昆明某旧城改造综合体项目发展战略及整体定位

谨呈：合肥XX房地产开发有限公司XX•昆明XXX旧城改造综合体项目发展战略及整体定位领一个城市风气之先1昆明首席·开放式·时尚活力·商住区

“活力之源”——开放式街区“时尚都心”——现代、时尚建筑群+block街区+业态“商住标杆”——高品质的写字楼+公寓+住宅我们的主张是——2“活力之源”——全开放的block街区，以昆明未有过的商业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源”3“时尚都心”——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心”4“商住标杆”——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆”5发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段2011/11/242011/12/082011/11/16在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与查勘消费者访谈消费者深度访谈25位：商铺经营者9位房地产投资客5位公务员7位地块周边店老板4位走访小区：世纪俊园MOMA棕树营小区XXX城XX丹霞创意英国中环金界顺城世纪广场……业内人士及官员访谈房地产业内访谈32位：XX地产营销总监云南浩宇副总志祥地产销售总监英杰地产策划总监MOMA销售经理XXXX中心招商主任XXX营销经理XXXX第壹城营销主任XXX国际商务中心营销主管博欣房地产开发有限公司营销经理各楼盘销售代表22位发放问卷130份，收回有效问卷120份：地块周边XX路、XX路、XX路共计40份XXX商业圈40份XXXX城区域40份问卷调查调研内容：地块交通可达性自然资源及区域规划现状房地产各板块市场考察项目所在片区实地勘查调研区域：昆明各片区项目所在片区项目地块及周边调研楼盘40个：项目地块及周边项目竞争区域昆明典型项目6发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段项目属性界定核心问题结构化分析区域未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判项目整体发展战略及整体定位规划构思项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题2011/11/242011/12/082011/11/167属性界定核心问题梳理区域未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面政策层面区域层面商业物业报告目录案例研究非商业物业酒店写字楼公寓住宅8昆明作为云南省商业、贸易中心的经济地位和交通枢纽地位，城市首位度极高昆明是云南旅游的中转站，在旅游经济发展中占有重要地位9昆明为单核心城市，城市核心配套主要集中在一环以内，本项目处于一环边缘，有较好的城市价值昆明属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值项目属性区域属性城市核心区域一环路二环路10XX路是昆明市城市主要干道，地块位于XX西路南侧，且有180米长的临街面，有良好的昭示性和交通通达性XX路上商业、写字楼集中，地块临XX西路，办公价值高地块北临昆明市主干道XX西路，昭示性、通达性好，地块的商务及商业价值高项目属性区域属性城市主要干道双向八车道人车流密集11西市区2㏎1.5㏎次级商圈，目前以社区商业为主，包含部分商业街XXX商圈是昆明市的次级商圈，离项目距离1.5㎞，可能引导项目商业价值的提升昆明次级商圈，包含商场、商业街，写字楼等，以商务、购物、娱乐、休闲为主XXX本项目处于昆明两大次级商圈之间，距离XXX商圈约1.5km，为项目商业价值的提升带来动力项目属性区域属性12项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；西边210亩的旧改，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会项目属性区域属性本项目昆明大学老居民区旧改XX医学院XX路13项目四至：北临XX西路，南临住宅区，西临XX路，东临XX医学院；地块昭示性和通达性较好，但因城中村影响，周边形象差项目属性区域属性XX西路XX路XX路①①②②③④⑤⑥④⑤⑥③14项目地块占地小、容积率高，存在返迁安置，拥有两侧较长的沿街面，但整个地块被XX沟分割，增加不确定性地块现状：总用地面积：50584㎡容积率：6.0建筑高度：99m地上总建筑面积约28万㎡，共返迁115535㎡，其中返迁住房面积为10万㎡，剩余采取货币补偿地块价值点分析：项目拥有较长的临街面，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地块被XX沟分割，虽然增加临街面，但XX沟治理的不确定性，使得沿XX沟内部商业价值的实现存在不稳定性，需深入分析项目属性区域属性XX沟360米250米200米15项目属性界定：二线省会高首位度单核城市、一环边缘、中小规模、高容积率城市综合体旧改项目地块位于昆明市核心区边缘，交通路网发达，通达性强地块处于两大商圈之间，项目打造商业存在一定机会地块位于昆明市主要干道XX路南侧，沿街面长，昭示性好，人车流量大项目西侧210亩的旧改项目，两个项目合力，有助于共同提升片区形象优势区域形象差，目前消费层次较低昆明城市大规模旧改，竞争激烈XX沟存在的风险，若XX沟治理不好，存在商业价值贬损的风险劣势16属性界定核心问题梳理区域未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面政策层面区域层面商业物业案例研究非商业物业酒店写字楼公寓住宅17客户提出的目标、要求及存在的困惑目标1：快速回现开发目标尽量加快开发速度尽量全部销售，不打算持有目标2：利润最大化开发要求存在的困惑如何化解高容积率风险如何在高容积率条件下实现利润最大化项目一定是短、平、快，变现能力一定要快；目前昆明的旧城改造不是太慢，而是太快，因此，未来的规划审批会更加严格，而且竞争也会更加激烈，所以加快项目的进程可以降低项目风险；商业部分楼上4、5楼我们只要花2500的建安成本，只要能卖过2500，我们不做白不做客户语录18客户目标解析1——快速回现项目成本投入保守估计销售收入1.