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文档简介

城市概况——地理位置国家级旅游城市山水生态之城。长三角经济腹地,接受三大中心城市辐射。溧阳位于江苏省苏南,地处长江三角州,属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬31°1'-31°4',东经119°08'-119°36'。距上海、杭州200公里,距南京、苏州、张家港百余公里,距南京禄口国际机场80公里,距常州机场60多公里。104国道穿境而过,宁杭高速公路扬溧高速纵横全境,新长铁路正在建设之中,芜太运河直达长江码头。

130KM200KM220KM城市概况——行政区划行政上隶属于常州,总面积1535.87平方公里,下辖10个镇、2个省级开发区。全县有77.32万人口,人口密度每平方公里503人。南部新区:建设路以南,溧阳行政中心所在地,是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成,该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌,成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设,其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。

区域未来展望经济背景——经济发展六年来,溧阳经济高速发展,03年以来呈明显加速上扬态势。增速排名较高,但总量排名位次落后。经济背景——消费增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。经济背景——收入增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。小结作为长三角腹地城市之一,溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面,增速在苏南同类城市中名列前茅。经济结构不尽合理,工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。本项目所处的城南新区为近年来政府着力打造的政务新区和城市副中心区域,其政务和居住功能已日渐成熟,但受制于城市整体购买力有限,其商业商务功能尚未完善,仍有待进一步发展。溧阳房地产市场分析溧阳房地产市场总体状况商业市场发展状况城南新区房地产市场总体状况项目思考溧阳房地产市场发展状况图溧阳房地产投资额度逐年走势(单位:亿元)图溧阳房地产开发情况(单位:万平米)溧阳房地产逐年开发量涨幅较大,房价高位运行和宏观政策的不断出台的大环境下,销售量和施工量存在缓涨现象。图溧阳房地产销售量逐年走势(单位:万平米)商业用房成交量逐年呈快速增长的走势,2007年商业用房成交量创历史新高。溧阳房地产市场发展状况区域房地产市场发展状况住宅市场:在燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等小区示范效应的带动下,南部新城区居住氛围逐渐被购房者认可;政府部门的进驻,为新区商品住宅的定位提档升级,目前区域住宅成交均价已超过4000元/平米,有些项目房源甚至接近5000元/平米;商业用房:商业用房开发体量较大,区域商业以大润发为主,整体的商业氛围不浓厚,市场尚需培育;沿街40-60平米的沿街商铺受投资客追捧,集中式商业销售压力较大。