天润集团襄樊房地产项目前期发展报告

关于战略业务单元发展的分析制作时间2005年12月天润集团襄樊项目前期发展报告

本项目研究结果专属于湖北省天润集团所有

项目总监：罗岚报告撰写:罗岚报告时间:2005年12月

第一部分理解城市第二部分理解行业第三部分理解商圈第四部分理解战略业务单元第五部分消费者行为形态分析第六部分潜在投资者分析第八部分分析结论与产品建议第九部分业务单元操作思路建议目录第七部分商业经营户研究分析本项目的研究背景。本次研究主要解决的问题商圈属性研究

天润商圈宏观环境商圈内重点路段人口状况天润商圈业态结构分析结论与产品建议筛选与评估潜在业务单元组合对战略业务单元再理解理解战略业务单元理解客户消费者行为形态分析商业经营户研究分析潜在投资者分析项目操作节奏建议市场容量再分析商业产品线分析与结论项目规划建议项目整体操作节奏现金流业务单元操作节奏利润率业务单元操作节奏襄樊市地理位置为东经110°45′～113°47′，北纬30°13′～32°35′，位于湖北省西北部，襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。襄樊市是建设部确定的大城市。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口约580万人。2004年底市区面积3564平方公里,人口254万,城区面积100平方公里，人口120.3万。2004年全市实现国内生产总值558亿元，比上年增长11％，人均GDP达9641元；全地域财政收入55.8亿元，增长15.7％；城镇居民人均可支配收入7550元，比上年增长7％，农民人均纯收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。理解城市襄樊逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，汽车工业占全市二产业的60％左右，并且比重还在提高。襄樊是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工。襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。襄樊的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等比较完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。

理解城市宏观环境分析

在这一背景下，全国商品交易市场中的大型和特大型市场——年成交额为1亿元及以上的市场（以下简称亿元市场）却表现出与之不同的变化特点：一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。

据国家工商行政管理局统计，自2000年以来，全国商品交易市场（包括消费品市场和生产资料市场），在数量上逐年递减，市场个数由2000年的9.6万个和2001年的9.3万个，降至2002年的8.9万个。而成交额则呈现渐增的态势。成交额由2000年的3.2万亿元和2001年的3.3万亿元，升至2002年的3.5万亿元（如图所示）。

理解行业理解行业

一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。2000年以来，全国亿元市场的个数大致保持稳定，年均增减波动的幅度约为40-50个（如图所示）。

二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。综合市场的数量无论是总数，还是其中的工业品、农产品及其他综合市场的个数，都逐年在递减，而专业市场的数量则有十分明显的增加。其中综合市场除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出现了减少（累计减少了113家）。而专业市场自2000年以来个数逐年在增加，至2003年上半年比2000年累计增加了282家。综合市场在亿元市场中的比重由2000年的54%，下降为2003年的49%。而专业市场则由2000年的46%，上升为2003年的51%。在专业市场中，增长较为突出的是建材装饰材料市场、家具市场、机动车市场、和其他专业市场

理解行业三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。亿元市场内设摊位中，食品饮料烟酒类、纺织服装鞋帽类、化妆品类、日用品类的摊位数量从2001年至2003年上半年末连续下降，降幅最大的是食品饮料烟酒类中的粮油果菜类摊位，下降了7.4%。

家具类、建材装饰材料类、五金电料类摊位数量近年来持续增长，最大增幅达13%。金属材料类、电子出版和音像制品类、办公用品类等摊位起伏波动较大，但总体是趋于上升态势（如表所示）。理解行业四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。2003年上半年末，全国亿元商品交易市场营业面积为1.09亿平方米，比2002年末增长了5.8%，比2001年末增长了16%，比2000年末增长了31.3%（如图所示）。

理解行业五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。

市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。2001年亿元市场年平均成交额比2000年增长了2.2%，2002年比2001年的增幅进一步扩大至12.5%。其中，尤其以专业市场的增长表现更为突出（2001年比2000年仅增长了0.4%，2002年比2001年却猛增了16.3%，同期综合市场分别仅增长了3.1%和5.4%）。亿元商品交易市场年平均摊位成交额，2002年也比2001年增加了15.6%，远大于2001年比2000年增长的4.1%。理解行业

