、奢华品质曼哈顿广场53万城市核心地段、品牌云集、奢华品质区域竞争开祥天城十二里屯项目210亩用地企业品牌、市政公园资源风雅颂置业柳林村项目186亩用地/合计约690万/大牌核的竞床争力最一般绍集中呈在品雀牌、乏规模峰、资工源及佛配套怠；综家合体吧则依将靠核愈心地收段，块结合清品牌朽与奢浑华，援未强秒调各伞功能桐之间也的相持互共冷生共庄赢关叉系郑州茂项目卵市场裙分析死：四餐、住口宅市服场1、市炕区共蛋有六是大住傍宅板救块，凳其中浴郑东狮新区枣、金孩水区俩处于蒸第一到等级份，相坟互竞督争明肿显；著本项撇目属件于第盟一等狱级竞拔争圈2、从割典型谢项目笛综合阿分析改来看奸，新跳古典蹄主义徒、现昆代主扎义是天城市乱主流枕，较戚为客握户认牲同；延异国呆风情肆由于遣与气伪候不佛相符见，因浴此指鸟标盘单采用饥较少3、住赞宅小谁型化遣趋势菌明显渡，畅厨销户粘型为40—60拐1房、80—10险02房、13窄0—15校03房、16司0—18丧04房；章缺乏变但需立求量懒大：80以下2房、12巨0以下3房、17锹0以下4房；体城内涛项目滚平均5—7万/年销付售4、本鸣项目驾需要池争取轨两类它客户链群体虏：城砖市客骗户（用企事脸业单去位高验管、莫企业阵主、匆个体劳户、撕成熟揪家庭欧）与贯外地弟户口冶客户5、大例牌的眨竞争披力一绪般集茄中在软品牌批、规弊模、堤资源暴及配惭套；汤综合运体则喷依靠挂核心蔑地段影，结功合品炕牌与执奢华者；相铃较而干言，秩本项巡寿目的抚核心再优势脊在于欺四大趟物业嫂类型盒之间肠的互谈动、彻支撑烘关系6、城洁市未蜓来小即户型沾竞争逆日趋轿激烈澡，因肝此本素项目抽应采怕用拼对合等军手段猎规避加竞争调研情思路城市练、经币济与焦规划房地追产市学场大贸势商业摇市场黎研究住宅舅市场盈研究商务漫市场例研究酒店械市场退研究东区北区南区西区中区郑州蔽项目诵市场央分析霜：五还、商勺务市血场（跟整体品格局故）东区夸：规剃划中列的郑思东CB呈D，拖规暴划聚包集了弃全市兔最高蚂端的竿住宅视和商神务办秀公物竟业，衬未来益发展淋前景鞋优势拣明显访。北区穿：以批大规元模、额中高秩档住蜡宅为授主。中区吓：传叹统商蛇务区雪，商捎务氛寻围成槐熟，查目前蹲的政慕治经蜓济中泄心。牙。西区低：老