第十章房地产投资风险

房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年四月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学Chp10房地产投资风险什么是房地产投资风险？房地产投资面临哪些风险？如何评价房地产投资风险？房地产投资风险如何管理和控制？SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学Chp10房地产投资风险§10-1房地产投资风险概述§10-2房地产投资风险的初步测量方法§10-3敏感性分析法§10-4概率分析法§10-5风险管理和控制一、房地产投资风险的定义1、风险的定义所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种：（1）损失发生的可能性；（2）预期收益不能实现的可能性；（3）预期收益和实际收益之间的方差；

（4）投资者预期收益率不能实现的概率。（房地产投资风险）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述一、房地产投资风险的定义1、风险的定义

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述一、房地产投资风险的定义2、风险和收益之间的关系如果一投资项目为零风险，则其收益就是确定的。而投资者之所以会选择有风险的项目，是因为其预期收益有可能大于零风险项目的收益。这种超出零风险利率所获得的额外收益通常被称作风险报酬。一般来说，投资项目的风险越高，投资者所要求的预期收益就越大，当然其预期收益不能实现的概率也越大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述一、房地产投资风险的定义3、风险和不确定性之间的关系一般意义上来说，风险和不确定性之间的主要区别在于预期结果的概率分布是否可知或可估计。若结果的概率分布是可知或可估计，则称为风险，反之则称为不确定性。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类房地产投资风险的分类方法有很多。根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为经营风险和财务风险。1、经营风险（businessrisk）所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。可分为静态风险和动态风险。静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者可控范围之内的损失。动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类2、财务风险(financialrisk)财务风险是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率（IRRE）无法实现的可能性。负债比率由于财务风险主要是由内部或外部因素所引起的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内部财务风险和外部财务风险两类。内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或每年债务所导致的风险。外部财务风险投资者在资本市场或其他外部资源（银行贷款、股权投资等）中获取资金的能力有关。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述资产经营风险风险债务/权益财务风险内部外部静态动态二、房地产投资风险的分类3、系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）可以根据风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除，将房地产投资风险分为系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）。系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险；非系统风险是指只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类3、系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）系统风险主要包括：市场供求风险。市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类3、系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）系统风险主要包括：周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。政策性风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。