前100家亿元市场的排序有较大的调整。2001年，成交额排在前100位的亿元商品交易市场到2002年仅剩77家，另有23家是2002年新进入前100名的市场，调整比率达到23%。新进入的市场按类别分，农产品类有3家，轻纺食品类有11家，重工业产品及生产资料类有9家，其中汽车类有3家。而2001年排位前100名至2002年未进入的23家主要是农产品类有4家、轻纺食品类有10家、生产资料类有9家。其中，汽车类大型交易市场的进入引人注目。另外，从按成交额排序的前100名市场来看，2001年，排在第一名的年成交额为212亿元，第100名是29亿元。而2002年，排在第一名的年成交额为250亿元，第100名是31亿元。整体规模都在前移。六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。理解行业天润商圈的宏观环境与发展态势天润商圈的基本特征及区域影响天润商圈内典型商铺的业态结构天润银商圈争的宏饼观环谅境与面发展舌态势天润雕商圈获的基训本特多征及摸区域拿影响天润能商圈疤内典周型商欺铺的庆业态环结构天润商圈蓬的人懒口环嫂境天润商圈勤的区墨域影浑响力行业额是否损有吸不引力凑？市场职有显浪著潜兵力－市场甘规模－段增长们潜力－寇经营跑者、指投资基者、消费技者综挨合分坡析获取结回报妻的能惰力较赵高－行业暮结构－进下入壁陕垒－产现品线盈利润都率与施现金存流的倘能力是否冠能成螺为业子内领绪先的剃公司如？有形吓资产椒质量功优良－市场婶份额恩－详收入/利润狂增长暴－闸现金红流聪－投事资资旺本回启报获取仿经营虏控制茄力的异成本无形氏资产绳价值眯较高－提外升人员辫素质井－提升获操作共水平－提升品牌蜂形象钩－莫关系辣建立第三资类业隶务缠单元否否第三痰类业虫务聪单元潜在16个业坝务单说元有三贪个业讯务单栗元为伏第一驶类业明务核心滩业务俱，应屡加大趴投资虎，或池选择木进入壤积极腥发展勒了。有三逐个业报务单正元为网第二歉类业虽务这类杀业务迷着重建于获春取现忠金流洒或对滩业态辱的提黎升配菠合一拉类业雹务单舌元理解网战略精单元行业吸引力分析

权重建材行业汽车汽配大中型专业店仓储式商场小商品物流中心

大中型综合超市

ASTASASTASASTASASTASASTASASTASASTAS市场潜力2116141214118市场规模13232332增长潜力14243232经营者、投资者、消费者综合分析13433211获取回报能力进入壁垒13422121产品线利润率与现金流的能力28422622行业宾吸引激力第一在类业底务行业凡吸引犬力很碌大，茂而且搅拥有铁相当提资产如和技民能等拒竞争久优势高中低低中高第二篮类业议务市场劫具有网一定葛吸引畜力，可具有芽近期矛盈利瞎能力送或能告提升丸业态徐，但薪面临错进一捎步发佛展挑桃战第三塌类业谦务剩下她的吸立引力驶不大义的各赵类业漆务产品外竞争尊力农贸服装小商疏品汽车槽汽配建材毁、家岸居餐饮赠娱乐电子脆市场大中吓型专业挡店布匹蕉市场品牌非服装仓储搂式商罚场大中禽型综被合超撇市物流合中心百货斧商店花卉电器插市场理解矩战略巧单元第一涉类业叫务行盼业第一膨类业励务行渴业吸异引力抓很大刻，而望且拥蓝有相米当资菠产和铸技能房诚等竞曲争优而势其中贼汽车盖汽配籍为保粥持优课势的披业务扶单元役，建鸽材为秒选择庄性成别长，缓能带甚来利帝润率约和现早金流叶的业洋务单伤元。弯大中插型专锅业店斯为业播态提叙升最庙优选袄择。第二肌类业即务市狼场第二令类业思务市着场具脂有一它定吸刚引力止，具怖有近奋期盈椅利能稍力或缩慧能提弟升业屈态，制但面抚临进状一步膏发展洒挑战.这类绿业务顷着重厌于获燥取现待金流忠或对皱业态双的提扮升配夸合一歌类业尿务单哀元。物流汪、小诉商品飞、仓推储超如市三另个业欺务单糊元为盟选择恰性补祖充的客业务天单元尺。第三滴类业宅务剩哗下的锋吸引扯力不招大的辛各类窃业务理解翼战略蹈单元对建材桌业务兽单元塌再分澡析市场潜力市场规模通过对襄樊建材市场调研，目前襄樊建材市场的面积约为30万平米。人均面积约为0.25平米/人。增长潜力武汉的建材市场面积为190万左右，人均面积为0.4平米/人。根据武汉现在的在建的建材市场分析统计，三年后武汉建材市场总面积会增长至300万。届时武汉建材市场人均面积会达到0.6平米/人左右。武汉与襄樊同样建材集散地（武汉为华中区域的建材集散地，襄樊为鄂西北的建材集散地）襄樊建材市场人均面积0.25平米/人相对武汉人均面积约为0.4平米/人。及武汉三年后的0.6平米/人有一定的增长空间。经营者、投资者、消费者综合分析访问建材经营者，有28％的经营者认为天润非常合适做建材市场、仅次于适合做汽车市场的选项。对于投资者、消费者而言也是类似判断。理解丧战略陈单元获取回报能力（1）进入壁垒建材业务的进入壁垒不高。但较高级的建材业态存在一定的资金壁垒、技术壁垒。资金壁垒：主要表现在主力店入驻与现金流的矛盾等；技术壁垒：前期评估：主要为地块价值研究评估、项目投资构想与规划、项目投资收益预算分析、项目市场前景研究分析、项目竞争力研究分析。

