项目开发前期建筑规划方案评价导向三

项目开发前期建筑规划方案评价导向我们的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA即“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)思考方式有理有据，说服力强用工具来思考MECE，给到不同的可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评估自身的条件和需求，给我们答案。提供经典案例供参考户型配比户型配比原则和评价标准基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略不同的户型配比方案，相应的条件及结果1、基于总体定位和发展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体发展战略：低成本？差异性？总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3、基于消费者的户型特征内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。户型配比原则和评价标准（续）1、明晰的资金策略哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。2、明晰的竞争策略和回避风险策略站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争（低成本？差异性？市场空缺？）基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略不同的户型配比方案，相应的条件及结果户型配比原则和评价标准（续）不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度户型评价户型在小区内的位置摆布评价核心在于平衡资源，以降低销售的难度资源分配要重视开盘造势和展示区需要注重分期开发的配比协调。土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户高低高低原则上户型越大，资源越好注重景观对户型的支持作用景观利用：尽量户户有景：朝南看园景处布一梯四户朝南不看园景尽量布一梯两户注重端头及端头景观的利用：加大面积临主轴单元拉大进深端头开窗可朝主轴景观放置客厅。在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。户型平面结构评价的三个向限1、首先分析竞争楼盘的户型结构，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。2、有以下可创新处，但要分析：哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争成本控制哪个阶段用、用途是什么1）价值增加凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗）有意识的增加结构面积赠送大露台（只计一半面积，比如可封出一间房）2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场赠送层高（3米、3米6、3米9等）赠送双层露台阳光花房马赛公寓一梯一户电梯入户跃式、复式3）户型优化洗手间的干湿分区大户型中主人与仆人的入户门分开设下沉式卫生间基本面：舒适性的常规原则竞争面核心精神：我们凭什么打赢竞争？项目层面核心精神：我们怎么充分利用了资源？怎么回避了不足？1、结构方正2、内部路线、组织明畅3、无大量浪费面积4、宜于摆放家俱5、动静分区、干湿分区、公私分区6、减少遮档、明厨明卫7、客厅、主卧朝南8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求9、进深合适1、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。建筑评价不同档次建筑形象的风格倾向性高档中档低档高档建筑的两大原则：最终源于细节入口显赫原则细节原则冷暖色调：根据特定消费者爱好确定如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。小区主入口的标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所）楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅（车库门厅）、入户门：子母门私家车道观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）弧型窗、落地窗水管的处理空调位处理：格栅遮阳窗台屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利）灯光（一般在屋顶）园林评价园林评价的三个向限1、造价成本2、维护成本3、重点区及展示区：哪部分，在哪儿，面积多大，是用来煽情、大投入的地方；大社区要结合看楼路线，设置多个煽情点。4、以人的活动评价，活动场所包含三类：指定性活动随机活动社交活动5、如果是大社区，区域功能包含三类：公共区域半私密区域私密区域6、场所要有视觉焦点7、考虑人的活动路：上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的。南方考虑遮阳、北方考虑晒太阳问题1、几种园林风格MECE2、竞争对手的特色哪些可借鉴，哪些存在提升空间3、消费者分析：消费者对园林的重视度。消费者对园林的追求和消费习性4、项目的园林特色整体风格和竞争性概念展示区特色、位置及规划竞争面核心精神：我们凭什么打赢竞争？基本面：场所精神，是关注人的精神项目层面我们怎么充分利用资源？怎么回避不足？1、资源的利用：景观利用居住者使用利用外部资源纳入内部2、不足的回避來自中国最大的资料库下载规划方案评价规划方案评价的五个方面评价方案的角度：主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑：

方案

方案一方案二

方案三1、经济指标是否一致

2、分期推售的适宜性

首期产品能较好的衔接市场

容易分期开发。

展示区可先行建成。

3、整体形象定位要求：

形象1：

形象2：

沿街的标致性形象

特殊部分：比如内部商业

4、住宅区内部的氛围

5、其它特殊情况评价

经济指标是否一致整体形象定位在规划中是否有所反映规划方案建议规划方案建议（续）1、平面方面合适的规模、成本、要素，形成售卖区施工安排上，展示区可以先期建成：配套、园林的位置、规模能否便利的展示配套的分布是否能匹配成为每期开发的卖点首期产品能很好的协接市场2、楼层数方面开期有迅速回笼资金的产品首期开发产品与市场能很好的协接售卖面：重点投入区规划诞方案急建议峡（续产）基本律面：当小区禽舒适反度1、平其面方类面大型匀小区测，考歉虑公衰共区羡域、盒半私客密区饼、私闯密区映划分挪。小区奶的景做观线难、人想行路披线、灭车行博路线太、车使库进庙入楼君栋路同线流勾畅小区正入口棋不宜泻过多臂，避兔免未音来增吉加管洪理成泳本如果龄含有侦不同堵性质霜的区逼域，扇则规绍划应壤考虑斑区域虎的隔俭离措繁施考虑某配套串（学伍校、够体育泊设施错、商晋业设舱施等置）与罗住宅透区的愧相互湾干扰术问题都。大社教区要泊考虑限各个漏分区扇使用视集中浑配套涛的距闪离和化便利罢度小区驱的集搏中资用源的迫共享检性（钢宜形纹成公齐共区蜻域而趁非少隙数单弯位的亿私密皂区）2、楼腿高利用鼻原有叮的地是势和秩资源楼高好的协胜调性眼、变木化性速、变押化的嫩韵率株。不宜蚁有突叼出的矿落差池，因翅为两辣者客鼻户群前和推兔广卖狭点完接全不够同超出傲市场司可接更受层晌数的净数量素不宜痕超过10务%。一般材控制炼楼高稳节点狸（6、12、18、32），藏以控扁制成鞠本和缠使用客率节梦点规划唐方案省建议狼（续辛）1、如业果容萌积率匆过高湾，则便应充裕分考荣虑边演缘（夺