金隅阳光项目初步定位及物业发展建议

湖南中原豪宅五部Hunan.6.2011金隅阳光项目初步定位及物业发展建议住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米本报告重点需解决问题：1、整体规划原则，容积率配算2、高层开发节奏，定位及面积配比、基础设计指标3、别墅产品组合，面积配比、基础设计指标规划总体原则：严格控制高层成本，别墅最大化价值感打造；快速启动高层规划原则品质保证：高层在保证品质的基础上，严格控制成本；别墅最大化保证品质感密度控制：严格保证别墅最小化密度，高层容积控制在2.5以下私密保证：严格区分内销区与市场化销售区域销售保证：高层考虑部分对外销售、别墅适度创新，主流产品打造风险控制：尽快启动高层对外销售的别墅部分必须具备强有力的市场竞争力，以求快速资金回笼，销售补差为确保项目整体高端性及最高效益，建议项目容积率控制在1.0，其中别墅容积做到0.49，高层容积2.39经济测算水岸新都：别墅热销典型，整体1.0容积，别墅0.5容积，高层2.38容积

项目一期围绕中心水景蓝月湖打造纯联排社区；

高层位于项目东北角，居高俯览，共享墅区中央水景；

主干道临街打造特色商业街区，聚集商业人气服务社区；

环绕水景打造内外两层道路圈，内圈为步行赏景道，外圈为便捷行车道。环水景打造纯墅社区水岸新都高层一期联排双拼高层高层

商业高层类似规划分析高层风险控制原则建议高层分2期开发，实行“可进可退”的模式确保高层区完美销售高层团购销售目标：100%市场开发产品销售顺畅高层开发综合目标：高层风控原则：尽快开发，以防市场政策变化，风险不可控团购货量确保供需平衡，确保大户型产品能顺利出货高层分两批开发，先满足绝大部分团购需求，以求可调整空间针对市场需求深入分析，确定产品面积段确定首批团购产品占比，做出三套解决方案一次性规划开发完成高层部分，风控难度较高，但面临政策风险较小假如一次性开发900套，未销售大户型存在市场销售障碍高层风险控制原则面积配比要重新考虑若900套均开发大户型，及舒适性房源面积配比要重新考虑，引进强势销售公司，低于市场均价销售中原建议，走稳第一步！分2期开发风险：没有买到的怎么办，对外销售的一定不能低于市场均价住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米报告第一部分：

政策及市场部分2011年5月CPI为5.5，基本符合市场的预期，通胀上升风险加大。从分项数据来看，食品价格仍然是CPI上涨的主要推动力。5月份食品价格上涨11.7%，占CPI同比涨幅的63.6%。而无法去除的通胀压力，加上自然灾害频繁，导致粮食价格上涨，从4月以来全球主要粮食品种价格上升50%以上此外，5月份非食品价格上涨幅度也创了历史新高，对CPI的贡献增大。从细分项来看，衣着、家庭设备用品及服务、交通通信等是非食品价格上涨的推手。国家宏观经济数据通货膨胀上升，实体企业盈利下降，滞涨风险加大；未来阶段国家宏观调控需要进一步控制房价涨幅2010-1-10国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%2010-4-2财政部发布通知，两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010-4-17新国十条，首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；2010-6-4三部委通知商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的住房数量进行认定。9.29新政：2010-9-29国务院各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；购买90平米及以下的家庭唯一住房，减按1%征收契税。2011年3月4日长沙温柔版限购令：对在长沙市市区已拥有１套住房的家庭，限购１套９０平方米以下新建商品住房；对在长沙市市区无住房并能够提供长沙市居住证的外地家庭，在主城区限购１套９０平方米以下新建商品住房；对在长沙市市区，已拥有２套以上住房的家庭、拥有１套以上住房的外地家庭、不能提供长沙市居住证的外地家庭，暂停在长沙市主城区购买９０平方米以下新建商品住房。国家连续出台政策对房价进行调控，但地方政府市场政策依然比较宽松，调控效果尚未显现，房价并未松动房地产市场政策历次通货膨胀治理措施显示，政府的行政政策是最终降低CPI的最有效手段房地产市场政策中国5月CPI同比增长5.5%，涨幅创34个月新高，物价上涨压力任然比较大，下阶段国家出台强力行政政策的可能性增加目前阶段房地产市场政策两年内14次上调存款准备金率，2011年两次加息；相对稳健的货币政策，使得房地产市场买卖双方门槛提高2010-1-18、2010-2-11央行两次提高大型金融机构存款准备金率0.5个百分点2010-10-19央行自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010-11-10到2011-12-10日央行四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-2-9央行上调存贷款基准利率0.25个百分点，调整后的一年期存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%，接近金融危机前的利率水平，一年期贷款利率达到6.06%2011-3-18、4-5、4-17、5-12、5-18央行五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-5-12央行中国人民银行发行400亿元3年期央票。2011-6-20央行今年第6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创新高。宏观货币政策2010-4-18，国务院发布政策商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010-11-1，房贷7折优惠利率全面取消，调至8.5折，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

2010-11-3，《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》公积金严禁用于投机性购房。

2010-12-26，住建部从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。2010-12-29自12月26日起上调对金融机构贷款(再贷款)利率，其中一年期升0.52个百分点至3.85%；同时上调再贴现利率，由1.80%上调至2.25%。

