某知名地产集团华东区域营销工作总结汇报

双星耀浦江，闪耀2011…XXX华东区域营销工作总结汇报XXX华东区营销总监李莉2011，XXX集团，群星闪耀，迈向国际2011，在上海，双星耀浦江，延续奇迹和精彩但2011，我们同样遇上了史无前例的调控年，政策严酷，冷若寒冰市场环境——政策分析：一切政策从严处理，银行信贷收紧，当前市场在史上最严厉的调控政策之下艰难前行。限贷限购税收限价二套房贷款首付比例提高至60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍目前银行对于首套房首付也几乎全面调整了资信等级或提高比例不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，暂停售房。购房不足5年交易需全额征收交易税每年向符合条件的住宅征收0.4-0.6%房产税已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。普通住宅成交套数均价对比高端住宅成交套数均价对比在政策重压下的结果是：2011年至今整体市场成交套数仅为去年全部的61%。2011年至今高端住宅成交套数仅为去年全部的57%。注：本报告中的高端住宅指的是成交均价超过4万元/㎡的商品住宅。（下同）成交随供应波动，供应充足的情况下，成交量低位稳定；高端住宅成交比例仅4%。整体市场：供应：供应呈下滑态势，金九出现大量供应，但供大于求的态势愈发明显。成交：在5、6、7月份供应较为充足的市场环境下，市场成交稳定在月成交80万㎡上下；8月供应大幅下滑，成交也顺势跌入谷底；9月份虽然供应大幅上升，但成交依然疲软。均价：均价仍然十分平稳，维持在2.2万元/㎡结构：成交结构平稳，低端维持在80%左右，中端维持在15%左右，高端始终低位维持在4%左右；而去年高端全年的成交占比高达10%，因此今年高端市场成交受政策影响较为明显。高端住宅成交比例萎缩，中低端成为绝对主力受仁恒森兰旺销影响，9月高端成交比例显著上升。市场环境——整体市场：高端市场成交量价均表现平稳，成交随高端开盘量而上下波动；高端公寓低位稳定、高端别墅成交惨淡。高端市场：成交：高端市场在6、7月份成交处于250套左右（去年平均高端月去化为350套），低位稳定。8月份仅193套，主要原因是本月前期高端住宅开盘量较少。而9月由于仁恒森兰的上市使得9月高端总成交已达到302套，其中仁恒森兰成交占一半。均价：高端价格维持仍然维持在高位。9月份由于仁恒森兰旺销，均价仅4.4万元/㎡，因此拉低了均价。比例：高端公寓基本能维持在月成交200套左右，低位稳定。高端别墅成交下滑十分明显。市场环境——高端市场：前期总结：高端市场目前经过探底后已达到新的低位平衡，在供应充足的情况下，每月成交250套左右，其中公寓约为200套；但这个与去年平均每月成交350套高端住宅来比，有了大幅度下滑。后续展望：目前政策已接近底部，短期内预计不会有更严厉的措施出台，未来政策走势主要是扩大房产税试点范围和限购城市名单，因此今年后续高端市场主要将延续目前的低部稳定态势，但想要达到去年的成交量可能性极低。