年上海徐家汇区某项目行销企划服务建议

行销企划服务建议市场篇THEMARKING拥有上海就拥有全世界——国际面中国是一个拥有全球人口最多，全世界经济成长最快、最具潜力的国家。上海拥有４亿之长江流域是中国最富饶的区域。美国商业周刊：上海已经成为全世界前五大最具投资吸引力的城市。美国总统布什：我简直无法相信上海这些年取得的进步。法国总统希拉克：上海是在进行人类历史最惊人的经济和社会变革。英国皮尔金顿董事长：上海是个值得投资的好地方。美国电话电报公司：我们在上海获得了成功。钢铁巨头德国蒂森：上海作为一个金融贸易中心城市是无可替代的。新加坡国立大学企管学院院长：上海必将成为一个强大的国际金融中心。

贝尔公司海外投资部长莫瑞：上海贝尔的生产增长率和利润增长率在海外公司中名列榜首。十年上海，百年欧洲1992~2002年上海十大建设

1.

全世界第一座磁悬浮铁路

2.

浦东机场建设

3.

虹桥机场扩建

4.

上海内环线、外环线建建设

5.

地铁一、二、三号线建设

6.

城市大型绿肺建设

7.

浦东世纪公园

8.

杨浦、南浦、徐浦、卢浦、奉浦、松浦，6座斜拉桥建设

9.

苏州河综合治理工程

10.

上海铁路南站建设世纪商机就在上海——政策面一、WTO独宠上海10年来上海经济增长率超越香港、东京、纽约、伦敦、法兰克福、巴黎；

二、宝瓶世纪世博会看上海浦江两岸千亿开发计划，上海2010年世博会的举办；

三、十五大助威大上海旧区改造、基础设施、大产业基地、小城镇建设大幅度发展；

四、新政策助长市场金融利率、税收、房改，2002年开始，国家相关部门下调了购房贷款利率，其下调幅度为历年最大：五年以下(含五年)由现在的4.14%下调为3.6%，五年以上由现行的4.5%下调为4.05%；上海房地产市场进入商品化阶段.数字证明上海是最佳财经发展实力及潜力——财经面（1）.2002年经济增长率依然可以保持7%的水平。（2）.上海住宅需求仍将旺盛：一、2000年上海期房成交量突破1500万平米，存量房成交量突破800万平米；二、2002年上海人均GDP预估突破4000美元，城镇人均居住面积为11.8平方米；三、2005年上海人均GDP预估突破5200美元，城镇人均居住面积为18.5平方米；（3）、上海与国外相比差距较大。2001年上海人均GDP突破4500美元，2005年上海人均GDP约为6700美元；（4）.上海房价收入比约为6倍，逐步接近日、韩国家水平；与亚洲国家房价收入比率8.08倍8.5倍6倍今日上海房地产走向商品化市场上海社科院预计未来5年有7500万增量房市场购买力.1.住宅消费依然是热点，2001年，上海市区居民的人均居住面积达到11.8平米。估计2002年底，将超过12平米，折合建筑面积超过20平米。许多居民对改善住房的迫切是住房消费的原动力。随着居民收入的不断提高，新的住房需求将会是广泛而持久的。

2.上海房价呈稳定微副上扬趋势。上海居民的住宅消费支付能力从以下三个方面考虑反映：一、充分考虑居民的工资外收入。二、是房价应该包括增量与存量、售价和租价的加权平均价格，单独将增量房的价格统称谓“房价”，这是不全面的。三、从总房价中扣除居民原来住房的变现货币。正确了解上海居民住房消费的支付能力。所以我们对未来上海住房消费继续持乐观的态度。

2002年后，上海房地产市场会出现增量交易阶段性增长明显，存量交易不断攀升，将逐步超过增量，及租售并举，投资置业与消费共存的新市场发展。上海的繁荣商业带动住宅区发展徐汇区地段人文历史背景徐汇区位于上海市中心城区西南部。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，地铁一号线、轨道交通明珠线贯通全境，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区县和江、浙、闽、赣、皖等诸省的交通要道。据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李浅从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。由于上海开埠较早,所以殖民主义势力进入加速了徐家汇附近租界的形成,并由此沿袭成为上海西区高尚住宅区域.部分区域为昔日法租界。大徐汇１0大建设异军突起

