20130206日月湾温泉旅游度假区方案设计任务书

日月湾温泉旅游项目方案设计任务书日月湾国际旅游度假区一期温泉旅游度假项目方案设计任务书西安大千盛景实业发展股份有限公司2013年1月目录一、项目名称二、项目概况三、设计依据四、项目定位五、经济指标及功能分区六、规划设计要点七、居住区设计要求八、景观规划要点九、建筑设计要点十、配套设计要点十一、设计成果要求十二、设计进度计划十三、项目联系人

人防等国家及地方有关法规、规范方面的要求；3.10其他相关要求及本设计任务书的要求。4、项目定位4.1项目特点项目位于秦岭北麓，临环山公路。作为10890亩大型旅游项目，本项目具有以下三大主要特点：1）项目作为旅游度假区项目，约70%土地用于建设公园及旅游度假项目，仅30%左右土地用于房地产开发；2）项目拥有独特的汤峪温泉资源，汤峪温泉温高（出井温度62℃），ph值8.57，而且含有硫酸盐、氟、铁、钼、碘、锰等多种矿物质和微量元素，是12类矿泉水中之最优者。特别是氟离子和可溶性二氟化硅，更能够“去腻洁肤，治疗多种疾病”，水疗有效率达91.6%，尤其对治疗关节炎、风湿、皮肤病效果尤其显著。项目将建设西北顶级的温泉酒店及各类室内外温泉，并将温泉水引入居住区每家每户；3）整体万亩项目以“养生”为主题，贯穿整个项目。将建设温泉疗养中心、健康体检中心、食疗养生中心、运动活动中心、日月湾游乐中心、汤峪河水上乐园、高尔夫运动、天然氧吧中心、茶禅园等九大养生项目，成为项目吸引客户休闲度假的最大特色。项目特点可总结为：公园、水系、温泉、养生四大特色。4.2项目目标根据项目总体情况，确定项目开发目标：以地产带动旅游开发，以旅游开发促进地产开发；以首期的成功开发，快速撬动整个项目，实现后续的滚动开发；温泉旅游度假项目3年开发完成，总销金额10亿以上，净利润3亿以上。作为远郊大盘，本案开发的真正利润点在未来土地的增值上。必须根据土地价值的增值规律控制好开发节奏，层层引爆，好戏连台，使项目有持续的吸引力和兴奋点，实现土地的持续增值！因此，必须要站在土地运营的高度，利用有限的资金，以首期的成功开发，快速撬动整个项目，实现后续的滚动开发！计4.3项目总体策略抢占制高点。抓住“西安打造国际化大都市”这一背景下，休闲经济时代到来，抢占“西安走进秦岭养生休闲时代”的制高点。争夺话语权。站在西安国际化大市场的高度上代言养生，第一个向全国喊出养生的声音。面向西安、西部、甚至整个中国进行营销，吸引全球资本、市场和媒体关注汤峪温泉养生的价值。开创新时代。围绕秦岭和汤峪温泉，大手笔打造山水温泉生态新城，开创西安走进养生的新时代。以养生为核心，发展温泉产业、休闲产业、旅游度假产业，包括温泉养生、旅游度假、政务商务接待、会议论坛、康体运动、娱乐休闲等高端业态，领跑县域经济，破题县域产业结构调整，成为大西安，乃至全国资源型城市升级换代、产业转型的标杆型项目、世界知名的山水人文温泉休闲新城。4.4项目实施战略项目实施战略的思路：跳出：项目所在的滞后区域形象和竞争；立足：整个西部地区和国际资源休闲目的地中心；利用：汤峪温泉资源和水景资源；挖掘：蓝田文化，打响“美食、美玉、美景、美汤”的文化知名度；创新：温泉高尔夫、定制别墅、联排、叠拼、观景高层等物业；吸引：西安乃至西北、全国的高端人士，在此休闲、娱乐、度假、商务、交流、居住等；打造：西部首屈一指的休闲度假地产典范。实施战略一：项目以城市和区域的发展，带动项目开发的马车。借势西安国际化大都市，以温泉休闲生态城促进上东休闲养生城的建设。实施战略二：以万亩旅游休闲度假区为作为地产开发的最大背景，以3000亩公园、7000亩旅游风景区，作为项目地产开发最大的配套。