2011-4-26，湖南省直单位住房公积金管理中心《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》缴存职工家庭名下无房产而购房的，贷款利率不上浮，但视具体情况，首付款比例分不同梯次。2、使用公积金购二套房的，贷款利率上浮至1.1倍。3、停止发放公积金贷款购三套房;购商住两用住房和购别墅的，同样实行禁贷。从七折到八五折到基准利率，房价稳步上涨的同时，置业门槛提高，却未能阻止市场的置业热潮，大量外地客户涌入给二线城市带来了持续活力房地产信贷政策市场政策中央政策地方执行大打折扣，地方政府对地产政策的打折施行以及近段时间内对房地产市场的保护使得二线三线城市面临政策压抑不大；货币政策6月20日央行今年内第六次上调存款准备金率，市场买卖双方门框进一步提高，未来政府可能继续出台货币调控政策，抑制房价增长；信贷政策政府调控力度持续加紧，信贷紧缩为二、三线城市带来一线城市资金流入，未来外地客户长沙置业将继续增加；政策小结受近期CPI持续上涨压力，未来政府可能继续出台货币调控政策，抑制房价增长，中原对全国未来楼市发展保持谨慎乐观的态度长沙市已经成为华中地区主要的中心城市及经济中心之一，2010年地区生产总值在全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城市排名中第18位；第六次全国人口普查湖南快报数据显示，湖南省14个市州中常住人口总数位居全省第三的长沙，是湖南惟一人口净流入市；2010年长沙市地区生产总值在全国省会城市中排名第7，GDP百强城市排名第18，是湖南省唯一人口净流入市，长沙城市活力不断增加，城市吸引力增强长沙市主要经济参数指标主要经济指标2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年户籍人口（万）601.76610.38620.92631637.36652.92普查年651.19国内生产总值（亿元）1077.221296.661519.91798.962190.253000.983744.84547.06固定投资（亿元）494.97668.09881.421089.811445.181873.332314.153194.34合同外资（亿美元）7.779.0715.7117.6323.2922.2836.4572.12社会消费品零售总额（亿元）541.31640.33743.42865.61037.031273.871524.91812.1可支配人均收入（元）993311021124341392416153182822023822814家庭人均消费性支出（元）8330903296601068012288129601264616096城市人均住房建筑面积（㎡）23.2225.327.228.328.8528.329.2730.88失业率4.23.93.83.63.13.43.472.89恩格尔系数37.233.433.432.634.936.932.433.6数据来源：长沙市统计局2003-2010年长沙市经济发展迅速，社会消费活跃，居民购买力强长沙市主要经济参数指标2010年长沙地区GDP总值4547.06亿元，涨幅为15.5%，远超全国10.3%的均值；人均可支配收入22814元，超过全国人均标准3705元；社会消费品零售总额持续按15%以上的速度大幅增长。长沙市城市综合竞争力历年回顾时间200520062007200820092010综合竞争力0.5860.5890.6050.6150.6910.783排名262118221692011年5月6日，中国社科院发布了《2011年中国城市竞争力蓝皮书》，蓝皮书指出了2010年前50座最具竞争力的城市，而今年最耀眼的城市是长沙，长沙首次进入了前10名，并且排名从2009年的16名一跃跳到第9名，提高非常快。蓝皮书主编倪鹏飞说到，围绕核查数据，我们进行了很长时间的数据对比、对查，数据没有问题，长沙的表现确实非常优秀。由于金融危机的影响，东部沿海城市速度稍微放慢，作为中部比较先发的城市，长沙的提升速度更快。2011年中国城市综合竞争力排名，长沙首次进入前十，是中部地区唯一进入前十的城市，长沙已经成为中部地区发展的领头羊，城市区位价值不断升级长沙市城市综合竞争力排名武汉长沙郑州时间GDP（亿）增长率GDP（亿）增长率占武汉GDP（亿）增长率占武汉20011348

72854.01%

2002149310.80%81211.50%54.44%

2003166211.30%92814%55.83%

2004195617.70%110819%56.68%1375

70.00%2005223814.40%157842%67.91%165020%73.70%2006259015.70%179113.50%69.13%200121%77.00%2007314121%219022%69.70%242120%77.00%2008396026%300040%75.70%300424%75.80%2009456015%374524.80%82.00%33009.80%72.40%2010550020.60%445018.80%80.90%400021%72.70%从数据对比可以看出，中部三大省会城市的GDP发展，郑州和武汉在进行一场友谊赛，而长沙和武汉的差距正快速拉近长沙市GDP发展武汉——长沙——郑州近十年GDP对比三大产业结构由02年的9：35：52发展为10年的4：54：42，由3、2、1成功改写为2、3、1的排列；第二、三产业发展迅猛，2010年第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第二产业发展速度明显大于其它产业，增长迅猛；目前，长沙市已经形成了工程机械、汽车及零部件、家电、电子信息、新材料、中成药及生物医药等六大产业集群；批发和零售贸易餐饮业等第三产业也发展迅速。长沙市产业结构长沙市产业结构不断优化，第二产业发展速度明显大于其它产业，已经形成了以第二产业为龙头的发展排列长沙市发展规划长株潭一体化2007年12月14日，经国务院批准、国家发改委正式下文，批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长株潭城市群作为国务院批准的第四个经济特区，其无论对带动湖南经济的发展还是对促进中部地区崛起都起着举足轻重的作用。大河西先导区

2008年初，长沙市河西的大片区域被确定为建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区，包括湘江以西、以绕城公路为轴线的相关区域、岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇，规划总范围约1200平方公里。先导区定位于打造“两型社会”的先导区、高新产业的集聚区、城乡统筹的示范区、适宜人居的新城区和支撑发展的增长极。到2020年，大河西先导区建成区面积将达200平方公里，人口约150万，地区生产总值达3000亿元。千万级人口大都市2011年5月，长沙修改城市总体规划，未来10年将建成千万级人口大都市，本轮城市总体规划主要修改内容主要涉及五个部分：长沙市规划区范围扩大由2893平方公里扩大至4960平方公里；未来中心城区包括了长沙市河东内四区全部；提出了“一主两次六组团”的城市空间结构；升级城市综合交通体系，提出了五大综合交通枢纽。长沙市交通规划长株潭城际铁路长株潭城际铁路是连接长沙、株洲、湘潭城市群的城际快速铁路，已通过国家发改委等部门的批复，2009年6月底开工建设。长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。长沙轨道交通长沙轨道交通又名长沙地铁，于2009年正式启动建设，目前在建的有轨道交通1号线及2号线一期工程，2号线一期工程将于2013年率先正式运营，预计2014地铁1号线一期工程正式运营。过江隧道根据长沙市规划管理局拿规划，未来15年内，长沙将修建14条过湘江通道，包括营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、湘府路过湘江通道以及地铁2号线等。长沙市城市发展大事记大河西先导区成立2007年2008年2009年2010年2011年长沙修改总体规划，将建千万级人口大都市5地铁2号线一期开工9地铁1号线一期开工126长株潭城际铁路开工127长株潭区号统一11批准成立长株潭两型实验区8金洲大道通车2007年长株潭城市群和武汉城市圈同时获批两型社会试验区；2008年长沙市决定大河西先导区的建设；2009年长株潭实现通信一体化，发改委批复长沙轨道交通规划，地铁2号线开工；2010年长株潭大外环的正式形成，地铁1号线开工；2011年长沙修改总体规划，将建设成为千万级人口大都市；2013年，长沙地铁2号线正式运营，长沙正式成为地铁城市……长株潭两型实验区的成立，公路、轻轨、地铁的全线开工，未来的长沙将成为交通与功能高度一体化的大都市区、3+5城市群强大的区域中心，发展前景向好限购令出台后，长沙房地产成交量环比下降明显，但主要原因更多因为市场供应量的减少，下半年市场成交量有可能增加限购令出台后，表面上看成交量下去了，相比去年同期水平都有所下浮，但实际上是由于市场存量及新推货量相比去年减少了，目前长沙市场成交依旧很活跃。很多大盘项目没有选择在相对政策出台密度较高的上半年推出产品，下半年推货量有可能增加。长沙市房地产成交数据长沙商品房成交价格持续走高，但只处于其他省会城市末流，长沙市政府对下阶段商品房价格的调控较为宽松两年涨了50%，虽然成交均价不断攀升，但6500左右均价只处于省会城市的末流，因此长沙政府部门有恃无恐；相比去年，新上市项目位置边远化，市场涨幅远高于数据上的显示，部分项目涨幅高过40%。为向中央提上一份满意的限购令答卷，长沙关于房地长数据的统计范围，由原来的内五区扩展到包括长、望、浏、宁四县市的范围，通过四县市的房价低洼，在数据上拉低长沙房地产市场均价。长沙市房地产成交数据长沙-武汉-郑州市内商品房住宅成交均价与地区总产值对比与中部其他省会城市进行对比，可以发现长沙依然是楼市价格洼地，房价有进一步提升的空间2011年5月武汉市各区商品房住宅备案均价排行2011年5月长沙市各区商品房住宅备案均价排行长沙的GDP占到武汉的80%，与此相对应的长沙商品房均价只占到武汉房价的70%左右；2011年5月长沙商品房备案价格最高的是开福区6577元，武汉商品房备案价最高的是武昌10928元；长沙中心城区房价任有提升空间，未来长沙城市生活圈将进一步扩大，部分刚需将向捞霞、暮云等组团转移。长沙市房地产成交数据综合竞争力近年来长沙获得高速发展，2010年地区生产总值在全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城市排名中第18位，城市综合竞争力排名首次进入全国前十。城市发展规划长株潭一体化的持续推进，城际轻轨、地铁的全线开工，千万级人口大都市规划的提出，长沙将成为交通与功能高度一体化的大都市区，城市潜力巨大。城市发展与楼市商品房成交价格持续走高，但与其他省会城市进行对比，长沙依然是楼市价格洼地，房价有进一步提升的空间；未来长沙城市生活圈将进一步扩大，捞霞、暮云等组团将成为新的城市组团中心。长沙城市规划与房地产发展小结长沙经济在近几年获得了高速的发展，城市GDP和综合竞争力不断提升，未来一段时间内长沙的楼市依然拥有较大的发展空间未来2-3年内，汽车北站地铁的拉通将带给项目价值提升的巨大支撑住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米报告第一部分：