利率风险。利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类3、系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）非系统风险主要包括：管理风险。是指由于房地产投资者管理不善而造成损失的风险。主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

财务风险。财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。

其它风险：主要包括合同风险、自然风险等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述二、房地产投资风险的测量方法（一）初步分析法1、初步财务可行性分析。2、现金流分析法。3、内部收益率分解法。4、风险吸收分析法。（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、简化概率分析法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10-1房地产投资风险概述一、氧初步谎财务查分析殖方法（一迎）方毁法概只述1、抵攻押常女数（mo院rt缺ga隔ge列c士on施st梳an狠t,傲K），搬每年早还贷老额／每贷款道总额2、偿篮债能她力比污率（de蹦bt置c役ov楼er银ag肃e计ra狸ti攀o,赖D睬CR），翠净经根营收犹人／还贷派额，吧一般头项目港偿债坟比率挎在1.市3~红1.奶53、盈景亏平京衡率葬（th批e门br屈ea叮k-陪ev主en止r稍at迁io）盈亏类平衡说率等绳于（经肿营成坛本+还贷辫额）/潜在狐总收确入，盈报亏平蛇衡率越栋高，厚项目强风险锡就越虎大。凡一般划来说劲，盈亏琴平衡朗率高倾于82粗%的项目，底投资凝者需男要慎投重考非虑。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10剂-2房地虑产投补资风争险的抬初步蛙测量驻方法一、井初步沙财务浮分析纪方法（一悉）方井法概笑述4、投扩资回痰报率投资嗓回报楼率一倒般可雀以分崇为两孙种，尺一是咬总投钓资回骗报率侨，等图于净经观营收入/总投职资；二幕是股撇本回金报率记，等装于现金剪流量/股本饶投资。5、财幅务杠贯杆所谓递财务汗杠杆炉，是宵指债盛务融福资的脊使用女程度毫。当嫁总投潮资当古总投浇资回报管率小禽于抵写押常驼数时筒，即烂项目仓整个术投资送的产串出率爬小于透贷款处成本赶增加率，围财务重杠杆娃就是蜓消极疲的，棍同时雄股本弄回报蜻率也健会小鸣于总坟投资盈回报侦率。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10歼-2房地尝产投炮资风诸险的营初步呢测量练方法一、民初步诵财务辆分析德方法（二后）案芝例分弱析假设A公寓兵拥有30个出粗租单漠位，肿房龄12年，喂售价18押00万元卷。一投资饲者自出有资烈金投王入36抵0万元田，贷交款14末40万元呢，按9.拥25％年总利率窜，28年贷避款期席计算核，年提抵押热常数址（K）为l0％。色则其榨经营米现金职流量管见下表差：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10林-2房地乌产投株资风争险的忙初步起测量施方法一、脸初步蒸财务运分析安方法（二霜）案伍例分雅析偿债前能力献比率拘＝16犁26根60贴0／14云40的00脊0＝1.罢13。一究般来你说，沫项目贩的偿债驰能力贤比率运在1.鞋3-稼1.羞5之间年，因妈此该飞项目涝的偿简债能滚力比堂率相梢对偏饼低，其俊风险仅相应嘴较大窝。盈亏智平衡逢率＝(1冻52广50锡00弃+l裳4挣40聋00赛0)／33损88脾80饮0＝87烟.5温%。表印明如果空袍置率轨超过12茫.5省%，项稼目净令经营团收入任将不喂能覆贝盖需失还贷迈额，施从而造成涂更大极风险嫩。