市场环境——高端市场总结和展望：2011年度截至10月6日，华东区域完成认购金额35.25亿，认购面积7.55平方米，签约金额26.35亿，签约面积4.36平方米，实现销售回款24.29亿.打破坚冰，XXX名列前茅，力争年度榜首浦东XXX二期上海XXX认购金额（亿）23.3711.88认购面积（万㎡）3.114.44签约金额（亿）16.3310.02签约面积（万㎡）2.182.18实现销售回款（亿）8.9215.37备注签约数据包括协议购房数据排名项目名称区域板块环线成交套数(套)成交面积(M²)成交金额(亿元)↓成交均价(元/M²)1上海紫园松江佘山板块外郊环422133420.42956952仁恒·森兰雅苑浦东高桥、高行板块中外环1413127113.81441723九龙仓玺园杨浦新江湾城板块中外环1362615713.39511924尚海湾豪庭徐汇龙华板块内中环601739213.10753385仁恒怡庭杨浦新江湾城板块中外环751940012.97668736浦东XXX浦东花木、北蔡板块内中环471649311.52698427上海XXX闵行颛桥板块外郊环73214559.51443418远中风华园静安静安北块内环内5998527.68779409橡树湾杨浦新江湾城板块中外环102172717.374264910西康路989普陀内普陀板块内环内101129247.365693911诚邦别墅青浦赵巷板块外郊环47166157.324403812绿城玉兰花园浦东曹路板块外郊环45146037.274975513翠湖天地嘉苑卢湾淮海路板块内环内1348187.0214566114远雄徐汇园徐汇内徐汇板块内环内107122716.955660615四季雅苑浦东世纪公园板块内环内4586295.966912916上海滩花园黄浦豫园板块内环内2659145.769743617兆丰嘉园长宁内长宁板块内环内5391825.385859918翡冷翠园闵行浦江镇板块外郊环1669915.057224319中科大学村南汇周康板块外郊环40110325.024547020世茂滨江花园浦东陆家嘴板块内环内2965204.9475738面对品牌的光荣和营销人的梦想，2011年XXX华东区域营销工作成为了一场真正的破冰之旅…

两个XXX共同发力，实现XXX品牌在上海的再次闪耀；相互协作，互相推动，促进XXX品牌文化在上海的根植与渗透。双星抱团，互成合力，共同闪耀总体营销策略：根植XXX品牌文化，传播品牌“软实力”

越是严酷的市场，越是要打造和传播品牌文化的“软实力”，不断的通过圈层公关和客户渠道拓展，更加紧密的贴近客户、维护客户，通过品牌的文化影响来来影响和吸引客户，应对当前的市场环境。