拆迁及回迁成本=户口社保+拆迁补偿等+回迁建筑成本=1亿+2500元/m2*10万m2=3.5亿2.可售面积建筑成本=2500元/m2*20.2万m2=5.05亿总成本投入=3.5+5.05=8.55亿元销售收入=2.5万元/m2*3.3万m2+8500元/m2*17万m2+9000元/m2*10万m2=8.25+14.45+9=31.7亿元说明：项目总建面约37万平米，其中10万平米用于返迁，地下6.8万平米，可售的20.2万方的土地成本为10万方的拆迁补偿、户口社保、搬迁等费用1亿，建筑成本2500元/平方米说明：根据目前市场数据，保守估计：商业售价2.5万/平米，住宅、公寓8500元/平米，写字楼9500元/平方米利润共计23亿，收益率超过200%经过匡算得出项目具备较强的盈利能力因此如何快速回现，平衡各物业市场实现风险、实现利润最大化是项目的核心问题注：项目总成本8.5亿，商业做3.3万㎡即可收回成本（利润8.25亿），可见商业对本项目利润实现的重要性19客户雕目标停解析竭2—饺—利讯润最身大化基于扬现有趟方案伙及假婶定售侨价比陷较分奔析:商业纷总销嘴售收维入—命—8增.2峰5亿住宅竟/公策寓总跑销售舰收入散——职14烦.4违5亿写字招楼总维销售鸣收入键——揪9亿不同粒物业汉市场箭实现磁风险糊对比执:市场忧实现饥风险商业住宅清、公矛寓写字丈楼盈利估能力价格按实现收度地块篇价值戏发挥企业狸目标因此集利润掌最大闻化是动在各泰物业寺市场孔实现蚕风险呀、收阁益、耳地块锤价值屡发挥系等平运衡的活条件镇下，塑实现激整体交收益滩最优20项目薄核心眉问题枪——扛高容寒积率对背景芒下，干如何铺通过怀物业茂类型句组合下及规座划排投布实还现整陪体利户益的贩最大责化项目示指标蚊限制最大柄化项积目溢摘价VS项目役核心俱问题中等傍规模拴、高椒容积可率，辰如何乔通过通物业棕选择武、规勿划设碧计实买现利刑润最苹大化占地恋小、进指标坡高地块猎不完谅整，巴被水忍沟分乌割市场商同质戴竞争制造笼市场由稀缺颠覆诉传统娱的居钱住观龙念形成偷市场酱热点基于况前述想的商同业重咐要性余，下因面的森物业迹类型稀分析过将分滥为商过业和狠非商瓣业2部分蚂，着田重对鱼商业夺进行嫌分析21属性观界定核心耳问题痛梳理区域邮未来赤机会瞧研判市场蜓机会验挖掘发展控方向塘研判发展敲战略湾及整梦体定仓位规划破构思城市怜层面政策焰层面区域免层面商业雹物业案例揭研究非商申业物奋业酒店写字彼楼公寓住宅22区域破未来的机会敏研判城市割层面画——什城市理规划慕发展牙分析政策示层面畏——安城中武村改雄造分港析区域哑未来害在城堵市中厨处于躺什么气地位狐？承斥担什柏么功悼能？区域点层面莫——瞒项目拌周边铃区域辱分析23城市派规划认发展涂方向谁：从辫单核朵向双舱核演森进，朗着力兴发展氏东南雨面的慨呈贡君新城城市禾规划陷发展灿方向流：从单河核向鼠双核轨，发渐展东南蠢面的趣呈贡沫新城呈贡昆明主城安宁阳宗海空港主城秆区：综合旺发展食成熟菌区域润；安宁抱：资源旷吸引离、规伏划引估导开匙发中碧区域夏；呈贡匀：城市阿副中财心，幼重点倾发展泼区域展，未届来城麦市经击济、凡人口贵外溢纹区域肉；空港刺：地产借待开搬发区巡寿域，笨未来熊形成海物流萍专业谜市场肌、低巨密度剧物业扯；阳宗惭海：开发学中区肥域，淡形成舅度假笋、高敏尔夫解集中泡区域抵。24主城闸区板驰块划捏分：宰项目赖所在脆的一营环边麦缘为籍集中迎商业深、写闯字楼张、高宇档公秘寓分炭布区壤和城乡丰市高助端居竟住、远配套监区，态具地姥段优中势一环偷内：集庸中商总业、幼写字认楼、气高档拉公寓盛分布乱区；二环姓内：城市刚高端再居住替、配歌套区击；滇池累、世继博：别墅弃集中闪发展搞成熟棵区域口；高新诸、XX：地产勤开发恳热点抬区域盯之一滴；教场卸；可开右发土睛地受赞限，穿发展宿较差针；北市众：区域配价值号在居勺住条愚件成休熟、帖区域晕商业守中心四逐渐理形成劳中得势到较迟大提感升；东市渐：区域医环境学较差员，交怜通、敬配套鲁改善逐成为迷区域没成熟抢前提晚条件炼；东南峰：开发业热点阻区域崭，形格成专炊业市槽场、清综合舌性大索盘集柔中区迟；官南次：专业厦市场奏、中剧端住碍宅分命布区革。世博板块滇池板块北市板块教场板块高新板块XX板块一环内二环内东市板块官南板块东南板块25需要虏总结缓的规卸律政务新区耍的发舅展进骑程规燥律政务草新区墨的成近熟时扔间规牲律可研付究的促案例深圳办中心终区郑州填郑东华新区南昌貌红谷丝式滩南京泉河西锋新区合肥疑政务岸新区贵阳岁金阳王新区南宁具五象间新区扬州草西城寒新区昆明毕城市翅从单验核向怎双核恭的发补展过结程中岂，原品有城裤市核邪心地各位会鞋不会剧遭到仓削弱塔，从谜而降羽低本脏项目岸的区捷域价桨值？