巴塞罗那项目营销策划全案新加内容定

提案方：沈阳国邦投资顾问有限公司

BARCELONA巴塞罗娜2期—仰望1号营销及推广策划全案目录第一部分：市场形势分析第二部分：项目SWOT深层次分析及优化第三部分：消费群核心定位第四部分：项目概念策划及定位第五部分：产品策划第六部分：竞争力分析及项目价值分析第七部分：营销推广策略第八部分：物业管理建议第九部分：我公司现阶段至开盘期工作计划大纲核心关健词：策略创新+执行到位概念创新------滨城西班牙风情社区60万方世界级洋房作品产品创新------红墙黛瓦、退露叠院，纯正西班牙洋房血统营销创新------推势体验营销+借势活动营销，差异化SP活动引爆市场第一部分：市场形势分析葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳270公里，西距首都北京380公里。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。自1989年，提升为地级市后，葫芦岛市成为该地区政治，经济中心。

葫芦岛城市发展—城市概况葫芦岛城市简况葫芦岛城市规模与人口

葫芦岛市幅员1万平方公里，下辖一市（兴城市），两县（绥中县、建昌县），三区（龙港区、连山区、南票区）。2006年葫芦岛全市总户数94.4万户，总人口278.7万人，比上年增长11‰，其中非农业人口为85万人，占总人口的30.5％；其中，葫芦岛市区人口近50余万人。

葫芦岛城市发展—城市概况葫芦岛经济发展依托资源，区位优势，以及长期的工业投资建设，葫芦岛市已形成较为以第二产业为主导的产业结构。在40个主要工业部门中，葫芦岛拥有36个，占90%。其中农业、矿产采选业、能源工业等资源开发型产业构成国民经济基础机构，石油化工、有色金属冶炼、机械造船、建材等行业构成国民经济的主体结构。消费结构不断改善生活质量明显提高。全年在岗职工平均工资18367元，增长20.2％，城区居民人均可支配收入12009元，增长22.6％，城乡居民住房条件继续改善，2007年末城区居民人均住房使用面积达18平方米。葫芦岛城市发展—城市概况葫芦岛城市发展格局葫芦岛市规划形成“一核一带，二心三轴”的城镇体系空间结构。使连山区、龙港区及兴城之间联系日益紧密，加强了现有中心城区、产业区和旅游区的功能关系，使基础设施建设区域整合，并产生资源共享的发展态势。一核：固化形成包括葫芦岛城市、兴城城市的组合型中心城市，成为市域都市核心区。一带：京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线，与高桥、塔山、葫芦岛市区、兴城、曹庄所组成的东北—西南走向的狭长地带将建设为经济增长与人口集中、东北与华北联系等重要功能积聚的空间。二心：将绥中、建昌两县建设发展为市域片区中心城市。三轴：两条功能辐射轴和一条城市功能联系轴。葫芦岛城市发展—城市概况葫芦岛大都市区连山区龙港区及龙湾CBD兴城市葫芦岛三位一体发展战略示意图葫芦岛城市发展—城市概况北港经济开发区葫芦岛城市发展—未来璀璨之星

一、部分竞争对手销势一览表竞争楼盘

总开发量（万平方米）

现推出发售量销售率连山区山河半岛100万平米，一期总建筑面积约20万平方米，户数约1600户1200户60%龙港区丽景国际110000平方米，总共10000户7526户68%兴城市观海国际700000平方米，总共10000户5667户79.5%龙湾中央商务区首创·龙湾1050000平方米，当期1164户

875户83%绥中滨海经济区海韵馨园180000平方米，总共2441户1432户79.5%从实际的市场供需来看，虽然有不少的楼盘方量推出，但市场陆续在消化，基本上呈现供需两旺的态势。市场略显供大于求态势，龙港区及龙湾CBD新区楼盘放量值最大，从长远来看，前景发展乐观。二竞争楼盘多，但营销宣传手法、促销手段相对单一，存在较大的创新空间上表以及市场中其他楼盘在概念宣传中，手段单一，也有部分项目概念新颖，广告表现调性唯美，视觉冲击力强，但有针对性的大型活动营销少，相对营销手段单一，如：送物管费、以老带新双优惠，VIP卡抵房款等，创新手法少。故本案在营销策略上存在较大的创新空间。（从策略上竞争对手为首创项目和恒大项目）三城市重心东移，新城区居住版块发展势头虽然良好，但连山老城区的人口规模和居住习惯奠定了本案的地缘优势通过以上表格看出，新城区楼盘交易量最大。由于葫芦岛东进是城市化发展的必然，虽然目前新区在居住的方便程度上较老城有差距，但新城居家是绝大多数葫芦岛中高端消费者的共识，因此有较多购房者在老城置业不久的情况下，因担心未来房价增长过快而在新城区再次置业,在接房后并不急于装修，待新城居家条件成熟后再予以入住。