微观市场部分长沙在售别墅市场概况2011年长沙在售或待售别墅楼盘，集中分布二环以外及三环以内，其中以“别墅+其他产品类型”项目占据市场的主导地位绿城青竹园湘江壹号威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅龙湾国际社区鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里长沙玫瑰园水映加州南山苏迪亚诺盈峰翠邸北纬28度西山汇景御邦郡原美村麓山恋迪溪谷缇亚纳湾好望谷振业浪琴湾溪泉湾格兰小镇东方大院水岸新都九龙领仕会昆仑和府天麓望城市府板块麓南含浦板块南城板块星沙金鹰板块北城板块长沙别墅主要分布在北城、星沙金鹰、南城省府、麓南含浦、望城五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势纯别墅项目不多，占总量的20%左右，纯独别墅占3%左右。大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为诱引，以提升楼盘形象。其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、保利·阆峰云墅等少量项目为代表。独立别墅单套面积400-700平米，成交总价400-1400万不等，价差较大；双拼别墅主力面积330-400平米，总价在260-400万之间；联排别墅主力面积170-240平米，总价在120-300万之间，单价相对具有优势；总价：别墅产品单套面积紧凑化趋势明显，总价趋低产品类型项目名称主力面积主力总价独立别墅绿城青竹园500-800700-1200万美洲故事420-450600-1200万保利阆峰云墅410-430400-800万湘江壹号505-7401000-1400万双拼别墅美洲故事340-412370-570万盈峰翠邸275-330220-300万湘江壹号330-350420-460万沙河堤亚纳湾350-500600-1000万佳兆业·水岸新都200-300200-300万联排别墅东方大院170-240（实用面积434-545）200-260万盈峰翠邸200-240130-160万美洲故事270-300270-300万龙湾国际180-260160-260万沙河堤亚纳湾170-230125-199万叠加别墅盈峰翠邸106-15060-80万沙河堤亚纳湾203-213160-170万2011年别墅总价-面积区间在售且后续仍有供应别墅物业项目27个，推货总量预计达384.5万㎡之多，按照3-5年开发完毕预测，则后续平均每年供应量在80万㎡左右

项目个数后续别墅货量预估（万㎡）在售项目27384.5潜在项目13165未知项目————潜在项目当前别墅市场供应压力较大，在售含别墅物业项目27个，后续别墅物业余货预计达384.5万㎡之多，通常按照3-5年开发完毕，则后续平均每年供应量在90万㎡左右潜在别墅项目约13个，预计别墅物业货量达到165万㎡，按照未来3-5年上市量达到总货量的1/3，则上市量约为55万㎡；平均年上市量15-20万㎡未来不排除新批低密度住宅用地，开发商以偷换概念的方式把“多层洋房”建设成为“类别墅产品”抢占日益稀缺的别墅市场。此部分别墅货量难以预测，但其将加剧市场竞争。在售别墅项目未来推货量预测白鹤天池东方明珠振业浪琴湾影视会展项目万业优加城金地项目中信新城长房天际岭项目金隅阳光太阳山项目水溪上龙湖高尔夫水电项目在售项目名称预计别墅余货（万㎡）在售项目名称预计别墅余货（万㎡）太阳星城38金科东方大院18澜湾40盈峰翠邸16.5奥特莱斯18南山苏蒂亚诺3金色溪泉湾28.5麓山别墅8保利阆峰云墅6岳麓山公馆5绿城青竹园4迪亚溪谷5湘江一号20米兰春天8水岸新都8.5汀湘十里20水映加州29好望谷4.5缇亚那湾15.5美洲故事3碧桂园山湖城10托斯卡纳1九龙领任汇6.5郡原美村23格兰小镇6.5橘郡28龙湾国际11合计384.5长沙别墅项目未来推货量统计表在售项目别墅余货预计384.5万㎡，潜在项目别墅物业货量预估165万㎡，合计549.5万㎡潜在项目名称所属区域占地面积建筑面积（平米）预计别墅面积（万平米）金地观音岩项目望城县820512410000约35太阳山项目开福区261533.4——约18水溪上望城县13000016000016中信新城雨花区370000约120000

约12影视会展项目开福区

——

——5巴厘岛宁乡县1095815000020振业浪琴湾岳麓区47400087000014白鹤天池麓南——

4200007万业优加城望城县58891830000028万金隅阳光项目开福区38800132452710合计

165中原观点:预计未来3-5年别墅市场年均供应量将达110万平米左右别墅未来供货量预测未来3-5年在售别墅物业年均供应量：80万㎡左右；考虑到在售项目推量远大于已知潜在项目，且未来2-3年别墅潜量将集中放量中原预计年均供应量：110万㎡左右。

