2023年4月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售复苏放缓各线城市分化加剧

责声明售复苏放缓，各线城市分化加剧：行业观察与债市运行摘要24.84%，同比上涨28.37%，与过去10年均值水平相比下降存去化周期继续缩短。百城新建住住宅价格下跌影响。政策：国税总局表示要延续实施首套及第二套改善性住房契税减免政策；银保监会鼓励金融机构为进城农民及农村居民住房消费提供金融支持；最高法做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。地方层面，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市下调首套房贷公积金提取及贷款条件、提高公积金提取及贷款额度、降低房贷首付比例、提供购房补贴、推行房票安置等。迪马股份、金地集团、中南建设、滨江集团为子公司提供担债券发行与到期：4月份房地产行业共发行债券624.68亿的信用级别被下调。或将影响未来一到两年的市场供给量。未来房地产市场供需两持，不同能级城市分化将继续加剧。预期未来优质房企信用将违约风险。责声明MonthlyIndustryObservationofChinaMay19th,2023TheTherecoveryofcommercializedbuildingsalesslowsdown,asthedifferentiationamongcitiesintensifies——April2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreportAuthorMeiZhijing,ShenXuefengEmailresearch@sofcommercializedbuildingsthefloorspaceofcommercializedbuildingssoldinlargeandmedium-sizedcitieshasdecreasedby24.84%month-on-month,increasedby28.37%year-on-yearinApril,decreasedbycomparedtotheaveragelevelofthepast10years.Thedestockingcycleofcommercialhousinginthetenmajorcitiescontinuedtoshorten.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.07%year-on-year,mainlyduetothedeclineofpricesinthird-tiercities.IntermsofnewconstructionareathenationalnewhousingconstructionareainAprilwasmillionm,anddeclinedby28.30%year-on-year,remainingatalowlevel.Intermsofpolicies,theStateTaxationAdministrationsaiditwouldcontinuetoimplementthefirstandsecondhomeimprovementdeedtaxdeductionpolicy.TheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionencouragedfinancialnstoprovidefinancialsupportforhousingconsumptionofruralresidentsandfarmersincitiesTheSupremeCourtincludingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,adjusthousingprovidentfundpolicies,etc.Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinAprilhasincreasedby29.9%year-on-year.DimaHoldings,GemdaleGroup,ZhongnanConstructionandBinjiangRealEstateprovidedguaranteesfortheirsubsidiaries;ZhongnanConstructionannouncedA-shareplacementapplicationdraft.Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued62.468billionyuanbonds,repaid109.933billionyuanbondsinAprilandhasreceived-47.466billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.fcrediteventsandspreadsbondhasdefaultedandbondshavebeenextendedinAprilNocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.toactivelyintroducehousingsupportpolicies.Onthesupplyside,thelowlevelofnewconstructionareamayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.PreventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestateMonthlyIndustryObservationofChinaMay19th,2023therecoveryoftherealestatemarketinthefirstandsecondtiercitieswillmaintain,andthedifferentiationofcitiesofexpectedthatthecreditofthosehighqualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothedefaultriskoftail-endrealestateenterprises. (一)商品房量价 2(二)新开工面积 5(三)房地产贷款 5 (一)中央政策动态 6(二)地方政策动态 8 (一)债券发行与到期 14(二)违约/展期债券 15(三)信用级别调整 16 2/2/18(一)商品房量价城市商品房成交面积复苏放缓近10年均值2022202301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月根据国家统计局数据，今年4月份全国商品房销售面积同比下降11.83%，其中住宅物业销售面积同比下降9.47%，商办等非住宅物业销售面积同比下降25.29%，住宅物业销售表现依旧好于商办等非住宅物业，整体销售主要是由于城市间分化行情延续。130大中城市包括一线城市(北京、上海、广州、深圳)、二线城市(天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨)和三线城市(无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、33/18-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-010002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月近十年均值2022202300002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2.十大城市商品房库存去化周期缩短m00086420青岛、苏州、南昌、厦门。