商业地产税收管理要点解读15课

BONZER商业地产税收管理要点解读

15课

总25课BONZER目录股权收购的风险控制重点原股东如何收回前期投入股权溢价的税收筹划要点延期支付+非对称性分红12341.1

商业地产的经营模式（1）开发后销售：资产结构轻重适度，收入以物业销售为主。（2）开发后出租：资产结构比较重，收入以租金水平和物业坪效。（3）开发后自营

：资产结构非常重，收入以商品销售、服务收入、租金收入。（4）托管经营

：资产结构比较轻，收入以服务费为主。1.2

我国商业地产的税制体系

营业收入

利润（所得）持有物业（财产）•

增值税•

印花税•

企业所得税•

个人所得税•

土地增值税••••房产税土地使用税契税印花税×××××1.3.1

提高项目ROE的基本路径ROE=净利润÷股东权益==

（净利润÷总资产）（净利润÷销售收入）

（总资产÷股东权益）（销售收入÷总资产）（总资产÷股东权益）=销售利润率总资产周转率权益乘数销售价格单方成本生产加速销售加速

1.3.2

提高项目ROE的基本路径ROE

=

净利润/净资产

=

息税前利润/营业收入

×

营业收入/资产总额

×

税前利润/息税前利润

×

资产总额/

净资产

×

净利润/税前利润=

息税前经营利润率

×

总资产周转率×

财务成本效应比率

×

财务杠杆倍数

×

企业所得税效应比率价值驱动因素：产品毛利率、经营杠杆和效率、财务成本效率、财务杠杆倍数、税务管理和税收筹划效率

目标综合税负的控制，可以实现目标利润，进而可以提高Roe。1.4.1

不同商业地产经营模式的主要税种

开发后销售模式涉及的主要税种（1）物业销售，先预缴，后清算，收到预售款时按照3%预征率预缴增值税，交付后按照9%税率清算增值税；（2）土地增值税，先预征后清算，

国税发[2010]53号的规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；清算时四级超率累进，分别如下：

增值率不超过50％的部分，税率30％，速算扣除系数0；

增值率超过50％到100％的部分，税率为40％，速算扣除系数为5％；

增值率超过100％到200％的部分，税率为50％，速算扣除系数15％；

增值率超过200％的部分，税率60％，速算扣除系数35％。（3）企业所得税，预售未完工产品，按照企业销售未完工开发产品的计税毛利率3—15%，计算应纳税所得额按照25%的税率计缴，完工年度办理清算

三税均预征预缴，占用企业的资金。开发后销售，土增税可以按照（土地成本+开发成本）加计扣除20%，有兜底利润。1.4.2

不同商业地产经营模式的主要税种开发后出租模式（1）无土地增值税；（2）增值税于收到预付租金时，按照9%或5%的税率确认销项税额，正常抵扣计算缴纳应纳增值税；（3）企业所得税，按照租期分期缴纳。

持有通过股权转让，规避物业直接转让的土地增值税是常规思路。1.4.3

不同商业地产经营模式的主要税种开发后自营模式（1）商品销售按照13%税率计征增值税；（2）租金收入按照9%税率或5%的增收率计征增值税；（3）服务收入按照6%的税率计征增税、。（4）综合收入除租金收入分期确认外，均按照国税函发【2008】875号文确确认收入，计征企业所得税。

在自营模式下，客户既有B端客户，也有C端客户，考虑到增值税的税率结构，筹划空间比较大。1.4.4

不同商业地产经营模式的主要税种托管经营模式（1）直租：管理费按照6%的税率计征增值税（2）转租：管理费按照6%的税率计征增值税，招租收入分成建议按照管理费按照6%的税率计征增值税；（3）管理费收入+分成收入形成的所得，按照25%的税率计征企业所得税。2.1.1

商业地产投资架构的筹划空间

•

中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主张孝张顺项目公司（1）项目公司经营利润正常计缴25%企业所得税;（2）股东分红需要计缴20%个人所得税（3）股东同一所得总税负

=25%+(1-25%)*20%=40%

（4）分散在各项目公司的资产，需要组建资

产池，税收筹划重点2.1.2

商业地产投资架构的筹划空间

•

通过投资公司持股项目公司的间接持股张顺投资公司项目公司张孝（1）项目公司分回投资公司的利润，免征企业所得税，便于利润的归集；（2）利润归集投资公司后，可以利用递延分配实现股东的递延纳税；（3）投资公司上市，为股东转让非限售股规避个税套现留足筹划空间；（4）用投资公司作为持股平台，方便组建资产池；（5）为中间夹层SPV和多方合作留足空间；（6）利用返程投资安排，进项外资企业投资优惠。江苏苏宁电器

