旅游地产项目策划及地块

项目策划必须始于地块研究第一篇一、地块研究的意义以立体化眼光从宏观上审视项目发现地块与城市的关系发现地块与区域的关系发现地块与市场的关系发现地块与环境的关系发现价值预估风险二、地块的三维属性地域面地块技术参数面市场面市场发展现状供应特征需求特征竞争态势发展趋势所在地区的区位特征所在城市的区位特征所在区域的区位特征所在地段的区位特征地块规模地块地形地块地势地块地质XZY三、地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市

全国

常住

渡假

投资

所处地段是否具有代表性

地块周边自然环境是否优美

地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员

常住临时居住

投资

客户需求分类明显

地块是否毗邻工业区

地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！地块与城市经济结构的关系研究1城市经济结构人口结构社会特征深圳外贸、高新技术产业发达纺锤型：中层白领人士占主要比重学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放东莞工业占主导地位哑铃型：老板和打工者占主要比重老板：最明显的特征是经济实力雄厚打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一地块与城市经济结构的关系研究2城市经济结构特点受当下金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发

不动产具有地域性，所处地域的文化特性便是体现一：

城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！地块与城市文化的关系1——文化影响需求特征

房地产==钢筋+水泥，品牌后面是文化，地产要用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块：黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。典型城市代表分别为：北京、广州、上海。黄河文化“文胜质”——爱谈政治、忽悠、注重形式，对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。珠江文化“质胜文”——务实、以做生意的眼光来观察世相，更注重地段、户型、配套等具体特征。长江文化“文质兼备”——既讲政治又讲市场经济，比黄河文化重实质，比珠江文化重概念。中国三大主要文化板块地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的人口特征区域属性1对地块的作用分析在城市中地位

区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响；

居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！区域属性2对地块的作用分析总体规划

区域规划的重心对地块价值具有直接影响；

区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发；

区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；区域属性3对地块的作用分析市政配套

配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力

市政配套哦啊影响项目配套的规划、从而影响成本的投入区域属性4对地块的作用分析交通网络

不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同

交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位区域属性5对地块的作用分析人口特征

地块的地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同

大多数项目都根植于区域市场，因此区域的人口结构直接决定了区域可以支撑的项目定位定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位案例——广州天河区的中旅商务大厦定位的失误地块研究不足导致对地块价值把握不准、从而影响定位的精准地块与市场的关系房地产业发展现状房地产发展趋势市场竞争态势市场属性1对地块的作用分析现状

供求现状、价格水平分析

产品形态、风格特征分析

需求习惯分析市场属性2对地块的作用分析发展趋势

价格的变化趋势

产品形态、风格的变化趋势

需求特征的变化趋势市场属性3对地块的作用分析竞争态势

不同区域的竞争态势不同

不同地段的竞争态势不同

不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同地块谁与周夏边环缎境的掠关系地块赤周边概的自再然环做境地块笑周边柜的市狗政配混套地块缩慧周边持的竞姿争对它手地块挺周边谊的交障通网软络地块周边环境属性1与地块的关系分析自然环境

项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充：周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充地块周边环境属性2与地块的关系分析竞争态势

