房地产管理房地产法试题

名词(3*5)1、房地产法2、物业3、异产毗连房屋4、房屋拆迁5、土地使用权二、选择(1*10)1、房地产抵押权，不是一个()A隶属权利B对房地产支配权C优先受偿权D担保物权2、当拆迁人与被拆迁人对赔偿形式和赔偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，由A房屋拆迁主管部门裁决B人民政府裁决C人民法院裁决D仲裁机构裁决3、物业管理企业权利不包含()A依照物业委托协议和关于要求收取管理费B要求业主委员会帮助管理C选聘专业企业负担专题管理业务D制订实施年度物业管理工作计划4、在以下国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，能够保留划拨方式是()A国有企业租赁经营B非国有企业吞并国有独资企业C国有企业改组为国有独资企业D国有企业改组为有限责任企业5、国有企业改革中对划拨土地使用权处理不论采取何种方式，都必须进行()A转让登记B地价评定C规划审批D用途管制6、物业管理委托协议生效须经()A业主大会同意B业主委员会同意C开发商同意D业主同意7、设置房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取关于主管部门意见，该主管部门是()A土地主管部门B规划主管部门C计划主管部门D房地产开发主管部门8、对于因拆除非住宅房屋而造成停产、停业引发经济损失，拆迁人应给予()A全部赔偿B赔偿损失三分之一C赔偿损失二分之一D适当赔偿9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源规划、管理、保护与合理利用机构是()A土地管理局B国家海洋局C建设部D国土资源部10超出出让协议约定开工开发日期满1年未开工开发，最高能够征收土地闲置费为土地使用权出让金百分比为A10%B15%C20%D25%三、填空(1*20)1、房地产法律关系三要素包含：、和。2、房屋全部权是指全部些人依法对自己全部房屋享受、、和。3、征用耕地土地赔偿费为该耕地被征用前三年平均产值至倍，每一个需要安置农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值至倍。4、土地使用权出让方式有、和。5、拆迁赔偿方式有、和。6、抵押担保范围包含、、、损害赔偿金和实现抵押权费用。7、经济适用房开发贷款最长不超出年。8、以在建工程作抵押，借款人对在建工程自有投资应达成项目总投资以上。四、简答(4*7)1、房地产交易特征是什么？2、房屋租赁当事人权利是什么？3、房屋预售条件是什么？4、住房公积金用途是什么？五、案例分析(15+12)1、甲企业于1998年3月16日与某市土地管理局订立土地使用权出让协议，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。协议还要求，1998年3月底甲企业支付50%土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲企业与乙企业订立了土地使用权转让协议，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙企业，每平方米390元；甲企业于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15‰负担预付款利息；乙企业于协议订立后7日内预付80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。协议订立后，至1998年5月6日，乙企业陆续支付80%预付款。但甲企业到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。1998年9月甲企业因未交足土地出让金，所受让土地使用权被依法收回。乙企业对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲企业早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲企业在该立交桥东南侧并无其余土地使用权，其取得98792平方米土地使用权要求用途是住宅建设，而且剩下土地出让金一分未付。问题：(1)本案中土地使用权转让协议是否有效？为何？(2)本案中甲企业因转让土地使用权应负担哪些责任？(3)市土地管理局收回土地使用权法律依据是什么？2、某航运企业在1987年经县人民政府同意，以划拨方式取得一宗地土地使用权，同意用途为建职员宿舍。1998年11月航运企业在该宗地上兴建住宅楼。工程完工后，航运企业公开向出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品企业。当地土地管理部门查实情况后认为，航运企业公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权行为，依法对航运企业进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运企业事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答以下问题：(1)土地管理部门对航运企业行为认定是否正确？(2)购房人拒缴土地使用权出让金理由能否成立？为何？参考答案名词解释1、房地产是调整房地产关系法律规范总称。2、物业是指已建成并投入使用各类房屋、隶属设施以及相关场地。3、异产毗连房屋是指结构相连或具备共有、共用设备和隶属建筑物而为不一样全部些人共有房屋。4、房屋拆迁是指依照城镇建设规划和国家专题工程迁建计划及当地政府用地文件，拆除和迁移建设用地范围内房屋及其余设施行为。5、土地使用权是指土地使用者在法律要求范围内对按通例土地享受占有、使用和收益权利。二、选择1~5BADCB6~10ADDDC三、填空1、主体、客体、内容2、占有使用收益处罚3、610464、协议出让、招标、拍卖5、产权调换、作价赔偿、产权调换与作价赔偿相结合6、主债权、利息、违约金7、38、30%四、简答1、房地产交易特征是什么？答：(1)房地产交易对象特殊性(2)房地产交易形式确实定性(3)房地产交易是数种经典协议称谓(4)房地产交易为要式法律行为2、房屋租赁当事人权利是什么？答：出租人权利(1)出租人有权按照房屋租赁协议约定向承租人收取房租(2)出租人有权对承租人使用房屋情况进行监督(3)租赁期限届满，承租人有权收回房屋承租人权利承租人依照租赁协议约定，对租用房屋享受占有、使用、收益权利承租人对租赁房屋享受优先购置权和优先承租权承租人代出租人修缮房屋，有权要求出租人支付修缮费用。3、房屋预售条件是什么？答：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(2)搬起石头砸自己脚建设工程规划许可证(3)按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资额25%以上，并已经确定讯息工期进度和完工交付日期(4)房屋预售实施许可证制度4、住房公积金用途是什么？答：(1)职员购置、建造、翻建和大修自住住房(2)偿还职员购房贷款本息(3)支付超出职员家庭工交收入要求百分比房租(4)职员住房公积金贷款(5)经住房委员会同意用于购置国债五、案例分析答：(1)本案中土地使用权转让协议无效因为它违反了《城市房地产管理法》第37条强制性要求，不符合转让条件，详细表现在：①没有支付全部土地使用权出让金②没有取得该地块土地使用权证书③没有按照约定用途进行房屋建设，完成开发投资总额25%以上。另外，土地使用权转让协议中甲企业将自己并未受其余土地也进行转让，侵犯了第三人土地使用权，也应认为无效。(2)甲企业应该负担两个方面责任：①协议法上责任，协议无效，甲企业应该返还乙企业预付款载赔偿乙企业因协议无效所遭受损失②城市房地产管理法上责任。甲企业违法转让土地使用权，市土地管理局有权没收其违法所得并能够并处罚款(3)收回土地使用权法律依据是《城市房地产管理法》第15条，未按照出让协议约定支付土地使用权出让金，土地管理部门有权解除协议。解除协议后，当然就要把土地使用权收回。2、答：土地局对航运企业行为认定是正确。因为，航运企业是以划拨方式取得运动队，其建造房屋属于在划拨土地上建筑物。房地不可分离，房屋转让必定包括到土地使用转移。航运企业未经关于部门同意及补办土地使用权出让手续，就公开向社会出