与小一般症项目狗要求牺的盈陪亏平惹衡率猪水平（低踩于82％）相比禽，A公寓远的此理项指恭标偏仆高，洁同样撇表明杀其风坏险较雨大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10统-2房地览产投暂资风信险的光初步曲测量搭方法一、偶初步门财务田分析榆方法（二盲）案君例分求析总投扩资回死报率情＝l伏62叔66收00／18算00家00隶00＝9.康04％；股本背回报耽率＝18笨66逗00／36赠00你00掌0＝5.壳18％。由于即其抵强押常友数为10％，脖该项原目的领总投食资回禁报率拘小于品纸押敌常数。景股本絮回报多率小本于抵武押常收数，秒且股宝本回妇报率演小于眨总投惹资回齿报率，这映表明A公寓区的财饺务杠锈杆是飞消极础的，因喜此从参各项况评价既指标妇来看踏，这一滑项目寄的投厉资风返险较睬大，海对投挖资者贤的吸席引力默很小溪，除籍非可星以提高其通租金弄收入灶或减招少经陈营成课本。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10怨-2房地寒产投变资风强险的含初步钞测量锄方法二、现络金流传分析音法（一挎）方搭法概乖述与初其步财制务可初行性浆分析邮法不仙同，矿现金坐流分旷析方年法主仪要是对项目各怀年的柔评价惨指标进行册分析牧。这些朴评价术指标杀主要惨包括安：偿债莫能力捆比率宇、盈察亏平滔衡比挥率、概年末贷命款余士额占铺初始景投资腾比率倚以及恶年末涌贷款驶余额日占年僵末物柜业价队值比率等，称店为风浇险比吵率。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10饱-2房地蒜产投积资风侮险的萄初步是测量完方法二、现元金流新分析巷法（二态）案葡例分钱析（P2装63蓄-2懒65）B项目茂总价青格为l0累00屡00韵0元，闸其中装贷款王额为82芬50志00元，陵贷款嘉利率0.维07找5％，逐贷款杀期限28年，季抵押乏常数汪为0.栏08旁55，则抽预计宏其每烂年现悉金流量某、债晚务情帆况及吴风险瞎比率境分别帅为下元列三抄个表欣所示爹：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10杠-2房地老产投移资风撞险的茫初步挠测量腐方法二、现川金流见分析肃法（二直）案图例分浪析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10掩-2房地呈产投简资风身险的蹈初步茫测量涌方法二、现筋金流找分析打法（二挥）案捎例分恢析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10阻-2房地框产投棒资风恭险的绒初步幸测量倒方法二、现险金流显分析烧法（二值）案暑例分胃析（P2吉63水-2导65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10制-2房地伞产投顽资风潜险的绑初步陕测量南方法二、现向金流卸分析识法（二您）案溜例分撕析（P2快63啦-2抛65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10樱-2房地饲产投凳资风街险的恨初步勺测量车方法二、现序金流贩分析冻法（二垮）案酿例分纵析（P2政63考-2秘65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10浮-2房地低产投酸资风吧险的晋初步逮测量沙方法三、撇内部吧收益滨率分阶解法（一另）方哑法概梢述内部网收益滥率分叔解法谈的基转本原念理是奏分别队给予骡各收鸣益构丙成不遇同的风险汇权重迎，通趁过对内亦部收渐益率帐进行奋分解，可培以确箱定某浓一特决定项损目的预奸期收愿益构骨成是箭否能垒够达蓝到投胳资目析标。投资将回报潮一般趋可以膀分成框三部袋分：年现版金流棋量、睁所得锯税减箱免和销售蒸现金沫收入透。利用锈此种诞分析遍方法津，可院以将读内部冰收益饿率分严解成在不同践部分内，从而进行怎风险却分析。投甲资收座益分券层越森细化伤，该稳种方凤法对夏投资乌风险己的把握佳就越伟精准宋。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10揪-2房地描产投束资风其险的梨初步您测量浮方法三、谈内部筝收益垦率分队解法（二弯）案巩例分剪析下表炒中列推出了C项目怪的内午部收塔益率惠的分菊解结简果。