某商业地块初级设计研讨

目录

商业概述

商业设计模式

万达模式分析香港购物中心经验借鉴商业地产概述一、商业地产概述—商业地产的分类社区商业购物中心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型西郊百联购物中心正大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑·老码头创邑·幸福湾正大广场一、商业地产概述—商业地产的分类其他分类方式按规模分类物业型综合体普通MALL型综合体百货型商业综合体连锁型商业综合体按物业类别<3万平方米3万~10万平方米10万~30万平米>30万平方米都市型区域型近郊型按区位分类一、商业地产概述—商业地产的分类弘基地产模式万达地产模式宝龙地产模式颐高地产模式典型商业地产模式大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售万达地产宝龙地产颐高地产弘基地产一、商业地产概述—中国商业地产的发展历程第一代是供销社和小百货，就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。

第一代商业模式第二代是百货大楼，所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。

第三代是购物中心，也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL；百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。第四代商业模式，即“城市生活休闲中心”。以“体验经济”为基础，以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨。第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式一、商业地产概述—中国商业地产的发展阶段随着以“体验经济”为基础，以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨的“第四代商业模式”的兴起，一场商业地产新的序幕悄然拉开，第四带商业模式是如何产生的呢？有什么特点？它的价值在哪？【城市生活休闲中心】的八大特点如下：

第四代商业模式特点一、商业地产概述—中国商业地产的发展阶段第四代商业模式特点开发成本低业态专精规模适中环境第一休闲第一消费高端经营利润高发展势头强劲说〖城市生活休闲中心〗是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。与Shoppingmall和传统的商业步行街相比，〖城市生活休闲中心〗更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。〖城市生活休闲中心〗的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shoppingmall从规模上一般在〖城市生活休闲中心〗体量的两倍左右集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。〖城市生活休闲中心〗的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使〖城市生活休闲中心〗的业主的零售净利润率平均达30%以上。

〖城市生活休闲中心〗是由商业步行街和Shoppingmall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。环境第一休闲第一规模适中环境第一休闲第一业态专精规模适中环境第一休闲第一消费高端业态专精规模适中环境第一休闲第一开发成本低消费高端业态专精规模适中环境第一休闲第一经营利润高开发成本低消费高端业态专精规模适中环境第一休闲第一发展势头强劲经营利润高开发成本低消费高端业态专精规模适中环境第一休闲第一一、商业地产概述—商业地产公司的发展阶段第一个阶段为2000年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段第二个阶段为2000年－2005年中级的阶段是投资公司的阶段，也称之为“商业＋地产”简单叠加阶段

第三个阶段为2006年开始的最高级的阶段就是金融公司的阶段，也称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段第一阶段第三阶段第二阶段商业地产公司的三个发展阶段一、商业地产概述—商业地产的发展趋势持有型物业明显增加大项目呈现集中放量商业与地产迈向深度合作大中型城市开发布局多中心化二、三线城市将成为投资新热点外资进入方式趋于多样化三、四线城市对住区配套商业的关注加大商业地产设计模式二、商业地产设计模式——商业的难题商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。二、商业地产设计模式——商业的难题Q

ONE商业定位对建筑设计的影响难题一一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。商业定位的五个方面:1.目标市场消费商圈2.客户群体消费群/投资群/商户群3.经营模式差异化（主题、方式、业态）4.规模消费能力/规划指标5.形象时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：主圈--65％的顾客；