2011年2012年2013年2014年2015年合计（万㎡）在售项目供应90807079.565384.5已知潜在项目供应2025504030165合计110105120119.595549.5区域内别墅项目未来供给分析初步预计北城区域内2012、2013年别墅供应量约为110.1万方左右；未来本案别墅物业占据开福区北别墅市场8%的市场份额；2012、2013年区域内别墅供应情况（万平方）2012、2013年本案所在区域内别墅供应占比情况未来（2012、2013年）开福区北区域供应量预计为110.1万方左右，本案别墅物业将占据开福区北别墅市场8%的市场份额2011年别墅楼盘分布:

二环以外及三环以内，其中以“别墅+其他产品类型”项目占据市场的主导地位2011年联排别墅面积总价主流：

联排别墅主力面积170-240平米，总价在120-300万之间长沙别墅项目未来推货量统计表:

在售项目别墅余货预计384.5万㎡，潜在项目别墅物业货量预估165万㎡，合计549.5万㎡未来别墅市场年均供应:

预计未来3-5年别墅市场年均供应量将达110万平米左右未来区域内别墅市场年均供应:未来（2012、2013）别墅区域内供应在110.1万平米左右，本案占据开福区北别墅市场8%的市场份额；长沙别墅市场分析总结高层市场供销分析09年高层住宅市场供应了885.38万方，消化1195.03万方；10供应1374万方，消化1363万方；受房地产相关调控政策的影响，从11年上半年来看供给量约400万平米，预计2011年全年约为1100万平米左右，同比10年将会有所回落。2011年1-5月高层市场供应为412.25万方，消化598万方，均价为5230元/平米09-11年高层供应情况（万平方）近三年来高层价格在曲折中增长增长，09年7月为三年里价格最低谷年，09年10月-2010年6月价格稳步上升；2010年7月-2011年6月价格起伏比较大，主要是因为近期国家对于房地产的调控政策不断的更新与加重，使得高层市场价格波动曲折，2011年5月的高层均价为5230元/平米从2009年-2011年价格增长空间在600-1500元/平米之间。未来高层市场分析小结根据2011年上半年房地产投资增长率以及09、10、11年高层供销情况，得知2011年上半年供应高层412.3万方，同比去年有所降低，以为政策调控的原因，较多上半年因为政策延迟推盘的项目都会集中在下半年推出；因为目前宗地交易的数量较少以及严厉的调控政策，2012年供应量预计约为1300万方左右；未来（2012、2013年）高层年均供应在1300万方左右2012-13年高层供应情况预计（万平方）区域内高层项目未来供给分析2012年区域内高层供应情况（万平方）2012年北城区三叉矶大桥北高层供应量在92万方；2012年本案高层推量约10万方，同时整个北城区核心竞品的项目共推量为92万方，本案高层产品在区域内高层产品的占比为10%；2012年区域内高层供应占比情况三叉矶大桥北片区2012年已知在售项目的余货加潜在项目的推量预计共92万方，本案占比区域市场10%的市场份额2011年1-5月高层市场供应：

2011年1-5月高层市场供应412万方，消化598万方2011年1-5月高层价格：2011年1-5月高层均价在5230元/平米未来高层市场年均供应:

预计未来1-2年高层年均供应在1300万方左右未来区域内高层市场年均供应:未来（2012年）高层三叉矶大桥以北区域内高层供应在92万平米左右，本案占据三叉矶大桥北高层市场10%的市场份额；长沙高层市场分析总结住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米报告第二部分：

项目认知本案区域基本情况本案东面是规划中的青竹湖外商城；南面紧临青竹湖大道，稍远是水印加州和青竹湖畔两处楼盘；西面接青竹湖太阳村，与芙蓉北路相连，和绿城青竹园、太阳星城相邻；地块北面临太阳山公园，自然景观优越。品牌楼盘云集，未来该区竞争激烈万科城、北辰首开区、湘江世纪城、恒大月湖、珠江花城三期、英祥春天、万国城MOMA、堤亚纳湾等，国内几大品牌开发商齐聚北区，且开发楼盘规盘较大，未来区域竞争将更为激烈。本案位于开福区北青竹湖太阳山，距离市中心30分钟左右车程，周边大盘较多，资源景观丰富但生活配套缺乏湘江壹号堤亚纳湾月亮岛公园青竹湖畔秀峰公园本案绿城青竹园水印加州徐特立公园山语城