下面患通过画案例叙研究泛，探霉寻政猛务新惜区开果发对江原有令城市厦核心冷的影竹响26政务羊新区做发展扩规律缝总结旗：新脂区须劲经大陷量的方基础怒设施果和生凉活配尸套建寒设完燃善后胆，对咽消费嗽者才砌有吸健引力前，房寸地产村市场渐才会廊真正帝成熟陵，这围一周傍期一捷般在是6年后以上规划羽期建设臂期快速异发展气期稳定扣繁荣汇期商业戏项目办公范项目市政抖配套规划呜定位基础干设施居住裕项目中、头高档都住宅市政漂配套教育浓配套政府完相关扑部门恼及事豆业单怨位办诱公物四业中、馒高档嫁办公市政叙生活摔配套晋持续残完善高档宅住宅社区摘级商泄业区域扑或城们市级明商业社区速级商誓业区域佳或城度市级悼商业高档尝办公开发夜时序0-龄2年2-属3年3-寄7年8年泛后时间开发引类型政府闭前期牙造势住宅虽用地柏出让基础露设施意建设公共沫设施彻建设政府顶公建宽建设政府湿部门凉搬迁高档仙住宅直建设住宅赛和商咏业用购地出帽让公众百对新窜区前翼景不购确定写字盆楼大铺量开著发大型确商业陵开发区域阳基本极成熟区域累内土浑地出化让完排毕公众器对区去域确控立信微心区域踩成为与城市寸中心丘，成展为城义市经双济发刺展引饭擎区域狗成为珍活力捆中心鸦，经蝴济活湾动和仪社会慨活动黎引领隆城市普生活表现中、弊高档声住宅市政锹生活姜配套鸡持续欺完善不同咬城市卵新中望心区错的开靠发历桌程基禁本一短致不同府城市仙，开咏发力润度不椒同，汇则开表发周企期不薄同功能助的实原现前亮提条叛件是沟：顺救应市深场，泰政策胆干预追太多舌，即果使物岩业建洒设完况毕，赠区域订功能才也不稍能完今善27城市各层面词总结抖：在珍项目梁开发撇期内付，昆侄明现细有城隆市核柳心的雪地位姿不会瓣受到征削弱土，本赏项目捐距离暑城市赞核心轮区仅主1.明5公拴里，塔地段扯优势乒仍将省突显城市泼新区景成熟肃的条永件项目滩销售润期约失3年昆明促现有论城市似核心从的地宰位不杯会受亭到削烤弱项目取距离诉城市窄核心恩近，粪地段铸优势洗仍将舅突显基础单设施累建设累完毕亲，包棵括日伴常交脆通运振输市政覆配套论和基哑本生盒活配稼套建杰设完状毕，麻能满常足居线民日句常生禽活所垂需生活厉氛围传浓厚谢，怎人气耀旺呈贡辉新区友真正固成熟乘需4返年以飞上轻轨怕尚未健开通凤，预猫计需1年以哄上市政才配套棕和基叙本生陶活配惜套正舍在初泪步建劲设阶置段，京预计享需2年以这上才省能满员足居阔民日栗常生泛活生活青氛围驴的培仇育需1年以蚕上昆明雨年消谣化量鸣为6～9万㎡本项策目最晨早于20次10年底慈销售翻，分2期销矩售，欢需2年消蜻化完优毕，愁共需3年在项枝目开诵发期坟内轻轨医院商业28区域蚀未来驾机会顶研判城市别层面煤——固城市脊规划扛发展泡分析政策粗层面械——富城中猎村改幅造分堡析区域软层面哈——仿项目炭周边镜区域酬分析29未来集，昆贸明旧类城改表造将饲带动批综合继体大邮量供馋应，橡供应童量在犹3~脸5年口内达涨到峰罩值；蔑在举此背抢景下铲，本断项目鬼如何稿应对舒？项目（已推向或即将推向市场）总占地（万m²)总建面（万m²)容积率南亚之门3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX·联邦国际中心14705启鸿·假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89顺城6.823.13.35XX城市综合体20402.1合计——597——一环内中间二环外城中村数目（个）2655122土地面积（亩）84000590062520堂11槐年昆身明城特中村牛改造稳项目进一环陵至二允环改熊造面赌积为30决75杏亩30经过舰XX足对未袄来城疗中村阻待推芬量和钉格局绳的分舰析，错我们伸发现微，与太其他赴项目骑相比牛，本盯项目薯具地堆段和购体量贡优势捞，在裤激烈灭的供斩应竞馅争中呼，仍轨然存械在突樱围机污会项目总占地（万m²）总建面（万m²）XXX城5.6722.6XX城市综合体2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXX·XX国际中心1470本项目及西侧项目19110XX瞒城市暮综合票体31并且毛，城付中村勇改造赌将催乎生新思的财汁富群著体，愉他们械产生选旺盛润的自样住需竭求和切投资做需求孔，将漂有效姓促进乐本项屯目销总售

数量总人口占地（平方公里）建面（万平米）五华区519.13.6597盘龙区67202.96635官渡区103227.961473XX区11524.65.021112合计33675.719.543817截止肥到2生00狭8年欧12狐月3停1日兆，列怎入改廊造计沾划的葡80碧个村遥全部志完成上了专骑项规双划的精编制疯和审俘批，炒有4您0多矮个村落进行召了拆年迁安耳置；20寺11暴年昆纵明市且又下扮达了庄45狡个城鸟中村玻的改祖造任雪务，劳到目碎前，电累计吐拆除稀面积饲已达区25鱼0万为平方碑米。昆明坏市计形划用机5年帅时间导，到郑20誓12桶年全世面完晶成主投城区血范围爪内3饱36品个城迈中村状的改绘造。咐意味竹着会惕有2考5万普户村狸民搬沃进昆谅明的驰商品支房，伏住惯选了宽敞敞房求屋的飞城中娃村村察民对尸商品稼房的蚀面积幸在1贫20渠—1熊50慌平方续米之红间，衬即便拒按1踏20腥平方兄计算金，昆支明需爽要3绳00付0万们平方依的房俩子才雄能满送足村孙民住舅房需恨求访谈鹿纪要昆明盲小公蛙寓、凑酒店盯式公汇寓都漫很抢赏手，养因为款是旅径游城梯市很缝多人晃会过尽来置恐业、国投资——棚MO挤MA投销售仁经理现在瓦家里心有8站00储多平谷米的扬房子鱼，现携在城国中村写要旧罪改，构已经消跟开饱发商肾约定衬了开骄发商坏付款波的时汉间和穷我这质边搬演家的拉时间巴，最恋近一揭直在像找合浓适的诊房子——墨城中柴村村丢民32区域愁未来毅机会苦研判城市务层面露——谋城市庆规划四发展闲分析政策缩慧层面旷——哪城中稠村改串造分昨析区域懂层面导——踏项目吐周边将区域集分析33观点桑1：“塑球城”34项目康周边常存在庆众多野的居渐住小眉区和它大学肉，人构流量私大，绩人口回密度贫高，披强大讲的“蛋人气首”为禾项目散“塑包城”唇奠定廉了坚堵实基尸础典型住宅项目总户数居住人口估值XXXX240720XX家园312936XX丹霞3541062创意英国格林威治4921476创意英国温莎堡5001500总计18985694周边伙新建宣住宅煮项目烤情况项目途周边池还存励在1卷7个等类似织棕树帽营小饰区的狸大型捕老社老区，锦按社燃均4壳00羡0人炉/个醋计算喇，本军片区武的常钻住人枯口达霞到6.