商业用房的购买群体为本地的个体和在外地做工程到溧阳投资的人群。区域房地产市场发展状况溧阳总体商业规划为:一个市级商业中心,在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春地块、正在改造的平陵广场地块等;一个市级副中心,位于新车站对面锦汇广场地段;两个区域商业中心,分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。---《溧阳商业网点规划》溧阳商业市场发展状况1、老城区为溧阳区域比较成熟的商业中心,消费人群主力为市区居民及乡镇区域,辐射能力较强。2、南部新城区是溧阳发展的重点区域,在政府的利好规划和众多示范小区的进驻下,以大润发为首的新区商业氛围有走向成熟的趋势,目前两个区域的消费人群有一定的重叠性。溧阳商业市场发展状况市级副中心市级商业中心从溧阳市总体规划来看,城市呈现出由北向南升级发展的趋势,目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头,已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区,向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力,但几个商业项目还处于市场培育期,因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。溧阳整体消费能力较强,尤其餐饮消费,消费者注重消费场所的环境,因此该区域具有打造美食街的潜力。区域商业项目有同质化的现象,集中于百货、美食及配套商业;随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大,商业经营业态必将走向差异化。区域交通发达,免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。区域商业现状商业圾调研搏寻找猪市场损空白膏点:商业覆市场汉空白稍点:专业肯、集忧中的窗数码割广场览缺乏市场错支撑携点:——科技解发达西的现捕代生赵活,价电脑愿等数疼码产替品日徐益普帝及,励专业口调研工结果赔显示催,大燃型IT卖场术在二崖三线店城市您经营化状况不较好烦,而期溧阳虚已有雪并不尺专业涨的电雕脑城联很难同满足崖旺盛值需求伯;——溧阳通虽然恐是县驳级市碑,但模市区除商业米的辐射童能力留较强凝,乡巧镇的懒需求市场娇空间省较大篇;——居民覆文化悦素养桌和消类费水偶平较拖高,闭数码据产品风易于代被消访费者伶接受缠。区域首典型患商业势案例周做边停资源掘及秘项饥目咽分布迎图福田易中心嘉丰舒新城锦汇内商业萍广场大润常发龙亭冰苑燕山鸦南苑文化惰中心本案〔锦捏汇商盖业广装场〕●项目至基本央情况项目昂位于燃溧阳务城南稀新城场区燕橡山中籍路1号,J-凡MA刺LL街区弓是锦压汇商潮业广搜场的贵三期化,地起上建济筑面法积共26创23校0平米穿,其议中集否中式漏商业13搞15挠0平米赴,小稻商业悲区为85颠70平米篇,办宗公45鼻10平米被。项目数量总用地面积21950总建筑面积31180地上建筑面积集中商业26230小商业区一层52708570二层3300办公4510地下建筑面积4950容积率1.2建筑密度40%绿化率20%机动车停车量(地上/地下)47/99项目税经济缩慧指标小商怪业区集中秆商业办公罗目湾睁路区域闯典型拾商业纵案例●小商均业区分割边面积耳:一层筝在30扬-6援0平米敬,二绒层分哥割面县积较梳大,筒范围30姨0-覆50街0平米也不等朴。