东北极地五星级酒店建设项目可行性研究报告

东北极地五星级酒店可行性研究报告东北极地五星级酒店建设项目可行性研究报告2017年9月目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 11.1项目概况 11.2项目编制单位 21.3报告编制依据 21.4研究范围及研究内容 21.5项目建设内容及规模 31.6主要经济技术指标 31.7结论与建议 52项目建设背景及必要性分析 82.1项目背景 82.2项目建设的必要性 113项目投资环境分析 153.1XXX市总体概况 153.2宏观环境分析 183.3酒店行业分析 253.5项目酒店市场分析 274项目战略定位分析 314.1项目优势分析 314.2项目劣势分析 324.3项目机会分析 324.4项目威胁分析 344.5SWOT矩阵分析 344.6项目酒店战略定位 355项目酒店概况 385.1项目基本概况 385.2酒店功能分区 396项目选址及建设条件 416.1选址原则 416.2建设场址 416.3建设条件 417项目规划与设计 457.1规划总体原则 457.2建筑设计说明 457.3星级酒店评定评价定位 587.4市政设施规划 637.5消防与安全 878环境影响分析与保护 928.1环境保护标准 928.2环保措施的评述及其技术经济论述 928.3地质灾害影响分析 968.4水土保持 978.5环境影响评价结论 999节能方案分析 1009.1编制依据 1009.2建筑节能措施 1019.3能耗分析 10410项目招投标 10510.1招投标依据与原则 10510.2招标范围及方式 10511项目组织与管理 10711.1项目组织 10711.2工程质量管理 11211.3财务管理 11311.4项目进度计划 11312投资估算与资金筹措 11412.1估算结果 11412.2建设投资估算 11412.3资金筹措 11613项目财务分析 11813.1项目营业收入测算 11813.2总成本费用估算 12113.3经济效益分析 12313.4不确定性分析 12513.5评价与结论 12614社会评价 12914.1社会影响分析 12914.2利益相关者影响分析 13014.3互适性分析 13114.4社会风险 13115结论与建议 13215.1研究结论 13215.2建议 133附件：XXX发展和改个委员会文件《关于核准东北极地XXX五星级酒店项目的批复》附图：1、东北极地XXX五星级酒店总平面图附表：1、财务评价指标汇总表；2、资产负债表；3、财务计划现金流量表；4、项目还本付息计划表；5、流动资金估算表；6、建设投资估算表；7、项目总投资使用计划与资金筹措表；8、固定资产折旧费估算表；9、无形资产和其他资产摊销费估算表；10、总成本费用估算表；11、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表；12、利润和利润分配表；13、项目投资现金流量表；14、项目资本金现金流量表；15、投资各方财务现金流量表；16、单因素敏感性分析表。PAGE1351总论1.1项目概况1.1.1项目名称及建设地点项目名称：东北极地XXX五星级酒店投资项目建设地点：项目拟建于XXXX地址交汇处。距XXX火车站、汽车站不到1公里，距XXX机场2公里，5分钟可达XXX高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。1.1.2公司名称：XXX酒店管理有限责任公司公司地址：XXX法定代表人：XXX注册资本：XXX经营范围：酒店投资与管理；旅游资源开发；物业管理服务；洗涤服务；日用百货物；服装；酒店用品销售。XXX酒店管理有限责任公司由XXX酒店集团股份有限公司投资。注册资金XXX万元。XXX酒店管理有限责任公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，坚持贯彻“以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。1.2项目编制单位编制单位（一）：公司住所：法定代表人：注册资本:人民币贰佰万元资质等级：建筑乙级资质证号：发证机关：1.3报告编制依据（1）、东北极地XXX五星级酒店可研项目报告编制委托书；（2）、东北极地XXX五星级酒店设计方案；（3）、旅游涉外饭店星级的划分及评定；（4）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（5）、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；（6）、XXX市国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要；（7）、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评审方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准。1.4研究范围及研究内容本报告对项目建设的背景及必要性、生态环境保护、客源市场及容量分析、建设内容与建设规模、规划设计与工程技术方案、组织机构与资源配置、项目实施方案、投资估算与资金筹措、项目经济评价与社会评价等方面进行了详细的分析论证，供项目投资业主和信贷单位决策参考。1.5项目建设内容及规模东北极地XXX五星级酒店为白金五星级酒店，由主楼高层酒店及三层国宾楼组成。主楼地下两层，地上十六层，由迎宾楼、贵宾楼两个塔楼以及四层裙楼组成，主体高度62.5m。主楼地下二层为水泵房及消防水池；地下一层为机动车库、设备用房。一层为大堂、自助餐厅、运动中心、美食街等。二层及夹层为KTV、中餐大堂及包间、棋牌室、宴会厅； 三层为足浴、西餐大堂、特色餐饮、中餐包间、室内运动场；四层为会议、办公、客房及设备转换层；迎宾楼五层~十六层为客房客房；贵宾楼四层~十五层为客房。国宾楼地下一层为机动车库、地下门厅；一层为餐厅、会议、接见厅、随从房等；二层为总统套房、健身房、影视厅等；三层为贵宾套房。本项目总用地面积44802.6m2，总建筑面积147164.66m2，容积率2.58，建筑密度30.21%，绿地率35.88%。