房地产开发企业战略管理

房地产开发企业

战略管理（GMS管理模式之一）住宅业已经进入“战略竞争”阶段

竞争的四个阶段成本/价格竞争品质竞争品牌竞争文化/战略竞争品牌之外的竞争因素

产品素质企业管理企业文化团队执行力合作能力技术创新速度公共关系……中国住宅业成为最为复杂和

风险巨大的行业

1)受宏观经济影响明显；2)涉及大量的直接及相关政策；3)涉及十分繁复的审批程序；4)影响和受影响于近六十个行业；5)是百姓最大宗、最慎重的长效投资消费品；6）涉及工艺、技术、材料、设备最多；7）涉及科学、艺术、哲学知识最广；8）涉及复杂的法律知识与问题；9）要求过程动作技巧最多；10）具有较强的地域性；

11）开发模式在不断变化和演进；12）奖金投入大，风险大；13）人才流动最为频繁；14）涉及广泛的公共关系；15）与多方面的社会分工相联系；16）合作开发中的矛盾冲突；17）行业内的恶性竞争和不公平竞争；18）庞大的竞争对手组成；19）行业技术的迅速进步；

战略研究和战略管理的必要性楼市常规战的升级：发展商面临战略调整

房地产企业更需要综合竞争力——企业战略是研究综合竞争力的学问，用企业战略规划来打造综合竞争力

一、战略与企业战略

（一）战略的几个例子

1、国家战略：（中国）基础设施与内需；（美国布什主义）2、企业战略：海尔的多元化与国际化，万科的减法与加法

（二）战略与企业战略

1、战略是实现中长期目标的方法；2、战略是一种统帅的艺术；3、战略是一个总体性的、全局性的思维程序；4、战略思维是系统性思维、超前性思维和创造性思维的统一；5、战略具有前瞻性、长远性、全局性、总体性、阶段性、竞争性、纲领性、适宜性、独创性、风险性、应变性和可行性；6、企业战略是企业实现中长期目标的方法；7、企业战略是企业的使命、目标和经营方法之总和；8、企业战略是企业重大决策的基准；9、企业战略是研究企业综合竞争力的方法；10、企业的战略管理是一个动态控制过程，企业的战略思想只有在转变为战略行动之后才会产生效力。（三）战略研究的重要意义

识别、重视和利用战略机会；加强企业管理的制度化和正规化；加强对业务活动的协调与控制；将不利的条件和变化之作用降至最小；以正确的决策机制和重要的决策更好地支持企业的目标；用最小的资源和时间来纠正历史上的错误；建立内部沟通的环境和条件，将个人行为转化成团队的努力；对变化采取积极的态度，鼓励向前式的、光明型的和系统性的思维；持续地实现股东、管理者、员工等各方面利益的最大化；始终以创造和满足顾客需要为中心，保证企业持续、健康而快速地发展。

（四）住宅企业战略的特殊背景

住宅产业在国民经济中日益增强的战略地位和其它诸多产业的较强的关联度；

住宅产业几乎是所有行业中最为复杂的、风险最大的（行业退出壁垒较高）、政策弹性和动作弹性巨大的、资金密集程度最高的一个行业；

住宅产业是一个地域性强的、行业进入壁垒较低的、与文化最密切相关的、创新空间最大的行业；

（四）住宅企业战略的特殊背景住宅产业需要建立国际视野，关注国际政治、经济、科技进步和文化形势，关注不断登陆的国际企业及其成长与竞争模式，关注国际资金的利用方式等；

更大规模的和更高水准的竞争局面已经和将要出现；

数以万计的住宅发展商之间存在无序竞争；

住宅企业的竞争正在从地域走向广域；

（四）住宅企业战略的特殊背景精装修房、全装备房等逐渐成为顾客对住宅市场的最终选择；资本运营、品牌运营对住宅企业的发展至关重要；独特而有效的企业文化是住宅企业综合竞争力的本质资源。（五）战略研究的主要内容

1、战略环境分析国际政治及经济要点中国经济形势特点与企业未来发展直接相关的若干重要事件住宅业市场发展影响因素住宅行业竞争态势住宅行业新时代特征入世后住宅企业的发展机遇未来的若干不确定因素危机警示

（五）战略研究的主要内容2、主要竞争对手分析国际竞争对手

国内同行对手

区域竞争对手

自我对手——“知己”与“知彼”

（五）战略研究的主要内容3、企业的成长历程行业成长的几个阶段企业成长的几个阶段企业已建立的发展基础企业的经验和教训认识

（五）战略研究的主要内容4、企业的现状、特点与行业地位企业现状：（企业背景：企业结构、项目布局、产品水准、土地储备、企业文化、企业形象、存在的主要问题）企业特点：（优势特点、劣势因素、危机）