总体营销策略：浦东XXX二期，延续传奇，破冰暖春团队组建：铸就破冰之旅的精锐之师销售人员迅速成长为熟知企业文化的XXX人课程内容与XXX品牌定位高度契合为期38天的培训是XXX销售团队开盘前最重要的工作拓展训练铸就刀锋战士面对崭新的团队，快速组建“破冰特训营”，打造XXX的特种兵，灌输XXX品牌理念培训时间：3月22日-4月28日，培训内容具体涵盖6大板块：产品篇、企业品牌篇、市场篇、综合素质篇、销售技能篇、团队精神篇浦东XXX二期“破冰特训营”聘请一流师资力量，全方面提升销售团队素养，重点传播XXX品牌、文化理念，快速建立品牌认同全面系统的综合素质培训，培训合格的新一代XXX人浦东XXX二期“破冰特训营”二期“破冰特训营”培训时间：3月22日-4月28日XXX在培训方式上突破常规，针对销售人员进行的培训课程涵盖面广，包括XXX产品、企业理念、综合素质及销售技能方面的培训课程，所有课程均密切围绕XXX展开，培训时间长达38天。二期破冰训练营开营仪式破冰训练营之精神面貌篇毕业墙信任倒勇闯电网高空断桥我相信，我可以，特种兵无所不能

在破冰训练营通过开设心理素质培训课程及军事拓展训练提高学员的抗压能力，点燃奋斗激情，树立在破冰之战中必胜的信念。破冰暮训练符营之庭综合栏素质予篇化妆端课程礼仪恳培训沟通酒技巧赔培训销售蜂人员贫通过泊化妆举技巧跑、商探务礼吼仪、多饰物宽搭配盛、着芒装技弹巧等架课程恐的培闹训之嫌后在钥形体网礼仪幼和服戚饰搭殿配上丙都有瞎了较报大的曾提升芒，既繁能给趣销售麻人员瞎自己析带来纹更多蜻的自念信和顶朝气犁，又今能给叠客户魂带来母多一坑份尊撞重。破冰齐训练衫营之暮综合胞素质吓篇奢侈筋品文帐化课高尔露夫教质学社交殿舞教桶学破冰棵特训违营的启课程坚设置咬与XX斩X产品访定位傅及调啊性高醋度契姓合，县开设朵奢侈其品文翻化、立高端罢客户宾心理朽、金索融财凯经等淋课程承，使更销售坝人员余全面满体验大高端诞生活格，贴娇近高缺端客佩户心打理，洋为销纽奉售人胞员在赵后续富的外凑拓及己高端贵公关高活动炮中与水客户灶进行执良好思的沟充通打泪基础峰。破冰挡训练勺营之集综合态素质外篇策源代副总顶裁徐添承向洽销售筒人员混介绍锐上海选知名绵的品糕牌开饺发商机，并痕对新势天地阴、佘恢山、笨黄浦挨江、发新江避湾四廊个上替海房豆地产取重点盟区域强个案要进行萌案例挨分享柏。豪宅将营销梢专家径王同堂向销交售人惨员传础授豪隙宅营房诚销技鬼巧及帅成为俗顶级横豪宅铲销售撤人员魔必备失的条油件。销售低人员腔在破君冰训贺练营孤中还觉进一观步了送解了精上海趣知名驱开发域商的挤营销尼模式沙、定女期进宜行竞葵品市域调、膏学员蚊间互滔相交轻流，俘互相俯学到深不少摘营销指经验院，在贿销售撤技巧座上快亩速提踏升。参观粱广州XX委X让每奥一个嫂销售童人员能感受魄到作热为XX煎X人的轧自信核，激穗情、刑勤奋饼、坚切多大挡持！光态度鄙决定隙一切洋！广膀州之嘉行撼纠动了薯大家刊的心糠弦，”心有遵多大跨，世野界就巷有！舞在上求海的绞天空阶下，疾总有渣我们扑最美探的绽半放！“破冰俘训练并营之沙实地耀考察倘篇二期灵破冰隐训练配营闭洋营仪飘式破冰贸仪式稀，是绿检验”魔鬼乡丰训练“成果屯的仪屑式，督所有杯取得璃的进践步和旧成绩衔都是XX翻X销售州团队给合作牲的成贤果，茄更让甚销售怠团队还以”百倍岸刀锋手誓破栗冰”的信砌心迎丑接挑骑战。远赴倘广州片参观寻广州XX肢X和XX埋X木厂贴，在XX股X的诞腹生地取深刻茎感受XX勉X的精由粹浦东谣XX驳X二奋期“破冰暗特训淹营”以我闻们的廉视角纵感知XX泡X的别顾样风毕情…破冰桥训练通营闭各幕仪土式：通过XX娃X特种筐兵的“阅兵味大典”，提塘升团惰队的倍士气巩和破糟冰的烛决心士、信剥心！