武汉综合商业社区项目定位及开发思路报告

2012成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路1项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发连接5000亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环3公里区域规划为产业区距机场30分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园11R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活配套高新区及成都市区的中端客户2700~3300元/平米的销售价格开发规模小已经开发过中海名城等高档项目未有超大规模区域开发经历城区内高档楼盘的竞争郊区大盘（华阳麓山国际社区）区域仅被定义为高新区的配套小区域市场、中端消费者中海地产并未有过大型区域开发经验竞争对手的实力、开发水平较高封闭、低容积率的高档社区规划12R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户深层战略意图：个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力需要解决：什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图13R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾小区域市场、中档消费者区域规划为城市边缘的产业区；政府定义为高新区的配套销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑现实目标一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾14目标与现实的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的区域2、无特殊资源3、普通产品4、区域的配套满足基本需求1、城市中心的区位2、历史、文化、自然景观资源3、产品完全创新4、区域配套成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区域的中档市场走向高档市场？15项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键16区域核心价值分析

竞争区域——南区南区核心区域价值：商贸区、行政中心区17区域核心价值分析

竞争区域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区域价值：历史传统的文脉延续浣花溪18区域核心价值分析

本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势5000亩森林公园高新西区19区域询核心躺价值槽分析螺竞呈争区劳域——本区艇域它是馆：城市派中独牵一无兔二的明显旅区别舌于竞返争对庸手的不可储复制专的本区峡域核沿心区持域价裤值：50灶00亩森证林公型园、迎体育彩公园拦（生教态）右；处于怀城市尼两大档经济况增长艺极之饥间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极20本项积目的膊区域寺价值竖可以饼赋予民本区峡域乃雾至成藏都市笋全新断的形泊象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）21区域握整体愉价值扒定位——开放盒的国棒际公显园高概尚城漫区开放口的、国际椅的、公园串的、高尚泉城区OC辟T：Op暮en磁c默it添y忙to拾wn22客户员及产齿品定许位目标睬客户丑：启动拖期以堂大成规都地扣区关丘注生缸态、导休闲恶的中回高收泪入家赠庭为螺核心技目标皇，其踏中吸袜引30％左盘右的涛非成录都户便籍客衬户；吗项目出后期仙发生楚客户豪演变但，吸饭引大献西南回区域诵的高礼端休婆闲客允户产品支定位都：产品锅组合部，to格wn堂ho爪us抽e＋花她园洋颂房＋津小高细层说明纽奉：产傻品选脏择高倦端市辫场主伐流，腿多种呀物业冤类型嗽，降杂低大业盘开躺发风军险启动仆期为to椒un搜ho碌us铺e＋花翼园洋扒房，辰树立荒区域涂形象棍和档碑次保证锯项目滥有一晨定高佛的容蛾积率瞎，应史对市羊场变势化，甜实现明项目羞经济蹄效益23成都xx斧xx项目死酒撑店定损位研嫁究24成都发市五阔星级法酒店冈调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅

法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团25成都右市四哀星级弊酒店信调查睛之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租26成都类市四拍星级澡酒店齐调查告之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅27成都漏市五缠星、桐四星托级酒姨店小收结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套结论一配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低结论二管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等结论三28对本块项目识的建嘉议建议五星裂级商撒务酒巡寿店五星粒级酒身店的椒国际躺化豪竟华配索套符赵合本投项目咽国际区化的学定位伍，有利舰于提忠升本晌区域池的价另值五星捡级酒撞店和伶国外尝著名常的酒乐店管桶理公浙司合溜作，伙可以提高吼酒店鞠的知既名度购，带游来酒厦店品暖牌的山客户棉，提厘升社箱区国贩际化舅形象推荐尼管理吗公司泛：希尔辜顿、暮香格蜂里拉免、假右日、袖凯莱座、万傍豪、地凯悦等按照平五星彼级酒布店的汉一般码标准,1史80圆00平米是的建慈筑面比积规牛模偏青小,合适棵的面帜积在20腐00切0至30中00箱0平米凯宾矩斯基陷饭店索菲彻特万扇达大蛾饭店天府养丽都柏喜来融登饭缺店29本项民目五陡星级克酒店撑造价斤分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二前期工程费185三建筑工程费1305四设备设施工程费2070五装饰工程费3600六室外配套工程99七不可预见费228八管理费用137九其他费用233十合计8856按照坑规划允的建强筑面掀积18汽00补0平米另估算极，总小造价裤约一披亿六闸千万逼元数据啦来源谜：深笨圳五坝星级予酒店膊造价城成本烧统计奏分析30深圳啦某五巷星级尿酒店丘案例31选择辈案例件的标美准：堪五星代级、邀规模货接近遵；规模鲜：占绍地面垂积30耗00谢0平方则米，赚建筑贱面积23种65蔬0平方泻米，抄共计9层；主要毒功能响分大益堂、积客房腾、餐熔饮娱驰乐、暴商场诞和康呢乐设垂施、龄水吧旗等五校个部膨分。功能窜分布逮（1）序号类型数量净面积（m2）1总台11202商务中心1253精品店1504鲜花店1405便利店1306休息区1507综合服务1608景点区110小计385大堂律部分钥：水吧泛：净面涛积12怎00平方掏米以袜及室旋外游女泳池上一个搁。32规模梅：占干地面紧积30甲00毛0平方向米，姥建筑桶面积23射65啊0平方双米，侨共计9层；主要殊功能贤分大兼堂、趴客房纯、餐状饮娱顶乐、磁商场连和康佩乐设附施、演水吧雁等五篮个部盖分。功能秩分布朵（2）序号类型数量每间净面积（m2）净面积（m2）1总统套房11801802豪华套房9645763商务套房314513954高级套房16457205标准双人间803225606标准单人间2632832小计16362631大会议厅1150102中会议厅1114103小会议厅16910小计3333合计6596客房藏部分站：33规模遭：占圆地面毛积30庙00而0平方剂米，顷建筑漠面积23葡65紫0平方正米，事共计9层；主要填功能缸分大周堂、哭客房从、餐搅饮娱凡乐、垒商场旷和康议乐设户施、帖水吧心等五丛个部暂分。功能占分布易（3）序号类型数量净面积（m2）1多功能厅13342西餐厅11603咖啡厅1844酒吧11405中餐厅13246中餐包房12017厨房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜总会135012KTV包房149013桑拿按摩1840小计4200餐饮周娱乐：34规模羽：占锯地面朋积30伍00质0平方肥米，迹建筑税面积23分65处0平方湾米，迫共计9层；主要再功能哗分大察堂、以客房斥、餐弹饮娱量乐、蚂商场宴和康扎乐设未施、孟水吧及等五谱个部嗓分。功能璃分布伞（4）序号类型数量净面积（m2）1商场1433.752美容美发1803壁球11404室内游泳池13005保龄球13006桌球11507健身房11208健疗室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻将室145011茶艺馆1503.7512行政办公1953.75小计3815商场邮和康闪乐设代施：35建筑肠面积23活65灯0平方林米，眠其中葱：客僵房10假90敬0m2，餐严饮娱卵乐73悟00苍m2，大遮堂商或场和由康乐介设施16理80久m2，水庄吧37也70女m2。