销售线情况更:项目妇在售稠的部粉分为卡小商陈业区衡,共10辱9套,饱其中毫一层96套,加二层13套;仪截至炼目前赏,一耻层已辛销售啊完毕别,二润层销掉售率起为50彻%左右寒。层高:一耀层4.贺8米,寸二层4.鄙79米。销售狸价格恳:一层烧北面渣临街3万/平米海左右逆,西滩、南复临码街1.著3万元/平米堵左右愉;二展层朝摆北1万元/平米睡左右悦,朝份南60竞00元/平米警左右烂。客群:购却买主无力以圈溧阳神当地草的个港体户累为主薪,其普次是穴在外色地做距工程框和电冠梯的网本地绣投资论者,警这类估人群棋经济绢基础化较强储。区域米典型买商业故案例●集中推商业IT巾AT集团:IT朽AT集团女为香测港大陡型国汇际品坝牌服悄装、旁百货粉连锁热机构泰,由天中联土集团草海外掩投资螺有限涨公司络、欧进洲银大证远多东有支限公喊司、崭中国月亚洲说连锁砌百货歇有限类公司弓、美脾华投飘资(香港)集团胀有限煎公司爪等七绵大股中东联菊合投觉资。完由其麻下属遵全资做子公延司深杆圳摩旦根国外际品伙牌服两装会围员店呼有限绒公司老,在啦中国馒大陆科开设IT趋AT国际即品牌俊服装瞒会员散连锁恐商业性网络康、IT谎AT百货学会员流俱乐剪部连勾锁商超业网件络和Fa滑sh妥io助n冷IT斯AT(时茧尚店文)连籍锁商甲业网汽络,识经营轿国际补时尚泳品牌悄服装伞及百糠货商纹品集中逗式商优业建拘筑面按积为26冲23摇0平米呼,为谅开发斑商固暮定资业产,婚通过误招商摔,IT止AT进驻版。〔福址田中汽心〕●项目发基本妄情况项目推位于非溧阳虑燕山伤中路膛、罗歌湾路胡交叉井口,降东至腔燕山消中路终、南和至溧制阳市召汽车纳总站薄、细燥致溧晌阳假眨日酒迈店、首北至孝罗湾组路。项画目包歼括28层的尸写字爪楼和4层的繁商业级,其值中商解业面精积33梦01易5.魄26平米绿。福盖田中烈心是固燕山技路上堡罕见神的产岭权商款铺、宝酒店问、写思字楼练。福田拢中心分割利面积族:分割抛面积30平米可起。销售由情况浑:目前蜂在售腰的是低商业1-稿2层,救共40留0多套哪房源栗,销便售一次般。价格塘:一层娇的销蚁售价敌格在2万-3左.5万元/平米泼不等祸,其轧中东趣面临企燕山渗中路盲的价屋格在3.败5万元/平米滚左右剂,南扣面的迎售价恼相对贤较低病,为2万元/平米晋左右旗;二融层销孙售价腔格为北一层吃的70所%左右取。客群:购怎买主划力以向溧阳佳当地像的个好体户驼为主丈,购胸房目犁的为嘱自己基经营快和投钻资出驻租。经营来业态浮分布:根剑据经版营者扬的经判营业或态来楚划分逃区域蛋。营销刺策略:为观了树好立购太房者义信心秆,让享购房进者相粗信本咽项目扫能够庸兴旺饭,购浙房者把的收筐益有冬保障扮,开绪发商智推出毁公司冠统一象经营10年,拍的营显销策亲略,吩具体晶内容息为前恭三年拿是市贿场培闹育期踪蝶,期与间每糊年以幻玉总房砖款的5%的收浸益与椒购房哗者,将后7年每词年以樱总房穗款的10负%来返赠利,灵这种娘营销厌策略赴在当逗地比慌较罕宝见,秀接受午度较台高。项目炼思考市场灯机会腾点:在政析府的窑利好低规划敌下,洞项目哥区域碧将成饰为市哀级商邻业副经中心取,较棒好的检发展炮前景方将会摇吸引萍更多增的投象资者丝式进驻想新区室;以锦盼汇商扯业广狱场为率首的读商业豪项目灯为本鼓案打绝下良倡好的闷商业累基础乓,随狸着市疼场的传不断灶培育茅,项纯目可森以很右快融糠入市希场;集公响园于趣一体馅的商纸业广涉场成查为溧陵阳新渔颖建培筑产糟品,捧项目嫌的景即观性升、商稿业功堤能性茧得到症了最眠好的元张扬罩;溧阳月居民离在上丸海等策地做幅工程板、电疲梯较笋多,述家庭前收入商较高缝,他罢们具从有在担溧阳贞投资死的欲箩望,杠成为对商业僚项目较的购轮买客瘦群之珍一;当地惭居民狐对餐姨饮的淡消费屈能力穴较高房诚,他换们注酬重消帆费环顿境,肤本项硬目的倡公园渴环境市具有天吸引躲消费息者的格优势漠。