实施战略三：利用汤峪河水系，充分做足项目水文章！充分利用汤峪河的二条水系，以及日月湾水景资源，做足水文章，同时增加社区高尔夫、水上乐园等生态休闲项目。实施战略四：以独特的温泉资源为主导，打响国际温泉养生度假的全国知名度；同时以实景和情景温泉体验为现场杀伤力。实施战略五：以养生成为破题点贯穿全案，地产开发拉动旅游开发，旅游开发推动地产开发。通过九大养生项目，给度假区提供全方位的休闲养生体验。日月湾国际旅游度假区九大类养生项目示意图实施战略六：项目以市场挑战者的姿态站位大西安，通过改变游戏规划，前期以中小面积的总价100万左右的类独栋别墅产品，快速回笼资金，迅速建立市场影响力；后期建设部分高价值产品，提高项目品牌和利润率。4.5项目定位综合考虑到市场情况，及项目的独特优势和未来愿景，项目整体定位为：中华生命涵养地·国际温泉度假城中华生命涵养地：陕西作为中华文化的发源地，距今70万年前就有蓝田人生活于此，5000年中华文化发展史上，西安作为13朝古都，是华夏文化的起源地，而汤峪温泉在秦岭温泉中最具盛名，是名符其实的“中华生命涵养地”。国际温泉度假城：作为万亩生态旅游项目，将引入国际化理念，打造全国一流水准的温泉度假地，形成西北首屈一指的国际温泉度假城。项目总体定位示意图项目形象示意如下图所示：项目形象定位示意图4.6．客户定位综合考虑项目定位及战略，项目承载一个使命，那就是：针对主动郊区化人群，掀起高端养生休闲地产革命！项目主体目标客户为：大西安主动郊区化人群。客户区域主要为西安城区客户，其次为西安周边及西安以外区域客户。客户以西安泛中产阶层为主，其次为城市富豪阶层及周边区域新富阶层。泛中产阶层范围比较广泛，以西安城内的教师、医生、公务员、私营业主、养老客群等为主。客户购买动力主要来自三个方面：1）温泉养生。着重于对自身健康的日益重视，将温泉养生作为居住生活的必要条件；2）度假休闲。二次以上置业，将本项目置业作为5+2度假休闲生活的首选；3）平价别墅。相当于城内中高档高层住宅价格，即可买到本项目经济别墅，相当于城内大平层或经济别墅，在本项目则可买到带内外汤池的独栋别墅。项目客群特征示意图4.7．产品定位整体项目包括经济别墅开发、温泉生态旅游和休闲度假产业。居住区产品定位：风情化平价别墅。产品类型包括独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅和叠加别墅，是一个具有异国情调的高品质纯别墅项目。项目产品定位示意图项目产品发展方向示意图项目产品KPI体系示意项目产品价值体系八大震撼发力点项目产品整体开发策略4.8．建筑风格项目整体建筑风格分二大部分，风景旅游区和度假居住区。风景旅游区建筑以中式和欧式混搭风格为主，度假居住区以欧式风格为主，主要考虑法式建筑风格和托斯卡纳风情建筑为主，首期部分考虑美式乡村风格。建筑风格如下图所示：项目建筑风格示意图法式建筑风格示意图托斯卡纳风情建筑示意图4.9．价格定位项目分三期开发，价格低开高走，一期价格大约6000-7000元/m2，二期价格约8000-10000元/m2，三期价格约12000-13000元/m2，温泉旅游度假区整体住宅均价约为8000-10000元/m2。5、经济指标和功能分区5.1技术经济指标经济指标总用地面积约923960m2建设用地面积约288693m2综合容积率0.19-0.2（仅供参考，以实际方案为准）住宅区容积率0.65-0.7（仅供参考，以实际方案为准）地上总建筑面积约175000m2住宅区总建筑面积约140000m2综合服务楼面积约30000m2商业面积约3000m2其他配套面积约2000m2总户数约800户车位数1000-1200(车位比不低于1：1.2)住宅建筑限高15m2注：以上指标以政府部门审批的实际面积为准，住宅区容积率及建筑面积根据设计实际情况，在保障住宅居住品质的前提下进行尽可能提高。