工程异投资期（1）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）一勘察设计费23650.00153.731勘察费23650.0011.832设计费23650.00141.90二前期费、行政事业收费23650.00236.50三建安工程费23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基础工程10900.0087.202主体结构工程10900.00937.403装饰工程10900.002174.954水电工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506电梯工程10900.00218.007中央空调10900.00381.508综合布线10900.0087.2036建筑自面积23障65眉0平方难米，轿其中励：客韵房10筋90强0m2，餐迅饮娱摧乐73燃00悔m2，大净堂商震场和租康乐柳设施16羞80册m2，水登吧37但70近m2。工程驶投资逃（2）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）9安保监控系统10900.0054.50(二)餐饮娱乐部分7300.002977.471基础工程7300.0043.802主体结构工程7300.00584.003装饰工程7300.001721.874水电工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406电梯工程7300.0073.007中央空调7300.00255.508综合布线7300.0058.409安保监控系统7300.0036.60(三)大堂、商场和康乐设施1680.00984.681基础工程1680.0013.402主体结构工程1680.00168.0037建筑臭面积23昏65贪0平方拥米，杆其中浑：客谅房10些90化0m2，餐葵饮娱覆乐73两00助m2，大暗堂商弄场和百康乐泻设施16弹80粒m2，水平吧37殖70洲m2。工程贯投资弟（3）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）3装饰工程1680.00683.964水电工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206电梯工程1680.000.007中央空调1680.0058.808综合布线1680.0013.449安保监控系统1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基础工程3770.0045.242主体结构工程3770.00377.003装饰工程3770.00319.714水电工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626电梯工程3770.000.0038建筑扯面积23蜘65校0平方洞米，夸其中睁：客海房10包90拔0m2，餐内饮娱哪乐73涝00坑m2，大酿堂商圈场和培康乐数设施16虑80屑m2，水探吧37悄70铜m2。工程记投资渔（4）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）7中央空调3770.0075.408综合布线3770.0011.319安保监控系统3770.0018.85（五）酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）绿化、造景23650.001182.50（八）不可预见费23650.00473.00五管理费23650.00737.761管理人员工资23650.00335.342活动经费、其他管理费23650.00402.41六总建造成本23650.0014541.5539酒店钟管理语公司疾管理茎费用具体糟收费胡的比啦例需扔要谈某判达伶成。国外泼知名远酒店仿管理凯公司找如洲写际酒糟店管喷理集绘团、摄希尔芽顿、索香格递里拉修等略白有差馒别，返以洲掩际酒喇店管彼理集兰团为溪例，坏管理斧费用铁分三粮大部炕分：■营业歌额提谣点：通久常为远营业财额的2%■利润削提点：通目常为跌税前蹈利润捐的6%■订房冠网络拆使用叉、员耍工培尿训等：按浙照次很数不萍等通常经在酒伙店的室筹备腔期也曲会收辉取一货定的浮费用40建筑馋面积23登65苏0平方锋米，寒其中守：客姿房10者90柜0m2，餐限饮娱抚乐73桌00灯m2，大泉堂商女场和探康乐炸设施16施80画m2，水房诚吧37划70赖m2。工程驼投资41成都xx凳x项目脾涉践外医倦院定师位研篮究42医院驴的分血类介隙绍国家历鼓励切多渠酬道资规本投篇资医缸疗设名施、使兴建俗医院搬。外积商合寒资、窗外商葡独资和、民勤营都蜘可以奔。国家固对医仅院发眨展的社政策言？医疗讲机构星分为猛哪些稿类型花？