溧阳商业地产项目营销策划报告

城市概况——地理位置国家级旅游城市山水生态之城。长三角经济腹地,接受三大中心城市辐射。溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头。

130KM200KM220KM城市概况——行政区划行政上隶属于常州,总面积1535.87平方公里,下辖10个镇、2个省级开发区。全县有77.32万人口，人口密度每平方公里503人。南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。

区域未来展望经济背景——经济发展六年来，溧阳经济高速发展，03年以来呈明显加速上扬态势。增速排名较高,但总量排名位次落后。经济背景——消费增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。经济背景——收入增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。小结作为长三角腹地城市之一，溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，增速在苏南同类城市中名列前茅。经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。本项目所处的城南新区为近年来政府着力打造的政务新区和城市副中心区域，其政务和居住功能已日渐成熟，但受制于城市整体购买力有限，其商业商务功能尚未完善，仍有待进一步发展。溧阳房地产市场分析溧阳房地产市场总体状况商业市场发展状况城南新区房地产市场总体状况项目思考溧阳房地产市场发展状况图溧阳房地产投资额度逐年走势（单位：亿元）图溧阳房地产开发情况（单位：万平米）溧阳房地产逐年开发量涨幅较大，房价高位运行和宏观政策的不断出台的大环境下，销售量和施工量存在缓涨现象。图溧阳房地产销售量逐年走势（单位：万平米）商业用房成交量逐年呈快速增长的走势，2007年商业用房成交量创历史新高。溧阳房地产市场发展状况区域房地产市场发展状况住宅市场：在燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等小区示范效应的带动下，南部新城区居住氛围逐渐被购房者认可；政府部门的进驻，为新区商品住宅的定位提档升级，目前区域住宅成交均价已超过4000元/平米，有些项目房源甚至接近5000元/平米；商业用房：商业用房开发体量较大，区域商业以大润发为主，整体的商业氛围不浓厚，市场尚需培育；沿街40-60平米的沿街商铺受投资客追捧，集中式商业销售压力较大。商业用房的购买群体为本地的个体和在外地做工程到溧阳投资的人群。区域房地产市场发展状况溧阳总体商业规划为：一个市级商业中心，在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春地块、正在改造的平陵广场地块等；一个市级副中心，位于新车站对面锦汇广场地段；两个区域商业中心，分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。－－－《溧阳商业网点规划》溧阳商业市场发展状况1、老城区为溧阳区域比较成熟的商业中心，消费人群主力为市区居民及乡镇区域，辐射能力较强。2、南部新城区是溧阳发展的重点区域，在政府的利好规划和众多示范小区的进驻下，以大润发为首的新区商业氛围有走向成熟的趋势，目前两个区域的消费人群有一定的重叠性。溧阳商业市场发展状况市级副中心市级商业中心从溧阳市总体规划来看，城市呈现出由北向南升级发展的趋势，目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头，已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区，向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力，但几个商业项目还处于市场培育期，因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。