宁波文化产业项目市场报告可行性

设想问题Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？项目本体分析本体属性开发制约余姚中心城区本案本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏

余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施本案南雷南路南环西路谭家岭西路交通南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达广场距本案2.5公里;

汽车南站距本案3公里;万达商圈汽车南站本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差23145南侧苗木基地4西侧道路厂房3道路民房1东侧道路2厂房5本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（㎡）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259其中产业服务中心107888研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米产业服务中心（12F)大气、简约公建立面人才公寓开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理内部高压电塔内部现有建筑周边厂房

地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；

地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使项目开发风险加大

区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性

项目地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应不足；项目规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析城市发展楼市动态市场环境城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限1、区域空间结构”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；余慈统筹规划城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划形成”三轴、三心、五片“空间布局；”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。本案项目区域城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值2011年宁波市四区三产比例2011年余姚三产比例余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%；余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%；余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%；以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落 2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；

2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；

近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；商品房写字楼市场环境/格局：写字楼价格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡城北区域城西区域市中心区域中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世纪大厦售价：10000元/平米文山创意广场租金;1.5元/平米阳光国际大厦租金;1.2-1.5元/平米中宇大厦租金;1.0元/平米阳明188租金;1.0元/平米太平洋写字楼租金;1.1-1.3元/平米时代大厦租金;1元/平米白云商贸中心租金;1元/平米市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档次较高项目名称：中宇大厦地址：玉立路、长安路物业类型：1*14F，总建1.6万㎡；产品面积：1100㎡；层高：3.5米；装修情况：公共部分装修，内部毛坯；配套：分层中央空调、员工餐厅；租价：1元/天/㎡；物管费：3元；入住率：90%；入驻企业：房产公司、政府机关为主；办公面积：1100㎡为主备注：开发商持有物业，对外招商；市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般项目名称：阳光国际大厦地址：玉立路、长元路物业类型：1*22F，总建2.3万㎡；产品面积：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；层高：3.6米；配套：分层式中央空调；租赁价：1元/天/㎡；物管费：2.5元/月/㎡；入住率：80%

入驻企业：贸易、金融类企业为主；办公面积：70-200㎡为主；交付：2010年市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低项目名称：太平洋办公楼地址：南滨江路、新建路物业类型：1*13F，总建面积：7000㎡；产品面积：60-70㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：面砖；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%

入驻企业：贸易类、制造类为主；办公面积：100㎡以下为主；市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差项目名称：时代大厦地址：南雷路物业类型：1*10F；总建面积：8000㎡；产品面积：60-200㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：涂料、玻璃幕墙；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%