主要赤分为庸：综根合医剃院、突专科没医院圾、康伞复医京院、显保健吗类、哭疗养稻类等嘉五大雄类涉外陷综合汇医院避能有钳效提碎高区堂域价塞值，猎辐射记整个柳西区嘉，而壤且对投住宅段价值给提升柔较大寨；涉输外专忠科医线院对读项目梨及区漏域产胃生的备价值戒影响舍与综好合医咬院趋吵同，潜但后愤续经帝营难封度较泪高，当对住件宅价被值提嚷升影叛响较孙小。从对酒区域荒价值述的提买升来牲考虑煌，综哭合医两院更啄适宜浇本区役域的米发展43涉外清医院涉外漂医院闯有哪盒些类缝型及族要求中？类型穿一：葱允许恢外籍肢人士劝就诊条件殿：需羽得到梯国家部卫生眠部批泄准类型尸二：羞全球两社保桶就诊条件漂：政辩策上理无限婆制，正需要汗医院讨与国嫁外相殃关的往保险鹅公司成签定意协议怠，经奏由国芹外机枝构认腾定，贺在协研议的撕范围碗内可渴以接依受外蹈籍人普士的盼医疗引保险添卡。目前狸对涉驳外医腥院没劳有明义确的嫩概念册定义范，但伍根据唤实际旁的案充例，酱与普喊通医累院有文以下英差别边：提供扫外宾碍专用玻病房大；医护呜人员活须具政备外驻语能插力；设备疗先进兽；提供帽英文届医疗喘报告信；接受居外籍柴人士膝的医婶疗保蕉险卡钻；外籍推医生装。什么煤叫涉艺外医捷院？44投资辨涉外商医院提需明婆确的神问题12、国蔑内投公资机腾构投串资医植院的奇普遍份模式模式携一：邪自建拘、自收营方筐式案例键：东致莞康配华医翠院基本威资料因：由轮东莞厅康华反投资遵集团汤有限惹公司浙投资兔兴建闸。总捡投资13亿元冷，占着地面炸积37凝.5坐7万平暮米，驳建筑倒面积27万平制米，放共计22梦00个床补位。康华罩集团打以前倦曾经联营过绢医院渴，具胞有医舌疗方巨面的视专业长人士群，同鼠时在理全国秆范围姐内采浸取招拾聘的宅方式怜。模式奸二：寸兼并沃方式国内追大多穴数民崇营资但本进膊入医并疗行捉业均望采用南此方和式，哨如广漂州、律东莞沫改制喇的医滨院。必走上侨正轨宿的医宫院，庸重点胸在于丧成本熄控制食，日赚常的坊管理沃相对盖较简笨单1、是蔽否有盼专业遇的运奴营管灶理机拘构帮罢助投宽资方奖管理残医院昼？国内犯：曾辜经出未现过影为数兄不多东的几涂家专怎业运线营管郑理机际构，揭但由测于市守场原碎因，极现均僵已改染行，躲目前位国内略无专植业的家运营挨管理捡机构国际跟：专侍业运月营管去理机言构在暖欧洲覆较多爬，如弦法国康、美最国等鹿，目碌前还撇未进旁入国浇内的赢医疗稳市场晚。专业狼运营傲管理若机构涌的的股经营怕方式批：参依与项浅目前埋期的叮规划删设计拨、施腥工、尘医护隙人员稻的招致聘、谢医院悉的日乔常管全理等趁。投嫂资方杰只负妻责出翁资，稿其余策全权血交与脂专业场运营滚管理秤机构些负责日，待妈医院赔的经惨营走恒上正遇轨后述，专事业运阿营管哨理机径构退告出医兴院，朵交还厕投资到方。45投资威涉外们医院限需明舅确的阔问题23、医卷院的钞投资老回报医院亲的投虑资回夹报率摊较高垃，年嘉收益蚂率能逢达到25％，为经营狼得当棵，可捉成为尿长期帽经营厦的优勺良资半产类型投资额经营难度回收期综合医院总投资略高较小以200床位为例，约5年专科医院总投资略低，专业设备费用高较大，需要明确的经营特色以200床位为例，3－4年专科均医院——高效混益、熊高风阻险总投糖资略米小，假但对帜经营茎者的皂能力把要求赶较高授，在有形成侵明确妨的经旧营特搜色后畏有较东高的小经济楼效益肠，具边有较泳高的本风险众。综合璃医院——稳定柄的良棒性资蛙产总投滚资略营高，竹但对吗经营钢者的派能力仙要求旦较低悦，效蚁益较某好，酷可成权为长喂期经志营的恳资产耗。综合眨医院石与本玻项目纳的需雁求及税现实葡条件水拟合勒度较厕高46投资际涉外赢医院汤需明繁确的暂问题34、综组合医扮院的婶成本甜问题普通肝高档芬医院冲，其侧单位浪造价尸可控鲁制在50帆00－70枣00元/平米饭（不伐含地稍价）5、车茧位与筑床位六的关句系主要成本类别所占比例单价范围（元/平米）基建成本33％1500－2500医疗装修33％1500－2500医疗设备投入33％1500－2500普通僻高档顺医院挥成本脉分类要求悉车位威：床让位>拖0犯.6：1新设仓立高过档医键院，胆其比育例关变系一去般在1～1.揭2：147定位求及建毅议按照鸭中国昌目前矩的标柱准，20断0个床摊位的及医院亩其服驶务人教口一壮般在40万至50万人眼，若怖档次弱较高配，也目不低孔于20万人蠢口。目前例的经蜻营状姐况与概体制振有相形当大盟的关蔬系，许国有屋医院孕离退宵休人莲员及芒后勤填人员应的比塌例较匪高，抖经营扮成本缠相对慰较高赛。目怕前一钥些外联资医镰院人申员较砌精干榴，一粘般投波资回瓦收期邀控制菊在5－8年。建议充发展新模式胶为涉首外综撑合医肃院。淡可聘牵请专氏业人脾士协章助管特理，我可形罚成能怪持续员经营闭的良慨性资认产。20肌0个床坦位的射医院津服务卵的人肺群数面量投资善医院要的盈摧利前嫂景发展扣建议48医院购环境■医院筛的规梦划建架设中忧，环促境营凑造及啦建筑戴风格惰与整狭体定律位相洽吻合惕。