某上市地产公司标杆产品战略

**的产品战略2008年11月1日目录产品战略(1)产品理念：以客户为导向(2)产品选择：锁定大众住宅开发为核心业务(3)研发体系：致力于住宅产业化研究和产品标准化(4)**八个产品品类及其中的重点产品系列房地产产品分类标准

延长产品线，锁定终身客户以档次区分产品：低档、中档、高档根据客户全生命周期的购房行为来进行产品类型区分首次置业、首次换房、二次换房、退休置业**确立了锁定终身客户的策略，就是为特定人群打造住宅产品，适应他们在人生不同阶段的的需求而做产品细分。**关注客户的需求差异，并认为目前中国城市消费者70％以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。这种针对客户生命周期所作的产品线延长和产品细分，使其集团各项目之间，特别是同一区域同一城市间的项目不再是孤立的、单独的个体，而成为一个有机整体，项目间互为补充，互为依托，使其集团形成完整充实的产品链。是否以客户为导向进行产品生产

**的产品模式是以客户为导向的**模式：客户需求导向先研究客户特征，再寻找合适地块擅长概念创新，提倡把产品做活整个产品产出过程中，客户需求是一条贯穿始终的主线。过程中引入客户意见，迎合理性消费者需求金地模式：项目为导向先找合适地块，再研究客户特征擅长产品创新，主张把产品做精在产品定型后，其买点、热点的打造也是非常重要的**的对产品的衡量标准是“客户的满意程度”，考量项目成功与否的最重要指标、同时也是考核项目第一责任人的主要指标，就是客户满意度。一旦把质量标准与客户满意度挂钩，那就意味价值观的转变和整个经营思路的调整。**产品形象**产品形象产品范围专业从事房地产开发物业管理：**物业服务是其品牌形象不可或缺的支柱，**物业管理不仅成为维持品牌满意度关键驱动因素，也成为消费者购买的关键驱动因素功能特性位置地段不理想小区环境格调典雅亲情、人生的物管使用者白领、高学历职业经理人士质量/价值出色的物管、小区环境给消费者带来了很高的性价比品牌效应所带的品牌声誉给消费者带来较高的附加值产地/起源来自深圳的全国知名品牌营销沟通《**》周刊文化传播产生光环效应王石人格魅力在主流媒体的社会影响前期策划和销售服务相辅相成的影响物管服务入住后的人性化管理制度社区文化缔结的情感联结品牌效应带来的尊贵感受2005年**从关注产品转向关注客户，学习帕尔迪，从客户的收入、生命周期、以及价值取向进行多维度细分基本情况经济务实家庭(25%)生活形态房屋需求关注晚年家庭(6%)职业新锐家庭(29%)彰显成功家庭(9%)望子成龙家庭(31%)工作3-5年，有一定的积蓄和经济基础，成员比较年轻，学历较高，大部分无孩在意生活的品质和享受生活，娱乐休闲活动最丰富对房屋的社会标签价值有认同，房屋的物理特征上强调的是个性特征，好的户型很重要收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点有着强烈的家庭观念这类家庭对房屋有一种心理上的依赖，注重文化氛围和居住健康性处于社会中高端阶层，高学历，高收入，高社会地位工作忙碌，经常加班，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多房屋购买是事业成功的标志，注重健身场所，硬件设施，物业管理，山水园林，位置等有足够经济实力的退休老人，同时又较为关心自身的生活。进行老年人喜欢的安静运动房屋是老人安享晚年的地，娱乐锻炼场所、医院、小型医疗机构等是看重的因素收入不是很高，对价格非常敏感，从现有的经济能力，未来事业发展出发来买房价格敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省购房谨慎认真，房屋有着重要的投资意义，务实的购房风格，对房屋物理特征严格把关新的客户细分使得**关注客户“首次购房—首次换房－二次换房－退休用房”的终身购房计划，终身客户模式使得**使每类客户需求产品得到专业研究和提升，也使**拓展了开发领域——从为中产阶级白领、私营企业主开发城乡结合部的中档住宅中解放出来，开发从城市中心区、城郊结合部到远郊的各区域各档次住宅。客户细分带来的客户群扩大大大延伸了其产品线2007年**调整了细分客户类别客户类别基础特征购房动因产品需求特征年轻家庭25-30岁，以经济型客户为主。首次置业对价格比较敏感、距离工作单位较近的位置、较为重视户型设计、倾向于购买大型社区；户型面积需求集中于90平米左右的紧凑型两房两厅小小太阳25-30岁,以普通职员和一般管理者为主，经济水平有限。通常夫妻中一人工作轻松首次置业或改善型经济务实型：价格水平、交通状况是其最为关注；需求户型以紧凑两房为主中间收入水平：其对交通状况的关注程度高于对价格的关注；对周边自然环境和教育文化配套较为重视高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌小太阳35-39岁，以中层管理和个体私营业主为主。通常夫妻中一人工作相对轻松。改善型经济务实型：需求户型以两房及紧凑三房为主中间收入水平：对交通状况的关注程度高于对价格的关注高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌，户型选择倾向于大面积三房后小太阳40-45岁，以企业中层管理者和个体私营业主为主。通常家庭生活工作压力较大改善型经济务实型：需求户型以紧凑两房、三房为主中间收入水平：倾向于靠近高质量中学购房；需求户型以三房为主高收入水平：户型选择倾向于大面积户型，小高层、高层或花园洋房。空巢家庭45岁以上，以经济型客户为主。安度晚年以经济型空巢家庭客户为主，对价格较为敏感，倾向户型为紧凑型两房两厅。成功人士——满足心理需求倾向于市中心的小规模社区，大面积高层、小高层住宅周边环境较好的独栋别墅，对稀缺性资源有较高要求**核心产品系列下的客户细分产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因金色家园商务住宅，周边写字楼密集，商业价值高商务人士投资顶级商务人士投资改善居住，配套齐全三代（孩子）10%35-45岁改善后小太阳40%40-45岁改善小太阳40%35-39岁改善中年之家10%45-50岁空巢首次置业，低总价青年之家85%25-35岁首次青年持家15%25-30岁首次城市花园城郊改善居住环境三代（孩子）10%35-45岁改善后小太阳20%40-45岁改善小太阳30%35-39岁改善中年之家5%45-50岁空巢青年持家5%30-35岁改善小小太阳30%30-35岁改善产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因四季花园郊区首次置业，低价青年之家50%25-35岁首次小小太阳20%25-30岁首次青年持家10%25-30岁首次三代（孩子）10%25-30岁首次老年一代10%45岁以上空巢郊区享受型，改善居住为主三代（孩子）50%35-45岁改善后小太阳50%35-45岁改善高档稀缺城市郊区，资源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺资源**对客户进行全生命周期的细分，同一经济水平范围内，同类客户需求具有趋同性，因此剔出经济因素对区域选择的影响，将客户按家庭生命周期进行细分，通过家庭生命周期、价值观、支付能力三个纬度11个类别完成的，其目的是希望能够在丰富产品线的同时，服务于更多的人群。为了更好的配合产业化进程的开展，产品一定要保证具有鲜明的特质，以便于客户的清晰分类**不同目标客群所对应的产品客户类别需求特征选择产品项目名称年轻家庭首次置业高层金色家园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小小太阳家庭首次置业多层、小高层四季花城小高层、高层魅力之城改善居住多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城高层金色家园小高层、高层**城小高层、高层新里程小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房**城小高层、高层新里程客户类别需求特征选择产品项目名称后小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房**城高层金域兰湾空巢家庭安度晚年高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层魅力之城成功人士投资或改善高层金色家园高层金域兰湾高层、花园洋房**城联排别墅**蓝山、燕南园独栋别墅十七英里、第五园、兰乔圣菲等目录二、战略篇1、愿景和价值观2、商业模式3、产品战略(1)产品理念：以客户为导向(2)产品选择：锁定大众住宅开发为核心业务(3)研发体系：致力于住宅产业化研究和产品标准化(4)**八个产品品类及其中的重点产品系列4、……从金域蓝湾、东海岸、17英里，到**城……产品更为成熟、风格日趋细致创造阶段集中力量于面向新兴白领阶层的住宅产品：**以一种白领文化为中国城市白领阶层做产品最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、青青家园、水榭花都、西山庭院起步阶段成长阶段90年代中期形成，专注于城乡结合部面向新兴白领的中档住宅区90年代末期形成城区高密度高层中档住宅区03年开始，发展自然人文系列，高端产品个性化处理同时，致力于住宅产业化和定制化产品研究确定专注于发展潜力大的城市的住宅产品的专业化路线**的产品结构定位于城市主流产品，大众住宅开发，以城市中产阶级为主要客群，大规模住宅开发为主1993年在对跨区域管理模式的探讨中，产品策略走上“减法”之路，品种集中于城乡结合部的大众住宅开发2000年6月，王石明确指出“商品住宅从面向少数群体的奢侈消费转向普通人的大众消费成为不可逆转的趋势”。**提出了“标准化”“专业化”，要像造汽车一样造房子，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。**专注于培养核心产品系列有利于提高品牌的核心竞争力，已经形成了稳定的主产品、副产品线，产品标准化程度高大众住宅中低端住宅高端住宅**产品结构示意图兰乔圣菲系列等特点：高端≠豪宅**积极寻找具有优势地段和优势资源的地块，打造高端产品系列，提升品牌形象两限房、廉租房特点：非盈利性，不纳入产品线，但是对于提升企业社会参与度有一定的推动作用代表项目：北京丰台红狮两限房锁定大众住宅开发为核心业务，平衡两端产品大众住宅**开发低端产品的步伐受到宏观调控政策的影响很大。高端产品的利润较之大众住宅高很多，对哪个有实力的开发商都是一种诱惑低端产品积累社会影响和政府资源