20临11年4月22日企划煤推广锦：铺阵就“课建筑才艺术船品“秀盛开反之路20越09年，侨传奇搞记忆宗，言凶犹在仙耳20氏11年，霉两年豆等待冲，大剪美归新来思考鲜：我们片怎样已传达娇软实唇力与没硬实弱力的管主张械？如何号继续繁优雅球的将葬浦东XX厕X2期传导递到锤市场躲面前龟？文化蔑起势莲，期拳待盛勉开-对话胆巴菲甜特聆军听艺断术之嚼路，锤对话锄易太训极舞鸭动国成粹……一系千列的样文化愧活动抚拉开石二期馒亮相押大幕添，在裁一片虎翘首铃之中掉引来悟万众东期待纲。新闻倍、高逗端DM、户笔外、像坊间愿传播当先行弟。7.风2盛大馋开盘整体湾推广膊主线痒：5.缠16.巷17.值18.秒19.脉120朽11，再赚看XX四X-随着滴二期祥实景追惊艳令亮相卵，全面论释放熔建筑抬艺术忆品特筋质，书与那肚些有瓶精神乒追求团及社掘会使巩命感敢的财仙智人葱群取厉得共幕鸣，外赢得粪认同太。新闻键、软益文、夺平面防和电草视系极列硬默广、拢网络纽奉、引弄导旗务、高匠端杂糠志、勾财经黎媒体笼、DM、坊间昂传播双星予耀浦哑江-浦东XX恼X和上环海XX逐X双星愉联动猫，为州上海恰绽放佛双倍骄的精煌彩，顺使品诞牌文姑化得屈到持故续传止播。高端数杂志愿、财穷经媒元体、速高端展物业筋展会将上降海的膜美，集说给被世界沿听-软硬与结合秃，从按后世怀博时炊代的丈浦东剃、XX雷X的品阳牌、站圈层枝价值蛙循序悄展开哭，将昏浦东XX漂X的升贿华之恳美尽优数道吵来。新闻秃、软岸文、麦系列支硬广吗（平畏面+电视玻）、总网络恼、引低导旗逃、杂鞋志、DM、坊工间传乏播6.绣25样板采区大漆美盛闭开起承秒转合星，一猫气呵猾成起承转合一生尺中，砌还有拿什么跳值得最期待希？与上岸海共佩风华（时纽奉间维职度）愈醇货熟愈急感动（产香品维牙度）一生冻的约搬定（圈装层维券度）延续宪一期唯的视甚觉印况象，饿唤起以市场汗对浦隐东XX叮X的荣召耀记煤忆。质从时咐间、雹产品池、圈纠层的述维度杠直指托财智垒精英市人群提对终穴极居浇所的阳内心过向往害，优擦雅地糟流露树出“XX兼X，期军待盛久开”笔的庸主题推广谦线之捐硬广将上蛛海的嘴美，双说给菌世界欧听由朵怜朵鲜栗花编摘织而听成的旋长裙谱，扬殿起“浦东XX容X二期毁倾城悉盛开”的主诊题，竭画面古视觉障冲力垂强烈予，将XX可X一贯带的优那雅传跨递到绑眼前盲。推广帜线之僵硬广与陆母家嘴快建筑柳群交负互辉米映的XX刘X建筑答群展友露在魔磅礴仍大气膀的星卡空下梁，为善这座甜城市病带来帮又一梦次惊杏艳和颗感动蛾。20艰11再看XX使X，向灿世人释发出撑诚挚报而自炭信的反邀约公！推广径线之厦硬广再看XX恰X！旖旎栽绚烂玻的天盆空下袜，浦狐东XX药X和上赵海XX翁X屹立肉浦江召两岸揉，为任两岸犁的天舌空增础色。席两座XX却X，不飘仅是引献给穷上海丽的“双倍革精彩”，更背是XX躲X和城厅市共拾鸣之悔下的安建筑低艺术炸品，勿共同稠将上昼海的可美说裙给世善界听昂。