溧阳整体消费能力较强，尤其餐饮消费，消费者注重消费场所的环境，因此该区域具有打造美食街的潜力。区域商业项目有同质化的现象，集中于百货、美食及配套商业；随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大，商业经营业态必将走向差异化。区域交通发达，免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。区域商业现状商业圾调研搏寻找猪市场损空白膏点：商业覆市场汉空白稍点：专业肯、集忧中的窗数码割广场览缺乏市场错支撑携点：——科技解发达西的现捕代生赵活，价电脑愿等数疼码产替品日徐益普帝及，励专业口调研工结果赔显示催，大燃型IT卖场术在二崖三线店城市您经营化状况不较好烦，而期溧阳虚已有雪并不尺专业涨的电雕脑城联很难同满足崖旺盛值需求伯；——溧阳通虽然恐是县驳级市碑，但模市区除商业米的辐射童能力留较强凝，乡巧镇的懒需求市场娇空间省较大篇；——居民覆文化悦素养桌和消类费水偶平较拖高，闭数码据产品风易于代被消访费者伶接受缠。区域首典型患商业势案例周做边停资源掘及秘项饥目咽分布迎图福田易中心嘉丰舒新城锦汇内商业萍广场大润常发龙亭冰苑燕山鸦南苑文化惰中心本案〔锦捏汇商盖业广装场〕●项目至基本央情况项目昂位于燃溧阳务城南稀新城场区燕橡山中籍路1号，J-凡MA刺LL街区弓是锦压汇商潮业广搜场的贵三期化，地起上建济筑面法积共26创23校0平米穿，其议中集否中式漏商业13搞15挠0平米赴，小稻商业悲区为85颠70平米篇，办宗公45鼻10平米被。项目数量总用地面积21950总建筑面积31180地上建筑面积集中商业26230小商业区一层52708570二层3300办公4510地下建筑面积4950容积率1.2建筑密度40%绿化率20%机动车停车量（地上/地下）47/99项目税经济缩慧指标小商怪业区集中秆商业办公罗目湾睁路区域闯典型拾商业纵案例●小商均业区分割边面积耳：一层筝在30扬-6援0平米敬，二绒层分哥割面县积较梳大，筒范围30姨0-覆50街0平米也不等朴。销售线情况更：项目妇在售稠的部粉分为卡小商陈业区衡，共10辱9套，饱其中毫一层96套，加二层13套；仪截至炼目前赏，一耻层已辛销售啊完毕别，二润层销掉售率起为50彻%左右寒。层高：一耀层4.贺8米，寸二层4.鄙79米。销售狸价格恳：一层烧北面渣临街3万/平米海左右逆，西滩、南复临码街1.著3万元/平米堵左右愉；二展层朝摆北1万元/平米睡左右悦，朝份南60竞00元/平米警左右烂。客群：购却买主无力以圈溧阳神当地草的个港体户累为主薪，其普次是穴在外色地做距工程框和电冠梯的网本地绣投资论者，警这类估人群棋经济绢基础化较强储。区域米典型买商业故案例●集中推商业IT巾AT集团：IT朽AT集团女为香测港大陡型国汇际品坝牌服悄装、旁百货粉连锁热机构泰，由天中联土集团草海外掩投资螺有限涨公司络、欧进洲银大证远多东有支限公喊司、崭中国月亚洲说连锁砌百货歇有限类公司弓、美脾华投飘资(香港)集团胀有限煎公司爪等七绵大股中东联菊合投觉资。完由其麻下属遵全资做子公延司深杆圳摩旦根国外际品伙牌服两装会围员店呼有限绒公司老，在啦中国馒大陆科开设IT趋AT国际即品牌俊服装瞒会员散连锁恐商业性网络康、IT谎AT百货学会员流俱乐剪部连勾锁商超业网件络和Fa滑sh妥io助n冷IT斯AT（时茧尚店文）连籍锁商甲业网汽络，识经营轿国际补时尚泳品牌悄服装伞及百糠货商纹品集中逗式商优业建拘筑面按积为26冲23摇0平米呼，为谅开发斑商固暮定资业产，婚通过误招商摔，IT止AT进驻版。〔福址田中汽心〕●项目发基本妄情况项目推位于非溧阳虑燕山伤中路膛、罗歌湾路胡交叉井口，降东至腔燕山消中路终、南和至溧制阳市召汽车纳总站薄、细燥致溧晌阳假眨日酒迈店、首北至孝罗湾组路。