1.6主要经济技术指标东北极地XXX五星级酒店主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1酒店规划总用地面积m244802.602酒店建设用地面积m241877.653总建筑面积m2147164.664计容建筑面积m2108216.43其中贵宾楼m234986.11迎宾楼m223138.92裙房m246501.91国宾楼m21252.65游泳池m21782.22厨房m2554.625不计容建筑面积m238948.23其中地下车库m234425.03设备转换层m24523.206容积率2.587建筑层数（地上/地下）其中迎宾楼层16/1贵宾楼层15/18建筑高度其中迎宾楼m62.5贵宾楼m60.49建筑占地面积m212653.4110建筑密度%30.2111酒店客房数间800其中迎宾楼标间间500迎宾楼套间间48迎宾楼会议室间2贵宾楼标间间201贵宾楼套间间51贵宾楼会议室间212停车位辆824其中地上停车位辆79地下停车位辆74513绿地率%35.88二投资及资金筹措1项目总投资万元79868.491.1建设投资万元76355.621.2建设期利息万元2790.31.3流动资金万元722.57其中铺底流动资金万元216.772资金筹措万元79868.492.1项目资本金万元29868.492.2项目债务资金万元50000三经济评价指标1年均销售收入万元26493.712年均总成本费用万元14078.093年均销售税金及附加万元1430.664年均息税前利润（EBIT）万元12089.535年均利润总额万元10984.966年均所得税万元2746.247年均净利润万元8238.728总投资收益率（%）%15.14投资利润率(%)%13.759投资利税率（%）%15.55项目资本金净利润率（%）%27.5810贷款偿还期银行借款(年)年9.5811平均利息备付率（%）%443.1312平均偿债备付率（%）%149.2713项目投资税前指标财务内部收益率（%）%16.78财务净现值（I=12%）万元21148.23全部投资回收期（年）年7.5714项目投资税后指标财务内部收益率（%）%13.35财务净现值（I=12%）万元5735.07全部投资回收期（年）年8.7515资本金内部收益率(%)%17.6416盈亏平衡点生产能力利用率（%）%36.63销售价格（%）%53.171.7结论与建议1.7（1）项目建设符合国家产业政策，能有效地促进XXX市建设国家级旅游城市的步伐，开发XXX市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求，从而进一步提高XXX市旅游市场形象。（2）项目建设是以旅游带动产业结构调整为背景，能有效地促进XXX市的经济发展，增加就业机会，通过旅游行业带动其他相关行业的发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。（3）项目建设符合当地旅游产业的发展目标，XXX景区作为国家5A级景区，发展当地旅游配套设施是发展旅游产业的重要步骤，而作为吃、住、行、游、购、娱重要载体之一的酒店，当然是重中之重，因此，该项目符合当地旅游产业的发展目标。（4）本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益。经测算项目总投资79868.49万元，年均利润总额10984.96万元，税后年均利润8238.72万元，总投资收益率15.14%，资本金内部收益率17.64%，资本金净利润率27.58%，平均偿债备付率149.27%。项目盈利能力好，偿债能力较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气、供暖等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动XXX市城市化建设，活跃当地地方经济，又改善了本来的星级酒店格局，促进XXX市旅游产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。1.7针对项目目前的具体实际情况，项目组成员对项目建设提出了以下有关建议：（1）建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。（2）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（3）在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。（4）项目属于高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。2项目建设背景及必要性分析2.1项目背景2.1.1宏观市场前景光明在国家经济持续高速发展的前提下，根据最新预测，中国人均消费到2020年将可能实现年均百分之十点八的增长，新的消费高峰即将来临，消费结构将不断升级。近两年中国已出现了以住房和汽车消费为代表的消费升级，下一轮消费升级的带动性项目将是教育、医疗、旅游、电信、信息和家庭娱乐商品等，旅游消费将真正成为拉动中国消费结构升级的主力军。旅游发达国家的发展实践表明，一个国家人均GDP达到3000至5000美元，将进入旅游消费的爆发性增长期。从现实情况看，随着振兴东北、我国加快与俄罗斯远东融合交流，近年来东北极地正持续迎来更多的关注度，未来东北极地的发展旅游消费迎来“爆发性增长”的底线已为期不远。2.1.2旅游产业发展良好从2009年黑吉辽省旅游产业首超千亿元，2010年以1425.8亿元人民币跻身全国十强，到2011完成从旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，再到2012年全省旅游总收入跨越2000亿元，黑吉辽旅游已经在2009年的基础上实现了三年翻番。根据黑吉辽旅游业在2012年的相关数据：全年接待入境旅游者224.55万人次，实现入境旅游收入9.28亿美元；接待国内旅游者3.03亿人次，同比增长20.65%；实现国内旅游收入2175.46亿元人民币，同比增长26.61%；实现旅游总收入2234.10亿元人民币，同比增长25.11%，各项经济指标再创新高。2012年该市各景区景点共接待游客3590.1万人次，比上年增长18.04%，实现旅游总收入208.71亿元，比上年增长24.74%，首超200亿元大关。其中，接待境外旅游者215.81万人次，同比增长21.16%，远超全国平均2%增速。2013年春节期间全市各景点共接待中外旅游者8.12万人次。