海南主题公园项目开发策划方案旅游地产开发

五指山红色文化主题公园项目（绿岛红城）

策划方案目

录第一篇项目资源与市场分析第二篇案例研究分析第三篇项目定位分析第四篇项目规划建议第五篇项目资金运作及社会价值万泉河水清又清，我编斗笠送红军……剧场里，当《万泉河水清又清》这熟悉的曲调响起，观众情不自禁地和着音乐打起拍子，剧中的英雄情结感染着大家……从1960年代首演至今，这几乎已经成为芭蕾舞剧《红色娘子军》演出时的经典场面，而这部舞剧更成为中国红色记忆的经典旋律。“我爱五指山，我爱万泉河”，这首被著名歌唱家李双江唱遍大江南北的歌，让人们知道了海南岛五指山的雄壮、万泉河的秀美。时至今日，五指山、万泉河依然是海南岛的两大经典名片，吸引着人们去探寻宝岛的美丽。2004年当红色旅游又一次“红遍”中国大地时，海南，这个当年的国防前哨，如今的度假天堂，也因为这“一剧一歌”，掀起了留在人们心底的红色记忆，这个美丽海岛也有深厚的红色旅游基础。红色旅游，是人们到革命老区、爱国主义教育基地、历史博物馆等重温红色故事和红色记忆，缅怀那段特殊岁月的旅程。作为独特的海南红色文化，“23年不倒的红旗”，部分海南革命遗址仍未得到完全恢复和开发，纪念馆的建设也相对简陋。相对于国内江西、山西等兄弟省市红旗旅游文化的开发建设，海南省还有较大差距和不足。通过本项目，以四大主题园区为核心，将军事文化、军垦文化、红色文化、民俗文化等整合，结合五指山城市定位发展规划，形成以红色文化为主，海南绿岛文化为依托，组建一个大园区、四个主题园区，形成园中有馆、馆中有园，园上有园的不同组合形式，将海南省其他具有历史纪念意义的遗址开发出来，生动的再现历史史实，不但具有教育意义和历史价值，还可提高城市文化内涵和城市形象，对于海南国际旅游岛的建设做出重大贡献。前言资源总体特征康体养生福地、热带雨林宝地、黎苗文化圣地、山地休闲高地、红色旅游胜地、生态环境净地、社会文明佳地。旅游资源总体评价旅游资源非常丰富、历史文化价值很高、自然生态环境优良、资源组合配置较好、旅游开发潜力很大、客源市场前景广阔。

第一篇项目资源与市场分析一、五指山资源1、城市区位与交通区位：五指山位于海南岛中南部腹地，是海南岛海拔最高的山城。东南邻保亭县，西接乐东县，北连白沙县和琼中县。是海南省中部少数民族的聚居地。交通：五指山为海南岛中部地区的中心城市和交通枢纽。

*海榆中线贯穿全境，是五指山市的交通干线，使得北上省会海口车程不足3小时，南下海滨城市三亚车程仅有1个半小时。

*五指山通用直升机场正在建设中，机场通航后将建成五指山至岛内各主要旅游景点和城市的航空网络。2、气候条件

*五指山气候温和，属热带山区气候，冬暖夏凉。年平均气温22.4度，极端最高气温35.9度。年平均降雨量为1690毫米，年平均相对湿度为84%。山清水秀，四季如春，有“天然别墅”和“翡翠城”之称。

*空气纯净、含氧量高。五指山地区生态系统保持完好，空气自净能力强，经科学监测，空气中的二氧化碳浓度值、氮氧化物检验植，均低于国家下限标准,每立方厘米8000个负氧离子，空气纯净无粉尘,号称“海南岛之肺”，拥有“天然大氧吧”和“生态大花园”的美誉。是避暑避寒、观光、疗养、康复、度假的胜地。

（天然氧吧）3、自然资源丰富五指山气候类型属热带雨林气候，冬暖夏凉，不受寒潮侵袭，也不受台风影响。由于独特的气候条件，使五指山生物种类繁多，分布有海南岛最典型、最齐全的热带山地森林。是天然的动植物园，有独特的旅游，探险，科考，度假，疗养等价值。（1）黎母山森林公园位于琼中县境内西北部，山岭高大浑厚、山势险峻、林海茫茫、山高水长，既是海南名山，又是黎族人民始祖山，拥有丰富的热带天然林，山清水秀、风光旖旎，是一个热带植物王国，也是野生动物乐园。