4/4/18-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-012%的不断推出，市场需求将持续恢复，对房价形成一定支撑。50-10分城市类型来看，4月份一线、二线、三线城市住宅价格指数分别环比变动0.00%、0.01%和-0.02%，分别同比变动-0.17%、0.19%和-0.64%(见图6)。近期二线城市住宅价格环比保持小幅上涨，可能近期各地持续不断的购房刺激政策对稳定住宅市场发挥了作用；三线城市住宅价格同比、环比仍有下跌，但跌幅收窄，需要未来相关力。50-105/5/1814-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0214-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-02(二)新开工面积窄。长期来看，新开工面积仍处低位。房地产行业新项目的投资步伐有所复苏但仍较为谨慎，未来一段时间新增较少。00000房屋新开工面积:当月值房屋新开工面积:当月值房屋新开工面积：TTM：同比(右)0(三)房地产贷款2.首套房贷利率环比微降66/1876543210利率二套房贷利率平均放款周期(右)1112010203040506070809101112010203040，天)政策动态保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；同时防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。相关部门及各地继续出台系列政策。国税总局局长表示要延续实施首套及第二套改善性住房契税减免政策；银保监会在乡村振兴方面，鼓励金融机构为进城农民及农村居民住房消费提供金融支持；最高法做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。地方层面，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、，包括放松限购、票安置等。态详情如下。(一)中央政策动态1.国税总局局长王军：延续实施首套及第二套改善性住房契税减免政策为支持居民合理住房需求，国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策，精准实施公租房建。7/7/182.中央政治局会议鼓励地方出台政策支持刚性和改善性住房需求发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。3.银保监会鼓励金融机构为进城农民及农村居民住房消费提供金融支持到，要适当降低服务准入门槛，重点为新市民就业创业、住房消费、教育培训、健康养老等提供金融支持。优化乡村农村居民对住房、汽车、家电、文旅等方面的消费需求。4.央行货币政策例会强调防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房5.央行新闻发布会强调要加大保交楼金融支持热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式6.最高法明确商品住房交付请求权、价款返还请求权优先于其他债权4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号)做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债7.不动产统一登记制度已全面建立和实施//18(二)地方政策动态4月4日合肥市：(1)在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购。非限购区域住房不计入家庭住房套数。(2)刚需资格认定需3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明，追溯补缴不予认可。(3)有60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭或未成年子女的多孩家庭可购第三套房。(4)持有安徽省居住证且合肥居住者可购买1套住房。4月10日北京市：(1)同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。(2)房山区试点。。2.放宽公积金提取条件4月4日大同市：(1)缴存职工本人及配偶提取，同一套房屋可提取两次，提取总额不超过房屋总价。(2)4月10日周口市：将购房提取住房公积金范围放宽至直系亲属(配偶、父母、子女)。提取本人及配偶账户内的住房公积金，用于支付购房首付款。提取额度不超过购买新建商品住房合同约定的首付额。存人购买合肥市新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房99/18付款。3.提高公积金提取额度元。4.放宽公积金贷款条件。4月10日周口市：(1)推出“住房公积金+商业银行”组合贷款业务。(2)二套房认定标准由“认房又认贷”调整为以户籍所在地的不动产中心出具的个人房屋信息查询情况表登记内容为准。(3)取消公积金贷款户籍5.提高公积金贷款额度4月4日大同市：(1)最高可贷额度由80万元提高至100万元。(2)多孩家庭购首套房公积金贷款额度上。4月7日常州市：(1)二孩家庭、三孩家庭在可贷额度基础上分别增加20万元、30万元。(2)常州市引进的博士研究生，首次申请住房公积金贷款最高贷款额度为120万元。(3)对于常州市引进的35周岁以下硕士研。。元。4月11日韶关市：(1)一人申请最高贷款额度为35万元，两人及以上共同申请最高贷款额度为60万元。(2)公积金购买首套自住住房的多子女家庭，符合二孩政策的最高贷款额度为65万元，符合三孩政策的最高贷积金的传贷款最高额度由35万元提高至40万元。(2)济源三孩以上家庭购买首套自住住房且首次申请公积金贷制。%。为100万元。首套或二套住房、夫妻双方缴存或单方缴存不影响最高贷款额度。郑州市郊县最高贷款额度统一提4月24日潮州市：(1)最高贷款额度提高至不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的20倍。(2)6.降低房贷首付比例购房补贴4月13日安康市：(1)2023年12月31日前高新区购房契税补贴50%。单套补贴不超过5万元。(2)团购房4月20日黄山市祁门县：(1)发放购房补贴，总限购量100套，每套最高补贴3万元。(2)多孩家庭购房补贴上浮1万元。(3)黄山市以外户籍人员购房补贴上浮1万元。企纾困)对2022年1月1日至2023年销售备数比例少于10%的预售项目，每套住宅网签价格可以不低于备案价的80%。4月13日安康市：(1)缴纳不低于50%的土地出让金后可容缺办理审批手续。(2)保函可替换等额重点监管资金转为非重点监管资金使用，但最高额度不得高于重点监管额度的70%。(3)城市基础设施配套费可书面申.推行房票安置地下室)按评估比准价乘以被征收房屋建筑面积作为基数，国有土地上的给予35%奖励(集体土地上的给予30%三、重点公司动态公司江苏励治建筑科技有限公司融资提供400万元协议担保；为全资子公司南京原睿和房地产开发有限公司融资西藏东和贸易有限公司。4月11日，金地(集团)股份有限公司发布公告称，公司拟为苏州项目公司融资提供金额不超过8亿元的担供全额担保。的比例费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：临沂春风南岸项目 (13.6亿元)、青岛即墨樾府项目(6.4亿元)、补充流动资金(8亿元)。融资，董事会同意公司为本次融资提供连带责任保证担保，保证范围为主债权到期余额的50%(3.25亿元)。公连带责任保证担保，保证范围为主债权到期余额的34%(2.21亿元)。公司提供担保的具体对象以及担保额度进行了合理预计，公司拟按出资比例为部分参股房地产项目公司(杭州滨程、杭州滨贸、南京骏玖、湖州未来社区)提供总额度不超过28亿元的新增担保。券市场运行动态(一)债券发行与到期nd但同时债券偿付压力较大，偿还量同比增加27.03%；房地产企业中资离岸债发行量仍较少，且面临较大债券