河北某商业地产开发项目产品前期市场调研报告

xxxx财富广场项目市场调研报告

即第二阶段产品建议——xxxx房地产经纪有限公司1第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和严谨的统计分析，充分了解xx市商业房地产市场供需空间，确定目标客户群及其对产品的取向，合理规划xx财富广场项目，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。房地产E网2第一部分调查设计与组织实施（二）调查内容1、xx市宏观环境调查宏观经济xx房地产现状2、项目自身情况调查项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）3第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析人口因素商业环境未来区域环境发展4、现有商业项目调查分析业态形式店铺单元面积租金水平管理方式与经营状态5、商铺投资者调查分析投资能力面积需求6、住宅产品调查分析现有产品情况综合市场分析4第一部分调查设计与组织实施（三）调查方法1、宏观调查政府相关文献资料数据汇总报刊资料收集与分析2、项目自身情况调查项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理5第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析前期市场调研报告资料汇总业务经理实地考察4、现有商业项目调查分析专项访谈问卷5、商铺投资人调查分析现场踩点调查深度访谈6、住宅产品调查分析售楼处现场调查6第一部分调查设计与组织实施（四）调查区域、调查人次1、现场调查河西区（马兰庄镇、蔡园镇、xx镇）河东区（xx镇）2、专项访谈问卷（573有效人次）河西区198人次河东区375人次7第一部分调查设计与组织实施二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2006年4月7日就现有规划方案专项讨论会，制定调研方式、方向。2006年4月12日设计制定调查问卷样本及调查细化方案。2006年4月15日市场调查全面启动。2006年4月15—21日1、市场调查资料初步汇总统计；2、共收回问卷600余份，有效问卷573份。2006年4月21日资料原始数据收集完毕，提报至公司。2006年4月21—23日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2006年4月24日市调分析讨论会。2006年4月25日市调报告（修正稿）完成提交。8第二部分调查数据资料汇总与分析一、xx市宏观经济调查（一）xx市宏观环境分析

xx1996年10月经国务院批准撤销xx县设立xx市。现辖20个镇乡、533个行政村，总面积1208平方公里，人口65万。经过二十多年改革开放，xx经济跃居河北省二十强之首，财政收入居河北省第一。xx地处环京津一级经济开发区内,地理位置优越。国家统计局10月22日发布了根据经济社会综合发展指标测算的“2005年全国百强县（市）”名单，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野鸡坨、沙河驿3个小城镇被列为全省百镇工程试点镇，建昌营镇、xx镇被确定为全省小城镇建设重点镇。

xx财富广场就位于全省百镇工程试点镇——xx镇9第二部分调查数据资料汇总与分析

2003年，全市完成国内生产总值142亿元，同比增长20.8%；2004年，全市完成国内生产总值178亿元，同比增长25.4%。按照市政府工作计划，至2007年，本市完成国内生产总值300亿元。10第二部分调查数据资料汇总与分析

2004年全部财政收入达到21.2亿元，同比增长69.5%；2005年全部财政收入达到33.6亿元，同比增长58.5%。至2007年，本市实现财政收入达到40亿元11第二部分调查数据资料汇总与分析2005年农民人均纯收入达到4900元，同比增长18.1%；城镇居民人均可支配收入达到10000元，同比增长17.5%。

12第二部分调查数据资料汇总与分析（二）xx市房地产市场现状

新世纪xx市确定了建设现代化中等城市的宏伟目标，几年来，累计建设面积在30000平方米以上的城市住宅小区6个，建筑总面积达到100万平方米，极大地完善了城市居民的住房条件，提高了城市品位。随着首钢重点项目落户xx，以及本市居民住宅消费水平的不断提高，在“十五”期间，xx的住宅需求达到200万平方米，总投资15亿元人民币。随着“钢铁xx、中等城市”口号的提出，经过近年来市政府对城市房地产市场的大力支持，如今的xx的住宅、商业产品形态、功能已逐步并轨于大中城市同类的发展方向。13第二部分调查数据资料汇总与分析二、项目自身情况调查项目地理位置优势项目所属地块位于xx市河西区，钢城大道与国道交汇环岛西北角。钢城大道东部连接河东区；西至首钢矿业公司居民住宅区；国道南连首钢二期厂址。未来规划的河西区中心位置。地理位置具有河西商业中心选址唯一性的优势，具有明显的增值空间。不足本项目位于xx河西区，目前此地段繁华程度不够，而且现有酒店及零散商铺远未形成一定的市场规模，商业环境欠佳。项目西、南部，整体形象较差，给本案带来一定的影响。河西区无法比拟河东区，对周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力，大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫。14第二部分调查数据资料汇总与分析参与项目的公司情况优势发展商xxxx房地产开发有限公司董事长曾从事过本市同类产品的开发，拥有相关的市场经验。项目设计由中华建建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面具有一定的知名度。营销策划聘在行业内具有实战经验的xxxx房地产经纪有限公司来进行全程策划代理，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。物业管理还在筹划之中，此举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足15第二部分调查数据资料汇总与分析三、现有商圈调研分析人口因素xx财富广场位于xx河西区钢城大道与国道交汇环岛西北角。项目周边常住人口为首钢矿业公司员工及家属，其家庭收入水平相对较高。周边流动人口多为与首钢有业务往来人员（约2-3万人），及与xx镇相邻的马兰庄镇、蔡园镇居民。16第二部分调查数据资料汇总与分析商业环境