有限公司35.12%2.1.3

商业地产投资架构的筹划空间

张近东

28%18.29%（1）混合持股架构，方便在自然人和法人之间进行筹划安排。苏宁电器连锁集团

股份有限公司

（2）2004年上市时，股东中还有大量的

证券投资基金。2.2

商业地产价值链筹划

（1）规划价值链各方的利益实现方式，

利用好增值税的税率结构；

（2）用好转让定价安排，高进低出或

低进高出、平销返利等手段，将利润转

移至税负洼地，用好各税种税收优惠政

策；

（3）规划好利润实现时间，开展售后

回购回租，进行递延纳税或反向避税安

排。

（4）用好数字资产优惠政策，进行特

许进行或混合销售交易安排。2.3

商业地产空间筹划（1）用好国内国外税收洼地，开展国际税收筹划，实现全球布局；（2）利用商品购销、劳务（运输、仓储、包装、广告、代理、物业管理）提供、资金融通、专利许可、品牌费的计提、研究开发、成本费用的分摊实现利润在不同企业主体之间的分布；（3）利用总分支机构和母子公司体制，实现利润、亏损等在不同地区间企业间的分布，用好亏损到期结转、地方政府税收奖励会返还政策。2.4

商业地产交易类型的筹划（1）销售还是租赁？（2）普通产业还是文创？（3）非税惠业务如何夹层如税惠业务？（4）租售收入还是资金借贷的利息收入？……商业地产税收筹划要点解读

（下）

主讲人：王震目录商业地产税制体系对ROE影响商业地产的税收筹划空间商业地产经营环节的税筹解析商业地产资本化证券化中的税筹12343.1.1

商业地产出租的增值税筹划筹划的关键是计税方法的选择：一般计税法和简易计税法政策依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）：

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。3.1.2

商业地产出租的增值税筹划

预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%第八条

其他个人出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%3.1.3

商业地产出租的增值税筹划第二十七条

下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。（1）开业后的经营预测和中长预算的质量，将直接影响计税方法错配的筹划安排。（2）一般计税法下，高额的留抵税额需要尽快抵扣，回笼资金，如何消化留抵税额是筹划的重点之一，实务中需要考虑物业承租方的税金抵扣需求，但需要平衡租金收入提高带来对其他税收的负面影响。（3）坚持按照综合税负管控就可以避免按照单一税种管控的尴尬。3.1.4

商业地产出租的增值税筹划物业出租纳税义务发生时间的筹划（1）筹划政策依据：《财政部

税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号

）

第二条：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。（2）筹划思路：在不影响租户正常取票抵扣增值税的前提下，用会员费、物管费等替代部分租金，用押金冲抵租金，加长免租期等措施，在不影响现金流的前提下规避增值税在收款当天缴税。3.1.5

商业地产出租的增值税筹划政策依据：（1）《财政部

税务总局

海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部

税务总局

海关总署公告2019年第39号）第七条的规定：自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。（2）《财政部

税务总局公告2019年第87号》规定：2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。（3）优惠政策限定条件是生产、生活性服务业占比超过50%。3.1.5

商业地产出租的增值税筹划享受加计抵减10%的优惠筹划思路：（1）物业管理服务属于四项服务--现代服务业--商务辅助服务---企业管理服务的一种，物业公司提供物业管理服务，可以享受增值税加计抵减10%的优惠政策，但不能享受增值税加计抵减15%的优惠政策。（2）为合理加计进项扣除，可以将调整物业费、推广费、综合服务费价格水平，将其收入比重优化调整至50%以上。3.1.6

商业地产出租的增值税筹划小规模纳税人出租不动产的优惠：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第六条规定，按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。筹划思路：托管后可以用直租方式，对外出租，空间有限3.2

商业地产出租房产税筹划筹划依据：（1）从价计征，应按税额=房产原值×（1-10%~30%）×1.2%（2）从租计征，应按税额=不含税租金收入×（年内出租月份/12）×12%（3）房产税由产权所有人缴纳，租入后再将商铺转租，取得的租赁收入不再缴纳房产税。筹划思路：（1）计税方式的选择筹划：（2）是否引入转租结构，规避从租计征的房产税。（3）在从租计征模式下，可以通过物业费、推广费、综合服务费、押金等方式压降租金价格和收入，降低房产税。3.3.1

商业地产出租的企业所得税筹划政策依据：（1）《财政部

税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（2020年第9号）（2）《国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告》（2020年第4号）政策内容：（1）自2020年1月1日起，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。（2）企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠应对疫情物品允许企业所得税或个人所得税税前全额扣除.。3.3.1

商业地产出租的企业所得税筹划上述优惠政策适用的截止日期将视疫情情况另行公告。（3）自2020年1月1日起，受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。

