安徽大型住宅项目营销策划报告

2012年营销策略报告世联地产2011年12月2日xx一座城实现后的结果目标一2012年销售额4个亿目标二稳居板块前三甲，力争销冠分解一5月开盘，全年需销售900套分解二速度上开盘月实现200套，2012年6月-12月月均100套本报告将围绕如何达成该目标而展开目标梳理1、2012年5月开盘，全年实现4亿销售额，目标分解后为5月开盘月销售200套，6-12月销售700套，平均每月销售100套；2、营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，高端形象+超高性价比，超越竞争对手；3、围绕实现目标的策略，我们的定位为“庐阳区33万平米高品质幸福生活社区”，我们的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；4、首次开盘时间为明年5月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价格报告。报告重要结论提示基本面分析本体分析市场研判客户分析目标下的问题营销策略分解展示策略推广策略活动策略品质提升策略推售策略报告思路一期营销定位形象定位客户定位属性定位案例借鉴5项目共规划有11栋小高层，14栋高层住宅，共计3213户，纯中式建筑风格项目总占地为95653㎡，建筑面积约33万方；规划为高层和小高层产品户型设计纯粹，90㎡以下户型占到83%项目整体的外立面选用新中式风格本体分析全国现象项目规划项目地址：蒙城北路与汲桥路交叉口东北角开发商：安徽华昌地产总用地面积：95653㎡总建筑面积：337319㎡住宅面积：271134㎡商业面积：9299㎡容积率：3.0绿地率：41%物业类别：18层、29层、34层住宅住宅套数：3213套车位个数：2370个6项目所处北城板块属于合肥“141”空间发展战略的重要组成部分，未来的发展潜力巨大合肥北城新区位于安徽省合肥市长丰县南部，是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，规划面积约100平方公里。新区现已形成“城市干道+高速公路+铁路+机场+轻轨”的发达交通网络。未来几年，北城新区将遵循合肥现代化滨湖大城市“141”城市空间发展战略，坚持“政府主导，市场运作，科学规划，分步实施”的原则，围绕“一年打基础，三年见雏形，八年基本建成”的目标，创新举措，开启北城新区大建设的华彩篇章。本体分析全国现象区域优势7北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块7长丰板块：本项目以北为长丰板块，属于长丰县房产证，价格较庐阳区要低，项目基本沿蒙城北路开发。主要的楼盘有北城世纪城、力高共和城、恒泰城品以及润地星城庐阳区板块：本项目处于庐阳区板块，属于合肥市房产证，价格较长丰板块要高。主要的楼盘有恒盛皇家花园、碧水兰庭。价格：长丰板块均价为4200-4800；庐阳区板块均价为4800-5500。长丰板块庐阳区板块老城区蜀山区瑶海区都汇华郡恒盛皇家花园恒泰阿奎利亚力高共和城碧水兰庭北城世纪城本体分析全国现象区域优势8庐阳产业园是合肥北部组团的重要核心之一，也是北部重要的经济商贸物流中心。庐阳产业园合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委,区政府贯彻市委,市政府GDP千亿元规划的重大兴举措园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶塑料、服装、三产服务等七大行业北部新城核心区域庐阳产业园区本体分析全国现象区域发展项目西侧有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销售店遮挡，昭示性不强，需要改善“最后50米”高压走廊高压走廊下景观绿化地块西侧紧邻高压线，对项目有一定的影响高压走廊下有一定的景观绿化，但目前打造水平一般，本项目可以考虑对其做一定的包装，增强项目形象徽商钢材市场伟创服饰合肥宝利丰本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场、服装厂等厂区，对周边形象有产生一定的不利影响地块西边为宝利丰宝马4S店，该店紧邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路的昭示性与进入性产生较大的不利影响项目地块高压走廊宝马4S店徽商钢材市场伟创服饰北侧：目前现状仍为空地，待开发利用本体分析全国现象项目四至项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两大城市快速主干道，通达性较好本案xx北路、xx北路：北城通往市区的主干道，也是本项目去往市区的主干道。但是本案非紧邻两条干道汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向四车道，有一定车流量灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修建过程中，为双向四车道沱河路：项目北接沱河路，目前沱河路还在修建当中汲桥路本项目三面邻路，处于xx北路与xx北路双轴核心区域，未来交通便利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路本体分析全国现象项目四至11目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善项目周边缺乏生活配套；教育配套有南门小学、45中（待定）；蒙城路以西有大房郢水库，但不能成为项目景观资源恒盛皇家花园即将引入华润苏果超市；阜阳路规划有北沙银座商业中心、宝宸时代花园特色商业中心大房郢水库45中北沙银座宝宸时代花园苏果超市未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，但该利好同样惠及竞争对手本体分析全国现象项目配套12户型设计是本项目核心优势之一，主力户型为80㎡的两房以及87㎡、97㎡三房18A-1户型，建筑面积83㎡，南北通透，居住舒适；18A-2户型，建筑面积80㎡，户型方正，全明户型，户户向南；18A-3户型，建筑面积87㎡，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。18B-1户型，97㎡三房，南北通透，居住舒适，使用率非常高；18B-2户型，建筑面积80㎡，户型方正，全明户型，户户向南；18B-3户型，建筑面积87㎡，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。B-1户型，97平米通透三房，实用性极强，居住舒适；B-2户型，79㎡两房户型，全明设计，功能齐全。项目产品主要集中为80㎡的两房、87㎡、97㎡的三房（约占总户数的83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适本体分析全国现象产品13波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，80—90㎡为本案现金牛产品本项目80—90㎡产品，户型设计合理，使用率高，部分87㎡产品可做三房，市场接受度高。目前北城市场公寓产品极少，基本为市场空白，市场接受度还是个未知数，本项目公寓产品还需后期进行销售引导，接受市场检验。。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵123-125㎡的宽阔三房户型是本项目的明星产品，是市场相对稀缺产品，可实现较高的市场价值。90㎡以下的户型具备本项目现金牛产品的特点，市场接受度高，它将是项目资金的主要来源；本项目公寓产品，在目前市场下属于婴儿产品，需要通过后期市场培育、引导，可实现较高的市场价值。旗帜利润主力培育、转化明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品无本体分析全国现象产品14141、项目周边无景观资源，存在高压线走廊，区域内生活商业配套严重匮乏。2、项目周边交通通达性较好，合肥产证和45中学区将是项目两大卖点。3、纯中式建筑风格，产品按70/90政策设计，主要以80-90平米户型两房、三房为主，产品具备一定的竞争优势。4、随着北城发展，项目所在的区域的生活商业配套将逐渐完善，区域发展潜力开始显现。本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜力较大，目前而言产品以及学区是本项目的核心优势本体分析全国现象小结基本面分析本体分析市场研判客户分析目标下的问题营销策略分解展示策略推广策略活动策略品质提升策略推售策略报告思路一期营销定位形象定位客户定位属性定位案例借鉴2010-2011年行业政策回顾——新政策陆续出台、力度加强、范围扩大；中央再三强调，坚持调控不放松国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨。11月29日

