第九章房地产开发项目

第九章

房地产综合开发项目的经济效果分析12第一节房地产综合开发概述一、房地产综合开发的概念1.开发：原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值2.房地产综合开发：是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动3二、房地产综合开发的基本程序（一）八个步骤

1.投资机会寻找

2.投资机会筛选

3.可行性研究

4.获取土地使用权

5.规划设计与方案报批

6.签署有关合作协议

7.施工建设与竣工验收

8.市场营销与物业管理4（二）四个阶段1.投资机会选择与决策分析投资机会选择：开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地”投资决策分析：主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作2.前期工作是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作。51）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能

力大小

2）获取土地的使用权

3）征地、拆迁、安置、补偿

4）规划设计与建设方案的制定

5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可

6）施工现场的水、电、路通和场地平整

7）市政设施接驳的谈判与协议

8）安排短期和长期信贷

前期工作内容包括以下几方面：69）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户

10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售

价水平

11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算

12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分

承包商进初步洽商

13）开发项目保险事宜洽谈前期工作内容包括以下几方面：73.建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程4.租售阶段8第二节地租与地价理论一、我国城市土地使用制度的改革1.新宪法规定：城市土地属于国家所有2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价9二、地租理论1.地租：是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式2.租金：是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的全部代价3.地租和租金的关系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资104.地租的分类：

1）级差地租：实质是占有较优土地经过经营而获得的超额利润，地租根据形成条件不同可分为级差地租Ⅰ（本意是对于相同面积的地块，由于土地的肥沃程度和位置的不同而产生的大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，主要是由于地理位置决定，而肥沃程度不起作用）和级差地租Ⅱ（本意是指在同一块土地上连续投入同量的资本，而产生大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，返加投资所产生的超额利润不是土地的直接贡献而是投资者的投资贡献）

114.地租的分类：2）绝对地租：是由于土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权分离所产生的，租用任何土地都必须交纳的地租

3）垄断地租：由土地所有权垄断而带来的垄断利润12三、地价理论（一）地价的概念是购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。在我国土地所有权归国家所有，所以土地的价格体现是土地使用权价格13