5.2功能分区项目总体可分为展示区、温泉区、居住区。项目总体功能分区示意图5.2.1展示区主要包括景区大门及景观主干路、沿街接待商业、北侧国际婚纱摄影基地、南侧园林景观示范区。景观大门及景观主干道、沿街接待商业及南侧园林景观示范区是方案设计的重点之一。5.2.2温泉区主要包括温泉主题度假区及滨河浪漫水岸区。中式风格的综合服务楼已经基本完成初步设计，滨河浪漫水岸区北侧为与国际婚纱摄影基地相连接的滨水乐园景区，南侧为高尔夫果岭练习区，同时作为居住区的配套园林景观。5.2.3居住区居住区是本方案设计的重点。其北侧设计一个国际运动休闲中心，其他区域可分为三期。一期位于综合服务楼南侧，土地获取时间最早；二期位于居住区中部，综合服务楼东侧；三期位于居住区东侧，临度假区内部规划道路。居住区分期如下图所示：项目居住区分期示意图项目居住区分地块开发示意图项目分批次开发示意图5.3居住区各物业类型比例类别总建面（M2）面积占比备注独栋70005%企业会所，2-3层小独栋70005%2-3层类独栋2800020%包括合院、联排式类独栋等，2-3层联排6300045%3层叠拼3500025%4+1层合计140000100%注：以上面积比例，可根据实际设计情况进行适当调整。6、规划设计要点6.1项目住宅设计要站在1386亩温泉旅游度假区的整体角度考量，同时也需站在万亩旅游度假区整体角度考虑。6.2项目设计应充分考虑与秦岭、汤峪山水以及温泉文化、蓝田玉文化相融合，并考虑地块地形及与周围地块的协调关系。6.3景区入口大门是千亩旅游度假区的整体形象展示，因此，景区大门设计要大气、展示项目以山水休闲、温泉养生为主题的大型旅游度假区形象。6.4大门南侧的沿街商业作为千亩风景区形象展示，定位为临街商业配套，同时也是项目住宅社区商业配套（前期可做为行政办公使用）。6.5综合服务楼是项目的中央商务中心，为中欧混搭式风格建筑群。项目住宅以欧式风格为主的风情化别墅，总体设计应充分考虑各功能区、各组团的兼容性和有效衔接。6.6在总体布局时应充分考虑销售中心及景观示范区设计。在景观展示区南侧有条件建设用地区域设计销售接待中心，可考虑设计为钢构结构的法式风格建筑，待综合服务楼建成后，销售中心将迁移到综合服务楼内。景观示范区建设用地（6亩）区域同时作为样板房区，考虑设计独栋别墅、叠拼别墅、联排别墅实体样板楼各一栋。6.7别墅设计以异国情调风情化和高增送率为特征，平均增送率在50-60%，部分高增送率达80-100%。首期别墅以中小面积经济型独立别墅为主，以低总价快速获得市场青睐，快速回笼资金，以利于后期滚动开发。二、三期品质相应适当提高。6.8社区商业主要为大门南侧的沿街商业，综合服务楼同时也实现部分社区商业服务功能。7、居住区设计要求7.1居住区总体户型配比居住区总体户型面积配比如下表所示：类别销售面积（M2）增送面积（M2）小独栋、类独栋90-150约50-80联排150-180约60-70叠拼130-160约50-807.2景观大门及沿街商业景观大门要大气，既要展示项目“中华生命涵养地”的文化底蕴，又要体现项目“国际化欧式温泉度假城”的特征。景观主干道及景观展示区以花海为主题，体现出四季常绿色彩斑斓的景观特色。