小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈--25％顾客；

小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈--10％顾客；

小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。

商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；1、目标市场目标市场的考虑因素：城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，恩格尔系数；居民收入及消费构成等。人流研究：人流数量，停留时间，每次消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；2、客户群体消费群、投资群、商户群必须做好客源重叠分析和规划；消费群考虑地域差异、宗教，民族，年龄，性别等；寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；逛商场频度是影响商场人流的关键；投资群投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；经营时间、营业时间、辐射范围等；商户群设店商家的选址意向；设店商家的设店标准；百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；3、经营模式主题、方式、业态主题的确立是经营模式选择的第一步；主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。多元的经营主题以自然景观为主题：日本博多水城、南京水游城；以人文景观为主题：上海新天地、杭州新天地；以城市RBD休闲娱乐为主题；以营造城市24小时活力为主题；主题差异与主题创新相辅相成运动主题、科幻主题、娱乐主题、文化主题等；主题的差异性影响店铺组合的差异性；主题的差异性影响建筑风格与经营模式。经营方式服务于商业主题；经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；3、经营模式场内商铺既不出售也不出租，完全由开发商自己经营管理；自营根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：经营方式委托管理公司进行经营管理统一招租时差分租售后包租多种租赁形式组合场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。店中店是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。部分经营租赁加部分出售4、规模商圈范围确定后，可根据区域产业结构、行业发展态势、消费市场容量，初步确定项目经营规模；项目经营规模在通过商圈分析后，通过一定的宏观量化计算也可得出：购买力决定规模公式：规模=商圈购买力－圈内竞争分流购买力一个不可忽视的指标：城市经济技术指标城市总体规划，一开始就设定了商业成功的起跑线；经济技术指标规模与定位规模的比较：面积不足？面积过剩？市场潜在需求分析——整合出一个结构丰富的综合产业链结构5、形较象形象玻的定残位依禽据：竿主题帝定位供，经光营管凑理企孟业的无品牌飞形象惨定位刻。作为帜商业筛市场只竞争贸的主裕体，辆要始脑终保解持统盏一的壶主题碌形象茅和品抚牌形佛象；形象护的作垫用不核容忽杯视：以时爷尚展彩示打昂造和你树立滨城市“时尚恋坐标”、“咨询攻坐标”的形框象定状位，虏维护掘持久围的竞鄙争力刃；定期欲的展银示性影和推振广是栗一种拥重要脚的途呆径，仰包括槐产品扣价格定质量惰服务到、促步销策港略等挣；形象再的建闭筑设眯计语额言：厦形状开、结蜜构、恒颜色叼、购超物气掘氛经痕营、灿场内惨购物阶环境杆、布矩局设侮计、蚊橱窗锹设计满、形锯象展讽示、旦广告坚等；商业正建筑敢本身净是一郊个形晕象广任告系歼统。5、形短象形象露案例1上海掀新天移地土地重面积则：3万平演方米总建丽筑面膊积：57给,0携00平方默米项目愿概况扶：上海贤新天映地位叫于上系海市乒中心搭，毗悬邻高逢雅、习繁华逆的淮浸海中右路以乱及黄吐陂南意路地趁铁站冻。上残海新箭天地牛以「发传统萄与现虏代结构合」赴为设言计理汉念，艇用现应代技斜术保递留了约建于20世纪枣初期懂的石殖库门谈老建昨筑。项目拣定位换：上海侧新天叼地的会定位积经历零了三荡个阶条段的蓄深化妇。第一打阶段伤：强补调综跟合性淘，将亮餐饮映、娱浆乐、纺购物剪和旅编游、坛文化藏等功足能全棍部集刑在一辆起，语填补格了市己场空端白；第二鞠阶段烈：将会该项魄目打唯造成令上海酒市中灾心具搂有历雷史文府化特拒色的依都市它旅游宜景点闻；第三常阶段淡：让储新天盘地成夫为一秆个国煤际交界流和套聚会饺的地副点。上海宣新天界地5、形吐象形象哈案例2上海察复地创城隍淋庙广男场——以豫插园的认传统狸建筑环式样夕为蓝丈本，阁以庭年院化毁空间洲布局累满足您现代滴商业蒸与旅动游的暑需求惕。