但出于居住习惯与人脉需求，老城区的刚性需求依然旺盛!四葫芦岛市未来3-5年房地产市场发展预测未来3-5年内，新城区仍为葫芦岛房地产发展最具潜力的热土，新区新的楼盘项目将还会持续增多。花园洋房、高层项目比例还会增大。楼盘开发总量将继续增大，连山区房价在葫芦岛各区、县的价格中略偏下，价格预计至明年还将有小幅度上升。由于单价不高，受一线城市影响不大，房价下跌的可能不大。葫芦岛城市的东移，城市副中心将在新区形成，政府的强力打造，开发新区必将成为葫芦岛一张具有巨大发展潜力的城市名片。新区环境日趋完善，配套也逐步增多，居住氛围日渐成熟。第二部分：项目SWOT深层次分析及优化一项目优势1新区区域发展虽然看好但老城区地段优势也较为凸显2交通方便，通达全城优势利用：3开发商、景观设计、代理商强强联合，1+1+1>3优势利用：通过优势的配套单位，宣传本案是是渝西唯一生态大盘，生态运动之城。产品以及各项配套资源超越葫芦岛现目前的房地产产品。产品器优势亏：1、优夜越的模地理港位置汤，地宫理条励件、乎地段而：项屯目最销大的煤成功设因素冠在于鹅地段酿；2、优传秀的今规划简设计塘：项棵目的暂规划挣设计逢包涵舟整体矩规划惨、概射念规月划、幼业态虎规划蜂、交纪通组幻玉织规偶划、少绿化轰规划抚、日属照、料采光竹规划佣，外覆立面党规划毙等，香各种崖规划肿能够技协调新统一维，点歌、线翁、面塌，综瞧合兼能顾才示能使但一个敏好的喇规划逢。3、价倚格体型系：够合理华的价叫格是睛项目售成败艺的基枯石，佣定价药过高肉，会花导致莲客户摄望而微却步窜，客联户大炉量流榆失；4、配侨套体挣系：离配套迁系统均有绿糠化景普观、讽基础挪设施壳、道弱路、议安保塘设施雪等，店配套山系统托为客虾户提布供一倘个居唱住和魔办公蚊的良巾好环剥境和密保障即，同拖时转争化为团有形盛的生颂产力下；5、物恩管：烘无论闲是小校区项担目还谊是商始业项傍目或戚城市卫综合臣体，亡物管滚是重丈要的耻保证名，通饰过人扒性化腔的管腹理、劈燕优质令的服终务，理在硬糖件设隆施优鸡异的歌情况伟下，戏加强盗软件蜜服务搅，同怒样能煮提升尽项目虎形象塑，不团断的开吸引央现有阴和潜恩在客须户资慕源。优势够利用:5环境器优势逼：空客气适懂宜，泄居住龙适宜优势汪利用瘦：二窑项目扑劣势1、区氧位劣华势：劣势步化解艰：2价格攀劣势牌：劣势妖化解榜：品牌近劣势州：存奸在同狼质风丝式格劣势然化解:求新突求异4人气欠不足妖，商醉气较滋淡劣势溪化解鞭：三铲项目歌机会三间项目渴机会四潜项目拒威胁山河半岛地中海风情主题原生态国际社区/超百万平米大型复合地仰望1号最骨主要挽的竞宴争者鸦就是山河播半岛够，创山河狡半岛业态驻丰富滴且多汉样性掏，呈害商业卸综合多元歌发展阿方向渴运营齐，开裕发体祝量价浮格有直其优讯势，滥山河泼半岛形拥有疗五星钉级生喝活标悬准的暗配套握，有银炒行、犬专家爬医院刺、邮渐政储陵蓄、展国际定学校贵、管捉家中到心、SP蝴A、健俗身中绝心等侄五星暮级配往套设施臂，创睁导了真葫芦怜岛市效居住壮的新纯标准妖，也铜是葫新芦岛画首个童中央欠生态症区。重点帆提示毫：葫芦雹岛明悉年待所建面遮积越40拢0万平墓方米窃，加职上20销11结转垫下来浆的约20逆0万平殊米，20哨12年葫殖市可歇预见伞市场铸竞争补战况香激烈手，本积项目2期及切商业矿项目蔑入市俯时机队的选洁择需亲慎重妇，避竟免与案推售板高峰铁期冲由撞。利用梢规划检带动袍开发箱热点,随着晨连山搞区东名部规壳划区居的启童动，洒本项滚目可咸借助销市政吊规划盲力量刷来营弱造热竞点，葱引导污市民弟置业侦区域为选择回。由于腔定位棕的相室似,大多症数新挺项目以都以秋自然崇景观凡及人洲造园射林为布主卖递点，叉提倡糠品质错居家榜生活覆模式名，在粒一定祥程度柱上有羞可能臣与本链项目约产品苹及形躺象有娃雷同粥之处统，因参此在遵营销枕及宣幻玉传上同应新萄颖，挎并凸托现本识项目绕产品备及形筛象的呜独特歌性、谨不可依复制求性（茄如区长政府勉、连忘山河就带状垂公园天等行扑政人术文自党然优粪势）还。从区雾域板螺块竞纹争来肉看，斤和鞭将丝式会对钞本项包目形替成最奥直接早的威朗胁，鸡但同雾时也烟可因衬三个盐大盘损同时券启动悬而形绢成板星块规膏模效存应，逗构成然双赢校。而厌两项层目因去其客拢户层偶面与谎本项价目区弦域客疼户的日重叠雀，将细会分勇流部滔份客粪源，旁应值稀得重密视,并选供择合佩理时馒机予辆以有盈效阻园击。第三齐部分浑：消惭费群乖核心候定位核心兵提示径：消费晨者需坡要什洁么样喇的产指品？消费投者消背费特绝征怎遣样？如何瓜引导细消费绘者提葵前消他费？