沿街商业作为社区配套商业，也是项目最先启动的建筑，作为万亩景区的接待处，建筑风格同综合服务楼建筑风格，主体2层，局部三层。业态规划为满足社区商业需求，如餐饮、便利店、干洗店、美容美发等。如下图所示：社区商业业态及面积示意7.3前期销售中心前期销售中心位于景观示范区限制建设用地位置，如下图所示。项目景观示范区及前期销售中心位置图前期销售中心建筑风格为带巴洛克风格的法式建筑。建筑风格示意如下图所示：前期销售中心建筑示意图前期销售中心建筑面积约1500-2000平米，包括大堂接待区、模型展示区、销售洽谈区、销售签约区、特色水吧区、工法展示区、儿童活动室、物业值班室、会议室、办公室、财务室等销售服务功能。销售中心功能示意图（一层）销售中心功能示意图（二层）南侧区域为样板房区，规划3-5套样板楼，至少包括独栋、联排、叠拼各一栋实体样板楼。7.4一期别墅区以合院式、联排式类独栋别墅为主，主要是作为酒店客房功能的返租别墅，与综合服务楼共同形成万亩风景旅游区温泉接待中心。一期别墅产品面积配比如下表所示。类别主力销售面积（M2）增送面积（M2）实得面积区间（M2）面积占比合院式类独栋90-150约50-100150-20050%联排式类独栋150-200约100-150200-30030%联排90-200约50-100150-25020%一期别墅建筑风格考虑为美式莱特风格，与综合服务楼及二期欧式建筑有效衔接和过渡。首期建筑风格示意图如下：首期返租别墅建筑风格示意一期别墅可考虑设计为合院式类独栋别墅，别墅组合如下图所示：合院别墅组合示意图一期综合服务楼南侧近汤峪河区域设计12套别墅式温泉会所，建筑面积分别为400、600、1000M2，带租约销售后，返租给酒店管理方统一运营管理。其中温泉会所7套，每套建筑面积400平方米左右，具备住宿、用餐、温泉池、会议、休闲等功能。温泉精品会所3套，每套建筑面积600平方米左右，具备住宿、用餐、小型温泉区、会议、休闲等功能。温泉贵宾会所2套，每套建筑面积1000平方米左右，具备住宿、用餐、规模温泉区、会议、休闲等功能。产权返租区域设计为针对市场销售的酒店客房式别墅，希望实现250间左右的客房数量。产权返租区域及温泉会所以外的其他部分，设计为对外销售的小面积别墅产品。7.6二期别墅区以类独栋、联排、叠拼别墅为主，可分为三个区，北端为运动休闲中心，包括运动会所及室外运动场所，中部以联排别墅为主，南部以叠拼别墅为主，景观较好地段可设计部分类独栋别墅。二期叠加、联排别墅建筑风格以法式风格为主，体现欧式经典别墅的高贵感，并与周边综合服务楼、运动休闲中心等环境形成和谐统一。二期别墅区建筑风格如下图所示：二期别墅建筑风格示意图二期别墅建筑组合示意7.7三期别墅区以联排和叠加别墅为主，可根据景观资源情况和容积率平衡情况，进行综合设计。别墅建筑风格以托期卡纳风情为主，具有浓郁的异国情调特色，并与周边环境形成和谐统一。建筑风格示意如下图所示。三期叠拼别墅建筑示意图一三期联排别墅建筑示意图二三期联排别墅建筑示意图三设计范围8、景观规划要点设计范围8.1项目整体景观规划融“古今中外”景观园林风格于一体，通过不同的组团体现不同的特色，相互区隔并能共生共存。8.2示范展示区。以法式园林风格为主，景区大门体现旅游度假区的简洁和大气；景观大道展现法式宫庭园林的对称与庄严；南侧示范景观区坡地造景，以法国普罗旺斯薰衣草为特色，营造鲜花、草坪、灌木、乔木、亭台楼榭等多重园林景观；样板房区设计室外汤池；北侧园林以鲜花为主题，体现普罗旺斯的浪漫情怀。8.3高尔夫景观区。临汤峪河两侧，以高尔夫果岭、高尔夫练习场为特色的滨水高尔夫景观。8.4综合服务楼区。