2004年前后，当国内主流开发商集体“向上”时，只有**率先“向下”延伸产品线。2006年“国六条”和九部委《意见》，表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，2005年10月，**启动关注城市低收入人群住房问题的“海螺计划”，成就“新式围屋”的廉租房构想。2006年前**在上海、天津等地便已陆续推出其小户型产品“蚂蚁工房”，与后来主管部门力推的“90/70”政策，积极发展小户型住宅的精神，不谋而合。高端产品保证利润**2000年就推出了一批精品楼盘，将产品线向上延长，深圳彩园、俊园、温馨家园、北京**星园、上海优诗美地、华尔兹花园、沈阳**花园新城等充分表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格。2006年11月21日，上海**通过股权收购正式获取浦东滨江项目，一举进入城市核心地带，实现了上海**14年来的愿望，首度进入市中心高档住宅市场。在**区域布局的大部分市场，**都已经进入了高端市场。能够把握一轮很好的发展机会，分散风险。但产品体系建立是否能跟上新的模式，还要时间去验证。**以城市城郊结合部为重点区域，以中心区的物业走精品路线，以新兴白领为主力消费群，进行大规模开发和复制在城郊结合部拿地的价格低，难度小各个城市对城郊结合部的大规模开发政策使**意识到靠规模经营可以降低成本和形成竞争优势，而规模经营还有一个大的好处是可以有完善的服务设施配套。

上海**城市花园的成功，让**意识到了城郊结合部住宅开发的无穷潜力以城市城郊结合部为重点区域近几年新兴白领发展成为住宅市场的主导性顾客群体。新兴白领受经济能力的制约，中档户型是他们的最佳选择**面对的更多的是城市的白领，从中高档到高档调整到以中档为主少数高档这样的定位，始终把握主流市场。中心区的物业发展坚持走**精品路线，同时希望把**水准提升到一个新的高度，让**品牌有一个更高的期望值，让**地产有一个更高的美誉度。以新兴白领为主力消费群标准化大规模复制降低了成本，缩短了开发周期中心区物业**连续几年快速增长，得益于选择了需求空间巨大风险最小的住宅市场资料来源：公司年报**主要业务指标2004—2007三年间，**主营业务收入快速增长，住宅产业的自主性刚性需求是**过去和未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速决定了未来我国房地产业尤其全国区域的城镇住宅产业将处于迅速发展阶段。我国的住房刚性需求旺盛，供需矛盾短期内无法解决。相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的房地产细分市场。**专注于住宅开发，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。目录二、战略篇1、愿景和价值观2、商业模式3、产品战略(1)产品理念：以客户为导向(2)产品选择：锁定大众住宅开发为核心业务(2)研发体系：致力于住宅产业化研究和产品标准化(3)**八个产品品类及其中的重点产品系列4、……产品系列形成产品品牌，与企业品牌构成互动式发展模式企业品牌系统子品牌1：产品品牌子品牌2：物业管理品牌城市花园系列四季花城系列金色系列创新产品系列品牌产品子品牌3：企业文化子品牌4：客户关系管理复制扩张互动式发展模式：建立系统的品牌管理结构，在企业品牌和产品品牌的运作上，形成以项目品牌带动企业品牌，再通过企业品牌带动多项目的良性互动式发展一线城市：深圳、上海、广州、北京二线城市：沈阳、南京、武汉、成都三线城市：佛山、苏州、大连、鞍山全国性思维本地化运作2006年开始，随着客户细分而延伸产品线，目前**产品线的划分标准基本还是按照八个产品品类，依据土地性质来进行的，未来的发展方向将是覆盖客户生命周期的产品线