消费劣者购挪房主延要关幅注点牧和心铺理特陈征可色用以蛮下几滋点来意概括集：①追逐那新潮由于争工作浙关系针，这再部分辱人群弊交际柱范围手较广优，接馆触新夹生事午物的去机会古相对铺较多妈，具队有较肿为开屿放的夸意识启，特剃别是吼对葫臂芦岛两的新画型住宾宅产恋品有葡较高首认同毅，所蔬以一碌般将越在国馒内一佳线最念新的啄建筑窗和园促林移姜植到薪葫芦握岛后新都能认够快漫速获偷得市男场青园睐并组形成宝热销敏。②亲党情居脑家除了恒品质蔬需求治，当缠地购铅房者造在置却业时巧，与姜自己奸的亲妨人、恶同事廊或与勿自己东经历卧相似趟、志粒趣相净投的蝇朋友赏比邻贡而居黎也是京其购坐房的赔选择般标准笔，在俊销售野过程银中往佣往是码抓住遭意见送领袖把，有世可能邮会带呆来多疗个购街房者位。（平连山驼区8大局撑经适复房位秧于小典区中趟央是翅一个谎极大衫的客背源辐直射点封）③关腹注教道育作为凯葫芦烧岛当开地的裁中上筹阶层货，非返常重砍视子惹女教秧育，厅教育坏环境伯是其壮购房绕时的拿重要醒考虑活因素拍，而注新城食区教神育配浑套的诊严重罪滞后帽，今姐后的滥楼盘倦可在隙营销钓过程队中利栋用教弹育牌轧作文帆章；④维蛛权意守识多数裁人已驾经有亲过一汗次或薯一次触以上透购买紧商品叛房的忌经验乱，对哈再次糟置业岗并不私太迫馋切，肿因此暑对住沈宅的斧综合往品质吸要求庄相当喂高，萍同时本，对随服务朵有较移高的裤要求货，有惯较强次的“花钱龄买服完务”的意端识，塞而且密法律垫意识泡和维茫权意志识较轿强，靠在新间城绝草大多早数楼洁盘都伯有业祸主法馅律诉辈讼；穿（目叼前项哭目的密销售稼团队雪无论险从接开待流枝程还晕是从朴精神略面貌辈以及牛销售萍技能赞方面苍，离百优秀层团队肺尚有大差距板）⑤产品荷附加你值由于姻多为笨所在星单位境的中糊流砥矿柱，励工作轨压力贞大，夕工作曾时间毅较长话，因袋此对在住宅翅的舒润适度施和功懂能性帖特别伪是产远品附缩慧加值碌要求桌较高，主要睛包括隆随住铸宅配驾送的摔设施肚、花乳园的谦打造释、露减台、粮阁楼队、地啄下室竹等，律附加幼值越趋多，梦购买疫积极缺性越奴高；⑥品卡牌意四识在关穴注地锐段及葛产品期现状坏的同浅时，跪也关屠注住呼宅的城后期与服务缴，重沾视开顺发商凳和物慢业品摘牌，渐譬如彩帝琴芹与三劈燕清地院段品亏质接捆近，仰消费外者更研愿意舰付出舍相对布较高舅的价舱钱购扫买当垄地品疫牌地毒产帝归琴的稿产品老；⑦投欧资意仍识关注锹楼盘彼的增自值保仿值性然，具郊有普番遍的践追涨忧购买丢心态移，在故购房析用途来上投枯资置躬业的即比例接快速统上升奴，位千置佳奖、面习积小久、总嗓价低臂的单峰间公笋寓——华创寻酒店逼公寓厦，引冰发当轻地小胆户型番投资辰热潮竿。总结区：主力坚购买绣群仍膏为永脏川城钥区社罪会中聪高阶杜层，庙同时挨包括采部分社乡镇吐、临利近县面镇的顺消费趋群体蔽。城怒区内深购买估者在砌现阶嚷段乃最至未辅来较叫长的济时间据内仍控然是筒我区衔的主晨要购冰房群培体，次它的尘消化已是以静新城裂区建虏设的白日益据完善铁为保疑障的瓶。购房糊者年考龄结锈构组捞成日藏益合面理，拔资金察上的糠积累暮决定费了30岁—50岁之躲间的弯购房帽者是险市场趟的主奔力消付费人跟群。蛙但随罢着开榨发公酱司对扬小户墓型的城重视驰，不紫少刚仗入社芒会的印年轻舱人也铺开始耳有能损力参压与到钥市场阁交易笋中来峡。85永%的购明房人蚀群购孟房区胁域选咱择在辆开发抢新城穴。第四仓部分脸：项份目概条念策铸划及辰定位一双项目腿竞争规楼盘饼概念讨使用载情况赚及分厨析楼盘名称宣传概念河畔丽景中式复古户型，私属江南风情水岸线山海听涛山景地产,宜居生态地产富都花园河景地产，高端奢华住宅金科蓝湾东城开发区新古典主义美景小镇金屋华府·荣郡国际流行的ArtDeco风格山河半岛地中海风情主题原生态国际社区/超百万平米大型复合地分析劈燕：尽管蹲部分定项目霜赋于渴一定谣文化蛋元素袭的符袍号，浴但混蚊淆了刊广告漂语及嘉概念面本身都。在现实际液的产池品、配套愉、景各观、胜活动郊营销疲中很谜少将鞭概念窄进行犁演绎俱。缺立乏创唯新，劝缺乏停将要透领表攻现到班极致凤的全杏程营鞭销模腊式。这也开为本故案提男供了吹一个砍很好随的契呀机。渣我们煮可策吸划一卫个创魂新的协概念丸，并腾进行旷有效技的宣挥传包怠装，产打出装楼盘东核心班竞争侦力。员全炼程进恒行概伙念的住延展咽。使论这成彼为楼樱盘价蜻值的根轴心谎。是抗核心晌竞争鹅力构尿建的裂主要滩条件级。二啄消费范者共撇性与绝个性德分析（一繁）共康性，即消婶费者衣在购掩房时套表现墨出的罚共同链特点盛。物美嗽价廉--具--怠-希望欺所购腔房质拣量好呆价格迅低物超涌所值--衣--武-希望稳购买扯的物枪业所揭值超展过所凝支付膜的价盈格环境石优美--钞--室-希望撒有个带环境夺优美叛，风漠景怡脉人的梁住所口。前景驼升值--王--播-希望裁未来服的升塞值潜夜力大安全恢方便--涌--飘-希望悦交通欣方便群，生冒活方况便，胁居住竟安心家。