驱该项坑目的至股本内浸部收徐益率煎为18峰.5锣%，经细简易甘分解裁，将颜收益书折现戴，可色以得须出总县现金收顿益（等搜于原栗始股编本回膊收+贷款成偿还醒额+预期诞净增结值）占整辛个内部收撒益率多的69肆.9％，其具中，妨原始兴股本堪回收碎占到51鼓%，通筒过偿森还贷唐款收回厕的股词本占5.磁5％，架预期刑净增胶值占13款.4％。分解嫌结果婶显示标项目屑的总销德售现予金收话益所帽占比险例较忧大，表得明了猪投资增收益荣受项敏目的销售花价格因四素影脉响较路大，同时绿对整男体收概益的腔相关透风险裂也较辆大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10宗-2房地昏产投扒资风挽险的互初步珠测量堤方法三、酿内部祸收益粘率分阻解法（二喂）案看例分庸析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10岂-2房地漠产投盯资风蹄险的创初步议测量节方法四、颈风险充吸收誓分析异法（一欢）方搭法概寇述风险轰吸收拨分析毕法需以要计双算项器目的风险财吸收柱率（ri翠sk早a终bs旱or印pt需io棍nra龄ti游o）。这一欺比率而表明丽了一南投资娃者可冰接受饥项目蓝所能连吸收壁的风敲险数遵量。该方肺法基捡于净麻现值抬年金视（an刻nu键al禁iz紧ed筹n改et陪p扯re现se或nt菌v俱al稠ue题,耍AN惊PV）的概念课。净现蓬值年杆金决认定了狼每年偷的现蚂金流布量可丝式以减符少的势最大王量（净现值著不得遣为负誉）。泪风险睛吸收豪率等攀于股本堆现金魄流的净现国值年惭金除以原始膝股本扇投资睬额。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10老-2房地伍产投信资风祥险的钱初步赛测量铜方法四、躁风险毅吸收挨分析照法（一顽）方鼠法概恶述该比所率表道明了每一搞元投晌资吸开收风株险的辰能力，常浸用来比较岸不同规模锦的项芝目。在邻其他悔风险承和收投益等成条件虹相等舟的前照提下亡，应租选择变风险吸代收能削力强扫的项引目。风险沫吸收贼率越饿高，毙项目仰的风够险吸辨收能结力就越强恒。（二欲）案狼例分驶析D项目床股本胞现金巩流量徒见下驰表，是投资康者对吸于该征项目倾要求桑的内捷部收益率副为15％，丢这一备贴现使率下纲的5年期协年金摄现值猛因子仗为3.异35略2，将学净现值（78袖10）除旗以5年期象年金记现值己因子哗（3.头35贱2），反得到雁该项杜目的净现SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10编-2房地瘦产投啄资风巧险的芽初步呜测量肥方法四、印风险敞吸收宿分析掩法（二酷）案损例分舰析年金为23疮30元（78忧10／3.裁35回2＝23卵30）。灾这就杯表示只要水该投储资项酷目每年若的现滚金流么出不赖超过23件30元，该娃项目翅就是烫可接皂受的暑。本坟例项拜目的风轿险吸义收率徐为净现省值年步金除以栗原始利股本钢投资拖额，省即23呜30／25索00桌0＝0.馋09中3。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10做-2房地妹产投吸资风详险的陶初步风测量师方法一、石敏感因性分秧析法瓦概述在项京目的丢整个丈投资班周期闲内会敌有许烛多不因确定招因素螺对其悦收益袄产生影响绪，敏战感性招分析个就是推用来裂分析济投资躺决策稠中这热些不房诚确定俊因素珠影响程度浓的方府法。通过氏该方荷法，贿可以鲜分析阀初步宅可行俘性分塘析和壳现金缠流贴鲁现模骑型中各自涝变量适即不确现定因骨素的确变化猛如何导影响削项目酱决策拍指标畜。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10谢-3敏感俗性分奸析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地爱产投纤资敏禾感性超分析弱的步童骤：1、选资择经陡济评炊价指俗标。勤进行跃敏感同性分洞析时集，应主选择轿最能满反映椒项目垮经济俯效益恨的指绳标作条为分遣析对联象，障房地瓣产投驰资项钉目的懂敏感锯性分民析可归以围变绕内部城收益针率、择净现钻值、祝投资迟回收昨期、除投资狠利润黄率等经朱济指秋标进遗行。2、选博择不葱确定尾性因广素（虎敏感柳因素京）并锁确定陪其变梨化范雄围。不确典定因昌素的汇特点乐通常含有两递个：一是萍因素念在可友能变目动的饲范围吓内的榆变动欺结果滨将会毁比较掘强烈连的影钱响经贿济评旺价指晶标；营二是绍因素脚变动省的可键能性炉大，上并且欣其变俩动将极很有简可能猫对造凯成不永利的胃影响怎。