工8万人从职隆业结姓构看第，本蛙项目直周边某分布号着云南盏广播锡电台纳、众射多医截学院散及银桶行三雪大系粱统的职绝工和兰家属示，这室些人图群普恒遍具余有较闸高的批消费泳实力周边睡老居文民社毯区情仅况片区争人口谦数量：约待7万人口或结构：三株大系觉统192016151712356478121110918141335未来故，连刊同旁粘边城芦中村葬改造相项目闲，本尖区域提将形播成体去量约鞭11志0万销㎡、拜3.送5万室人工傻作和扣生活饿的大寇型城乓市综庸合体拆，“眠城市五又一部极”艰将形威成210亩70亩体量目约1偶10僻万㎡沈、3冶.5壁万人佛工作夹和生锹活的塑“城喉市又侍一极港”将呆形成项目物业类型体量西侧项目15万㎡甲级写字楼+大型集中商业+住宅，富滇银行和云投总部基地进驻84万平方本项目写字楼、商业街、公寓、住宅28万平方总计总面积110万平方，预计会有3.5万人在此工作和生活，购物、娱乐、商务、生活富滇线银行谅和云河投总详部基回地将骑进驻刻21养0项氏目36观点锦2：“融目城”37“城载市向貌西”举，高丛新区袭将迎筋来建兴设发还展期吩，而埋本项哄目紧咸邻的屈XX内西路厘为城奋市核纤心至果高新朱区的驱必经堵之路宋，高崖新区铃的发宋展将花带动笼XX陷西路盆沿线启繁荣“城玩市向阅西”XX合新城XX棉X城XX钟新城XX皆XX妻城城市核心项目建面XX新城400万m²XXX城120万m²XX新城288万m²XXXX城17万m²高新达区XX聪西路稍为城牺市核瞧心至碑高新子区的腔必经已之路经XX西路仿从城库市核赖心至岔高新贴区最用快XX西路驱为从卷城市素核心谨至高迁新区深等级看最高狗的城坛市主字干道高新您区的泡发展娱将带补动X描X西棕路沿比线繁睬荣38项目拜所在朝区域女面貌膨改变佣，离沟城市爸核心柿近、苹临城拉市主撒干道馋等交呈通和宝地段辫优势寺，将于使区傲域迅蓬速融夏入城恨市核能心项目鞠所在鸦区域筐面貌泛改变洋，城仅市又肆一极挥将形祖成高新依区的纳发展胶将带域动X刑X西扶路沿捕线繁苍荣本项稳目紧挑邻X跟X西析路，现距离缘瑞XX受X商改圈仅疲1.界5公划里城市核心1.域5公炮里XX吨西路现状城市核心未来项目摘所在需区域正迅速牌融入鸡城市愈核心39项目蜡所在世区域旋未来讨功能秒研判哗：以久企业挖总部很基地陆为核宅心驱啦动的储新兴需商务光板块狠将显英现西市尖区项目肌区域XX酒X西市兆区项目烘区域XX蛮X驱动漆因素泊：高律新区凯的发区展、冷城市艘另一寇极形锅成、串富滇侄银行摘和云秆投总困部基橡地进盟驻未来，城烂市另僵一极芹凸现钉，形汉成X革X西遇路“价喇值峰母值”现在，项哈目所眉在区户域为惹XX邀西路意的“价报值洼们地”以企婆业总许部基司地为蓬核心洽驱动哨的新探兴商马务板至块将客显现40观点范3：“竞届合”41紧邻布的西在侧项蛮目体卫量是侦我们齐的3压倍，川将是量集甲兵级写详字楼委+集李中商饮业+逼高档伶住宅驱于一逆体的舱大型遣综合兄体—串—紧英临强南手，谁我们扮如何斤应对唱？甲级晃写字理楼大型里集中任商业高尚皱住宅84览万平瞎米，集甲向级写柔字楼辣+集缺中商降业+笨高档英住宅佳于一巾体的倡大型贯综合威体我们好如何章应对标？42XX列认为：竞合投大于孤竞争43竞合躺：两份个项境目合玩力，享能够趣形成求体量致优势括，能贺够形改成集乌聚效症应，绝能够域形成急业态蜜的马仔太效剃应合——能形稻成体如量优岗势，管未来坛在与陡其他狐综合酒体的闲竞争扰中立造于不闪败之男地合——能形艳成集蹲聚效灿应，青容易待形成剑城市芬另一顾极合——能形厦成业郑态的绩马太相效应映，提截升知锣名度睬和人猜气44竞争姻：一两路之痛隔，伐竞争财不可蔽避免园，本璃项目觉应在苗物业薪类型带选择勇、商辱业的编形式界和业悼态选颈择和义推售趁节奏移3方巨面形攀成具贯针对腐性的加策略避其爷锋芒借势审时西侧络项目颠写字泛楼体赵量大委、档钻次高玻，因卡此本衫项目赔写字还楼定柳位在对体量谜和档炸次上颂应有迁所控倒制物业挡类型茫选择饺有所法取舍西侧疮项目霜规划界有较两大体谋量的梅集中肝商业备，因娘此本衫项目温商业贷定位附时，愿应考敲虑与战其形递成互景补，尝而不肤是竞露争商业炊的形赞式和拉业态互选择腾应形堆成互鸦补巧妙毕利用霞价格供杠杆础：例如齿，利赵用对尚方高期档写值字楼牢的高备售价窗作为冷价格筛标杆击，从羡而带避动本仪项目记写字仇楼销联售尽享杂区域鸡成熟颈之美冠：一部底分商道业和推住宅绣，等范到区笋域成攀熟和物形象杯改变室后再只推出裙，能俱实现偿更高袋的价甲格推售香节奏渡巧妙款利用绢价格爽杠杆薄，尽菜享区妖域成阶熟之层美84扒万平歼米，集甲贺级写劝字楼饿+集柜中商耐业+是高档睡住宅宵于一铸体的在大型魂综合跃体45区域驻机会挖研判笔总结城市阔层面：在项患目开得发期欲内，翁昆明雹现有宅城市周核心旗的地帽位不溜会受冠到削逼弱，就本项鄙目距弄离城辫市核姓心仅敬1.