朝向章坐南拳朝北--损--受传袋统文搬化的演影响戴，偏遵好房蛇屋朝舟向坐醉南朝古北。（二址）个违性1、概晕念创脂新：提炼置差异划化经怎典概橡念，渐楼盘划概念刺时代谎，概侮念是皱楼盘肿的灵昨魂，惊力求肤做到纵产品急独特位，市霜场少冶见，界并形斗成记俊忆，她让消刺费者葛形成健消费慌冲动尼。2、身赠份象痕征：这是并增大店核心换竞争并力的争要素法之一夕，根亲据人服的心果理特牙征，抓渴望脾与一导般普吓通人喇群拉殖开距舟离，膊通过崖一系炮列社休交、沸消费犬活动庸与一叫般人无拉开衡一定痒的层改次悬味殊，构以博爷求一泉种高兵贵感艳，超躬越感疫。（三辅）概哗念的情表现1、案工名表栋现：巴塞专罗娜2期仰望1号2、建榨筑表转现：在建助筑外斜立面裹大胆版运用软西班肿牙洋仪房元朝素①夺局部振外墙宝文化珠石②壳或楼罚盘局篇部外敲立面季可搭箱调抽槐象性叙的图翠腾图轨案③槽屋顶周、露拆台、神栏杆步等元津素在树后期货施工停选材佛中重舍点把望握。3、景辽观园拐林表咽现：不同扎组团貌或不街同的怒景观皇主轴耕线以赢不同摸花艺阔、灌把木树碑种加萄以布晓置，惭借鉴党万科亚四季览花城坚景观颤园林挡，既土形成冷视觉炸冲击怜力，才又与踢竞争冤对手堆差异米化。4、配刘套表油现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小高层、高层价格

花园洋房价格(均价)项目名景观户型及朝向地段主力户型优势开发商知名度风格优势价格小区配套商业配套建筑外立面及质量权数得分总和可比帐楼盘隙综合混因素幼量化银统计落表价格特定位列：价格胳定位北：价格脂定位建：综合相分析责本项蒸目，凳本案蹈优势形权数衫得分哈较高邮，分话值为6分。诸且本眨案与沟以上蛛竞争叶对手包错位视营销侵，并剖非在走价格青上取榴胜，刃应当侨不停硬留于姑物理榨特性奶上的昏竞争胶点上载，高维附加欲值和惑过硬叼的产位品特搭性使吗价格刺不成蠢为项窗目推醉售的税主要黎因素宿杠杆浮。故裹价格嗽应高音于竞睛争对掏手。粥建议文开盘膀价均费价定只为：一期扛花园除洋房雅均价堆：元银一落期小哗高层苗均价剩为：元（细正负50至10略0）为寻梯找最债大化疮的销墓售势摄能，任也考烟虑开绒盘时训推两妥套特腥价房灵，引摧起市冰场热仿捧。到利用“羊群能效应”不断宁制造项阶段惨销售宵高潮究。第五硬部分质：产璃品策桂划核心删提示悲：如何江让产活品在崭葫芦怖岛房央地产筋市场壶领先割？如何寸让产欲品与何概念壁表现岗无缝霜对接恢？如何逮开发闲才能限让项细目保牙持旺塔盛销笋售力腾？通过你市场疯调查商，要巧使产法品具般备难耕以复旧制的吃竞争侵力，雪答案猾只有娇一个胜，产品集创新，与停竞争下对手谱差异傅化。鉴于瓜项目胸规划贤方案站已报推建通深过，后对建拾筑外等立面遥、产盗品本望身、煎规划表总体用布局糕不再抗进行销论述篇。只债针对喜尚未缸实施临的部猫分做亿适当枣的优锻化设努计处夺理建眼议。一数主恨题建碰筑风堤格一切矩围绕澡西班伏牙原问创的午建筑奥设计袋风格械进行奏施工遭，并巧注重束细部休处理夫。二斩外立幕面风偿格及岁色彩三线楼饺幢入康口大庙堂楼幢坏入口脾大堂堆应服骡从整纺体风常格，披可根组据不误同组浇团风虏格在涉细部上做适晨当调匆整。招例可笼以从陶入户绕大堂瞒周边太的花徐艺品破种、佩雕塑究小品扎，色御调进达行区乳分。四山功能高配套锡主体抗表现小区像内的喂泳池确、网宝球场肿、会响所应燃按照喊西班匀牙式羡异域鼻风情抢风格榴进行弱包装肥，以堡入口简为例升，入出口是铺消费炎者第师一直脾观认疾知本版案的费重要至视觉往关健舞点，盏不管驳从喷锁水池清，小沟品的透设置误，休肿闲椅粱的设倍置、竹绿色滤植物隶与配稿套设鸽施搭奥配来苦讲，曲均要搅求强皆调品耗质感妇，和漫差异躺化。剖必须易保证梁是葫衡芦岛刚其他仍盘所渴没有矿的。恩可参龄考重哪庆龙音湖蓝执湖郡映、协胳信TO渡WN城等昌项目渴。其圆中会化所也罗要设火置有详咖啡咱吧等筒豪华送贵族国休闲腐享受甩的配微置，献以彰臣显整谱个盘碰的纯激正洋拒房气智质。五线售房蛇部选萄址可考资虑设渴立两秩个楼险盘销芝售中险心，炮其中此一外狱卖场汇可设耐立在纪富尔思沃广糖场或嫁大润奋发周背边。项目增地设肾立大陆气宏偿恢销植售中拜心，泪力求独气势副恢宏毕，来合支撑慎大盘什宏伟翁体量舌。另外茫，周教六，找周日浑可巡彻回在垃老城呜两广笋场设逐立简农易销展售中棉心，夸形成“移动热售房直部”的概庆念。选址兼原则爆：迎着者主要情人流距方向晓，并仪拥有肉方便茂的停尚车位街。能方灿便到平达示舱范环扰境和始样板拐房。施工固场地萝容易丙隔离螺，安愿全系君数高洒。环境泡视野杂佳。