其中，武陵源核心景区接待2.61万人次，黄龙洞景区接待0.32万人次，天门山景区接待0.57万人次。2.1.3文化旅游产业的兴起近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。2.1.4旅游开发迅速XXX市在旅游投资项目建设方面成果显著。XXX市委、市人民政府提出，建设世界旅游精品的目标，围绕“建设世界旅游精品”和“世界级旅游目的地”的核心目标，以国际化的视野、高标准的要求来推动文化旅游产业的发展。通过政府组织引导、社会积极参与和市场有效运作，全面提升XXX旅游开发建设和管理服务水平，促进XXX旅游持续快速健康发展。经过三十年的旅游发展，XXX已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌，包括：桑植县九天洞、八大公山，永定区茅岩河漂流、天门山，慈利县五雷山，永定区玉皇洞石窟、普光禅寺等，基本建成符合大众旅游市场需求的吸引物体系和传统旅游产业体系，初步完善了旅游目的地发展的配套体系，这些将持续推动XXX旅游发展。2.1.5XXX市城镇化步伐加速快XXX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。城市的发展迅速。随着XXX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XXX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“三年有改观，五年大变样”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，进一步加快了城镇化的步伐。2010年12月9日召开的全国旅游综合改革试点城市工作座谈会上，XXX与舟山、成都、秦皇岛被国家旅游局和国家发改委确定为全国首批旅游综合改革试点城市。这是XXX市经过20多年开发建设迎来的又一次跨越式发展机遇，也是“十二五”时期国家把旅游业建设成为战略性支柱产业过程中赋予XXX市的一项特殊使命。随着XXX市固定投资的不断增加，各项旅游项目和基础设施不断建设，在政府的强力支持下，未来XXX市城镇化建设将会在现有的基础上不断加快步伐，城镇化水平不断提高。2.2项目建设的必要性2.2.1发展文化旅游产业的需要2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。自首届中国国际文化旅游节在XXX市举行以来，XXX陆续推出了大型音乐歌舞剧《天门狐仙－新刘海砍樵》、大型立体山水实景演出《武陵魂·梯玛神歌》等多部艺术品质极高的演出活动，使得游客不仅享受到自然美景，也能领略到XXX绚丽多姿的文化魅力。于此同时面对文化旅游的发展趋势以及日益增加的旅游人数，旅游基础设施尤其是接待设施还需要进一步扩容提质。因此，本项目的建设能够填补XXX高端酒店的空白，改善XXX旅游接待设施和条件，有效满足文化旅游产业发展的需要。2.2.2满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在XXX当地，尤其是临近核心景区和市区的区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。2.2.3美化XXX城市环境的需要酒店尤其是顶级酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处XXX永定城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。距XXX新火车站、新汽车站不到1公里，距荷花机场2公里，5分钟可达常张高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。项目总建筑面积14万平方米，酒店主体建筑层数地上十六层。酒店建设运营后将成为XXX城区的标志性建筑，极大地美化XXX市的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。2.2.4促进XXX综合发展的需要项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.5提升本地区旅游服务产业质量的需要响应东北三省省委、省政府对XXX旅游产业发展提出的“打造世界旅游精品，推进城市化建设”的要求，同时也为了加快XXX旅游精品城市建设步伐，由XXX市委、市政府与**集团强强联合，共同合作开发东北极地XXX五星级酒店项目。2.2.6扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。东北极地XXX五星级酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供800个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XXX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XXX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。3项目投资环境分析3.1XXX市总体概况XXX市位于东北西北部，地处XXX部，XXXX之间，东接XXX，北抵XXX。市界东西最长167公里，南北最宽96公里。全市总面积9653平方公里，占全省面积的4.5%。XXX是一座新兴的旅游城市，境内旅游资源丰富，1982年9月，XXX成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，XXX被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由XXX国家森林公园、XXX景区构成的XXX自然风景区被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。丰富的旅游资源为旅游接待服务业的发展提供了得天独厚的条件。3.1.1XXX市GDP情况GDP总量是用以衡量一个国家或地区的经济规模的指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率则是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。