项目市场定位:区域市场调研分析、项目发展资源研究分析、项目商业机会与风险控制评估等，提供准确的市场经营方向性指导，降低、规避项目投资风险，提升项目商业化运营操作可行性，为项目以后成功开展商业运作奠定坚实基础。

项目商业空间规划设计：包含项目建筑功能比例关系规划、项目商业经营配套设施规划、项目经营业态布局规划、项目建筑物各组群立体规划动线设计。

理解抽战略飘业务敢单元对建谢材业胆务单储元再园分析理解晓战略千业务手单元获取回报能力（2）产品线利润率与现金流的能力产品线可以分成现金流利润率产品线，现金流产品线分商铺类和住宅类。商铺类产品线宽度较窄（以调研总价区间划分），深度较浅，通过高价值价格比对竞争对手有强打击力度，有快速销售能力。住宅类产品线宽度较窄（以主流总价区间划分），深度较浅，通过性价比达到快速销售的目地。利润率产品线，注意销售节奏控制－－在销售初期为现金流产品线站岗，在项目操作中期，凭借商铺产品差异化与稀缺性的设计，达到利润率产品溢价销售。天润刚商天箭润商容圈人抚口环量境特夸征（样本私数量75搭)性别衣构成被访扑问者帅从事寻的行预业分搅析被访之问者挪从事械的行队业分粉析被访辨问者攀的家域庭月拨收入匠百分我比被访狂问者望经常帮在那毅购物挖、休弓闲对天修润项化目所偿在区培位了杠解你认为峰天润齿所在之的区点位合际适哪匙些商鹅业业走态对以四下概绩念城市侧重心摩北移呜，项络目所珍在区劈燕位（腐项目勇位于洁襄阳旦区、眨樊城卡区、遍国家蠢级高落新技厦术开抖发区雁、汽体车产倡业开悉发区折四区谱交界熔的金烘三角稀）是玻城郊析结合呜部新誓建大妇型聚松居区,也是价城市恨重点宽发展低的新津商圈优和市弟场群洽。在这骨里将认大型泊的国修际汽维车贸握易城密为主或导、露并以颗大型笛的专汽业店薯（如录金海席马家渴居为是顾客并提供鞭家居感设计浴和装垦饰、迟装饰宽材料停、家柳具及角家居定饰品圾等“快一站缸式”后服务渡，集太品牌劳展示计和销扩售为探一体美，商皆场、轻超市衫、专哥卖店歉等多伙种业消态互尊动共裙生的让大型披家居搁建材上主题经购物翁中心苍）及熄购物祸中心淡或大期型超妖市，盾为依或托形折成（患家、经家居孩、汽巷车（凳现代设人第晋二家崇居）椅）主悔题,辐射断鄂西悼北及园华中应的新幼城市殿生活非圈。以天侨润为扶中心调的人满口的恳居住名地与乱工作闹地对忍比图在未窃来1年内森，您爽到天润购买咽这种会商铺干的可挤能性驱有多层大？天润乒为那舞些业吃态组俩合时居，您悟可能规会去吗购物戒消费谎休闲传。价格盯测试投资淋者的诸性别(样本相数量36陪)投资神者的求从事证的职蚂业类粥型对派比图投资尼者的家庭教月总画收入在襄樊建设一个专业的汽车市场对襄樊的经济发展起到一个很重的因素.城市重心北移代表着我们新的投资机会.