困难行业企业，包括交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类，具体判断标准按照现行《国民经济行业分类》执行。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额（剔除不征税收入和投资收益）的50%以上。筹划思路：（1）利用捐赠全额扣除，做大企业亏损，对冲未来所得；（2）做到困难行业亏损，延长亏损结转时间。3.3.2

商业地产出租的企业所得税筹划政策依据：

自2020年1月1日起，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税。

生活服务、快递收派服务的具体范围，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。

生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。筹划思路：（1）增值税免征后，城建税及教育费附加减少，直接增厚利润和所得，可能导致企业所得税上升；（2）利用防疫捐赠的全额税前扣除或租金减免，扩大税前扣除金额或减少计税收入确认是关键；（3）利用企业分立，单独设立符合政策范围的企业主体，收入端免征增值税，所得端按照小微企业优惠政策处理，进行两端套利安排，会增加管理和控制等非税成本。3.3.2

商业地产出租的企业所得税筹划

生活服务的范围，对号入座吧！1.文化体育服务。文化体育服务，包括文化服务和体育服务。（1）文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。（2）体育服务，是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动，以及提供体育训练、体育指导、体育管理的业务活动。3.3.2

商业地产出租的企业所得税筹划生活服务的范围，对号入座吧！2.教育医疗服务。教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。（1）教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。（2）医疗服务，是指提供医学检查、诊断、治疗、康复、预防、保健、接生、计划生育、防疫服务等方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医用材料器具、救护车、病房住宿和伙食的业务。3.3.2

商业地产出租的企业所得税筹划生活服务的范围，对号入座吧！3.旅游娱乐服务。旅游娱乐服务，包括旅游服务和娱乐服务。（1）旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。（2）娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。3.3.2

商业地产出租的企业所得税筹划生活服务的范围，对号入座吧！4.餐饮住宿服务。餐饮住宿服务，包括餐饮服务和住宿服务。（1）餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。（2）住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。5.居民日常服务。居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。6.其他生活服务。其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务和居民日常服务之外的生活服务。3.3.3

商业地产出租的企业所得税筹划《财政部关于印发新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定的通知》（财会〔2020〕10号）租金减让导致租赁对价基本不变但支付时点延迟的，包括在减免一定期间租金的同时等量调增后续租赁期间租金，或者在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取等量租金等情形，应当视为延期支付租金进行会计处理。租金减让导致租赁对价减少且支付时点延迟的，包括在减免一定期间租金的同时减量调增后续租赁期间租金，或者在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取减量租金等情形，应当视为租金减免和延期支付租金的组合进行会计处理。3.3.3

商业地产出租的企业所得税筹划《财政部关于印发新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定的通知》（财会〔2020〕10号）二、确认和计量（一）执行《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2006〕3号）的企业。2.

出租人会计处理。对于经营租赁，出租人应当继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，出租人应当将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，出租人应当在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。3.3.3

商业地产出租的企业所得税筹划《财政部关于印发新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定的通知》（财会〔2020〕10号）二、确认和计量（二）执行《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号）的企业2.

出租人会计处理。对于经营租赁，出租人应当继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，出租人应当将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，出租人应当在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。4.1.1

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）（一）公司制创业投资企业采取股权投资方式直接投资于种子期、初创期科技型企业（以下简称初创科技型企业）满2年（24个月，下同）的，可以按照投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该公司制创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。

4.1.2

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）（二）有限合伙制创业投资企业（以下简称合伙创投企业）采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的，该合伙创投企业的合伙人分别按以下方式处理：1.法人合伙人可以按照对初创科技型企业投资额的70%抵扣法人合伙人从合伙创投企业分得的所得；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。2.个人合伙人可以按照对初创科技型企业投资额的70%抵扣个人合伙人从合伙创投企业分得的经营所得；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。

4.1.2

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）（三）天使投资个人采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的，可以按照投资额的70%抵扣转让该初创科技型企业股权取得的应纳税所得额；当期不足抵扣的，可以在以后取得转让该初创科技型企业股权的应纳税所得额时结转抵扣。天使投资个人投资多个初创科技型企业的，对其中办理注销清算的初创科技型企业，天使投资个人对其投资额的70%尚未抵扣完的，可自注销清算之日起36个月内抵扣天使投资个人转让其他初创科技型企业股权取得的应纳税所得额。

4.1.2

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）二、

相关政策条件（一）本通知所称初创科技型企业，应同时符合以下条件：1.在中国境内（不包括港、澳、台地区）注册成立、实行查账征收的居民企业；2.接受投资时，从业人数不超过200人，其中具有大学本科以上学历的从业人数不低于30%；资产总额和年销售收入均不超过3000万元；3.接受投资时设立时间不超过5年（60个月）；4.接受投资时以及接受投资后2年内未在境内外证券交易所上市；5.接受投资当年及下一纳税年度，研发费用总额占成本费用支出的比例不低于20%。