49成都xx筹xx项目宗国波际学疏校定叠位研蚂究50国际扣学校改基本欺认识12年制概国际栋学校斯，学生刘规模20服00－30疯00人（60－10世0个班酸）投资亏约1－2亿元回收劣期10年左熊右通过酬主管眼部门丈审查幅，获扇取国倚务院坏教育优行政冤部门样颁发鱼的中外穴合作笛办学资许可灵证，即掌可招眯生办学朴条件经验沉数据51国家寻政策1中外皂合作甜办学霜者可绩以合竖作举慌办各帆级各刑类教练育机痒构。作但是巾，不得熄举办童实施宗义务钩教育外和实拆施军惩事、壮警察棚、政成治等昆特殊勇性质阀教育迹的机青构。外国饭宗教求组织腐、宗载教机很构、总宗教字院校蜜和宗赞教教袜职人盟员不工得在麦中国摸境内征从事遍合作腹办学赴活动独。中外世合作悔办学楼机构他不得耻进行醉宗教丽教育鸭和开耐展宗林教活骨动。限制堪条件——不得育举办鼠特殊齿性质勇的教以育机潮构主管好部门申请送设立玩实施兽本科率以上灰高等也学历辽教育秤的中辱外合丧作办岩学机面构，筐由国榨务院戒教育殃行政牌部门师审批雨；申请父设立磁实施谢高等惹专科散教育榜和非欢学历商高等弟教育言的中穿外合捎作办络学机刷构，产由拟醋设立呼机构升所在隙地的摄省、势自治哨区、略直辖菌市人拍民政谊府审味批。申请病设立锄实施闭中等悄学历鞋教育睡和自众学考毕试助殿学、奖文化针补习指、学起前教盐育等骨的中要外合京作办绩学机殖构，坡由拟隶设立泽机构熔所在使地的勉省、薯自治训区、践直辖宵市人瓣民政宜府教瓦育行扎政部送门审变批。申请陡设立溪实施豆职业龙技能毅培训疑的中可外合作作办膛学机偷构，会由拟神设立盯机构动所在糕地的赚省、醋自治盼区、衬直辖摔市人哀民政恢府劳五动行械政部浮门审判批。52国家鸭政策2申请船设立皇中外丈合作枝办学虹机构旗的教认育机核构应她当具有京法人长资格苏。中外祝合作案办学久者的遮知识匙产权炎投入葬不得夸超过草各自爸投入次的１宣／３绳。但是牢，接受国务剪院教肺育行胁政部怜门、任劳动央行政柔部门倡或者颤省、败自治诉区、屠直辖即市人编民政迹府邀请前来戚中国陈合作悬办学箩的外刺国教权育机光构的沸知识逝产权状投入可以改超过垂其投善入的落１／波３。中外个合作氧办学椒机构平应具术有法垂人资办格，损但是努，外国愿教育厦机构暂同中钱国实社施学矛历教述育的葱高等毫学校土设立秧的实揪施高蜓等教声育的壤中外劫合作责办学寺机构烟，可调以不凤具有养法人瞧资格遗。不低臂于中堂外合台作办插学者旋资金旺投入墙１５贱％的陕启动嫂资金猜到位咏证明崖。具有斯法人夜资格饭的中迎外合亿作办皱学机教构应祸当设离立理跳事会版或者池董事第会，艳不具衣有法都人资微格的悟中外层合作是办学贼机构怨应当音设立梅联合笑管理欧委员吐会。解理事芳会、悄董事修会或晚者联逃合管是理委吊员会舒的中飘方组然成人见员不关得少笔于１迫／２妈。外合禽作办隙学机投构的而理事惨会、谱董事宣会或恩者联膜合管沈理委杯员会联由中求外合呼作办享学者蔬的代感表、迟校长袖或者讨主要知行政州负责抚人、售教职忘工代鸡表等鱼组成放，其洽中１泡／３男以上新组成吹人员隶应当切具有命５年丛以上暖教育迷、教欠学经飞验53国家茧政策3师资堂条件校长辣或主狂要行位政负潜责人——中外脉合作喘办学秤机构佣的校间长或腹者主有要行傍政负闸责人理，应戴当具蝴有中托华人赵民共听和国逐国籍谁，在爷中国稀境内执定居铁，热绳爱祖遵国，叹品行葛良好肝，具府有教斜育、狗教学时经验萝，并漫具备稿相应爆的专浑业水兽平。外籍国教师——中外耕合作窃办学知机构废聘任熊的外稿籍教治师和雅外籍讽管理乔人员删，应蛮当具剃备学眼士以废上学魂位和处相应筐的职颜业证晕书，责并具汇有２留年以街上教帆育、享教学发经验监。教师常来源——外方驻合作碌办学权者应寻当从车本教生育机庄构中啦选派父一定容数量历的教件师到卫中外避合作绳办学旋机构悬任教您。教育版语言——中外鞭合作盘办学赴机构伟根据沿需要天，可量以使逃用外叹国语倒言文叔字教滚学，缘瑞但应悉当以硬普通斩话和戒规范汉汉字蜂为基旅本教钥学语炉言文乘字。54国际恭学校花主要何的七买种模千式国际砍学校部主要示存在揭七种圣模式丑，这协七种隙模式握分别结是1、境混外机股构特哀许大枯陆办早学模曲式：如深筐圳的漫香港吼人子顾弟学述校、泛日本酿人国蜡际学观校、以美国床人学悄校、街东莞侧台商参子弟趣学校朵；2、普批通高赞中加朱境外娘预科把模式菜：如广魂州华春美英方语实讽验学窜校、节华南诱师大驱附属捆康大顷学校赏、英夜豪学贺校、乘广州创南洋环中英窄文学笛校；3、“爸校中盆校”司模式录：深圳池华茂节学校槐（韩催国人择子弟趟学校丢）、款东莞长东方胜明珠种学校晕；4、境裙外教辩育机孕构认仰证模填式：广州滔祈福鼠英语玻实验宫学校父；5、以苹课程盈为核值心的值项目仓引进侍模式虎：广东它碧桂冬园学虫校；6、中傻外合殃作办粘学模迹式：广州讽华美赏中加慕高中掠、广蝇东中藏加柏绿仁学损校、合深圳贱南山疲中加昂学校爹；7、境钱外机侨构主闷办的壤学校因：深圳沙国际嫁学校亡、南投湖国玩际学双校55定位适及建利议建议遍发展糕模式叉为：纳境外秋教育旬机构钞认证绕模式吩（模捞式4千）或酱境外冈机构由主办纺模式穴（模饮式7住）1、对朋合作刮方的喘要求配合蓄国际致社区纪的政陈府定做位，匠要求捆引进讯国际挂知名染教育扎机构择，如违澳大厌利亚砌教育刃发展辟集团塌（AE伶DG）等2、合狮作方牙式中海结投资脏，引范进国倒际知里名教籍育机唇构。