市场统威胁调点:区域眯商业后开发眼体量奥较大幻玉,本羡项目疲近临禁竞争钻对手下锦汇涝商业滴广场跟和福摸田中陆心,锦尤其齐是锦错汇商服业广悦场,鲜相对置本项绪目具宇有规看模优慨势,漫知名陈的大毙润发狠超市易和IT役AT服饰么连锁卷的进蝇驻为匆锦汇轮商业蕉广场干造势脚,将甚会抢蔽占本歌项目赠的部帖分市呢场资土源;在售所项目壳销售血数据鼠显示肾,投亦资者展对40且-6野0平米漫的临炒街商辉铺较化为看扮好,障集中嫩式商南业的请市场屈表现璃不佳排;本顷项目铸具有掩较大纹体量凝的集脑中式闭商业碰,后仔期销荷售将体会遇可到一湾定的苏销售砍压力鸣;项目田区域昌的商帐业氛叠围需滑要一寒段时盟间的魔培育跟期,牺部分歼投资炒需求辨缺乏遍十足南信心侮;目前述区域面商业使销售困价格踢的高似位运嗓行、惧较高缸的贷锡款利骆率,雕影响伙着处歌于市轿场培及育期竞的商侍业投页资回令报率赠。公园倍总面秆积97墨34羊2平方起米;毛水域序面积16性79到4平方位米;恭公共恒绿化件面积70州34糕2平方炊米,牺绿化凭率77眉%。外地奏项目途巡礼——常州郑新北妙中心刘公园新北鼓中心守公园婆导游按图新北触中心失公园议商业丙示意“玩石家量桌贩KT抖V广场虚”处疫于装塘修阶危段沿街扇商铺俘为咖啡誓馆、调简餐斑,经退营状露况一乌般ST搅AR万BU搭CK鸟S和新贩北区胸文化粱艺术勉活动副中心屋顶外花园击下的迈沿街请商铺公园治动态——新北昨中心啦公园锤五一芽开展膛“快塞乐嘉孔年华戒”大腊型游消园活饱动——韦伯败国际驰英语常常州盆中心4月19日开隔张营赖业——新北论区文部化艺亭术活涉动中毅心正烫式开愁张营蛙业!广!——星巴叹克咖冰啡新晶北公尼园店2月29日隆毁重开推业——大连晌玩家穷量贩选式KT便V入驻垄新北适中心矩公园小结:新垒北中案心公举园完艇全由猛企业秧投资摘、建称设、腥管理负,公艳园于20剑07年2月16日免争费向戏市民顿敞开戴。苗经过磁一年农左右注的时剑间,缺商业美部分技已成疯功引响入韦枣伯国该际英尝语、炎星巴成克咖菌啡、必大连袍玩家哗量贩雪式KT慈V等知烧名连些锁,摘虽然岸目前周商业练氛围挖不佳掠,市办场仍纺需要茎一段待时间扒的培农育期微,但辜独特桐的公址园商摊业在圣富裕尝的常坝州将晌有着滨较好涛的商络业前桑景。项目曲定位——档次河定位中档乒以下都的建翅造及蒸经营雪档次郑与本么项目凤地理家位置速、商畅业环肆境不锻相称丝式。走她高档宿路线苹则与振溧阳晨目前刊的整危体消破费水访平不极一致均。建议欲将本而项目戴的建叙造档词次定粪位为康中高扯档大鼠型商锁业物湿业,闯将本搏项目茂的经慨营档辱次定剖位为交中档经以上钱休闲苍娱乐栽、餐建饮服湿务以腰及IT卖场符等业遗态的拌大型遇商业受物业雨。项目街定位——功能榨业态粘定位沿街就商铺柄部分蛙:以踩中小直特色乌餐饮蒸、茶煎馆、ca春fé等娱乐酿休闲怪为主的风乘情商裙业街项目变定位——功能或业态欲定位娘(续供)公园胁内部集中贯商业炕部分甲:3C数码寒广场——与家绵电连氏锁业颈态(纪五星眯)互宏补、歉以体些验式温营销角为特唐色的IT卖场略。项目振定位——功能白业态鄙定位孕(续坊)五星盖卖场鞋一、赔二楼商业英部分泥:以美裳食为费主的壳餐饮必街——一层远可以邻分割薪为三床面临缘瑞街的浅商铺轧,二叠楼可恩以划扬割为苏美食料铺位尘。项目齿定位——客群辩定位一、镜销岸售

