世联大连软件园五期项目定位报告

大连软件园五期项目

定位报告（中期汇报）谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.04.18报告结构一、项目概况二、项目开发背景研究三、项目目标市场分析四、项目定位2一、项目概况3项目位于大连市沙河口区，软件园的东入口，背山面海大连软件园项目位置交通通达性行政区划上位于大连市沙河口区；距软件园数码广场2KM，是软件园的东入口；北侧背靠大顶山，南向距海2.5KM左右；距中山广场和机场均为8KM左右；位于城市主干道五一路和西南路交叉口的西北侧。►►项目区位机场星海湾景区大连老城区8KM8KM2.5KM4中等规模城市住宅项目，交通通达性好，负面资源集中陵园

拟迁移规划中的生态公园，

实施时间未定老居民区待迁移戒毒所规划中的高架桥控制线500KV高压走廊66KV高压走廊500KV高压走廊与大连云山塑料包装有限公司老居民小区500KV高压走廊与戒毒所五一路西南路总建面6.6万平米，容积率2左右，无限高；紧邻城市主干道和规划中的高架桥；高压线不可改变的客观现状；陵园迁移和生态公园建设均已规划，但时间未定；四期：17万平米左右，定位为大户型豪宅。►►地块条件大顶山和台山陵园5发展商背景：多年的本地开发经验，市场潮流的引领者，实力雄厚房地产业是亿达集团的主导产业，具有房地产开发一级资质和17年的开发经验，年开发能力100万平方米，累计开发面积470万平方米。开发建设的亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、亿达国际新城、青云林海、青云映山等项目，领导着中国北方楼市的新潮流。From:►►发展商背景亿达广场东北首座智能化小高层住宅小区国际新城2002年荣获建设部“住宅设计示范楼盘”2003年被评为“辽宁省明星楼盘”2003年获“中国名盘50强”称号亿达新世界1999年获国家建设部达标“平安杯”大奖2000年被评为“新世纪理想居住区”2001年被评为“十大理想家园”、“十佳房地产品牌”亿达世纪城2002年被评为“辽宁省放心物业小区”2002年被评为“辽宁省明星楼盘”2002年被评为“中国住宅创新夺标经典示范楼盘”2002年获第四届中国住交会“中国楼盘”称号2003获“住在大连”精品楼盘评选最佳规划设计奖6项目资源评价——区位条件优越、但负面资源集中项目区位条件项目资源条件交通通达性好；软件园的东门户，昭示性强；良好的山、海自然资源；高压线、陵园、高架桥等负面资源集中；7项目目标与约束条件项目开发目标项目约束条件实现7500元的单价；与四期项目形成互相支撑的良性关系楼面地价2200元/平米；综合建安成本投入与四期相同（2100—3000元/M2）；8二、项目开发背景研究9在明确项目的基本情况和开发目标之后，开发背景是我们进行定位的依据项目开发背景研究宏观市场环境研究区域价值分析10房地产进入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；11销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；市场表现为明显的供不应求，单价上涨。03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；12中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。13新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中低端为主由于新房单价高、供应量不足，大量需求转向三级市场，二手房销售量大幅增长，价格攀升；二手房套均面积为80平米以下，可见三级市场需求以中小户型为主；14依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境；零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三；15宏观证市场令环境裙研究罢结论——目前五是进棍行房拖地产民开发师的大泊好时处机社会满经济测高速割发展偶，房走地产撕进入讲高速胆发展港期，沟数量识需求锋和质凡量需艰求并并重；需求捐总量比稳步封上升攀，土侦地供付应紧好缩导妹致供子不应燃求，听价格纺快速程上涨架；滨海台城市任的特启点显侦现，舅缺地锣和涨害价形赚成了军市场如高卖旨压；大量瓣中低汉端需乱求转陶向三愉级市后场，裁二手广房交行易火傻爆；城市盟地位灶和居其住环爹境形勺成城庆市吸虽聚力烤，外踏地客族户撑难起住趁宅的薪四分鸣之一殊强；16在明拉确项裤目的膊基本仍情况兼和开姥发目逮标之呀后，竭开发穿背景犹是我栏们进抓行定启位的腐依据项目拌开发根背景今研究宏观贿市场析环境芬研究区域价值分欧析17甘井签子区止成交可量大馒，但悟单价步最低汁、套纲均面霞积最嚷小，档是大己连市吊房地乔产的淋中低渴端市姨场；中山强区和句西岗独区单贷价高坝户型溜大，企但未满来供圣应量侮少，拳中高绑端项意目将际向外牌扩展五；沙河拒口区富供应将量大锡，价歇格适戴中，久是中女心区咏客户症（尤巩其是它中高售端客待户）铸外溢前的承无接区椒域；甘井怜子和睬沙河讯口区且由于脏在市侨场中尖定位愿不同戒，区好域之哗间不释存在吴直接密的竞璃争。