如果买商铺可以升值吗?14%16%18%天润挥周边茅环境烤的发私展感忆兴程痕度商圈削吸引只力调臣查(你常应在那狡里购崭物休剂闲)投资说者天夫润项轻目所方在的词区位永了解黎程度被访真者认液为天痒润所百在的的区膜位，妈设置匙那些锹商业羞业态男比较析合适螺，您位会去圾购物多消费家休闲投资扫者会路购买享每平灯方米够多少拖元的徒商铺投资擦者居呀住地借和工臣作地终的对活比图投资涌者到浊天润购买漂这种奴商铺许的可讽大能厅性有别多大投资铲者购征买商顶铺要贩求的裹回报笨率经营萝者所嫂在是绘那种骆专业摩市场怕数据幅分析投资奇者会相考虑疾买多兴大面轰积的写商铺天润旨二期坊那样截的地验理位够置，叙开发窄什么键类型敏的专业巨市场级您认巡寿为更记合适投资旋者购属商铺醋时，冠主要梯考虑脊哪个旧因素投资膊者购今商铺零时天哭润为符那些愉业态铅组合盲时会风有较世强的烦意向牢（购典买）财商铺泰最主其要考怎虑哪乓个因渠素价格择测试末来赠一年炸内,经营们者到默天润/购买蹦这种符商铺系的可桑能性剂分析做为盘经营促者你洁是购交买还脉是租斑商铺(样本母数量53慕)经营击者选迹择租抱商铺法接受男租金黄价格元分析经营松者的阶商铺蒜房子租面积经营弟者希筋望商敏铺的营面积裤百分绑比你可欺能会赤购买纪每平邀方米年多少千元的抓商铺经营谱会买炒多大贱面积毫的商究铺经营者租胳或购秧商铺观时，犬最主复要考载虑哪杯个因催素经营蛙者现禾在的残租金征价格眉分析经营吼者一尖个月木的营亩业额宰分析对经兵营者跃而言粉，以酱下何孕种商杂业业男态组胆合，精会有园较强俭的意涝向购患买商双铺经营串者在碧什么写情况房诚下,会有还较强乡丰的意锹向入是驻价格酬测试被访赠者的暑年龄伸比例近年字来，免我国过建筑将装饰文行业颜的总域产值锐以20怕%左右匹的速伙度递素增，赞全国榨家装细行业否总产祝值以强每年30坑%的速亏度递佛增。驶建筑漏装饰敬产业涝的迅墓速发徒展有竟力带捧动了条建筑沿材料的的消作费。晃据预胡计，资“十爷五”无期间恰我国挥住房变装修御产值跳将以丹年20钻%的速够度递错增。欲到20闷05年，姻装修磨建材彩需求希有望贯突破65杰00亿元.近年宿来，肯装饰坐建材胆需求蹄量将蔑快速钓增长邪。据修有关绿部门累测算郑，住旅宅投励资的吩诱发蝇系数平为1.吃5～1.班7.也就茫是说香，每挖投入10赌0元的艳住宅送投资独，可乞拉动15低0元到17理0元的纯相关黎产业腰（建系材、秋冶金挑、商挤业、窗服务就业等弯许多肤行业售的发统展）多需求嘉；每伸销售10和0元的支住宅矿可以紫带动13椒0元到15唇0元的志其它以商品剂销售行。市场择容量醋再分买析据测邀算襄走樊市思市区宜城市轧人口传到20嫌10年将劈燕达到15蓄0万人怪，为军实现泊国家戒提出资的城叮市居俩民人蜜均住紧宅建眉筑面符积达仰到30平方重米的脂小康京水平蝴，全市作今后寇每年抢需新板建住返宅15崖0万平虽方米怕以上栽，在局未来镜五年呜至少10筑00万平良方米酱的潜呜在需拔求市殿场，20捆04年房诱地产缸开发桶投资字总额疼达17市.5陈2亿元肚，年忠均增故幅32绪.6俱%，20腾04年房夺地产钩开发酿投资辛总额即达17核.5皆2亿元单，20辫05年元掠月至6月全侮市房华地产遣开发团投资洪继续那增长怠态势爷，完遣成投地资9.赵18亿元却，同水比增意长29骆.1喂%，预计20财05年全产市房握地产延投资作至少逢将达错到20亿元批，表虚明房铺地产古市场哈潜在炊需求绩是相柴当大纳的。市场它容量催再分广析推论宿一：20口05年襄洗樊市让房地痒产投丈资按20亿估沫算，由此攻带动亩的建锣材行洋业产庙值需求达到30亿-3径4亿元东人民旅币。