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家直电连迹锁店冬,如机五星灰。项目义定位——定位露综述基于外溧阳叔而高催于溧劝阳、诵适合旱溧阳药人民菌却能开引导承溧阳曲新商零业潮乎流的寒具备煌公园缎景观吉的新州区大注型商械业旗棍舰。产品攀规划田建议重点疯探讨蛾项目协中心毕商业挪区的脂规划一、墙根据灯甲方价提供集的资惭料和巷我们上对栗锯阳项绩目的君实地甩考察谢,获技知栗迎阳项默目和究常州局新北亲中心篇公园鹅有着倍极大拒的相戒似性章,且笔都同京为一央家设娱计单钟位所色设计羽。以浩下就茶通过隐对新铁北中梦心公潮园的者优缺桶点的衣观察罚分析忧,对夫栗阳热项目婆提供陪相关仁的建厘议,常以供弟参考全。优点垄分析(1)肉在整捷体规宽划上款,以鲁障景退手法步将中艇心公爆园同迁周边树的城赖市干育道相版隔离出,使摆中心卧公园甘的整晴体环梳境脱摊离于可城市欣中车产马如灶龙的气的喧墓嚣,污为广拉大的扶市民股创造家了一寒个安窑逸、尽休闲惯的空蚊间环医境。酿在线智条的暴运用谎上大怪量的握采用站了跨垮度较忠大的军不规袜则的山曲线劣,给滚广大质游客添的心塑理制电造一妙种轻骂松、响释放逼、愉基乐的斗感性促认知棕,以塔达到践公园木的主瓶题目刘的(2)撞在交底通和健客流著规划族上,炼主次血入口鞋、商郊业和必普通吵游客巡寿入口师的有岭效剥拥离,倚以及萝主干除道、徐次干焰道、脸游步依道的舟有效醋分割材和空翼中架绳桥的尝利用堤不仅寺解决零了人物车分熊流和仅普通跃游客筝与商寨业消丧费人覆群的岭分流膊。(3)棍由于只中心宣公园辜内有楼很多秧的商挺业店惊铺,恭众所拜周知虚,商粉业场迈所的疲构建粘、商邻业氛碌围的依打造宪所解折决的薯首要岗问题疯就是酷“人炉气”哄的聚责集,案而客读流的培聚集节必然机会产薪生环调境上拘的喧寨闹,锯打破剃了中牛心公史园的壳“静恰”、含“逸料”,锯使得途商业粗的构贼建与搞中心潜公园书的建疼造初蒜衷目温的相继互矛活盾。耗可在倦设计征上利饱用了层下沉董广场生和覆腿土式详建筑都的建娱造特削点有拔效的践解决贫了这或一矛丧盾。(4)在慢建筑今立面幕的选握材上妇,大危量的块采用冷玻璃物幕墙蓝,力绍求达吴到采竟光和忧通透康的效挤果,浆有效累的解咱决了叮因覆酸土建追筑带注来的偷潮湿治和采展光的涌问题召。(5)在划北侧绵的商比业入吗口处旱集中倘商业污的设找计,狼选材砌上选拿用古滩朴的景瓦式匠仿木鹊建材大,立通面设怜计有兵狭长胞的天成窗,网使得鹿这一币建筑沙在建歉筑风敞格上骂具有铺浓郁股的异斤域风薪情,植这对货整体麦的建娘筑景圆观有覆着很扩好的叠点缀其作用煤。(6)在聪园林萄景观肠上看竹,中拍心公煮园的柳的园湖林树普种以浸乡土稻树种蛛为主乓,从易根本萌上保稍证了御树种虏的成快活率淋,色跃彩上染以大棒面积姻的绿削色为彻基调架,辅混以其闸它颜业色的应作为效点缀缸,以眨达到放季相元分明伪的效指果。缺点热分析(1)枝在交断通和液客流舟规划梳上通失过以若上对极其优敏点的管分析超虽然赠做到篮了人蛛车分海流和瓜商业辅消费蹄人群架的与妈普通借游客挠的分昏流,亡但在侍对客浴流的呈引导恒上特渠别是句在路糖线的智安排后上将搬普通县游客赚引向哑商业牌区的沟方面五有所丝式不足逆。因技为商境业存粘在的赞最终四目的落是引迅发客称群消室费,林这就耻使得瓜我们妙要尽解一切贤的可麻能聚晴集人仍气。(2)塑由于干“覆州土式末建筑松”存掏在的检建筑库特点臭决定插了建辉筑体跪的选捷材上施有所扇限制订,必艰然会底导致亡建筑纲体在对建筑量风格约的应梅用的财上有舟所限无制。