随着我中山兆和西命岗开座发逐纪渐饱并和，的沙河稍口区缘瑞成为舞中心唇区客羡户外途溢的帅自然压承接闷区域►►区域绒价值裙分析均为20礼05年数炸据18项目苦位于同城市需西拓止的第幼一站愿，绿窑色硅摘谷的镰门户疲，城伯市最旷具发柱展潜仅力的互区域大连换城市疲规划——西拓疗北进城市挣规划定使本鲁项目娱处在首城市烦西拓素的第犁一站产业兄规划搁使本松项目柄处在弟一个坛很高攻的发兆展平通台——绿色耍硅谷学核心凡区到20田10年，范大连育市规培划将博旅顺奔南路每建成屑中国常“绿你色硅属谷”本项腿目处湾于由兆家村给软件猛园和奶七贤趴岭高客新技拜术产督业基茎地这货一“谁绿色断硅谷洗”的爱门户产业摆规划——建设阻绿色碑硅谷处于自城市驶西拓侦第一差站带袜给本经项目田的利珠好：使本核区域蹲成为瓦中高洪端项欣目向讨城市呀外围滨扩展亚的主艰导方欣向城市劝西拓衔带来壳的大申量迁垮移人风口为中本项范目提病供大丙量的丹潜在鸡客户处于名“绿拢色硅撇谷”笛核心疯区带兴给本愤项目疑的利皂好：高新怪产业柱的发只展带窑来区射域环厦境和裤氛围黎的持载续改尤善高新俊产业玻带来仇大量史有购滚买能孟力的冒产业充人口高新游产业忧带动塑区域墨知名仰度和葵接受限度的项迅速猪攀升高新牧产业马带来杰区域茧价值路的持运续、流大幅扑提升老市肯中心北进西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边►►区域逆价值陆分析19软件览园一奋期渐挤入成喷熟，吃市场邀对区良域房储地产形价值根有明叶确的汗认知池，溢廊价能苍力强阶段起步期成熟期高速发展期时间1998—20022002—20042005年之后房价走势5000住宅项目国际新城康派Cityone学清园知音园30006000国际新城书香园康派硅谷假日Cityone幸福E家软件起园年腔产值绕高速报增长顷，区窃域前龙情被竿广泛集看好消。园侄区内塌的住讽宅项冻目价拒格攀全升快砍；对比舱同期罪上市装的项业目，家软件窄园内灾的项季目溢职价在10煮00元/平米春左右浇，客型户主盆要认可束区域河的居冬住环执境、订学院网氛围摘，产慰品品点质和探亿达蒙品牌。►►区域绣价值熟分析20软件翻园一失期开唇发基迹本结舟束，京本项矛目和再四期淋为压咏轴大梳戏，肯是选珍择“知软件宫园生饺活”耀的最忌后机礼会占地2.敲97平方甜公里锣的软牙件园粥一期丹从19蝇98年开默始开钳发建厨设，街截至20猜03年底酿，完光成50万平殿米的屈产业队用房苏和20万平干米以泰上的碍住宅港开发嘉。本项女目和符四期煤项目狐是大栽连软自件园半开发茄有限它公司朋在软陶件园件一期恒内进浊行住叹宅开宴发的情压轴双戏，平项目狱本身励在区扎域内观有稀缺小性。学清匪园悦知音扬园国际释新城四期五期学苑在广场数码秧广场由家振路旅顺锐南路五一愁路中山跃路软件箩园路数码温路东北烈财大大连拾理工东软嘉信息喂学院大连屠海事西南忙路后山项目CI绩TY孤ON掘E康派►►区域龙价值勤分析21区域春价值矮分析替总结——城市姜规划冠和软异件园心的发烧展带袋来区框域价拔值的清腾飞项目灭紧邻姻两条字交通抓干道蜂，占皂据大司连市西拓南战略萄的门明户，高次新产周业规壳划和锯城市胞面貌骑的更姨新带施来区域斗价值赠的腾醒飞；软件闪园一赴期发驳展渐乏入成艺熟，居住怜价值听被市断场认裂可；项目稳为软丝式件园讲一期迁开发用的压傍轴戏零，具债有稀缺闸性；22三、治项目松目标森市场淘分析23在对孝开发蛾背景纵进行修研究董后，华我们夫对项朝目的傲市场椒站位翻有了贺初步袍的认客识，奶并据卧此进桑一步暑研究咱目标椒市场项目液目标左市场训分析项目些市场预站位扯考虑城市支中高摄端城季市住宅四研究24基于宣市场逼环境直、区掘域价阀值和薪开发员目标版，确络定项艺目在妻市场缸中的耐基本城站位——大连茅，向恨西看——和海繁保持去冷静毯的距辣离——高知乒高产——人文辜宝地把握蚂城市止西拓冻的战侨略时椒机瞄准中高楼端市绪场充分世兑现刘区域罩价值25在对叙开发哀背景约进行插研究姻后，重我们期对项垄目的研市场轻站位幼有了竭初步惧的认森识，调并据挨此进抵一步跌研究载目标筋市场项目治目标开市场煮分析项目惹市场绑站位朝考虑大连厌中高抢端城脖市住换宅研筛究26大连旬市房绘地产痛板块液格局——不同狭的资名源决但定了致各板童块的棚价格兼平台区域价格平台核心资源产品类型中高端顶端东部区域8500海景高层、小高层城市核心区域8000城市、商务高层、小高层星海区域8000海景高层、小高层高端西安路区域7500城市、商业高层、小高层软件园-台山-南沙7000产业、山、海小高层、高层中低端中端西南科教区域5000教育、人文小高层、多层西山区域4500/小高层、多层低端华南泉水区域4200/小高层、多层机场新区区域4000/小高层、多层华南泉水区域机场新区西山区域东部区域城市核心区域星海区域西南科教软件园-台山-南沙西安路目标困市场免研究化范围遮界定娇：大连馅市中斤高端务城市固住宅隶市场。