入驻企业：广告/媒体/培训类为主；办公面积：100-200㎡；市场悼环境/个案/中塑票国际揉：入递驻企惹业较刚纯粹奸，项谨目档蜜次较敏高项目厨名称趋：中润塑国鸣际大汽厦地址郑：塑料瞎城舜快达西偿路物业捐类型聪：1*抖5F极/2冠*2吸8F，总材建10万㎡楚；产品誓面积标：15确0-弓15袋00罢㎡；配套青设施：5部电棵梯，拥商务滥中心感；售价盛：1万元/㎡；销售悬率：95蚁%租赁任价：1元/天/㎡；入住饭率：60含-7舍0%入驻监企业榆：以塑循料、窜贸易赞类为界主；办公们面积及：10永0-糕20弓0㎡为主北；市场训环境/个案/中塑梦世纪隐：产锣品面叫积偏勉小，盟档次侧一般项目欣名称汪：中他塑世画纪大犬厦地址植：新建导北路物业训类型狭：1*兼12善F，1*惨25供F，总故建约6万㎡喝；产品危面积形：40己-2漠00为㎡，主扣力70蓝-8鬼0㎡；立面色主材府：干挂殃大理直石、玻璃牢幕墙状；开盘满：20援12旁-0脾3售价雀：1万元/㎡；销售炸率：30茫%；市场藏环境/个案/文山茧创意培广场刚：旧屯厂房步改造渴，余智姚现粉有最顶大的社文化创裳意园怎区项目睁名称尘：文衫山创抄意广秋场地址务：新建殖北路照、文寺山路物业族类型刘：1-查8F，旧谨厂房愧改造领；总建兆：约9万㎡，携一期谋约1万㎡版；产品惜面积摩：主力50、70、15屿0㎡；层高跪：4-槐8米；租赁圈价：1.鬼5元/天/㎡；签约镰率：一期70沿%；开园佩：一期20沈12呀.0孟9入驻旨企业毯：科研眯、孵并化等泪创新皱企业办公如面积蓝：50甘-4佳00消0㎡；备注诵：定向择招商掩，政凡策扶般持；市场恩环境/个案/阳明18骆8：厂践房改封造项胶目，躁规模敬偏小展，余方姚首堆个文化当创意株项目项目御名称努：阳花明18福8地址禾：阳明岭西路18正8号物业肠类型舞：1-杜2F，旧歉厂房讲改造届；总建变：50毛00贷㎡；产品籍面积吨：主力50笼㎡；租赁命价：1.粉0元/天/㎡；入住行率：90钻%以上锣；开园会：20践10队.0浇7入驻词企业悬：以动漠漫、条设计维创意部、工字程检收测类纪公司撒为主企；办公南面积匠：50族-1警00闹0㎡；10颠0-医20芦0㎡；备注样：定向态招商必，政榆策扶误持；市场如环境/客户剃分析惜：入埋驻企载业以剃贸易宽、生闸产制慕造类级为主贷；办霞公需求袜面积40惨0㎡以下谁为主入驻览客户羞办公副需求抓面积入驻足客户她类型入驻制企业令办公品需求济面积克以40番0㎡以下惊为主段，其明中办局公面摸积10撒0㎡以下换占35洲%；写字凉楼入蜘驻企辽业以虚贸易籍类、洒生产捎制造酷类为童主，纤占整眠体69驳%；市场鸽环境/市场鄙供需湾：20旱12年6月-2茧01棵4年，脉余姚签市区扎写字罚楼供应量豆预计涨在31万㎡项目体量(㎡)供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万至20挠12年6月，殊余姚虎市区碌写字哗楼存品量约5万㎡职；预计20次13年始编，南末雷路寨行政匠商务林区部皮分写峰字楼择将陆套续“猪隐性印”推例向市梦场，蓝两年皮内，滴供应据体量笨在10万㎡尸以上棕；20念14年，卧众安牙三期扬、河绵姆渡竞世纪坐广场俭、保垮利项原目写赠字楼腾项目启将陆茫续推爽向市旗场；截至20活14年，转余姚助市区约写字胡楼供怜应量获预计墨在31万㎡捷以上裙；20论12年6月-2振01帜4年余钢姚写伏字楼帖预计笑供应沸量市场索环境/市场悬供需脑：20斩14年，拐余姚择写字杆楼供富应量略明显地，市尸场竞争肚更为宋激烈20膀12年6月-2眉01多4年余虾姚写祸字楼放供需长情况20较12年6月-2涌01顽3年，妥市区速写字仁楼供录应量蝴有限芹；20判14年，番写字礼楼项错目将评陆续华推向纯市场窗，供熊应量拐将急毯速放敌大；依“双退二户进三饺”产监业发魂展趋态势，违市区梨写字驻楼需栏求量扬将稳没步提团升，死预计20侄13年需扶求量雷为5万㎡锦，20搬14年为6万㎡竖；20下14年，擦余姚椅写字乐楼市貌场供纵需比桐持续柿放大创，市佣场竞收争激教烈；市场伴环境辨梳理根据沫城市缠规划广发展淡，地咱块所唤在区输块价俗值提泉升有梨限；余姚糠第三墓产业登比重饼偏低肯为主扩；企区业办帖公需夺求面辜积以40钱0㎡，还环有很伤大发狡展空塌间，便为当姓地写慕字楼锅发展驰带来叛机遇产；近几渐年，忆余姚勾商品窑房/写字煌楼成私交量渐下滑雁明显碗，但恨成交途价格电稳步俭提升丛；余姚抄写字阻楼成曾交价秃格约1万元/㎡，租篮金0.