广东东莞某别墅项目整合推广方案

东莞·**·别墅项目

整合推广方案

深圳**目录

一、市场篇二、产品篇三、客户篇四、定位篇五、形象篇六、推广篇七、建议篇

市场篇（一）项目区位市场价值1、**处大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、政府对**作出了“东部支点城市”的定位。

“客流/物流中心”华南的商贸重镇。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

一、**地产高端市场滞后于其城市发展水平相对**优越的经济地理位置和规划远景，**高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于**与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整****房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在**楼盘的竞争，已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统**住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。[结论]传统陈旧的开发模式仍是**地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生**新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的置业潮。（二）**地产面临新局面

产品篇产品特征房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是什么样的产品？SWOT分析

优势

劣势

机会

威胁SWOT分析内部外部优势1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值；2、交通便捷，距火车站五分钟的路程；3、周围生活及商业配套齐全；4、超低密度典藏43户独栋；5、领先模式的湖景资源；6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活；劣势：1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与产品性质不相称；2、社区规模不大，完善配套,成本相对提高：3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差异较大；机会：1、政府对该片区的开发方向是未来物流中心，片区物业升值强潜力较大。

2、所在片区属地产开发热区，市场影响力较大；威胁1、附近的玫瑰园、隐贤山庄---鹿儿岛等产品有同质竞争；2、周边的工厂、村屋人流量大，治安状况复杂。产品特征

结论地处**中轴路的置业旺地上，优劣并存。独栋大户型，完善的生活与商业配套是其一大优势；将项目定位为本土特色、终极置业的高档别墅住宅，能较好的迎合市场，为规避其本身的弱点，在推广时不能过分强调别墅概念。

客户篇关于目标客户的描述当地称他们为“有钱人”媒体称他们为“富人”官方称他们为“高收入人群”我们称他们为“中国财富新贵阶层”他们是先富起来的一族，是创造财富，利用财富，享受财富，急于寻求社会认可，名利场上，有他们的身影，他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗，并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的社会关系资源等，他们有自己的生活层面--富人圈子，他们在这个圈子中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或换取了相应的地位优势。并在思考如何用最好的方式传承给下一代的一群人。他们在彰显尊贵身份，召唤尊敬和关注的同时，注重下一代继承事业，极力希望这种奋斗精神传承给下一代，望子成龙是家族辉煌延续的表征。1、超大户型，大宅大院，承载社会交往、家族生活，实现更高层面大户人家生活，体现身份与社会价值。2、完善的生活商业配套，便利的交通达成对价值的心理接受。3、领先模式的产品、优美的湖景资源环境促成家庭终极置业的意识；

什么因素促使目标客户选择我们的产品？什么因素阻碍目标客户选择我们的产品？1、外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与尊贵的生活不相称。2、项目社区规模不大居家氛围不浓。针对市场现状、项目特征以及目标客户的购买障碍与利益，本项目如何有针对性的确定自己的项目特色及定位，最大限度的争取目标购买群体？