设态计以捷仿古尝建筑愉为主耍，部门分建溜筑体月量较借大。挡沿方泊浜中颜路步皂行街兰则以吸传统但二层浮建筑放和少据量欧笔式建板筑为亚主，蛋街道嫁尺度晒宜人居。上海紫复地怪城隍遇庙广争场(夜景)上海钞复地脖城隍堤庙广然场(内街山透视)上海跃复地肺城隍捞庙广金场(透视)上海称复地登城隍棵庙广积场(透视)上海趋复地肢城隍厚庙广隶场QTW住O商业攻经营略模式签对设牺计的弃影响难题笼二经营副权是毕所有段权的幕一种贱权能暮，即牢不变姻更生雪产资表料的梁所有旱制性雹质,依法软占有侧、支段配和正使用艳所有财者的广生产楼资料糊和商斤品的仗权利逆。在躺商业团运做判中，南卖还壮是不架卖的侧关键惯问题逮实际续是一艇个对克经营筹权的激认识碧问题陷，无羞数成之功的满商业威模式技昭示穴着一哄条永桌恒定浩律：撕掌握蚁经营架权是敲兴盛庭商业替的关蹲键。1、“持有”——国际刚上商根业运睬营的门成熟芒做法从国板际成愈熟经辩验来升看，宜在国土外开酬发商前通常积是商吐业地都产运浅营商液，包掩括大晒型零掌售商厕、专染门的惹商业侦开发息商、壤房地资产开课发商怎、甚抽至是材保险科公司杠、基者金会气等。驼由于睬健全乒的金汤融体鸡系支肌持，垦这些查商业夕地产伯运营嗓商在顾完成狮商业彻地产腥的开捡发后通常扫都是鸣自己擦持有万物业目、只洞租不吊售。他摧们委偿托专封业的桌商业狼管理烘公司求对物款业进赏行运敏营管迷理，花商业伤管理饥公司领的核这心职步能是隐通过悉专业爪的运宫营管杨理，程为进粘场商永户提须供一缝个一演流的增经营勾环境巾，塑她造强症势卖呢场品鱼牌，教不断掏提升维物业尚价值易，获谦得不搭断上肾升的搬租金玻回报眠，最启终通愤过在狗资本脂市场累上市殊实现责商业弄地产域的终继极价辟值。梯因此钥国外朽商业率地产启的收筝益主兽要来崖自于坡物业速销售跌和租唱金的币收益顾，商胃业地泪产运秆营商更看粥重的冤是长摆期利侧益，他此们通阴过长虽期持奸有物鸽业，袄使物扰业持穷续增石值。著名携如美占国拉抗斯维渔加斯书商业黄物业肥，开接发商放根据堡物业出所在报区位位确定县采取模何种握方式众运营扩。拉不斯维币加斯兼大道详区域臣客流夸量大饰，娱差乐业崇非常厚发达冰，因剧此，滑此区摆域的静商业细地产国都采赤取了肆开发密商持谈有的涨运营戚形式惧，基造本无另商业颈物业挨出售热。2、我线国本赶土化拿的商滨业运唯作模举式运做模式特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。又售又租部分租部分卖，出租部分起示范作用分割产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。由于振商业浪地产蜘耗资寨巨大零，周陡期较羽长，奇因此督融资偶问题侄是商听业地唇产开距发的享瓶颈良。基制于目心前的蓬实际举国情汪与政后策体符系，哑开发珍商尝惠试通生过多跟种形条式实广现商加业运僚做进混而顺估利完幕成融境资，常见誓形式春有以飞下几悔类：2、我殊国本摔土化晴的商倦业运翻作模兄式>>谈>商业退成功符的黄寒金法汇则——掌握继经营屿权随着辣市场昼走向摧成熟姓，开纲发商壮的融肺资渠结道逐登渐拓盆宽，蝴这种胸产权研式商庆铺也扶将逐遇渐退嘉出历柔史舞写台，燃最终圾持有祥型商遮铺应惨该是桐商业边地产榴的主脱轴。费但是堪鉴于蝇国内喜商业赶地产野发展柔的历落史和揭现状勾，这疼一过队程可框能持揉续的阔时间凉将很误长，板我们尖将拭液目以行待。QTH令RE器E招商哑对设晋计的斥影响难题蓬三主力订店的水入驻喇对商显家是右喜是铸悲，洋不仅态要看鹊主力凭店本杰身的仙名气讯与效般力，病还应反以全妥局的组眼光瓶衡量唉主力饶店在移整体滚经营览中发刷挥的骑作用仍，最秀终的测目的资，就雁要寻糕求一骑个相客对稳蔑定的屋动态足平衡旺，在显这一灯平衡某中，阶能够料化解灭风险阁，制惊造利误润，鞠取得恶最佳冤的投泰资回岸报，残形成碍可持殖续发画展的而良性其运做匀。百货掌店[太平应洋百忍货、奶百盛洋、巴嗽黎春古天、甜富安统百货挂、铜沟锣湾枝百货幸等]大型职综合欲超市[家乐娘福、团易卖豪得、雁大润违发、厦沃尔至玛、咱好又埋多、纤欧尚爆、易渔出莲准花等]专业沙店[国美米电器棍、红碧星美治凯龙俭、百且脑逆汇旷、百卸安居址等]专卖村店[迪卡会侬、稍卓依迁尔女料装、煤协亨云手机句、雪恨姬美斤素、SP赌OR姥T1稼00等]餐饮粱类商观家[味千药拉面吼、棒宋约翰忘、永罩和豆伶浆等]娱乐侄类商榨家：[汤姆略熊电纪玩世留界、令玩具柔反斗析城等]1、成铸功实阀现主战力店郑招商汇是项骂目整应体成呢功的梳关键判断导主力狭店的扰三个许标准强大高的商骡业号祖召力蛋与良灾好的胁商业栗信誉一支贷稳健脚的商高业运枯营团祸队具有仆招商线的可纺靠性饿，不基轻易栽撤场主力响店的竿分类主力等店招翻商前汗置在项督目整雄体定吨位完宇成后确，就孤应当绑确定瘦下具冰体的满主力坊店类过型，僵并在哀商业纳规划码前期盛完成披主力军店的毅招商炮工作槐，以熄更快唱的解分决诸搭多结横构平蚊衡问境题中抹的主彩要制须约点艺。由于尝主力鼓店所添处的避位置沈、所朗占的蜻面积牙、所陪需要阶的停从车位馅和货恐运通载道等慌因素经对商闹业建育筑设凤计产颈生重君要影牛响。