某上市地产集团年度冬季练兵讲稿

北京**03年度冬季练兵讲稿

1、跨地区经营的房地产集团

工程管理模式

2、04年工作任务及工程口要求

**专业集成之流程图时间进程总流程图三、房地产开发各阶段工程管理的任务一）、投资决策阶段

二）、规划设计阶段三）、施工准备阶段四）、施工阶段五）、保修阶段1、现场踏勘，收集有关水文、地质、配套以及周边建筑、社会环境等资料；2、根据开发市场定位等，协助估算工程造价；3、协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计划，编制总控制进度计划。一）、投资决策阶段

1、参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合同并督促实施（进度、结果）；

2、协助提出设计要求（设计任务书），参与评选设计方案；3、协助编制出图计划；

4、督促设计单位限额设计、优化设计（含钢量、砼含量）；

二）、规划设计阶段5、审核设计是否符合规范以及国家规定的具体要求；

6、审核设计是否符合规划设计要点、使用功能；7、审核设备等选型的合理性；8、审核设计方案的技术经济指标的合理性；例如：桩基选型、基坑支护方案的选择。

9、协助编制报板报样计划；

10、协助办理报建手续。1、组建项目部班子；

2、建立招标制度，合格供应商及合格承建商名册、黑名单；3、审核图纸，制订招标方案，编制工程招标计划;例如：招标方案：分区、招标形式、合同形式、甲定及甲供范围；策略迭代招标法。4、审核施工图预算；

三）、施工准备阶段5、组织资格预审、确定投标单位；

6、招标：编制与发送招标文件，组织评审投标书（含技术标、经济标），定标；7、编制物资采购计划；8、签订有关合同：标准合同；

9、办理各项手续（招标、报建）。

2、现场勘探报告，开工前七通一平及准备工作；3、确认承建商选择的分包商；4、组织施工图纸会审（内部会审、预审）；1、开工报告、办理开工手续；四）、施工阶段6、督促检查设计、施工、监理等各方执行合同、规范以及技术方案；7、材料、设备的检查验收，建立台帐；8、组织分项工程和隐蔽工程验收;9、签发付款凭证、签发现场签证；例如：签证的四项基本原则。5、审核施工组织总设计以及专项施工组织设计；

11、督促整理竣工资料

；12、组织工程竣工验收;13、审查工程结算;例如：结算条件:内容已完、验收合格、资料移交。14、参加项目部例会;15、参与处理有关质量、进度等问题。10、办理预售房款手续；1、与物业合作，处理入伙；

2、参与鉴定质量责任；3、督促承建商保修；

4、参加后评估，积累经验。

五）、保修阶段四、几种可能的模式1、项目部及地区公司负责制；2、集团化管理。1、项目部及地区公司负责制分析1.1优点决策速度快，效率高2.1缺点1、项目部管理跨度太大,专业化程度较低。2、公司重复劳动严重，资源共享程度低。3、部门职能不均衡4、公司部门/岗位编制不一5、制度、职能不一2、集团化：集中的资源管理1、专业化的部门架构；2、集中的人力资源管理；3、集中的资金管理；4、集中的信息管理（联网）；5、总部/地区公司/项目部三级管理架构；6、三权分立的分工负责制；7、统一的招标采购模式。集团化管理模式之一：架构设置与规范1、部门职能专业化；a总部/一线的衔接b工程管理部职能c项目部职能2、业务流程程序化；3、技术细节指引化。1、队伍建设第一、人才选拔与招聘从现有职员中选拔从社会上招聘优秀人才等手段，充实队伍。第二、开展专业资格培训，鼓励获取专业资质证书大专院校等社会专业培训机构培训，鼓励参加专业任职资格证书考试。政府注册任职资格与公司内部任职资格间接挂钩的制度。

集团化管理模式之二：具体措施

集团化管理模式之二：具体措施第三百、内特部培园训，飘树立岭工作妨作风发、宣缸讲公棕司要散求案例馋讲解伏、个颂别辅锻导、护网上拖论坛般、周暴刊、客会议最、冬销季练云兵等耗形式第四倡、人界才交奔流、计岗位商轮换预等方配式第五食、新霸动力抗到项评目部燃现场绘工作第六花、每仪半年郊一次等系统疯内部秤工作锻会议第七直、专依题研丝式究、圣国内院外学暂术会列议、拴考察略学习壁、盖在辛刊物叠发表舒论文骂等。第八接、与所政府塞部门桑、学数术研跃究贺机构因等建梦立良滚好关虫系。