项画目包歼括28层的尸写字爪楼和4层的繁商业级，其值中商解业面精积33梦01易5.魄26平米绿。福盖田中烈心是固燕山技路上堡罕见神的产岭权商款铺、宝酒店问、写思字楼练。福田拢中心分割利面积族：分割抛面积30平米可起。销售由情况浑：目前蜂在售腰的是低商业1-稿2层，救共40留0多套哪房源栗，销便售一次般。价格塘：一层娇的销蚁售价敌格在2万-3左.5万元/平米泼不等祸，其轧中东趣面临企燕山渗中路盲的价屋格在3.败5万元/平米滚左右剂，南扣面的迎售价恼相对贤较低病，为2万元/平米晋左右旗；二融层销孙售价腔格为北一层吃的70所%左右取。客群：购怎买主划力以向溧阳佳当地像的个好体户驼为主丈，购胸房目犁的为嘱自己基经营快和投钻资出驻租。经营来业态浮分布：根剑据经版营者扬的经判营业或态来楚划分逃区域蛋。营销刺策略：为观了树好立购太房者义信心秆，让享购房进者相粗信本咽项目扫能够庸兴旺饭，购浙房者把的收筐益有冬保障扮，开绪发商智推出毁公司冠统一象经营10年，拍的营显销策亲略，吩具体晶内容息为前恭三年拿是市贿场培闹育期踪蝶，期与间每糊年以幻玉总房砖款的5%的收浸益与椒购房哗者，将后7年每词年以樱总房穗款的10负%来返赠利，灵这种娘营销厌策略赴在当逗地比慌较罕宝见，秀接受午度较台高。项目炼思考市场灯机会腾点：在政析府的窑利好低规划敌下，洞项目哥区域碧将成饰为市哀级商邻业副经中心取，较棒好的检发展炮前景方将会摇吸引萍更多增的投象资者丝式进驻想新区室；以锦盼汇商扯业广狱场为率首的读商业豪项目灯为本鼓案打绝下良倡好的闷商业累基础乓，随狸着市疼场的传不断灶培育茅，项纯目可森以很右快融糠入市希场；集公响园于趣一体馅的商纸业广涉场成查为溧陵阳新渔颖建培筑产糟品，捧项目嫌的景即观性升、商稿业功堤能性茧得到症了最眠好的元张扬罩；溧阳月居民离在上丸海等策地做幅工程板、电疲梯较笋多，述家庭前收入商较高缝，他罢们具从有在担溧阳贞投资死的欲箩望，杠成为对商业僚项目较的购轮买客瘦群之珍一；当地惭居民狐对餐姨饮的淡消费屈能力穴较高房诚，他换们注酬重消帆费环顿境，肤本项硬目的倡公园渴环境市具有天吸引躲消费息者的格优势漠。市场统威胁调点：区域眯商业后开发眼体量奥较大幻玉，本羡项目疲近临禁竞争钻对手下锦汇涝商业滴广场跟和福摸田中陆心，锦尤其齐是锦错汇商服业广悦场，鲜相对置本项绪目具宇有规看模优慨势，漫知名陈的大毙润发狠超市易和IT役AT服饰么连锁卷的进蝇驻为匆锦汇轮商业蕉广场干造势脚，将甚会抢蔽占本歌项目赠的部帖分市呢场资土源；在售所项目壳销售血数据鼠显示肾，投亦资者展对40且-6野0平米漫的临炒街商辉铺较化为看扮好，障集中嫩式商南业的请市场屈表现璃不佳排；本顷项目铸具有掩较大纹体量凝的集脑中式闭商业碰，后仔期销荷售将体会遇可到一湾定的苏销售砍压力鸣；项目田区域昌的商帐业氛叠围需滑要一寒段时盟间的魔培育跟期，牺部分歼投资炒需求辨缺乏遍十足南信心侮；目前述区域面商业使销售困价格踢的高似位运嗓行、惧较高缸的贷锡款利骆率，雕影响伙着处歌于市轿场培及育期竞的商侍业投页资回令报率赠。公园倍总面秆积97墨34羊2平方起米；毛水域序面积16性79到4平方位米；恭公共恒绿化件面积70州34糕2平方炊米，牺绿化凭率77眉%。外地奏项目途巡礼——常州郑新北妙中心刘公园新北鼓中心守公园婆导游按图新北触中心失公园议商业丙示意“玩石家量桌贩KT抖V广场虚”处疫于装塘修阶危段沿街扇商铺俘为咖啡誓馆、调简餐斑，经退营状露况一乌般ST搅AR万BU搭CK鸟S和新贩北区胸文化粱艺术勉活动副中心屋顶外花园击下的迈沿街请商铺公园治动态——新北昨中心啦公园锤五一芽开展膛“快塞乐嘉孔年华戒”大腊型游消园活饱动——韦伯败国际驰英语常常州盆中心4月19日开隔张营赖业——新北论区文部化艺亭术活涉动中毅心正烫式开愁张营蛙业！广！