垂引发劈燕了公负园内督的建因筑如起何能壳够更众好的尾融入突周边陷的建杨筑群养体中咸的矛晕盾。连建议剥在设垒计上嗓首先物考虑吉建筑裙群体帮的融景洽问麦题,劫然后振对建井筑选兰材手喷法上拜做重鹅点探创讨,宰尽可苦能的鸡规避巷“覆源土式拳建筑劲”的威缺点尚。(3)在咱新北笋中心砌公园年的景翠观上议存有3个问倦题:1大面混积的断应用捡木制惠铺装坏,游畏客无络论在败哪个潜景观酷结点递都能里看到只这一袋景观颤情景睁,很教容易洋使的莫游客铅在视夏觉上衔引起肠视觉仙疲劳让。建励议在薯木制析铺装亿的应顽用上熔宜小要面积混的分优区使女用或嗓者在并某一捧特定收景观方结点曾上专茅用,叫以便驳尽可朋能的忧增加价扩大竭公园驼的绿挣化2在人其文景灯观的苏设计居上缺真少主野题性啦,特脾别是万雕塑台和小雕品的肌设计这没有题浓厚狼的人胆文历支史背慨景,蛛不能株在感离性认格识上颤给游糠客们闯心理棵造成牺认知煎上的摔可识死别性幸。3在水食元素问的运刃用上疾,中层心公含园采怖用大宪面积内的喷乘泉广瞒场,脚大家协都明搞白大终面积喂的喷守泉广透场的粮应用甩虽然温能够污达到装很好狗的景康观效闯果,督可它店的投越入成特本很资高,罩为了助节约落营运宏费用摘,造暂成一角种在载大部闻分的钞时间轰里喷丑泉形糠同虚洗设的筐现象送,形苦成一寒种资肌源浪尚费。钢建议治在部滚分景徐观结顶点处果设置爹成本滨投入母较小剂的涌飞泉,搅跌泉降等,额丰富平水元贱素在叔景观素设计迹上的及应用蔑,以今使游凭客们铃在任缸何时朴间里溉都能蒜够享弊受到浸泉水突给他姥们带虑来的兵快乐竹。(4)功造能上概看在耳儿童鲜游乐想区的站设施愈配置喂应尽旦可能垄的齐木全,于周边广配以导可供插成人浪利用台的健主身器描材,由造成毯一种软大人荒和孩蒙子一够起游串玩,稍同乐马的景梯观情袍景,兄使游猴客也篮能够咱产生牵一种刮共叙秩天伦衬温謦旱心理浇。而技且在委场址盖的选捞择上妹应尽任可能逗的远植离湖贩面,酬在通慕往有饺水域楚的交其通上据也要伴回避怕道路皂的明观确引笑导性羡。二、这对栗恐阳项戒目中驼的百蚊米建默筑和萍周边乞裙房洽的建慕议:对百减米高话层的余户型蜡要求右上以侨配比飘合适倍的大好户型味、中猴等户闻型、希小户亚型以期适应霞在办闯公和农家居磨上的无共同朵需求滔,对捞周边退群房泻而言州主要租是符箭合功攻用上谈要求闲即可带。在衣建筑跳风格喝和立修面上避的建邻议是冒不脱多离于眨周边滤建筑受群体环,在布设计晌上又斜高于室它们慌,以上能够获产生权形成误自己适的特靠色,粪增强缎它们符的识弯别性毁。三、世重点斯分析扇位于尸栗阳董项目昼中心共的商鼓业规耗划,形提出屈关于清沿街仰商铺渔和商苍业内涌街的文面积支分割分建议任和对停集中笔性商灵业的怕客流拥和物声流规哨划方禁案,献并以鼻平面余图示食之,应并做软相关睬说明摘。中心萄商业值区规舟划的叔合理怒性1商业必区的因组成劫主要皮是由棚集中至性商众业、搬沿街祝商业部和商秀业内瓶街组猴成。汽中心肢商业叛区的休构成成主要荡是由跳下沉笔广场桐和覆烫土建捧筑的街组合仅,从拳设计伶方案识的道春路规学划上流看中掠心商咽业区吴的西沿南角会为人迅群流愈动的辛最大含集散恰地,雨那么身从客醋流的饱角度卫上分命析此宰处设捡置集姻中性呢商业格较为订合理可;从养景观看规划扁轴线灾的方添向性科上看嫁主要绘是以奶沿湖劳面的晃西北镇沿线轰,即反以下衡沉广固场的箭中心男为轴危点,铅从南业北方吴向上店看东脚偏30度左碰右(岸如图改),放同时述为了嫩与湖豆面边睬缘的吓不规音则曲躲线保励持和膀谐性专和统谅一性馋,在戏商业黎区的义规划皇上也孩要顺腾着景臭观轴蔑线布泛置成开较为逮规则锹的曲脂线形繁式,姿沿着全交通禾干道岩的的创商区节就可兵考虑烛设为跑沿街忆商铺舰和零聪散的嘱商铺扯,其执它的周部分眉就可胖设为态商业妈内街(2)学就集稀中商词业的饥规划悟布置肠作重桶点分门析。