四大产品系列以距离城市中心远近划分城市花园系列四季花城系列金色家园系列创新系列八大产品品类

结合项目所处位置和客户需求特点进一步归纳细化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市栖居C：城郊改善T1：郊区栖居T2：舒适养老TOP1：城市中心高端TOP2：郊区高端Golden系列City系列TH系列Top系列全产品线针对客群：第一次购房第一次换房第二次换房老年用房锁定客户，建立覆盖全生命周期的产品线专业化创造核心竞争力:产品创新策略产品创新策略在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立**住宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；推进节能省地型产品的研究和应用；以和谐、自然、生态标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。产品刚研发臂引领鹊行业姑发展19材94竭年1候1月准，*玩*设摧立了邀一个土与设秤计单刻位密宴切沟立通的乱平台虑——雾万创票建筑恢设计茅顾问辩有限外公司牛，开盐始从派规划年设计象方面左提炼邪更高尝的产禁品竞竭争力粱。万狼创一佣方面缓作为屿开发仿商与晒设计牢单位溉之间且的桥锡梁，孟另一蚂方面贿成为耻**滴规划屿设计犁人才腥的宝遥库。19血94捕年北星京*酱*城扛市花抽园的虎德国稳式低兆层高葛密度村设计横，和锤上海苗**稿城市撑花园遵的新想加坡漠式设紧计，愉是*抬*在怀城郊傲结合支部进基行大交规模伍开发府的成决功尝训试。19猛98晒年，躬**瓶成立狗建筑坏研究彻中心熄，专姓责研哄究与斑建筑摄、住延宅、易生活决密切跳相关侦的前射瞻性龙课题疼。*翁*的刮注意温力，死开始隆集中榜于消臣费者旺的细趋节需龙求以级及住覆宅产位品本逝身。20跪00绩年*话*推祖出的侮温馨献家园洽、北裳京*等*星阅园等鹊楼盘宫表现象了融耗环境匠、土施地、乳住宅客和人汉于一费体的四风格基，其哨中北惭京*逼*星钓园被疼联合邀国人江居委徐员会满评为敬20耳00珍年全毁国优悉秀社战区环管境金档奖。20塔02较年3票月1顽8日跑，国创家知巷识产猾权局归受理检了*役*“贪户户涉带花途园或呆露台敌的住甜宅”鱼设计箩的实熊用新耍型专挺利申汤请，醉标志教着*烛*住亡宅标附准化睡与产虚品创翻新的撞成功悼结合涵盖丽住宅唉的合严理功戴能、较性能灶、可痰持续悠发展夸等方络面的效《*桨*住爽宅标云准》拉与《宋室外李工程稻、环头境工朴程标钓准化言设计砖体系秀》、消《规查划设测计、尘配套仆系统穴、物邻业管孝理的剥标准值化设绕计体您系》决一起绩，构沃成*碍*设身计标妹准化集体系产品狮研发深引领硬行业帝发展唐（续袋）20佛02腿年1招月投端资4辰00锄0万测元的榆**支建筑滚研究仍中心迷大楼老落成味。作农为*谁*对芒建筑险研究帐、新展材料征新技城术应凉用研握究的寺基地狐，大剑楼本肃身就犯包含只多项驾新技古术产洗品的丘应用研究闸中心催的任泡务，笛是以坛市场哪需求位为导甜向，羽深刻镇了解辱客户封的需届求，唤追踪撇行业超发展怠的新铅亮点形，关银注住叮宅科塔技成截果的做转化唐和应兴用，鸭确保脆**就在住且宅开趁发领唇域的宿技术泊领先缘瑞地位容。至今碍，中析心已心经就钟复合水式厨挑房、盐住宅厉卫生投间设探计、做渗水为地砖节研究渠、室龄内空厕气质岂量标循准等炎课题墙进行恳了详燃细的父探讨泽，部血分研贡究成捞果已蹄经或炭即将迈应用占于深货圳大比梅沙帝项目也、武灵汉四童季花席城、乒沈阳架四季皮花城嫩、南测京金络色家剖园等侧项目研究满中心它依托维有关瓣政府善主管泼部门未、中析国建半筑设毒计研锄究院暗、中测国建火筑科师学研嘱究院租以及汪各大租高校蛾建筑共系和搞科研致所，素建立苦了专妈家库苗，同合时与忘日本例建筑爆中心测、加省拿大挎房屋碰署、胸香港暖理工辨大学艘、香哥港城闸市大绝学等栗境外梢科研她机构纳建立落了密忘切联恼系。美国纽奉麻省寨理工窄大学搂为深铁圳*道*四拳季花抚城进比行了含节能苦设计兰；瑞秧士联叶邦高明等工嗓科大咏学的狗低能泊耗住抽宅概戴念在疮**赠广泛忆流传泥；日粉中建城筑住母宅产减业协飘议会晌向*别*介度绍了凝日本锦建材必生产眉厂商凤情况怨和住谣宅产祥业化亚研究畏成果丽；东衣京筑逮波技凉术短屡期大误学对锄老年鹿住宅席的研正究令辈**槐受益赏匪浅熟；针铁对深贩圳金稿域蓝饰湾项炸目，界研究旦中心袍专门且请教桃了香饿港建阳筑署听对湿其地环纲境设遣计的绞见解浙……通过甩国际赌交流线以较变低的翁成本遇，把它外国认的成嘱熟技克术引蝴进到塌中国培的房讨地产右开发重项目坛中来系。以领遗先的科技术蹦持续砍满足侦和超魔越客牛户不叮断提搜高的蠢需求磁，是伍**梳的研熔究方诉向。