11月28日国务院副总理李克强在接受采访时，表示明年房产调控会持续。12月1日国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。

国务院对房地产市场的调控决心已经十分明确，世联认为此轮调控周期将会持续较长时间，短期内不会放松。不少执行限购令的城市，将执行截止日期定为“2011年12月31日”，而日前有媒体报道，国家住房和城乡建设部已经知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。市场研判全国现象宏观市场在政策调控下，合肥市2011年量价齐跌，呈现出“3级跳水”姿态，10月份后市场更是进入“潜水期”市场研判全国现象合肥市场3月31日，合肥出台升级版限购令，市场迅速转冷7、8月，以禹州天境和中环城为代表，降价800-1300元，取得一定走量10月以后，众多项目纷纷降价，但效果已明显不如前期降价项目，合肥市场进入“潜水期”市场研判全国现象合肥市场世联预判，至明年上半年甚至年底，宏观市场不会有转机！华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续2-3年时间。万科集团总裁郁亮：“2012将是地产行业的过冬年”，“不妨把环境想得更坏一些”。人民日报头版头条谈房价:房地产调控处在关键时期，应坚持调控不动摇。世联观点1919本项目竞争对手主要有长丰板块以及庐阳产业区板块楼盘，其中恒盛皇家花园、恒泰城品是本项目直接竞争对手项目区域项目名称销售价格（元/㎡）推广客户来源优惠长丰板块北城世纪城4200户外广告牌、短信、外展、网络一期客户60%为长丰本地人，30%为老业主一次性97、按揭99折力高共和城4700-4800推广力度较大，户外广告牌、短信等常规渠道全部铺排客户大部分是长丰本地人，约20%是市区外溢客户一次性、按揭均为98折恒泰城品4900户外、短信、网络客户绝大部分是长丰进城客户，有少量市区外溢客户一次性付款94折，按揭99折，分期付款96折优惠庐阳区板块恒盛皇家花园80平米均价5400100㎡以上均价5000户外、短信、网络等常规渠道客户主要来自于长丰县，以及庐阳区和瑶海区外溢客户买房送20g金条碧水兰庭4800户外、短信、网络客户主要是长丰县和本地人，有少量庐阳区和瑶海区外溢客户一次性96、按揭98折市场研判全国现象竞争分析20xx花园建筑类别住宅、商铺、酒店项目地址xx路与xx路交口东南角总占地15万㎡总建面50万㎡容积率2.8绿化率43%物业类型高层42万㎡，1.8万方大型商业，2万方国际酒店，2500放幼儿园配套，4.5万方地下车库。主力户型主力户型为80-104㎡小两房、小三房。销售均价5200开盘时间2010.12已售面积20万㎡待售面积30万㎡推售情况一期剩余的房源不多，在售二期9、14#两栋高层竞争策略综合体项目，有商业、住宅以及酒店，打造国际型复合社区xx区xx北路岁，50万方兆国际趟级复烛合型颤社区隶，高蛇层均炕价在52授00，本节项目主要按竞争务对手。市场研判全国现象竞争分析2121恒盛遥皇家应花园夫全年蕉推出邻约23枕00套房腊源，汉去化12尚58套，耽去化葡率为55稠%市场研判全国现象竞争分析推货时间推出套数目前销售套数销售率销售均价（元/㎡）2010.12.2236431285.7%50002011.1.261468759.6%53002011.3.231769352.84%53002011.5.1240021253%52002011.7.438821755.9%52002011.9.124216367.36%53002011.9.2223013257.4%53002011.10.283544211.7%5100节奏绵：推煎货密泉集，蕉基本僵隔月吨有加谁推价格牙：低棕价入担市，蔽后期妖加推过房源涂价格醋涨幅梳不大猴，甚盒至出瞒现下描降变化血：20目11即.9月之堪前，位去化萝速度盛比较愿理想墙，但划是10月28日推脖出的35找4套房何源，首在价毯格下恰降的灵情况您下仅肆去化42套。销量急降2222与xx花园尚点对精点分斜析市场研判全国现象竞争分析点对点xx花园xx华郡地段xx北路与xx路交叉口在其北边2公里配套华润苏果、五星级酒店社区底商规模50万方33万方价格均价5300元/㎡未定展示售楼处较大，展示效果一般暂无展示，发挥空间大户型户型设计一般户型很好学区45中45中（待定）地段何、配涉套、碧规模晓都处桐于劣祸势，伍可以巡寿选择盛突破姜的方丛向——展示+产品。利披用高冲品质差展示朴提升狂项目若形象新，利影用产床品优攻势发龙力，埋其他周的劣价势，箭也就敬不重部要了……PK一样罢的使侄用功净能，轮本案哄户型尊面积者更小赛，产版品性戏价比被更高市场研判全国现象竞争分析户型横对比绒：本案伍南北莫通透沉；本案87灿㎡可做原小三愿房；恒盛93绪㎡户型叫为两烈房，臭若做赵三房男则厨示房无重阳台贸和采宾光；PK恒盛幼两房93舒㎡本案鹊三房87能㎡PK恒盛烤三房工两厅13貌0㎡本案捕三房愁两厅12音3㎡户型肯对比窜：户型哀内部落结构绳相差存不大食；本案释户型筒面积逝更小领，性渐价比缘瑞更高处；24xx城品建筑类别住宅、公寓、商铺、别墅项目地址xx县xx北路与xx路交口往东总占地11万㎡总建面25万㎡容积率2.3绿化率38.5%物业类型22栋高层，3000㎡影院，4.5万方购物中心，8000㎡美食乐园，5000㎡品牌店铺主力户型81、86㎡两房111㎡三房销售均价4900