竞争焦点

竞争激烈程度以及趋势地块周边环境属性3与地块的关系分析社会环境

社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！地块周边环境属性4与地块的关系分析

配套

完善的配套，则是地块的价值属性之一

周边配套不完善，则需要项目本身来补充

市政配套与项目的投入有直接的关系地块周边环境属性5与地块的关系分析交通网络

交通发达是价值属性之一

毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势案例——石家更庄龙取泉花呢园概况筒：占地20笼0亩、扩容积个率1.可8离市溜区25分钟扒车程无任词何配趣套。价格寄：多层48指0元/平方摊米小高功层13矮00元/平方僵米25分钟哀车程对不算敲远、公价格聚也不蜻算高为什夜么卖呢不动蝇？地块地形与技术指标用地性质地块四至规划技术指标案例体：肇世庆四龟会市什商贸葱城项武目本项擦目占倒地面冷积约霞50嗓0亩共，位肾于肇显庆地厦区四气会市桂的大眼沙镇病，同息时又堂是3塌21筝国道膨与四品会大秀道的菌交汇传处。吩从地课理位误置上烘看，常该镇鸦是广给东省披的中哨心镇曾。但锄是该或镇的穷经济昏发展蜜水平滨仍然麻比较版落后辨，2烘00熟7年慰GD牌P约刃25寄亿，荣人口吓约8盆.6艰万。妨产业惯处于刷从农槐业向痛工业和转移敌的阶挎段，材基础居设施愁建设嘉的落研后、珍大量惭荒废慈的鱼尿塘和英农田武加上撇工业誓发展旷带来训的环言境污斤染，安导致应该镇缎的宜炸居性新非常吧低。项目羊概况在实涛地考参察完添项目软之后贫，最蜓直接稍的问歇题就瞒是：第一咸：地扶块周旨边环大境几肌近荒添凉！远离属居民妙区、疼人流论稀少自然叔环境宇可以起说是码”绿美色沙愈漠“极度饼缺乏船市政筑配套相、商斤业配薄套、疯生活寻配套承等工业柄污染本开始川蔓延第二饭：在患这样百的地暂段，太项目瓜50税0亩碰规模熊尽显悄尴尬誉！50臂0亩规毙模进五不足部以造观城，击退守虏大沙位又难敌以寻者求支叶撑！第三当：作粉为大割沙的雅第一甩个房弄地产旺项目刃，孤喇军作战，昏板块软效应嫩无从刘谈起驼！很多模房地轿产开疫发区锹域都爽是在捆政府啄规划栽的前脱提下奋进行残，或陪者商拣贸区汉、或驶者未卧来城咳中心允、或乳者行污政中拾心、讯或者漫物流临中心推、或院者休玻闲中久心等拣，都螺可谓废师出诊有名琴，容器易得不到市档场的境认可竞。而本炒项目扇所处幸区域今既没均有形管成任想何板券块，厨也没料有正淡式而况具体负的政拣府规云划定益位。在这脊种背夫景下典，直针接进品入市草调是盲目的，晓无法援确定疤市调示要解桐决的今核心沈问题划和市恨调工洪作的目详略眯之分欣。逐而应臭首先音对地桨块进图行研百究，于以发损现地念块所夕蕴含零的价踢值所余在，秃同时融为展冒开市朱调工制作提穗供方燥向性居指导隶。研究冈一：秤地块园与城料市（谨地区信）的隆关系乒分析1、本衫项目哈所处惯地区松是珠厉三角眼区域祝和粤谁西地婚区的签过渡河地带瘦，经领济发冲展、膛城市抄建设睁还处群于相撞对落境后的炕水平宣。2、该骨地区围以工雅业为劣主导纵产业浆，人惩口结谜构呈壁“哑阴铃型等”，里企业当高层踩管理被人员穴和蓝渐领人膊士是债一端甩，几粗层打者工人垄员是备另一剃端，灶几乎欠没有浓白领拜人士宴。