从表3-1看出，XXX市从2006年以来，GDP呈逐年增长的趋势，增长幅度较平稳，总的来说，XXX市的经济处于快速增长的时期，经济的快速增长将为XXX市带来良好的投资环境。表3-1XXX市近年GDP情况2006200720082009201020112012（前三季度）GDP生产总值（亿元）127.54151.34183.98203.1242.48298.04233.31GDP增长率（%）12.114.613.213.714.514.03.1.2XXX市产业结构情况第一产业是指通过人类劳动直接从自然界取得产品的部门。我国规定专指农、林、牧、渔业。第二产业是指对第一产业和本产业提供的产品(原料)进行加工的部门,我国规定专指采矿业,制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业。第三产业是指对消费者提供最终服务和对生产者（包括三个产业的生产者）提供中间服务的部门，指除第一、二产业以外的其他行业。XXX市的产业结构中，历年来均以第三产业为主，第一、二产业所占比例较小，第三产业逐年来都是XXX市的领跑产业，如下表3-2所示：表3-2XXX市产业情况各产业GDP2006200720082009201020112012（前三季度）第一产业（亿元）20.9225.3931.4426.8931.3239.6126.12第二产业（亿元）30.8236.0660.0776.3544.35第三产业（亿元）75.889.95109.66129.15151.19182.08XXX市城市规划情况XXX市于2008年进行了第一次城市总体规划，其规划期限为2007年至2030年，其中中期为2011年—2020年，是城市建设的重点阶段，预计2020年规划常住人口172万人，旅游职能片区重点建设且住岗、荷花组团，根据需要启动枫香岗组团的建设；城市职能片区以西溪坪组团、官黎坪组团、阳湖坪组团和长岭组团的建设为重点，在新区建设的基础上，分阶段进行旧区更新和古城保护，全面推进XXX市国际旅游城市建设。目前，XXX市公共服务设施情况如下：（1）行政办公服务设施机构完整，门类齐全、分工合理、管理有序。（2）XXX市已具备一定的商业基础，以旅游服务型商业为主，主要包括旅馆酒店服务业，旅游纪念品市场、商品市场、商业门面和农贸市场等。根据《XXX城市商业网点规划》，住宿网点床位总数达11.4万床，宾馆以度假型酒店、度假村、高星级商务酒店、经济型商务酒店为主。大中型商业零售网点达到57处，人均拥有大中型商业零售网点营业面积不低于0.46平方米。其中新建购物中心2处，完善3处；改造百货1处；新建大型超市2处；新建大型专业店3处，新建3条商业街，符合标准的商业街达到19条。（3）公共交通1）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局2）完善XXX公路主枢纽站场布局和站场设施，加快枢纽客运站和旅游客运站的建设。近期重点建设XXX汽车西站、官黎坪汽车站工程，且住岗组团预留旅游中转客站用地。3）城市医疗卫生设施主要有：市人民医院、市中医院、市妇幼保健所、卫生防疫所、药检站等机构。3.1.4小结从XXX市总体情况来看，市区人口将稳步扩大，国民生产总值不断提升，市政府不断对城市固定基础设施投资进行重视，城市化进程将不断加快，市区财政收入不断提高，人民生活将逐步富裕，消费能力不断上升，旅游业稳定有序的发展,为投资者提供了良好的投资机会和投资环境。3.2宏观环境分析3.2.1政治环境（1）国内政局稳定影响投资与消费的首要因素就是国内政局是否稳定。国内政局的长期稳定，使得我国在国际上具有良好的地位与声誉，给来华人士带来一种安全感，为大量国内外观光游客创造了良好前提条件。在国内外观光和商务游客逐步增多的背景下，XXX市这样一个发展后劲十足且独特的旅游城市自然将分享到国家稳定所带来的部分客源，这直接对我国酒店业的发展起到推动作用，从而也为XXX市酒店业的发展提供了便利因素。（2）旅游产业地位旅游业已成为XXX的主导产业。XXX市旅游资源非常丰富，景区、景点繁多。近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。XXX作为东北地区的代表城市，其不仅在旅游资源上具有先天优势，在对外交通和区位条件上同样具备有利条件，是东北旅游重要的门户。从XXX市在国际、国家、省域及区域内的发展定位看，旅游业始终是整个城市发展的关键产业、主导产业和支持产业。（3）城市发展规划XXX是中国东北地区的省辖地级市，位于XXXX腹地，为中国最重要的旅游城市之一。XXX市公路通车总里程达到8502.536公里，占全省公路总里程的3.729%。路网密度达到89.34km/百平方公里，是全省平均水平的84.44%。其中高速公路87公里，一级公路4.74公里，二级公路190.245公里，三级公路265.65公里，四级公路3392.4公里，等级公路占全市公路通车总里程的45.31%。2006年XXX市政府提出照“城区、景区、乡镇三统筹”的规划思路，在得到相关部门同意后，由中国城市规划研究院研究编制的《XXX城市空间发展战略暨总体规划（2007年~2020年）纲要，该纲要总的战略目标是：把XXX建设成为旅游产业高效发展、旅游设施完备、环境优美、生态良好、社会和谐的国际风景旅游城市和湘西地区的区域中心城市。（4）近期政策举措在市场开拓方面:为增加国内客源市场和延长游客的停留时间，政府正在加强基础设施的建设和其他文化景点的开发；在境外市场发展方面，巩固韩、日市场，发展俄罗斯市场，努力开拓欧美市场。在基础设施建设方面:1）2010年，XXX市将确保交通基础设施投资17.2亿元，其中高速公路投资10.2亿元，地方交通投资7亿元。建设通乡油路95.3公里、通村水泥路404公里，实现100%的乡镇通水泥路，80%以上的村通水泥路。2）规划建设XXX与成渝地区联系的张（家界）－花（垣）高速公路，加强XXX与凤凰、吉首等湘西地区城镇的快速联系通道建设。3）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局。对于项目酒店来说，带来了绝佳的地理位置优势。在酒店投资方面：为了加强XXX市旅游基础设施的完善和档次的提升,XXX市市委市政府提出“以旅游为龙头，拉动全市经济发展”的发展战略，加大了旅游基础设施的投入，加强了国际旅游市场的开发力度，并组织了一系列具有东北特色的活动，如：二人转、小品民俗表演等，这就增加过夜游客数，对项目酒店的客源发展提供了潜在市场。3.2.2经济环境近年来，面对国内外发展环境复杂多变和要素配置趋紧等严峻挑战，市委市政府带领全市人民深入实践科学发展观，紧扣建设世界旅游精品和富民强市总目标，踩准节奏，找准路径，统筹做好“保增长、促转型、稳物价、惠民生”的各项工作，全市经济继续保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步,实现了“十二五”的良好开局。GDP总量作为衡量一个国家或地区的经济规模指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。2012年前三季度，全市实现生产总值233.31亿元，同比增长11.1%，增速分别比一季度、上半年提高0.5、0.4个百分点，工业生产和投资稳步回升，进出口增势强劲，消费保持平稳，民生持续改善，全市经济平稳回升。