因此逗，主小力店婚的招羽商前异置，宝可以经确立眼正确偏的空醒间设桨计思站路。1、成功恭实现坟主力笼店招缴商是挤项目须整体孟成功狡的关术键例：升沃尔兔玛指标类型面积（平方米）层高（米）柱距（米）卸货平台位置沃尔玛购物广场1.4万～1.8万不小于6米8～11米2个集装箱可入地沃尔玛山姆会员店至少1.8万不小于9米9～11米2个集装箱不可入地2、合理症确定状主力读店与劳经营绕散户狼之间崖的关校系面积挤比例主力消店的勺引入的是为座了促透进散备户的闲经营主力发店和凉散户部的经闯营面泛积、汇租金劣收入茎是彼荐此消扩长的酷关系合理四的购祖物中旗心中住，主瓣力店薪面积抚可为30仓%~泄50片%楼层港设置将主佳力店逮设置玻于中萍等楼峰层，气既保毛证其再有一型个相秆对理凶想的层经营枣位置英，又舟能为考散户爷赢得腹更为串有利雕的商膛业楼絮层，啦同时阁为商妄家争倚取更彩多的删投资养回报丝式利润舞。3、商业牧的平问衡术低风即险中低漆风险中高株风险高风锣险风险低利染润中低僚利润中高猜利润高利蜂润主力愿店零售慌百货悲类次主侮力店酒楼吓、小最型专卡卖超巩市、帖折扣施店专卖梢店批发伞零售个体湿店连锁快品牌荐店、辱便利写店业态蜘风险悼和利轿润成载正比西例商业哭地产阀的本台质是叮金融姨地产饿，其赤运营网需要逐诸多乒的结霜构平固衡共口同实残现：品牌谈店铺仆与一端般店聚铺的森平衡葛；强承叙租户剑与弱察承租叶户的病平衡果；大型兼租户奇与小贤型散汤户的破平衡喇；长期裁租户说与短森期租持户的绒平衡退；白天垫运营赢与夜友晚运干营的鲜平衡脚；业态研与业扮种配档置的汁效益冷平衡驱；“剑有壁双刃钓，刀夫走偏吓锋”商业还的主筑要租纸金收法入来姑自于性各种痕中小倍型店骗铺，浪中小芝型店谈铺经拉营灵川活，采赢利践能力叹高，绑平均离租金拢水平欧远远棚高于纳主力举店，镜是商炒业主罢要租牙金收侨入的嗓贡献葬者；帮但是杂也应挂注意机商家进租赁港面积铁与租锡金体愤系的订平衡罗问题需。建雁立最插高利燃润与印最低香风险病的平袍衡点闹就要辱找出滤最佳执的投戏资回荒报方叙式；喜合理艰的投艺资回锅报方晨式应男从低薯风险路出发萝，制俭造出毁高利罪润；平衡淋规则师一：枝业态升风险恐与利柱润成壳正比蜻；平衡浊规则腐二：宗建立偷利润佣风险留平衡对点；案例充分析司：3、商求业的暴平衡去术万达于商业束广场——定单莫地产绝型通过顷定单妇地产质概念巷的导冈入，批引入偏沃尔差玛、捏苏宁套电器惊等超踏级主顾力店筋，其蓬中超茄级主你力店配所占蓬面积筝很大闷，超治过总霜面积章的50厦%，这星样使酒得商忽业租兰金收红益变酱低，毙但同册时也渐将了德风险蹄，收盈益比垃较稳搞定。连锁群化发堪展的劝万达正集团记其核虫心能姓力在绕于通趣过城纱市运挣营获竿得土爪地增洁值效收益，摊并通她过与狼国外航基金蹄合作辈，解夺决前挤期的丧资金元问题亮，大铅面积闲的主私力店谣虽然确造成抬了租刷金收携入较促低，呜但能停实现脱稳定糟连锁匙化发呜展。升对于王总体荐开发出规模且不大浑的商贼业地贴产开蓬发商狡来说滚，万滨达模意式是芹一种插不可顶克隆假的商仅业模原式。日景候透视夜景途鸟瞰南京猴万达肉商业君广场商业伸地产伶设计延的凝“鱼头骨模白式”——商业孝地产幅设计堂模式特的反欧思1、商宗业开牲发的择流程理及弊成端以前如多数唉的商知业开贵发流遣程拿地——建筑疯设计卸公司——商业盼定位(商业烈策划耕公司晚或自刚己团原队)——招商帮（商顾业管当理顾聚问公禾司或臣自己威团队毫）——销售厉（销厅售代尿理公址司）——运营——再开朵发。弊端(1假)拿到贤地后兰盲目踪蝶进行裂设计沾，导帝致无些法满裂足经倚营商界家的黎设店谨要求小，后煮期投轻资成遭本增享加；(2强)将广迅告策求划等延同于尤商业没策划石，导扔致商态业项毒目的渔业态午定位柄缺失论；(3渐)后期丈招商追忽视宝了定慢位的饰控制鸡作用到，出架现招元商混笛乱，炒空间叛设计桥不符盯合设斜店需率求，渔导致读建筑求设计蜂乃至屿施工记的反命复与屋翻工筝；(4吗)开发砌过程天不同究的主符体分痕阶段浅介入奏时，辆各个仆环节胜专业帽缺乏凑沟通耍平台虚，无错法保量证专馆业化袋介入工的深篇度，健项目卵整体约的控斗制与愁把握毕难以抓保证史。适宜饰的商罗业开完发模凤式：(1筋)专业研化的差服务疤主体哄的高睛度集济中与职整合洲；(2搬)投资鸡、策炕划、翅设计卫、招疯商、题运营爬、管添理——全程鸡一体测，专敲业协痛同(3感)以商稼业策畜划为齿先导辉；(4金)以建眯筑设哭计为更纽带狂；(5蜘)以招幼商运纱营为茂核心打；2、适绝宜的消商业爱地产普开发遗模式3、设量计模对式的叔修正——全程夺一体斧，专变业协句同“鱼骨烧模式”的核佛心全程逆一体硬：从前让期项倡目定鲁位到亮后期诸的经灿营管德理的候全程篇一体贿化服械务，添在商详业项栏目的揭开发身过程下各个油环节否由不籍同专宇家提妙供专旅业支样撑，苍各个益环节臭之间处进行捷有效气串联腰、衔策接与药配合亩；专业歪协同可：不同蚊业态拆的商漠业专畜家和磨不同的专业岭的设疲计专背家在高系统稿体系神下协鞋同工纤作，塔保证感服务技水平较的专博业化胜深度劝和对将项目众的整玩体把队握；商业择地立项前期商业调研与策划精确的商业定位基本运营模式的选择与确立初步商业模型前期招商形态与景观控制建立格构网络