饼保守察的按疫投资筋额增冬长20％计铺算，捕预测20候06年襄樊诊市房拢地产切投资凯为24元，变带动建材必行业需求达到36亿-4锯0.丽8亿元敲人民届币，估算恐不计钻算襄社樊建爱材市缴场群愚对鄂叹西北惜的副悬射，20木06年襄龟樊市液建材于市场疯容量屿为，48万平容米－54万平曲米.20巾07年市竹场容骨量为57粮.6万平锅米－65境.2万平棚米推论析二：怪虽然自襄樊乞市建笔材市印场人姻均面巡寿积0.灶25平米/人相尼对武检汉人均茂面积锤约为0.诸4平米/人。及武享汉三绝年后女的0.泥6平米/人有姑一定塌的增倘长空弊间。疯但是摄襄樊悄城市该群人哀均消誉费能练力相胆对武惊汉要宫低也哭是不冠可忽锋略的众事实详，可近以把勺武汉杨建材灿市场人均桂面积圈约为0.专4平米/人。蛮做为宋参考仪的上产限值昏。为12斯00肾00胡0*膊0定.4平米/人=4破8万平川米推论雅三：口可以逃看到芳如下搁两点筋，一库、襄樊趋市购买同力属链偏低损，建绩材市有场未衡被激也活。究二、襄樊重市建维材对蹈鄂西铃北的侨副射冠仍然宵不理嫩想。怖综合悉分析20尖06年襄安樊市筋建材涝市场斤容量样为：48万平指米－50万平发米市场劈燕容量渔再分胳析目前襄樊坐市已抗有建倍材市凤场面桃积为30万平册米。亚加上土二个碧开工泄新项馒目（局共三敬百亩罩左右免），槐估算要现在罩襄樊奸市建疾材市惧场面耳积共恭计40万平培米。考虑碗明后神两年挪的市滔场容件量的斧有限尖的前珍提下以，市场犹一年直较难舱吸纳悦建材畜产品膜十万屋平米.考虑弄现金捧流产薪品的勒竞争轧力以巴及规气模竞雀争力太。天类润建冰材业载务单派元以15－20万平壶米较锣为合刮适。漆考虑假到大坛卖场悟及仓衣库，掠最多无不宜组超过25万平铜米。脑（分适两年吃操作雄）市场暴容量保再分筒析购买侨商铺兽总款霞区间视为：19剧99以下20膜00－29馒99治30然00－49悬99沃5兽00戒0以上1362100201013100022172213022720投资膀者消费泊者经营含者(建材茂营业木额）0000000123001101-滚5.沉99糊9万6-险9.私99特9万10舟-1茶5.寒99换9万16貌-2赏0万20万以疑上0121019婚99以下20泼00－29槐99席30庭00－49倚99孝5难00各0以上1－5.跪99捕9万6－9.傍99舟9万10－20万20万以相上2101410230商业标产品仍线分践析投资舟者总照款区调间集始中在10－15馒.9万昼占41毁.7％（飞二线稠产品馋）16－20万归占25％恨（主袭力产洋品）占20万以沫上12挨.5％扛高端龟产品产品叠线宽国度定鄙义为奔相对全而集50－79指.5膝M2鉴,骄80－10由0M栗2;激1剂00增M2以上50－60隔M2是最防优区间规。考杨虑到晓对竞菜争对辨手的退主力筛产品开线的克打击品，考牺虑80－90荷M2的区挂间，板材笑业态箭要求懂面积坑在10扩0M那2以上猾。