开盘时间2010年推售情况前期剩余货量不多，在售的主要5、6、10、12、20#，剩余货量约10万方竞争策略恒泰北城成熟大盘，配套齐全，准现房北城滑成熟能大盘坡阿奎践利亚诉项目曲的四银期，妖属于玻长丰半房产拢证，欧主力苗户型志为81尘-1控26联㎡，本项炊目主要挡竞争喝对手市场研判全国现象竞争分析2525恒泰嫁城品尚全年拖推出柜约61蜡8套房睡源，历推货剪节奏联缓慢隐，仅酱去化33沃5套推货时间推出套数目前销售套数销售率销售均价（元/㎡）2011.1.912510886.4%49002011.3.120010653%50002011.5.10684160.3%50002011.7.10965052.1%51002011.11.51303023%5000节奏绝：推勒货较罪慢，造加推窃的货换源也术不多价格酱：后晌期加飘推房榜源的齐价格骄基本稿持平变化凑：10月份勺之前唇，去涌化率腹较高亮；之考后11月份坑的加连推，1个半方月仅青去化23克%市场研判全国现象竞争分析去化缓慢2626与恒丛泰城呜品点婶对点青分析市场研判全国现象竞争分析点对点恒泰城品都汇华郡地段本案以北3公里蒙城北路与汲桥路交叉口东北角配套影院、美食街、购物中心社区底商规模25万方33万方价格均价4900元/㎡未定展示展示效果较差暂无展示，发挥空间大户型户型设计较差户型很好学区屯溪路中小学南门小学、45中产证长丰县合肥市现场恋展示抄、合席肥产集证、运学区沈、户件型优枕势将熊是pk恒泰厘城品蒸的有靠力武闯器PK与恒浪泰城艇品的预户型红进行唐对比赔，本思案户率型产暗品完由胜市场研判全国现象竞争分析户型授对比锈：均南主北通获透；恒泰热户型陶不方杆正；本案袜户型乓面积首更小神，性下价比诱更高磨；户型厌对比角：均南梯北通孕透；本案著卫生禽间干颤湿分还离；本案堆主卧段带衣袄帽间振；本案倚两房模朝南弦，恒熊泰一刘房朝晌南；PK恒泰淹三房99档㎡本案烟三房87筒㎡PK恒泰呼三房折两厅12臂5㎡本案拥三房杏两厅12胞3㎡28碧水黑兰庭建筑类别塔楼、高层、小高层项目地址蒙城北路与汲桥路交口东南角总占地9.8万㎡总建面21万㎡容积率2.5绿化率47.6%物业类型4000㎡沿街底商，15栋高层以及多层项目主力户型89㎡一房，97㎡两房123-124㎡三房销售均价4700开盘时间2011.10已售面积14万㎡（含集资房）待售面积7万㎡推售情况在售1、4、12、13号楼，后期加推四栋住宅竞争策略低价路线，准现房以及45中分校重点学区总建束面21万方属，其快中7栋为吓集资士房性慈质，晚主力享户型89杂-9寒7平米孝，均葛价47架00元/㎡市场研判全国现象竞争分析29力高慎共和陆城建筑类别塔板结合、高层、多层、小高层项目地址长丰县双凤工业园区蒙城北路与金梅大道交口西南角总占地51万㎡总建面86万㎡容积率1.78绿化率43.60%物业类型住宅、商业主力户型71㎡一房、85㎡两房99㎡三房销售均价4700开盘时间2008.12.30已售面积40万㎡待售面积46万㎡推售情况目前在售共和城开发的第四期组团上东区，主要为9、10#楼71-99㎡户型。2011年住宅去化6万㎡竞争策略借助力高品牌的优势，推广的力度较大，多为刚需产品近百草万方储大盘饶项目骂，品若牌开生发商导。主绸力户玩型为71怖-9魄9㎡刚需括户型琴，均找价在47文00元/㎡。市场研判全国现象竞争分析30北城骨世纪妙城建筑类别塔板结合、高层项目地址长丰县蒙城北路双凤开发区总占地160万㎡总建面520万㎡容积率3.0绿化率40%物业类型住宅、商业主力户型62㎡一房、87㎡两房108㎡三房销售均价4200-4300开盘时间2011.9.17已售面积50万㎡待售面积510万㎡推售情况在售颐徽苑7区9、10、11号楼，82-108㎡户型。国徽苑、鸿徽苑还有114、130平米左右三室房源在售竞争策略超级大盘，品牌开发商，低价策略，前期良好的客户积累52市0万方滤超级鹊大盘键，北红城片畅区价愈格洼亿地，地品牌延开发郊商。滔主力芬户型棕在62讽-1挥08牲㎡，均隙价42扶00元/㎡市场研判全国现象竞争分析311月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月力高酱共和魔城北辰覆天都润地探星城恒盛缎皇家师花园恒泰堂城品碧水缎兰庭住宅介余量20万方涌，预露计明泊年推厅售10万方百；坝震上街妹项目步即将渣启动骂，资暴金压治力大还剩夫大约10万方诞货量舟，明稳年年术初推荒出公沃寓产帆品总建驰面30万方雪，预缸计今马年年荣底首苗次开忍盘，滚明年嫂货量焦充足总建过面86万方访，目殊前还客剩40万方轮，明塔年预单计推纲售8万方还剩4栋住酸宅，僻大约7万方困，明握年6月份婚交房住宅斥还剩12万方就左右榆，明两年货慕量充峡足北城宾世纪暗城已售57万方昼，预恨计明泡年销鉴售12缩慧0万方次，货粒量充蚕足都汇明华郡预计5月初融首批拒开盘主，货菌量充泽足20阀12年北散城片衣区的宋推货扮量将填会非苹常的安密集养，全贪年的死供货接量约吗有20去0万方著（约2.蹲2万套络），市场隐竞争守将会照更加菠的激踪蝶烈，羊本项抹目全储年销富售压怪力巨耳大市场研判全国现象竞争分析本项役目20绣12年推廊售时浅间321大势锈预判——调控搏政策酷的持成续作妇用，授令购靠房者遥持币市观望钢的气务氛加过重，惹未来斯还将与出台新的政戴策难市以预谁判，世联届预判琴，至蛇明年兄上半景年甚森至年普底，虚宏观约市场奥不会矛有转谊机！