徐汇区为上海房地产发展商的必争之地地铁一号线

地铁三号线（徐汇段）

明珠线一期（徐汇段）

明珠线二期工程（徐汇段）

徐家汇交叉立体交通网络建设

徐家汇商圈建设

徐家汇公园

大木桥路、华泾路和清真路完成拓建通车，乌鲁木齐南路等5条道路完成大修

铁路上海南站铁路上海南站南广场长途客运站

漕河泾港综合整治一期工程最大赢家策略条件——徐汇区综合分析

房价增长率居上海市9个中心城区前列徐家汇居民区与商业区区域分布图生活便利图衣东方商厦、太平洋百货、汇金百货、港汇广场、六百、美罗城、中兴百货、大西洋百货、汇联商厦、汇民商厦、新路达百货……徐家汇为上海最大的百货商场的精华点东方商厦、太平洋百货、汇金百货、港汇广场食港汇中心美食街、美罗城大食代、太平洋百货美食城天钥桥路饮食街、弘基广场美食街、衡山路休闲美食街…港汇中心美食街、美罗城大食代、肯德基、麦当劳住富豪环球东亚酒店、华亭宾馆、衡山宾馆、余庆宾馆、建国宾馆、建工宾馆、金轩宾馆、奥林匹克中心宾馆、建科大酒店……衡山贤宾馆、上海县余庆精宾馆龄、建竖工宾勿馆、扶建科粗大酒压店…行上海渗地铁萝一、臭三线修路、内环滤高架适道、明珠放线轻久轨、万体条馆站茎有通稍往江锦浙两圣省的艰豪华匪巴士、众多膊公交哪线、跌虹桥剂路弘训基广或场公栗交总句线4翻3\闻50亿\5际48猪\8顶47臭\4讽2\呼15泼\9呀3\建83径0\扇20尾5\裕32榆0\开57慎2\锈87胀2\础44起\7硬2\维92烂7\飘86脑4\胳70朵3\置32妹6\容56胶\7标33甲\8祝20杰\8饿40键\7蚁32宋\7杠54狗\8连14岁\5滚0林荫援大道谊,明锹珠线捐出口捧….路肇嘉逢浜路句、虹壶桥路驶、漕驱溪北广路、昆华山润路、睡衡山幕路、渴天钥熊桥路割、天选平路扫、高烈安路将、康拨平路数、宛龄平路掘、吴况兴路渠、安缝亭路钻、乌鲁双木齐宏路、源余庆圣路…创…医疗中山按医院龙华杯医院国际飘和平豪妇婴袭保健艰医院上海甚市牙叔防所上海咐眼耳借喉鼻抱科医遵院大华邪医院上海丙胸科该医院上海氧市肿寨瘤医杨院上海脆文艺两医院儿科卖医院公共事业徐汇君区政粗府中级鄙法院八万歇人体勾育场万体炊馆上海枝游泳雕馆上海兔气象夏中心上海栽电影鬼制片茂厂绿化徐家抢汇绿凯地衡山滩公园光启羽公园漕溪笼公园学校上海友交通侵大学上海俱第四全中学上海晋徐汇你中学上海鹊南洋克模范葡中学高科姥技太平樱洋数栗码广赖场交大隶慧谷百脑皱汇娱乐上海穷网球沾中心奥林呆匹克阶俱乐比部丽花街皇宫罗KT捉V正阳态保龄绒球馆统龄松保龄践球馆舒适慰堡东瀛换城夜膨总会海族宁馆衡山味电影樱院好乐考迪K遭TV风暴介DI讯SC桐O金融中国贱银行交通遭银行工商别银行农业撑银行光大折银行民生陡银行太平予洋保甲险公园括、医诱院、角学校厚、图匠书馆枪……徐汇呢区房旨地产拔市场阿分析上海纪社科配院近知二年枯的问服卷调清查，稿徐汇致区为姿上海唤人选叮择住落宅排领名第由一，商品疏房销腰售总踩量再彻创新跪高。“住够在徐省汇”他品牌扑效应末明显塑，商境品房汽销售往总量酷再创扛新高葬。（2腔00搏1年骂统计谜数据腔）二级闪市场乱：套面积金额商品房销售14240套159.92万平方米71.46亿比上年增长52.45%64.45%62.53%三级症市场弓：存量商品房成交面积53.93万平方米增长200.05%已售公房上市交易量26.6万平方米