99年政细府建蛮设部电等八些部委宽提出舰住宅来产业让化,王石栽是第顷一个舒也是馋唯一稳一个专响应艇者20卵05年10月，送**购工业摔化实动验1号楼杰破土狠动工20少06年4月，梢高薪刮聘请答外籍痒专家菠伏见员文明桂（原冬丰田估建设专技术终总监碰）担大任产哨品技句术总剃监，竿负责滥**哥住宅熄产业迅化事弊宜；偏引入蝇原宝君洁信昆息流乔程管益理专懂家陈再东锋变，负伍责*呼*信波息化绩标准仓化的础工作住宅仇产业料元年起步怒期成长骄期20哗07年11月，燥集合钟**夫工业六化生巷产资绩源的流第一视个市扬场化锅项目活“上门海新吼里程毛”该进入讨市场八年速的努瞎力，从**召住宅花产业你从理阁想逐登步变奏为现钞实，陪并开擦始投侨入市肌场未来车随着美中外弦精英横的加挡入，民**趟住宅奶产业视化的除步伐纽奉将加泛快99050607**醉致力稳于住巷宅标幼准化飘和住帝宅产召业化含，形唉成产气品系继列也级是住悟宅产齿业化顽的方樱式和茧步骤**腥一直筛致力晕于住叉宅产语业化垒进程微，采跃取了主一系梅列的撑手段损进行骄推进时间住宅产业化举措目的及意义1994年成立万创建筑设计顾问有限公司增强设计控制能力，输出设计人才1998年成立**建筑研究中心进行住宅产业化研究的机制保障2001年启动“合金计划”把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验融合在一起，提炼出一套性能稳定，可广泛覆盖的执行规范2002-2004年出台《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《**生态住宅标准》及《**住宅节能标准》优化产品设计和生产流程，制定相应的标准体系，提高产品质量和生产效率2005年上半年产品线管理，明晰产品线职能部门的工作搭建一个完整的“住宅工业化”研究和生产平台2005年下半年推出“全面家居解决方案”围绕业主需求设计覆盖不同层面的住宅产品，制定一系列精装标准体系2006年初上海首试住宅产业化“全面家居解决方案”首试住宅产业化2006年4月首次引入外籍高管伏见文明（原丰田住宅中国首席代表）担任产品技术总监高薪聘请国内外优秀人才提高**住宅工厂化水平2007年11月“上海新里程”开盘，工业化生产资源的第一个市场化项目进入市场标志着**“搭积木”时代到来住宅不产业奖化与功传统附开发苍模式糕相比被，能馒够保而证企幼业快然速发宇展10壤00真亿的罚营业蛛收入需要印每年10劝00恋万平劝米的生崭产规饭模来旱保障澡，而缴传统画的模凳式只姿能生茧产1糊00糠万平鹅米住宅索产业纵化是乓实现多十年皮千亿芦目标砌的重乡丰要手间段传统障住宅荐开发饺模式乎难以录实现之规模疗化和宾标准厌化，各阻碍旺了企亩业的展快速筋发展以传挥统开吩发模引式，扁**刚每年哗只能喂建10魄00厕0套房测子，森难以殿满足低现有温的住岁房需始求传统个住宅背开发凉模式限的弊咏端住宅朝规模失化需阴要建情立起拒产业海化体休系，耗住宅血开发休更要畅走工迷业化聋道路提高拌生产稍效率做、提练高住煮宅质红量、窜减低既生产送成本日本陪、美扯国都择已经盐建立僚起住吊宅产惧业化分体系叹，住卡宅产维业化蔬将是楼房地淘产行段业的棚一次候技术迈革命住宅兴产业双化的殖优势设计过标准霞化标准燥化试乐验产品仰定型繁化构件课工厂句化预错制现场料装配滥化实现莲住宅室产业夸化生轻产工业晓化生冬产如打同生道产汽丈车一垦样，侮配件城和安光装分注开，耻也就覆是说桥，*施*根绞据规道划图宰纸，腊在“牌非工资地”适的“料配件秘工厂京”里主生产榨出建辞筑所井需的敬柱子加、大境梁、泛楼梯遥、楼使板等仙一切录“配剑件”角，然逝后，镰将这高些“太配件俘”运迹输到糕“工例地”虫进行复组装《住牛宅使港用标伤准》《住燥宅性棋能标系准》完成富住宅择产品炎体系标的标烤准化嚷设计师，形惨成标遵准化苹部品陡体系住宅驴产业济化的祝实践眨与最撕新动豪向—悼—全桶面家袜居解嫂决方牙案，劲围绕德业主海需求蔽设计青覆盖校不同挎层面犬的住旗宅产院品，笼制定扎一系潜列精灯装标绕准体雹系未来粗趋势第一送次革亚命的云数量名需求狡：大湿户型敢、面臂子第二咸次革至命品什质需耐求：敏高品诵质、圆舒适韵性**全面乌家居械解决第方案单个印产品惨难以伤满足袄客户烘的需国求（例撇如：祖海尔短的全啊面家尝电解搭决方碗案）特点毛坯房产品成品房开发成本低高开发难度低高产品品质低高产品的可复制性强弱产品竞争力弱强随着役房地法产市萄场的巧逐步险成熟你，产宵品趋捕于同屋质化苹，成纪品房并在提麦高产齿品品慢质和刘产品栗竞争瘦力方量面明漏显优穗于毛抛坯房**暖利用粥其较分完善林的产户品体沃系和置成本逆控制浑上的选优势听，全绝面推勿行成叹品房俩，将铺提升剪其在育住宅舅市场俱的产骑品竞效争力**萍全面介家居束解决警方案终不同顺于单符纯的滑精装珠修/戏全装蓄修，悦是涵袭盖不让同层聋面的想住宅留产品纯，形跪成覆难盖开哄发全关过程秀的一暗系列抚标准作体系装修爱对象爹：毛奴坯房没有玩完整蕉的产颠品体劫系装修解与室贝内设爬计脱橡节设计收只是愤起到胀美化绒的作栽用，庸在功禾能改晶造上鼠无能仅为力精装蛋修/命全装储修全面伯家居荡解决聚方案装修恩对象呢：成虚型的览户型具有推完整直的产辅品体厘系建筑假设计熔、室栗内设培计和粗景观芒设计抬并行设计逐的重净点是伐实用戴性，踪蝶设计驼的复救杂性射和技坚术要汤求更肚高承建商供应商监理公司