27大连雾市中润高端锹城市考住宅件根据土所依爪托的拼资源疫不同拿可以滩分为疮三类分布板块特征代表楼盘城市核心公寓城市核心区域以高层和小高层为主，功能多元化价格在8000以上产品品质较高主要依托核心地段的城市资源、商务资源等中山九号、伊景华园、花样年华海景公寓东部区域以高层公寓为主价格在8500以上产品品质较高依托海景资源帝泊湾、滨海阳光星海区域以高层公寓为主价格在8000元以上建筑形象突出，整体品质一般主要依托海景资源一品星海、世纪经典、星海假日、半岛听涛非核心区中高端城市住宅西安路区域以高层、小高层为主价格在7500元以上产品品质一般依托城市资源和商业资源华邦上都、德源、福佳新天地广场软件园-台山、南沙以小高层、高层为主价格在7000左右产品品质较高主要依托产业、城市资源康派、幸福e家28城市铺核心份公寓播：依都托核怕心地永段价量值，瘦高容绑积率理，小社规模统，投昨资、俱商务崇、外痕销名称中山九号伊景华园花样年华2期图片基本情况6万平米、2栋高层、容积率1210万平米、1栋30层高层、容积率11.16万平米，1栋30层，容积率4.5主力户型110-130两居、130-160三居、50-90一居44-69一居、90二居、100以上三居30-50一居价格均价9000元/平米均价8800元/平米均价8000元/平米客户地缘性和外地客户；办公40%投资20%自住20%投资客和商用投资客，一期老业主销售情况04年推出，已售80%，尾盘新盘新盘由于俩土地厅稀缺曾，城秋市核势心区近公寓小整体归规模娘小、至单体羽体量熄大、唱容积费率高输，其乏居住港舒适赛性差适，其疗客户勿以投叠资客级和商派用客绍户为殃主，螺主打争地段貌与城选市配捷套。29海景叶公寓匀：海晌资源那成为号压倒讽性资航源，鲜外地酱客户裹占50奸%以上距，度除假和惹日常芬居住杠兼有名称帝泊湾半岛听涛金玉星海图片基本情况12万平米、7栋30层、容积率3.85万平米、5栋高层、3栋小高层、容积率2.57.2万平米，4栋17层，容积率5.6主力户型120-228三居、108二居、220-520四居和跃层140-160三居165以上的三居价格均价8500元/平米均价8500元/平米起价7280元/平米客户中山区金领、私营企业主、企业高管私营业主外地客户超过50%销售情况新盘未开盘05年三月开盘，50%高层饱小高杏层公遍寓为执主，们户型吓尺度赢舒适志，外锦地客析户（号度假模、养鼓老、滩投资乱）超言过50练%，依拜托一勒线海烘景资异源。30非核波心区莲中高霜端城丙市住帝宅：温本地裤中高骆端客据户为代主，溉日常敌居住高层摩小高印层为双主，施户型杠尺度庄正常枯，以贱本地交中高膨端客钉户日堪常居欲住为死主，轮外地姐客户选占15～30柱%，依锦托完载善的候城市慎资源旅和良拍好的前居住舅环境厦。名称华邦上都德源康派AC栋图片基本情况6.83万平米，4栋高层，容积率9.64.2万平米、高层、多层、小高层、容积率1.62栋高层、497套主力户型88-120两居、60一居、141三居130-160三居130平米以上的三居价格均价7200元/平米均价8500元/平米均价6800元/平米客户沙河口、西岗区政府公务员为主地缘性客户为主外地客户15%1/3沙河口区、1/3市内其他区、1/3外地客户本地客户自住和外地客户养老、投资销售情况30～40套/月，尾盘05年10月开盘，目前销售80%截至3月份，售出20%，房交会后上门量上升31中高不端城浮市住冈宅市矛场分识析结赏论——板块监格局躺形成浓，各不板块依特征新鲜明海景苦为第筒一强安势资射源，挨本地还购买影力有堡限，像外地聚人购策买占购据50霜%以上斩份额炉，建遇筑形涌象好栗，但话产品春整体册品质还一般漂，靠阔资源貌取胜船；城市概核心倍公寓蜂依托坛强势婚的城均市资敢源，阻客户桨多元汽化（族商务竖、投薄资、怖居住谢），驴高容央积率照小规原模，汤产品爽居住昆舒适板性差丘，靠猾地段护取胜浊；中高砖端普挨通住虑宅客谁户以姻本地匙为主顽，日肌常居董住，旅分布夸在城激市环国境、漏区域件认知私、基测本配躁套和化教育晒人文速等各看方面厘均较翠好的正区域愁，产防品品镰质成齿为重愿要的菠竞争插力；32四、碑项目筛定位33项目饺定位竞争跳分析关于愁入市坡时机融的探消讨产品临定位形象砖定位客户强定位商业停定位对目昌标市您场进秒行研讽究后冒，我筒们准芳确的本找到欠了本抹项目巾的定独位项目班定位34通过趁城市掉中高岭端住续宅市津场的神分析武，我衣们将棉本项行目定挥位为轻日常项居住殖型中闭高端矩城市虏住宅类别核心资源本项目资源条件拟合度海景公寓强势海景三线海景X城市核心公寓核心地段一般城市建成区X非核心区城市中高端住宅居住环境区域认知配套人文教育较好的山、海资源城市最具发展潜力的区域一般城市建成区、配套较好人文氛围浓厚，教育资源丰富√把握陕城市购西拓偷和中冻心区横客户贱外溢决的时办机全面滋引领层大连仿品质呀居家筹潮流35项目阵定位竞争返分析关于植入市久时机立的探洁讨产品浮定位形象敬定位客户胡定位商业蹲定位对目辩标市辰场进趟行研脆究后刊，我穿们准加确的址找到尚了本奶项目帜的定故位项目俘定位36项目宁核心味竞争露力分注析——以产捞品力献为核猎心引夺领品晚质居观家全螺面升姨级『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文资源（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式在大弄连海光景为美压倒景性自异然资捏源（羞帝泊韵湾、孤一品喇星海挥）；本项脏目拥梁有较晓好的鬼山资队源和砌三线谎海景岩，自然翁资源天非核兽心竞遥争力搞。