不可售公房差价交换2417套

楼盘各竞脉争楼障盘分踩析徐家稿汇商得圈2来00化1-饿20胁02沟销售堵分析亚都妈国际雾名园骨、上抛海五善月天包、汇许翠园裳…主要黎竞争疮楼盘1.位于庄徐家帅汇商张圈黄无金生雷活圈2.小区沾享受族徐家吵汇绿宽肺的督景观3.徐家御汇商横圈带除来生项活的财便利4.靠近洋徐汇歇区高欲档居案住区席，带来绳文化谱底蕴5.目标版客源型广大搁,区匠域诉莫求居授上海恩第一SW1.过于才靠近偏肇嘉寺浜路句，受丈其喧捷闹的坝影响2.周边雁同类下竞争僵楼盘丛较多3.高位门价格裙阻力4.得房负率较赖低5.房型售特色宋并不灵突出O1.区域单环境棵的竞骗争态促势造祝成的虫价位必挤压2.房型猛特色凑的不羊明显纽奉造成宿商品帆市场共力不竞强3.小区镇公共队设施荒发挥贫有限带，可跪能影诉响商翅品力磨的提近升T1.徐汇缩慧成熟溉的高栗档居李住环撞境品滤牌，呼且上证海租述市所毙支持这的投较资客仁源2.高档铅特色坑住宅雪对于暴吸引疑力仍亭在攀族升，闷市场使认同醒度较合高3.本产揉品所抓独具哲的稀这缺性目标栽市场盏分析A.勿目标蜂市场隐概诉徐汇著区—惰—上工海西幸南大柄门，扎交通撞发达晴，拥厚有传社统高旧尚住辈宅区洗，世界族知名穴的徐湖家汇攀商业丽圈—主—徐叼家汇词动线堪，房拢地产园目标东市场就成高决塑性凶、外畜向性蛋态势电。我们品的两忙个目笼标市况场：a.呜投资帜型市束场b.价自用午型市营场B.甚目标鼠市场说定位a.馅投资么型市指场：NO毯.1区域圾：国宵内投剥资市跪场，自上海番市本先地人南士，摇主要牺来自辅徐汇惩、静安晓、长低宁、神卢湾全、普卖陀、宽闵行厉、松期江、晃青浦始及其抄他区记域；职业素：企蜜业家扭、私梦营业辞主等瞧及拥梅有1彼0万个以上逆存款观大众攀人士纽奉；所得凯：综膏合月君收入刑：R芝MB捞0.标7万愚元以抵上比例否：约或估5累0%刺；NO叠.2区域租：台蔬商投歪资客讽，主默要以隆长住鱼上海初的及耕新入雨住上迷海的奋台籍梯人士琴为主雕、另外烘考察绒中准抱备进此驻上过海的受台湾乞人为撞副等河；职业萌：中痕小型增企业故家、赏中小好型私狮营业推主、猪一般郊生意赖人及断白领悬主管肤阶层绢；所得箱：综厕合月税收入奸RM衫B1粗万元丧以上袍；比例驱：约催估2历5%母；NO捐.3区域升：国寨内外悼省市里人士疾，主箭要来尼自江肆、浙纷、温屋州、斩宁波戒等区合域；职业查：企类业家钥、私棵营业耕主等倦；所得史：综加合月锡收入氏RM辨B2臂元以卫上比例善：约负估2访0%绍；NO闲.4区域惑：港怠、澳校、日隐、东饮南亚装地区纷人士烂；职业部：中超小型亲企业剩家、损一般素生意铲人及姥白领蓬阶层喷等；所得蹦：月家收入绸RM玻B2泉万元狼以上队；比例鲁：约换估5迈%；b.罪自用走型市晚场：NO童.1区域手：上尽海市自本地悲人士筹，主咏要来坑自徐竖汇、常静安甩、长欧宁、骑卢湾叮、普棍陀、篇闵行嚷、松江技、青斯浦及帐其他炭区域遇；职业虚：上絮海本寄地国汗营企喝业家剥、国静营高展级白降领、社政府桐机关臭干部盯、私腾营业擦主、外商税高级舅白领丝式、已含备储球蓄存冷款的谎家庭因组合岸、新勿贵单止身族惕、海拔外归站国学制人、理商人族等；所得堤：家吗庭月蚊收入停RM敌B0筝.7斜万元挖以上舅；比例配：约仇估6康5%NO初.2区域夺：台浅商，朱主要村为长像住上学海的供、新星入住判上海欲的、签考察杏中准萝备进防驻上狐海等益；职业浪：中决小型握企业泡家、饱一般径生意吩人、子企业做白领旋主管扁级、圾退休锯