3、根恨据政扒府规搂划，将是转承接花珠三暑角区浙域相乐对低句端的涉产业怜的重列要基匙地！随着备工业游基础笛设施铲的完陶善，海越来缺越多湿的工弄厂将欣进驻兰。从鹿而会亏带动蚊当地热经济闹的增妨长、狸居民息收入邻水平悄的提屋高、待人口际的增跌加等平。这狡对于骨本项艰目将完是一糟大利证好！4、该睡地区鲁经济提结构身以工擦业为纲主，绸又没蒙有极赚具吸帝引力惠的自禁然环殿境资恢源或兆者历汁史文敞化资尝源，从注定乔了该磁地区社住宅毕项目慕向城怠市以康外区侵域的友辐射纹力有丸限！四会速市的瞎区位调示意料简图研究失二：伙地块理与区弱域的解关系证分析1、本祸项目标所处妄区域侨交通徒发达袖，国组道、牢省道志、铁粮路、欺快速秘路、械港口宰一应呜俱全石，且湿仍在杂不断郊完善承。32全1国道怎介于吼珠三让角和全粤西茶地区抱之间假的一窝段可乱谓黄销金走典廊；2、本君区域供是从怨珠三术角进它入粤优西地班区的吴咽喉向地带晶，可插谓黄草金走昼廊的欧门户推；3、本罩区域融内人辣口无蛙论购酷房区萝域倾撒向和袭消费夹轨迹胁上呈鉴现四六方割胜据的铲格局创，而碰没有砖一个摘核心巷；4、根掀据政雁府规霞划，月准备纪将地乱块所甚属大赢沙镇劣打造券成“们肇庆阅市第骨一镇压”！很虽然岂具体最的规助划还蚕未出素台，闭但是到这将致在一蜜定程瓦度上星提升推市场治预期推！项目描地块平的宏混观区葛位示锻意简疫图地块位置研究产三：草地块厉与地首段的爪关系啄分析1、地肯块所售处地盟段的杏自然班环境略像“析绿色政沙漠狱”，碑同时妥开始回受到誉工业延污染贵，自然冷环境坛在此慌具有榨很强银的稀约缺性，值嚷得本法项目蹲在园损林绿饭化上取予以号重视担！2、所咐处地寻段生披活配椅套设万施极罩为缺敢乏，鸭本项悔目必串须通偷过自念身的邮配套眼来补浊充。3、32拘1国道必和四胃会大扯道途裁径该咱地段兽，在言区域拌范围痒内具哀有明科显的华优势丢，不名过由怜于该皮地段误远离竿大沙并镇镇碑中心递，因之此对于界大沙伍镇人滔口而良言，宿本项银目的丛交通勿条件低没有述丝毫妨吸引伴力！研究丛四：希地块酒与市殿场的执关系唯分析1、该孙区域史房地房诚产市炸场还春处于浓粗放好经营早的阶决段，规居住条置业蛛需求踢主导霞市场选；2、整至体而放言，仙该区横域市称场中陶高端货产品炊供应缴不足眨；3、相场比珠需三角黄区域撇城市胀，该山区域挡房地梅产市病场受着金融震危机窜影响待程度翅不明蹲显，故仍然雹具有桐较强苏的刚秒性需慎求！研究摇五：披地块壮技术众条件高分析1、地乳块面胃积约50骗0亩，顶该区苹域范寨围内务屈指伏可数盐，不摇过如尖果本恢项目敞仅仅嫌局限龄于大壤沙镇移，那阀么如四此规娃模便唉是一棉大劣件势！2、地艺块仅桨靠32末1国道体，而遣且呈论狭长餐形状举，是茅劣势谷之一姜；3、地旁块成蚀本相冷对低桥，是尊优势阅之一内。通过尸以上犁关系衬分析仰，发因现：该区串域最筒大的舟机遇铸在于量无论盈居民炭购房甘区域选倾向什还是里消费伸轨迹相都没锤有形姻成一彻个核雷心！本地叹块最谁大的嚼价值奇属性免在于粗其经毛济区闻位、孙交通禽条件摆以及象规模友！如果惑本项慰目仅滤仅局鹿限于差大沙时镇市窄场，罗难以澡寻求泼足够袜的市峡场支酱撑，划且无左法充世分挖认掘经挑济区皆位、陪地块啊交通杜及规与模上忘的价滔值！地块访所处俱地段饥最大黎的优内势在朝于是旷黄金菠走廊扫的门赤户！基于论以上饲发现双，为掠了充纳分挖恭掘地少块价酸值，活我们备认为辜本项