项目所在地理位置河西区，整体商业繁华程度不够，而且现有的零散商铺远未形成一定的市场规模。目前的情况仍属于未经现代化商业洗礼，比较零散无章的商业形态。未来区域环境发展本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者（直至首钢三期工厂投产，本项目所辐射人群预计达到10万人）。加之xx政府加大对河西区的建设力度（规划交通环岛、大型广场的建设），本案所处区位的各项环境条件均会得到大步的提升，从而提高本项目的认知度及本项目产品未来的价值。17第二部分调查数据资料汇总与分析四、现有商业项目调查分析（数据统计均按市调总量百分比计算）业态形式经营种类河西区马兰庄、蔡园、xx河东区xx镇餐饮22.2%19.6%服饰16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%综合商场0%2.1%工业用品18.6%14.3%电气产品9%8.9%其他16.4%18%18第二部分调查数据资料汇总与分析本次市调区域重点选择各不同地区相对较具代表性的商业集中点，试通过此类数据分析出，xx市商业形态。经分析，本市餐饮、服饰、美容日化及工业材料均占有一定的市场比例，但本市极度缺乏综合服务型商场，尤以河西区为重。河西区河东区19第二滋部分脆调访查数炎据资臭料汇灶总与雷分析店铺积单元净面积由于际本市台尤其碑是河鹊西区堪稀缺狭大型栏的综挥合商社场作盒为参讨考对月象，校故此捏项调持查重通点以席现有莫临街小店铺厅为主狡。依炼照此微类数启据分则析结巨论，版合理狗规划愁出本哄项目夜商业爸部分合的单诸元面复积。店铺面积河西区河东区100㎡以下54.8%70.2%100~200㎡25.8%16.3%200~300㎡10.7%8.2%300㎡以上8.7%5.3%20第二烛部分偷调股查数售据资降料汇尼总与悼分析按照怀列表蔑数据搞的绝击对值尼分析妖得出耐，目椒前xx市场靠上商勒铺的训经营凡面积辆多以10项0㎡以下淡为主搏。因地搂价、预租金壁的等长因素错影响茫，河箩西区刺同等摆行业脉商铺壶的经领营面忆积略扛大于御河东堆区,即河腥东区垄对10般0㎡以下吼的经矿营需父求面烂积较孝河西声区要制高。河西对区河东锣区21第二秒部分烦调台查数魄据资枣料汇股总与农分析租金垦水平此次虽针对杨xx穷商铺盖租金皮水平询方面界的市压场调搞研，闪目标梨选定喉为河始西、宅河东恩区现豪有经衔营状花态较波好的废各类速不同石的商喷业店匪铺。饼得到际的相鹅关数拍据除殿部分墓经营顺者自削建商懒铺经源营，样无法拉计算肯相关翠数据君外，斩均具福有一晶定的绞市场惧代表湖性，秤基本牺可以肥反映含出x川x市垃商业锻店铺只的整度体租求金水油平。初步国统计蒙可得刷，河备西区踩商铺劝日租赴金约垃0.断59均元/翠㎡；满河东吓区为民1.缺01症元/示㎡河西却区河东拜区22第二子部分剧调竹查数霸据资抬料汇万总与逼分析管理兴方式我与经边营状睁态经过科此次换调查麦，可夸以确兆定目迁前在xx市无诵一商谅业项戒目可限为广大商肤户提抹供专均业性税的物霞业管饭理服截务。石按照最本项触目的晒产品翅服务并规划——为客块户提妹供专缸业的悲物业尘管理，正模好可涛以弥秋补现阀有市猴场的穷这一空雷缺，览同时挂为本凶项目定产品端知名失度的绕建立龟、以艘及未凳来的肾销售馋工作带来问极大认的利贵好条沸件。23第二占部分届调悠查数押据资麦料汇扮总与榨分析现有娇各类刊商业录店铺揪，两治极分田化较革为严钉重。法其中产餐饮烦行业梅的经济效税益相血对较私好；棉服装挣、服食饰等软一些门商品眉的经勇营，桨除河饶东东粮购商场等驻类似亭人潮赶集中歼区的抄域外辞，其急他商旨家的虹效益夺并不剖好。暖在对止杨店子镇明的走吸访过年程中租发现挥，有壁大部银分商斤家提伏出愿躬意同芒行业展集中规经营，榆以此药来营呀造出岭一种逝商业扯环境晃，带黑动其煎经济抽效益再的提若升。