主要防面积粒区间次要兄面积扎区间商业贤产品全线分掘析主要窝租价险区间商业翼产品兼线分远析投资剖者投律资回尿报率当租房诚金为21元/M庆2时商税铺投揉资回烛报率携为：(2电1元/月M2因×1撤2月）/（20阵00元/M烫2）=1目2.替6%当租工金为30元/M游2时商彩铺投债资回哈报率层为：(30元/月M2挑×辅12月）/播(季20铲00元/M饿2)芦=1马8%投资与回报若率满枪足需摊求。商业炎产品唱线分施析最终轧选定谊面积冈区间察，50－60抽M2，80－90径M2红,及10摔0M跟2以上材。产品谊线对穿竞争影对手萄的打糊击光彩虫大市赏场产视品分之两种投资弊铺（航开间4米，卧进深9米，阔两层甚面积72牛M2左右)经营野铺（挽开间4.锻2米,进深9米，河三层浊面积11伞3M唇2左右)投资薄铺实辛例36－09号嘱面积74匹.0袖45纵M2单价20弄79总价15惭39球40元一次做性付额款15初08挂30元留优惠璃后返租绩年抖月第一足年6％90氧50蔑7技54第二奴年7％10据55敲8鸽8效80第三叹年8％12类06映6缓1恐00聚6第四垂年9％13腰57率5杂1野13跃1第五蜓年10％15凤08高3悟12焰60共返40％60陆33弓2元商业荷产品茄线分再析投资幕户最贝关心叛的是浅投资删回报扫率和享总价浊。在满悉足商堪铺功密能的扬前提芽下，遍相对腊竞争拌对手羞更少及的面蜂积，池意味遗更高史的单莫价，醉更低毯的总务款，钥和较节强的竿竞争价力。建议蔽在50－60岸M2，80恐-9丹0M上2,及10那0M革2以上售两个映区间抗里定坚义产黄品建议极产品林一，掘打击青光彩投资血铺（光彩投资退铺开傲间4米，肺进深9米，陷两层腿面积72壶M2左右被，总庄价在15顿39外40元)商铺叫产用登骑楼腊的形取式，际（1）使敬场内省人流番车流团合理萝组织静及分秆流，科互不细干扰港。提壶生项鹊目形箩象（2）分不析商继铺功脊能，饰进深跃为5.消5－7.莲5米可场满足醒使用植功能皮。定义卖商铺蓄开间葱为4.摸2.首层胁进深雾为5.辽5,（首甘层商幼铺外略为2米宽饼的骑渴楼）兰二层秃进深爪为7.啊5米。即妙首层5.筛5米×4羽.2米，棒二层7.架5米×4被.2米。迈面积库总计拐为54捉.6抚M2选择芽有相每对光异彩有赠竞争反力的希总价14镇50棒00元，尝售价批为26增55元。洲减去档三年稳返租诵，实苗际销颈售单奖价为20酸18元父（14务50茄00元－（14吸50驼00元×0葛.2鸦4））/5筋4.势6M功2=乐20饺18元/M求2商业占产品终线分张析商铺产品建议哨产品胸二，唐打击黑光彩磁经营之铺（臂光彩传经营欧铺开晃间4.爹2米,进深9米，段三层纸面积11辱3M商2左右)商铺顷产用膝骑楼映的形言式，副（1）使劝场内息人流拉车流闭合理纹组织职及分杏流，次互不悟干扰塑。提福生项原目形备象（2）分资析商灾铺功德能，个进深刚为5.街5－7.搭5米可询满足窄使用欺功能轮。定义电商铺谢开间淘为4.锅2.首层弦进深反为5.薯5,（首佳层商欣铺外陕为2米宽捎的骑驶楼）采二层怜三层灭进深境为7.膝5米。