2板块视价值——随着昌一线嫩及本父地知被名开吊发商悬的入霸住开例发以络及政房诚府将狸“南纵有滨惊湖、伶北有灭北城柏”提把上议犯程，猾北城惠新区不未来敢发展双潜力裁无限闪，区宜域板坛块将哨被热培炒。3竞争哭预判——市场迹竞争逗激烈静，价露格贴佣身肉晕搏。叨北城家项目翻整体梢价格惕差距平不大讯，各得楼盘屋销售猾价格臣非常宜接近隐，集脱中在追45愉00耀-5000破元之丘间。20早12年极冷有可顿能将赶出现经低价骨跑量代项目饶，撬线动整馆个板延块。4机遇——本项诞目凭发借市杜证、码产品危以及杂学区蜜等优纱势，增对于栗长丰扫本地智客户距以及轮市区初外溢贸的客参户，意具备王巨大搅的吸常附能挂力，卫但同牢时面悔临周狐边项跃目极园大的浓竞争沟压力陵。世联化认为用：20致12年随坚着市爱区各替楼盘蜻迫于丹资金常的压井力，荷而选涨择价蚀格跳难水，秘北城伤新区竞作为连合肥般楼市忙价格刻洼地像的效拣应将迷减弱怖，板礼块内锡楼盘造的表曲现将油进入汗个盘糕时代市场研判全国现象结论33一样涛低迷羽的市栏场环旋境，狱不一裁样的就战略耳选择拆，市漫场表渡现结唱果迥词异——淡市孤下，都我们京仍有阁机会市场研判全国现象机会点中环城6月17日主动降价200，2周去化80套；8月18日再次降价600，当月销售248套，同时展开全员营销，疯狂拓展，9月销售152套，一举跃居合肥市销量冠军(备案数)华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续2-3年时间10月30日华润橡树湾起价5600元/㎡，均价6600元/㎡，开盘去化200套12月10日华润幸福里均价6500元/㎡开盘，77套房源去化68套12月10日华润凯旋门选择低价开盘，精装修均价8500-9200元/㎡，去化130套吉瑞泰盛12月3日展开雷霆行动，推出100套特价房5100—5400元/㎡，直降1500，当天去化93套（开发商历经2个多月的思考）蓝鼎星河府从均价8100元/㎡跳水至起价5200元/㎡，均价6000元/㎡；据传蓝鼎集团旗下其他项目即将开始降价动作战略上明确英，主脂动选涂择，沿走在然市场避前面被动恩选择再，被哀牵着宴走，袋损失乡丰利润劣更大机会透点1楼盘名称销售周期销售套数销售均价（元/㎡）主力户型融侨天骏10.3-12.11103660085㎡、101㎡万城华府10.3-12.11108510069㎡、85㎡恒大城10.3-12.11281毛坯4200精装520087-94㎡吉瑞泰盛10.3-12.11156540050㎡公寓淮矿和平盛世10.3-12.1167770089㎡万科金色名郡10.3-12.1183840089㎡、92㎡市场研判全国现象机会点通过产品饼发力，极绿力渲亩染产口品优叠势，渔超高呢性价滥比户详型——明星勾楼盘市，明箩星户塔型世联监测的合肥市近期销量靠前的项目，存在一个共性，即在淡市中依然存在能稳定去化的产品——小户型机会抛点2基本缸面分纲析本体时分析市场洽研判客户塌分析目标腥下的灯问题营销朴策略泽分解展示格策略推广伤策略活动辈策略品质移提升哲策略推售虎策略报告述思路一期扔营销韵定位形象把定位客户臂定位属性盆定位案例湖借鉴调查专项目些周边惕楼盘享，了故解其粪项目剂客户看来源列以及缎构成忙比例炎--走--伏长丰均片区猎（世仇纪城兔、共插和城纹、星财城）客户星基本扔上都姜是来臂自与袖长丰吵本地枣的客摘户，肺市区蚀外溢秤的客枕户基惠本上趴没有撒，毕闲竟我欺们的茧项目易比较骨远。座由于城前期矮我们撕开发询商在恶其他漠地区耽有不省少的炕项目竟，也丈有很搁大一欢部分城老业屠主过很来购贱买。露比例虫大概妨是长暂丰占6成，喇老业窃主大转概占4成。情客户朗购房趣也基酱本上峰是为陪了自叙住。北城锻世纪泉城置箭业顾响问：场刘宏搂燕客户分析全国现象区域客户访谈客户倾都来现自与左长丰席县以廊及下井面的饲乡镇剖，占访到8成多呆。市磁区外钱溢的袍很少宜，10个里女面大划概占索到1个，裁没有肠投资宗型的泻客户己。客蒸户的春购买醋能力炸也都聚比较凑弱，10精0㎡以上辞的一艰些大副户型临卖的悠不是伟很好匙。现恋在的汪市场押环境傻也很掉差，僵我们11月份易加推20孕0多套苹，到服现在捕也就嘴卖了20套，袋市场驴不好认。力高你共和蜡城置音业顾域问：拔李萌北城驻世纪雾城开贩盘把袜长丰古县的脂客户眠抢了薪不少训，现傻在每影周客卡户的删上门盏量都朵少的散很，轿因为督我们崭项目副的客援户也爆都是飞来自挣与长临丰本搞地，伏客户犬的职齐业有丹农民夺、小聪个体医户，食购买偿的能狂力都摔有限阵，来幻玉看的便也都顿是刚复需中季小户答型的驴产品宗，对泛品质柴关注泡比较努少，冷就看饼价格王。润地静星城醉置业弊顾问沃：孙而李调查界项目风周边稀楼盘司，了参解其躲项目蔽客户耳来源逝以及佳构成盼比例--淘--庐阳袍产业原园（处恒盛裙、碧种水兰郊庭）我们货项目疮是属蹄于合伸肥的吼房产字证，债所以卫有很却多的汽市区脆外溢唯客户饮来我妄们项瞎目买仙房，坦大概榴占到漆一半壤左右洲；长守丰进火城的坛客户尿也占典相当朝大的句一部临分，绸也有效一小糟部分风是周政边的贝产业且园的寺工人茫。我泊们家味卖的页最好予的是80疏㎡的两急房和10宾8㎡的三棍房，赚来我址们项价目购幕买的范客户德购买倾能力树都较赛好，刑毕竟椅我们委的价层格比返周边笔其他侧项目颤要高症一些吩。客箭户的旧职业陪有很浇多，镇有普宫通的疮上班解族、呢工人它，也库有一准些公盏务员躺。恒盛悼皇家脏花园慎置业建顾问作：刘修宏燕我们仔项目报的客咸户购竖买能顺力普俘遍较凤弱，诊很多煤都是姨长丰损县下编面乡揪镇以傲及农斥村的唯人。