3核心岭地段呆的城池市资距源是糖大连狼最强土势的领人文搞资源牺；本项希目拥闻有浓扬厚的塞人文翅氛围寺和丰样富的踢教育语资源菜，人文紧资源贪突出腰，但缺不具猫备核家心竞族争力氏优势岂。4大连梦顶端斩产品筐主要互依靠薄地段款和资幕源制需胜，挪产品柿品质拨一般代；本项专目在傅不具去备强啦势资费源的总情况部下，壳产品祖力是和项目框取胜要的机秃会，产品懒力是喝核心迅竞争邻力。1亿达怀品牌滋在市渴场上茧有一诵流的乞知名岸度和真美誉眠度，涌品牌劝资源判是本世项目私的巨联大优醉势，四应当发挥汽而不勺是依扫赖。2►►区域廉竞争37中山伍区和萝西岗办区未桃来供盟应量舱少，铜甘井窜子区肝为低辱端市捞场，僻本项款目将鞠主要奇面临现沙河牲口区他内部痰的竞迷争项目名称建筑面积价格(元/平米)典型在售项目星海国际4.7万6400-8398金玉星海7.2万二期最高10000康派(AC)497套6800典型潜在供应项目半岛听涛5万8500均价宏都筑景18万8000均价幸福彼岸15.6万7000-8000参照20灿05年分黎区域腐实际卫成交挠比例少，沙央河口欠区目拼前供至应比辣例明显活不足；本项奔目周勾边目予前在覆售楼肉盘少仁且基滑本处轧于尾倚盘状迹态，普主要即分布榨在星结海区卷域；本项复目的般目标典价格地处于售目前不可比特项目薪（非冰星海莲区域歇）的场高位；642153123456►►区域拥内竞渡争38区域完存量于土地贝分析——项目荡周边五土地嫂存量子大，迹未来怪一到钓两年念内将嫂集中听放量区域劈燕周边盏存量待住宅桨用地注建筑殃面积各达到80万平香米，摩加上劫幸福e家等拐项目小的后孩续供垦应，谊未来姨供应拳量将赖超过10忘0万平哪米，胁竞争登激烈五一碧路以纽奉南的绞项目夸主要气依托堂海资赶源，胜属于些泛星招海区愚域，舰预计毛单价垮将高软于80腰00元/平米每；五一宴路以巩北的寄项目清预计株价格植在70初00左右滩；13.本1/狮1.昂42/1闲65烦2210追.2哈/0熟.7俱2/2直49哪8613画.2顶/1疤.3/2绣31颗1818妄.7颤/1唱.8训5/2周73时270.只92去/1瓦.2盟7/2悲72魄031.著7/伴1.匪16/2枝37疗2414补.6强/1市.5/1吩57纪26建面/容积槐率/楼面待地价515确.5今/2候.3/2惭20翁1区域挂存量袄土地丽一览袍表编号价格预计16500-700027000以上36500以上450005、7、88000以上67500以上部分喊项目风的价忘格预串计根温据访担谈得泉到，掌其他掘根据袍周边龙二手姐房市医场交绿易价铸格推弱测。►►区域逢内竞捆争39典型颂在售程和潜孤在供佛应项攻目分浑析项目名称建筑形式规模

容积率价格

(元/m2)户型

(平米)套数比大华台山项目高层60%；小高层12%；洋房23%；联排别墅5%14.7未定一室(45-58)17%二室(67-116)27%三室(110-133)15%1.46四室(119-137)31%五房(150)1%联排(126-176)9%幸福e家四期1栋高层；13栋小高层；3栋多层；短进深板楼；15.67000-800090-170二居10%三居50%四居40%1.66在售相项目腿销售户接近跌尾声烦，户戏型尺爽度偏拘舒适肆，中蝴大户凶型为姑主；可见穿潜在杂供应遭项目秆产品耐线较顽长，板以三毯居和论四居敬为主鸦，户泉型尺果度正题常；►►区域府内竞谷争40竞争酿分析橡总结——主要勺竞争余风险裤来自尽潜在咐供应本项疗目站斩位于私大连饲中高长端市祖场，派产品敲力是滑本项检目立瘦足区帅域竞出争的疫核心倘竞争菜力；目前成在售揪的可容比项矩目少盗，但盟周边煤潜在饱供应拔量巨信大，微区域岁出现衡短暂认供应超缺失棕后将脱进入标激烈绳的市隐场竞祖争；和本话项目仍直接微竞争冷的是蜂五一佩路沿泄线及而以北柄的潜涛在供摘应项捕目；本项誓目的郑目标脆价格像目前磨处于午可比岭项目种的高慎位，混未来悼将属餐于区犬域平辩台价估格略茂高；41对目雷标市帜场进晨行研咳究后械，我恭们准医确的播找到输了本烦项目户的定挖位项目拍定位项目月定位竞争牢分析关于猪入市昨时机岭的探托讨产品樱定位形象塌定位客户姥定位商业理定位42关于廊入市近时机揉的探撑讨问题秆提出做的背乱景近两抓年整谦体市游场供宗不应则求，20牲06年大袖连春取季房扩展会宁反映窄出目女前市嗓场两征极分裹化比待较严盏重，婶高端及产品育和低挤端产委品供据应量纺大，批竞争近激烈抛，而描总价50万左置右的鞠中端疤产品哥供应兄出现话短暂辱缺失刮；本项协目周址边土撕地存殃量大善，未缠来可举能出政现激装烈的励市场迅竞争繁；因此仪，本项不目是增否可凭以通继过抓胡住目美前的炭市场轨空白树来实炒现目悼标价谈格？43世联臣观点——单价剥标定项档次倘、总产价决老定客近户75斜00元/平米予在大尾连意右味着罚什么削？——单价压标定扁档次填，市本场的铺中高座端价拼格目昂标决鲁定了恨本项陷目在努市场略中的雁中高告端站肾位。50万的言总价检空白萄能带妈来什连么样与的机葱会？——按市胃场上混正常用的两乞居室80～90平米佣计算购，单炸价在55宿00～62记00元/平米扁，属烫于市产场的桂中低摄端价婆格，50万总慢价的颜客户略是中让低端鄙的价张格敏按感型破客户令。因此积，抓住愚市场逝空白献就意判味着击让价朽格敏潮感型续客户玩来承臣受高亿单价辈！我们勉认为雾将面弟临巨皮大的什市场精风险半。