面积莫总计辣为86亮,通过虏对总默价区健间分塑析，仔把面闯积控坛制在80页M2建议西产品盏三，满足杏板材享业态面的产泻品开间11米，证进深12米,面积亭为13辣2M丛2（满足致堆放立，展死示要眉求）产品俭一，务产品虚二，查可以届有效搬满足木线酸类、呼地板扭类、张长材道类、炭陶瓷训类、膝石材谱类、妻五金槽类、驾涂料怕类、都灯饰愈类、浪窗帘朽类经蹈营者签使用立功能住。并多从总呀款区固间对送投资伪者为岁最优员。能污对对压手形招成有番力的慌打击饥。产品廊三，浊有效满足切板材怠业态舰的产辅品。盈考虑箭到板壤材对嚷业态辛对建盗材市唯场的袍带动矩力，救此种千产品塔可考害虑对共经营尿大户恒定向亏招商疤销售斯。一般怨而言辜，和酿建材烟家居庆类流脏通巨帆头合泼作有纲共性落更有穗特性,现以睡东方么家园桥及红吼星美超凯龙搅为例钞分析医。－、饮东方途家园仅对合有作方壳要求（1）、效非标虎准建探材超晌市——总建箩筑面乞积在50恢00绣——碑10盯00让0平方丛米之糕间；——配套喊停车西位不残少于10益0个；——各类堡消防骂安全干设施荒合格折；——符合叛当地员政府厨各部攀门的句营业移要求贵；芹（2）、仍标准次建材或超市——总建东筑面治积10感00除0—未—1惕50疾00平米词之间锅，层勿高在6米以粗上侄；——配套踢停车减位不糟少于20倦0个；——各类能消防杜安全盈设施松合格头；——符合脑当地扯政府适各部照门的筹营业捡要求举；大卖摆场二、镇红星砍美凯率龙对堵合作草方的总要求选址矮要求辆：目标开城市草为以录上海煮、北怎京、糠重庆致、沈玩阳、俱成都蛾等为剑主的乓各大拥直辖洋市、企省会崭城市而以及兆计划姓单列抗市；项目阶位于哥城市荐规划丧的重盲点区气域，缩慧周边基有一坦定的纺商业谣氛围桨或商熟业潜勒力；项目呀周边哪交通氏便利滥，地冬处城田市主亡要交检通干就道或冤高速均公路六出入蝴口；项目暂靠近忙人口厦密集间的住杆宅小最区，膊以中列高档慕小区胞为优蛋。建设悦规模害：项目依占地50鸽-1肾00亩；经营摸面积7-揪20万平博方米吓。投资弓方式非：买断负土地肯使用姿权新脑建商合作沸方土停地作揪价入暗股合倾作经届营。租赁乞、承艇包经贫营。效益阀评估善：每一董大卖集场投横资2～5亿人赢民币搂，年弟销售格额约10亿元侮左右巷。做为橡现金秧流项滩目，凝要考翁虑到秘销售喂速度值、利啄润率连及商煮圈的蜡人流哑汇聚以作用炕三者毕的平外衡。建议坏面积纳控制僵在二雹期商阁业面吹积的15％以咸内，胜引进驱二至纠三家删错位迷经营糠的主区力店城。利用苏主力铺店，营完成砍项目完业态单形象爷定位絮。（栋国际统上流沾行的大家携居主裁题－家渔居建绑材、采汽车(第二液家居夹），寸一站看式服合务）使此旺项目辞的各毒个业婚务单槐元，巴在形资象上黎产生哗关连.做为前正常霸的批晴发为脸主，溉兼顾宵零售喂的建膨材市岩场,仓库医至少凶要达载到20％的帮面积套。仓库展示把中心右与酒产店式碗公寓展示代中心匠面积惑为1.码3－1.招5万,控制六在5％左陶右酒店煤式公散寓为1.挎5万,控制芝在6％左缸右不计孔入二古期商铜业面公积，泻根据绑商业斤动线抬，选互取动驴线不别易到惭达的碑死角成做住狡宅地周块。住宅产品骄面积希配比产品佳线梳陪理投资蚁者投鸟资时挎主要捆考虑观那个胁因素经营挽者在答什么烧情况分下,会有扎较强姨的意恳向入肝驻在投闷资者裂投资迷时主乘要考淋虑那夜个因料素？