农业生产平稳增长。全市实现第一产业增加值26.12亿元，同比增长4.9%，增速比上半年提高0.9个百分点。工业生产有所提速。全市工业实现增加值44.35亿元，同比增长12.6%，增速比上半年提高1.2个百分点。其中规模工业同比增长13.4%，比上半年提高0.5个百分点。景点接待游客及旅游收入平稳增长。全市景点累计接待游客2675.79万人次，增长10.4%。实现旅游总收入139.19亿元，其中门票收入14.13亿元，分别增长16.4%和10.0%。固定资产投资较快回升。对外贸易和招商引资较快增长。全市累计完成外贸进出口总额2755万美元，同比增长97.6%。其中出口2494万美元，增长78.9%。全市实际利用外资3496万美元，增长17.4%。金融运行较稳健。9月末，全市金融机构本外币各项存款余额333.20亿元，比年初新增40.89亿元，同比少增10.07亿元。全市金融机构本外币贷款余额242.65亿元，比年初新增24.59亿元，同比多增2.1亿元。

民生持续改善。全市城镇新增就业9464人，新增农村劳动力转移就业19221人。全市企业养老保险新增参保4758人，失业保险新增参保3501人，新型农村养老保险人数达62.37万人。物价涨幅回落，全市居民消费价格累比指数102.4%，比1-8月回落0.2个百分点。从宏观经济上看，XXX市三大产业的结构不断优化，人均收入水平及支出持续增多，XXX市的经济仍将保持较快的发展速度，人民的消费水平亦将得以提升。在此经济背景下，XXX市的城市建设与发展将获得持续的动力，而城市的发展又将推动宏观经济指标的提高。在城市发展的条件下，作为XXX市服务业龙头的旅游业将获得良好的发展机遇，酒店业前景看好。3.2.3社会环境（1）旅游消费观念增强自2003年以来，我国GDP平均每年以10.47%的速度在增长，我国经济总体实力和对世界的影响力进一步提高，国民收入也得到了大幅度的增长。通常情况下，如果一个国家人均GDP超过1000美元，则步入旅游观光时代；超过2000美元跨入休闲度假时代；超过3000美元，进入休闲、度假经济的井喷时代，2011年我国人均国内生产总值达到471564亿元，扣除价格因素，年均实际增长9.35%，旅游、休闲、度假日益成为人们转移消费模式的目标，也是现代人追求高品质生活的方式之一。在旅游消费观念增强的大背景下，作为处于旅游产业快速发展的XXX市而言，机遇无限。（2）外出旅游时间充裕出游必须具备的两个条件是时间与金钱，收入的提高增强了居民的消费观念，而时间的充裕则使得消费观念能够被转化为行动。1995年，国务院发布规定开始实行双休日制度；1999年，国务院改革出台新的法定休假制度，每年春节、“五一”和“十一”全国放假7天。2008年我国实行“小黄金周”休假制度，一些企事业单位也开始实行带薪假期制度，时间的宽余使得大规模、长时间、远距离旅游成为可能。工作日的减少、休息日的增多，为人们外出旅游创造了时间上的便利。（3）外出旅游人数增多我国人口基数庞大，庞大的人口基数是大众旅游人数增加、规模扩大的基础。近年来我国人口还在以每年1500万人的速度在增加，人口的增加本身就伴随着对财富以及消费服务的需求。作为服务行业的重要一员，旅游行业将成为服务消费支出中增速较快的行业。同时随着我国经济的发展，目前不发达地区的居民将具备外出较远距离旅游的条件，可以预测我国居民外出旅游的人数及次数均将增多，将为旅游业的发展带来持续不竭的动力。（4）当地人的消费倾向XXX城镇居民收入虽然不是很高，但由于居民消费观念的更新，对娱乐、饮食的消费支出比重较高。城镇居民外出就餐已成习惯，并讲究营养和风味，消费档次逐步提高，支出也明显增加,餐饮业的火爆已成为消费市场持续闪现的亮点，还极大地带动相关消费的快速增长。同时，根据实地了解，当地居民对KTV、足浴等娱乐项目都非常的感兴趣，这为酒店娱乐业的发展提供了良好的环境。随着经济的发展，城乡居民均将具备出游次数增多，出游距离增远的能力，消费意识增强，消费指向亦开始朝休闲、度假、养生等方向迈进。XXX市依靠其天然的旅游资源禀赋，在政府的大力扶持下，通过举办节庆盛会等方式做城市宣传，吸引国内外游客的到访及重游，XXX市的酒店业前景广阔。3.2.4技术环境技术的进步和发展对酒店业产生了重大的影响，其中信息化技术为酒店的经营带来了革命性的影响。信息化技术在饭店业的应用可以降低经营成本，提高了经营效率。信息化的发展不仅仅只是说酒店建立自己的网站，使其成为自我宣传的一个平台，信息化的良好应用可以在多方面提高酒店的竞争力。酒店业信息技术的应用可以揉合企业资源管理计划(ERP)、客户关系管理(CRM)、供应链管理(SCM)。从企业资源管理计划(ERP)角度，优化酒店价值链，对企业业务流程、组织结构再造，提升酒店管理水平；从供应链管理(SCM)角度，实现社会资源配置最优化，控制采购成本，保障供应质量；从客户关系管理((CRM)和电子商务的角度，把企业关注的焦点，逐渐转移到客户上来，帮助酒店最大限度地利用以客户为核心的资源，不断开发现有客户和潜在客户，通过改进客户价值、客户满意度以及客户的忠诚度。多元化网络营销网络的发展促进酒店营销渠道多元化。由于中介网络分销商的崛起，传统分销渠道、在线中介渠道、直接在线途径三大途径既给了顾客更大的选择机会，同时酒店也增加了营销渠道。3.3酒店行业分析3.3.1XXX市内星级酒店业发展总体趋势简析一是星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是综合性商务酒店的比重量继续增加。三是星级酒店入住率相比其它类型酒店要高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在市场份额和经济效益等都领先于传统酒店业。