细胞模数的分裂与整合区域性的分割与变化模数堆积设计方案执行力的体现建设期初步设计、施工图设计、建设时期开业目标客层店铺战略业态构成业态配比空间设计模型主力店招商设计模型调整使用分区楼层构成楼层意向店铺配置组合计划内装设计租户监督管理运营前期计划阶段中期执行阶段后期建设阶段运营阶段定位与招商整合设计与招商整合市场反馈系统3、设往计模哨式的汽修正——全程订一体苏，专如业协辞同“鱼骨乌模式”的六皱大环帆节调查赤分析主题科定位商业嫌规划运营肝模式主力融招商障咨询方案盟设计万达辱模式世分析——定制薯式商烂业地舰产三、墓万达驶模式旋分析四大寨支柱炭产业商业蕉地产连锁粗百货高级壳酒店文化猾产业大连名万达仅成立踪蝶于19黑88年，望迄今捎已有23年发泥展历坐史大连由万达默已经申成为夺中国河商业鱼地产按的领薄军人向物，凤其战猛略目读标是羞成为百年艺企业三、足万达赤模式寺分析为什屿么万浮达将穿商业灵地产本为主悄的持钞有型返物业晚开发规作为嗽其核愁心竞词争力孝？第一翠，房桃地产线开发婚受到蕉区域治性、搜资源涨性、察非标化准性贷、不体可移乳动性绝、产走品使茂用耐恰久性骡等一析系列伴因素作制约贝，因牙而房地脉产企勺业要赛想做具到长叠盛不姨衰很委难，万陵达想岁要实卸现百腐年企剖业的留战略甜目标止，就影需要持有延部分宣自建缺商业索地产苏作为跑长期蚂投资。第二曾，城贪市化渐进程欺势必朋会使班住房苦供应京达到少饱和今，过峡于依杨赖现虹金流磨的住刻宅开班发很识可能画会面山临窘青迫，厨唯有挡做商兰业地伸产，尤其退是顶薄级商忽业地忘产，骨才能搬追求蚀长期讯稳定从的现宿金流。第三肥，通液过持界有物忠业，伙不仅牲每年单可以弱收到粉稳定箩的租吧金，焦而且能够辰享受荐资产识价格悉升值芦和土缝地升么值的恋双重郑利润。不版仅能顺使资作产结研构得罩到优住化，盾还可通过抹收取朗租金微得到敌比一横次性增卖断掠更多宋的收员益（即许以租阳金上验涨的顽形式雪享受额房地饺产的枕升值绒）。三、榆万达施模式桨分析订单扎商业坑地产联合盆发展平均筝租金先租竖后建技术宽对接什么蓄是万戚达商冬业地颂产的揉最大停特色设？——订单悼模式万达芽在地砍产界抄率先恶开创钓了“夏订单呈商业丛地产风”的及模式肝，那玻什么狗叫订绘单商厌业地锡产？三、浊万达祸模式犁分析什么他叫联松合发僚展？到现茫在，练万达碎已和沃尔顽玛、孩家乐刚福、乎百安臭居、眨百盛疗、新突世界汉、国住美、俊苏宁等20多家疑跨国敌及国亿内顶发尖商吓业连道锁签天订了聪联合告发展分协议厦。与万采达签脉约的乔主力隆店商衰家中阶包括肌多家紧密介型合脚作伙圆伴，双爽方约泻定无等论万泽达到沾什么带地方唤开发戒万达饺广场耕，这帝些合大作伙率伴都狼要跟踪蝶随开详店。即万伶达集言团和症众多阁国际衔国内感一流阁的主宇力店锣商家影签订接联合益发展锡协议黎，共会同选术址、话约定律信息胸共享匆等双轿方的惧权利怜和义侄务。万达彻选择拍战略径合作砖伙伴唐有三赛个标蒜准：1具有驻强大店的吸毒引力险和凝铸聚力革的世讲界50足0强企驶业2社会索知名难度高拿，亲苹和力称强的旅亚洲尝超一慨流企命业3国内犁相关乞行业阴的前誓三名三、忽万达针模式耕分析什么斑叫平身均租页金？不再熊就单抓个项拐目的派租金耀水平航进行案谈判，节逮约谈赢判时乎间，街从而保证扇了快油速扩悉张、较快速谨发展役以及涨稳定但的租兰金收视益。将全屋国的抄城市均分为蚂三等认租金果：√姑一笋等是俗北京其、上汇海、那广州√疯二烫等是路省会脏城市√飘三价等是统其他塌城市确定嫌每一嘱等城健市的平均居租金。好处三、犯万达荣模式爹分析什么墓叫先给租后盏建？即招商织在前氏，建遥设在到后。或驻者叫截：颠倒码程序（把燃房地垦产开柱发商喷的惯脚性思霉维颠剩倒一谊下）为什价么要详招商眼在前超：1、因照为招革商绝泉非招景一个遮主力铜店的工问题浆。做一欺个购所物中卧心，继一般肃有七兼、八旬家主限力店亲，而冠且是不同今业态桶的主衰力店英组合在一昨起，瞧才能箩满足焦一站凶式购臂物的絮需求饿，同街时提岂高大团家的陆比较仪效益肤。很多摆大的设主力飘店签因约时妈都要却求排他出性，不辫能出痛现同棕业态催的竞布争对显手。2、因狠为这紧样可填以降灯低风似险由于迎万达怕广场老在开轻工前增，大皱部分奔商业悄面积载都已啄确定捧租户敲，且优约定商业斧广场霜从建悉成后物的91天起顾开始脆计租，因迅此不还管进傻没进铲场，帆购物尘中心朱只要即开业趣，一驼两个蛾月就匠能收捏到租涉金。三、讯万达抱模式丙分析什么鸣叫技扔术对阀接？也叫共同壶设计。首船先由触战略舒合作躲伙伴诊提出屡要求——要多蛋大的你面积赢，高供度，件出入文口、叶交通奋体系尖等，乡丰再由块万达弹做出蛾方案卧来认疤证，欣是否训合适许，提恳出意蝇见，肃等设虽计图划纸确吃定后考，双刻方正钟式签除订一泊个具罢有法筹律效醒力的确认嘱书，然湾后要框合作狮伙伴煮马上援打一鹿笔保证算金。如果落对方拴以后宣反悔茄要赔蚁偿万蹈达一童年的关租金背，这晌样能怨确保折不会肌跑单漆，有效该防控旦风险。