喜双方善合作呢组建徐董事顿会，挤出资议较多开方担枣任董伞事长枣。国东际社膊区业伸主子珍女就粥读国琴际学拘校，更能有因学位约保证撑，学凯费可朋有一恨定折批扣要求馋教师祸全部亦由外闸方派膀出，毅外籍告教师哨资质污符合缝国家词规定席（学昨士学尚位、2年以图上经化验）国际宝接轨籍的同刺步课位程、抛文凭宪和学哗位符合裙条件易的学慰生可浸直接马转入普国外闪本校捷继续龟就读亭更高宰一级廉的课妹程。落毕业石后所耽获得猴的文耳凭和公学位拴由当督地院物校颁码发，辱得到踩国际赌承认定期林举行执校际佛交流刊，友朵好学谢校建为立双语叹夏令胁营等盈活动56成都xx侍x项目饿商恒业分刘级定陪位研秘究57根据霜案例往研究羡，区困域开横发中补商业菜需分粗为三兔个级救次研究腰商业翠、住湖宅和晓区域右三者职间的医价值愁关系字，可责以很澡容易喜的看亡出商太业分袖为三间个级安次第一碌级次站：城怖市级址商业——专业展特色孝街、社休闲做街第二洽级次码：区袜域级片商业——罗st念re针et短m菜al仇l第三圾级次追：社前区级烧商业——邻里播商业揭街住宅扑价值区域博价值1ⅠⅡⅢⅣ1、邻貌里商毕业街2、专腊业特体色街3、st另re幕et络m合al博l4、休荡闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Streetmall休闲街商业价值影响启动期考虑发展期考虑58第一咽级次快：城窃市级奴商业——专业耳特色剂街、胳休闲变街分布懒特点躬：交通松便利疼，周蠢边区喘域环王境能热够符锁合专懂业街展特色衡。由于吊主干侄道对于人流附的负的影响庙，一启般不耍分布竭在主亦干道规模莫：随专销业街读的影社响力框而定扛，一般忘在50负00平米纽奉以内专业役特色断街、执休闲趴街利波用自哭身特纳点，困吸引绞全市窃范围芒内的两某一阻消费乳群体59第二辉级次智：区汤域级培商业——杠st县re招et剪m全al限l分布吴特点基：为满脾足区贡域内独的生漂活需蹲求，暑人流拥量大瞒，需临档主要虎干道规模侍：一般愉为sh吵op女pi兵ng拍m界al理l或大葛型百走货店团，规呆模较惨大，一般芦数万蚁平米览，具绢体依如据区旗域内巡寿人口尽消费溉力及臣发展淘前景业态匀示意爪：华妙侨城惹铜锣绵湾、死沃尔桂玛等沃尔浙玛铜锣检湾百判货铜锣矩湾百挽货60基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业图区形其态与状结构驳分析根据遵本区稀域的阳人口怜规模辈，本决区域移的商蓄业规蛾模应搏介于攻区域览性商伪业区嘱及居减住区触级商块业中繁心之磨间61第三披级次钩：邻陆里商扇业街分布吗特点周：随组扎团分刚布，满足聋区域质内居沫民的护生活返便利维性，规模铃：区域智服务搏性商延业面可积一茶般为0.貌7-示0.冤91平米/人，部本区握域内安居住寄人口否按三党万人猜计算村，邻里凡商业因街面君积不逼超过看三万迟平米62本项似目商飘业定棉位总冶结位置规模主要业态城市级商业（专业街）建议临森林景观大道、休闲氛围易营造每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间酒吧街、美食街、休闲街等区域级商业临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织6－8万平米左右Shoppingmall，大型百货店邻里商业街随组团分布，满足生活需求的便利性不超过30000平米日常家居服务、日常购买类63城市沾级商滩业建卡议临样森林拍景观辅大道粥，具有少不可海复制害核心哥资源脸，可斩建设停特色喇专业摘街，易于爸营造邀休闲裙氛围萌。主营业态规模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡本色、根据地等美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡日本料理、泰国菜等休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡绿茵阁、丹桂轩等特色党专业滩街商豪家选沙择要桐素：与项键目总浸体定绒位吻裂合。经营予内容龟及方景式具牵有自吧身特间色。在当亲地具裤有一拼定的诊市场思美誉狡度，投能快恼速提姜升专脖业街螺知名从度及不档次凝。专业企街虽揪为个搜体经借营，再但整体违形象抹推广翼却是疮十分会必要晕的，从券商家朽选择篮、后蒙期装蚊修、让经营镰管理矛等都唐必须恼符合臣项目全的总胡体定脚位档卖次。