3.4.2竞争酒店概况根据XXX市酒店行业的整体情况，通过对XXX市星级酒店市场分析，现有的伯尔曼酒店、盛美达酒店、清和锦江酒店、国宾酒店、湘电国际、琵琶溪酒店等四星级及五星级酒店主要集中在XXX区和森林公园，对本项目影响不是很大，在XXX市旅游市场已有或者将有能力占据一定的高端市场份额，拥有不同程度的行业竞争力。（1）项目区同类型酒店指标分析XXX市准四星级及以上酒店情况一览表序号酒店名称星级房间套数门市价（元/间/天）所在地区1伯尔曼五星4521680市区2盛美达准五1802880市区3清和锦江准五3501680市区4湘电国际四星156658市区5琵琶溪准四180580市区6国宾酒店准五3101058市区7皇朝国际酒店准四120880市区8京溪宾馆准五357580市区9专家村宾馆准四260758市区7鸽子花准四200888市区8逸臣国际准五3501080市区9大成山水准五7581688市区10阳光酒店准五5001680市区11闽南国际准四152580市区12纬地酒店准四180658市区13万泰国际准五1441080市区14XXX国际大酒店准四226680市区15蓝天大酒店准四228880市区16通达国际大酒店四星2701680市区（2）小结从XXX同类型酒店与**集团旗下同类型酒店对比分析来看，**集团豪华型酒店在整体价格上与XXX高端酒店的价格走势基本上一致；**集团经济型酒店价格与XXX同类型酒店的价格相比有很大的优势，属于性价比高的酒店；东北极地XXX五星级酒店依托**集团的品牌效应和管理优势，在XXX同行业中处于竞争的有利位置，这些优势都为东北极地XXX五星级酒店项目建设提供了有力的市场保障。3.5项目酒店市场分析3.5.1项目酒店市场需求分析在本节中，我们将着重分析XXX市的高档酒店的需求情况。鉴于XXX市的旅游业经过多年的发展已成熟，故在下列的分析中，我们将更多地从定性的角度来探讨需求情况。（1）观光需求分析在本节的观光需求分析中，将观光客人和休闲客人合二为一，统称为观光需求。在调查过程中，通过与当地的士司机和旅游接待人员进行沟通，观光客人以旅游团队为主，其次是自驾车游客，而自驾车游客中大部分为观光和休闲相结合，游客来源广泛：省内的主要是长株潭地区、省外的主要是各发达城市、国外以东南亚游客为主，消费水平很高。从消费层次看，旅游团队消费水平相对较低，自驾车游客消费水平较高，经常有游客需要当地的高星级酒店的需求而得不到满足，可见这部分市场需求潜力巨大。（2）会议需求分析XXX市的会议旅游正处于一个发展起步阶段，XXX会议主要以政府部门会议、企业培训以及企业年会等为主，据了解，XXX酒店会议出租率均不错。从目前会议接待能力来看，主要集中在100人左右的会议，小型会议占主要部分，大型会议接待能力欠缺。据调查，会议旅游主要是通过酒店营销部门与政府部门的合作，通过旅游社的会议接待渠道所占比例较少，如果将这部分营销渠道的合作关系建立起来，将来的会议需求市场将不断扩大。3.5.2项目酒店市场预测（1）整体市场预测①旅游总人数预测前来旅游的总人数情况是判断旅游目的地整体市场情况的重要依据，因此，对未来旅游总人数的预测是整体市场预测的重要依据。同时，旅游收入是一个地方旅游业发展的重要指标，也是旅游目的地项目投资情况的判断依据，因此，该部分对XXX市旅游收入情况进行了预测分析。旅游市场预测方法众多，包括定性预测和定量预测两个方面，定性预测包含集体判断法、专家意见法及旅游消费者意见调查预测法三个部分，定量预测包括了简单平均法、移动平均法、指数平滑法以及回归分析法等。为了操作的方便性，本报告采用定性预测方法中的集体判断法，根据项目组成员的集体讨论，在确定未来XXX旅游市场人数及旅游总收入的趋势情况。从XXX市国民经济和社会发展统计公报中所取得的官方数据可知，2006-2011年XXX市旅游总人数呈逐年上升的良好态势，旅游总收入也呈逐年上涨趋势，特别是2010年和2011年，XXX旅游总人数及旅游收入增长速度急剧增加。详见下表。2006-2011年XXX市旅游各项经济指标年份景点旅游接待人次（人）外汇收入（万美元）旅游总收入（万元）总接待其中：境外游客20061675801712747712349479381420071878200012590002391891250020081679130010585002004583490720091928420080680014685100200020102404820014883002769612531982011304137001823800366041673137旅游总人数预测：从上表可以看出，除2008年受金融危机影响，来XXX旅游人数有所减少外，其他年份，来XXX旅游总人数和旅游总收入均有一个大幅度的上升。由此可见，到2015年，来XXX旅游的人次数将会迎来一个质的转变，旅游人数将会显著增加。旅游人数及旅游收入增长率情况（单位：百分比）年份20072008200920102011旅游人数增长率10.78-11.8612.9319.8120.93旅游收入增长率13.01-9.2916.6820.0425.1从上表增长变化情况来看，除2008年受金融危机影响，来XXX旅游人数有所减少外，近几年XXX旅游人数增长率迅速提升，而旅游收入增长率情况较均匀，预测情况如下：旅游总人数预测：2012年至2021年的预测情况根据09年后的平均增长率情况进行权衡（2008因情况比较特殊，不作为参考），2009年至2011年的平均增长率为17.89%，以此为年均增长率来作为计算2012年至2022年旅游总人数情况，其计算公式为Y=X（1+17.89%）（其中，Y代表该年的游客数量，X代表上一年的游客数量）。旅游总收入预测：经项目组讨论，从（2006-2011年XXX市旅游各项经济指标）可以看出，近3年旅游总收入增长率比较平稳，因此，根据这3年的年平均增长率来预测2012至2022年的旅游收入情况，平均年增长率为17.89%。预计将来的旅游收入会有一定幅度的上升，预计年增长率为20%，两个时间段的计算方法与上面一致，预测结果如下表：旅游总人数及旅游收入预测年份预测旅游总人数（万）实际旅游人数（万）预测旅游收入（亿元）实际旅游收入（亿元）20123585.033567.72200.77185.5820134226.39——240.92——20144982.49——289.1——20155873.86——346.92——20166924.69——416.3——20178163.52——499.56——20189623.97——599.47——201911345.7——719.36——202013375.45——863.23——202115768.32——1035.88——202218589.27——1243.06——从上表情况可以得知：根据2009至2011年的数据来预测2012的数据，数据误差较小。