保证辩主力灯店商都家的扇需求斧在开圈工前金就能运得到森确定仅，避免腊商家花进场吹后的飘改建，减桶少浪聋费，亭因此亮租赁怜面积数完全哗被租话金所矛覆盖旺，没有壤无效穗面积。三、睛万达翼模式淡分析万达低广场视经历缝了哪游三代械开发徒模式展？三、箭万达群模式砌分析第三府代城叫市综妈合体跃有何蛮创新显和优伐势？万达雁广场玻的第脾三代弹产品裙叫城蹲市综况合体秃，英诊文是HO葡PS龄CA猫(H限ot昨el、Of奇fi违ce、Pa今rk筹in边g、Sh耍op折pi求ng臣m问al捎l、Co闯nv市en搞ti别on、Ap龄ar璃tm其en光t)。万达穴第三心代城与市综副合体亩与前仙两代惩产品拐的区别在于罗：一是张选址范从城你市最转核心忆商圈俘变为谦城市向副中丽心、周城市干的新咳开发蹲区以瓦及城艺市的CB蔑D。二是疤多种舍业态跳综合翼，合床理搭械配，派形态秋多元将化，津功能副上优苦势补桌充，疾投资迹收益鼻最大乎化。三是资商业丝式业态贩增加窜了休秤闲、裤餐饮怒、娱菊乐的菌比重净，打质造“24小时竿不夜呼城”贿。可以额把写舍字楼侄销售痛出去摘，得旗到的短现金羞流能尘减轻双整个汁项目解的总纤投资艰，从阻而提狡高投糖资回贸报率白。酒店斥、商狮业、屋写字图楼综馅合于晓一体夫，能田增加挑比较扁效益蝇和综跟合效命益，快创造俘“月熊光经螺济效听益”浊、24小时污商圈博，进虹而刺网激晚南上消答费，层增加必商业帅的销疏售和坐酒店论的入蒜住率唐。优点三、加万达如模式革分析商户跪优势政策故优势规模图优势选址请优势万达备广场额成功盗的四衬大商毛业要胆素是卸什么三、馋万达懂模式篇分析万达抽广场红前两挣代产眼品出顿现过剧哪些牛问题错？1、商格业定拒位上壮：建筑汪形式拾单一庙，购志物环秘境较坝差。业态碰单一叼，90％以狼上为洋购物自，缺饭乏休于闲娱震乐。业态呼组合葛上的廊不科幸学，谊沃尔梦玛、脾美凯立龙与姻精品顽店的妇组合虹，无挖法互舅动。没有增解决若好目作的性较消费填（超皱市、基建材泳）与厘非目福的性阁消费袋（精涛品店征）的梢人群奔组合团。主力沙店占土到70％以仙上，等租金麻过低矿，影宿响收树益。2、规反划设洋计上鹅：在建私筑形用式上为主力望店之况间、伴主力绍店与请独立俯街铺特之间轿没有米形成键较好涨的互颗动。动线章规划牺普遍龄较差军，平异面循饺环与阻立体截交叉饺的动勤线不呈好。三、醋万达腿模式毯分析万达识广场案前两棉代产制品出漠现过由哪些狠问题定？3、商搜业销嫁售上狼：独立联商铺或销售斤价格滥过高张，散毕铺投那资收禽益预钻期无员法实扩现。过分五追求训销售缘瑞数量皆、快剥速的仆现金矿回报活，过孤于追耻求商叫铺销木售利奖润的摧最大索化，无而缺请乏对膜投资超类型名、经粮营品氏类、温已售镜未售打商铺怜的控坝制，估而忽循视了似商铺坟投资恶者和绪商业励租户处利益泻的保团护。4、商老业经托营上夹：过分遣依赖获主力张店的茅拉动宰效应孟，而余忽视恩经营击。沃尔饼玛们嘱和其滴他商脖铺的醋竞争鄙不公阶平，抵因为椅客流险的阻窜挡（垫这是读主要携的）庭、收布费的竿偏高芳、管蛇理部唉门的影不同螺、缺勺乏统叼一的邀促销呜策略醒都导沿致商愤铺经嘴营危袄机。三、挪万达传模式若分析万达冠有哪叠些实素践经却验解决改资金找到箱人才只租验不售做好昨商业馒定位搞好吧规划戴设计经营墓好商去业三、罪万达拾模式捆分析——实践伏经验鹅之一商业顺地产呼最需雀要的孔是低叙成本矩、能竿长期驰使用绒的资裕金？商业术地产塘是一番个进农入门尺槛很头高的鱼产业回。全帽世界樱的房喷地产汇公司数，只晒有2％左右右在做侄商业钢地产史，在躁中国强的比结例就拢更少括，少设于1％。商业治地产咳最需洲要的姜是资虚金，到而且毒是低成粒本、恋能长签期使搅用的哨资金。这是写因为变：商业略地产膏的资肥金回匪报期佣很长鞠。银行谁长期扶贷款团的利列息与每商业葬地产弃回报驴率持董平，趁因此赛无法扒支撑龙商业陆地产唐。全世形界购佩物中爹心发荡展比丑较好建的国龟家，赌都使饭用房屑地产刺信托挎基金坐，它阶吸纳电的是泪民间辉闲资站、退哀休基映金、际政府捷基金恐、保鼠险基借金这击种求忽稳而画对回斜报率住要求蔑不高猴的资壤金三、朱万达蓄模式袄分析——实践炎经验哥之一看万验达如跨何拓蕉展融该资渠暖道、既解决案资金针问题120汇05年，阁澳大览利亚益的麦岂格里池银行把成为插万达鹅战略果投资迁者以50违00万美时元和38灿00万优恼先债博券获抵取万魂达9家商携业广乔场的28％股爬权2尝试RE望IT帐S（房演地产袄投资炮信托销基金当）成立劲麦格条理万蓄达房饶地产好基金临，将东部分帖万达薄商业屡广场本打包丢，试搜图通核过RE马IT趁S上市挂融资80亿元命，但绢由于孝万达绸商业职广场她的低岛租金筑水平茂难达裕机构录投资柿者和清香港惯证监牌会的绸要求鸣，因秘此RE告IT绞S计划录搁浅恭。3通过狂麦格箱里走烦向CM袜BS（商唉业抵俘押担即保证院券）杜之路计划冷发行跨售首鼠支以岂美元仰计价北，规突模为1.馅45亿美阅元的姜中国垫房地救产商荣业抵月押贷由款支陵持证挥券。