§10屋-3敏感融性分念析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学对于贤房地胳产项核目来认说，半在项庭目不稠同的者阶段冈应该夏选择配不同鉴的不吹确定列性因兰素。白如在以获取擦土地纪使用锦权阶随段，封主要筑的因房诚素有土地元的区稀位、聚土地答取得伞费、东土地庙开发舞费、夸容积锻率限委制等；年在开牛发建浴设阶朴段，愿主要原的因花素有建设撞期、勺建安搂费用纳、建境筑面只积等；品在经喊营阶荐段，挂主要否的因挽素有租售尺价格渗、出征租期脱、出粗租率父或空讽置率挂、基吉准收魂益率简或折结现率纳、税捉金等。确定丝式不确斜定因还素的圈变动博范围歇的方饰法是胖根据梨房地梳产业伴的统剩计资膜料、妻房地规产企脱业的萝生产群经营泻资料脉、专拘家的抱经验掌和市使场调轧查的揭结果耍作出叨综合袖性的贯估计穷。§10时-3敏感烂性分僻析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学3、计头算各翼不确梢定因洪素变黎动使院评价便指标淡变动辰的数滋量效距果。哑首先驴，对拢某特骡定因在素设湿定变醋动数醋量或装幅度搜（如球－10％、月－5％、0％、5％、10％）察，在愈其他诵因素爹固定芹不变缎的条友件下派，计算允该特搁定因捡素变爬动后蔽各经慢济评叉价指把标的压变动德结果格。其次吴，对格其他示不确唱定因爷素的膨每一犁变动锡重复母以上颠计算员，并纸将计缝算结久果利纷用Ex疼ce甘l做成辜表或州图形盖，这模样便射得到晃了用眨于显台示评价乒指标秒对因架素变杨动敏展感程躺度的详数据棚资料米。4、通灯过评推价指横标的准变动文情况茂，找拦出较谈为敏消感的悼变动言因素妹，作麻出进兴一步型的分半析。爹根据柜上述捆计算埋结果搅，可婆以查窜明每聪种因呜素的晴变化绢对评丧价指僻标的收影响粱程度其，那际些有较毒小变极化便绩会较玩大地领影响烈评价妈指标待的因箭素，就件可以卵确定卖为该戚项目赏的敏侮感因自素。敏感让性分择析的事方法咐包括暖单因吨素敏惕感性专分析卫和多狼因素股敏感晕性分什析。§10榨-3敏感锁性分增析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学例题年：若某番房地帆产项阀目经樱过综概合分狮析、姓预测伞，确寄定影大响该俩项目珠经济李评价锋指标沃的不晚确定嫁性因风素主祸要有售房锋价格柜、建驼设投亭资、盈经营酬成本肥、租劈燕金价孟格四个堆因素访，各疑不确爱定性序因素舱均在±1帮0％的敲范围垫内变惑动。舌根据炼系列酿财务牢基础榨计算俯表，根经过惜计算抱并逐舱一调来整，必得到垄下表下。假摆设基酸准收书益率12％。胁（单剂变量混敏感外性分猜析）§10派-3敏感脉性分档析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学由表逆中可突看出佣，各待因素现的变心化都鄙不同涉程度海地影羽响净统现值蚀、内睁部收勉益率对、投皇资回普收期反等经晶济指阅标值衬，其翼中，财务贡内部醒收益葱率对齿售房败价格惯和建浑设投央资因嫌素的裳变化旅较为醋敏感傻，财狼务净梨现值咱对售冰房价忍格和建捐设投锦资因素阶的变滋化较泼为敏落感。当变至量变厚化范给围为椅±10％，局财务嫂内部勺收益影率均六在15％以末上，继大于驴其基脏准收乳益率12％，堵说明千该项睛目总励体上愈具有逢一定亮的抗吴风险普能力惧。18央.0弯4§10齐-3敏感粱性分谋析法一、粥蒙特些卡洛脉分析筒法（厘了解疲）（一牲）方络法概匹述通过缺敏感仗性分满析，饺投资惠者可以不了解暖预期桃收益户可能明的变确化范品围，但虾是无坏法得阔知不肿同的游收益户结果瓣发生极的可能忌性有逼多大但。这一约问题可以慎通过风险壮仿真茅分析得以捕解决衣。若能森够确键定各丛种变逼量的径变动巴情况氧，就剂可通激过风险寇仿真长模型置分析不字同回托报率卸和流茧动比然率发匀生的具概率太，这种俗分析扩方法傅称为贴蒙特挡卡洛法育（Mo帮nt俱e掩Ca板rl押o）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10岭-4概率剩分析忆法一、思蒙特棋卡洛起分析叛法（一肠）方劝法概低述该方来法分铅析步体骤如荷下：首先蒸，确幼定控容制变毒量（羞单值鲜估计谜）和炭不确迫定性自变量窝（概乏率估计）砍。对编于房士地产父投资体项目烈，常绢用的侵控制册变量设包括泼：物啄业面煮积、股本臭投资窑比率翠、建壮筑物轧折旧碧和使伐用期烟限、外现行格税制门结构竖、投尾资期、贷姓款额妹等；峡常用问的不旅确定视性变眨量包星括：洲物业鼻价值鸽、租旺金变务化、经营吐成本踩、贷蠢款期僵限等芳。其次仍，分姨析确格定不版确定仓性变闸量的变化祝概率司。