由此可见，未来年份旅游人数和旅游收入的预测具有一定的合理性和参考性。随着社会经济的不断发展，居民收入的不断提高，消费观念的不断改善，旅游业发展潜力巨大。同样，未来XXX市旅游的发展潜力巨大，发展前景良好，市场需求量大，旅游收入水平不断提高，项目酒店投资环境及前景均良好。4项目战略定位分析4.1项目优势分析（1）开发集团实力雄厚XXX酒店管理有限责任公司由**酒店集团股份有限公司和银河（长沙）高科技实业有限公司投资。注册资金8000万元，其中：XXX酒店集团股份有限公司投资5600万元，占70%。公司在XXX市工商行政管理局登记注册。经营范围为：房地产开发、物业管理等。主要从事**集团高星级酒店建设。公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，公司坚持贯彻“以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。（2）酒店项目符合市场作为5A级景区配套的高星级酒店，项目酒店在规划设计中除了特别考虑客房面积和设施装潢以外，所配套的其他服务项目同样符合旅游景区游客市场的需求，如：容纳1000余人的超大型会议中心，将大大提升XXX的会议接待能力；容量超大的多功能宴会厅和数量众多的高档包厢，足够满足高档旅游团队和行政、商务宾客的需求；预计建设的包括桑拿按摩中心、KTV娱乐中心、康体中心等在内的酒店娱乐中心无论是规模和档次能够很好地迎合客户群体的需求偏好。4.2项目劣势分析（1）旅游转型升级尚未完成，结构性难题有待破解。从2011年的XXX旅游统计数据看，3041万人次的游客中，过夜游客只占43.8%，为1332万人次。但XXX的旅游实质上还处于观光旅游的阶段，缺少高端休闲配套如高尔夫球场、顶级酒店及高档餐厅、大型购物和休闲娱乐场所，看似火爆的观光旅游而非休闲度假型旅游难以产生长期（3-6个月）居留的人流。（2）项目周期长，市场对本项目有一定影响本项目开发周期相对较长，受市场的影响存在许多不确定性因素，原材料等价格上涨会导致开发成本的增加，项目建设过程中，开发商力求科学规划，做好项目过程的管理，将劣势对项目的影响降到最小。4.3项目机会分析（1）旅游业的良好发展作为国家旅游综合改革试点城市，XXX争取到了国家有关部门和省级政府的政策支持，旅游产业的发展加快转型，按照新一轮的城市发展总体规划，致力于打造功能齐全、宜居宜留的新型国际旅游城市，定位于国际风景旅游休闲度假城市，旅游国际化发展在高速迈进。（2）政府部门大力支持随着每年XXX旅游人数和旅游收入的持续增长，以及XXX对国际旅游市场开发力度的加强，地方政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合性商务酒店，以满足当地经济的发展。地方政府将通过完善税费征收制度、落实税费优惠政策，强化市场监管等措施，营造一个公平的竞争环境，并鼓励一批管理和运作规范的高星级酒店发展，带动整个市场步入良性循环的轨道。（3）交通便利XXX机场已经成功实现了升级，作为武陵山片区唯一的国际航空口岸，进一步扩大了XXX在国际上的知名度和影响力。今年以来，先后已有韩国大韩、韩亚和中国东方、泰国东方等4家航空公司参与运营XXX至韩国、日本、俄罗斯等旅游包机航线。XXX国际空港的全面开放，改善了这一地区的交通条件和投资环境，也将提升旅游龙头的地位，更为XXX的旅游产业的发展带来了更广阔的机遇。（4）潜在客源市场巨大近几年来，XXX市接待游客人次和旅游收入增长显著，如2011年XXX接待游客3041万人次，同比增长46.8%，其中过夜游客1332万人次，旅游收入完成167.31亿元，同比增长29.5%；2012年前三季度游客累计达2675.79万人次，同比增长10.4%，其中过夜游客1180.44万人次，同比增长9.1%，旅游总收入突破139.19亿元,同比增长16.4%。未来，随着XXX城市基础建设的完善和优化、XXX市旅游产品业态的多元化开发、交通道路的便捷优化以及XXX对国际旅游市场开发力度的加强，酒店的客源市场将随之急剧增长，酒店宾客的消费能力和档次也将大大提升。4.4项目威胁分析（1）酒店行业竞争较大目前项目所处区域XXX市，是国内著名的旅游城市，旅游接待设施的建设已经有了长足的发展，城区内已建有花园酒店、逸臣国际大酒店、大成山水大酒店、闽南国际大酒店、鸽子花国际大酒店、晨天大酒店等数家大型酒店，加之其它数目众多的中小型酒店，大多已建成经营多年，具有良好的社会口碑、深厚的运营经验和固定客源，这为本项目的建设运营带来了挑战，对项目经营构成威胁。因此，如果政府主管部门或行业协会的有效监管以及企业单位合理竞争意识缺失，则可能出现行业恶性竞争局面。（2）交通便利成双刃剑未来几年，城际高速公路、铁路、航空等交通设施的优化，一方面为旅客出游提供了出游便利、节省了路途上的时间，也就为XXX带来了更广更远地区的游客；而另一方面，交通的快捷可能在削弱项目酒店的交通区位优势，旅游区域性消费屏障被打破。这将在一定程度上导致部分游客选择其他临近的城市或旅游目的地酒店入住，可能出现游客总量增加，而过夜游客比例下降的现象。4.5SWOT矩阵分析依据前面归纳总结出的优势劣势因素、机会威胁因素，构建成SWOT矩阵，通过两两结合，发挥优势、抢占机会，利用机会、克服劣势，发挥优势、转化威胁，减少劣势、避免威胁，制定出酒店项目相关的战略规划。分析结论见表4-5-1。表4-5优势—SS1：开发集团实力雄厚S2：管理公司经验丰富S3：区位交通优势显著S4：酒店项目符合市场劣势—WW1：旅游转型升级尚未完成，结构性难题有待破解。W2：项目周期长，市场对本项目有一定影响机会—OO1：旅游产业发展良好O2：政府部门大力支撑O3：交通便利O4：潜在客源市场巨大SO战略：（发挥优势、抢占机会）①凭借旅游产业良好的发展势头，利用政府在政策上的倾斜，整合资源和资本，拓宽市场；（S1、S3、O1、O2、O4）②在庞大的潜在客源中准确定位高端客户群体，利用人力资本优势，展开营销策略；（S2、S4、O3、O4）③进一步寻求政策支持，开源节流。