4谋求痕回国雷内A股IP稿O直接辈建立雁自己分的百剥货主盛力店格，不持仅为颂减少船主力旁店招添租的鸟物业诊租金刷压力井，获到取商杯业品亿牌的首更大死利益孙，而都且其升更深竖的战干略目镰的可菌能是餐为了乏买个产上市喇公司爷的“锯壳”扇，获努取股奥市融导资的版渠道煤。同耗时，筛万达年的主伯攻方扇向还均是高遭档酒挣店，密并拟喝以酒永店物佳业装认入A股壳价公司暴。三、酷万达良模式薯分析——实践倘经验州之二商业陈地产铃需要竖复合询型知帆识的不人才目前腥国内裤一些政大中县城市同商业像地产挨开发誓出现语大量债空置愧的现积象，备是许练多进菌入者立商业艳地产帐经验提不足涌、专直业知辱识不嗓足、碍专门挽人才溪缺乏唤以及队过度板投机邻造成烘的。商业胁地产吩是一狼个复串合型回的行讨业，农因此锣更需盼要人由才。贿并且乐，单纯咬做零巩售、磨做百牛货的垦人不晚一定尊就是嫁商业冬地产短的行阵家里煮手，菌单纯异做房仰地产球的人弦也不禁一定头是，这锻里需摔要复合穴型知抽识的人枣才。确立检了“病感情扇留人秤、待线遇留见人、镰事业务留人填”的珠人才解观。每年庙送人寺员去半培训乏，三鸦年内浩有一委半是占实习扬时间目，把鹅购物帅中心12个主侮要岗看位都惠干一谋遍。1除内爸部选索拔外茫，积惜极从辅外部项引进拿人才链。2与澳刑大利饱亚一霉个商锻业管揉理学满院签洒订培匪训协嚷议。3用专罗业的蛙人做围专业磨的事揪，将以住宅披和商军业分棒成两掘个业卧务进蓄行专救业化上运营连。4万达的尝试三、堂万达险模式踩分析——实践勺经验弓之三购物笑中心椅不能窑追求茧销售绞收入恳最大萌化在中斤国凡遗是做今销售螺性的驼购物济中心寸，现杰实状聋况是90％经架验情参况都创不好凑，剩役下10％也控仅能驰勉强泪维持傻。在匹这方愧面，袋万达京有深比刻的疑教训削。万达监前期沾的开佛发策遮略是齿将80％的应物业谨作为陵长期迎持有喷，以蜂收取响租金葵收入闪，而腊将每粪个项侍目约20％的矩物业菜用于减销售糟。因为袍万达掩与世写界50慢0强经妄营商肆合作散，以驳这些强势供战略价合作电伙伴豆入驻斥作为络商业醋号召都力，进件而能蛮顺利伴将周昂边铺偏位以高价满出售。前10个购叉物中顽心一拒共卖茎了9万多翼平方唱米，兰全国每平删米均弓价3万多验，卖绪了几聪十亿，如昂果从硬单一摔销售勤的角皇度来遵看，扮是很冻成功略的。但是慕这10个项奴目竣逐工后抽，虽含然也贪进行迎了招族商经幸营，燥还是有一即半以艇上出忠现了锅问题。商量铺在塘销售罚之后聋，再搏进行勇商业躲规划虾、整刑合，俘经营灵的整奥体性载和有亦效性睬无法膏保证育。购买抵万达允商铺螺的主要君是投斯资客，他冰们因毅前期咐购买捆时成专本投注入过促高，修因此延急于烟收回含投资鲁，导背致租慨金居扫高不德下，蚁而一恳旦经旋营不母佳，耐经营孤户就粘会撤愁离。沈阳哑、长普春、搅济南定等城派市的姿万达朱商业展广场者相继闸出现轨停业湾、退超铺甚皂至罢未市等缩慧危机括。三、这万达菜模式务分析——实践蒜经验气之三万达粉全面漂推行蓝只租再不售万达鼓开始筒加大顿对商闻业物尼业自耐己持妙有的义比例第，全烛面推塌行只奖租不遣售，变一耳次性卫销售此赢利充模式读为长育期的片租金浑收入昨赢利娇模式，注童重获熟取长期猜的租俭金收族益和己资产误升值屈的收若益。问题权商铺遇的处逐理办伤法：除了社南京赞、青扶岛等会经营擦稳定骡的项熟目外冒，绝喜大部产分出谁售商块铺全都慈返租令或反杂购回来拿，保培证业恒主若驰干年8％的迁回报立率，财个别插地区9％。对所非有“烫产权子式商刑铺”霜项目齿在后脆续经柴营方仅面由鸭专业携的商宫业管诸理公动司统篮一招妖商经摆营，群前几辰年回废租给感发展伏商，燥按固率定比楚例向锈投资足者返标还收想益，乓后面烘的时诸间或磨由股追东会竟议决愉定返闹还比膛例，阵或把侵商场成做旺巧后再冠交给蜻投资阵者。通过万只租织不售吸，万绳达加太强了叮对项好目的螺掌控灰能力脉和管雀理主壶动权鸭，使麻项目肿在定位挂、布虎局、或招商彻、运晶营、碎管理躺等方悦面更辅符合社商业遵的整捆体利兔益。另一牛方面章，由浙于大碌量资碍金无狗法在饰短期摸内回虏流，赛也让抓万达翻面临纠着更地为致貌命的资金龄瓶颈。三、帐万达宜模式绘分析——实践芦经验安之四做好窜商业接定位鼻的经惠验在选状址上论，无戒论如悦何不啦能一滥次确愁定，懂一年始的时拳段，鉴最好袖在黄擦金季绣节、座非黄邻金季著节，没一天猎的时跃间，袋中午挤、晚舰上都刊要看请。还要绩看政仔府规堂划，付了解拴当地逆城市饺规划泽、城装市发召展方尖向，说要有绝长远赛的发年展眼说光。规模宅与效段益连惭在一振起，解规模政越大依，租绵金越擦低。按照昂中国读的国仪情和切快速衣发展环的态茂势，15万平刚是最茶佳的扇上限津。15万平榨的商改业，变至少槽要5家不鲁同业误态的息主力浊店，油超过20家次昂主力蹈店来扶组合抵。要根肿据你酱的地等址和讯规模勉选择蔬合适翁的业它态。在副树中心谊选新岛兴业矛态在核秆心商症圈，借不要贯选建搏材、鉴家具灶大卖挑场，刘尽可留能选逐租金凡比较社高的票业态肯。在郊景区，糠不适剧合做备百货饺、珠路宝，拖尽量吐选聚岁集人接气的盐业态姜。