或者宜，我们流能否毕再压困缩面距积——投资防型产软品实蝴现高誉单价太？44区域径条件查不支蛛持发甘展中畜高档拆公寓瞎，投滋资型圈产品悼难以召实现爬目标息价格本项轿目不污属于疗商务宇区或盛者酒粱店聚晋集区隔，离态海远指，无仓特殊枝景观询资源舒；软件酿园内葬部已受有投杆资型管公寓辫产品青供应此，其奏终端泽使用晕者数拖量有茄限，捷且区惩位优租于本译项目雨；决定乞投资滚者投痛资决钳策的众主要仆因素浙为升筹值空拆间和悟为投钳资回栽报率夕，因篮此在现缺少伟认知灵的区鄙域发持展投鞠资型达公寓轿产品园需要父将升庸值空久间让恨利于袜投资松者，难以嫌实现于目标庸价格。中高端公寓分类依托条件功能举例商务型公寓中心商务区或酒店聚集区中心区位、交通便利城市配套齐全取代酒店长包房中山区资源型公寓占有稀缺景观资源城市高尚居住区度假星海45关于恒入市熔时机标的选殖择1.目前盖中端剪产品理缺失访对本蜘项目远来说感不是炒真正蜘的市滤场机院会；2.本项民目的滋目标捎价格壳目前驾处于难可比匆项目吗的高纤位，漠未来讲将属别于区香域平耐台价甜格略总高；3.潜在搞供应探量大萄，竞电争激淹烈；4.四期炉定位局为大蛋户型氏豪宅片，将省成为棵本区气域的杏价值订标杆家；先期入市与四期搭接优点竞争小通过差异化发展与四期形成互相支撑价格风险小，溢价空间大风险实现高单价的风险大，溢价空间小面临较激烈的市场竞争综合球考虑测，入袜市时预机与挑四期竞搭接幸将有答利于坏本项异目的页目标携实现宵，同吧时有想利于惯整个瓶区域秃的价垄值提狼升，可以充通过椒其他再手段名来规薪避竞允争。46项目丙定位竞争与分析关于幕入市卧时机爬的探撤讨产品湾定位形象肥定位客户木定位商业豆定位对目值标市超场进歇行研骄究后凝，我膝们准棕确的途找到辨了本宅项目蹈的定叠位项目集定位47介于再与四倾期搭产接将梅面临糊较为俊激烈掠的市俭场竞帆争，屑合理驳的竞义争策评略是配项目峡制胜剂的关需键区域携竞争掏策略区域绑内竞竟争策情略在自事然资案源和抖城市灵资源勺处于外劣势约的情敢况下湿，通野过产品星力的略打造和亿桨达品类牌的端效应狂跻身俯中高傍端市果场；和竞境争项童目在染大区周域价滨值趋苗同的粗情况胶下，行突出访软件辛园的在价值炒（主踏要通竹过营似销解药决）没；和四勉期形却成整泡体关挎系，“顶傍大劳款”免；通过债极致淋产品闪力消熄减项盒目地狸块资绑源条带件的涝弱势允，产品息超越迁竞争。因此充，极致惠产品党力是本闪项目界的核忆心竞们争力齐，是茎实现纪价格办目标企的关遵键。48以极赴致产隔品力兔为核云心打灵造中谨高端朝项目奏的模哲式研仙究建筑UH鹊N国际全村配套珠江关帝景材料爬设备锋尚橡国际毛公寓园林步规划顺驰品领海方向案例49案例1：UH伤N国际破村——通过调夸张德的建刑筑造寻型实催现区峰域高浪价项目掌位于朝阳赌东北巴三环尚国展疗桥北放30表0米；分拐三期论开发担，一痛期：1#；二缴期：7#、9#；三及期：2、3、4、5、6、8、10建筑全主体敏以28层的赶短高鲜板式乡丰为主筐，“拾高桥应”与冲“低尚桥”俘交相帜辉映担，构呼成极宁富造毛型感时的“U”型、平“H”型和五“N”型。该项熟目以咏追求代现代逐感、旋国际驰感，鹊舒适洽而优盆雅、拿时尚狐而有凑格调屯的白杰领阶差层为熄目标擦客群末。一居60平米驶，二包居10识0～12奇0平米的，三尝居13借0～16羽0平米一二修期售梨完，旺三期涝“名盆堂”限均价99速00元/平米持续坡实现舱区域违高价50案例2：珠解江帝俗景——通过券高档挽配套到设施淋标定敢档次纱，提剑升项井目价翼值精装鲜修公婚寓，谋塔楼率均价93某00元/平米碗，板休楼均绑价11箭00库0元/平米脱，实股现了艺明显每高于荐区域侮价格侨平台尘的价鄙值。2.雀5公里魄长，10万平货米欧队陆风寨情商肠业街五星顷级酒时店会寇所5A级写载字楼星级魂酒店钳式商盲务公肠寓通过哭顶级龙的公徐建配转套标李定项碧目的减档次住，符吩合目包标客腿户彰刺显身羡份的搜心理培。513.测8万平师米超堤大水阴面案例3：通抬过极育致的傅园林质规划画规避结劣势稳，实进现超昨额溢咐价——顺驰阿领海地理荣位置：大爱兴区霜黄村贿，南听五环估外，誉属于帖认知迁差的的北京球南部桂郊区之。规模：总妨建筑乖面积婶近52万平弱米，僵综合邻容积宏率1.宜41。产品：高插层，棵小高蕉层。园林袍规划：北率京独型一无丹二的3.茶8万平汗米的吊超大来水面风；楼岩座形兵态挺编拔，押配合伸超大欣水面北，极育具震禾撼力箱；较周勒边项北目单辉价高快出15融00拍-2井00剪0元/平米贴，承肠接了那金融芬街外射溢的舌中高费端客降户，宁实现济了快寸速销技售。12435671089121113141516临水锣高板52案例4：锋叫尚国翅际公越寓——凭借落高档雾、高劳科技够含量惨的建酬材、央设备糖设施正创造统产品岁价值位于暗海淀嘴万柳员居住遗区;经典厌城市趁豪宅勉，建览筑面肠积8万，汽容积纳率3，四窗栋塔咽楼和牢两栋爸板楼耳组成;颠覆达板与律塔的寺比较政体系;欧洲粥居住常标准膀，新焦风系输统、LO斜W-这E玻璃跳、外籍墙保功温、播地板步热辐袜射采掏暖等菌科技栽住宅长八大涨子系宜统;周边桌价格罚平台70吊00～80蜂00元/平米搏，本乏项目科实现且均价10跪50权0元/平米迫；“告跃别空每调暖崭气时万代”青引起丛北京仍市场游的轰亲动。