咨询着接待亲区洽谈容区模型吉展示粮区签约唱区休息油区活动农景区办公叙区媒体惜放映惧区售房膨部功降能分换区六爽样板印房表房诚现及末开放铁时间洁建议为了滋更好粪配合怪销售紧，样患板房达可与魂土建狭进场剖同时求考虑捎，建宴议首吗先开拿发两厅套不篮同风道格样干板间选，如商资金环允许提，可章考虑馒三套葛不同叛风格光样板扎间。竖样板撒间目槽的是精让消狮费者弦在体蒸验“家”的实爷景体姿验享瓶受中圈增加卷亲和绕力，统认同临感，季在情怀景氛辈围增肢加购鞭买欲叹望。奥纵观沸永川熊的各泊开发伶商样赢板房砍。一亿则不显多见戴，二喜则不钳出彩涉，不图同完迷全引欣领市羽场，别不具亏有高薪度。逐故本南案应售在样忽板房梢方面确下足因功夫列。力笼挺市您场，爪引领匹消费店动向们。风格沾一：武西班爷牙异腾域风寸情型风格嘱二：胸欧式穴高贵毯型风格挡三：凭时尚病现代泰型实施烂时可挠重点忌参考盾金科莫廊桥霸水岸雾、龙灵湖蓝冲湖郡忘、富汇丽海兽洋城所样板扇间风界格。第六黄部分般：竞和争力颠分析苏及项璃目值李分析巴塞屈罗娜2期--饿-仰望1号企敌划核串心打造弱城市猴扩张肯的理讨想生乞活领雾导旗垂帜建立管运动纲生态纸先进委居住上模式擦的行拉业引愿领姿世态树立乡丰西班榆牙洋矮房与舍城市婚高端横居住傻的符届号性量地位形成滥品牌增感召买与营乒销增乏值故通肢过SW喷OT分析落，对穗核心显竞争殊力进室行提故纯，卧确保闲项目驶处于求领先置地位街。通过摩对以踩上竞估争对毙手的估分析欧，找删出差会异化汇的企贫划核贸心。日应当淡是：一袜核授心竞答争力身表现本案陵竞争歉力构垫建包倾括：连山剧区在伞内，滥总建概筑面悼积近60万平兆米，匠超大作规模原创戏的西狸班牙容建筑嗽风格热和靓遣丽的继建筑占立面首创疏低密启度电眠梯花用园洋婚房，陈居住挣舒适贵度高纯正慌西班牲牙庭炊院式塌园林浓景观宏，使胁户户绪有景灵动咽的建舅筑布纯局，行视线排更加倾通透户型北方正神通透亭，布橡局合杠理，选退露她叠院古、纯抖正洋聪房血俘统生态本网球罚场、薯地中沫海式卖泳池暂、小址区配茫套齐芝全紧邻扰永川劣居住续新城据体育隙公园-运动评就在片家门漏口位于驳永川购炽热政居住摧版块—奥体泄，区笋域优杂势强二舍项摆目价倡值挖接掘（一当）外仁层价撒值--唯-城连绿山区弄域发食展前瓜景，揪规划英前景区域淡价值--反--未来芳城市耍副中乌心含连透山行劝政板携块居纤住品盟质飞坐跃潜值微价值--顺--再-投资遭项目—无限递潜值--慕-收获板明天城市拣价值--吹--与世溪界接彼轨的付先进歇居住望理念姿升级近：运赴动、牙生态筒、自担然观念射价值--董--与世殿界同某步（二竿）中完层价粥值--绍-项目始自身拆价值修发现户型兰价值粱：退拜、露废、叠研、院获、，躬纯正同花园携洋房煌享受景观搁价值敞：原恨创西振班牙码多重寄景观卡视野园林墓价值丽：原应创西绑班牙锤风情她园林寸，不少同组闸团不足同景详致服务芒价值踩：星乌级物理管服林务未贵导族式访享受配套根价值竞：小浸区内毒外配补套完饥善，古小而件精，懂一应评俱全运动破价值疑：享公受公额园自立然、液运动录各项恰设施谜配套生态骑价值青：咸高覆萍盖率社生态惧植物持，围往绕公罗园再旧造洋叼房之译城投资呜价值悔：报发展识之城搞，资蛛源不瞎可复先制，坏回报包一生精神串价值末：材居住纲连山围首席书西班屑牙风砍情小杂镇，竹无限稍荣耀（三龟）内颂层价光值--番-创新蓝的开剥发模截式和秋新颖点营销汤策略创新录价值形：偏产品例创新潮、配域套创纽奉新、抚景观咽创新颜，生徐活创退新综述盖：通持过以耐上价许值挖托掘，俭在本剑案推遗广中庄将经科济价框值、娘社会但价值正、新基闻价匀值相叔结合绵，不帮断通掘过三界者整恋合价妥值链麻体系涨。三钳价示值实拐现办洲法：建筑份设计铁、景窗观公谷司、聚园艺糊公司舍、开坐发商贡、代搜理商千、广靠告公邻司几挤方在软推案剃过程坊中不欠同关监健时压间节饺点进林行创沸新产旦品会窄议研独讨，醉并落席实细违节务芳实执图行。穗如景惭观细昨部表凳现，统园艺催植物坐的搭萄配、印样板漫房的肚风格蝇，饰虹品配赔饰、塔广告奥画面世的调御性表作现等凭。召开彻新闻怎发布唱会，银通过臣媒体鼻力量司，最页大化主让几远大核匪心价村值模贪式告建知目迹标售穷众，古造势刷炒作爆，不少断给眨媒体禁一系卸列新述闻价请值点拣。强化葛销售盛执行复力度节，我割公司述在全授程代拐理销键售执刺行中竿，将是让价象值表疑现贯谁穿全腾程，璃不管软是销碌售现而场还自是终杜端销妖售人醒员的鼠培训锁，都但始终惯让价票值体狼系表莲现和美淋漓至尽致幼。通过度全程滑销售讯执行笑树立娇品牌星的强宅势形宫象。通过乐前期铜的客乎户销据售和腊潜在博客户父告知扛，利洗用口跟碑将教价值布表现视让其姜他消柳费者驻认知唱。第七童部分肝：营告销推救广策摸略提示构：如何充树立影本案聪在永敞川葫展芦岛协的标只志性旗地位收？如何地在激脏烈竞屑争中然实现封快速殖销售旺？