推广膜线之帮硬广双星区耀浦献江推广茂线之滔软文【话地邻段】风华率绝代域，锦子绣万作千陆家介嘴后践花园蛋，国眯际社疾区之敬魅◎后世棉博黄颠金时脚代鹿陆家枣嘴金拘融后投花园◎记覆录后致世博滑时代却浦隶东的决四种狸表情◎置猎身东惹方曼别哈顿鄙拥队抱黄纳金十岭年◎风饰华绝悼代，抛锦绣枯万千——醉国思际的本锦绣揪路风腔情匠心铺独运姻，一斜个品融牌传籍奇的由盛开闹之路【话品挽牌】璀璨咳星系讨，优关雅盛言开描绘颜建筑卡之美拢、文顿化之援美、浑生活购之美推广习线之乔软文璀璨集星系贺，诉抚说中料国之耻美【话圈我层】生活链、事斯业、脾修为烟的平嘱台，对话秒世界烤，畅抛享幸辅福璀璨片星河稻汇按聚永稠不落险幕的奋顶级福平台返盛宴推广抓线之左软文【话产步品】建筑松天际卵线的虾咏叹扑调用艺骆术的打尺度怜定制卖生活推广衫线之委软文【话感原动】30轮00人潮80设0车潮浑，准茂妈妈以千里何来追营星感动奶的力吉量，避鉴证勾品牌哭魅力推广没线之李软文推广辣线之改软文【话灵恢魂】新民感晚报挡首席疼记者垮执笔葬撰文4联版转，从产摸品打口造和贿客户阴体验擦角度菌论XX搞X的“岩苹果榨精神航”推广搞线之归新闻汗炒作全城歉关注饿，焦站点所壳在43篇新酸闻稿牵，涵衡盖项宝目动袭态、膏各类云公关谈活动完，维锁持项倘目在睡市场急上的业持续公曝光沾度哪里似都心夺情盛涛开，材只因同不止矿一个洽心情愚盛开劣的地搬方推广仰线之衰电视断广告品牌拨广告兰先声涨夺人怎，“祥幸会先”浦舒东XX辩X推广努线之腐电视篮广告令人条印象杏深刻凶的一拥期电线视广丢告，佩配以啊全新社的旁核白，竿引发是后世胖博时朴代的岸再一酿次期彩待。浦东XX杯X二期杰，在神众人蛾一如挤既往扯的优肝雅期满待中押翩然浴而至扑，为佩您再抗一次沃盛开毛。后世苦博时双代，解再一互次期么待浦犬东XX组X圈层告公关侧：四壶两拨沙千斤隆，打孟造最臭国际廉化的浸圈层蓄水储客高频率、独具亮点的公关活动及其引发的新闻策动成为销售储客的”反应堆“和”蓄水池“文化宁传扬公关沉活动资借力仁文化倾传承悲宣扬虎，丰呼富品搬牌价等值内隶涵，挎赢取征更广止范围请的口泡碑和伶影响虾力平台白构建整合模各方箭资源脱为业施主朋任友构厨建起称国际省化财匹智生接活的侵大平笨台开盘女引爆公关栗活动聪成为向开盘伴引爆惊的导同火索形，迅丝式速集负聚关怪注度叨，为边成功秀开盘殿营造冤火爆绩气场恒温茅续热开盘乐后的赴持续梳性公存关活棚动巩沃固市读场口盗碑，埋维系旦项目坦热度五行蛛并下磁驱违动全滑程以“陡将中写国的眨美推佳向世盼界”沿为主酿题，圈贯穿40余场释公关哄活动戴，提厘升项鼠目品岛牌的双世界众影响卷力，抵鼎力暴构筑健项目若软实怨力圈层台公关福总体状策略爽：中国薯最具目国际尖视野猪的领吸军人兔物执掌珍世界绍话语奇权威扑的层缎峰巨纷头人物与国际同步的理念平台与国际接轨的资源平台生活海纳济百川瓶的文遇化磁朗场面向蔑世界献的文罢化窗夫口文化广泛甩的资抬源整熊合，乎鼎力两推广葱“将改中国炕的美梨推向置世界因”圈层千公关西总体踏策略夜：公关探活动圆回顾——文化事起势点，人胡文荟毕萃对话柳巴菲哥特——聆听抗音乐蜜艺术亮人生3月14、18日，品“股播神”毯之子酷、艾胳美奖垃得主——美国采著名墙音乐兵家彼休得•巴菲冲特分骆别作暗客北导京XX增X、浦雅东XX泳X举办躬了其充私人谱音乐兴分享诵会，蹲以多霜媒体执视听尸、现肌场演懂奏及乔讲述撑相融关合的穴方隔式为省各位薪嘉宾模展示说了一勉段真建实丰想满的卖音乐英人生集。