逃随着未来转本项变目的茅建成狭使用血，势必拌会带带动河祥西区办的商忆业环堪境发句展，满足广榴大商君家的越经营熔需求痒。24第二确部分游调虾查数霸据资奥料汇找总与朽分析商铺这投资蕉者的常分析壳调查目前护河西拖区投版资者等愿意刚花费朽的总蹲房款慎均值肺在16斗.8洪75万元~3保6.臣6万元辩之间惊，河汗东区凳投资欠者投嫂资者菠愿意坦花费闷的总寇房款姑均值双在17而.9愚8万元~4娃1.聋88万元烦之间粗。据回此,综合萄分析童投资婚者所塔能承渐担的益总款待预计翅在17万元~4西0万元/套之间千。（未仍列入昨经营扇面积陷较大率的餐达饮行腐业数叙据）25第二京部分隐调堪查数滔据资腔料汇乞总与瘦分析被调艘查者感中需扯求面狸积在40弃~1岂00他㎡之冤间的叼占5扑6.括1%双，1辅00题~2台00渗㎡缺之间活的占盼28因.2铅%，雾20融0~蜂30休0懂㎡之的间的牲占1云5.添7%。由此庸知，头在1羡00税㎡覆之间机的户巴型总尼份额的占到物50眼%以牵上，京最为师广大泽投资遣者所战青睐爷，三京个层秧面需帽求均夸匀，府客户饰群层辞次明姥显。渴面积是需求锋在1麻00编㎡配以下爷的经虾营种吃类多芦为服陈饰、饲日用稿品等须小商突品经桂营；追10剪0~贼20纱0进㎡多须用来魄经营冲工业张零配提件；弃30权0筒㎡左晌右基距本用项来从僚事餐持饮业灾的经根营。26第二避部分古调恐查数轻据资批料汇加总与驶分析现有孙住宅途产品昌调查厨分析A项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径颐秀园20万平米共25栋楼，分别4、7、9、15层9层封顶，15层建到6、7层2005-62006-101000套已售500多套三居~七居130~430平米，商铺120平米左右商铺均价4800元/平米，住宅均价3000元/平米xx本地人群，一部份首钢职工路旗（钢城大道、燕山大路、阜安大路），宣传单丽都景苑29.76万平米分三期，一期13栋，均为6层住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103—123平米均价2300元/平米金水湾小区8.98万平米分三期，共22栋，一期9栋一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居60—77、80—90、98—114、170均价1390元/平米首钢职工，周边村民工地围档27第二戏部分币调宗查数斧据资慨料汇搞总与拉分析现有拨住宅布产品繁调查望分析B项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径金水豪庭14.9万平米分二期开发，一期住宅13栋，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套，已售300套一居~四居、跃层66~200多平米商铺均价4500元/平米，住宅均价2300元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期为8栋楼一期在建，二期正负零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居~三居54~130平米均价2200元/平米帝景豪庭分三期开发，一、二期住宅30栋，商业1.6万平米，一期已售完一期现房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居~三居、商铺商铺170—180、住宅110--330平米跃层商铺均价6000元/平米，住宅均价2700元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌、小沙盘、宣传册等28第二夫部分誓调努查数付据资纱料汇魂总与丝式分析住宅设市场磨综合致分析此项问调查待以xx市目启前在霸售住剃宅产但品中凳销售皮情况司较好圈的项途目为进调查堆目标亮。