4.1.2

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）二、

相关政策条件（二）享受本通知规定税收政策的创业投资企业，应同时符合以下条件：1.在中国境内（不含港、澳、台地区）注册成立、实行查账征收的居民企业或合伙创投企业，且不属于被投资初创科技型企业的发起人；2.符合《创业投资企业管理暂行办法》（发展改革委等10部门令第39号）规定或者《私募投资基金监督管理暂行办法》（证监会令第105号）关于创业投资基金的特别规定，按照上述规定完成备案且规范运作；3.投资后2年内，创业投资企业及其关联方持有被投资初创科技型企业的股权比例合计应低于50%。

4.1.2

用好创业投资，建好所得税对冲机制政策依据：《财政部

税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税〔2018〕55号）二、

相关政策条件（三）享受本通知规定的税收政策的天使投资个人，应同时符合以下条件：1.不属于被投资初创科技型企业的发起人、雇员或其亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，下同），且与被投资初创科技型企业不存在劳务派遣等关系；2.投资后2年内，本人及其亲属持有被投资初创科技型企业股权比例合计应低于50%。（四）享受本通知规定的税收政策的投资，仅限于通过向被投资初创科技型企业直接支付现金方式取得的股权投资，不包括受让其他股东的存量股权。

——增资不能直接收购存量股权4.1.3

合伙企业的税收政策•

《国家税务总局关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（国税函〔2001〕

84号）•

第二条规定，关于个人独资企业和合伙企业对外投资分回利息、股息、红利的征税问题。•

个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作

为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个

人所得税。•

以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按《通知》所附法规的第五条精神确定

各个投资者的利息、股息、红利所得，分别按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人

所得税。4.1.4

用好创业投资，建好所得税对冲机制筹划思路：（1）商业地产经营价值链长，业态多，可以考虑用物业折价入股部分企业，譬如商业物业价值100万，折扣20万，购买方可以净额支付80万，20万作为购买方企业的股本金处理，提前布局初创企业；也可以租金减免入股方式，提前布局初创企业；（2）对冲机制构建，用足用好组织形式套利，优选创投企业主体：公司、合伙还是个人作为投资主体；（3）根据《财政部税务总局发展改革委证监会关于创业投资企业个人合伙人所得税政策问题的通知》（财税〔2019〕8号），选择好核算方式——单一投资基金核算或者按创投企业年度所得整体核算——增厚投资税后收益；(4)股东利益的实现方式：经营所得、利息、股息红利？……4.2

商业地产重组的筹划资产重组政策依据：国家税务总局《企业重组改制税收政策文件汇编》政策连接/n810341/n810755/c3614998/content.html筹划思路：（1）相对于直接资产转让的高税负，可以利用企业重组结构，在无税或低税下实现资产转让；（2）可以充分利用现有的资产重组优惠政策，通过资产重组变资产未来收入资本化、变经营性收入为股权转让利得，变股权转让所得为股票转让所得，进行场内和场外套利安排。

4.1.1

商业地产收益泛资管化的筹划政策依据：《财政部

税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）一、资管产品管理人（以下称管理人）运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下称资管产品运营业务），暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

资管产品管理人，包括银行、信托公司、公募基金管理公司及其子公司、证券公司及其子公司、期货公司及其子公司、私募基金管理人、保险资产管理公司、专业保险资产管理机构、养老保险公司。

资管产品，包括银行理财产品、资金信托（包括集合资金信托、单一资金信托）、财产权信托、公开募集证券投资基金、特定客户资产管理计划、集合资产管理计划、定向资产管理计划、私募投资基金、债权投资计划、股权投资计划、股债结合型投资计划、资产支持计划、组合类保险资产管理产品、养老保障管理产品。

4.1.2

商业地产收益泛资管化的筹划•

《财政部

国家税务总局关于明确金融

房地产开发

教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税

[2016]140号

）•

一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称

“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收

益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征

收增值税。•

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无

形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。•

四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

4.1.2

商业地产收益泛资管化的筹划•

应用场景之一：员工跟投投资资管计划平台，资管计划+合伙企业+项目公司。•

资管计划平台持有项目公司股权期间，取得利息收入，按照3%的税率计缴增值税，由管理人缴纳；

取得的股息红利不征增值税，资管计划到期，将收益分配员工，员工也不缴纳个人所得税。•

资管计划平台转让项目公司股权，取得股权转让收入，不属于增值税征收范围；资管计划平台自