辩客户错的构贞成比门例基墙本上丈是长抖丰进专城的织占到4成，个市里割面过杠来买寻的也担差不廉多占蝇到4成，慰因为印我们亏小区咸是合活肥的冤房产仰证，铃但是榜价格劝比恒僚盛皇栽家花唤园要园便宜膜不少讯，有蒙些实可在没爸有钱券的市砌里面唯客户幼就来星我们献项目适购买疫，剩巨下的视基本饱上都湾是周稼边产踩业园穷的工扭人了块。现酱在北耐城这达边的饱项目斑基本认上卖写的也箭都不饮怎么水好，冒主要抱也是斤受到璃市场椒的影微响吧扇。碧水醉兰庭虫置业堆顾问模：吴疗静客户分析全国现象区域客户访谈恒盛卷皇家摆花园解——涛成交鹅客户抖分析1、去摇化速发度——去化没最快风的还须是刚深需产惜品，84出-9守4㎡户型抗占到绢一半飞左右圆，大彩户型滤去化劳较慢颤。3、获知厉途径——客户岔获知迁途径演以外展刷点、短绩信居杆多，扔另外老客动户介跪绍的也周占到歇一定贞的分近量。2、居嫁住区滨域——庐阳巧区最冒多占35通%，其似次是臭长丰窃进城30胖%。客户分析全国现象区域客户分析xx鹊花园侦——内成交强客户钟分析2、年腹龄——购房答者以新年轻颈人为建主，40岁以占下的疼占到促客户哈总数霉的88泪%。1、购督房目茅的——客户蠢购房纳的目厦的大恩部分雨为自密住，械基本技上都床是刚士性需怎求，返投资纽奉客户仓只占拖到5%。3、购馋买因杀素——客户讲购买拖该项孤目的站主要煌因素舞为价欢格、暖学区欺以及火位置桥，交通母和户挥口也洞是该律项目啊客户绕购买绿时关疗注的巾主要育价值愧点。客户分析全国现象区域客户分析目前厘北城辟片区烦（长叨丰、姐庐阳旷）的既客户糖构成孟，以是及他队们的艘特征援和置春业敏喊感点客户构成客户职业客户特征置业敏感点长丰进城客户小私营业主、在外打工人员、农村务农人员多为首次购房，购房的目的主要是自住，总价承受能力较低，需求大多为小户型产品价格、交通、配套地缘性客户周边产业园工人、原著民主要是来自于庐阳区工业园的产业工人，月收入2000-3000元，购买能力不强，关注交通配套等价格、交通、配套市区外溢客户工薪阶层价格挤压型上班族、新合肥人、投资兼未来自住型客户价格、品质、升值潜力投资型客户（不做重点分析对象）以淮南为主，大多为私营老板以投资为主，来自淮南、六安等地价格、未来升值潜力客户分析全国现象区域客户构成客户吊访谈银分析趟：长率丰板查块以院乡镇栏进城邻客户筑为主法，部蝴分市文区外亭溢客如户；攻庐阳启产业按园板裕块以壁进城饲和地开缘性稻客户听为主长丰江区域牵项目齿客户客户分析全国现象区域客户总结代表疼楼盘肌：恒辰泰、雹力高件共和锦城、牲润地旺星城杂等代表银楼盘绩有恒超盛皇卖家花掘园、洽碧水益兰庭庐阳苹产业存园项凯目客帅户客户辈特点钥：近8成客煌户为漂长丰东本地偶客户跳，另榜有部疤分市联区外稿溢客自户和沿外地留客户客户别多为临年轻观人，吊购买新户型猴以80萝-9诸0平米茂户型芹为主劣，用筐于自或住客户塞特点洽：大部渴分是开长丰俩进城过客户战，其派次是赤地缘摧性客延户，仙有部突分老日城外峰溢客知户和节外地羡客户客户浪多为25献-3菊5岁年遵轻人超，购痰买产昌品以锈小户威型住弯宅为水主基本袄面分隆析本体款分析市场暂研判客户辆分析目标蓄下的孤问题营销推策略趁分解展示仇策略推广雨策略活动宵策略品质脉提升洞策略推售渴策略报告仪思路一期轿营销厨定位形象嘉定位客户庭定位属性厌定位案例勤借鉴目标路解读远期僻目标懂：打造团成为从合肥河知名借楼盘举，树太立华计昌企炎业品筐牌形咏象站稳用第一嘉梯队厅，稳激居庐端阳产宵业园讯三甲蓄，力谎争销邻冠。近期偿目标某：20致12年实属现销闪售额4亿元目标姐量化分解锋一：倚本案父明年4亿的坐销售虎额≈汤销售90歪0套房读，相筑当于母半年谜去化艰恒盛冰皇家昨花园手今罚年9个月箱的销最量。分解截二：速速度插上3、4月份刑蓄客15烧00组，5月开秤盘月院去化20功0套；6—谜12月，漆每月本蓄客90滔0组，问每月忠销售10轮0套，荐相当殊于目蜜前恒骨盛皇遭家花绵园月凑销量寸的5倍横向浮比较——恒盛抵皇家筒花园1、20糊10年12月2日首错次开厉盘，尿至今鼻推出扇了23忧00套房渠源，暂去化12脖58套，池销售缩慧率为55丸%，销蔽售额梯约5.沫4亿。2、20郑11年10月28日，筹加推拌两栋税住宅35远4套房厘源，程在当延前的惜市场有环境昆下，被目前卧去化纵仅42套，躺近期帖每月轰仅去伏化20套。45对于世项目藏核心县目标耽的思偏考：蓬现实构与希统望目荐标的本对比治推导株项目贿核心起问题R2我们窄想要尸什么味？（基珠于目可标的构理解斗）项目批的长语期目麻标：监把项视目打醒造成辱合肥垦北城贼标杆武项目铲形象20绢12年3个亿宾目标树立保和昌惰的品崖牌明确耳启动谱区开判发及填推售挎节奏S我们割有什世么？（项减目现重状分土析）目前况处于男淡市固，客抗户观最望情炭绪浓返厚项目痰具备拍优质甚的产士品和删学区项目竟前期薄展示争区域副仅局弄限于破营销攻中心桨，企殖业品差牌在优当地腔影响说力尚秘未建铸立所处泥板块尺销量万严重什下滑目标兆下的环核心电问题如何床快速穴建立石市场旗影响律力？府如何胞凸显胡产品勤优势?淡市路下如赌何实欢现爆尺破式狐销售恒？问题内一问题旧二SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weakness产品特质优势—面积适中，户型好项目配套优势—45中学区优势地缘位置优势—属于庐阳区产证项目周边生活配套缺乏项目被汽车销售店遮挡，售楼部昭示性不足项目西边存在高压线走廊机会-----Opportunity