整体也规划外部资看板裸体炸样板这间53以极超致产互品力而为核素心打葵造中杯高端乱项目施的模涌式总砖结方向特点限制条件客户感知价值本项目拟合度夸张建筑容易被客户感知新增成本最少受众相对较小过犹不及，尺度较难把握新颖、个性昭示性与形象标签大连中高端项目的建筑形象已经比较突出，进一步创新难度大，且不易把握，建筑突出品质即可高档配套作为形象标杆提升住宅价值配套能够独自实现较高的市场价值整体区域认知较为高尚高档形象规模小，难以设置高档配套鉴于软件园配套比较缺乏，可以适当设置配套，但不作为项目竞争力重点建材设备差异化效果强烈，溢价空间大成本投入较高高科技应用的选用应该符合目标客户的生活习惯生活舒适、便利高科技、时尚大连市场目前尚未有应用，有巨大的创新空间，易于成为市场的亮点，高科技切合软件园区域价值，是本项目打造极致产品力的核心方向。园林规划容易被感知和接受溢价空间大项目规模和地形限制居住环境社区形象本项目规模小，地块狭长，负面资源集中，不适合以园林规划作为核心竞争力建材荣设备是本龄项目样极致充产品扔力的始核心乎，可馒以适当弱设置毛配套增强着竞争仙力。54确定志高科飞技建师材设愤备是阀产品睛力的岗方向你后，企我们阅通过臂案例脚研究挣了其选在大忌连市筹场和凉对本旗项目梁的适民用性高科粥技产靠品方刷向需迁要回僚答的乱问题大连森属于沈副省判级城摄市，孔高科姐技住新宅是睛否适姐用？什么响样的沾高科半技适盟合本蓝项目封？发展活高科坟技住淡宅是抱否能牌起到猫规避愿负面鬼资源身劣势蜡的作贪用，简在激肺烈的怕市场殃竞争拦中胜奸出？案例赤研究南京砖朗诗碌国际典街区北京应当代懂万国益城55南京央朗诗·国际泳街区——通过雅高科落技创贴新，臭差异涛化发否展从胀竞争带中脱倾颖而凤出项目简介物业地址河西大街与庐山路交汇处规模占地240亩，总建面30万㎡，目前已开发9万㎡产品形式多层、小高层（精装修）户型面积两居104㎡，117㎡，69㎡；三居150㎡；四居150㎡，200㎡；以两居为主项目卖点高科技创造的舒适居住空间客户私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；项目杂背景木：项目骂所属固河西恭奥体泄板块警由于藏市政岛建设沈不到押位等弟原因钞在市场纪处于接下滑姿状态；20禾05年南丝式京市日全年范住宅呈销售雕量为57洗0万㎡，其撞中河呈西奥夹体板进块供积应量芦达到24地0万㎡，中铁端产拾品供驶应量射大，市场植竞争眯激烈；本案无优滤势资浆源，按煤常规六思路色开发欠将会已遭遇哭激烈冬的市任场竞亩争；56项目印销售宋状况——区域“备受邀质疑路”的救市场芳环境秆下的吩“叫搬好又衔叫座鞠”项目名称总体量销售均价月销售速度万达华府10万58004～5套万科光明城市20万650010～15套拉德芳斯20万500010～15套嘉业阳光城20万53005～6套顺驰滨江奥城40万590030～40套金马郦城26万620020～30套紫鑫中华广场20万560040～50套朗诗国际30万800020～30套截至20输05年初贝对比编本案肠所在晴奥体亡板块渗各项向目销严售状厅况。实现胃了高色于板遥块平睡台价钉格30协%以上舍的单丢价（动溢价20池00元/平米夕），名后期闸多次尖提价姑，最闪高单晴价突商破万窑元；销售街速度左处于遵区域区的中本上水游平；57成功括关键辣举措——南京劝首个旅高科冬技住女宅项监目赚肚足名世利1高科节技概锋念在蕉市场停中独测树一许帜，佳科技气带来目的舒避适性垦符合渣普通俗中高脚端客委户需童求。朗诗夏国际秀街区蔑使用烈的十浇大建精筑科勇技系岸统地源乐热泵嘱技术既系统混凝冰土顶逃棚辐喂射制期冷制泳热系钞统新风乞系统排水梯噪音同处理冶系统隔噪兽驱声赖系统外遮或阳系乳统外窗梢系统吸尘惠排污皆系统外墙邀系统屋顶泻地面率系统目前怜科技看住宅校从技众术角惧度来区说，盏分为取三种渗：智能峰化：社孕区智委能卡柿识别垒系统炭、磁投卡出夫入系滥统、宽门控即系统谈、指林纹识白别出刚入系归统，全方榨位可溪视对太讲系厉统，顶温度搞、灯烟光、拣窗帘岩及家广电全增方位孔远程窃控制逆系统摊等；舒适播性：恒裂温系奏统，长恒湿灭系统础，新棉风系昼统、择隔音沟系统征等；节能：太印阳能般遮阳膝板，榨中水坊回用较系统廊等；目前摸智能演化在掩部分舞社区蠢已经耍开始脖应用努，但掩由于倚技术缎使用刺门槛危较高捧，住油宅内取部智牛能家貌居系仿统在歪国内校尚未蓝出现历。朗诗攀国际嘉街区振：“十绢大建积筑科捞技系艰统，殖告别刮严寒那酷暑码黄梅牢天”十大成建筑换系统违的使垃用，刮使住析宅能卧够“许恒温知、恒享湿、踏新风跑、低填噪、吗防污破、低理能耗版”董，可版以在炉夏天便不用交空调藏冬天恶不用配暖气斥的情牙况下即，使霜住宅洋内常带年温岭度保街持在22索-2疑6摄氏续度，户湿度恶在30柄-7乌0%。朗诗臂国际渣街区览采用战了第叠二类饼科技吩住宅要技术村，尊露重最港广泛赚的中盒高端喇客户翻的生烤活方尘式和浑生活呢习惯邻，通敞过高音科技滔手段妈实现苗住宅仇舒适纳性的旨同时职，避绑免因银为过堂高的吐技术坐使用代门槛佛而造晚成客螺户流尖失。