1从商魄业的根建筑微角度疲上看遇,主样要分蜜为两锣层,嚼地下映一层豪和地细上一令层,巡寿地下景层层变高在5米左毙右。帜货物楼流动丝式建议偶用两沿个单梦向电棕梯连助接上雹下两代层,提以达言到与桐商业械人流鉴的分木离目收的。肥在地迈下层箱还要秒设置巡寿通往疯停车粒库的丹通道爪,以脾最大股的可该能为猛客流肤提供慌最好窑的便惭利性炮;在丢人流顺上通罩过对雄客流记量的页估算身可以盲设一拦个双酿向楼趁梯和耽两个冷单向夸自动鸦扶梯红,规隶格以壶宽度80怒0m肥m,漠0.拦5m吃/s为宜杂,在雅楼层用之间确设立诵的台都阶式道手扶水电梯偷上下驶部分滋应分门开设资计或划设计甜成剪诉刀式煮,以无增加浸人流珠上下腊楼时迷光顾境店铺速的数赶量。2从室民内人茅流系响统的摊规划贱上看嘱必须捡要满探足以坑下几叶方面窜因素显:物顷理因王素、疗建筑铲设计验因素冻、业贩态分您布规光律及昼顾客吩生理著、心待理因亿素。跳就本抄集中酬商业溪而言锡建议坏设置肉两个也主入植口和默一个佩次入奴口和丝式一个耀应急恨通道脖,立费柱间色距可于以考锁虑8.极4m乘9.罢0m的经佩济型砖柱网症;建康筑设捕计因递素上茎看此之商场波面积谎很大锋,必亮须存故在若才干主勉次通塔道,犯那么者除了坏保证剪若干净通道双间的设畅通支及联羽系外闲,还版应该饰在商宾铺前锡后都咽设立饥出入歇口,魂既方幅便顾指客快轿捷的助往返遗前后渴通道衰,又钳能缓饺解人治流的屡拥堵淹,提拨升人诉流平句均到敞达率截;在棒人流挪通道扎设计读上应武尽量肝采用秤围绕派中厅沃的双床环回慢型结肾构,炸这种系结构略可以凉增加晕商场妇的通巧透感旨,最鼓大化姿的增货加顾礼客视裂线内诱的商葱铺数次量,查提高题顾客业的商诊铺到碗达率潮。(3)就仇业态榜的分逐布规耳律提答出对霸集中决性部招分商组业的醒几点庭建议慨仅供优参考1合理战分布败主力咬店位钱置,清如果招将其菌设在芦入口咐附近袜,将明损失株后边距的人设流到宅达率五,但唤如果渗将主测力店怀放置废在商荐场的旦中后脖端,芳在人粮流的胜影响视下会发极大朴的拉相动前南边商少铺的号价值敲。在捉多层纯建筑雁结构掘的商背场,带最理斩想的唱人流句拉动灭策略外是,胃将主珍力店打设在府高层凶。2按照房诚消费容者的筝购物佣目的册进行响业态桐分布盐,对新于经誉营诱什导性缎商品瓜、季灿节性晌商品谁、时浆尚类鞠商品荒的业仿态类定型,滚适宜秃分布游在较苦低的需楼层讨,通酱过商捐品的粪展示寺达到饺吸引童消费敲者购达买的恋目的概,而习对于巡寿经营俱目的诸性较摆强的骗业态子类型畅适宜尿分布睡在较葵高楼勾层,铁一般患而言奇,办铜公用盯品、喉家用蚀电器泊、娱辨乐等疑适宜壮分布迫在较著高楼嚼层上3按照裕商品坑属性让进行屡业态堆分布礼,一奇般而毁言购泰买频筛率、究占用护空间举较小防的日件常生絮活用肉品一暂般分罗布在仗较低龄楼层暮处,践而不幅常购哥买、劣占用牧空间捷较大洒的耐奋用商属品适放宜分京布在跪较高肃楼层厦,如冠家居慎用品酒等就株是典学型。4进行图业态昌分区哑设置习,把机经营社相同渔类型枝商品跟的商罗家统静一设豆置,势既能冒发挥率业态灶的聚下集效末应,晌又能友方便腐消费需者选捧购不找同档器次、挎不同合式样尼的产护品,秃从而颈达到阁“1+危1>皂2”的效置果。(4)就辣有关序商业萌内街郊和沿陡街店命铺的你面积宾分割忘和交盼通客雅流规腾划临凡街商匀铺结浸合人郊流线演路组这织,叙充分肯利用送临街历脸面瘦,增太强了晴商业朵价值竭,构末筑了房诚一条川特色狐商业掀步行蒙内街例。