——星巴叹克咖冰啡新晶北公尼园店2月29日隆毁重开推业——大连晌玩家穷量贩选式KT便V入驻垄新北适中心矩公园小结：新垒北中案心公举园完艇全由猛企业秧投资摘、建称设、腥管理负，公艳园于20剑07年2月16日免争费向戏市民顿敞开戴。苗经过磁一年农左右注的时剑间，缺商业美部分技已成疯功引响入韦枣伯国该际英尝语、炎星巴成克咖菌啡、必大连袍玩家哗量贩雪式KT慈V等知烧名连些锁，摘虽然岸目前周商业练氛围挖不佳掠，市办场仍纺需要茎一段待时间扒的培农育期微，但辜独特桐的公址园商摊业在圣富裕尝的常坝州将晌有着滨较好涛的商络业前桑景。项目曲定位——档次河定位中档乒以下都的建翅造及蒸经营雪档次郑与本么项目凤地理家位置速、商畅业环肆境不锻相称丝式。走她高档宿路线苹则与振溧阳晨目前刊的整危体消破费水访平不极一致均。建议欲将本而项目戴的建叙造档词次定粪位为康中高扯档大鼠型商锁业物湿业，闯将本搏项目茂的经慨营档辱次定剖位为交中档经以上钱休闲苍娱乐栽、餐建饮服湿务以腰及IT卖场符等业遗态的拌大型遇商业受物业雨。项目街定位——功能榨业态粘定位沿街就商铺柄部分蛙：以踩中小直特色乌餐饮蒸、茶煎馆、ca春fé等娱乐酿休闲怪为主的风乘情商裙业街项目变定位——功能或业态欲定位娘（续供）公园胁内部集中贯商业炕部分甲：3C数码寒广场——与家绵电连氏锁业颈态（纪五星眯）互宏补、歉以体些验式温营销角为特唐色的IT卖场略。项目振定位——功能白业态鄙定位孕（续坊）五星盖卖场鞋一、赔二楼商业英部分泥：以美裳食为费主的壳餐饮必街——一层远可以邻分割薪为三床面临缘瑞街的浅商铺轧，二叠楼可恩以划扬割为苏美食料铺位尘。项目齿定位——客群辩定位一、镜销岸售

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宇铺位悉层高首独特伏，空剪间更园经济唉，划稍分更恼自由CT天IYHA岗LL[城市冷客厅]功能内定位形象休闲交流起居城市毫综合现性休叮闲/商业/居住竖核心隶街区案名甚建议华侨察硅谷菁英剖座数码隐港美食傍汇项目兆行销协推广单策略传统酬的商耍业项满目推帅广，犁大都剥采用垃铺天循盖地科的传重播攻怖势，盐以此下热炒量项目已知名弓度，锁从而引在短块时间辈内达蓝成项谱目的庙信息俱到达避度。本项豆目不恰同于暖传统仆商业挥项目岁，自岔身的播公园进资源底，是拜本项牧目较孔为核末心的昂优势播，而眉如何贝体现甘出公许园“殖逛”于的核乓心，嘱也是屠能将号整个芹项目肠在众感多商惭业项界目攻查势中乖脱颖流而出隆，形披成市懂场传妥播的歪差异刘点；实施体验乱式营份销推向广模筛式，把辽现场丑销售隐和实胆景体赔验、踪蝶主题闯活动农相结惊合，吨更多扎的体欢现出苹参与恐性与偷互动凤性，葱配合叹立体蝇的媒即体宣蚂传，高造势雹与借所势并截重，榴迅速穗完成括销售谊。体验计式营杨销推俭广模柿式借带势借势奋一、胡借地迎之势延：公垮园所蹲能带进来的南资源帅，分房诚两部作分，码一是李由此至体现启出政尿府的侨规划两引导阻之势罩，二尼是由昨此所友来的透消费购之势残，前呀者突事出政菊策导常向力经，后寻者突黎出消也费潜新力。借势慌二、扇借市危之势坏：周率边相飘继建贿设的圣综合谊性商字业、厅新兴居住宅浮，将剖城市瓜市场冒热点依引渡消到本雹区域猛，本对项目虫在大桥市之痛中找捷到空糊白点税，从涌而成嚼为立涉市之在势；借势偶三、狸借牌荐之势味：利向用五经星家怠电的特领导涨性品脊牌价亮值，获在他鱼的消狐费群仗体基应础上迷，扩群展消你费群芬体，束以获朽得更吹大发弃展空始间。商业苗项目粘在项哥目推葬广中翠，采鹿用借嫌势宣没传，绣达到疏事半预功倍刮的效译果主线副线商铺狮的销碍售商业途的包颤装潜力规划产品品牌主题模式偏重巧销售偏重始造势整合偶传播传播瞧策略品牌凡建立品牌阻深化品牌腥持续品牌鞭管理第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段爆发留式媒拼介建立藏高调蒜品牌商家膨互动生意牵场上末谈价估值理性森分析深谈重商业铁价值商业利包装商管纸品牌逝树信尼心阶段场策略销售割策略销售附形式分割难成小泻面积赏商铺