犁5公招里，店地段妥优势涝仍将挺突显城中灶村改宝造层辫面：未来编虽然专面临葵综合虫体大骡量供腰应的而威胁来，但痕本项墨目和役旁边哀项目院一起烦形成词合力荡，通稠过地暑段和永体量军优势舱，能勉够在东竞争门中形慌成优亲势城中扒村改辈造催绸生的辉财富痕群体衡将产迅生旺驾盛的见自住傍需求化和投痰资需易求，爆有效妨促进樱本项勒目销幕售区域贫层面：塑城评：“一碑个现散代、延高档鸟、繁挡荣”凤的新巧城区圾将产嗓生，风本区慰域将俊形成嘱集高血档办淘公、矩居住忆、休瞎闲、探娱乐困于一医体的女、极轧具人磨气的教大型悼城市序综合游体融城科：本区拜域将傻迅速央融入知核心棚城区谊，地灰段价弃值将化大幅拖度提忧升竞争亦对手跌层面：竞合剪大于腥竞争，本隐项目由应在澡物业棉类型怜选择纺、商盛业的奴形式干和业嫁态选腔择和痕推售野节奏绝采取缝针对唐性策小略46属性配界定核心沸问题闷梳理区域描未来颗机会寇研判市场质机会臂挖掘发展轻方向相研判发展戒战略扎及整设体定番位规划糟构思城市查层面政策良层面区域营层面商业练物业案例荐研究非商陕业物续业酒店写字爷楼公寓住宅47非商婆业部设分酒店写字杰楼机会民大于签威胁引，在柴明晰湿了城塘市和堆区域唐未来勒发展腥趋势晚后，饰下面辜一一慕分析誓各种女物业行类型正在市袜场中竭的机祝会公寓住宅48酒店却投资夫大、惹变现童困难个，不射符合哑XX吼对于帖本项续目快拨速变帐现的吗要求脉，因孙此本础项目岸不予怨以考旺虑酒店遇投资逆大，名4星丽级酒危店的乳建安俱成本波约为纤45喷00介元/确㎡，药1栋乖4万乏㎡的攀写字志楼总遭造价扭将近乞2亿酒店侨变现五困难酒店爪整栋艰出售截的可桌能性欺小，有唯一撇可能吸变现璃的方担式为吵划为泉产权受式酒由店出逮售昆明当尚无怒高档闸产权砍式酒晚店经色营成绞功的座案例盯，且独产权子式酒兽店要帖求开错发商税销售青后继乌续经球营管荒理，址给开椅发商百带来偏了不铸必要卖的麻杀烦酒店歌，本江项目察不予饥以考翼虑49酒店写字莫楼公寓住宅非商夸业部仗分50分布细状况株：昆傲明写城字楼劫主要陈分布悬于2揭环内售核心平区域茎的主冬干道酱旁，剩最近异随着窗城区电外扩其，开额始在浸各区没核心膝位置拼零星喂出现云，可疾见写薯字楼贞对核沟心地挥段和棒通达球性要环求高昆明一环内写字楼有48个项目，主要集中在东风路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即将规划的“CBD”周围。一环内写字楼主要为纯写字楼，有少量的商住两用。昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住两用，主要分布在环城西路和二环西路之间昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住两用，主要分布在环城西路和二环西路之间XX国际中心XXXX商务大厦XX时代XXXXXXXX2环州内核巾心区益域各区趁核心姐位置袭零星浙出现勉写字继楼51销售饮状况笋：销罗售速稿度比帝公寓醒和住近宅慢挎，非倡核心毫区域班甚至拆出现至写字王楼和即住宅句间的爹“价肤格倒蚁挂”师现象住宅：XX花园写字楼：XXX·国际商务中心二环路目前陪市场激上的绞写字势楼基者本呈谷现三甘个档次次：1、痕中心搜区的浮高端项写字顽楼：致少量舞，高索端写常字楼形配置模达到爷甲级便写字滚楼要忙求，护如早陪期的碍红塔福大厦战、在乱售的导顺城柄；客尊户多耀为国盈内国什际一扇线企继业；2、详中心抹区的萄中端锋写字腐楼：寨较多饭，具岂备写概字楼培的硬宁件要尤求，向但不妨具备谢中央合空调爷、智页能化功门禁溪、专教业写只字楼乏管理交等；配客户灵多为蔽省内卡企业引；3、造二环映边及膝二环岩外的点新建译中端轨写字配楼：脏近2题-3寻年陆熟续开赏发入王市，技多占凯据次僻中心剪区域爪核心蛾地段登，具嘱备写复字楼缺的硬穷件要咱求投资两市场畏热度谁低，找以自拣用购欺买支涝撑：写字认楼市桥场自生20床01港年大闪批开察发，乏出现画供大弓于需吧，2兔00窄6年灶前曾免一度阔出现研写字识楼、伞公寓蛋价格揭倒挂搁现象位，影滑响了投大批意投资肌客投但资信取心；销售述周期旺略长弹，走描量慢佛：写字搏楼整奋体销城售周踩期在蝇半年欠到一肯年，烤以财许富中塑心为划例：塑销售衣周期菜为1广0个禁月，糖销售轰速度家24极套/湿月目前隐写字苗楼市令场特帆征：案例禁：XX通X国大际商聋务中群心V护SX枯X花肿园售价就：XX马X均价65超00元/㎡，XX花园采均价72胆00元/㎡销售市速度酒：同梁期开重盘，XX花园胸开盘民售罄羞，XX左X销售慌至今速，主母要通妈过内拣部客帝户消捕化，雁目前嘱还有麦两层煎未售惊出52XX累中心捡：昆咳明最助高等延级的丸写字弯楼，愉售价荷仅1可20辉00晶元/嗽㎡蛋，销照售状膝况不馒佳，疑走量醋慢，屯后改飘售为沈租，迅租金语约为余10摩0元易/㎡略/月指标占地乞面积瞎：8阴00针0平戴方米容积中率：滥5.扮33建筑键面积玩：把42权00霉0平刻方米总户雄数：形40停车摧位：游30悉0双层蓄中空员LO罪W—竟E玻罚璃幕亩墙原装铜进口明三菱悲电梯全钢疮结构租售尿情况09派年3慰月开梳盘，草售价员12远00月0元泡/㎡祥，松销售必情况努不佳咬，现帐改售浪为租在招量商中锯，目秤前入档驻企出业较讽少客户右情况主要扰为X阻X下截属企室业，任及其季他大影型企代业53XX厉X：池在售前非中稳心区乒写字找楼，趣售价坡较低倚，走他量慢书，与曲周边润住宅扯“价脑格倒鲁挂”写字忠楼的典销售浩速度容比住润宅、痰公寓捎慢很呈多旁边火XX杏花园票卖7坛20细0，布我们衡项目竹才卖糖65聚00跟，若谨我们类做公叫寓的犁话早之就卖裕完——敞XX踩X销假售主程管指标占地六面积师：7稀70滑6.愿71以平米总建同筑面摸积：笔34策58膏6.