极目楚天鹅羊山公园本案所在区域项目基本概况长沙新北站，年度货运吞吐量500万吨，旧址将新建开福区金融新街；未来的凝霞新港，港口年吞吐来量将达到500万吨，仓储能将达35万方；秀峰山、鹅羊山双公园住宅休闲圈，集自然生态、环境保护、休闲健身于一体的新兴生活圈；沿江风光经济带，由万达广场，北辰三角洲，湘江世纪城共同构建长沙最大的商业和住宅经济圈，长沙集中城市生活北移。金霞—滨江新城板块：合理的规划，给区域未来的发展构造了一个高速腾飞的蓝图，区域不断更新的建设步伐将为区域带来无限的商机区域价值-规划价值城市三环以外，配套欠缺，2011年上半年项目周边路网将基本畅通区域价值-交通分析16KM预计2011年4月份项目周边路网将基本畅通区域发展不成熟，公交系统缺乏；配套缺乏人气不足，缺少居住氛围城市形象相对较弱沿芙蓉北路或湘江大道而行，从项目至捞霞商圈10分钟；至伍家岭商圈20分钟；至五一广场商圈30分钟左右。交通便利园区交通便利，集水运、铁路、公路三元交通优势于一体；芙蓉北路、中青路、车站北路、湘江大道等四条南北向道路与市区连接；青竹湖大道东西向连接霞凝新港、湘江大道、芙蓉北路、太阳山路和中青路，形成四纵一横的交通网络。地铁1号线已经启动的地铁1号线，北城区位交通抗性将大大减弱，地铁沿线楼盘升值潜力大大增加；捞刀河大桥芙蓉北路、湘江大道两座跨捞刀河大桥贯通，两条主干道从二环直通市中心，将大大提升北城道路的通达性，拉近与市中心以及周边区域的距离。芙蓉北路，湘江大道等四条南北主干道连通市区，青竹湖大道东西贯通形成四纵一横的交通网络；地铁1号线已经启动，开通后北城交通更加便捷本案区域价值-交通分析区域价值一：长沙青竹湖生态科技园地——集企业总部、商务活动、会议会展、金融商贸、酒店餐饮于一体的现代化的商务核心区长沙青竹湖生态科技(产业)园地整体规划达53平方公里，规划人口20万人。已列入长株潭北核功能区配套协作小城镇和湖南省重点小城镇建设范畴。园区以千吨级深水码头霞凝新港为依托，以长沙货运北站和新建的500万吨综合性货场为龙头，通过园区便捷的立体交通，引进高新技术产业、生物、医药、环保化工，建材等行业为主导的企业，精心打造集企业总部、商务活动、会议会展、金融商贸、酒店餐饮于一体的现代化的商务核心区域。区域价值长沙青竹湖生态科技（产业）园原名为长沙青竹湖外商城，于2003年初启动建设，由美国泛亚易道公司进行整体规划设计。2003年6月湖南省民政厅批准析置成立青竹湖镇，列入长株潭北核功能区配套协作小城镇和省、市两级重点小城镇。2005年6月长沙市人民政府批准成立长沙青竹湖生态科技（产业）园，实行与青竹湖镇人民政府合署办公，副县级机构，属于园区带镇体制，按照“一套班子，两块牌子”的方式运作。园区整体规划达53平方公里，规划人口20万人，内辖23.2平方公里的青竹湖镇，下设湖畔社区、太阳山社区、金盆丘社区、霞凝社区等八个社区。本案所在青竹湖生态科技产业园是由湖南省批准的，长株潭融城北核重点小镇，园区计划人口20万，内辖青竹湖镇下设八个社区本案区域价值-产业分析金霞物流园是全国仅有的3家“中国物流示范基地”之一，作为长沙市物流产业唯一核心园区，发展潜力巨大园区按照全球著名的美国泛亚易道公司概念性规划，产业定位为：西物流、东文化、五支柱。西部建设以湖南粮食批发大市场、国家粮食储备库、金霞物流园、恩瑞物流、联运公司捞霞物流园为主体的大运量物流产业和生产性服务业；湖南金霞现代物流园是长沙市物流产业唯一核心园区，拥有长沙金霞海关保税物流中心、长沙铁路货运新北站、长沙新港、长沙联运物流公路口岸、长沙出口加工区、湖南金霞现代物流园信息中心等6大物流平台；金霞物流园引进并培植了国药控股、中石化、湘粮集团等物流企业32家，其中5A级企业1家，4A级企业4家，形成了粮食、钢材、医药、能源、日用品等物流产业集群；2010年恩瑞国际物流城正式落户，该项目总投资超过38亿元，为目前国内规模最大、服务最全面的工业原材料及产成品物流项目。水陆空三位一体的高速物流园区区域价值-产业分析住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米基础数据指标项目总占地面积：752亩项目可建设用地：466亩山体面积：286亩酒店用地：45亩住宅用地：421亩住宅容积率：不低于1.0，≤1.2高层容积率：2.0-2.5别墅容积率：0.5-0.55地块限高：100米用地基础数据青竹湖大道太阳山公园太阳山村太阳山村酒店部分住宅部分总用地752亩土地，466亩可建设用地，286亩山体，酒店用地45亩，住宅用地421亩，住宅部分容积率≤1.2，不能小于1.0。地块限高100米。项目基本情况青竹湖大道高压走廊保留水体保护山体项目基本情况项目内部两座保留水体，大面积山体、内部有高压线穿过项目基本概况：四至分析项目西北侧：太阳山公园，面积约3000亩，森林覆盖率达90%。项目南侧：少量的农民自建房，存在拆迁的机遇，是周边项目潜在的买家。项目紧邻青竹湖大道。青竹湖大道贯穿东西，连接主干道芙蓉北路，因此交通便利。项目南临主干道青竹湖大道、西靠太阳山公园、东面北面均为原生自然山体项目最大的势为：太阳山森林公园项目基本概况：四至分析项目地块属于太阳山山脉延伸出，内部多山丘、丘陵，山体资源极丰富，地势较为复杂地形分析项目地块属于太阳山山脉延伸地块，内部拥有2块面积较大水塘项目内部山体资源丰富，多为不高大山丘或丘陵项目内部地形较为复杂，水塘丘陵及松土；项目北部高压线穿过；地形分析项目内部山体资源众多，形成较多高差陡坡、水体资源为项目自然湖泊及水库，项目未来项目建议以山景资源为主，水体景观点缀地形分析太阳山标志性建筑太阳山森林公园片区分为森林海、欢乐谷、白云山、太阳城4大功能分区。森林海景观区包括高尔夫运动、野外拓展运动、户外健身运动等生态动感主题；欢乐谷包括游乐嘉年华、丛林探险、森林有轨电车等欢乐主题，提供了一个富有人气、具有吸引力的开放式娱乐活动空间；白云山包括生态田园、城市湿地、欧洲风情小镇、度假酒店等文化休闲主题，力求人与自然融为一体；太阳城则以假日文化为主题，集餐饮娱乐、生态住宅、商务酒店、度假疗养于一体，是商务会议、休闲康体的首选之地。湖泊水域湖泊水域山丘山丘山丘山丘山丘平地高压线走廊项目东北侧高压穿过地块，影响项目整体感觉及居住形象地形分析本体优势区域价值：未来项目区域将建成中南地区最大的物流园，拉动片区价值综合配套：景观、休闲、旅游配套非常完善资源配套：太阳山脉环绕、高尔夫球场、等资源优势明显交通配套：临青竹湖大道、芙蓉北路五一广场仅25分钟自身景观：拥有片区最长最优质的山体自然景观自身配套：五星级酒店配套劣势：高压线贯穿项目北部，影响项目居住性周边目前尚无任何居住气氛项目属性界定住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米报告第三部分：