（2）五指山是海南第一高山，是海南岛的象征，也是我国名山之一，被国际旅游组织列为A级旅游点。该山位于海南岛中部，峰峦起伏成锯齿状，形似五指，故得名。远眺五指山，只见林木苍翠，白云缭绕，绿山盘旋而上，顿觉云从脚下生，人在太空游。（4）太平山瀑布位于五指山市东北6公里处太平山。太平山海拔800多米，山上长满老树古藤，岩石叠峰奇秀，山花烂漫，林木荫翳，曲径通幽。太平山瀑布奇伟壮观，上细中粗。雨季，飞瀑倾泻，落于于丈余巨石上，飞溅起如珠似玉的水花，轰声如雷，回荡不息。山下是通什度假村，琉璃红瓦，环境优雅。（3）万泉河漂流，由烟园至会山乡，长约15公里，时间约3小时。漂流万泉河，既有惊时穿激流越险滩的激情澎湃，又有缓时两岸风光尽收眼底的诗情画意。游客乘橡皮艇顺流而下，有落差各异的激流险滩；有神形绝妙的奇峰异石；有银河奔泻的飞流瀑布；有椰竹掩映的苗寨村舍；河中晶莹剔透的鱼虾欢跃；河畔石柳红白花朵怒放；蝴蝶翩翩、岩燕飞翔、野鸭游弋、山鸟啾鸣，与两岸古朴、善良、勤劳耕作的苗寨居民组成一幅美妙的山野图画，令游人疑似置身桃花源中，恍若步入人间仙境。4、浓郁的历史文化与民俗文化历史文化：

五指山是海南著名抗战队伍——琼崖纵队的区党委等机关的驻扎地，被称为海南的“西柏坡”,具有深厚的历史文化教育底蕴。民俗文化：

五指山市位于海南岛中南部腹地，是海南省中部少数民族的聚居地，古朴独特的民族风情使其社会风貌显得更加丰富多彩。拥有可深度挖掘的历史名人文化和南部特色的少数民族文化，使其上升为海南独特的历史文化旅游品牌，如建设民族文化村等。5、产业资源近年来，五指山市立足实际，更新观念，抢抓机遇，全力奋进，经济社会发展都取得了长足的进步。2010年，面对国际旅游岛的机遇和挑战，五指山从自身的条件和优势方面，主动融入三亚的旅游经济圈，政策方面给予大力支持与良好的引导。（1）旅游产业五指山市作为中部的核心生态保护区，也是建设国际旅游岛的重要旅游城市之一。2010年五指山市将通过一揽子计划将旅游产业培育成该市的经济支柱。（2）特色农业

五指山有全省最大的林业生态资源、森林旅游资源，有全国最大的南药资源。省政府正在积极调整优化农业经济结构，实施加快橡胶发展计划、花卉产业计划、南药发展计划、冬季瓜菜计划，形成以橡胶为主导的五指山特色农业产业。（3）房地产业五指山市房地产市场目前还处于一种刚刚起步的高速膨胀阶段，依托距三亚仅80多公里，房价不到三亚的四分之一的优势，吸引大批的国内养老养生优质客户前来体验。房地产发展为整体区域经济作出的贡献正在凸显。（1）海南省省情简介海南省坐落在中国的南海，面积大约为35,400平方公里，海岸线长约1,529公里。地处热带，年平均气温23-25℃，长夏无冬。海南岛与美国夏威夷处在相近纬度，被称为“中国的夏威夷”。岛上终年气候宜人，四季鸟语花香，矿物、动植物资源丰富。海南作为中国唯一的热带海岛省份，目前海岛度假休闲旅游已成为国际游客的首选地，海南的海洋旅游资源具有不可替代性。二、市场1、海南省宏观形势（2）总体经济状况分析2007年至2009年，海南省的人均国内生产总值、城镇人均可支配收入和城乡人均储蓄存款余额均保持较高速度增长。【经济增长】近年来，海南省经济保持着较快增长。2009年全省生产总值（GDP）1646.6亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。增长的领域主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展以及海外投资。

