房地产项目营销策划制度

房地产工程营销筹划制度目的制定有效的营销筹划方案以推动楼盘销售，提升产品价值及品牌价值。适用范围适用于集团全部房地产开发工程产品定位确定后的营销筹划与推广工作。术语和定义营销筹划：是指工程从定位之后开头，贯穿于整个工程营销过程中，为到达销售目标而制订的营销策略、方针、打算及实施措施。营销推广活动：是指整合全集团与工程资源，通过创意性的活动及话题营造，吸引媒体报道及消费者参与，提升集团及工程品牌形象，到达销售目标的活动。开盘：是指在取得《商品房预售许可证》后，对外正式公开出售房屋。职责工程公司营销部负责编制工程营销专项方案；负责编制阶段性营销推广方案、重大活动方案；工程形象导入等工作；负责营销推广总结。营销治理部编制工程整体营销筹划总案，并组织相关部门进展会审；审核阶段性营销推广方案、重大活动推广方案，阶段性营销总结报告。工程公司总经理审批工程营销专项打算、营销推广实施方案；审核阶段性营销推广方案、重大活动方案、阶段性营销总结报告；参与工程整体营销筹划总案会审。集团营销分管领导参与工程整体营销筹划总案会审，并审核工程整体营销筹划总案；审批阶段性营销推广方案、重大活动方案；审批阶段性营销总结报告总裁参与工程整体营销筹划总案会审，审核工程整体营销筹划总案。董事长参与工程整体营销筹划总案会审，审批工程整体营销筹划总案。程序营销筹划流程营销筹划治理流程工程公司营销部营销筹划治理流程工程公司营销部工程公司总经理营销治理部营销分管副总裁总裁董事长开头编制《工程整体营销筹划总案》产品定位报告工程公司营销部负责人、工程公司总经理参与、集团分管副总裁、总裁参与组织会审N审核 审核审批Y编制阶段性营销推广方案、重大活动方案工程营销筹划总案N审核审核审核审批阶段性营销推广方案、重大活动方案Y编制推广实施方案N方案备案审批报纸广告、楼书等资料、物料Y编写阶段性营销总结报告N审核审核审批工程阶段性营销总结报告Y完毕结合对工程、客户、市场的深入分析，组织营销筹划单位编制或自行编制《工程营销筹划总案》〔含工程销售打算、工程营销费用预算，重点解决工程整体营销策略、节奏及首期产品入市方案，编制具体内容参考《工程营销筹划总案》模板。营销治理部需要收集以下相关资料，为工程整体营销筹划总案供给预备：工程市场定位报告、产品初步建议书；相关报批文件资料〔包括当时已提交政府相关部门的报告、政府相关部门批文、政府相关部门核发的证照；设计治理部供给关于工程的销售平面图纸、剖立面图纸及效果图、面积数据汇总的相关资料及电子文件；工程治理部供给工程进度打算；工程销售目标；运营治理部供给工程整体开发打算。《工程整体营销筹划总案》内容包含以下内容〔可依据实际状况选择以下内容：市场分析市调本区域范围内的楼盘与同样价位不同区域的楼盘进展比较与目前正处于强销期的楼盘进展比较与将来马上推出的楼盘进展比较与销售成功的楼盘进展比较工程产品分析工程概况SWOT工程市场定位楼盘的细分市场定位楼盘的产品定位、客源定位楼盘的竞争定位楼盘的设计基调，设计风格确定广告基调和广告风格确实定推广策略工程优点诉求深化推广策略要求说明媒体宣传策略整体策略,该策略需解决如下问题明确宣传推广的意图和目标找出本工程最具震撼性的优势作为中心主题承受符合目标客户品尝的表现手法广告投放打算闻报道的编排报纸广告投放打算电视广告投放打算播送广告投放打算其它推广渠道策略定价策略：该策略一般有以下几种选择高价策略—市场需求大时常承受低价策略—淡市下常被承受一口价策略—不分楼层朝向统一价格，易于启动步步高价策略—低价入市，逐步调高，易于启动内部价策略—针对心理的策略，吸引公司员工购置和投资者客户定价策略—客户在底价根底上任意出价优待价策略—以让利来吸引客户差异定价策略—适合于综合楼销售，如将住宅调低而商铺提高促销优待方案现场包装策略接待及售楼处选址接待及售楼处至工地现场沿线景观美化方案接待及售楼处风格定位、设计和室内布置方案接待及售楼处室外空间布置方案标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板布置方案其他促销活动现场的选址、设计和布置方案推广打算推楼编排广告编排及费用预算公关活动编排及费用预算〔附活动初步方案〕销售部署销售前期预备工作〔物料预备、现场包装预备〕售楼处主要销售道具交通位置图、区域环境图制作建议俯视图、透视图的绘制建议墨线图、家具配置图的绘制建议建筑模型的制作建议室内外灯片选择和灯箱制作建议售楼处销售道具使用留意事项样板房的选择和装修样板房的户型选择建议〔结合户型、楼层、景观〕样板房的装修风格建议销售人员职责及岗位安排业务训练打算具体动线方案近期工作重点物业、工程、后勤的协作要求《工程整体营销筹划总案》编制完成后，营销治理部组织分管领导、总裁、工程公司营销部负责人、工程公司总经理参与评审。评审完成后，营销治理部就评审意见进展修改完善后，报营销分管领导，总裁审核，执行董事审批。编制阶段性营销推广方案、重大营销活动方案营销筹划总案确定后，工程公司营销部编制阶段性/年度营销推广方案〔内容参考附件、重大营销活动方案。阶段性营销推广方案由工程公司营销部报工程公司总经理，集团营销治理部审核，集团分管领导审批。编制推广实施方案工程公司营销部组织并监视广告公司按打算完成报纸广告、楼书等宣传类销售资料设计、工程形象导入等工作。经工程公司总经理审批后，由工程公司营销部组织宣传实施。营销筹划总结管领导、工程公司总经理、营销治理部审核，集团营销分管领导审批。《阶段性营销总结》的重点在于总结阅历，分析缘