确8-漆1.画5元/天/㎡；余姚吩现有2个文搂化创悬意园经区均畅为旧傲房改纺造项胁目，然只租查不售掉，租爪赁情级况良柴好；现有秩写字滑楼入虽住企均业以兄贸易挪、生头产制廊造类蚕企业愉以下谷为主挣；至20认14年，桨余姚做写字资楼供否应量漂将达斯到31万㎡果，按但余姚佣写字藏楼市锡场5-粪6万㎡/年销味售量并，市败场竞受争会赞愈发醉激烈酱；项目卫可行夕性分侍析租售鼓比例租售牛价格销售妥策略租售柿比例/个案缸介绍项目螺名称粒：创想新12挖8地址膏：鄞县爪大道仔、启伏明路物业览类型浴：16剃5独栋霸办公彻楼；3栋人旋才公勤寓；总建搜：约20万㎡，即分三源期开雁发；产品使面积左：62猎5-限20明00屡㎡，主削力70封0-苗90毕0㎡；售价社：90流00元/㎡；入住福率：整体70惨%；开园恰：一期20廉10慰.0也7，现贡二、芳三期灾已开只园；项目动名称工：创E慧谷地址钩：镇海罚中官剥西路物业喊类型失：36独栋农办公饶楼，3栋人棒才公施寓，2幢高味层写当字楼侦；总建各：10万㎡，温分二档期开展发；产品涨面积昨：62殿5-蛮20润00纱㎡，主叠力70弃0-揉90暂0㎡；开园再：20湖09朗.0牵9租售壮比例项目位置体量(㎡)创新128鄞州20万创E慧谷镇海10万134创意谷江北区0.5万民和·惠风和畅文化产业园高新区13万创意1956江北区3万新芝8号江北区0.5万合计47万宁波导市区吼现已有开园惭、在幻玉建文搬化产亩业园露区项跳目规理模约47万平伯米，冬考虑尘未知设相似犹项目预，按1.怖2系数透核算芹，宁民波文惧化产燃业园坐区项等目规束模为56万平兰米。宁波捎在建模、开傻园文尚化创辨意园萍区项回目租售授比例宁波漏文化滚创意察园项环目规慰模56万㎡余姚仿国内律生产构总值揪为宁予波市谜区33铁%余姚熔第三泄产业曾总值掩为宁升波市寇区24哑%同比仰例，党余姚迷文化拆创意倒园项乒目规甘模18用.5万㎡同等煎比例笋，余搞姚文里化创模意园词项目掘规模13赌.4万㎡以第芒三产汽业繁盏荣度打为比闲例，稻对余硬姚文宾化创吐意园呢规模讯进行治评估可，考值虑余触姚“迁退二芹进三圆”空保间，提认为碍余姚缴文化型创意我园规朵模在15万㎡较合雕适余姚池现有戏文化伸创意忆园项焰目“亭文山策创意严广场浑”、猴“阳禁明18娱8”共计援规模7.稳5-炒9.饰5万㎡，尚疼有5.缠5-忍7.慢5万㎡市场颜空间群，取叶中间却值6.鸦5万㎡本案察建筑闹体量蒸约12践.5万㎡，其弟中6.戴5万㎡体量如适合蹲开发僵文化虽创意粘园项峰目租售链比例文化竿创意胡园体怠量6.仅5万㎡“普通腊写字涛楼”住体量6万㎡浙商1号政策茎扶持饮，租灾售价柔有保第证！无政择策扶卸持，珠租售找价较稼低！可售腰部分持有桐部分租售奖价格县分析评分指标权重文山创意广场阳明188本案地段40%353830规模10%849通达性20%161715配套20%181915外立面10%769合计100%848478权重100%60%40%100%租金价格(元/天/㎡)1.51.01.2通过拾市场吧比较迟法，君得出膜本案坑写字懒楼（签可售守部分通）租哄金为1.喜2元/天/㎡，按4%年投卸资回蚕报率耻，推陷算本案坊写字佩楼售助价为11籍00蠢0元/㎡；销售差价格幸测算仅（一注）租售箭价格饼分析销售刷价格完测算径（二晒）鄞县陕大道天童虹南路鄞州冰核心沙区创新12震890概00元/㎡雍城四世家15师00锐0元/㎡盛世歼天城15通00塑0元/㎡风格帽璟院17决00粪0元/㎡蝶园13老00守0元/㎡创新12吼8周边津住宅晨价格逢约15汉00蒙0元/㎡周边道住宅躁与创弊新12士8价格套比值胳在1.哀6：1—侵1.茫7：1租售仰价格网分析销售烟价格匹测算铜（二亦）谭家珍岭路南雷摸南路本案本案侍周边垫住宅蛮价格额约10制00押0元/㎡周边纠住宅炊与创瓜新12轨8价格帆比值您在1.群6：1—饥1.尺7：1本案印周边糖住宅泊价格90勿00元/㎡；依照贞比值朱，本凯案写彼字楼尖（销沿售部洋分）塘售价他为59菌00叛-6证30浇0元/㎡；万达照广场11冈00悼0元/㎡余姚乖市区金色相蓝庭85鸽00元/㎡租售湿价格挨分析销售胖价格跨分析洁（可件售部急分）根据溉价格款测算愈一、藏二测胜算，期本案庸销售剂价格盛在60夕00盛-1将10牙00元/㎡；依因狡地制钞宜考蜂量，汪以余覆姚当渔地写过字楼/