SO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）所在片区为目前开发热点，发展进入快车道政府规划利好，有良好的政策预期所在片区为合肥市价格洼地,吸纳能力较强主动中心化（庐阳区），定位于市区项目，甩开长丰板块根据项目和产品特点，塑造具有爆发力的诉求形象利用产品形态差别和推售时间差，选择市场空档入市低价入市，形象提升，产品发力，抢占市场适度渲染政府规划的利好，提高客户购买信心导视系统前置到蒙城路通过营销说辞规避高压线的不利影响营造大气震撼的景观示范区，减弱高压线给客户的心理影响威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）房产调控政策持续收紧所在区域市场供应量较大，同质化竞争激烈核心客群被大盘分流学区和产证相对于恒盛无优势针对产品特点和年轻客群，塑造符合年轻客群的项目形象，通过形象发力用学区和产证优势攻击长丰项目，用形象和产品策略攻击庐阳板块渲染规划利好，通过引导，拉升客户对项目预期营造现场震撼的展示效果基于SW洋OT分析窝下的皆策略残：发挥师优势班，抢阀占机兴遇策略一：线啦上树肚立大父品牌肢大楼挑盘形笋象，僵线下甩打造监高品催质景软观及鸦物料艇展示喘，建被立区浑域内辆高端甚项目能形象乏；策略长二：强力谅表现炸产品浩优势琴，瞄地准市悔场空股档进蓝行推喊售，笑主动剪寻找侮竞争侵蓝海破；策略副四：集中扮推广锦火力庄，短睡期爆新发，乳将有堤限的土推广翁资源础价值汤最大杆化；项目惑营销壳策略尘导出策略艇三：低价话入市残，快煤速跑葱量，雾引爆中市场速，后释期逐防步实狼现溢悬价。改变氏游戏烈规则强调虫新的酿评估土标准强调吹产品冰的特稳色和屿价值挑战侦者补缺筛者跟随申者领导柴者目标却明确此、挖煮掘客没户瞄准疫市场御缝隙创新误产品余和需瓜求点引领协价格产品围、品靠牌具育有很喷强竞时争力过河缝拆桥搭便配车、朽借势以小艳搏大跟、杀层伤战盈术价格鬼战的斗制造禁者区域仍内竞归争策遗略——攘外柄必先田安内立足蜡本区漆域，艰拔高默项目渠形象棍，在析规模最和客续户基陈数无扯优势红的情倚况下惯，强棚化高项品质会，通蛛过品现质上蝇的绝杀对优辱势和能合理台的总他价配塑合赢某得区专域内烂市场芒！竞争剩战略作为陌生宵区域的中等孔规模醉品质酬项目，只请有先确改变封区域图内的名竞争菌格局纷，才猎能在怠未来捞具备册主动血战略腔选择彩的可搞能基本沾面分篮析本体拢分析市场伶研判客户炊分析目标镇下的储问题营销名策略士分解展示捡策略推广猪策略活动暖策略品质航提升衰策略推售狼策略报告听思路一期欠营销享定位形象起定位客户位定位属性肺定位案例展借鉴项目谜背景：项尼目位台于芜滋湖城煮东新陈区，枣面对翠同区15个竞仔争项冷目，14亦0万方钥的竞妥争货县量，20形11年11月6日开由盘，罗首批枪房源品三天尺售罄万科城位置鸠江区中江大道与赤铸山路交叉口西北角占地面积21万㎡总建筑面积41万㎡开发分期南岛33万㎡、北岛18万㎡建筑类别高层、小高层、花园洋房户型户型面积在89-197㎡之间，主力户型是89-138㎡价格均价6288+1300-1000元/㎡目前剩余112平，惠后售价约6500元/平；128平，惠后售价约6300元/平138平，惠后售价约6800元/平精装标准1300元/㎡销售情况正常情况下每周销售5套案例盾一：性万科【万科游城】恒大吐华府——城东始高端握精装屡修项毛目苏宁胆城市烈之光——11劫2万方枯皖江罚首席CB喊D城市帆综合虑体柏庄潜观邸——高端境产品卡定位匪，低设价入累市销他售兆通科大观——行政划级·芜湖CB舰D首席续公园牲观邸熙龙雁湾——得天荣独厚甚的大枣阳垾犹生态瞒资源堤产品三潭扎音悦——江南震园林迹风格你城东50万方津大型蒙社区伟星禾城——芜湖起标杆告型园符林标膨杆型篇物管指社区主力咐户型呀：89缸㎡精装与两房聪两厅蹲，南他北通背透，冶该户胳型为蛙东西班向入娘户，迎客厅葱易于选划分驶起居执和餐撇厅等呢功能绞空间扰。无川死角或和通沉道等良浪费述面积剂，客朴厅阳谋台、潜主卧泪均朝析南。衫开盘且当天里售罄欣。……攻略鸣一：阁务实与营销勇，保顶持调壶性谈劳实惠——配合险新政典、系肉列活徒动不坛断在秀线上办发出喷声音驶，推糕广内湾容直之指价永格强晌调性释价比万科【万科切城】攻略劝二：傅持续笨暖场致，营幕造业陪主文唤化——项目假持续杀举办较高变端活率动以踢及人孔性化臣活动恨，处昂处体沈现细堂节20洒11年营怜销活苦动一眉览：12月，12月3日-4日，绣万科跨城奶汁茶品患鉴会温即将殊上演吹，将捎带给翠你一递次芳蕉香之锋旅，谣在轻啊松的父音乐回中，躁一起腰品尝财奶茶枝，一炕起品叶味悠芹悠岁塞月，槐一起爹畅想直幸福把生活什。11月，11月20日，秀万科蜡特别寒邀请樱常年左活跃级于芜音湖、硬关心凳万科掌成长膨发展锤的媒初体朋村友参露加健稠康丰亡盛的败万科割长三咐角媒吼体自客行车负友谊台赛暨翼交流挑活动泡，届验时来辫自芜必湖各搭大媒衣体的扯精英岔们将辽与万领科一是起到锡风景援如画抢的南团京高香淳，遵赏秋掀光，涌品秋约韵，醒度过功轻松固充实册的美胖好时轿光。11月，11月12日14：00，万打科城芬将在萍售楼驶处举课办“愿成就留生活孔梦想没”品桶牌发子布会掠。11月，11月5日-6日，席万科立城“拉优享病万科设上屑品生摔活”续系列右活动过之幸沫福暖呀阳大供回馈叔在万狠科城孤营销风中心寇幸运限启幕罩。10月，10月29日-3对0日，置万科纷城现屿场售犁展中秧心将喘上演他一场刊华丽题的咖串啡盛纪典，苗欢迎丹品鉴誓。万科【万科饺城】项目愧售楼质处功怜能区惨分明语显，眉有专知门的晋展示肝区、邮洽谈熊区等像；样旧板房闯展示扛位于数售楼虾处地僵下一歼层以颠及园约林中址，并弦且做锯到每柱个样盾板房邮的窗双外都编有景篮观展骆示，村并搭蛾配暖疗色调清灯光驻，给愤客户壳一种愁回到箭家的漂温馨脆感；无论母从售思楼部纱还是管样板裙房以烫及园恋林展煤示，雨万科亭城很呜好的抖向客朴户表科达出挽了项反目的烂价值齐卖点浓及产锄品信碌息攻略朴三：锣精细杠化产品蔑展示盯系统，增观加了翠更多歌具有沿豪宅讽调性锈的布厅置，漂精准予地传尸达了负项目灶档次库和调垮性万科【万科喝城】类别万科城装修标准装修标准1300元/㎡厨房橱柜：整体定制橱柜，人造石台面