58成功姨背景——城市疲地位欲和房兰地产利发展传阶段累是成愁功的险基础2房地困产阶顷段：迹市场业进入间细分师化发昏展阶即段从经露济水炉平和剑居民粥收入弱来看汗，南护京房麦地产骄已经兼进入长细分捎化发拆展阶坑段，伙传统猎的粗迁放式返开发培逐渐掌被市瞎场抛屑弃；市场详上已垒经出择现了拦各种卖档次亏、不武同物谢业类龄型的幸产品旗，产瓣品的律附加含值（隐例如熄人文降、景强观、常配套件、科部技等嗽）得征到市情场和俘客户霞的认绑可；城市冲地位葱：经挪济快展速发用展和肤区域祸向心激力强门，城妙市对针新事牧物的垫接受蜻能力耳高20衰04年南手京城捐市经户济处筝于快缠速发仅展期滩，GD呀P年平毫均增滨长率13等.4％，人均GD扑P2膏97尊05元，狮城镇标居民肆人均怨可支全配收状入接米近10返00表0元，购比上摩年增揪长11％他。人辉民生犯活水闻平不牲断提俭高，疫城市译高收辫入人康群增洋多。南京骨为区备域级承中心梨城市肉，对刷周边宴城市嫂有很赖强的挪辐射星力。谦城市秆开放絮、时炼尚、剥包容登，是甘前卫晋事物爪的兴特起地匹。59案例捧成功凭因素垂总结有较忌高经骄济水浪平和丘较强围辐射题能力疮的区茅域中患心级纠城市容，是偏“高烈科技兵住宅形”成振功的夫城市诵条件淹。房地娇产市数场产撞品形胸式已锐足够碰丰富改，进派入细气分市笑场阶炕段，概出现宪主打深人文薪氛围萄、自翼然资陶源、页城市达景观村等不务同产泪品创厘新形梨式的纠竞争广，是丢本案疤成功钻的房待地产暖发展俘条件修。采用壳高科随技手删段进芬行产历品创僵新在杂市场蜜上独康树一胸帜，嘉差异养化路阳线规任避了弄激烈多的市寨场竞铸争。产品亲创新煤所带华来的掌居住脖舒适鸟性契被合了铜城市辱普通完中高回端客桂户对孙住宅爸品质迈的需乐求。60北京井当代纳万国季城项目南概况区位：东狗直门怀香河楼园路规模：占暖地12牢.1权3万㎡，总附建筑侍面积杯约66万㎡，共滤分四浓期开趁发物业适形式：高敞层、权小高及层资源绞条件病：区位猴价值嫁高，北京翅内城日区，庸紧邻嫩东直灶门使厅馆区症和北猜京CB霉D周边另为危锻旧房勿，城独市面域貌陈洞旧，档脏乱接差交通饭节点稳，流活动人或口大交通节点二环路一期二期12一期1261当代扁万国骨城一迎期和全二期索（MO崖MA）对谋比分毯析——高科词技战艇略实印现价四值飞替跃开发进度开发时间资源条件项目卖点均价

(元/m2)销售速度一期万国城2002紧邻地块西面现状绿地；享有社区大规模水景；通过建筑规划、园林景观常规手段打造豪宅品质。1万30-40套/月二期MOMA2003社区边角位置，园林景观条件差；12号楼紧邻东直门立交桥和规划中的机场高速，噪音污染大；恒温恒湿舒适性高科技豪宅。1.5万100套/月东直疏门桥猛是北面京市慈的公罩共交阁通枢缺纽、蜓长途鹊交通辅枢纽董和快己速交排通枢卡纽，群全天怪候车嗽流量孝巨大螺；与可比楼盘价格对比项目名称均价时间本项目价格和平新城8800元/㎡2003年15000元/㎡雍和家园9800元/㎡2003年15000元/㎡海晟国际公寓20000元/㎡2006年22000元/㎡发展茎高科网技住链宅的丑实现秒了价观格和喜销售完速度侨的大温幅提射升。62MO户MA通过型发展补高科醒技住龙宅规浙避了种劣势窝，实堂现了停高价舍和快劫速销队售；钩形成MO侍MA技术失品牌优，成非为企经业核卖心竞攻争力脊；20略03笑.1好0当代久万国筑城二达期（MO蹈MA国际炭寓所离）以堡“高尖科技忍”形棋象出尘击，堡打造纸生态暴科技日住宅础，吸访引了CB上D区域渠高知缓客户农的广搜泛关河注，青实现乏市场必热销卡（10奥0套/月）缸，以享均价1.戚5万元/㎡迅速花完成鼠销售仓。20敲04年11月28日，PO箭P果MO旧MA册10号楼夫开始械接受稿预约抱认购携。2小时43分之逝内，10蚀0余套战户型晃全部碌认购宵一空楚，创喜造了扛北京纸豪宅敏销售素的一深大奇逃迹。超随后蜻的9号楼坝和8号楼鬼认购浇场面牺同样透火爆惜。当代庄万国轨城二丹期（MO嘱MA国际哪寓所治）的弃成功秋开发盗，形扇成了预一定舟的市爹场影绒响力爸，使MO耽MA成为蝇当代异置业石的技掉术核券心竞贫争力能，并什在各昼个城讽市各叫个地只区大枪量复凝制，她市场丹效果伞良好尽。当代MO龟MA，万秘万树MO胆MA、上牵第MO悠MA，长小沙MO趣MA绸……MO黑MA利用新高科拢技手之段在喘技术蒜上实裂现了挖室内鬼居住报环境盒的舒源适性，建辽立起汪新的应舒适磨性住糖宅的然价值钻体系废，使脏客户惭的关际注点扒不再拘仅仅旦停留遇在住制宅的金外环溜境，晨而是简开始板关注沟在自迷己的念家里苍怎样雁生活失。63MO激MA核心谣技术边系统恒温警恒湿脱新建城筑包食括十御大系否统：恒温辟天棚帅辐射进系统肺；恒湿幻玉型全仰新风友系统怪；外墙生优化涛系统极；外遮夺阳及拐窗优蹲化系皂统；屋面态优化辈系统姻；厨房艺及地拢漏优我化系也统；防噪酿音优练化系树统；中央林除尘饭优化煎系统脊；智能木化电皮梯系菌统；水处晓理优炉化系羡统；64当代骑万国籍城各豆期项悉目基柜本资敞料与抛销售摩状况开发进度项目名称楼座户型面积电梯开发时间均价销售速度一期当代万国城1、2、5、6、7三居150-220㎡两居90-130㎡少量一居1、2、6号楼户型面积较大，1梯2户和2梯4户；5、7号楼为小户型公寓，4梯8户和4梯12户；20021万元/㎡一般二期MOMA国际寓所3、12240㎡，305㎡1梯1户（电梯直接入户）20031.5万元/㎡较快三期POPMOMA8、9、10100㎡150㎡240㎡100㎡150㎡2梯4户，240㎡1梯1户20042万元/㎡较快四期当代MOMA北区150㎡（目前在售）2梯4户20062.2万元/㎡较快65当代农万国晴城案城例总诉结项目愚成功素点：采用庄从高奴科技管入手畅突破复项目狂劣势构的影啦响，双十大犬高科盒技系疼统打惨造“炕恒温拌恒湿拥新建铸筑”尼，适残当规伟避噪座音影钉响，逃重新窑定义泥住宅互舒适识度，界实现知了产角品的六快速酿销售场和溢银价。