再创古业人勺士等想；所得趋：家歼庭月惊收入沸RM同B1优万元刘以上比例捐：约喉估2睡5%NO眨.3区域柔：国骑内外吴省市让人事迎，主学要来弟自江绞、浙交及北钻京、条广东启等区绪域；职业柜：中挂小型圣企业傍家、赖私营活业主第、高楚级白惯领、如一般旋生意逃人等些；所得欺：家由庭月之收入太RM渣B1贞.5咬万元腹以上比例迅：约描估1狱0%NO轧.4区域效：在要上海薪工作婚、经净商的影国内饺租赁点人士却及租终金承智受力牛50荒00敲元/猪月以蚕上的鞭对象蛇，以租挨代房诚买的琴付款锯分拆活方式旺，诱姨导购严买。原始锐商品送力状际况评权估表8厌7泰6狡5道4志3声2禁1秆平均草分夸排拍名地段永7导1静7.望88剃1环境漫3虑3娃2们6辰.1膜3冈2规划类2稍4事2傅5炊.0它5建材命6掀2贺4.希8弟6价格损3烟5缓5.绿38芳4企业刑3沈4紫1自5铺.2课5妄5时机沃6乘1它1太5荣.6抓3风3总平砍均分驼：5绞.7模2分总分汗：7瓶1.通5分商品竭化建霉议一、商品捎概念1、傍商品旗精神念领先涌上海早同类刮住宅僻20卖年2、灶未来泊梦幻品住宅3、运时尚尤性、邻国际洽化、纷科技衰感、液尊贵洲感、笼唯一返性、缸魅力更、舒适突性、饭便利竹性、鬼增长更性二、商品旷包装1、尊贵费形象2、个性熟艺术3、未来糊智能4、科技摧环保5、便利开舒适6、价值日增长7、时尚伶品味8、梦幻个生活三、假商品运包装扔内容A.答房型腔篇1.义全明惭房型2.改浴室捧有采傅光4.逆主卧资有花未台,耗创造余立体茎绿化3.想客厅舍有情猪趣观低景阳亏台5.洞楼层飞挑高辛3.灯2米B.林公共陆设施彻篇1.柔艺术若尊贵秩电梯2.尘大堂蚀Lo佩by室内3.打无限障宽频垂上网1.意太平绕洋岛庙屿风籍情景畅雕室外3.除绿化葡步道2.拼社区治灯光月造景会所肃篇1.狭主题馋会所控-养发生、茶亲子剩、健视身、献娱乐2.素VI建P商殃务空沙间太略户环球配本着若几十父年专棵业房初地产都企划梦经验革以及迟在中较国大熟陆充旨分的彩个案蚕经验泊,不号仅从稠商品忽力建樱构上热提升创商品唱品质渐,提慈高销盾售率抵。同睁时一干直致哪力于录同每暮个合练作伙浑伴共脖同发展展成鞋长,繁为贵辜公司共的产腥品乃夏至贵禾公司精整体惕品牌希形象储提升缠内外珠在及含附加韵价值栽。这是弯太略紧环球骄每位猪同仁稿追求往的唯犬一服绝务准秘则。强化肥商品框力状冒况评脏估表8寄7捞6袋5眉4蓄3居2泥1龄平均裕分狐排谅名地段波7棉1岸7.渗88滥1环境刚3狐3洪2器6盘.1恋3年4规划傍4归4浪6.赚5扣3建材贿2垂6何7.育13化2价格互7字1定5.低88榜6企业透8固6烂.0制0幸5时机刺6茧1晋1与5妄.6背3碌7总平住均分泛：6备.4抚5分总分相：8酬0.够6分B1社区会规范V1形象痒展开M1经营戚理念文化社区纵文化匙体系社区睁经营铲理念能：独借有尊趁贵的躁美好骗生活社区梯经营鸦愿景莫：永阁续成辨长，等传世阁名宅社患区特规象范嘱：形裁象/锻安全前/舒爱适/殿便利纹/成袋长有磨成就岂感的守社区社塌区惭V朝I蓄：视暴觉形尺象高雨贵，套精致缘瑞化！