（二）地价的特点地价不同一般物价，具有自身特点1.表示方式不同（土地除以价格表示，还可以用租金表示）2.价格基础不同（所有权和使用权）3.形成时间不同（标准化和非标准化）4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不是由生产成本决定14（二）地价的特点5.地价主要由地产需求决定6.地价具有明显的地区性和个别性7.地价呈明显的上升趋势，地价上升的趋势高于一般商品价格的上升速度8.市场结构不同（市场完整与不完整）9.折旧现象不同（价值降低与增值）15（三）地价的分类1.按土地的权利分类（所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等）2.按土地价格形成方式（交易价格和评估价格）3.按政府管理手段（申报地价、公告地价）4.按土地价格表示方法（土地总价格、单位面积地价、楼面地价）16（四锁）影听响地仰价的堂因素1.一般录因素（行桨政因丘素、嚷人口次因素延、社杯会因轮素、铃国际从因素植、经朱济因扮素）2.区域零因素悟（所他处的晋区域给位置国）3.个别抛因素批（又皆称案床地因跨素、嘉自身叙因素吉、大锦小、傍形状叮等）17第三梢节惨房地涉产开翠发项拆目投隆资估怖算一、吃房地役产开岛发项粗目投稿资的冰构成（P2播01图9.茶1）18土地姑费用前期抓工程爱费基础舰设施撞建设拘费建筑盆安装茂工程喜费公共誉配套滨设施爸建设征费开发佛建设长投资刑开发杨间接陈费管理们费用财务脂费用房地越产开览发拔销模售费嚼用项目愈总投宇资铲开丑发期冲税费其他觉费用不可典预见耍费经营旧资金一、权房地身产开显发项半目投赵资的尝构成19二、播各项快投资跌费用君的估含算方令法1.土地姿取得讽费用是指盲为取全得开萄发项男目用笋地使辞用权蝴而发逗生的吨费用阳，可玩通过筹土地盟征用示费（司包括福土地犯补偿损费、运安置去补助芹费地捐上附埋着物暗和青撕苗补树偿费丈、征奏地管联理费白、耕假地占撕用税抗、征垫用城蛮郊某差菜的爽还应蝇交纳滩新菜鸡地开黑发建撑设基注金等刮）、厌拆迁遣安置悲补偿其费（湾包括浆拆迁念安置恋费、粉和拆珠迁补单偿费腔）、轿土地筝出让改金（休是国置家将养土地剩使用迁权在映一定垂年限袜内有练偿出两让给样土地麦使用旨者所谈得出溪让金伴，一应般30～99年）题、土槽地转住让金急（通悔过二背、三躲级市寺场有怨偿转任让取袜得土岗地的般购买能价）20二、梢各项阻投资拳费用这的估短算方悉法2.前期辽工程御费是指汪前期坝规划虚、可踢行性向研究竟、勘去察、题设计摔及施凝工“三通腾一平”所发收生的窜费用3.基础樱设施柴建设覆费是指匪建筑衫物2米以设外和戏项目享用地显规划合红线结以内愈的各则种管都线和谋道路惨工程同，其际费用拜包括首建造昨小区剃内的咐道路请，供坝水、胶供电我、排霞污、品照明叔、通偿讯、团绿化方、路锹灯、傍环境菌卫生阀等费穷用21二、祝各项流投资肢费用哑的估名算方咐法4.建安逆工程袍费是指赖建造妹商品典房及元附属拥工程负所发扒生的鸣建筑爷工程虚费，斩安装讲工程担费和巾设备样购置帝费5.公共愈配套券设施估建设蓝费是指搜建造把小区走内为箩居民饼服务般配套腊建设袍的各英种非造营业赵性的针公共党配套燥设施素的建翼设费装用（免包括牢居委拍会、善托儿烂所、满幼儿犹园、嫩公厕乐、停琴车场沈等）22二、扛各项疮投资裙费用拿的估秤算方神法6.开发桌间接谦费是指持房地某产开诱发企舅业所情属独缘瑞立核夏算单特位在巨开发狡现场耀组织洋管理谦所发撤生的桃各项闸费用南（包士括工蛮资、蝇福利遭、办增公费共等）7.管理缴费是指预开发求企业容为管税理和湾组织采经营雄活动朱而发排生的有各种碍费用罩（包叔括公包司经堂费、群工会采经费帖、职乡丰工培楚训、伟土地沟使用州税等闭）8.财务仙费是指截开发范企业竿筹集品资金毫而发击生的失各项疮费用无（包钟括利巷息、松金融呜手续师费等拥）23二、雪各项锦投资拿费用乓的估埋算方透法9.销售盖费用是指及在销仅售产稼品过信程中示发生各的各塘项费躲用（楚包括自工资总、广际告等益）10悲.税费是指对各种近税金难和地馒方政沟府或品有关失部门渗征收冒费用梯（供想电贴规费、堤公用贺设施滋、绿件化费训等）11困.其它饥费用包括孤：临物时用白地费肯、图瓣纸、竭标底挠编制末、总波承包菊管理俭费、册合同聋公证淘费、菜质检禁、监饰理费音等24二、板各项成投资阳费用锄的估弓算方旱法12妈.不可屯预见从费是指钉预先信不可昆预见脱的费比用（晚变更身等）13仆.经营涨资金是指老开发累企业铅用于羡日常淋经营捕的周拌转资甲金（析包括懂土地轧转让没成本柿、销订售成亦本等集）25第四浴节扬房地铅产开穴发项惕目经粱济效蒜果评童价一、眨评价呈的主虏要程收序和喂内容1.搜集燃被评歌项目临的有文关资惯料2.估算榜工程阿投资3.拟订路投资盆安排硬计划霉和资工金筹敌措计罢划4.估算期销售培成本5.拟订嘉销售薯价格逐和销旧售收致入计状划26一、霜评价迎的主睡要程构序和狗内容6.编制月各种选财务校评价屈报表7.依据烫财务街评价途基本兰报价乱，计祖算财公务评院价指盐标8.进行延不确泉定性湖分析9.分析夹房地萝产开灵发项盆目的绞社会股效果10代.编制棉经济舅评价斗报告二、遥项目碑评价胸指标谋例题旧分析27例9.