《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(七)

第第页《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(七)不动产权证和证明已经国土部公布并推广应用，尽管目前使用不动产权证的城市还不是很多，但随着机构整合到位，新版权证替代旧版是必然结果。权证或证明是权利人持有的作为认定权利的主要依据之一，如何让不动产权证填写既规范又高效是我们在使用前需要认真思考的问题。本文从新版权证的特点及其与原有权证的不同、针对新证特点需要重点考虑的问题作简要分析。

一、新版权证的特点

1.新版权证的样式

新版权证考虑到不动产类型的多样化，设计了权证和证明两个版本共三种样式：针对土地使用权和房屋所有权的版本有两种样式，即单一版和集合版，前者适用于国有土地上不动产权利记载，后者主要适用于农村集体不动产权利记载；针对上述两种权利以外的其他各种登记均使用登记证明，即抵押权、地役权、预告登记、异议登记。这种样式的分类与以往房屋登记存在较大不同，例如，以往抵押权使用他项权证而非证明，异议登记未必要颁发证明。事实上，不管采取何种样式或选择发还是不发权证，都只是对已登记权利的一种公示记载而已，无法评说哪种样式更好，关键是能高效方便地予以记载。

2.新版权证需记载的要素

显然，新版权证的记载要素比原产权证的内容要多得多，而且填写习惯也要随之而改变。第一，登记机构的公章规定使用不动产登记专用章，这与以前直接使用套印公章不同，而且在专用章下面要填写登记日期，这就意味着即使每本证套印了登记专用章，但登记日期对于每本证是不同的，需要人工单独填写，这对于发证量多的地方着实增加了不少工作量。第二，共有人可选择只发一本不动产权证，原来住建部对于共有房产主张每个共有人各发一本房产证，但土地证向来只发一本，从节约成本和便于保管考虑，共有不动产只发一本证是很妥当的，只要在权证上将所有的共有人记载清楚即可。第三，涉及房与地不同要素、数量的，需要同时分别填写。如用途，土地是依土地用途分类相应填写，而房屋是依规划用途分类相应填写，当两者一致时可以只填一个用途，当两者存在差别时应分别填写，但从房、地一体化角度而言，绝大多数房、地用途应当一致，但不排除历史原因造成的不一致。第四，权证上“其他事项”和“附记”栏留有空白处较多，这给登记机构如何规范记载留下很多空间。

二、应用新版权证时登记实务需要考虑的主要问题

由于新版权证与原房产证存在着较大差异，而权证记载的规范与否直接影响登记机构的形象，因此，在具体应用该权证时需要注意以下事项。

1.登记簿的科学设计是首要前提

不动产权证记载的要素来源于登记簿，只有登记簿记载的内容齐全准确才能确保权证的准确无误。要保证登记簿尽可能准确完整，一是要使设计的登记簿要素包含权证上的所有要素，并且其名称和含义与权证上所示相一致，如权证上的面积其实包括宗地面积和房屋建筑面积，那登记簿上就必须有这两项面积的名称和数据，而且意义完全一致，如房屋建筑面积不能是套内面积。二是打印权证时要能自动识别是调取单一土地或房屋信息还是要调取土地和房屋两方面信息，这就需要以不动产单元号为识别码，因此，要顺利应用新版权证，须建立统一的不动产单元代码规则，由该代码自动关联土地和房屋信息。

2.复合权利的记载要有对应性

由于不动产权证上记载的通常包含土地及其房屋两种不同的权利，而两种权利具有很多不同的记载要素，要在一个空格内填写两种不同的要素，则须做到上下前后内容相匹配。例如，权利类型如果是国有建设用地使用权和房屋所有权，则权利性质要分别对应土地和房屋的性质，如出让商品房，则用途应该填写土地用途和房屋用途，面积也是如此，不能次序颠倒导致对应关系发生错乱。另外，在复合权利中有的权利有使用期限，则在使用期限内应注明是何种权利，否则易产生误解，如房屋所有权无使用期限，而土地使用权有使用期限，则必须在使用期限栏内注明是土地。

3.应当进一步细化填写规范

由于房、地分离登记时对权证记载要素的分类概念各成体系，重叠交叉之处在所难免，如房屋性质有商品房、经适房等分类，其实这是根据土地取得方式不同而分设的，商品房的土地取得方式是出让，经适房的土地取得方式是划拨。在房地统一登记后，为理顺和明晰要素的分类，对于房地可以合并分类的应当予以合并，从而减少分类太多太杂的现象，也简化填写工作量。此外更值得一提的是，对于“其他权利状况”“附记”有着较大的空间可以填写，但具体怎么填、应当填写什么内容应当进一步细化，否则会造成权证内容的凌乱无序，权证持有者也会无所适从，不知道怎么样正确认识权证上记载的要素。站在权利人角度，权证是作为权利的一个凭证，表明其拥有了相应不动产的物权，而并不需要权证如登记簿一样将所有内容都予以记载，因为从某种程度而言，权证是静态的，而登记簿是动态的，当权证与登记簿不一致时，要以登记簿记载为准。最明显的例子是抵押和查封，如果每发生一次抵押或查封都要权利人提供权证进行注记，那会给权利人带来很大麻烦，现实也不具有可操作性。因此，根据《物权法》精神，实务中应本着从简易懂的原则进一步细化权证上的填写内容，做到简单清晰明了。

4.注重新旧权证之间的衔接

新版权证使用前存在着大量的旧版有效权证，