设计师共赢**聋的作创用系统垂和平金台的贯搭建敞者资源歼集成兆者全面棒家居能解决阵方案密＝“遵共生笑体系碗”全面杂家居薯解决晶方案吧将形叉成八欣大功感能系流统，对未来顷产品盈以成虚品房穷为主八大功能系统玄关空间系统卫浴空间系统收纳空间系统家政空间区域家居智能化系统厨房空间系统厅房空间系统公共空间区域20植07杂年：图项目登装修凑房开榜工面森积达应到5府0%20忆08纪年：尺项目练装修摩房开磁工面画积达片到8推0%山（除熄别墅据）20回10够年：灭项目丧装修只房开子工面唐积达馆到1粥00坊%50跪%80呼%10艳0%在未度来2额-3年将驳全面寻实现全俊家居赏解决方免案，衬提升*次*产南品的品寄质和部市场竞四争力目录二、质战略泄篇1、诸愿申景和问价值队观2、亭商董业模止式3、蕉产饱品战轨略(1唤)寄产品童理念资：以幕客户果为导纯向(2巾)秀产品我选择做：锁功定大腰众住鸭宅开姨发为沾核心振业务(3流)缺研发伴体系淹：致酒力于舒住宅肺产业贼化研席究和呈产品呈标准弯化(4特)惧**镇八个驶产品挖品类疗及其郑中的控重点脏产品能系列4、读…灾…产品系列核心价值品类金色GOLDEN系列(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,关心产品服务及品质G1（商务住宅）追求居住改善和品质G2（城市改善）低总价优势G3（城市栖居）城花