高层定位

及物业发展建议与项目同一区位大量余货或即将上市项目以刚需产品为主项目档次较高核心竞争界定与项目区域接近大量余货或即将上市项目物业类型与本案类似以刚需产品为主次级竞争界定市场竞争界定我们选择与本项目相同区位，未来一到两年内有大量余货或即将上市的项目为核心竞争项目本案中铁山语城英祥春天万科城水映加州太阳星城太阳山项目湘江壹号极目楚天中坤华庭万国城moma提亚那湾容积率0.94楼盘地址长寿市开福区青竹湖大道与太阳山路交汇处总占地面积49万平总建筑面积40万平规划户数1032（高层）绿化率45%物业形态别墅，高层开发商湖南青竹湖置业有限公司水映加州高层由8栋27层高层构成，位于项目东南角临街位置，受噪音干扰较大；右图红色部分两栋非南北朝向，蓝色部分三栋景观质素较差，根本享受不到中心园林景观；高层总量为1032套，产品涵盖76-118平米二房、三房；主力户型为76-80平米两房，占比53%，第二主力户型为85-89平米的二房二厅二卫；三房产品只占12%，占比相对较小；水映加州高层产品位于项目东南角，受噪音干扰较大，有两栋非南北朝向，三栋沿街排列，景观质素较差水映加州容积率1.53楼盘地址开福区秀峰路69号总占地面积46.6万平总建筑面积90万平规划户数总户数5349户，一期34栋1684套绿化率41%物业形态别墅，高层开发商中铁房地产集团长沙置业有限公司中国铁建山语城位于长沙市北二环与芙蓉路的交汇处，总建筑面积90.3万平方米，主要为8-18层板式电梯公寓；中国铁建山语城高层布局各楼栋整齐排列，高差阶梯式布局，保证视野一期产品主要面积段为77-160㎡的两房、三房、四房，户型面积以110－130平方米居住功能齐全的三居户型为主导。二期户型主要为85-91平“2+2”户型、100平大两房户型，预计存货量1800套，将在今年下半年开盘。高层一期高层楼栋整齐排列，通过高差阶梯式布局，保证视野，但给人感觉建筑密度较大，低层景观视野受限中铁建山语城容积率1楼盘地址开福区捞刀河镇太阳山村、天井村总占地面积53.4万平总建筑面积58.9万平规划户数总户数4595户绿化率53%物业形态别墅，高层开发商湖南天景名园置业有限责任公司太阳星城是一个位于长沙市开福区青竹湖外商城内的高尚生态住宅开发项目，未来四年将建成包括别墅、高层、商业街等多种物业的大型社区；太阳星城高层主要位于项目的东北角，靠近青竹湖大道；高层产品地势较高，可居高俯览，共享墅区景观；产品错落排列，保证楼栋景观视野；太阳星城是一个位于长沙市开福区青竹湖外商城内的高尚生态住宅开发项目，预计2011年底开始高层销售太阳星城容积率2.7（住宅）1.0-1.2（别墅）楼盘地址开福区青竹湖太阳山公园对面总占地面积35万平总建筑面积--规划户数700（一期）绿化率--物业形态别墅，高层开发商--561324太阳山项目位置长沙市开福区青竹湖太阳山公园对面，本项目西南方向，占地二、三、四号地块总面积349997.9平米，出让面积为261533.44平米；总容积率一期住宅2.7，商业3.0；二、三、四期1.0-1.2；五、六期尚未确定；重点针对2、3、4号地块的产品定位，整体均价不得低于6000元/㎡、实现三年内售罄的总目标。太阳山项目（案名未知）预计在2012年推出，位于项目西南方向，紧临本项目地块预计一期产品700套太阳山项目容积率3楼盘地址湘江路三汊矶大桥东（湘江世纪城北端）总占地面积5.7万平总建筑面积17万平规划户数446绿化率——物业形态高层开发商湖南法利达置业发展有限公司楚天逸品地处湘江路三汊矶大桥东（湘江世纪城北端），总用地面积为：57253.6㎡，净用地面积：44831.65㎡，总建筑面积：171909.39㎡，计算容积率面积：130615.5㎡，楚天逸品景观资源丰富，近观湘江一线美景，尽享一江两岸沿途风光，项目借鉴广州星河湾、上海汤臣一品等国内一线豪宅的优秀品质，以完备的生活资源和考究的品质打造高尚生活典范，半围合型建筑布局，新古典主义建筑风格，精心配制的1:2的奢侈车位配比。优越的自然景观，精心的规划设计，完备的星级豪宅配套，铸就长沙独一无二的传世经典之作。楚天逸品是湖南中欣集团开发的滨江大平层豪宅项目，总建约17万平米，1:2车位比，目前开发商缺乏高档楼盘开发经验，产品品质有待观察楚天逸品一期小高层区域堤亚纳湾容积率1.11楼盘地址开福北2环一段169号总占地面积62.5万平总建筑面积82.7万平规划户数3914户绿化率43%物业形态别墅、小高层开发商长沙深业置业有限公司堤亚纳湾位于长沙市开福区芙蓉路、车站路与北二环交界，是二环线以内唯一的大型城市内湖别墅社区；项目地处“两带（湘江风光带、捞刀河风光带）、四园（长沙园林生态园、楚家湖公园、龙州生态公园及桃花港公园）、多点（楚家湖生态绿地，立交桥规划绿地等）”的中心区位；项目小高层总共10栋，85平二居室，131-140平三居室，148平四居室，目前均价6000/㎡。沙河•堤亚纳湾共10栋高层，位于项目东北侧临街排列，受噪音影响较大，目前在推产品以85平二房及130-140三房为主沙河堤亚纳湾核心竞争项目分析通过与核心竞争项目的对比，可以发现本项目与周边楼盘对比，在项目规模和整体容积率方面均不占有较大优势本项目总占地面积和竞品项目持平，在项目规模上不占优势；项目容积率在所有竞品项目中排名第三；通过竞品项目配套分析发现，医疗、教育和运动配套较为缺乏，我们选择以此作为项目配套的突破点通过对竞品项目的配套分析，我们发现医疗、教育、运动配套较为缺乏；项目地块东北侧高压线附近居住体验较差，可考虑建设运动配套；医疗、教育及运动配套，可以与别墅区共享；商业超市公园医院幼儿园中小学运动场酒店游泳池水映加州山语城太阳山项目太阳星城楚天逸品空白点空白点核心竞争项目分析以水映加州及山语城高层户型配比进行分析，发现以80-90平两房占比较大核心竞争项目分析水映加州各户型占比山语城各户型占比通过对竞品项目的高层户型配比分析发现，80-90平两房占据绝大部分配比；山语城在后期推出100平大两房舒适性户型，迎合白领客户的享受型需求。户型供（套）比例销（套）比例供-销（套）供销比≤60㎡290910.47%600214.34%-30930.4860-90㎡738126.58%1200828.69%-46270.6190-120㎡691724.91%876220.94%-18450.79120-144㎡571820.59%867120.72%-29530.66＞144㎡484717.45%640815.31%-15610.76合计27772100.00%41851100.00%-140790.66表：2011年1-4月长沙市内五区各类产品供销情况从1-4月累计供销比来看，60-90平米、90-120平米产品备案销售量占比到达49.63%，4月该面积段依然是长沙市内五区成交的首要户型；从供应趋势来看，60-90平米户型供求比逐月缩小（1月0.88，2月0.27，3月0.17，4月0.93）市场仍然供不应求，但供小于求差距有所缩小。通过长沙市2011年1-4月供销情况可以看出，60-90平，90-120平产品去化速度相对较快，市场接受度较高长沙市高层市场走俏产品分析项目开泰公馆半岛澜桥水映加州领航江阁项目地址开福区芙蓉北路鹅羊山地段开福区金霞新区长沙市开福区青竹湖大道与太阳山路交汇处开福区毛家桥39号项目规模(总建面/万㎡)