价值负塑造领先匠上海娃20或年的鬼未来即梦幻竟住宅外在鲜价值景观环境地段时机规划风格管理建材企业内在赌价值附加选价值尊贵负形象个性容艺术未来帜智能科技战环保便利晨舒适价值快增长时尚午品味梦幻甚生活商品疾形象捧包装品牌崭领导品牌搬领导企业逐品牌规划皱品牌商品扁力品碎牌设详计榴师风格榆主题功能退主题业内绩关系岔企业售后浆服务施工锡品质地段带稀有黄金绳生活皱圈林荫拉大道形象课塑造领先昆上海薄20昨年的悲未来夜梦幻本住宅未来唱主题景观环境地段学习风格梦幻疤主题附加说价值品牌遗领导团队创意自然人文科技环保企业洲品牌规划陪品牌商品欺力品并牌设侦计秒师整体牺风格规划喜功能业朴绩售后丽服务施工辩品质地妨段环唉境附加镜价值生活骗条件整合您行销仙运作SPPRADEV鞭EN缝TD.众D.夫T业务肢情境腰销售销售舞目标阴达成媒体押整合羊运作伟表LO干GO个案北VISL球OG脂AN精神早口号户外刮媒体印刷红媒体电波川媒体告示摊功能指示搬功能NP后报纸海报附传单商品锄说明系书DMRD咐收音竿机TV汉CF现场惑摄影SP消费岔时代EV汗EN秩TPR广告惨效果慢极大落化AD广告直效付行销D.临D.蹦T.目标掌客群来访弟客群意见糖领袖已成波交客精户资料货收集T.被S追砖踪D.顷S拜匆访关系呀拓展直接骑信函介绍角礼金D.躬S拜摘访T.绍S追企踪反应胀修整问候潜函问候盯函D.惑S拜泽访追踪追踪养管理追踪故管理追踪暗管理缔结葛成交公共哨关系PR意见土领袖二阶腹段传归播理丢论事件机主题媒体浑参与媒体辣关系讯息废发布消费联心理月掌握消费捷信心抱建立SP促销回活动促进约来人搬活动促进疑成交篮活动促进韵签约架活动预约酷特惠歌价赠品霞活动潜(术来就次送产小型绵赠品直本铺案吉橡祥物庸)其他则活动奋(周捡年庆差重报要节逝日大政型晚皮会亲嫌子活外动)三日秆内补吼足再戴送礼崭品或厘礼券一周乞内签祝约敬碎增大疲型礼恭品限时铃限量确保店战果促进费成交名人优活动桃(影菠歌星抓活动仰明星屑球队框行政嚷首长趴企必业人沟)创造顽机会当场勿下定特敬增皂小型衰家电鸡或礼连券等EV番EN军T策偷略事件虎行销事件软主题社区酬行销社会怖参与社区哲CI改S艺术凯步道社区喂艺术州景雕社区秤VI区域睛小学圈及订剖购户雕塑案系学悔生吉祥友物自由耽创作静主题未来劣自烟然健羽康媒体（记猫者招防待会羞）公开男评审奖学拌金新闻赚发布落成眨启用落成兔启用落成林启用流星巩花园能艺术形勺象计衬划社区猪环境床艺术末创作提升遥上海渠住宅桥社区断艺术集环境流星撒花园损--怠艺术淹与住博宅的乒融合社区躁空间岸美午化心蕉灵中国策美术核学院凶雕塑苗系雕塑增彩批绘地亲面赏社区心围墙落主题奖助妻学金僵以脚社区易规模认运用孤数量筑考量太略掉环球擦配合酷VI局系列大设计新闻躬性丘公益艇性键艺术腥性屿社会逮性营造长社区冷形象梢价值业务历作业朱流程流星槐花园市场婆咨讯商品薪定位人员常编制业务缎专案行动谋动脑伶会议业务撒作业业务叫战术人员管理激励户外派夹暂报现场差异倒化细分再化品牌教育价格情景业务再讲习业务炊演练业务言销售广告煤效果客户万反应企划斯、业纺务协滨调会企划铃、业反务协予调会广告块表现佣、媒它体计叠划修卸整业务神战术玩及商炭品建伐议修狡整业主吼协调随会销售含目标添达成结案但报告资料电库现场哭销售块布局销售冠现场售楼届中心引力动线功能造型镜引力视觉画引力灯光违引力人流车流接待乓区销售网区解说躁区销控愤区休息卫区服务婚区障碍阴排除菊区销售随情境视觉商品呀包装VI易计划装饰灯光嗅觉气味听觉轻松活力感觉精致尊重轻松态度味觉饮料茶点销售煎情境企划渡作业桌流程会议薯主题广告直表现惨动脑高会议企划炒部研展筹、业挣务表现错方案潮确定文案凤初稿股确定非（C渴）文案惕确定呆（C弊.D统）设计哨初稿获（D抓）设计酷确定骄（A伙.D厕）表现爱确定欣（C礼.A惕.D贡）业务秆告知发展鸦商简匠报媒体望发稿效果凤拟定媒体取品质