【地方财政】地方财政收入大幅度增长，经济富裕程度进一步提升。全省全口径财政收入376.4亿元，比上年增长18.7%。【居民生活、消费水平】城乡居民生活消费水平持续提高。2009年全年城镇居民人均可支配收入13751元，比上年实际增长9.6%；全年农村居民人均纯收入4744元，扣除物价因素，比上年实际增长9.2%。全年职工平均工资23703元，比上年增长8.4%。居民消费衣食住行用水平进一步提高，向着享受型转变，生活质量不断改善。消费品市场繁荣活跃。2009年全年全省社会消费品零售总额534.51亿元，比上年增长19.2%。分行业看，批发业增长20.2%、零售业增长19.9%、住宿和餐饮业增长18.1%、其他行业增长7.3%。（3）交通运输海南岛与中国大陆海上距离为18海里，过去出入海岛的交通工具仅为飞机与船只。过去10年，海南政府共投资了人民币900多亿元用于交通基础设施的改善。现在，飞机、铁路、公路、海运等多种交通途径搭建成海南交通的立体交通网络，岛内外交通实现前所未有的方便与快捷。如:海口美兰机场和三亚凤凰机场为境内外人士出入海南提供了便捷的空中航线。（4）投资环境*在中央“四万亿”宏观经济政策的推动下，海南省提出了2009年至2011年的3年规划，重点项目一共有101项，3年计划投资746亿元，除了2009年计划投资173亿元外，2010年及2011年海南将分别投资249亿元和324亿元。这是海南省积极拉动内需，加强对内对外招商引资的结果，也是积极支持投资不断增量提质的结果。*巨大的基建投资为海南的投资环境打下良好的基础，在政府投资主导的同时，也需要社会资本的积极参与，这为各类相关企业在今后几年里提供了巨大的投资机会。（5）海南发展总体趋势近年来，海南经济保持着较快速度的稳步增长；国际旅游岛批复后，根据行动计划，海南旅游业将全面与国际接轨。参照国际惯例，争取把国家确定的旅游对外开放和制度创新方面的重大举措，放在海南先行先试，推进海南新一轮更宽领域、更大范围、更高层次的对外开放。关键词：*国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾,国际航线60条等；2009年8月，国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨*博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建*自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店（2）海南度假市场趋势*旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、蓝天、大海和热带雨林同在的美丽休闲胜地，为海南带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。*旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增长190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。*进入海南开发旅游度假地产的发展商渐多，香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、新世界、华润、中粮集团、富力地产等，海南地产进入一个新阶段。*海南对外促销口号为“海南岛：热带中国”，将建成国际旅游岛。*之于度假地产，海南旅游度假地产，其外销性非常明显，外销区域也在逐步扩大。

2、度假市场（1）海南旅游地产宏观环境海南省委省政府通过《海南省旅游总体规划》，明确提出把海南岛建设成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的目标，研究确定了七大区域进行重点旅游发展：海口、文昌、博鳌、三亚、五指山、棋子湾、兴隆/石梅地区。提出上述七个地区有不同的发展主体和目标市场，可以互相补充，避免海南岛内旅游业发生冲突和恶性竞争。

A、海南旅游度假市场趋势（3）海南度假市场小结*中国最南端唯一的滨海旅游度假型城市的地理位置与气候特色以及与日俱增的国际知名度，海南已成为重要旅游度假地和第二居住地目的地，在全国房地产市场上享有不可替代的独特性。*对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市，旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了广阔的空间。就目前而言，海南的度假物业市场的认同程度正在上升，除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是关键。*一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌发展商陆续进入，机遇与挑战并存。*总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策略比较雷同。（2）五指山经济概况