核心道思路校：创新美策略+务实雹执行酸，任躬何营日销案森离不献开精彻准务讯实的邮执行割，执呈行不修是策锐划者闲执行自，是思全员遮执行诉，树周立全旱员营佳销意迈识。奔。纵观猛葫芦恐岛地嘉产市字场，倘我们飞找出招一个脉市场潮切入北点，贪围绕嗽这个刺中心田我们萝开发9大营计销策卖略。一、什总体暖营销匆策略高端萄切入蚂策略：以贡高调庙的气间度切鼓入市辟场，穴不管妄从促晨销活傅动的膨策划遵还是撒公关意活动榴的创陡意，竿力求劫高规送格、辱高级在别、沟一开宵始就脏与专痛业权同威挂享钩，瘦让公砍众产挣生品容质感赖佳，健大开会发商暖的“第一困印象”。品牌丽先行征策略：以商开发影商的掘大气槽度，形频频偷在葫蔽芦岛喷权威胆媒体贷亮相私，并搂参加除一些守公益田活动遍，制匆造一奥些花誓钱不据多，步效果住佳的管事件却。公益面活动：周贱六周辟日经造常在谎葫芦柜岛两冬大广插场举堂办公暮益展直，如慢世界挣建筑访居住侨风格愉展，交让市抬民在隶短时协间赞层誉开掉发商甲，知圈晓项娱目。持续竭提升第心理踩价位早策略：通鹊过媒育体推顽动、济公关瞒活动剥不断打举行沿让消机费者盒产生甩对项改目的缴开发筹商的富认同椅，拉萄大对苦项目济的认宰同高间度。念从而扰为项数目首茶期开妄盘亮蓝相价锅格面指市打佣下伏辛笔。匀提升轮消费住对项铸目心战理价老位。低开乖高走：每冷次项荒目放矿量都具要低蜜开高央走，番价格演小幅退小涨傍，保躲证“开盘恨有特惭价，用特价坏必上蜻涨”的态肤势。提前掩展示过，充凉分体榨验：公局开发居售前谜，通劳过公稀益活制动，凉也包蒸括参辈加葫钉芦岛想的房漏交会坦、售棍房中夜心为尺二期谷重新发布置劈燕，示挣范景粮观园螺林的另亮相归等，航让消额费者陡全程惕充分腐体验录，形呼成对陈项目探的向爷往。话题抚营销尾，强烦势推魂出：制尺造市终民关惜注的本话题失造势梅。创新朽营销彼全员醉服务：多垄开辟号不同熊的营饺销渠行道，百如直糕接针血对连节山区耽及下芦辖乡田镇官赚员、锤企事闪业单死位管污理阶绞层进桨行楼刚书（笔含电相子楼咽书版膜本）火直投最。持续免加推宗紧俏要发售：2—3月暂姑不强旗势开捡盘，裂而是犬接受牌预订盯形式丢进地扑首期量的项絮目发参售。营销限推广龄目标（一券）开紧盘3个月税内实我现二太期项点目的60非%销售业，为泪项目用三期钓蓄客白。(附二博期项宋目户秧型配梢比表)（二乱）在辈葫芦信岛建价立高予端的棚产品敞和开刻发商瓦品牌怖形象覆。房源组分析暖表三裳营霸销推命广总液费用注：子平均摘按总许销售抓额3%计算嘴营销茧推广总建筑方量预计每平米平均售价销售总额营销推广总费用（销售额3%）二期推出方量预计二期每平米售价二期销售额二期营销推广总费用（销售额3.2%）二期营销费用占叫项目总营销费用比例至2012年底按二期销售60%计算推广费用营销预算分配媒体宣传报纸电视路牌\户外网络车身总营业额*1%，

销售包装现场包装——工地围墙、售楼环境、工地现场、第二售楼部的租赁装修和使用费用软包装——楼书、DM、手提袋、户型图、光碟、购买获奖铜牌证书等总营业额*0.6%，

SP活动开工活动、产品说明酒会样板区开放活动开盘活动阶段SP不定性SP总营业额*0.6%

根据欠实际隆营销荐执行碗情况裤比例打做微立调三塘营销怠周期血及营溉销主幸题（一四）部权分竞歉争对漠手现疑阶段默营销心主题原及广僻告表牲现结论纠：本剖案应窑与广挖告表炕现及烘营销冰诉求酸点应烫提升杏一个高度稼。使蛾之达掘到起劈燕到领生先行疏业，隙领先呆市场天的效挪果。（二股）阶挣段营随销推浪广主罗题①形象工导入妙期——城市驳线：踪蝶区位甩版块讽的炒违作（20专12羽.2渣--帮-2印01涂2.丑3）取城匀市发恭展方弃向的杨势，身尽力哲挖掘扮项目淡规模蛙及中顽心配税套的潜特质帐，在20津12新年担伊始乘，提棍出生忙态、驰体育去等健却康生物活观偶念，旅在造惰城之督先，纹造就锹势能座力量茶，最促大限录度地锣发挥哥势能理效应躺，使铺项目授成为某区域纸市场纳之至系高无片上，过特提糠出60万平耀西班钉牙运扛动生科态城念，并对搞其进就行充荷分阐待述。以区饼位、依版块宫品牌脸炒作多为主超，项额目与扬产品记宣传偿为辅绳。②积名累期——项目裂产品塔线：禾项目凳的导用入和滔客户岔的积净累（20泪12栗.4吸--搜-2笨01墨2.牢5）聚焦麻市场讯对项舞目的贝关注牵，使音项目贪形象齐整体演明朗负化，爬同时赛启动邀健康极大联宴盟和求产品权说明张会，益充分控体现佩项目风的优酿势地原位。以项杯目与飘产品秋炒作甜为主挥，区收位、保版块栋、品揭牌宣映传为阀辅。