行业地位：（产品水平、文化形象、荣誉积累、与著名品牌企业的对比）

（五）战略研究的主要内容5、企业理念企业理念企业精神企业价值观企业任务企业使命（五喜）战辆略研削究的睬主要的内容6、握企业性的战经略资大源与抵发展美潜能专业稼人才土地洗储备资金饿方案品牌计地位企业沉文化技术蹲机制（五妙）战灾略研养究的弱主要屯内容6、穴企业毁的战慈略资当源与焦发展策潜能产品裂特色公共谈关系特殊驱本领企业医心态（五胆）战混略研持究的钟主要蔬内容7、浴企业乱竞争越力认芬知住宅吹产业能的复脆杂性住宅阔企业斥的通把病住宅辫企业析经营允管理疾的进安步趋钟势核心挡竞争早力的缠构成本企继业的罪竞争智优势（五印）战坦略研爆究的民主要误内容8、渐通常测的主企要战界略多元堵化前向群一体商化(谦产业截链的仰下游束)：城设计低、建舞材后向抓一体宁化(委产业锻链的酒上游眼)：竭经纪狡、物案管产品括单一护化快速寄扩张身：本叹地、修异地稳健冠发展收缩苍、撤替退（五咬）战愁略研渠究的樱主要丧内容9、该战略撞展望战略俱阶段目标滋成果成长妄模式业绩竞增长产业乞结构产品拾水准市场单布局行业镰地位企业算素质（五原）战辆略研煎究的翠主要淋内容10僚、扩彻张机评会战略早宣介公司企战略协同挥管理战略当控制执行近能力项目诵改造创新慨模式（五狮）战主略研贺究的尊主要相内容10筑、扩躁张机使会资源合整合结盟腔合作未来梳一年梢至三矛年的糊任务（六善）战忌略研裳究的践认识龟误区企业烟战略锡无用款论企业妹战略其虚无摸论企业换战略号断续倘论企业容战略瓜不变舱论企业于战略墨微观亮论企业犯战略积静态销论企业纲战略叨完美片论企业度战略凉万能圈论（七委）战湾略研肿究的早方法方法A：企业挖自行闲研究方法B：委请数专家押（专太业机惧构）槐研究方法C：先A、后B方法D：A、B互动喝，过食程中吐结合二、陪某集糕团公则司战猎略研耍究过描程(一饥)第达一次拼战略谦研究科（19涛98年）战略谣之一眯：建辞立核薯心思阀想战略多之二布：组嫩建企悄业集庆团战略销之三仪：提刘高工抱作标御准战略啄之四米：加鲜强领架导层丑的廉尤洁自全律战略跃之五旬：实奴施财穷务工消程战略傍之六无：强剧化人船力资威源开因发战略趁之七萄：构旱建企晒业文膛化战略略之八电：CI导入未工程战略灵之九纽奉：建演立资阻讯指倦导系池统战略新之十拌：开荡发公呈共关挠系（二灰）第二炕次战蹈略研钩究（示19闭99真年）战略鞠之一尽：励灯新求江变—询—建漏立创钩新体脆系战略革之二皆：战略扩之三己：强驱本抑警未—社—垂格直整使合企小业战略沙之四币：取责精用裤弘—锹—加而强专顺业建冰设战略征之五云：出泉类拔救萃—移—推朱进产宪品升爹级战略牢之六咬：筑丝式高囤猾水—挎—实际施资本本运嗽营战略凉之七桶：点插铁成帆金—员—形拣成无牧形资杰产战略举之八巡寿：附岁骥攀擦龙—俯—明胖确企屯业榜盖样战略腾之九狂：秦僵晋之狭和—漆—组扶织策缸略联偶盟战略喝之十万：举架纲张埋目—王—实端现乘摔法成齿长（三犁）第苏三次类战略梅研究剃（20阶01碎-2平00虚2）（因浴涉及情企业异秘密卡，故岩省去）三、淘某集蚕团公椅司的唐第三阵次战对略研宜究四、谱第三近次战银略研隆究的厚部分介内容1、行海业竞智争态盈势政策饭调整宝和行袄业整艇顿将唉加速盗；行业旧组织挪结构护显示析现“悬多、崖小、书散、振差”网局面奔，全庆国有放4万何多家闭住宅旁发展讯商同穗台竞樱争，合企业倚素质池严重秤地参吴差不矿齐；进入蛾优胜规劣汰岂的激悟烈局急面，晒马太干效应巴明显蔬：强熄者更临强，缴弱者能更弱椒；更多牧的国捡际企锦业进钥入中晨国住供宅业王；国内墙其他学行业阻的、紧有实障力的杨确良别、有摘品牌画的大茂企业妙正在揉或已震经投御巨资准在房揉地产烧业；化如新职希望赏、联常想、讲海尔阀等企状业集倦团。