CITY系列(城郊住宅)

舒适居住

（第一居所）追求舒适居住C（城郊改善）四季

TOWN系列(郊区住宅)低价格价格务实T1（郊区栖居）舒适居住

（第二居所）

考虑父母养老或休闲——T2（郊区享受）

高档TOP系列自然人文占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP1（城市豪宅）TOP2（郊区豪宅）

**表目前宇产品潜系列愤可以取大致民归集僚到八孝个产锦品品砍类中敞，实昌际上喜八个敌产品镇品类偷最本厅质的恰还是驳根据欺地块周属性艘来确念定金色肯GO赌LD刘EN饼系列劈燕(城搁市住垫宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品

类型产品核心价值点G1

（商务住宅）1)商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达

2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音以及人群复杂等

3)商业价值高、居住价值一般**商务人士*投资单房（25—35）

一房（35－45）高层商务服务海晟名苑**X路X号顶级商务人士投资大户型：有高端倾向

二房160-170

三房180-200高层北京US联邦公寓G2

（城市改善）1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静

2)适宜居住110%孩子三代35－45改善四房（180—220）小高层

高层大家庭生活成都金色**金XXX240%后小太阳40-45改善三房（150－180）小高层

高层功能完善340%小太阳35-39改善三房（150－180）小高层

高层凸显主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100－120）小高层

高层凸显自我功能G3

（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内

2）周边有较完善的生活配套

3）居住价值一般170%青年之家25－35栖居一房（30－50）二房（65－80）高层功能紧凑武汉C8-B8

成都加州湾**XX汇、**XX阁、万客XX苑、**XX工房215%青年持家25－30栖居三房（80－90）高层功能紧凑315%小小太阳30－35栖居三房（80－90）高层功能紧凑城花蹄CI缴TY雕系列圈(城浸郊住叠宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品

类型产品核心价值点C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近

2）相对市中心居住密度低

3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）110%孩子三代35－45改善四房（150－190）

四房（200—240）情景洋房

TownHouse享受功能水晶城西山庭院**XXX园220%后小太阳40－45改善三房（130－150）情景洋房情趣功能三房（180—200）TownHouse330%小太阳35－39改善三房（130－150）情景洋房炫耀展示三房（180—200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90－100）多层

小高层凸显自我功能55%青年持家30-35改善三房（110－130）注重父母630%小小太阳30-35改善三房（110－130）功能合理四季举TO诞WN串系列检(郊省区住肌宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品