③开警盘引梁爆期——开盘遭：市坊场沸神腾与贡激情绍的点样燃（20科12息.6剩--炸20六12晨.7）接受存诚意全金，狗开始工认购驻（暂景不宣廊称开却盘，洞为5月1日强乳势加约推或掌开盘秤埋下蛾契机邻）以样赠板区肿的开形放和县盛大栽开盘野，从春项目堤入会捐、认凳购、好投资狭置业超围绕服产品胃功能灿、特觉色和威品质眠以及棋对葫妥芦岛乔富有无阶层秀生活籍方式冈的提条升为浊话题渡，推控动项葬目在牢开盘康前进情入最沿高潮集。以开督盘为蛇主导等，区倍位、拼项目原、产句品为瘦互补哥，相标互渗准透。四、塔各阶您段推家广执骆行计寻划(注：带仅从客项目钩亮相悉至首皂期开膊盘期钟，其叙余阶那段推课广阶零段暂沫略)第一柏阶段胀：形讽象导莫入期如（20赌12娱.2隶--获-2志01暗2.南3）1、主捐要工他作：让葫甘芦岛而市民术认识毁到本迹项目沾以及膝产品座类型铲，项默目所阴在地原将来年的城因市地课位，溜以及搭对本竹区域吉的价哲值有姑一定既认识衬；让遮市琴民对歉本项确目有佩初步鸟的了岗解，械并树泊立一么定的石楼盘山高端轧产品响形象养。2、广固告宣垄传主卷题巴塞妇罗那找国际筑运动独生态倚城/6茄0万方黎世界超级洋哗房作庸品，宋仰望1号，骡恢弘男启幕超级忠大盘别媲今美滨车城锣双盘恼齐发增众瓶志造纲城3、活锐动配铲合①仰望1号瓣我是惧冠军熟葫芦雹岛巴令塞罗寇那首降届趣勉味“滨奥药会”--敏--贼-游泳伍、乒弹乓、浇网球栗、篮即球市灵民趣选味竞性技擂亏台赛目的昂：联艺合区根域开夫发商饰一同培进行伪活动颜造势贱，借熊体育庆竞赛虾之势觉，炒傻热版腰块时间爆：20阀12年3月中拨上旬――皇4月中跳上旬鱼每周水六、扔周日茅，（木持续芳一月填）地点乘：连兴山河胆公园形式须：由哑开发笔商联字合主野办，狸葫芦柏岛大死型企膛事业举单位恩协办帆、开骆发商匹分别野设立挣各类训运动堂奖项浆，一偏等奖滋、二您等奖提以及咏纪念跃奖号召珠全葫叨芦岛凶企事慕业单愿位、坑市民钥踊跃晴参加;增添窄趣味弓的家隶庭运掘动。婚如趣扒味投给篮、租趣味双滚铁犁环、必趣味夺吹气候球。提醒哄：1、突源出趣倚味，美加强馅参与彻性2、设糊立奖蚕项，吊让活粱动更帆具实今质诱耽惑力3、每积周六挖活动拌主题弯不一哭样，舌趣味率网球司、趣亿味蓝伐球、租趣味串游泳匠、残趣晴味象府棋等宋。②您的矛私家喂健康窗运动屯场--侵--仰望1号会蚂员全罗城办航理中目的游：借渠办正临业会如会员唱办理协之机幕，网侵罗政场府企茶事业奥单位公潜在蚀购房偶消费摇群。求大打缓运动辅牌。尊让其驾真正稀认知涌本项贫目的“运动”优势木。时间喂：20邻12年3月上动旬--竿-5月底地点无：连梅山区蕉体育杏馆形式冲：借扭以上误活动狂之热继度，犁为市梅民（咳一期祝仅限粉政府种、事胆业单昂位、劫银行袖干部符职员懒，二阴期待群定）楼，为企上述还市民池免费烘办理“正业派会”会员献卡，陆拥有塌会员锹卡，特可享该受半吗年内美免费越使用踪蝶网球培场地娇、篮漆球场失地、观夏日熟游泳喘（限顶次数朵）等漠运动月设施瞎和场团地的议权利玻。我旧公司鱼人员雕上门装办理遣。开闭发商素与体苍育场嚷主管多方衔膊接，臂确保绳此方磨案的挽落实殖执行贸。特别拼说明误：1、既速为二兴期准爪客户梢蓄集嘉意向饥客源商。同时植也做恼活了“运动”“生态”概念佣。正业会毅类似“万科兽会”，会历员卡放也可粥享受程葫芦体岛名然豪商钞场、搬重百腿、洗僵脚城裳、建皱材城谱、大衡型餐敬饮名除店优挎惠折民扣。依需要堪对兴珠业会糊确定崇专门谜小组奥进行正业联置盟会鹅的工沈作筹码备执巨行。同时皂，拥子有正业会证会员格卡，铃可享澡受本梯案1-良-1品.5在%的购轻房优旬惠。跌并可灾转让治使用略。4、其垮他配舅合资灯源①外卖源场——在葫枝芦岛暂最繁肠华的瓦百货型广场贡或富刊尔沃贴广场临附近哈搭建溪或租漠赁供断项目狂前期音展示逆宣传值的临搁时接很待宣猾传点悼，投辈入使您用时零间在6月下绘旬前跟。②宣裕传展坏示物眯料——为配汤合外执卖场缎展示蕉宣传漫的需址要，授本项需目沙兔盘和倒前期咏所需狱的DM宣传员折页窑必须匹在6月下温旬前裤制作椒完成鞠并交年付代怒理公以司使炊用，羊沙盘粒除了铃项目咱沙盘各外还炎应有将区域办沙盘葛。③3D电视性广告泉片——3D电视煤广告毕片能绕形象陵的展文示项淘目的晃特色倾，能态直观差的将带美感毛传播僵给受房诚众，据演示扫地点按在外鹿展场调、售味房部降以及抬地方蚀电视留台。④正算业会章联盟遥工作辞的开柏展，疮如与靠合作颗商签休订互谨惠协澡议、席制卡棵，上龟门办俱理会例员卡脾等。第二淡阶段佣：积逐累期河（20胡12薄.4财--很-2盯01果2.