直21铅平米仍（含怒地下估两层找面积妇）层数田：共群27沈层，收其中开地下螺停车脖场2道层，孩停车垂位2面00墓余个今，商未业裙蛛楼3拍层，恨写字孙楼4艺—2搏7层配套病：水疑疗中艺心，洋员工绘餐厅异，健沉身中国心，痒会议锻室销售仿情况09耍年7竖月开有盘，段目前北销售阳率约节90居％，逗但主尸要是每内部鬼客户卷消化胳，如离农业坟银行诞，保陡险公瓦司等均价堵70施00卫元/竭㎡左救右54出租搅状况盘：总市体出玩租状悦况好半，出仆租率史高，智租金弄收益荷较高出租锈率20棉07盯年空乓置率需14绘%20予08揉年空帽置率沿5%昆明蛾办公轨出租死市场尊消费骂日益弊旺盛宏，空置澡率逐步降低项目性质物管费（元/m²/月）停车位租金水平备注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱电梯，1-3商业、3-33商住，以科技、信息、房产等企业为主XX国际写字楼—400606部立升电梯，1-5商业，6-12写字楼。金格百货、健身等XX大厦商住1.520025-404部富士电梯，1-6机构，7-29商住。以商贸、科技、咨询、旅行社企业为主。XXX大厦写字楼4.824045-606部三菱电梯，1-7商业，8-22写字楼，23-28商务套房，30-31会所55XX校XX蚁大厦窜：东孙风路土上比秒较早重期的骆乙级隐写字铲楼，冲档次雷中高龟端，船出租壮率高楼道建工大厦位置项目XXXX大厦概况位于市政府对面，北京路与东风路交汇处，共有25层，乙级写字楼出租及出售状况租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售价约1万元/㎡客户目前入住的企业主要有工程设计公司、装饰公司、资产评估公司、建设工程公司、房地产开发公司等，偏向与建筑工程行业相关的公司卖点城市中心，在昆明知名度比较高建工大厦昆明市政府北京路东风路56XX惧大厦竟：X敬XX太商圈范早期浸写字圣楼，晚档次烟不足仓，舒挡适度洗低，茧但租内金和乞出租通率都绿较高项目XX大厦概况位于XX中路，属于XXX区域，共有28层，乙级写字楼租售状况现售价9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客户目前入住的企业主要有投资公司、贸易公司、装饰公司、咨询公司等第三产业类企业卖点处于XXX商圈，交通便利XX岂大厦一环二环XX础路XX居大厦57项目味周边习商住被楼销较售和仅出租钳状况港非常坡好，圈项目肆周边彻办公睛需求戒旺盛阻，给哑项目风商务茫公寓企及写欲字楼乔带来朋机会这边慈很少荣有房估子放谱出来苹的，律上个谢月有醒个一坛放出萌来就售卖掉茄了，邻现在拦XX黑丹霞俘没有凉在卖送的——忘二手江房中理介中环攀金界散没有巷什么骄小区套和配慨套，庸但因赖为可梦以办践公，贫很多飞中小帅企业杂在这轨里租弄房，枯所以览售价煎和租牲金都念比较善高，丝式比普舞通住必宅大铺概贵偿15雾00级元/项㎡——爸二手叉房中绿介XXXX界XX丹霞楼道商住楼入驻公司昆明XX大楼项目租售状况昆明移动大楼XXX商圈商住楼，租金大概50元/平方米·月，主要是满足中小企业办公需求XX丹霞放出来的盘很少，目前没有在售的，放出来租的也很快租出，均价大概7000元/㎡，130㎡的租金为2700元/月中环金界目前均价7000多元/㎡，三房租金为3000元/月，周边普通住宅均价5000多元/㎡访谈堂纪要58昆明嘴写字薯楼为故什么斜会出痕现租武赁旺抽盛而萍销售毯乏力雷现象孙？我们替需要上从问东题的辰根源馅，即俯客户写需求升分析躁寻求刷答案59昆明循写字践楼的蝇用家寇按层田次可兰以分锦为如鬼下3乓类，舟他们渔的需众求特导征如慢下档次企业性质需求特征高档写字楼国外和省外大型企业昆明分公司或办事处1、极佳的地段和交通通达性2、面子感和高形象3、甲级写字楼以上标准4、并不关注租金高低5、承租面积主要在500㎡以上省内大型企业昆明办事处昆明本地大型企业一般写字楼国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处1、一定的面子感和形象2、城市核心区内、昭示性和交通通达性好3、必须为标准写字楼4、关注租金高低5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平6、承租面积主要在200～500㎡省内中型企业昆明办事处昆明本地成长型中小企业商住楼昆明初创型中小企业1、城市核心区内、昭示性和交通通达性好2、关注租金高低5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平6、承租面积主要在100～300㎡60以上犁的诸低多用环家中学，哪逼些有泼购买莫写字畅楼的柴意愿洲呢？档次企业数量占比企业性质需求特征高档写字楼为昆明办公用家的少数国外和省外大型企业昆明分公司或办事处购买意愿弱。1、有购买能力，但不愿在中国或昆明沉淀资产2、审批困难。购买写字楼涉及大量资金，需要公司总部审批，费时耗力省内大型企业昆明办事处购买意愿较强，但此类企业数量少。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地昆明本地大型企业购买意愿强，此类企业数量多，但部分昆明本地企业已有自己的办公场所。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地一般写字楼为昆明办公用家的主力国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处购买意愿弱。原因同国外和省外大型企业昆明分公司或办事处省内中型企业昆明办事处购买意愿较强，且这类企业数量多。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地昆明本地成长型中小企业购买意愿较强，且这类企业数量多。1、公司成长后，开始关注公司形象2、有了一定积累，具备购买力商住楼为昆明办公用家的主力昆明初创型中小企业购买意愿弱。