类型产品核心价值点T1

（郊区栖居）1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远

2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有

3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决

4）要有小区环境

5）地块条件通常只有三通（水电路）*50%青年之家25－35栖居二房（75－85）多层

小高层

高层功能实用上海假日风景一二期

深圳四季花城一到五期**XXX城20%小小太阳25-30栖居二房（75－85）功能实用10%青年持家25－30栖居三房（90－110）功能实用10%孩子三代25-30栖居三房（90－110）功能实用10%老年一代45以上空巢二房（75－85）功能实用T2

（郊区享受）

1）有自然资源

2）距离城市较远,但有快速道路可达

3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或有条件可做到)150%孩子三代35－45空巢三房（200—240）TownHouse资源拥有杭州良渚

深圳东海岸以资源命名250%后小太阳35－45改善一房两房（50-90）情景多层资源拥有高档揭TO耍P系尺列自较然人垒文品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品

类型产品核心价值点TOP1

（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源——————高——————资源占有俊园——TOP2

（郊区豪宅）

位于郊区,占有稀缺景观资源资源占有十七英里经过甩几个揭阶段撕**绒已经筝形成会几个既主流躲产品施系列笑，尤扎其是厘为外敌界熟暮知的稠四大提产品醉系列第一康代产枣品：秆起步妙阶段时间勾：1涌98托8-盈19味98特点桶：处于协产品拨开发幼初级稻阶段额，并灭没有性形成斑规模的化、虎标准垄化开择发的金产品罗系列代表湿项目侧：天景央花园秒、荔安景大陆厦（效获“沉鲁班乳大奖雄”）第二逃代产祸品：登成长僚阶段时间俊：1黎99耻9-摧20擦02特点活：集中愧于住煮宅领丸域，军形成睛关注任大众菠住宅银的产围品系险列代表欺项目女：GO考LD冶EN糖(金锦色家他园)妹、C傍IT涉Y(租城市沈花园征)、槽TO决WN覆(四屠季花功城)谁等三年大产顷品系倦列第三蛾代产携品：疯创新哲阶段时间乏：2陆00价2年宽至今特点冠：在原勇有产洒品系许列的薄基础议上，眯不断杨创新丙，产宜品更获成熟费，设启计更概加注五重客馅户需册求代表傲项目导：金域瓜蓝湾绍、东汤海岸妙、1航7英爱里、亡**片城从1窜99廊2年杆开始而形成城郊败住宅怨CI还TY道(城抗市花持园)讲系列蹦：90兆年代字末形丹成城市什住宅师GO雹LD号EN瓦(金冲色)截系列摸：19暗99汗年开哀始形聋成郊区拼住宅冠TO院WN迎(四禁季)萝系列彼：20布03阻年开蹈始形归成高摆档T毕OP笔(自绿然人烫文)晶系列誓：**羊形成剩了相絮对稳品定的额产品暗系列秧：城养市花绑园、杰四季俊花城震、金搁色家匠园和弄自然左人文寨系列举例产品该特色产品轻线（面形成忌时间黑）产品新系列深圳晋**赞四季宗花城袭、*鬼*·亡东海篮岸、攻武汉货**班四季壁花城地处科城市晨郊区留或城换市结每合部毒；规模兔大，迫通常型成片生开发躬；中档礼低密序度高抹层或础小高炼层建比筑；大面乡丰积绿夜化景延观；两配套担商业铅街、摔商业屈广场眯。四季融花城肢系列辨（1贱99病9年懒开始祝）上海突**没城市贯花园除、深敬圳第夸五园多、成蓬都*训*城练市花辟园城市短中心狮区外昌围住挂宅产阴品，约地处细城市堪边缘飘地带崖；能适撕应城缓市发胞展要登求，虚融入外成为终城市域的一沈部分歌；中高拉档郊铃区低炊密度枝住宅耗，以巾小高蓬层大硬户型育为主旦；大面鞋积绿拍化景小观城市爽花园迹系列花园袋新城千系列撞（1床99姥2年闲开始荐）深圳板**导金色航家园鸦、成拉都*否*金泽色家级园、黄**捏·金佩域东含郡城市如中心积区高只密度管高层答住宅场；土地庸有限锹；高容突积率裳；绿化规带狭霜窄，僻没有厅足够劈燕的空隶间营顷造园午林。金色爸家园秤系列孙（9沸0年滨代末菠期形笨成）深圳千**股17麦英里涌花园隔、上欠海*污*兰平乔圣爹菲、尝深圳霜天琴栗湾、锐北京则西山航庭院绘、天警津水霜晶城特别父地块市，特斯别处龄理；高端静客户盾定位臣；住宅务购买奏已超新越“锁住”妈的意喉义，瓶追求锦的是冰高尚淹生活孕方式糠。自然杆人文美系列廊（2艇00百3年睛开始距）四个零主流的成熟技产品股系列活城市翼布局眠过程城市只花园金色概家园四季梅花城92上海北京天津沈阳深圳939495969798990102030405060700成都长春武汉大连广州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武汉上海沈阳深圳北京（在盟售）92深圳939495969798990102030405060700南京沈阳成都佛山天津宁波拣（在拴售）苏州疑（在强售）武汉睁（在搜售）共1悉1个决项目辫，2扔69伴万平迅米共7酱个项唇目，就26主0万红平米共9喘个项早目，联16私8万毒平米城市办花园驾系列隔是最鼠早形尝成品械牌的殃系列哥，最度能代晋表*犁*产牵品特要点四季续花城瞒系列秀已经忍覆盖络一线劈燕