溉5）1、工王作重座点①完形成二脏期开围盘前数的客眯户积转累；②在拦区域腹价值废受到优认可白的前逐提下今，项克目的耗形象惊和品大质深睛入人烘心，疤使实筋现快梳速、乏高利裕润销吓售成啊为可感能；③完赶成对慰目标啦客户压群体部主要旬可接抚触媒朗体的革宣传伪布控2、广蜓告宣振传主回题世界拦级纯骆正洋昂房，义最原齿味的先巴塞枣罗那仰望1号西少班牙痛洋房揪作品归，登叛峰上革市滨城鞋国际柿运动校生态嘱城/6即0万方扛世界群级洋汪房作锯品3活动形配合西班辆牙舞幻玉蹈狂慢欢啤杏酒节吧，生返活麻疏辣烫匪明星意全力义助阵目的添：吸于引市虹民关长注，阳为项峡目造心势，电同时且，可圈开放蔑二期呼样板测间让棉市民蕉知晓焦，对辈项目起有一既个基排本认便知。时间抓：20械12年5月（员与样剑板放蒸时间协同步与）晚6：30分地点雾：售滥楼中葡心形式宵：通晌过媒烫体（席户外扒、短慈信，着主要尿靠高半密度走的DM邀请令函地典毯式走派送营至民爷手中淋）无哗条件舟免费西邀请雅市民西参观晕二期预样板扁间，棍参观迹具有艰轰动舅效应翁的西密班牙什舞蹈岗和斗卖牛表狮演以放及生腿活麻崇烫明取星表怕演。提醒瓦：为孤控制泡营销邮费用跌，啤景酒限尊量供赖应（悟免费包）媒体脂配合联：邀同请各丘大新芽闻媒队体记酷者到达场，柿通过史新闻饮报道潮此事长件。4、配甚合资烧源①公交葛车——开发虽商和校相关外部门馆接洽赤，引袋进主赏要路崇线公炎交车趋路过烂本项画目，敌最好岸能作扰为始攻发站烦，并膛取得绩本公拾交车仓站的仆冠名章权和瞧广告矩发布通权；给车站省设置负位置尿最好病在距惠离项庸目大孕门即进未来锡的售先房部60挽~8弯0米处粒；②区脚乡户纵外——在葫袜芦岛木重点拉区乡弦的山趁墙位挣置制艰作发它布户伟外广谎告；③分税众传摸媒——利用嫁部分兴投入翠小、抽见效榨快、老受众话广的草广告妹载体胆。④在麦最好城的纯废净水合的桶奶身上察刊登布项目符广告边。⑤发肃布5-坑11月份今所有壳闲置步的户蒙外广拘告重点竭提醒涉：本伍策略垂指在形短、己平、攻快利六用地形毯式父的户婚外轰千炸冲勺击市蔽民眼召球，医弱化救竞争莲对的大广告掌效果粪。“集中逆兵力秀打歼临灭战沫式消毁灭敌态人”。据本馋公司垄数次浅实操堡案例苗，效姿果极腰佳！⑥购竿房直季通车⑦二那期样致板间仪落成泉开放第三易阶段蜘：开除盘引晓爆期缠（20费12世.5堡--邀-2泡01网2.下7）1、工饮作目鞭的对项屠目生泼活方伶式的流体验门，促拨使客粗户做派出最善终决申定；项目闭造势蝴达到恶顶峰半，为星项目云开盘砍热销皇创造按条件禁。2、工烘作重老点①完误成体态验样侮板区某的建县设并惭正式简对外惠开放致；②为衣开盘登做最涝后的如宣传盖告知霞工作兔，以抛营造智项目他的销驶售氛角围；③开木盘前晚的培歉训；④现武场的淹包装搅、为堂开盘采做准惧备、拔需达笑到开攀盘的沙氛围腾、指翼示牌姑等销损售道点具完秃全到粘位；⑤取悄得预尸售许粥可证钢；⑥合差同、播协议陡、印踏章等户准备宴齐备拆，相钻关人左员全厚部到畏位。3、广室告宣霜传主恩题：西班池牙风赶情样构板区递全城谱开放刚，恭够迎品籍鉴捐接疗受预者订红瓦贝白墙雹、退迁露叠关院，袄醉美坝洋房章，艳馋绝滨氧城4、活司动配毯合①吃洋陷餐·品洋像酒·异域灭风情宝西式勒冷餐帅宴――搂――首席尼西班且牙风共情样栽板区乌全城怜品鉴唯、产际品说拥明会目的迟：靠糊差异叙化的革生活缩慧方式拿体验敢、实僻景体旅验吸障引意均向购燃房群申关注秩强化暂项目飘优势览增加泼客户混对我穿项目衣的了袍解时间飘：20坡12年6月地点更：本哭案销辈售中惹心现影场形式呜：分晌三阶吴段18：30分，屡在销恼售中馒心以孝及入稳口广浆场举覆行说享明会齐，对斩产品抗优势压进行允演示袖讲解鸣。同圆时，隔也采划集龙拍湖江魔与城鉴、协公信TO想WN的楼灯盘外独观，请物管刊服务棕的图帮片和涂视频冬影像障进行钻现场虎播放吩。19：30分，瓣样板垄房正幕式开从放，黄意向变性客到户可障光临季参观当日槽可正礼式接战受办伪理预砖订购懂房VI骄P卡。20：30，活杆动完椅毕后浆抽奖转，来杨者均掉赠纪恳念品提醒爪：所保有应梅邀客衬户为饥前期毕蓄势伯期客渡源，逼凭邀记请函捡入场监。VI我P卡办津理后希开盘捏前可飞升级耀为铂随金卡浩，拥孩有铂抵金卡侍拥有影优先蹈选房爷权和睬获得决房价喘优惠根。三去媒怪体策战略及粉媒体厘投放灭费用冈、活由动费倦用分妄配表（一峡）总鸟策略以葫势芦岛绘当地检直达土终端穷媒体撕为主离，其躲他媒瓣体为灾辅至20头12年6月，伐媒体范投放阁总投写入80万元语。原则夕：力必求最波小化寸投入农，最以大化其效益疯产出

活动费用计划表15万—10万，包括SP活动第一阶段2012.2—320.---15万，包括SP活动，公关活动、外卖场活动第二阶段2012.4—535万—20万，包括SP活动，公关活动、外卖场活动第三阶段2012.6—7媒体宣传资金计划分配表分配原则80万元时间各项费用支出品牌形象导入期-------占媒体宣传费用的20%费用计为16万其中平面媒体占15%，户外占35%，电视占40%2012.2—3蓄势积累阶段------占媒体宣传费用的25%，费用