成功颜关键柿因素遇：外在尘因素——城市向及区赴域（CB真D、使住馆区炎）存恐在大镇量高泊收入侨和高街知人视群城市款房地城产进浸入细报分发雷展阶让段，唱产品扁创新共的价筹值易参于被霜市场个接受内在腐因素——高科脚技舒危适性先住宅建筑秋形象朱、户走型面捷积和炒功能忆空间泉等满携足高栋端客输户基辆本舒简适性柿需求鉴；十大筛优化片系统吵的全花面使抹用，梳大大耽提高涝了居无室的四舒适费性。骗恒温索：20浴-2衬6度；骡恒湿被：30阅%-砌70球%；声炎环境仓：35牛-4振5分贝室；取却自80米高搜空的润新风践所营塑造的冤舒适治环境倾在北叨京东葬部独晋一无御二。66通过悲案例柄研究挖，我贡们可肉以回竟答之膏前提旗出的咱发展跑高科着技住搭宅的组疑问高科脱技产丝式品方卵向需序要回尽答的计问题大连两属于知副省火级城相市，州高科坦技住论宅是势否适仰用？——大连鉴属于毛东三种省中惊心城抗市，释城市勺发展竟速度托快，柳经济粱水平线高，最对新破事物泼的接构受能壮力强侍，具轨备发勿展高利科技恩住宅蒸的城申市背呀景；袄大连柳房地饶产高否速发崖展，线已经情进入迈细分馋化发极展阶驻段，晨具备枕发展陪高科佛技住续宅的毁条件猜；什么役样的股高科拖技适仗合本处项目卷？——从国秋情和模市情底来考假虑，雨目前上的中梳高端赠客户无中的糖“知姨富”浪阶层猎比例网还比丘较小大，本劈燕项目采发展漂高科电技应避搅免为搏客户喂的使密用设纷置过条高的舰技术击门槛，应掘该尊驴重中里高端低客户尚的生泽活习租惯，虹因此横，建议伐以增娃强住番宅内容部舒夺适性枝的高唇科技中系统比为投装入重唤点，四辅以宪社区绒智能秋化；发展扫高科德技住纷宅是亭否能缠起到抹规避简负面添资源读劣势惰的作摆用，考在激段烈的偏市场傅竞争贤中胜闲出？——高科疑技住场宅发蓬展方殿向具票备极溪致的浅差异剑化竞疾争优含势，仍易于地成为傻市场搂的明运星；护另外辽，高怨科技维住宅鲁通过淋对住端宅舒罪适性淡的重苍新定边义能怖够规锤避劣译势，浅超越放竞争独；67产品燥定位根据以世界熟卫生兽组织佛的建个议，柜“健稿康住院宅”畜的标霸准是丛：①尽可爷能不吗使用锄有毒枣的建堡筑装乞饰材掀料装卖修房灾屋，捎如含贺高挥惩发数性有族机物轧、甲下醛、定放射岩性的维材料锯。②室内链二氧士化碳横浓度阁低于10院00命PP途M，粉希尘浓侄度低仇于0.宅15雕mg节/m妹3；③室内兵气温宴保持庭在17设℃-兼27件℃，湿祸度全太年保蠢持在40口%-稀70琴%；④噪音扎级小评于50素dB；⑤一天仔的日委照要宅确保丹在3小时寇以上塔；⑥有足蓄够高侄度的诵照明店设备殃，有骆良好烈的换匠气设芬备；⑦有足积够的乱人均粒建筑益面积饲并素确保幕私密哀性；⑧有足绍够的躁抗自语然灾委害的夹能力坟；⑨住宅抱要便睛于护蜡理老餐人和黄残疾倡人。东三栽省首痰席高科陶技健展康舒拼适居自所以增虑强住鞠宅内投部舒吓适性谎的高膨科技掩系统芒为投暴入重符点，亚辅以装社区甲智能煌化。恒温仓恒湿歌系统菠、新绿风置毛换系捆统、落中央乓除尘滴系统秋、防润噪音烛优化滤系统深、社碗区智凯能识宗别系轻统、处安防蚀系统……高科吨技系李统的优成本户包括诸两个浊部分宰：设嫌备费盆用和哥专利程使用趁费用瓣；北更京锋塌尚国虑际公敢寓高吐科技乌系统危的总舒成本提约80彼0元/平米赏，MO会MA的成杆本也改在10凳00元/平米彼以下梨，综湖合建辩安成粥本可灯以控苹制在30免00元/平米放以下鹅。68中高崭端客胁户以世换房胁客户刚为主裂，因答此户毅型以龄三居隐为主酸；针对乏市场皆上中位高端包住宅略户型晃尺度复偏大杨的特勾点，跟将户呼型面浅积控倍制到冤能保兔证居郊住舒董适性切的正歼常尺两度，叉控制钓总价虎来克堪服项偿目资纵源劣宪势，路争取最尽可陷能广糠泛的靠客户睛群；物业跟类型粪与户廉型配谋比户型比例面积总价二居30%90平米68万三居50%120平米90万物业半类型户型妖大小研与配仆比高层片、小菜高层远住宅适当当规模占的商酱业配息套（荡见商质业定诉位部版分）69项目监定位竞争住分析关于挣入市膜时机全的探很讨产品锤定位形象鼻定位客户补定位商业脊定位对目迷标市抄场进俱行研睁究后误，我滔们准进确的震找到断了本陆项目议的定被位项目齿定位70形象蚂定位——健康蛾舒适饼的、脖领先朱的、公国际营化的亿达秤在用陶明天钉的理子念建轰今天助的房魄子科技暴地产陆登陆撕大连与，软敌件园棍的又钳一创仆举东三葡省首撞席高乐科技请健康减居所引领萄二十乳一世舟纪大誉连地蚀产的粮科技颗革命71项目黎定位竞争治分析关于劲入市行时机社的探蔬讨产品辉定位形象禾定位客户选定位商业希定位对目甲标市倦场进溪行研半究后宵，我贩们准而确的址找到须了本服项目架的定虹位项目给定位72发展岔高科搬技住供宅，引我们姜面对虾的是葬否是肆小众陷群体亮？通过改案例搅我们爱看到针，高哗科技熄住宅睁的客偷户的居背景役和区锣域内踪蝶其他坚中高薄端项昌目并录没有矿明显锻的差岛别，丢而是手捕捉氧到了购其中侵那群蛙更易葱于被轧新事涂物打艘动、脂更关摊注居盲住舒舞适性鸽的人侄。73客户衰来源域分析——沙河息口人杨口密集