城市土，规鸭模化落程度喂高金色立系列碍主要智在二洒线、阅三线麻城市距布局四个简主流眨产品尊系列商的核迟心特慢征：旬归属衡于哪士个产毕品系粉列取球决于竭地快捎属性属性系列名称特点目标客群相关的楼盘名称成熟产品系列金色系列市区高层高密度住宅城市白领金色家园城花系列城郊的中低密度住宅白领、金领城市花园、假日风景花城系列大规模郊区低密度住宅向往郊区生活的城市中产阶级四季花城创新产品系列自然人文系列位于特殊地段或拥有稀缺资源的住宅高端客群十七英里、**第五园、金域蓝湾、东海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：〉30公里主流壤成熟泊产品潜系列疾要素暑分析系列名称所在区域（距市区的距离）交通条件及出行方式规模（m2）容积率产品组合户型区间（m2）配套核心价值点金色家园成熟区域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30万2-6以小高层、高层为主，辅以洋房70-130主要依靠周边配套城市中心区高品质生活城市花园城乡结合部（11-30公里）交通较便捷，出行依赖地铁不定20-30万1.2-1.9以多层、小高层为主，辅以高层和洋房70-130主要依靠周边配套，内部以生活配套为主城乡围合式住宅生活四季花城近郊区（大于30公里）交通较便捷，通勤时间较长25-70万1-1.5以多层、花园洋房为主，配以少量小高层65-140内部生活配套相对完善大社区小围合成熟姜产品奔系列构准确午定位集了区甜域客围群的遇需求盛，形陵成了奔稳定窄的产烤品开术发模喂式，干成为污**眯进入返新城培市的箩先锋耽，实烧现了相快速锈复制鬼、快墙速盈保利的经目标以二居、三居为主，户型面积区间逐渐增大多层产品占总开发规模的80苗%距离市区越远，但是城市未来发展的重点区域**渴20逮07秋年开塌发项毕目中退的十占四个应产品涝系列产品系列规划建筑面积占地面积07年开工面积07年竣工面积累计竣工面积魅力之城系列4,184,0932,771,2881,147,528348950790009**城系列3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域蓝湾系列3,100,3691,047,796634,562189839365130四季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花园系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家园系列1,259,897494,593525,08182903148937高尔夫系列1,151,481921,331167,703175,406372,728其他金域系列1,093,608327,390466,47400假日风景系列872,162588,085273458168,569299,458蓝山系列622,405653,83821,43786,946273,462兰乔圣菲系列601,180902,723122,800110,828214,032其他金色系列409,902202,679240,64900金御系列404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列190,96377,313598544415344153总计21,165,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712**窝产品苗系列型（按骄建筑品面积腹排序驴）在*旦*2姐00两7年板开发恋的项既目中汉，按粮规划滋建筑社面积努计算求有5撞0%贡的项夹目可校以归慢入1令4个踏产品溜系列怕中。织其中屋，又灵以魅砖力之匆城、该**济城、驳金域犁蓝湾导、世贞纪花胀城、杆城市固花园而系列旷为重贺点。**效产品瓣线广焰但集穿中度崭高魅力呢之城镜、*毕*城核、金构域蓝福湾、据四季乘花城扒系列沸占系东列产罗品总亡建筑凝面积超的6威3%**畜产品呈系列犹详情正（1福）产品线项目名称位置占地面积规划建筑面积**权益所属区域假日风景系列北京假日风景丰台区224,254421,97851%环渤海区域天津假日风景西青区228,534296,57355%环渤海区域大连假日风景甘井子区135,297153,611100%环渤海区域高尔夫系列昆山高尔夫巴城镇484,000330,00085%长江三角洲区域东莞高尔夫花园寮步镇301,711429,374100%珠江三角洲区域武汉高尔夫城市花园东西湖区135,620392,10749%其他金色家园系列广州金色家园越秀区7,71634,987100%珠江三角洲区域佛山金色家园南海区86,007280,607100%珠江三角洲区域长沙金色家园雨花区12,76853,135100%珠江三角洲区域苏州金色家园沧浪区134,771242,36055%长江三角洲区域无锡金色家园新区122,206295,98155%长江三角洲区域天津金色家园南开区58,400105,325100%环渤海区域鞍山金色家园铁东区48,87497,884100%环渤海区域武汉金色家园江汉区23,851149,618100%其他**创产品目系列逆详情柏（2冬）产品线项目名称位置占地面积规划建筑面积**权益所属区域金色城品系列杭州金色城品上城区3,58413,593100%长江三角洲区域南京金色城品雨花区42,318