商单铺室浓内空犁间采吗用5.0M左右度的层被高,庄业主侮可以其设计妙成夹吨层形蜜式,浇形成它上下架二层与的复址式活膀动空储间形祥态,里算面会积一朱层。炉单收元商仍铺基仿本开州间为5总M左右态,进他深在4—闸10全M不等裙,地千下层骄以6M左右耻为主睁,地介上层喜以4M左右因为主竭,主叶力基百本单秤元建特筑面帅积均翼在30由M2肚—6灯0M岂2不等帜。(5)在巧通风袖上商新业内懒街和泊集中耕商业粗用中拾央空集调系夜统,资沿街听商铺遭等其评他商层业用级分体弄机,剩其室悦外机福位结缘瑞合商够业立陵面、惜广告土位统学一考垄虑设农计效街果;请在采猎光上键沿街份的采却用自译然光质,而秋商业砌内街授和集督中商橡业则铜采用洽人工戏照明敞。推见广鹅策庆略概念带定位结合凯本项伯目的春商业夺定位眉,整勿个项筑目的竭整体酿概念灾主题市民沫公园主题择商业桃街集中贡式商陶业休闲肉游玩特色夫餐饮3铜C数码数码触休闲共通罗功能项目员核心田定位“一握街、腰两园朱、三项层铺押”一街——特色老餐饮坐休闲吨街DigitalPark——3C数码公园两园——坡地上下两公园GreenPark——水景生态公园三层泳铺——部分宇铺位悉层高首独特伏,空剪间更园经济唉,划稍分更恼自由CT天IYHA岗LL[城市冷客厅]功能内定位形象休闲交流起居城市毫综合现性休叮闲/商业/居住竖核心隶街区案名甚建议华侨察硅谷菁英剖座数码隐港美食傍汇项目兆行销协推广单策略传统酬的商耍业项满目推帅广,犁大都剥采用垃铺天循盖地科的传重播攻怖势,盐以此下热炒量项目已知名弓度,锁从而引在短块时间辈内达蓝成项谱目的庙信息俱到达避度。本项豆目不恰同于暖传统仆商业挥项目岁,自岔身的播公园进资源底,是拜本项牧目较孔为核末心的昂优势播,而眉如何贝体现甘出公许园“殖逛”于的核乓心,嘱也是屠能将号整个芹项目肠在众感多商惭业项界目攻查势中乖脱颖流而出隆,形披成市懂场传妥播的歪差异刘点;实施体验乱式营份销推向广模筛式,把辽现场丑销售隐和实胆景体赔验、踪蝶主题闯活动农相结惊合,吨更多扎的体欢现出苹参与恐性与偷互动凤性,葱配合叹立体蝇的媒即体宣蚂传,高造势雹与借所势并截重,榴迅速穗完成括销售谊。体验计式营杨销推俭广模柿式借带势借势奋一、胡借地迎之势延:公垮园所蹲能带进来的南资源帅,分房诚两部作分,码一是李由此至体现启出政尿府的侨规划两引导阻之势罩,二尼是由昨此所友来的透消费购之势残,前呀者突事出政菊策导常向力经,后寻者突黎出消也费潜新力。借势慌二、扇借市危之势坏:周率边相飘继建贿设的圣综合谊性商字业、厅新兴居住宅浮,将剖城市瓜市场冒热点依引渡消到本雹区域猛,本对项目虫在大桥市之痛中找捷到空糊白点税,从涌而成嚼为立涉市之在势;借势偶三、狸借牌荐之势味:利向用五经星家怠电的特领导涨性品脊牌价亮值,获在他鱼的消狐费群仗体基应础上迷,扩群展消你费群芬体,束以获朽得更吹大发弃展空始间。商业苗项目粘在项哥目推葬广中翠,采鹿用借嫌势宣没传,绣达到疏事半预功倍刮的效译果主线副线商铺狮的销碍售商业途的包颤装潜力规划产品品牌主题模式偏重巧销售偏重始造势整合偶传播传播瞧策略品牌凡建立品牌阻深化品牌腥持续品牌鞭管理第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段爆发留式媒拼介建立藏高调蒜品牌商家膨互动生意牵场上末谈价估值理性森分析深谈重商业铁价值商业利包装商管纸品牌逝树信尼心阶段场策略销售割策略销售附形式分割难成小泻面积赏商铺

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