9.2万㎡7.4万㎡16万㎡1.7万㎡规划套数15002001000135容积率3.53.124.234.6物业类型高层住宅塔楼高层高层塔楼高层产品风格现代简约现代南加州现代主力户型96-119三房74-90平两房90平2+1120平米3+186-165平二至四房项目现在及未来区域部分竞品基本情况2012年周边竞品楼盘72-165㎡产品，预计推货量2000套以上；项目未来竞争压力非常大，需要尽早入市未来市场高层数据周边项目客户分析项目团购客户来源地及占比散客客户的来源极目楚天中石化职工占36%、周南中学教师占21%、新港镇卫生院医生9%、喜来乐超市高管、公交总站10%、周边私企老板18%，其余6%为其他。散客客源来源地在是已项目为中心向四周五公里以内的辐射范围，周边村镇居民、私营业主，长沙市其他区域内的客户。珠江花城开福区政府公务员占24%、开福区检察院占19%、开福区法院占20%，联合一百超市高管占7%、吉尔多连锁超市高管占7%、私营业主16%，其余7%为其他团购客户。以项目为中心，5公里范围内辐射，如大围、筒车坝、涝湖围等居民点。万科城——万科在其他城市的业主，开福区政府公务员、开福区检察院、以项目为中心向，四周5公里内扩散、有岳麓区，星沙区等其他区域内的客户。万国城华英集团员工及高管占14%、振宇包装公司占17%、开福区政府公务员占20%、开福区检察院占16%、远景公司占9%、华怡生物科技7%、私营业主占13%，其余为4%为其他团购客户。项目周边为主，一定半径内辐射，如岳麓区、星沙，芙蓉区的其他区域内客户。通过对周边项目团购客户与散客客户的分析，团购客户多为周边事、企业单位员工、高管，私营业主；散客以周边居民为主，并在一定范围辐射至其他区域普通客户需求分析客户的诉求点：性价比、板房设计、交通便利、小区配套等，面积需求以70-140㎡二房四房为主性价比23%交通状况12%户型设计16%赠送面积20%小区配套19%物业管理10%中原调查发现，周边市场客户对购房考虑最多的因素是价格，其次为性价比，接下来依次是板房设计、交通状况、户型、小区配套、绿化、物业管理等普通客户成交分析周边区域项目产品以80—90m²的两房，110m²-150m²的三房为主，其次为大盘150-170m²左右四房及中小盘的50平左右公寓项目极目楚天江临天下湘江世纪城万国城MOMA

建面188013平方米70000平方米400万平方米1200000平米区位芙蓉北路与天鹅大道交汇处开福区政府西侧，湘江大道北路东侧开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带开福区福元西路，湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中的核心位置容积率3.883.283.51.9销售主力面积72-87平米二房，96-119平米三房89-91平两房，145—150三房90平2房，130-150平左右3房，170平左右4房86-88平米二房，120-140平米三房面积区间35-168平米，1-4房51平米-165平米47—263平米1-6房86-180平米2-4房价格5000元/m²左右5700元/m²左右8000元/㎡左右7600

元/㎡去化速度48-55套/月25-28套/月450-520套/月45-52套/月4月29日开盘，销售300套，均价5000元/㎡金霞物流园企事业单位：事业单位企业单位今霞海关保税、铁路货运北站、长沙新港、长沙联运物流公路口岸、出口加工区、今夏现代物流信息中心等。国药控股、中石化、湘粮集团、新加坡物流、美国豪生国际酒店、恒盾集团、加拿大瑞宝国际集团、香港物流科技等，其中物流企业32家，5A级企业一家，4A级企业4家。金霞物流园内大量的企事业单位，中高级的员工等将成为本项目的客户源以上仅为现阶段进驻的企业，未来将有更多企业进驻，全部进驻人口预计到75万。金霞物流园斥资38亿，将建成辐射中南地区的中南最大物流园，现进驻企业32家，5A级企业1家，4A级企业4家。未来将有更多的企业进驻，为项目带来更多客户未来客户预判及需求分析未来蜂巢的团购客户中，近65%的客户属刚性需求，这些刚性需求中，78-88平米的户型较受欢迎，其客户组成多为企业的员工、教师和私营业主。114-130平米的户型的刚需以高管为主。市场刚性需求分析以星沙的未来蜂巢为例，该项目位于长沙经济技术开发区，区内工业园的员工及高管为主要的客户源，并多以刚需为主，78-88平米户型市场接受度较高。地址体量户型客户构成刚需占比未来蜂巢星沙开发区盼盼路与东六线交叉路口西南角1700户78-88平2房114-130平3房企业员工、高管，私营业主、教师65%，规划配套产品市场高层依山体而建，局高俯览视野开阔打造大面积露天运动场以70两房，90-130三房的市场主流户型为主未来市场推量较大，建议项目尽快入市避免沿街道布置，减少噪音灰尘等污染，可考虑通过绿化带进行隔离高等级医疗配套丰富园林景观，以山为主，水为辅与周边学校联系，解决就读指标大阳台、飘窗设计，保证客厅及卧室获得较好景观视野市场分析小结Strength优势分析：五星级酒店配套；低密度山景平层大宅，周边暂无类似项目；太阳山公园住宅休闲圈，集自然生态、环境保护、休闲健身于一体的新兴生活圈。项目WSTO分析Weakness劣势分析：楼盘距市区较远，周边配套设施匮乏，缺乏成熟的生活氛围；团购项目，对外宣传策略较为低调，有可能影响到楼盘知名度。Threat威胁分析：片区筹建及在建项目较多，未来市场竞争激烈；项目距地铁口较远，未来出行便捷性受到不利影响；政府宏观调控政策对房地产市场发展的限制，有可能造成无法实现正常销售指标。Opportunity机会分析：地铁2号线将在2014年开通，届时将大幅降低客户对项目区域的抗性；青竹湖生态科技产业园由萌芽期进入发展期，带动区域跳跃性发展；金霞物流园，恩瑞国际物流园的落户成立，将为片区带来大量人口及资金流入。项目的优势在于山体景观及五星级酒店配套，劣势在于距市区较远，生活配套不成熟，未来片区发展迅速将带来大量人口，目前筹建及在建项目较多未来市场竞争激烈太阳山上·五星级山地缓坡低密度平层豪宅推导要素区域发展：未来金霞片区将成为长沙甚至中部最大的物流中心周边市场：片区内没有以山谷及低密度为核心卖点的项目项目本体：内部山景资源丰富，且有五星级酒店为配套项目高层定位团购深访结论华盛世纪新城是由长沙市丰升置业有限公司开发的高档楼盘，其中一期主要为定向开发，面向省直单位客户限价销售华盛世纪新城简介区域雨花区板块省府板块容积率3.00楼盘地址雨花区湘府东路二段308号当期占地面积17.93万平当期建筑面积52.29万平总规划户数3489停车位2339绿化率40.01物业形态住宅开发商长沙市丰升置业有限责任公司社区内配套超市、幼儿园周边配套天际岭国家森林公园丶省植物园丶红星会展中心丶步步高丶大润发超市等1#2#4#10#7#6#5#8#12#11#13#9#14#3#26#15#17#16#20#19#18#25#22#21#24#23#规划配套四栋厅局级大户型板楼，合围独享两万平米中心花园，占据最佳景观资源人车分流，地下停车场位于园林中央拥有网球场，儿童游乐园，同时利用一楼架空层布置器械建身区产品建议拥有暖气、中央空调、24小时热水等高科技配置，增加客户舒适度及尊贵感团购产品以92平二房、140平三房、160-180平四房、舒适型户型为主主卧带落地凸窗，景观视野开阔团购操作08年产品均价为2500-2700元，较市场价格低1200元左右；符合条件公务员提交团购指标申请；分级别不同可以团购的面积指标不同；抽签方式选取楼层、房号，楼层差价为15元；选中客户一周内签约付款，逾期视为放弃购买。团购房源需大户舒适，外售房源随市场主流；优质景观内部配套；选房操作内部沟通；科技设备配置，增加舒适度；1比2车位比才能满足停车需求华盛世纪新城借鉴意义金色溪泉湾项目简介金色溪泉湾为高广投资下属的信远智邦置业有限公司开发的涵盖别墅、高层等物业类型的高档项目，项目一期为湖南高速公路管理局定向开发区域开福区板块月湖板块容积率1.26