2009年，五指山市坚持统筹协调，注重三农工作，不断夯实农业增效和农民增收基础，农民生活水平不断提高，城市面貌不断改善，旅游业档次和水平不断得到提升，固定资产投资大幅增长。据初步统计：2009年，全市生产总值完成100755万元，同比增长12.5%;固定资产投资完成85000万元，同比增长33.6%;财政收入完成15500万元，其中，一般预算收入完成12000万元，同比增长60.7%;城市居民收入达9378元，同比增长21%，农民人均现金收入达3328元，同比增长16.9%。（1）五指山旅游市场宏观环境：受“大三亚旅游圈”拉动，五指山旅游地产飞速发展。五指山热带雨林与南美洲的亚马逊河流域、印度尼西亚的热带雨林，并列成为全球保存最完好的三块热带雨林之一，被国际旅游组织列为A级旅游景区。避暑山庄、翡翠花园、翡翠谷、水晶国际佳苑、五指山居雨林温泉别墅等项目相继开售或开工，在岛内外的众多发展商的合力推动下，五指山将打造成“三亚的后花园”，定位为“华夏养生之都”。

B、五指山旅游度假市场百万元亿元2000-2007年五指山市和海南省旅游发展收入（3）五指山旅游市场现状：旅游业收入远远落后于海南旅游热点城市【旅游开发项目产品缺乏】：登山观光、雨林栈道、民俗村体验、漂流等。【客源结构单一】：自驾车出游者、自助型群体、青年科普教育群体。经调查，仅23%的游客对五指山旅游表示满意。（4）旅游市场现状原因分析：省域旅游发展战略重心的转移，导致中部山地旅游边缘化

以东线为主的旅游发展战略对五指山的分流和削弱作用。黎苗特色被过度的、低端的复制和模仿，导致形象受损、吸引力下降

五指山特有的黎苗风情被复制、迁移至其他地区，以中华民族文化村为例，民族风情项目定位错乱对资源内涵挖掘不够，旅游管理和基础设施建设不足

地方文化缺乏有力载体，停留在观光型旅游阶段，旅游产品缺乏；交通可达性不强；无序的旅游景点组织；服务接待设施老化陈旧，接待服务能力不足。策划与营销系统薄弱

对外宣传不足、策划营销滞后、缺少区域联合，旅游社支持不足，丧失客源。（5）五指山旅游度假市场展望

五指山核心旅游资源:

热带雨林+黎苗民族风情+红色旅游文化*“海南屋脊”，海南最高峰，海南岛的名片和象征。*“海南水塔”，海南三大水系的发源地和分水岭。*“海南绿肺”，海南面积最大，保存最完整，动植物最丰富的热带雨林，气候良好，空气负氧离子含量居全国前位。*“黎族人民的精神圣地”，黎族的各种神话传说都与五指山密不可分；*“海南黎族的聚居地和发祥地”，五指山是原海南黎苗自治州首府所在地。*“23年红旗不倒琼崖纵队”,琼崖纵队在五指山尤其是毛阳一带留下的革命事迹遗迹神奇五指山神秘黎族文化琼崖红色旅游

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水满施片区伞：*水满软片区童内共呆有9个自坚然村爆，村贝庄建以设用牺地面琴积38公顷苗，总猪人口16侵68人，臣其中桐黎族赠人约械占90％，读少量妙汉族却，苗用族。*基本幕农田暴保护相区：17慨4.津86公顷*国家垫公益肝林31缩慧7.层57公顷*地方沉公益灿林23锋1.宴4公顷五指山市毛阳镇水满南圣牙排水库五指山自然保护区南圣镇七仙岭

南圣搞片区饺：*南圣铃镇全慢镇共此有6个村县委会番，40个村林小组职，是康典型就的黎闭苗聚淡居乡详镇，*基本班农田墨保护傻区77侦.7域3公顷*国家告公益哑林44偏3公顷*地方认公益笛林15写6公顷规划诸面积满为21袜.3泪0K煌M2规划伟面积断为15浇.9剑9K飞M2

场地单景观困特征*洪办泛农贯业区包括到农田外草地舰，沟吉谷水叨系，俩土地类平坦雨肥沃封，最灿适宜哨的农友业生孟产用坑地。*缓坡健丘陵回区包括晕丘陵简，果苏园，法耕地俱，村脊庄等洪，中叫等坡舞度，准生态叫缓冲飘地带呼，适范宜开夹发建山设。*生态龟植被地培育厨区包括咸林地尘，自爹然保浙护区干，植带被覆费盖率从高，晃生态棋系统文复杂招，应族加以圆保护匆，可练开展诵一定渗量的忆生态素游憩冷活动闲。

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