房业地产基础培训

房地产的基础知识马志刚制作一.房地产的专业知识

二.商业地产的感念

房地产专业知识（一）专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。

4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。

7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；

1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。商业地产贷款首付款为房款总额的50%取得国家土地使用权的方式9、五证：两书

a.《国有土地使用证》；

b《建设用地规划许可证》；

c.《建设工程规划许可证》；

d《建筑工程施工许可证.》；

e.《商品房预（销）售许可证》。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证.》

.《商品房预（销）售许可证》

10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。

◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；

◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、住宽宅使甚用面雪积包他括：支卧室喇、起奖居室少、厨父房、洽卫生紫间、酿餐厅违、过纳厅、勒过道项、前剧室、志贮藏咐室等涛。舰◆霞净高和：净抄高是龙指层张高减盏去楼芬板厚碎度的鬼净剩但值；纯◆公劲摊面建积研：商秀品房吼分摊夺的公肉用建黎筑面棉积主调要由御两部茄分组昏成：麦电梯胃井、赢楼梯哑间、料垃圾觉道、贵变电美室、机设备令室、陶公共叶门厅钢和过刃道等斜功能杠上为怀整楼舟建筑客服务冻的公贱共用积房和厨管理疏用房奏的建宇筑面津积；丙◆净得房赖率：瞎是指似套内午建筑腔面积碑与套鲁（单挨元）宿建筑坊面积黎之比葵。森套交内建坡筑面逼积=套内撇使用味面积+套内献墙体师面积+阳台贱建筑硬面积组。套（场单元斗）建黎筑面制积=套内披建筑恒队面移积+分摊冰得公晌用建惊筑面续积。灵◆道吓路红均线邻：道纵路红屑线是砖指城没市道遥路含锄居住峰区级赵道路干用地济的规亲划控踏制线斗。慈◆期翁房：躬是指长开发组商从欲取得夕商品蚊房预灵售许比可证吧开始其至取揉得房跟地产验权证伴大产钞证止谅，在羊这一拖期间按的商蔑品房寄称为跨期房仁，消太费者访在这涛一阶虹段购循买商河品房雁时应宅签预再售合床同。融购买过期房得也就碎是购话房者进购买袖尚处丸于建资造之扰中的房地席产项猾目。惊◆现仆房：枕是指蜂开发返商已来办妥和房地册产权摔证（你大产挺证）腐的商待品房我，消怠费者界在这跪一阶不段购梅买商抛品房析时应改签出帽售合薪同。笔在通坏常意笼义上牧指的膀现房粗是指杠项目垄已经木竣工积可以良入住累的房悉屋。◆毛势坯房铅：是课指没榴有装漂修的事房。窝◆哄进户咐：是组指业约主领扑取钥野匙，皇接房镰入住拿。醋◆孤契税助：是造在土绵地、搞房屋增不动暑产所者有权逝发生啊转移规，按白当事挣人双避方订赞立契征约等足对产窗权随珠人征岭收的衣一种薯税。费征扛税范货围及饰纳税惯人契绞税的币征税赌对象兆是发尖生产疤权转遵移变搬动的滑土地活、房蹦屋。殃在中悦国境睡内转桌移土败地房鹿屋权迷属承爸受的摘单位挥和个芳人为据契税咸的纳悟税人始。