1、行怕业竞堡争态夸势业内扇已经闯形成典一批探有品另牌、迫有实堂力、誓有经略验的童全国吧性著妄名房侧地产量业；住宅危新品紫选出迫，技患术进誉步加降快，饭新的眠产品受时代亏（精申品时烈代）唉到来置；出现特各种带形式底的恶捕性竞恭争现蛋象；区域良性垄窝断竞粗争将膏是竞长争的妖必然陡趋势毙之一搏；各种言形式女的行哈业结拣盟组杠织已抓经出梦现。2、市穿场进献入新系阶段已进详入“桐市场巨盘整袜期”3、情住宅旦行业轻成长敌与坡公司藏成长耗的四医个阶米段1）惧住宅暂行业司成长卧的四枣个阶刊段：起步粒发展世阶段半：1屑97洲8年贱—1庙99愚1年侮（利们润比结较高锹）过热李发展个阶段衔：1千99被2年黑—1壶99斩3年沙（利贺润最苹高）调控忠发展厚阶段怪：1印99帽3年偏—1扔99投7年巡寿（利夕润降怕至最爆低）稳定赖发展薄阶段嘉：19笨98年至分今（隔从微聋利到趋逐渐佣合理毫）3、谅住宅侧行业被成长蜜与毛企业牛成长打的四折个阶政段2）机企业雪成长迎的四追个阶英段：第一盟阶段以（1澡99耳0年庭底—愈19拳93停年）胀：初纠创与旗导入第二氏阶段悔（1杜99爱4年狂—1状99胁7年龙）：竖动荡做与迷枣惑第三认阶段埋（1拴99催8年携—2竭00箱1年邻）：温思考孙与调仓整第四雾阶段冶（20芦02年—爷—）耽夯实或与崛植起4、企墙业优闷势与数劣势造特点优势乎特点良好孝的国位际企粉业背变景；已形脊成九切个城性市二胞十多漆个项糖目的堡布局旋；已建沫立全扬国性挨的企绘业品湾牌；良好竭的产搞品意汤识和掠产品帅品牌亩；在资大金有洞限的浪条件芹下启棒动和朴运作见项目弊的能抄力；高、兔中两渐类住孤宅产哥品的界开发醒经验偶丰富馒；善于解开发态精装老修住劲宅；4、企画业优悄势与仆劣势趴特点实现下住宅悉产品呢综合携性能兄价格摘比的碍极大出化；有较割大的渗土地植储备炕；领军腊人物架富有治创新恩精神膜；稳定央的经距理人发团队耀与忠趣诚进币取的量员工撕队伍江；基本谈建立插起优唉秀的渐企业塑文化广；经营娇模式粉与管过理制呜度的勉不断茄完善攻与创碎新；应对纸市场联变化处的快温速学览习力苹与适铃应力绩。4、企奸业优架势与丝式劣势瓦特点2）赞劣势超因素缺乏安统一地的集足团管许理的腾有效伤性；尚无志上市惑公司救等的耀资金国来源恨；历史顶项目插的（悲效益奔、精班力）与牵扯京；内部敌沟通触和上河下级骄之间虫的理餐解与源信任腐还不绣够正冒常；企业剑文化灭中还善存在幻玉着若支干不妄良因草素。5、候企业涨十大文战略战略燥之一斜：人买才高胳地战略该之二波：企坛业重泄组战略茂之三遭：管枕理变幼革战略宿之四辫：产吓品进绍步战略趣之五该：品饺牌提槐升战略航之六迅：营堪销协掌同战略抱之七束：资贞本运岩营5、严十大森战略战略天之八灵：产残业铸绞链战略扩之九胀：网片络嫁鄙接战略样之十启：文窜化创豆新6、恋主要军策略措施文之一责：战冤略宣愿介措施毒之二装：公自司战旬略措施瞧之三帜：协厘同管降理措施垃之四虚：战绑略控肥制措施红之五位：执彻行能榨力措施踏之六绵：项垄目改霜造6、预主要冻策略措施澡之七旅：创唱新模舍式措施倾之八带：整嫂合资隶源措施质之九订：结辉盟合助作措施月之十呆：20牺03年任泊务7