定位篇**模式迁：定糠位铁沙三角[同制造搁差异引导胡需求创造猫第一项目袭命名泰：**壁**关于来命名：龙是色神圣息的象洲征，灿**刘**泊表明痰了大环家族紫尊贵的生甲活荣示耀，厌迎合卡对目驼标客价户价辨值观楚的取师向；淡也是蒙对本猛地文丧化特色呜的溶宾入，蠢同时膨是对孩同方徐另一票成熟碧项目象聚富肥花园品的传菌承，字发展开零发理后念的冰提升御。副推协案名**壳**目、*娃**丈*、赔**沙**产品示定位浆：深宅苍大院序世瞎袭领运地1）顾定位秆的原址则：择区隔查市场薄，突爪出核什心竞伐争力挑，瞬扯间打新动目鹿标客悬户碗的内黎心。2）众“忘深宅坟大院瓦”展抗示的蜂是项啦目的材外在爪特征景，“帝世袭款领地驻”讲规述的股则是内驶在精步神品抵质。3）屈本定淘位准瘦确概于括了先项目被最大穴卖点霞，即乓：低纹密度孝的建炕筑空焰间，夕超大萍户型砖、私卷家庭匀院。责满足移客户棕社会合交往隙、家枝族排将场生纽奉活；站同时过与客巩户精心神文寺化特详征传复统根烟基，籍家族照观念燥的膨侧胀，怖尊贵够身份坡的展钉示相舟迎合身，而这捏些正匙是我肯们的昏目标扑客户左最为躁关心饰的，除同时筹也是达竞争读楼盘翅所不蜘充分低具备，能错够与升他们吐形成竭最大饺差异突化的舒。这是狱因为广告所语：留给否**陕的传婚奇（龙缸脉传逢承，洪尽显且尊贵博）建筑剧实体点的领租先开纯发模缩慧式是肯传奇培；景砍观价值是队传奇胃；血枪脉的筐相传搁，记匠载物妄质财戏富和置精神继嫩承的垒全部摩生活甲秘密沙更是杆一种伪传奇简。广告陷调性尊贵涉、大嚼气推广泥篇鉴于关项目寻定位惧和产鼻品体累量的持43政栋，沸以及超目标必客户的精贡确定离位，爸在推挠广时蓄高调输入市训迅速悔启动摄形象溪；展开议促销去活动禁，充秩分利第用口姨碑链背式传业播并奇为客显户提供隔深度似服务吴。推广天思路报：推广倦原则邮：短、斩平、桌快短—旨—与是目标蜡客户远保持蔬最短气的距历离，肾一针国见血！平—铲—最貌有效岔的传穴播组灶合，委用最覆平的明费用顷，取得设最佳所的推盖广效栋果！喘！快—代—快野节奏王，！钢！整合已市场获攻击暑线第一旨战役：形挨象攻墓击阶总段20吵03梅.1帝2月发-2飘00投4.迹2月攻击却目标筛：牢*膛启动您形象洞形成播市场羞高点悟；*忧尊贵洋为核认心S翁P活起动积俗累客旧户；*内康部认勤购活字动第二嘱战役：开洗盘展嚷示攻励击阶哑段20克04泄年.井3月苹-2覆00览4年柜5月攻击征目标恋：*忙开盘埋活动*样命板居淋眼见纱为实允的品馆牌促延销力第三盐战役：现融场决建战攻瓶击阶昨段20洒04缺.搅5月斑-8戴月攻击屯目标跨：*榜S趴P活焦动以土活动矩形成支高档社粘区氛途围；第一鸟战役：形佛象攻护击阶似段20泻03芬.1沫2月腿-2狂00写4.甩2月3、陶文本攻击谅点1、请现场受包装2、屿户外屑广告视牌灯杆相旗售楼蛮处围墙精装缝楼书折页恰宣传健品加油址站、集火车和站、蛮市中霸心派送加在汽车可美容遥维修矮店、崭加油徐站、高尔屑夫球野场、殊酒店州。建筑鞭模型以体界现“野尊贵狗”为狮核心亿展开整合坦促销步活动主题引：“电‘贵族仍视野亩”陆险虎汽辈车展时间求：春顽节期润间（暗内部绣认购孟前）地点致：现监场对象锈：目患标客数户群内容灿：陆虎潜汽车辅展目的跨：把成糟立汽泳车展鞠览的伍新闻春在*神**胶*的林推广贫中引鼠爆，打造活出浓元郁的飘汽车酿文化倡并与烘**结**笛链接昏。用房诚一种请汽车文化余栓住咬目标失群，缓积累概客户图。活动书（一门）主题盲：稼“周走大福随”珠根宝展时间像：清谦明节蝴前后地点租：酒垂店对象喷：目辨标客堪户群内容资：珠宝些展览岩、拍钓卖目的孝：在记目标慎客户挨群集蝇中的联时间虽达成头项目似信息口枣碑塔传播粒，客糖户积榨累。物料害准备番：建歇筑模标型活动汁（二昼）第二叠战役：开倘盘展万示攻些击阶寒段20鸭04朋年.疤3月妨-2钥00以4年私5月活动茎（三晶）时间胸：开隆盘后地点捏：售的楼处迷/会宴所对象毅：目犹标消述费群内容些：慈善茧捐赠连钱物鉴均可目的碑：倡钉导社巡寿会公粱德，筋表现尖捐赠恋者爱觉心，载体现屑高贵僚生份，沫积累帆品牌开形象溜。主题兆：“完妻美生呢活”枯慈善洲捐赠第三锁战役：现往场决触战攻怀击阶瞎段20番03粘.5胆月-击20夜04虫.8迁月咖啡宾·嘉侨年华时间靠：样撒板居避完工地点万：样圆板居对象较：目烟标消钞费群内容透：煮净咖啡萌、喝插咖啡目的临：强阁化上岭层生祖活一卵意识歪形态胜，体摆现尊暖贵心理需以求。巩固妨形象卷，建吴立消垂费者置忠诚矮度。活动亦（四喜）主题渗：同稿方业甜主联福谊会时间妹：六念月地点记：同拦方会象所对象厅：目澡标客仅户业免主家朴庭（饱含聚讯富花厉园等婚）内容霞：娱沿乐联惨欢目的潮：聚馆集人务气，距把与教目标判客户改保持章最短馒距离旨强化剑同方凶品牌夺形象勉促进患销售物料箭准备教：折剥页、奥楼书活动引（五缸）主题关：国际浪名酒争会时间钩：七致月地点搁：酒促店对象佩：目职标客刑户业秆主家股庭（续含聚楚富花岭园等聋）内容怖：国员际名程酒目的灭：聚济集人湖气，促促进剑销售物料茧准备孕：折舅页、崇楼书活动凑（六毅）建议芝篇《黄杯帝宅限经》嫌曰：宅者闷，人舞之本爽，宅蛮因人觉而生柿，人室因宅萝得存灿--愉--除--舱人宅孙相抚债，感汇通天暗地。结庐廊在人息境，凝而无狂车马狸喧徒（一抽）问题退一：项目棚周边摆交通寇主干轻道对顶别墅属都带累来了寺灰尘耻、嘈朽音，断并且辟名流摄所重恰视的私踩密性弯也遭胸到很捕大程候度的细破坏蝴。解决宋方案别：沿周庭边主百干道撇提高讽坡地莲落差篇，抬肃高别末墅地探基；现沿路扒种植涂较大砌乔木锅植物配薯以灌族木为乡丰辅助僵，并稠且建恩高围旗墙。直接慎利益典：解决狼了富特豪私掩密性盗问题命，使抖自家吧生活银不被丝式窥视伟；种