参与却嘉宾月：易太予极创惰始人继：黄板忠达美特母斯邦帝威董健事长足：周位成建上海养奔腾燃电器释董事更长：胞刘建昂国上海活富春鸟建业损董事踩长：兆张国宗标裕福绸集团压董事叙长：贯郑裕品豪5月13日，XX信X集团魔与复铅星集掠团旗爪下“夕易太裁极”撒养生皮馆首需次跨咬界联夺手，博举行董了名忘为“葡文化身太极途，论伯道人讲生”晋的战夺略启抽动仪坑式。慕这不妄仅是惯一次酒对话挡活动侄更是昂一场衔意义黎深远皆的文庭化起妇势。前复星驻集团能董事狂长郭奴广昌企先生许和XX疤X集团带董事捐长黄逆文仔悄先生爆亲临炭现场拉，与临百余摘名XX柜X业主列、朋镜友及生中外情媒体科等共铅百余河人共陕同体简验太美极这愿种国帐粹文甜化的跑魅力对。文化傻太极风论住道人乎生——XX颠X对话棵易太件极文化内太极延论软道人漆生——XX湾X对话友易太持极粤剧英名家漆倪惠醒英专定场演款出6月12日，XX斯X邀请俗著名叫粤剧带艺术销家倪蛇惠英倡老师悬为上申海地烂区XX叙X业主舌及朋曲友专朽场演雹出经铸典粤搬剧《三家况巷》，让XX概X的朋师友们尖感受援独特否的粤循剧艺固术。公关肤活动却回顾——艺术要生活旬，经亭典收京藏6月25日，肾两个候重达15葛00斤的肝昆仑罗玉鼎私落户劫浦东XX庄X，以“剧绽放浴中国膨之美邻”为斧背景型，围标绕“卡海派竭玉藏主文化许”，咬将“不开盘猪”与种“定昆鼎”岗相对庄仗，掉将“市建筑疗之美懂”与底“玉悉质之稍美”葬相结合，将直“X各XX舱的品以质”满与“元玉文沈化的沉内涵扔”相篮呼应泪，用极具害典型轮中国哪审美候境界茶和德喂行寓枯意的稀“玉炸”，漠来衬额托浦东XX延X二盯期的绽放西。东方瓶收藏焦海派剑玉藏斜文化娘主题塘周福布其斯·XX柜X2朋5人时庸尚之帮夜暨弃华人湖时尚25人颁颜奖晚亩宴6月25日，净福布节斯XX议X时尚城之夜晚在浦条东XX歇X拉开腔序幕响。12峡0多位山来自箩时尚首、财贼经各缝届的妻名流奋名仕何们齐日聚一拴堂，庙并见冷证了20良10抢-2曲01巨1年度挺福布舌斯全愉球时凳尚界25人榜贺单揭头幕，艺隆重粘的盛芽况将呜当天吹开盘屋盛事卷呼应风烘托楚的更立臻完壤美！曹颖日惠打沈造的辆艾康僚尼斯辱获奖梢，著取名导些演江拐海洋脚为其桑颁奖法国桑路威追酩轩周投资顾基金磁的领奥头人尤黄晗铁跻获渴奖，姻福布培斯中除文刘蔑瑞明溉为其启颁奖澳门服彩虹多集团猫总裁喝萧婉石仪女敞士获怖奖，穗著名搏作家岛孙甘戴露为辈其颁门奖并奋互动捞交流ID坑G资本织消费易品行佛业投活资合招伙人明的闫任极晟料女士,福布花斯上荡海分箩社社亿长范菌鲁贤7月23日，压价值晚千万偿欧元钢的意勤大利收国宝蜡级雕栗塑艺间术品《弗洛刘拉和担泽甫肤的舞纷蹈》落户泛浦东XX屠X酒店峡，扩这是泼对“艘建筑号艺术钉品”XX采X的高申度肯下定；后也是晚继XX诞X将中绪国的灭美推雨向世架界后眉，再贷次将夜世界贞的美乌收藏炕于中厘国的尼理念我体现贯。意大氧利国传宝级掘雕塑打艺术币品揭案幕品俭鉴会“艺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