64区域女级商授业经督营旺穗盛的酬关键钓因素堤是引睡进2-刑3家主强力店狭，在暑区域倘商业痒氛围掘尚未丈形成医的状换况下摘，带户旺区携域商遮业。主营业态规模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2万㎡沃尔玛、家乐福、易初莲花百货商场化妆品、男女服饰等2万㎡SOGO、太平洋百货家电超市家用电器、通讯等1.5-2万㎡国美、苏宁、上海永乐品牌直销中心世界品牌的过季和断码的打折产品1.0-1.5万㎡目前在北京开设一家，经营状况较好建材超市建筑、装饰材料1.5-2万㎡百安居、好美家、家居超市家用饰品、家什等1万㎡左右欧倍德、家居货栈、易家选择敬主力酒店关践键要泊素：与项目碗整体辽定位曲相符，目甲标消赛费群考体与占后期猴入住喊的区难域居拉民吻鉴合。在区屡域商进业氛甜围未么形成轰前，能实阁现客确户的踢跨区部域消绒费，死易于蚊存活馒。带来卖大量通客户，建立具有节核心宇竞争匆力的蜘新区厨域商笨圈。65本项窜目的键集中荒商业便组合挥为：足大型惕超市低＋百晶货商府场＋保建材词超市商业壤中心冶构成咱的其桨他业粮态：区域侨商业不中心触应兼瞧具购焰物、康娱乐胆和休密闲等管多项全功能浩。区域蛮商业过中心爷与周种边的察市政汇道路初可形烘成精满品一昏条街铸。如爪本项窃目集病中商比业区嫁北面油的主标干道昌。建立骑集中戏商业青区与犹公园惭之间泳的良志好通浩道，筑利于夏人流画的流皱通，辽并将氧通道宣建设升成为遍特色生风情筋街。滚如项贩目的税星期栽五大伐道。大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等一级商家知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等二级商家娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等三级商家商业传中心工具体域的业阀态分抬布原馒则：核心深区域替放置辉主力历商家绸，次同级区扬域放披置品阻牌专傍卖店愈，人葵流自酸然导此向较植弱的督区域引放置夏三级烈商家态，如谅：顶杠层或作者单码向通辩道尾当端。66领里桨商业戴街以凑满足误社区懒居民绞日常太生活锄需求喘为主掌的功味能型湿商业迟。主营业态经营内容规模品牌商家日常用品调味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡选择具有地方特色商家领里只商业雾街重象在经堵营业笋态之垂间搭封配，浴能全极面满伪足社展区需岂求。向在经扁营方央式及竖店面腐装修吨方面反也需励要统熊一要东求，富与社筋区建袄筑体台风格兄相和柜谐。领里区商业茶街商清家选孩择要船素：与项挽目总孝体定保位吻柜合。满足觉社区屡居民读日常浅生活狗需求美。同一愧范围顽内，饱相同咸经营辆内容外商家绣不可锁超过必两家丽。67沿街盛商铺路边线冷饮查店快餐匪店药品绕店便利银店68沿街棕商铺花店服装误店发廊69成都xx麦x项目番写狱字楼送定位立研究70写字突楼分揪类标膀准及少定位捐考虑盆因素本项促目写号字楼颠的定衡位从欧两个摧方面降来考品虑：市场族接受个度与本严项目轿整体田定位度关联即度规模方案硬件要求甲级写字楼电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台60~90平方米出租面积提供1个机动车位能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上中央空调系统，具有分区域控制能力设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行5A智能化水准乙级写字楼每90~120平方米出租面积提供1个机动车位电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置中央空调系统，温湿度可由中央系统控制4A智能化水准写字旗楼分面类及蜘硬件末要求71写字容楼定爱位为柴：中怀档、斗精品倍写字萝楼市场洽情况晒：国坏际公汤司及坛大型多企业乒均在躺高新箩区内铁自建崇办公蛛楼，译对高鸦档写蜻字楼纪的需妙求少咏。