皂（1）国什有土藏地使员用权狮出让夹；芦（2）土较地使仙用权化转让柔，包福括出甲售、蜡赠予算、交曾换，购（3）房划屋买转卖；掠（4）房扒屋赠袜予。商业冠地产运的基牌本概心念什么挣是“普商业亦地产括”？狭义董概念——意指众用于阿各种皆零售忽、餐桑饮、糖休闲首等生纤活服通务类串经营下方式铺的不向动产已，包琴括商翅场、须店铺孔、购费物中基心、摊步行吵街以顿及社我区商洞业等妄。广义使概念——指按顽照用宗途划醒分的砖用作击商业国用途监的房幸地产,包括鞋酒店,超市,临街辟商铺,大型泄住宅双项目握的商贵业配察套,购物薯中心,特色申商业伟街区,商业叔广场,专业妨批发暑市场,S涝HO凑PP环IN返GM贿AL原L等用率途的吩房地屋产.一.商业籍房地例产的迹类别混划分1、按虾照开臣发形穴式进嫁行分头类2、按减座落蜜位置归分3、按护规模凉分4、按耍照投墙资价匠值分烫类5、按晶照商伴铺的壮位置无形式贱分类1.按照桃开发动形式秒进行创分类（1）.商业堡街商凝铺;（2）.市场苍类商染铺;（3）.社区膜商铺;（4）.住宅役底层独商铺;（5）.百货幸商场撕、购戚物中父心商跌铺;（6）.商务林楼、雁写字愁楼商在铺;（7）.交通启设施词商铺2、按勿座落撕位置陵分（1）.市中架心区夜商业;（2）.居住泊区附迷近及收其他幕市区寨商业;（3）.交通匀枢纽帝附近韵商业;（4）.市郊麦商业3、按晕规模乐分（1）.大型—建筑集面积肯过万鸦平米瓦；（2）.中型--疏-分布淡广泛扁大型米商业饲区的谎补充娘；（3）.小型--罪-填补场大中狡型商胃业区容的空崖白,为人株们生字活提疼供方隔便。4、按坑照投在资价慈值分均类（1）.“都市楼型”右商铺--绩优占股；（2）.“社区柳型”肝商铺--潜力灶股；（3）.向“便利款型”熊商铺--冷门说小盘永股；（4）.专业鬼街市债商铺--高科敬技股满；（5）.其他招商铺--志“一般润股票季”。5、按酬照商桂铺的鹅位置刮形式淹分类铺面夸房和疲铺位总结侦；商都业房伏地产廊的类爪别划沟分商业滚房地盒产的接形式榨多样映，规骡模也丑有大樱有小莫。规屋模大再的商肉业房盯地产鱼如sh悠op汇pi难ngma赴ll项目密，可阻以达缴到几饱十万森平方份米，亮规模坝小的凶商业亩房地我产项坊目仅施几百沃平方回米，取甚至益更小填。对喇于规敌模庞构大的掀商业掉房地戒产，柜其经钥营多坦采用饥开发营商整漠体开蚁发，绝项目刺统一些经营到管理侄，以浓收取云租金对为投战资回档报形栽式的视模式歪；对时于规慰模较域小的衣商业究房地犁产而瞧言，漏大多奖数项雕目依比然采可取在俯统一欺经营引管理诉模式遍下租衬金回亲收的同方式景，但菜很多嗓小规朵模商熄业房欺地产辈中住息宅、族公寓若、写尤字楼超等项希目的志底层膛和各购类商链业街迈、商锈品市磨场则誓采用恒商铺乏出售罗，零拖散经疗营的惯模式婶。什么后叫MA哀LLMa赖ll（音棋译披“摩搏尔”球）起锡源于第欧美绑，特选指规蚀模巨拍大、愤连成睡一体法、包朝罗众疗多专疤卖店舌和商送铺、烂集购药物、谅休闲末、娱那乐、党饮食捷为一饱体的更商业揭中心榨或加糖盖的国林荫阁道商忠业街域。（Ma饰ll原意绢是“诵林荫关道”仆，现环在也丙可译猫为“寺购物浩林荫番道”户，意架指在Ma澡ll里肯罢定有测一条抗或多酱条步桥行街夜，身可临其宜境购冈物、先消费虹或漫袜步，族犹如代在林耀荫道尘上闲敢逛一跨样舒赢适和培惬意闪。较接新版督本的箭美国脊词典苗释意屠：“展在毗挠邻的宗建筑金群中愿或一侦个大袋建筑米物中亮，许器多商窜店和俱餐馆梦组成愿的大屯型零厘售综子合体睬。”Ma闻ll可以牧说是剑目前东世界