除以及责经营断者在汁什么盐情况求下,会有爆较强森的意序向入件驻？艺两个第问题繁中，“主博力店丈入驻灰”对驰投资禽者以贫及经般营者参而言托并不创是重拖要的蔬因素辩。这是蔬因为李襄樊容商业狡地产裁并未吊成熟,襄樊狮的投诱资者抵和经薪营者册对主进力店辱的作植用没矮有足小够的改认识烫。他们抬最关惜注的倦是地历理位咸置，衔和市对场前宅景，蜓天润丹项目生来说竹，是雾利好艰。这两停点可盈以在私项目理推广胸过程乱中引锦导客弓户。够如果罗主力葱店招命商成贪功，休可以功用主棵力店趣的入便驻与惰市场暖前景键看好格的因父果关膊系来居打击欲市场,并形摆成与坏竞争革对手凯的差精异化浩。投资穗者和暑经营亲者对臭主力能店入安驻的广关注呢度低却还说越明了斗，一奶方面留说明治目前浑投资眨者和通经营罩者对役商业君地产寇的了歉解程喝度较鼓低。幸需要袭教育蝇引导灵消费周者，贯另一涂方面册说明匪如果治仅以碎主力定店招僚商做粗为主低线可面能存壤在一湖定的勺风险舌。该区投域的片发展迷热度筐上升,区域扁内明第年的更仅建捆材类闯产品炕供应秆量大堡约在25予~3筋0万平归方米糊左右台，预捡计本涂项目泰就将颂推出10－15万平俯方米环。侨（隐光彩撞建材枯产品练面积示为14万平宰米）扎而20急06年襄蹈樊市脱建材砍市场大容量昌为：48万平斗米－50万平验米。膊与光具彩的雁竞争蚁的成摧与败策将决印定项报目的亭生与批死。鉴于津上述切市场匪要求涌，我冬们的号项目躲将寻捐求整剪体市签场的平空白逝点，响以主恋题形乘象、吩业态耗提升陵和产探品细魔节来移共同惕创造颠市场设差异王性，扣凭借招鲜明润的特崇点从牙区域两内脱甚颖而亚出，弓成为隆区域患市场醒领导每者。师同时今寻找形光彩辣产品专的价果格空果档并诊凭借击对投兴资者表，经逮营者狐，消兵费者冻的理副解，轻在产棕品线以上全佩面打症击对膨手,以中悬端合衬理的蔽价格司实现暗快速栏销售猴，保舞证回畏款和怠现金告流目恢标。以下生根据辨不同资的项类目操姑作思气路，砌定义雄产品颜线的组组合饼。并诞进行蔽战略促评估认。

战略选择分析

权重现金流产品线：除板材及综合区外所有建材区产品、处于死角的地块做住宅利润率产品线：板材区、综合区形象产品及配套产品：主力店、仓库、酒店、展示中心现金流产品线：除板材及综合区以及部分销控的建材区产品、处于死角的地块做住宅利润率产品线：板材区、综合区、以及部分销控的建材区产品形象产品及配套产品：主力店、仓库、酒店、展示中心同2,但增加住宅区一处。（中央广场以西地块)ASTASASTASASTAS市场潜力232120消费者12222投资者13222经营者12232产品线对光彩的竞争力26444获取回报能力现金流的能力26846产品线利润率24664利润时间第一砍层面资：拓展梨并确昂保核糖心事拔业之虎运作第二代层面政：发展谷新业荐务第三条层面姜：开创资未来每的事完业机停会项目遇操作跑节奏陪建议需要茶当前岔业务故、新倒建业蚀务和壤未来禽可选膊业务兴之间欧保持艇协调筋平衡他的方菊法关键衣成功杰因素评估阵标准能力注重商绩效利润投资密资本赢回报吵率完全坡结合够现况残的实奥