以新中式园林风格为主，北侧室外温泉部分包含新加坡、巴厘岛等多种新亚洲风格。8.5居住区园林区。以地中海托斯卡纳园林为主题，以“草坪、底层花卉、花灌木、常绿灌木、乔木”五重园林为特色，辅以坡地、喷泉、水景、花坛为特点，开放式的鲜花、草地、精修的乔灌，以绿墙、绿障、绿篱等为分隔，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，体现出地中海园林的浪漫情怀。居住区五重园林示意图居住区托斯卡纳园林示意一居住区托斯卡纳园林示意二居住区托斯卡纳园林示意三居住区托斯卡纳园林示意四居住区托斯卡纳园林示意五9、建筑设计要点9.1、独栋别墅均设计室内、室外温泉汤池，联排别墅、叠拼别墅设计室内温泉汤池。后期地产产品适当地更多考虑设计与室外温泉池结合的产品，以利于后期产品的价格提升。9.2、以面积增送为特点的高附加值作为建筑设计的主要特点之一，增送率达50-60%。9.3为平衡容积率，考虑部分类独栋别墅组合设计为合院（如下图所示）。六合院别墅组合示意图十二合院别墅组合示意图9.3、联排别墅底层有大面积底层花园，每层都有较大面积的露台或阳台。9.4、叠拼别墅底层有大面积底层花园，赠送庭院；顶层有大面积露台设计，赠送阁楼。9.5、户型设计方正，并尽可能保持南北朝向，偏角不超过15度。9.6、主卧朝向、采光、通风良好，带衣帽间和卫生间，开间尺寸不小于3.9m；客厅采光、通风良好，开间尺寸不小于4.5m。9.7、别墅部分挑空，独立别墅、联排别墅可考虑客厅挑空，叠拼别墅客厅通过下踏步抬高空间。9.8、独栋、类独栋不设计地下室；联排别墅尽可能考虑地面停车位及不设地下室；叠拼别墅可考虑设计地下室及下沉式庭院。9.9、地下室及地下车位宜考虑可采光或半采光设计。9.10、车位设计考虑车行出入方便，不宜有过急的拐角或过高的坡度。首期中小面积别墅参考户型如下图所示：90平米独栋别墅户型示意150平米独栋别墅户型示意190平米类独栋别墅户型示意190平米叠拼上叠户型示意225平米叠拼下叠户型示意150平米联排别墅户型示意300平米独栋别墅户型示意10、配套设计要点10.1设计一个6-8班幼儿园，按国际双语幼儿园配置，位于二期国际运动中心内。也可根据首期整体设计需要，在后期用地再考虑设计幼儿园。10.2每户均考虑引入温泉的给水系统设计，并设计专用室内汤池。10.3给排水专业1）采用先进节能和可靠的给水系统；2）考虑洗衣机位设计及给排水需要；3）室内给排水管道宜集中隐藏布置，在满足使用需求的情况下，尽量减少管道，以提高建筑面积的实用率、增强户内空间美观性；4）建议使用同层排水系统。10.3电气及电讯专业1）电视：设有线电视系统，户内各房间合理位置均布置有线电视插孔；2）电话：每户设8芯电话线、二个以上电话插口；3）提供宽带网络系统，小区局域网，根据户型设计，主卧、次卧、书房等均应设宽带网插口；4）智能化管理系统：门禁、防盗、可视对讲门铃、小区红外线报警系统、煤气泄露报警、小区监控中心、三表IC卡交费系统等。10.4通风、排烟卫生间采用排气扇洞口，结合强排式热水器通风洞口，厨房设置抽油烟机烟道、排气扇。10.5家用电器户型设计中要考虑布置主要家用电器设备的位置，厅房、厨卫开关及插座位置应方便合理，并预计合理数量。10.6空调1）建筑立面要考虑空调室外机位（如隐藏于凸窗下），其留位大小符合分体空调室外机规格，且不影响建筑外观。2）空调室内外机的设计中应方便检修安装并集中排放冷凝水。10.7采用管道天然气系统预留管道天然气系统，天然气系统设计应注意满足国家有关规范要求。10.8消防1）按照消防规范完成系统设计，并按消防