集团化管理模式之二：具体措施

2、双组织茶建设第一列、建竹立完并善地识区公逼司招在标采做购领垃导小负组第二什、对情有两仓个及焰以上黎在建缓项目例的公不司，姿设立稀主管工程斜的副薄总经革理或益工程勾总监绣，避逝免管耳理跨潜度过大沙。形将成工驼程管储理系似统，改便于餐协调最管理割。第三摊、建凳立战自略合锻作伙职伴制蓝度，如监细理、鸟供应桨商、骆施工咱、专王家队聚伍。集团化管理模式之二：具体措施3、斑日常绳工作龙制度艰建设项目区部项目炸部周吴例会幼，上当网项目职部专万题会帆议，木上网项目赤部月钟报，而上网地区梢公司建立伟工程据管理摊卡，牧上网公司瘦月例曲会，蜂上网公司老对项弟目部章月例薯行检距查制驻度，要上网突发估事件覆处理乘，上榨网半年畏、年受度、狮完工夜总结苍，上储网集团派总部汇总熊、评饮估、烘总结防、指床导参与韵买地恼、规流划设已计、慢营销脊、售极楼、蚂物业杰管理共等提供惯季度筝联合咐检查抓制度提，上挥网半年趋系统护内部臣工作此会议狱，上拼网制度司修订撤，上甘网专项苏治理业及案体例，亏上网物资宅采购关管理集团怠化管裙理模晃式之银三一）筑、物叔资采茄购管辅理规处定组织胞机构供应顶商管符理体化系采购阅流程招投银标控历制原惭则组织瓣机构地产国公司撞成立振采购乒领导弃小组滤，是醉采购轰工作幻玉的决获策机立构小组拴的构蓝成：君组长灭由地扯产公戒司总览经理叮兼任委，副返组长消由分贪管工距程的痰公司炕领导扰担任肥，组浅员是名各业陡务部时门经敲理副组爸长主械持日狮常工肃作、偷工程等管理安部负殃责处启理日询常工质作及娘采购坦集中乱管理示工作辰。项目抗部经轻理、虎部门爹经理挠、分逮管领查导在竹公司梳负责册人以须及集粱团授盐权范齿围内础开展声工作明确酒小组奴各成侵员的渗岗位赶职责供应腐商管鞋理体仇系试用猛供应袄商：迅经采衬购领茅导小避组考能察合虎格，肢但未帝合作恐过或凳合作膝次数刑不足3次合格腰供应质商：银合作3次及绳以上更，有肥良好父合作挣记录建立《合格墙供应采商名咽录》，对讨供应钟商进舟行分徐类管箱理（冠试用稼、合搜格、锹不合沟格等驳），烘建立锹评估赌制度合格肾供应铺商进物行排建名，距选择您中标嫂单位株时优约先考花虑排底名靠蜂前的谊供应雕商。门户肢开放简与资忙格预柔审制虾度：欢迎恢任何熄供应剥商、造但投紫标前干必须得经过爱资格尼预审由采血购领批导小败组负猫责资太格预去审合格焰供应币商地区绒定向宗供应渔商在合挠格供售应商亡的基和础上脉实施针对阳地产拢公司积常用蹲或对俊成本勉有重疏要影送响的榴材料奏和设掠备形成《年度拿定向怕供应盗商协犯议汇重总》指导搜项目狗采购盒，做沈到有退计划纤、有毅目的岂采购懂。实现筹直接悬向地荷区定刘向供蝇应商弟采购设，减躲少招丽投标掘工作甚量。由地帖产公马司采材购领田导小挑组完昏成认启定集团孩战略桃供应险商针对醋采购便量大双或对桃**斤品牌护、质致量、钉成本犬有重待要影残响的检材料皂设备趴。获取槽优惠店条件糟，形题成《集团书年度扩战略仰供应陡商协淘议汇嫩总》。各地古公司潮按照用合作锡协议敏规定象的单券价和烤条款凶，直谣接向餐集团掠战略懒供应财商采散购，易减少稍统一惜采购葱产品耐的招狼标工滥作量流。由集合团工武程管俱理部污建材南采购恒中心隐组织纺各地见产公犯司认牲定采购胁流程项目章经理葵部提雪交采例购计秧划工程呜管理尤部审屿定采稿购计半划集团搁统一刻采购地区灰定向嫁采购*万胸元以剃下*万欧元以恨上招名投懒标询戴价确定应价格末及供夏应商直接乐采购三方境合同限假价其它让材料间采购全面蠢招标：各销种产冤品（纱*万屯元以维上的邮甲供倚、限戴价、泉三方回合同远产品增）必污须通咳过招气标确臂定价办格及胳供应晋商。使不得历肢解轧采购柳，以马规避壳招标事先她确定印产品脚：采购卫管理交部门索应组唯织项型目部斩、设凶计部监等相树关部剥门提饼前做陷好产膜品选慕型工木作。资质体预审：投喇标单庆位必雷须经谱过考泳核，坊从《合格影供应倍商名疯录》内选签择透明搅化：招坑投标员必须承上网瘦，且高严格志按网绪上招绵投标贵要求名操作集中宅管理：工游程管槽理部絮负责忘招标躲组织抖和管肉理工圾作。监控茂制度侍：月没报、怕季度饮内审翅、定席期总伐结招投赌标管互理二）哥、实饭施明确因各地鹿产公叶司采显购领导小组奖名单责，确秒定采俱购集腿中管妹理部驳门，对采购幼管理笛人员进行钟集中婚管理放。地产删公司向应遵虾照集熟团发族布的狡采购孤文件猛，编漂制各亚自的侵采购庄规定向，报亦集团慨工程津管理横部审紧批后挣执行地产霜公司贪建立门供应蛙商数廊据库陶，形碗成《合作有供应蜻商名欠录》、《不合格供应徐商名童录》地产进公司鹅发展减地区灾定向令供应撒商执行谱统一般采购三）超、对执醉行采爱购规西定的崇跟踪洽与评牺估建立傲月报慕、季罪度检墓查、令半年律总结贵等管词理制沿度，刮对采环购过径程和粉结果愧进行表检查