谜1某房先地产神开发兵商以5守00肝0万元交的价公格获哭得了誉一宗乓占地网面积复为40智00平方骄米的百土地50年的勺使用推权，认建筑若容积情率为5.垦5，建独筑覆坊盖率为60％，坏楼高14层，1至4层建堆筑面桨积均县相等卧，5至14层为狐塔楼(均为标卸准层)，建里造成掠本为3酱50秩0元／欢平方混米，约专业竹人员溪费用板为建塘造成本眠预算绸的8%，用代电权椒费和侦电贴租费等炭其他瞒费用桑为46金0万元餐，管肝理费为息土地探成本眯、建朵设成肉本、滚专业榨人员破费用膏和其窜他费苍用之男和的3.期5％，市场侍推广宰费、广销售商代理俯费和渗销售派税费过分别释为销削售收剖入的0.拖5％、3.报0％和6.锡5％，果预计统项目竿建成雪后每即平方妖米建唇筑面括积的零售价刻为12阅0煎00元。孕项目足开发经周期梁为3年，苏建设阵周期站为2年，扮地价终于开夫始一次投谱入，宗建造川成本尘、专洗业人子员费黎用、蒙其他蚕费用巧和管鄙理费犬在建泛设期内均墨匀投崇入；仍年贷怕款利称率为12％，岂按季累度计兆息，笛融资院费用描为贷翻款利息巾的10％。呜问项语目总幸建筑蓬面积敲、标位准层开每层岸建筑住面积倾和开也发商成本沙利润悄率分调别是货多少?28解(1湿)项目虎总开黑发价像值1)项目输建设妈面积参：4域00喂0×5.惊5平方米=22锻0耽00平方牌米2)标准唱层每适层建旨筑面染积：(2街2饲00迹0—4厚00齐0X雪60％×4)／10平方品米=1经24蹲0平方挺米3)项目之总销症售收粗入：22如0打00×12故0姜00元=2纲64延00万元4)销售绪税费稿：26列4够00×6.播5％万疏元=l序7丑16万元5)项目怀总开场发价置值：(2切6蛮40燥0—1藏71按6)万元=2近4光68影4万元(2糟)项目举总开耳发成倍本1)土地俭成本煤：5搜00路0万元2)建造朱成本传：22歇0秋00将×3疲50搞0元=7布7举00万元3)专业性人员雾费用(建筑蜜师、哈结构茎／造返价／熄机电翠／监蛋理工冻程师帽等费恢用)：7鸣70脖0×刻8％=6时16万元4)其他度费用崇：46极0万元5)管理读费：(5暖0守00诉+7蒙7湿00尽+6略16鸟+4峡60给)弱×3否.5％万构元=4迎82岂.1泊6万元296)财务碎费用①土耗地费讲用利淋息：5加00脉0×[(胃1+俯12％／4)3×4—1]万元=2窑12求8.束80万元②建盲造费控用／筐专业敞人员吃费用吓／其腐他费绞用／柏管理漏费用册利息种：(7疏7赴00告+6溜16乒+4后60他+4束66貌.0饱6)×[(谊1+拾12％／4)(2／2)×4—1]万元=1规1勺59．96万元③融职资费触用：(2聋12脾8.乐80积+1医1弯59放.9堆6)×10％万派元=3库28档.8切8万元④财椅务费瞒用总乒计：(2桨18误.8亮0+瞒1茂15唐9.逃96椅+3规28辩.8另8)万元=3筋6沟17屠.6殃4万元⑤市傻场推洽广及嚷销售轻代理言费用鹅：26糠40板0X馆(0若.5％+3块.0％)万元=9槽24万元⑥项目瞧开发株成本回，总渴计：(5亭0旅00双+7欢7词00平+6贺16屿+4壶60订+4舟82走.1抹6+泰3怕61娘7.获64+9炸24避)万元=1备8骆33滤9.栗8万元.⑦开发溜商利暴润：(2各4新68闪4—受18避3设39腐.8女)万元=6周3慰44．2万元⑧开朋发商当成本届利润蠢率为窗：6摔34途4.锁2/辈18骆3衫39罢.8眯×1弹00％=34骆.5午9％30例9．2某开大发商飘在一换个中参等城艘市以42痰5万无巡寿的价扬格购涉买了到一块写字秒楼用尘地50年的份使用昂权。峡该地淡块规茶划允欺许建债筑面烦积为4圆50雕0平方米。孝开发郑商通裕过市松场研放究了锐解到伟当前漠该地袭区中编档写蒸字楼椒可出寄租面积的勤年净拿租金肚收为45章0元／物平方瞧米，泛银行增同意会提供座的贷激款利泄率为15％的糖基础抓利率箭上浮2个百聚分点洒，融垫资费航用为贝贷款座利息锡的重10％。开发移商的涝造价谦工程豆师估熄算的虑中档奔写字柜楼的替建造原成本桃为10灵00元／外平方米睡，专秧业人解员费虽用为弃建造谨成本撇的12尺.5％，芳用电荡权费猛和电滔贴费德等其他怖费用辣之和要的3.训0％，膀市场皂推广韵及出脆租代梢理费填为正拿常经炊营后苍第一年吴净租每金收吹入的20％，俘当前移房地第产投便资的予收益暮率9.诸5％；竹项目开发孝周期仁为18个月墙，建哲设期赛为12个月甜，可丸出租里面积则系数渠为0.滥85仅0，试通寄过计将算开垒发商钢成本凳利润免率对旦该项括目进泄行初蒜步评晒估。31解(1岔)项目社总开游发价待值1)项目课可出聋租建沾筑面啄积：4邮50饥0×塘0.混85平方勉米=3蠢8漠25平方端米2)项目哄每年拢净租凤金收任入：3汗82刑5×士45营0万元=1挠72圆.1江25万元3)项目示总开允发价英值：=1敞72袖.1爱25歌×(碑P／A9万.5％，48嚷.5阅)万元=1鄙7巩89．63万元(2爬)项目仇总开产发成水本1）土巧地成政本：42关5万元2)建造统成本软：4揪50吗0×营1盘00较0万元=4勤50万元3)专业件人员内费用(建筑扭师、送结构努／造贯价／蹄机电挠／监言理工厚程师猜等费用)：45努0×棉12攻.5