此塞类产房诚品除4月21日开丝式盘的蕉丽都帽景苑怪为30万㎡外，则其他墙各楼膝盘体纱量均域不超揉过10万㎡。调研踪蝶中发社现市彻场产李品均狸价在23息00元/㎡左右碧，个株别项肉目因云广告云投入腊力度晓较大备（颐年秀园叨均价30组00元/锐㎡）；延开发旋商品芝牌效畏应（域帝景樱豪庭密均价27卧00元/郊㎡），掀而导叹致其丑价格仓略有虏偏高冷。依照趋调研念数据弃显示丽，在恨售项俯目的太销售踏率均伍属合击理水焦平范忧围，寺可见昼此类妥产品忘在xx市有仍一定阳的市封场前敏景。所调鲜研的渠小区馋均有轧较为星完善敲的配随套，秀例如巷：小桨区安班全等叙。29第二冶部分队调败查数便据资抚料汇尽总与敢分析综合演数据辉较差饥分析商铺蝴经营目种类该与单彼元面博积需贵求分悦析经营种类面积需求餐饮200~300㎡工业零配件100~200㎡服装、服饰40~120㎡其他——30第二涛部分锁调轮查数荷据资伙料汇授总与挎分析重点絮客户袍意向照需求种类餐饮品牌服装美容美发电器销售眼镜店婚纱摄影化妆品面积需求200~300㎡100~200㎡100~200㎡100~200㎡200以上200㎡200~300㎡投资金额80万以下60万以上50万50万70万以上50万60万31第三酸部分纱x项x财盟富广汤场第访二阶腐段产晕品建兆议一、遥产品缎及构事成定软位“立怪足河民西、烘服务风钢铁xx狭”“公耗寓+商铺=财富献广场串”公寓狂约40薪00隆—8蹲00误0雀㎡（3居≤14叉0舟㎡倦/间；2居≤90俩㎡偷/间）按照臂上述附资料支显示xx市的钳住宅洗产品倡只要股符合愁性价尾比，沿在销阳售上愤困难驳度较迟低，袜但开团发的睁效益恩必须谊考量订建安结成本熟。原铜方案政有小授高层疼的规汗划是福因以划下两秃点原周因：政府壳有管谜部门鲜的期甲望弥补已商铺冻价值桂的不镜均衡商铺轨约25哨00屈0—艇30维00拒0区㎡（平征均单遣元不岁超过60扬㎡写/间）基地王用地始面积40亩=2扔66娘00振㎡以开鞠放式拨商场50兰%的建拜筑密被度，帜单层锁商铺舞面积=1怨33焦00诊㎡以两课层为恩独立的产权她为单堤元，么商铺遭总建估筑面食积=1创33贱00酬㎡×2=晋26烈60骆0殖㎡每单举元面弄积可犁控制粱在10洲0萄㎡左右32第三葱部分个x舌x财封富广伶场项膏目定啄位二、钻产品丘经营课业态雁定位本项喝目位摊于首昆钢所榨在地狡xx波河西为区，众从项秩目所神在区叔域地原理位吓置这挎一角度温来看普，目倒前此基地段两零散病商铺难远未拳形成叼一定肠的市月场规昆模。胞因此鸣针对本项荷目进溪行细皆致准返确的厌经营飞形态鉴定位樱——“服涛务型挖+商喊务型顺”服务跳首钢宣服遣务钢咱铁为糊中心径的产稻业服务研首钢握：旨泼在产涨品满因足首帮钢现培有、楚未来伶员工英以及汽河西真区当红地居据民菠日常储生活秆所需摄。服务杀钢铁夫为中碑心的计产业雾：旨就在满辞足类咱似于xx真的粉部分仁经营坊者希剩望同楚行业犯集中名经营服的意于愿，知为他典们提着供良芳好专份业的裙商业伯氛围践。33第三证部分蹦x乌x财怕富广霜场第宰二阶缎段产炊品建拴议三、短产品颗价位冠思考项目满价格涉制定常的方申法成本拌导向踪蝶定价仆方法成本险加成宰定价活方法目标派收益疲定价叙法售价奖加成汁定价弊法需求税导向心定价理解年值定捧价法区分略需求歪定价苹法竞争者导向警定价随行首就市抖定价跌法追随获领导炸者企皂业定柜价可比浪楼盘啊量化冬定价膝法34第三气部分寒x腾x财穗富广滥场第伏二阶咸段产捏品建乔议本项戏目产返品价滤位参累考下束列因音素：开发避商的拜成本神及经厨济效对益（瞎市场吼客观厌环境茎可接摊受的图价位落）与竞泼争项抢目比欺较（味灵活需的营寺销手泰段）与同梯类项暖目比逼较（赏性价驻比的六高低着）按总叮销控虑金额词弹性差确定协产品况水平灰与垂础直差要价35第三达部分炮x氧x财显富广份场第普二阶千段产请品建超议