再次婚，控止制变谋量数誓值和峡不确臭定性绑变量概率惭分布扶给定殊之后，可用蒙匪特卡狂洛分完析法顿确定神现金哀流、泊回报车率等御统计玻数据疾。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10遭-4概率咱分析靠法一、脏蒙特陈卡洛吓分析眯法（二站）案狭例分胖析P2考70晕-2决72SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10欧-4概率尝分析亩法二、垮简化肾概率环分析即法蒙特青卡洛拍方法观是一禁种十往分复丧杂的钉风险接分析淡方法盾，其缺点验是需要大裁量的敬、通劝常不义存在允的数敌据作支转持。简化天概率艘分析丹法与召蒙特辜卡洛奸和敏度感性画分析阿相近辨，但伞可以遭不需要大粮量数兵据就祸可进雁行风鲁险分籍析。由该方盒法设从定了乐观盈、一穴般、积悲观三种摔情况哈的发里生概泄率，坛然后太计算象预期越收益刘等评会价指蒜标。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10旦-4概率昂分析鸽法二、亿简化淋概率棒分析导法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10搁-4概率野分析垃法期望扔值SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学例题猪：某房杀地产速投资判公司桥在一窄繁华笋地段延投资弓一项奴物业球，投画资方醋案有指：方症案A投资旧兴建糟一幢里高级舟公寓迫；方慰案B投资甜兴建程一幢毙商业数大厦表。建刷成后垃，两粘种方丙案皆醉以出同租方蚕式经踩营。必这两馅种投听资方予案的夹年净字收益执值和绞市场清情况餐如下抹表所使示：§10屯-4概率晋分析哈法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学方案A：收胁益期报望值E(良A)＝40茧×0饲.1＋30匠×0垦.8＋20养×0苗.1＝30同(万元)方案B：收敢益期祥望值E(桂B)＝50啦×0垦.3＋30装×0乖.6＋10扰×0夫.1＝34局(万元)根据命公式方案A为：4.织47方案B为：12方案A期望添值小恋，标乐准差器小，回收益似少，洽风险童小；渣方案B的期兰望值判大，栏标准槽差大掘，同削时风才险也德大。§10洪-4概率归分析纱法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学第二仓节建房地被产投安资不鸦确定望性分案析但是向如果陪市场饭情况宵发生蚕变化查，方书案A的市当场情拼况概方率不崭变，羡但是睁方案B的市咏场情赢况概削率发能生变每化，填分别析为0.马2、0.古6、0.贷2，此露时再惹计算俗期望孝值，唤计算姨结果晃如下狼表所郊示：此时腥方案B为：8.统94两个序方案储收益建期望敢值相极等，晌方案B较方俩案A风险龙大，斧可选岁择A方案草。对于理性鼓的房茅地产退投资赵者来说煤，投湖资时街往往趋会考肤虑以浅下问极题：1、造武成损学失风者险的习原因滨有哪盾些？2、这匠些风折险是惕否可孕以被绒规避分？3、存轰在的哄风险谜是否吊可以祸得以雷控制贞？4、怎科样才嚼能尽证量减退少损买失？5、是枯否需搏要将顿风险匆转移婆？SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10跪-5风险类管理栗和控带制一、榴风险拨规避风险填规避煤是最势基本陆的风警险管虹理方六法。植如果厘分析逮发现长物业白的预期收肤益不处能补矩偿所我带来桂的风术险，肚且经茧调整孝之后枯此问起题不掀能得害以解决，蔽投资凯者应资放弃培该投非资项挤目。此外坊还应它考虑艳以下希问题项：1、判糠断房处地产殊周期抱，规疫避动呼态经去营风喉险。2、避典免特赖殊类容型物番业的状投资刺。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10续-5风险材管理杠和控童制二、议风险肌转移所谓威风险薄转移伯，是竞指投血资者父通过庭各种彼手段很将风涂险转节移给肌其他主体鞭。房地焦产投扩资项斩目的菜风险旨转移达方式刊主要遮有以株下几液种：1、通晃过保柜险转沙移风上险2、通清过合笑作转秋移风猴险SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§10痒-5风险蚕管理叮和控璃制三、忙风险的降低如果汤投资日者不址能将但部分换风险善规避攀或转厚移，娃则需见尽量小降低极这些风险哑。可根以采搏取以带下方毒式：1、加敢强可平行性来研究罗。（1）宏跟观可嚼行性告分析御。（2）微这观可吃行性优分析核。2、改位善债浪务结