1、公司处于成长或初创期，处于现金流考虑，暂不购买2、无力购买61经过构分析碍我们茧发现杠，真盲正的傅买家掩相对刃用家杆而言谅少很赤多，名除了叉以上兵买家叛外，主另外做一类饼重要陵的买域家为联投资渠客，心他们督的需盯求特犯征如恼下地域来源购买力投资物业类型和关注点投资写字楼意愿不强的原因分析云南省内客户为主部分省外专业投资客云南省本身人均收入较低，因此大部分投资客为小康和中产阶级，购买力一般购买力强的为少数主要仍投资小户型住宅、公寓和商铺关注点：1、总价2、升值空间3、投资回报率4、变现能力购买力一般，只能投资总价较低的物业，写字楼面积大，总价过高投资写字楼的观念尚未成气候。昆明写字楼发展时间短、规模小，且一直不温不火，是导致写字楼投资观念尚未形成的主要原因投资写字楼的意愿不强。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地62至此圈，昆溜明写猫字楼伍租赁裹旺盛使而销爬售乏尿力现债象已践有了木答案租赁鸭旺盛辈而销关售乏团力的贪原因良总结斗：政策丈层面：昆明遍并未谣严格拾住宅裁楼禁贴商，展大量傲的公义司仍碌在商摘住楼昼中办国公，冠致使月写字绝楼需偷求有纯限需求赢层面：高端面用户具和买庆家有乔限，琴真正锄的买椒家相菌对用尖家而广言少废很多购买削力层晶面：多数虫投资雀客购兔买力测一般照，只清能投帅资总呢价较马低的阵物业联，写究字楼无面积铲大，马总价蓬过高投资倾观念阶层面：昆明饿投资宁写字灯楼的继观念趣尚未织形成母气候63那么后，这贫一现没象未恩来会漆不会漫改变吼呢？我们点需要垮着眼替未来荐，从互供应醉和需挤求两抽方面饥进行碍分析诱……64昆明岸未来羊写字络楼供苍应量披：未诞来2统～3紧年内苦，高厚端写够字楼奥将集刻中放宰量，暖竞争僻激烈总建面（万m²）办公建面（万m²）价值点顺城23.15.55A级标准南亚之门451栋66层5A写字楼，五星级酒店XXX城22.64栋公寓/1栋47层/1栋28层甲级5A写字楼XX中心4.24.2现代化5A智能甲级写字楼，也是云南省唯一的6E级写字楼XX城市综合体404——星都国际总部基地303056栋全新5A智能商务别墅、4栋18层甲级写字楼及2栋40层超高写字楼XXXX第壹城10013.99.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓本项目西侧210亩8415部分甲级5A写字楼XXXX107.32栋60层超5A级智能商务写字楼合计——约80万——65未来诉需求飘分析榨1：瘦写字简楼市劳场取宿决于旋城市绢的等逮级和嗽产业蛾发展符水平牵，X遭X经缝过分向析判爸断认靠为，点在项夫目开差发期工内昆皮明写立字楼农真实吗需求士不会饭突发文增长写字其楼市山场取拾决于岗城市钞的等筋级和傅产业搞发展觉水平昆明西安深圳北京GDP社会消费品零售总额4年第四梯队7年>15年第三梯队第二梯队武汉写字着楼市化场决梯定因茄素昆明气城市秆层级荡有限伸，第就三产殿业发潜展水君平低结论在项絮目开功发期演内昆凉明写撇字楼匠真实脱需求贝不会锡突发桑增长66未来舟需求掩分析圣2：技投资缓理念星需要咳时间街培育闷和改贷变，得且昆卖明投茧资客连的总朝体购窄买力鼠有限窃，因缎此X科X判梢断，丘在项心目开乘发期武内昆嚼明写典字楼陆投资日需求域不会舰突发彼增长投资必理念剃无法载在短诱期内趴改变200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增长率6.47‰6.02‰5.59‰城镇化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增长率11.96%12.23%19.85%人均消费性支出774687079953.52支出增长率6.87%12.41%14.32%省会城市对比全部西部中部东部城镇人均可支配收入（2007）23799城镇人均消费性支出22699昆明歇投资哨客的舱总体植购买丧力有漂限在项箱目开忧发期慨内昆拢明写昼字楼石投资泽需求榆不会惰突发矮增长67本项硬目写感字楼译发展汤机会这分析展：省窜内及须昆明招本地暑中小础企业驳对写贪字楼葬需求嗽旺盛受，而巩市场吃供应弃有限亦且产总品打漠造水莲平一友般；庆针对说中小满企业铅，提算升产眠品水抬平，负是本桶项目这写字挺楼的断发展览机会供应袍层面高端泰写字速楼供悬应竞虑争比杠针对侄中小款企业赔的中督高端队写字顷楼激府烈根据锅前面径分析趋，高恢端写衡字楼浙未来榆供应少剧增需求膀层面高端咬写字乓楼用板家少窑，买合家更刘少省内今及昆兽明本公地中披小企超业对雁写字紫楼需凑求旺赞盛根据锻前面祝分析浪，省付内及幅昆明吩本地筑中小挂企业怜成长沉后，姓开始放注重服企业殃形象送，并耽打算粱购买绑写字挡楼作嗓为企其业基途地产品翼打造村水平产品泉打造优水平晒一般画，提但升空附间大大堂群形象籍差电梯闪间和日过道胀形象帖差层高角不够电梯孤数量德不够停车和位不佛够针对轨中小胆企业鄙，提味升产局品水母平，液是本违项目幸写字绢楼的博发展闸机会大堂陡形象细差电梯另间和生过道掠形象站差电梯企数量榜不够68写字西楼市那场分航析总烘结销售势状况：写字笑楼销惑售速造度比霜公寓永和住中宅慢冻，且芒存在箱“价眠格天集花板咏”出租眼状况：出租画状况易好，掌出租筒率高融，租贴金收蝇益较己高需求锡层面：自用酬需求况：省内邀及昆吩明本匀地中派小企华业对明写字宅楼需屠求旺晋盛投资箭需求吸：写字扩楼投乐资观麦念尚溉未成鼠熟，术需要磁时间烛培育搁和改买变未来固趋势崭分析：未来怪高端碑写字坝楼供洋应剧泉增，紧竞争厘激烈锤，而注需求炭不会侧突发汤增长本项抬目写孙字楼伟发展肃机会：针对甜中小未企业蔬，提客升产吐品水凶平，耕是本最项目兵写字破楼的山发展低机会69酒店写字撤楼公寓住宅非商躲业部壶分70昆明捆公寓惠现状美总结旱：销庸售火展爆，膨实现惨价格貌较高甲；产克品打房诚造水景平一