定位木置定主力店定规监模三、碰万达母模式坊分析——实践什经验乔之五搞好反规划投设计侮的经宁验人流汽动线1这是筋设计桶方面哪的第讨一要膝素。人流溉动线润设计挤原则隙：1、注哨重内急外沟粱通，专脉络亏清晰耀；裁单一深通道男是最塘好的侍，最絮多一今个环着路。倡人在溜这种妹路线宁中，尊方向该感好拒，容慎易找穗到位鄙置。2、注由重立狐体人书流的死自然坚顺畅斯，平柜均分搁配关住系；3、避荷免盲渠区和水死角巧问题纱；4、合录理设惯置宽慢度。三、派万达爬模式汪分析——实践怕经验纯之五搞好牌规划黎设计妹的经芽验视觉提通透2在国柏外做壤购物摇中心惊有个偏设计冰要求盲，一坑眼至烦少能梦看到败十个括店招喝，看寺到越反多的冰店铺策越好行，能毛刺激惊人的哲购买踩欲，的不能者搞花蜻里胡各哨不藏实用孙的东享西。例：垦金阳·重庆配印象塞项目三、扯万达唉模式怕分析——实践术经验站之五搞好宽规划置设计宗的经幼验交通愉体系3卸货忘区要倒尽量谈安排返在地趁下，旋人车律分流潜，不赖和地稼面争熄位置柿。厕党所最屋好设苦在离易电梯崖与扶敬梯近奋的位填置。在有牲限的竖中庭历空间判，扶霞梯层悉层叠粥加常缴常会央激发集购物释者的卧欲望工。扶舱梯则赴是商业空间嚷人流否垂直守运输素的核丈心，否同时亲还具隙有平货衡人区流动揪线、周引导遭人流绢走向防的功泄能。光扶梯北最好亭设置流在险花要的芦位置蔬，而测且扶愚梯周畅边的垃铺位链的商业价值恋较大娘，最慰好在拨扶梯脉的周爸边留朴有一蹈些驻谢留空哲间，鞠切不骡要设窑置空坦调机锄房等藏设备锋间。主力饼店的椒技术雨标准4不同睛业态剂的主腐力店值有不划同的服要求呆。例斯如建圣材超讽市要效求荷舌载4吨，友普通邀的超福市和纸书店1吨，负做普秋通的垮百货毁荷载孔有40浩0、50相0公斤厕就够害了。则高度尘，做遭建材抱超市匹至少贺要8米层奴高，腔做生棋活超醒市要5米层昼高，专而做病仓储银要9米层裁高，展建电坟影院创至少泽要10米层困高，妈要考谣虑将犬来使厕用大男银幕刑。不同排的主侮力店绒都有骆不同吓的荷渠载、抱高度否、卸践货的杯要求筐，所踢以只捆有招猴商在设前，然与主后力店悔进行阔技术剃对接婚。三、买万达障模式狭分析——实践乘经验案之六经营浪好商肃业要士能承婆受压蚊力如何火判断型一个缝商业悟地产呆项目狡的开熟发是度否成咽功？不是举看物球业销历售是换否成大功也不戏是看自商铺然招商菠是否牌成功而是劝看项目流经营蕉是否蚀成功必须烧要达数到销售火旺、御招商熊旺和明经营舰旺这“制三旺古”才登能成夜为一争个成银功的肆商业助项目季。招满搞商、拒开了迹业绝独不意则味着戚大吉地，开拾业后慈经营匙不好畜要掉喝铺。竿一般妈来讲恭，购物屯中心魂开业超的前诸三年腊，尤宪其是袜第一袭年的绝掉铺薪率会负达到30％，所以虫要进经行及高时补有充，羡第二肌年可秩能会扬掉20％，颠还要产继续际进行声补充僵，这冰种调联整是潮个永落远的缘瑞循环练。购物翼中心倾开业责后会阴迎来经一大艇堆的任问题梳，要坡有足尸够的皆心理沿准备笨，通帮常商不业项多目要县有三晌年的皆培育百期，兽因此呜要能丢承受超压力埋，渡瞒过市词场培恰育期始。三、态万达壤模式提分析——部分功万达降商业搜地产鲜资料毛分享香港都购物微中心秆经验射借鉴1.香港赞购物昂中心粉的人纵流动栏线设蝇置借懒鉴1）多她主力午店原唱则，滤层层胡都有言核心誓主力丸店，赞有的冰购物航中心宰每层迷甚至尾于有乔数个党主力庙店。香港尼购物坊中心惑都是党多层愤，最糖高有18层之尼多，暂通过速多主坚力店职的设登置，畜使购弊物中趁心的人流盲拉动葛力达怖到最狠强。香及港有党的购究物中西心一放层有雪数个烂主力般店，假如又宅一城充、海戴港城派等购罪物中辉心，找某些经层级啊一层舞甚至腥于有坑三家安以上歪的主状力店述。购物中心名称主力店海港城连卡佛百货、惠康超市、嘉禾电影院、玩具反斗城太古广场连卡佛百货、玛莎百货、西武百货、UA电影院时代广场百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器又一城百佳超市、玛莎百货、永安百货、真冰场、丰泽电器、LOG-ON、生活创库太古城中心生活创库、玛莎百货、永安百货、LOG-ON、UA电影院、真冰场、美国冒险乐园新城市广场玛莎百货、UA电影院、史诺比开心世界、宜家家私1.香港溉购物青中心纤的人饭流动蚀线设督置借父鉴2）将掏主力先店设冲置于煤购物帆中心利的两笋端，胸将一己般商泉户设驱置于希购物慰中心激的中蒜部。购物亮中心疏内部拖的人档流动痰线规彩划是义购物继中心摔规划妙的灵蒙魂。内先部人转流动轰线设蜻计的缺基本黄要求凡是昼巡寿引导溪人流向经过盆每一攀间店逆铺，驾使每呼一间和店铺愈都拥哲有足心够多典的人着流，冷使每斜一平剥方米衔的室哨内空呈间都鲜能为尿购物康者创看造愉啊悦的牛体验长，使蓬每一直间店栽铺都斧创造财尽可旷能多敢的营芽业额姜。购物绢中心拐的人固流动换线规烦划与地块扛形状有关标，与出入担口的设底置有慈关，削与主力病店的悔位置安排榆有关眼。当地还块形得状为吧长条叹形时摔，香堡港购难物中爪心的文经验魂是将此主力涛店设辜置于商两端铜，将屠