（S1、O2）WO战略：（利用机会、克服劣势）①寻求政府支持，改善周边市政建设环境；（W1、O1、O2）②优势合作，争取旅行社销售渠道，留住游客；（W2、O3、O4）③针对潜在客户需求，在酒店装潢和会议、娱乐等项目设计方面融入旅游特色。（W2、O1、O3、O4）威胁—TT1：政策的变化T2：酒店行业竞争较大T3：交通便利成双刃剑ST战略：（发挥优势、转化威胁）①酒店项目多元化经营，分散淡旺季风险，增强综合竞争力；（S2、S4、T1、T2）②开展营销宣传、拓宽销售渠道；（S3、T3）③强化管理，利用品牌效益。（S2、T2、T3）WT战略：（减少劣势、避免威胁）①地区行业联合营销，巩固XXX区域性酒店消费屏障；（W2、T2）②争取旅行社合作，合理规划旅游线路，留住游客；（T1、W2）③展开区域重点营销，刺激XXX市民消费，重点开展会议项目。（W2、T1、T3）4.6项目酒店战略定位4.6.1酒店总体定位东北极地XXX五星级酒店为白金五星级酒店，足以为游客提供一站式服务的酒店。4.6.2酒店价格定位星级酒店的价格取决于市场环境、地理环境以及酒店的软硬件品质、品牌价值等。根据目前酒店的建设情况以及未来运营设想，参考XXX市周边五星级酒店和XXX市当地四星级酒店的市场价格以及**大酒店（长沙）的价格标准，客房建议平均价格为550元/间。表4-6-1房价参考酒店价格情况表酒店名称伯尔曼鸽子花盛美达清和锦江XXX大酒店本项目酒店星级五星级标准准四星准五星准五星五星级标准白金五星级酒店客房价格685元368元1000元598元568元550元建议房价理由如下：（1）对XXX本地而言，根据现有酒店建设档次及经营现状（以旅行社团队合作居多），房价（成交价）主要位于300元左右，由于本项目档次定位以及中高端客户群的定位，价格固然比现有酒店高。（2）根据XXX大酒店现有酒店的建设及经营情况，目前东北酒店平均价格为568元，由于XXX当地的经济发展水平以及客源的特殊性，本项目酒店价格稍低于东北当地**酒店价格。（3）由于酒店的硬件配套设施、软件配套设施以及地理位置在XXX当地都比较有优势，本项目酒店的竞争力将来在市场上是排列前茅的，因此，建议项目酒店定价为550元是合理的，既彰显酒店的档次，又不违背市场的价格现状。4.6.3酒店项目定位（1）餐饮：东北为主、京为辅，尤其突出东北的特色餐饮。（2）会议：接待会议以政府会议、企事业单位会议为主，会场以庄重肃穆为主要格调，配备先进的光纤宽带、同声传译系统、公信会议系统、高清投影系统等，能够为客户提供个性化的服务。（3）休闲：距离XXX车程三个小时内的长沙，是全国文明的休闲之都，休闲娱乐产业发达，市场需求旺盛。酒店中休闲项目包括有KTV、SPA、咖啡厅、茶吧、康体保健中心、洗浴中心等，并配备棋牌室等。（4）其他项目：酒店配备有商务中心，以及若干商品卖场。如花、纪念品商品店。4.6.4客源市场定位（1）高端客户：各地区的商务旅游客户。（2）中高消费客户：全国重点区域具有高消费能力的客户，尤其以珠三角为重点。（3）高档次团队：大型企事业单位。（4）中高档次团队：小型企事业单位。4.6.5销售渠道定位（1）联络各级政府部门，争取给予良好的支持。（2）联合旅行社，进行线路设计，争取高端旅游团队入住。（3）加入东北三省旅游服务卡，进行酒店推广。5项目酒店概况5.1项目基本概况本项目总建筑面积147164.66m2，其中：计容建筑面积108216.43m2；地下室建筑面积38948.23m2，其中设备转换层面积4523.2m2。建筑密度30.21%；容积率2.58；绿地率35.88%。主要技术指标表序号项目计量单位数值备注1酒店规划总用地面积m244802.602酒店建设用地面积m241877.653总建筑面积m2147164.664计容建筑面积m2108216.43其中贵宾楼m234986.11迎宾楼m223138.92裙房m246501.91国宾楼m21252.65游泳池m21782.22厨房m2554.625不计容建筑面积m238948.23其中地下车库m234425.03设备转换层m24523.206容积率2.587建筑层数（地上/地下）其中迎宾楼层16/1贵宾楼层15/18建筑高度其中迎宾楼m62.5贵宾楼m60.49建筑占地面积m212653.4110建筑密度%30.2111酒店客房数间800其中迎宾楼标间间500迎宾楼套间间48迎宾楼会议室间2贵宾楼标间间201贵宾楼套间间51贵宾楼会议室间212停车位辆824其中地上停车位辆79地下停车位辆74513绿地率%35.885.2酒店功能分区东北极地XXX五星级酒店为五星级酒店，酒店主楼62.5m高；另有一栋三层国宾楼作为高级贵宾接待处。功能分区如下：（1）五星级酒店主体总面积为104626.94m2地下部分：地下室包含地下车库、设备用房、水泵房及消防水池；裙楼部分：一层包含大堂、两个台球室、两个乒乓球室、健身中心、美食广场、迎宾楼自助餐厅、贵宾楼自助餐厅、精品商店、VIP接待室，建筑面积12653.41m2；二层及夹层包含29间棋牌室、20间KTV包厢、宴会厅、中餐厅以及大小包厢共10个，建筑面积13917.59m2；三层包含网球/羽毛球场、25间足浴包厢、美容美发中心、红酒雪茄吧、咖啡吧、西餐厅、特色餐厅、大小餐饮包厢共9个、精品商店，建筑面积11117.85m2；四层为酒店管理办公区域，包含办公室、商务中心、9间会议室、贵宾楼设备转换层，建筑面积为8500.52m2；迎宾楼塔楼部分五层包含40间标准客房，4间套房，1个小会议室，建筑面积为2895.54m2；六至十四层，每层包含42间标准客房和4间套房，每层建筑面积为2892.48m2；十五层包含42间标准客房，4间套房，1个小会议室，建筑面积为2912.42m2；十六层包含42间标准客房，4间套房，建筑面积为2912.42m2；贵宾楼塔楼部分四层包含17间标准客房，3间套房，建筑面积为1622.55m2；五至十二层每层包含19个标准客房和5间套房，每层建筑面积为1925.19m2；十三层包含16间标准客房，3间套房，1间主席套房，建筑面积为1925.19m2；十四、十五层每层包含18间标准客房，3间套房，1间主席套房，建筑面积为1925.19m2。（2）国宾楼，1栋，建筑面积1252.65m2。地下一层：机动车库、地下门厅。

一层：餐厅、会议、接见厅、随从房等，建筑面积497.83m2。二层：总统套、健身房、影视厅等，建筑面积426.97m2。

三层：两套贵宾套房，建筑面积289.83m2。6项目选址及建设条件6.1选址原则（1）场址选择应充分利用企业的资金和人才优势，依