洋般，蚕对居窑住舒喘适度走关注哪不够钩;锋市场漂类型花细分骡不够销售莲火爆弃，实溪现价满格较去高产品木打造置水平瓣一般井，对针居住灾舒适选度关刊注不闲够市场垄类型巷细分悠不够普通火公寓酒店秧式公恐寓商务默公寓成熟倾公寓渴市场定应有折的产惠品项目销售情况七彩俊园普通公寓，09年7月20日开盘，现已全部售完，均价8500元/㎡SOHO俊园商务公寓，09年6月开盘，很快就全部售完，均价7600元/㎡，40多平米的60％为投资客，40％为自住月光宝盒普通公寓，快速售完，均价5400元/㎡，客户以投资客，年轻首次置业为主空间俊园普通公寓，还未开盘，预计售价15000元/㎡目前响昆明看市场谎主要树是普通浆公寓，有察少量先的商脉务公青寓，瓜市场遭细分暗不够监充分公寓食产品免精细庄度和助舒适显度都粪存在奔不足月光争宝盒阳光核俊园71普通覆公寓快市场锡总结土：普明通公仆寓走员量快祖且价向格实染现较勤高，休客户洒为投预资客落和自新住客受户为按主项目产品市场七彩俊园普通公寓，主力户型为40多㎡的一房一厅，少量70㎡，150㎡户型，毛坯房一期09年7月开盘，目前已全部售完，均价8500元/㎡空间俊园普通公寓，34，40㎡的单身公寓，48～55㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房还未开盘，预计售价15000元/㎡阳光俊园一环和二环之间，普通公寓，容积率：4.1开盘迅速售罄月光宝盒二环以往，普通公寓09年.11.18开盘，当天售完，价格5400元/㎡，客户以投资客，年轻首次置业为主空间俊园七彩俊园七彩嘴俊园空间柳俊园09年7月20日开族盘，冒现已漆全部德售完40多㎡抢的60％为撑投资嘴客，40％为颈自住投资围客没王有太炕强的口地域兆性，药自住并以周鸟边客健户为仿主目前知还未包开盘目前碎主要屑是周今边企贺事业剖单位尝的客其户在熟问询公寓走客户报没有模明显悠的区撒域性72商务某公寓掠市场秤总结特：走月量同沃样快驾且价男格实泽现较困高，壤客户遗为投跳资客猎和办能公客送户为郑主昆明本市场始商务仆公寓即有销谜售单六价高弹，走困量快片的特园点目前拨市场市上商袄务公锡寓比史较少艰，竞炉争不妄激烈商务胆公寓烂可办讯公的臭功能捆吸引绣大量歌中小祝企业坛购买商务葛公寓绣客户幻玉当中嫌有比绣较高按的比戴例是换投资漠客项目产品销售客户客户特征SOHO俊园商务公寓，容积率4.1，90平米以上户型25%，90平米以下户型占75%，09年7月20日开盘，现已全部售完，价格7600元/㎡40多平米的60％为投资客，40％为自住地州上的客户比较多，小公司买过来用来办公中央金座45～90㎡的精装公寓09年11月20日开盘，现已基本售完，5900元/㎡40％为投资客，60％为周边居民以30～40岁的年纪较轻的小康和中产为主soho俊园中央金座73未来吗公寓黑竞争牵状况修：供耕应量引大，摊竞争电激烈烘；公惊寓物权业类耀型面贴临细驳分项目（已推向或即将推向市场）总建面（万m²)容积率南亚之门4512XXXX第壹城1005.3XXXX·联邦国际中心705启鸿·假日城市（一期）694.25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市综合体402.1合计597——供应荒量大特，竞足争激着烈公寓轰物业填类型秩面临凑细分So场ho俊园蔽：采用2层挑共高方古式，敲走so度ho模式委，受绍到市窑场追永捧中央欣金座时：采用祖精装朽修方亿式，意实现阀了高压速高帆价市场腥上已红经率阁先细持分的逮公寓炎项目可销售叨情况丙好，埋必将嘱为其聋他开虑发商设仿效市场菊上公饰寓对督居住侧舒适竟度的娃关注指不够除，而螺居住卵舒适训度为甚自住胖客户微的主烛要关绵注点抢，在泽竞争忌激烈滩形势烫下，锯将成耀为竞忧争突洒围手女段宽敞娱的走开道世纪勿俊园74本项残目公产寓发良展机堡会分医析：蹄虽然低未来释供应拍量大阳，但玻需求姿也同迁样旺昼盛，粘本项魔目只适要紧愁抓产层品市炒场细身分和棕产品孔品质竹提升寄，就兔能由煮“红于海”鸡转入陪“蓝悦海”迎，成右功实拦现竞跑争突碌围昆明刊最好撇的中小讨学集榨中区城市核心城市水白领绒置业关：项目头距离梦城市变核心园近，挥距离题工作喷地点边近使绸大量彻的城贷市白兼领成余为目熟标客振户前面哥已经就分析稍过，赖城市墓核心恨区域墙为昆榜明写遭字楼庸集中内区，秆大量伙的白象领在缓此工蒜作本项戚目距鹊离城霜市核县心区1.广5公里遇，车上行约10～15分钟禁，至貌核心枣区非族常便脸利，储为在伙核心狮区工碧作的粱白领草置业萍的首雾选子女暗教育直置业：项肢目距持离昆某明最蜡好的传中小笔学集焦中区宵近，元骑自离行车圈仅1产0～祥15艇分钟塘，为高子女伟教育敬置业燃的首绕选12苍1大街枝周边漠，聚笛集了殊昆明死最好卧的中错小学布，如肃：师贺大附瞎小、宣师大基附中学、云臂大附宝小、除昆一古中、历文林仰小学盗等昆明梁人对督子女喜教育盏非常衣重视稿，出没于子旱女上杀学方预便和苦照顾陕方便膨，倾扮向于狸在学顷校周墓边区努域购邮买住忽房投资顶置业黎旺盛：项头目地院段好业而昆捧明的姨公寓叉投资定热情亡高/诸城中绩村改途造又齐催生蜻了大桌量的迫投资砌群体车行筝约1并0～确15坛分钟自行身车车行适约1隐0～含15持分钟75酒店写字针楼公寓住宅非商侧业部苍分76销售园情况帽：依孝托城逗市价如值的嗽高端延住宅倒市场萍接受政度高幻玉，销转售均幼实现勺高速法高价项目销售情况XX国际一期开盘很多客户没有买到房，二期即将开盘，均价预计13000元/㎡香樟俊园09年8月开盘，已售完，均价7500元/㎡书林和园09年9月开盘，很快就全部售完，均价11000元/平方米龟龙湖公园·翡翠湾一期62～143㎡从一房到三房全部产品，开盘就很快全部售完，均价8500元/㎡书林和