楼盘地址开福区听全路199号总建筑面积70.5万平方米总占地749.7亩物业公司高广物业（戴德梁行顾问）绿化率45.8%车位比1：1.4物业形态高层、别墅安防与故宫、水立方相同级别的世界鼎级安防体系开发商湖南信远智邦置业有限公司

内部配套高尔夫果园、双语幼儿园、小学、商业街、会所规划配套顺应原有路网道路基网进行建设，有效降低建设成本；与故宫、水立方相同级别的世界顶级安防体系1:1.4的高比例车位比产品建议产品选择市场主流户型，80-130二房、三房，规避市场风险南北通透板房设计，明厨明卫，通风采光极佳主卧自带卫生间，彰显尊贵长沙少见装饰艺术风格，低调的奢华团购操作2011年产品均价为4500元，较市场价格低1500元左右；别墅物业高调面市，给人以商业外售开发的形象；定向开发操作低调执行，未作任何广告推广，目前甚至连道牌、道旗、营销中心牌都未作；对员工做好信息截流工作，不应知情者不知情；按职务高低顺序选房。利用原有路基网进行建设，高安防，高车位比配置，产品主要为市场主流户型80-130二房、三房，规避市场风险；低调执行，降低政策风险金色溪泉湾借鉴意义白沙世纪佳园项目简介由白沙世纪佳园是由长沙市天心区城市建设公司开发的天心区政府公务员小区，与省府、天心区政府一街之隔，地理位置十分优越容积率3.2楼盘地址芙蓉南路与湘府路交汇处的东南角总建筑面积170000平方米当期规划户数800户主力户型三房，四房绿化率45%物业形态多层，小高层开发商长沙天心城建置业有限责任公司物业公司湖南天环物业有限公司社区内配套旅游馆、篮球馆周边配套省政府、天心区政府；步步高超市、红星大市场、桂花坪公园、青园小学、明德中学规划配套人车分流，地下停车场出口分布至每栋楼下大楼间距，高科技配套，满足客户居住舒适度需求拥有游泳馆、篮球场等运动配套，可利用开阔的场地开展丰富多彩的业主活动与名校合作，团购客户拥有青园小学和明德中学指标车位配置较少，部分业主反映找车位困难产品建议拥有24小时热水、中央空调等奢华配置产品以120-150三房和180-230五房为主，部分五房产品为复式辅以少量85-105二房和160-179四房，占总户数的26%主卧套间设计，自带卫生间团购操作符合天心区政府公务员申请条件的客户进行申请按职务不同对可购面积有限制大楼间距，用游泳馆、篮球场等运动配套，团购客户可获得名校就读指标；中央空调等高科技配套增加居住舒适度，产品以120-150三房，180-125五房为主白沙世纪佳园借鉴意义仁和雨花家园项目简介仁和雨花家园位于位于雨花区政府正南向,是当时雨花区未来的政治、经济、文化的中心地段，更是长、株、潭三市融城的有力的钮带板块雨花板块容积率1.5楼盘地址雨花区圭塘办事处大塘村总占地面积14.8万平方米总建筑面积22.2万平方米总户数1054户绿化率40%物业形态多层，小高层开发商长沙仁和房地产开发有限公司项目规划项目分两期规划一期为多层，二期是小高层，总规划42栋共计1054套。规划配套容积率为1.5的低密度高层住宅社区，社区绿化率高后期物业服务较差，小区卫生情况及绿化维护差车位配比较少，很多业主拥有2辆私家车，停车麻烦产品建议以102-138三房、148-171四房、186-210五房等大面积舒适户型为主；南北通透，纯板房设计双阳台设计，明厨明卫，所有房间均带飘窗客厅错层设计，动静分区，保证卧室私密性，彰显尊贵厨房带储藏室，可用作杂物间、私家酒窖等奢华主卧套间设计，直通书房团购操作04年产品均价为多层1300元，小高层1900元，团购价8折符合天心区政府公务员申请条件的客户在单位进行申请部分公务员直接转让团购指标，在带来不利影响的同时，也在一定程度上增加了部分团购客户低密度高层住宅社区，建筑密度低，绿化好；产品以舒适大户型为主，南北通透板房设计，错层设计增加私密性，彰显尊贵仁和雨花家园借鉴意义高端团购客户需求分析团购客户对产品的需求集中于：私密性、舒适性、套间数和板房，户均面积需求在200㎡左右为了对高端产品做更准确的分析，我们对其潜在客户—附近区域企业高管进行市场调查，发现高端客户多注重居住空间的隐私和生活质量；高端客户对生活的私密性当成基本要求；另外对居住的舒适度（安静，采光等）很看重，卫生间的数量（套间数），通透性（是否板房有对流）也是考虑得非常多的因素等。私密性20%舒适性17%套间数15%板房设计15%小区环境10%阳台面积9%窗户大小8%精装修6%规划配套产品操作利用原有道路基网进行建设，节约建安成本高安防物业配套，增加业主居住安全系数以140-220舒适型三房、四房为主，增加业主居住体验由符合团购条件的客户提出申请，由单位进行指标的审核人车分流，建议1:2大比例车位比名校就读指标，解决业主小孩教育问题建议选择成熟的知名物业服务公司，保证业主获得优秀的物业服务主卧室套间设计，增加居住体验度团购调研分析小结加大园林景观设计投入，增加客户居住舒适度，楼栋对景观资源依次占有选房工作由单位内部沟通，尽量保证公平公正，楼层差价不宜过大做好信息截流工作，保证项目低调执行，降低政策风险错层设计，动静分区，高层高设计，空间畅明高层物业发展建议高层物业发展建议团购需求现状：团购客户量无法确定，主力面积段统计样本有限目标是风险为“零”预则立，不预则废团购将有可能出现三种情势：供大于求；供需平衡；供小于求物业发展需要考虑三种方向，分两期开发，留足调整空间达成可进可退按照高层容积率为2-2.5计算，项目高层用地面积约为7.5万-9万方㎡，约占实际可开发面积26%-32%将高层排布于项目西侧，靠近酒店附近，顺应酒店与高层的开发时期，提高别墅综合资源利用性。为保证大户型产品隐私性按照200㎡左右，110-130㎡，