但苹大型败国际权公司吨附近搭必然宪有较蚕多的际如物护流、谦贸易汉等中与小型浅私有扭依附票其生攀存，幻玉对中著档写裕字楼贯存在咱一定桌需求与项搁目整塘体关色联度等：项都目整畜体定换位高普，高厚档写秒字楼公对整鞋体定雄位的反支持抹度高凡，中千档的桑支持熔度较扩弱规模停：本扛项目朵写字租楼规赠划仅录为1万平鞋米，侄较小嫂的规坊模对研写字互楼的问高定眼位支客持不冶够方案市场接受度对项目支持度规模甲级写字楼★★★★★★乙级写字楼★★★★★★★建议倚：综合绵考虑密，乙镇级写纽奉字楼摔有利铸于后自期经烈营形弓成良叛性资诊产，穗可在醋建筑棒造型暮及外档观用芝材方悦面配岁合整眠体定谱位，劫提升蜂写字柔楼形迟象，着对硬携件设锹施不慨作要匠求72成都xx盈x项目绩文化漫活动洪中心木定位闹研究73文化裳活动程中心茫的根据幼案例论研究半，社鸣区中砍的文专化活毁动中欺心通协常是穷公众苦文化滴活动伙为主条导，嫌一般总包括穷图书棋室、棋阅览汁室、速绘画莫、音逃乐、妥影视随厅等腐功能驴构成紫，一使般建赏筑面鸽积在10码00平米以内根据杀本项斗目的任规划岂要求胜，文后化活之动中演心的胶面积霞是10正00挖0平米冲，做通朴常的需文化犹活动渔中心闻面积晓明显捐偏大耀，因遗此需结唯合社嚼区的枕其他扯配套枝服务军功能书来定荒位我们永根据魂规划四的功浅能区杨，建纪议将舞文化亮活动唱中心绘分成三块建设与酒举店结苍合（径二）与体窃育公扭园结另合（感三）作为剖启动臂区的已配套忆功能伴（一衫）文化臂活动肿中心充分块儿童脱绘画音乐型室74界定悔文化庄活动逐中心顺的配低套设变施作为愚启动强区的钳功能波配套与酒愁店结反合：页突出碌经营浑性与体霜育公叹园结签合：犯运动存健身茅功能文化雅活动堆中心柜总面是积为10栽00丈0平米二、水与酒挥店结先合：迅突出炒经营孩性，般具备多商务呈功能三、糊与体块育公插园结百合：羡休闲厕场所困，运也动健条身功袭能商务取会议卷多包功能更厅班影涌音室蔬桑拿竖浴室汽中西融餐厅50冷M²翠10层00饮M²乖12锣0M案²暗15腔00弯M²烛17弓00潜M²温水肺泳池臂乒伴乓球赖室档桌球疗室论棋牌齐室喂健蚂身室30混0M宇²牵70氧0M粪²烦3葛00房诚M²贺20运0M辉²证80汉M²羽毛妙球20叶00秒M²合计43悟70赏M²合计35振80户M²一、齐作为计启动昂区的撤功能宅配套阅览胞室血茶室劫、咖愧啡厅启儿童彼活动仙室乐便尖利店誓手工遍作坊15谈0M醋²折60末0M载²包6养00挽M²芳5自00因M²龄2钻00修M²合计20使50端M²75成都xx庆x项目教停身车场学定位供研究76本停怨车场渣车位乓总量物业类型酒店写字楼大型商业车位0.6个/100平米0.6个/100平米1个/100平米医院暑、学尘校车盘辆较编少，掩在考舟虑面降对社音会类挖的停嗓车场和时不购予考染虑1、故生本项环目所患需公袍众停末车位联：（0.玻6X筒25哪00狠0+牙0.桐6X蝇10世00注0+莫1X跟60木00杜0）/1锡00薯=8认10个由于勇酒店毒与写勉字楼辜自身奔的建逃筑特减性，样车位右问题像可通舰过地羽下车滥库自仍身解泥决，桂主要钻考虑津的车做位主抓要是捕大型劝商业搁停车货位问杯题2、故迟主要改解决也的停远车位舍为：1X倍60固0＝60忽0个社会早类停绕车场岛与商绩业停猾车场座结合传考虑各物妨业类展型停蜘车位换系数77停车知场可两用面徐积合形计案例席深谜圳桃龙源居公交茂总站最规模妨：80节00平米线路飘：4条车辆/线路席：30辆每辆漏车所宰需面支积约10坡0平米考虑猫到本骑社区喷规模醋，公池交总饱站线芳路按4条、间每条摧线路占按30辆公抬交车置考虑本项榜目公阴交总球站占权地面谎积应剥在80完00险——穗10议00智0平米社会借类停张车场墓可用寸面积妙：17冰20酱0-西80惠00＝92驼00平米社会东停车劣场可钟用面弯积大型军商业鹅可用取停车合场面李积大型丈商业攀占地迁面积37凤90猜0平米栋，按步覆盖朵率40％，见公用江分摊凭面积30％计桐算，商业盲可用杜做停椒车场呀面积躁上限砍为：37招90厅0X（1-缓40％-3猴0％）济＝11公37貌0平米78停车箭场定积位结激论面积话合计猴：92窝00授+1避13换70＝20守57顽0平米停车嘉位上转限：20格57溪0/凳35＝58条7个结论烧：本勿项目乔所能烟提供御的停富车位格（58献7个）机与需趴求停魄车位维（60驶0个）打大致桥相同悔，无岗需建再造地壤上停拨车场79第二仓部分著：项道目整戏体开况发思抵路80整体尺开发焦思路侦主要剂内容整体罪定位张的诠早释及姜在规金划中山的演商绎启动货区选亿址方贼案分期难开发稍建议产品迷建议洒及经露济测龄算现有脊规划督方案摧评价81现有宪规划砖方案币具有妙一定印的优溜点，房诚但类槽似封祝闭的奇大社蒸区的丘规划迁并不漠适宜余区域顷开发区域株开发需关键挽的开典放性键、多截样性跪表现括不足注重涝园林暮景观饶均好们性优势典资源链与住番宅的轨结合大面杏积的躁景观贩绿化社区棉内交贴通的淘通达捡性项目虽的昭烘示性82规划惯方案毫与整僻体定袄位有誉一定灿偏差1、现喷有规锋划对剥核心锣资源去利用剧不足占，核冒心资字源并祥未形膨成明遮显的淋竞争郊优势2、区域度开发肚的开货放性采和多沃元性止未能疏有所凳体现现有普市政桥道路彻与区习域联动系不已足公共乔休闲网空间员不足各组桂团绿舞地内轨闭商业桑的多让元化根（级塘次）通不够3、需加夹强构胶造代叼表区吗域形结象的鲜生态沈休闲绞场所开放项的国档际公辩园高破尚城考区公园笔的开放萝的国际袍的城市悉的83现有轿的规灯划方隔案，辟核心睁价值捆区为微可复娃制的火配套楚区，望不可故复制馆的公咽