抽油烟机和燃气灶：无抽油烟机和微波炉

开关插座：飞雕或同档次

厨房吊顶：PVC扣板阳台阳台地面：地砖（国产品牌）

阳台灯具：防水壁灯，欧普或同档次

开关插座：飞雕或同档次卫生间座便器：乐家或同档次

台盆：乐家或同档次

热水器：史密斯或同档次

龙头：摩恩或同档次

卫生间电器：奥普浴霸或同档次

开关：飞雕或同档次

地砖：蒙娜丽莎或同档次厅房客厅、卧室：强化地板（国产品牌）

墙面：多乐士或同档次乳胶漆,，卧室顶面装饰有石膏线，局部壁纸，客厅吊顶+射灯

踢脚：木质成品踢脚宽带网络预留接口，光线入户电视接收系统预留有线电视接口水电气配套每户设立水、电、燃气表。安保系统黑白可视对讲系统门、窗进户门：钢制进户门

户内门：PVC贴面木门其他定制成品玄关柜攻略陈四：脱成熟叛精装线于细碎微处磨打动世人，标准掩模块创化精呜装操吉作流脱程，趣全国众统一盒采购乎最大籍有效培控制卖成本茶，细皂节处济处体保现人脊性化以居草住细杨节打锣动客恰户，胃关注谜情景合化氛缓围布种置，尸充分齿营造侄温馨榆浪漫平情调万科【万科糕城】攻略拥五：万科动物业泪的管生家式艺服务惨、特商约服骂务以沃及亲丙切耐烈心服捡务的俘态度斗和质党量使旨客户苍更加础放心潜满意在芜揉湖这冤个物块业水岁平不摇高的控城市渴，万朗科的率贴心扶物业碧的到做来自贪然受讨到了捆很多销市民殖的青预睐。专业鄙化的更形象虎和热饮情的漏服务接态度牢是万忽科物霉业核脱心的痛服务梯要素这些愁都体啄现在依所有森的细属节：冤帮老叛人拎割包、手帮业舱主开络车门责、耐税心回揪答业醒主问逃题、挡帮助傻接小杂孩等沃等方晴面万科【万科生城】万壳科………………万科汪的品祖牌认唇知、夹成熟个的精停装修绞、强旷势精鞭细化来展示炉、精锄准的魄营销兵方式民和物慰业服漆务水椒准使澡其在携芜湖迎楼市迅获得樱了较孟好口储碑和伸业绩品牌认知精准营销精细纳化展示成熟精装优质物管客户崇拜20勾11年1月11日，蜜万科果集团礼正式抵进驻施芜湖搞楼市燥，以6.烧62谁3亿元轮摘得10溪43乱-3号宗继地。沉在微这一竿年时贯间里管，万付科用苦自己恐的品剥牌以哪及产冠品赢蹲得了赶芜湖浆市场皆的认门同。万科胳城从20欣11年首遗次开收盘至间今，油已经滴销售垦约43仗0余套渡，顺活应市温场动己向以侄高品卵质低铺价入团市取灾得了戴首次购开盘年大捷迟。在20缓11年楼理市渐探冷的料情况帆下，颈万科谱的推治广力港度依榆旧强迁劲，农各种忌高端租活动脾、周筐末暖监场、余优惠税活动祝持续激不断你的进括行，颤从而挑在淡抖市下略依然呆持续绿走量以。万科蜜营销KP把I体系全国秤万科副淡市鞋阻击忠攻略冲分析：攻略叙四：妹直面酸抢夺皆客户摘资源构，派肌单拦驾截现场逢未开海放，顿提前制积极扔蓄客牙，社窄区巡视展、的社区填直投情、短军信全僻覆盖品、扫鼠街/扫楼/扫铺/扫商睛超、杠关键元人陌周拜多能种渠域道线临下组液合，防竞争纪项目牢周边冻派单叮，最廉大化放抢夺虾客户彻资源蜓；攻略薪五：压品质轧路线兆下的铲高性化价比严格胀控制僻成本条，以夜精装酿修成夏本优没势严怕格控傅制总损价，胸推出质“超益高性越价比渴精装艺修”螺概念环，提辣前对份手释纹放价穗格与教对手介打价捡格战璃。攻略炭二：膀百人桑大战所，全池员拓夺客组成僚百人蝇销售等团队惠，全休方位坑设立赖多分兴展点舅，多捆巡展醉点，椒多临键时接仗待中垦心，油全城虾范围续全员蔑拓客攀，在盛淡市形最大析化积奶累客毁户；攻略昌三：惠地界弊导示萍封杀区域降道路掠导示编系统肉全覆如盖，膏重点家路段籍和竞闪争项景目区掘域道妄旗、戴导示湖、户话外资华源抢萍先占陷领，机充分抛截流改竞争欧项目扶客户恩；攻略吵一：兰闪电计行动毅，抢遭得先从机营销饿、工扁程迅谈速反希应，倾先于捎竞争迎对手语出招猫，占参领区苦域第折一关妹注度啊和绝料对影闪响力稠，首矿先形烟成区票域排拼它影筹响力肥；热销婆分析：54米00元/平米厨含15杯00元精笼装修运，性聋价比弄高，损价格敬优势默明显择，41地00元/平米卸毛坯末房，葵比周威边市浙场存赛在约10原00元价问格优溜势；9月恒醉大在鸣全国淡范围迫内大门打85折优商惠，岗领降易获得境较好现成果所使其月成为号淡市决下的捡全国寺销量援冠军蜜。月份6月7月8月9月10月11月销售套数142128136364190110销售均价540053005400410044004400恒大虚城月寸度量湖价表项目恶背景：项貌目位辈于瑶帜海区谢龙岗蚀，总谱体规采模70万方迹，70余栋戚楼全硬部为蔬高层州产品拔，大寨部分宪房源庄为精友装修案例浊二：鲁恒大谁城恒大凯城的旺展示半风格舒为简友约欧棚式风作格，让给客麦户以选豪华丈、大恋气、锹奢侈象的感砖觉。旨中心发人工年湖水鉴系景勺观、虎大气咏的入铺口大帖门，嫌样板渡房的培设计轨永远匪是恒增大展忌示的摔必备适项目值。各钱种展餐示都能以提串升客列户心判理预删期为悠目的砖。展示则攻略决：大纪气、绢震撼亦的展钓示拔刑高客那户的亮心理闪预期领，加测上低将价入戏市的哀手段穴足以铃形成拳超高饼性价辜比的脱楼盘辫形象恒大伙城成功宣要素那：高品雪质展狂示奠扮定高戴端形励象，稠拔高马心理呆预期高调竟立势躲，迅禾速传是播，绘海量丧蓄客提供军市场块快速开去化披产品(优质货刚需丽产品)低于功预期虫价格缘瑞，体矛现超阶高性鼓价比小结请：淡苹市如啊何突律围基本气面分讲析本体愈分析市场块研判客户稳分析目标友下的岩问题营销裤策略母分解展示漠策略推广耳策略活动棋策略品质虽提升绝策略推售牛策略报告难思路一期渴营销鸟定位形象踪蝶定位客户忍定位属性蚊定位案例趋借鉴本项税目客止户定锁位——核心圾客户挨为长鞋丰进羊城客我户、剂地缘疤性客勺户，帮市区独外溢近客户围为重趴要客拘户核心客户重要客户偶得客户长丰英进城旧客户宜：主要节是长说丰县宗城一咽些个辟体工规商户颂，关劣注价林格以插及配摆套等郊配套地缘鼠性客颈户：主要丸为庐闯阳工胃业园理内的寄上班舒族，狭购买羊能力君不强界，关倘注价裳格以掉及交迷通配工套。老城冬区外枝溢客长户：被动离外溢稼且有索品质赌需求犯者，姿愿意岗为优受质产墨品支膨付一腿定溢庙价。本地磁或外津地投炎资客征：看好繁项目孤价值岗，以卸资产鬼处置袍或长来期增洗值为培目的碗的投仓资需宏求。客户分析全国现象项目客户定位随区怨域价触格的施提升和居型住价姓值的腿引导客户贴层级：有刮一定遵经济炸实力很的进率城客父户置业搜特征：基于肤公摊队、安蝇全性瓦等考猜虑对岔高层赴抗性箭较大鼻，核心关注吃产品新的高附躬加值驳和赠等送面样积，右以及惕周边荷的配严套（孕教育形配套贷）；总录价承售受在巨对应侦的产冠品为80示—9盐0平以颗内的岂两房壶三房庆，甚至港总价飘限制爱下更葬小的烛产品。客户债层级：经塘济实壁力较雕低的竟进城生客户置业己特征：将述更加华被加父压到肾外围围区域宇，或乌某些卸低价栗型战毫略的税项目旁；单纯逆的需问求低高价置交业承受恳力下那寻求挖性价谢比和蜡更小衣面积上段随着孟城市娘化进图城的笑加快驾和北耍城新弹区房方地产即市场供的进彩一步阁发展盼，长机丰县独客户啊的进才城成胳本势骑必增腹加，沸购买烛力限密制下机整体屿数量悦将会赚减少父，长丰铲县进肯城客助户逐钳步分楼化为黄两个恶层级针对司此类样客户概，应签紧抓躁其产吵品需听求敏拥感点匆，放锅大学治区优雁势、山以超奇高性协价比眉的产充品为己主打丈捕捉挂其大线量需胜求，场建立江市场怠口碑愉。长丰轰进城晶客户——因承啦受力向的不嗓同而逼出现踩两种敞类型臂客户尸，本贩项目丛客户悔更接摔近第倒二种抱类型客户定位全国现象项目客户定位地缘腹型客使户—凯—因神职业范不同驼收入稀不同括而存援在三盘种群骆体，描本项费目应杏主攻溜其中大的中番高收眠入人落群原住迫民周边未产业句人群中高公收入汗人群低收泊入人岗群区域学地缘缩慧客户客户难特征：经薯济实台力较构强的泳中高麦层技挡术人论员和物管理铁人员杯，收感入一是般在40桨00元/月左勒右，占有一橡定文灶化涵遮养和颤品质盗认知秒；置业慎需求：目偷前大奔多置叫业于旷北二缴环内竞的高盛层；未来平随区恳域的首进一展步北车拓摊租大，监区域扒将和厚市区帝连为肯一体末，此伞类人斩群将跳回流狂置业喊。敏感顾点：品质沸、交爸通、慈配套。客户潜特征：大道多为挤区域身内原椒有的夫农民竖，经灭济实晃力普论遍较绑弱，禾集中如在回槐迁小欧区（寻如凤常梅家陪园）街和自抖建民惨房中模；置业岭需求：低捕价多轮层和宵高层版低区帜；敏感森点：价格喊、基聚础配屡套、蚕交通。客户臭特征：区慌域劳香动密妄集型拳产业碗基层装普通踏工人茎，绝醒大部黎分为粒长丰屈进城锈务工军人员供，收杰入一度般在20挪00元/月，沟经济棚实力泼有限圆；置业汗需求：普站通高添层小币户（度多为捎企业虽低价洲团购议）；敏感侍点：价格喂、基原础配正套、退交通。高端妈的形略象展晌示以绩及高东舒适毕度的制产品辰，将每成为杀打动毁该类悄客户渴的最寇主要捡手段客户定位全国现象项目客户定位市区行外溢故客户杏——