年北京田村住宅项目策划思路

田村项目策划思路****房地产经纪有限公司前言

感谢**地产的各位领导，给予我司这次参与项目的机会。 我司真心地希望参与到本项目的工作当中，通过我们的专业能力以及全心全意的服务，与贵司一道在田村区域乃至西部板块打造一个一流的明星楼盘！内容

1、地段与地块

2、市场现状

3、对原有规划的评析

4、方案调整思路

5、推广方向探讨

地段与地块地段分析石景山

田村本案区域特点处于四环与五环间的田村居住板块交通较为便利，且有改善的利好消息属于居住特性较为突出的地段圣华园雪芳园项目地块分析育强中学田村路阜石路王致和地块特点地块处于田村路与阜石路之间，南侧为山体地块内部较为规整，可操作部分为矩形周边环境较差，配套设施不全道路现状不佳，有南北侧噪音干扰地块对住宅类产品舒适度与品质感提升的支持度不高

市场现状项目区域分析本案永达·逸家中国房子兰德华庭乐府·江南玉泉新城玉阜嘉园远洋山水阳光星期八汤泉·逸墅观澜国际诚品建筑曦景长安西成忆树市场现状项目名称总占地面积总建筑面积容积率建筑形式开盘时间入住时间目前均价目前销售率车位比例乐府江南11.5301.9板楼2004.4.102005.6.30780098%1∶1兰德华庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%1∶0.8远洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定诚品建筑5.9314.82.3高板2004.2.12004.61100085%595个玉泉新城61.78105.622.28板楼、板塔结合2005.5.12005.12.31600080%—曦景长安2.977.84.7板楼、塔楼2005.8.182007.5.31580075%—观澜国际8.1172.06板楼2003.4.192004.1.31746098%890个中国房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%1∶0.8永达逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多个阳光星期八5.8142.5板楼—2005年底6000100%—玉阜嘉园3.7132.2塔板结合2001.3.162002.8.305500100%700个汤泉逸墅5121.82板楼2004.11.202005.12.318500100%充足西成忆树25.72.3塔板结合2004.4.62005.5.314470100%—在周边市调的13个项目中，有6个项目已经清盘，其余7个销售率均已超过75%。西区住宅项目销售情况良好。户型面积分析1居面积45-70平米2居面积95-120平米3居面积120-160平米4居面积165-230平米本区域周边项目户型面积主要为45-230平方米的一居至四居，特种户型（复式、错层）面积范围较大，130-300平方米均有。户型比例分析项目名称1居比例2居比例3居比例4居比例特种户型比例乐府江南5%45%45%5%—兰德华庭15%15%65%5%—远洋山水13%42%40%5%1%诚品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景长安20%55%25%——观澜国际—20%50%30%—中国房子25%50%25%——永达逸家35%40%25%——汤泉逸墅—40%55%5%—西成忆树19%38%38%5%—本区域周边项目户型种类丰富，二居、三居所占比重较大，一居、四居次之，特种户型（复式、错层）最小。价格分布表项目名称开盘时间入住时间目前均价目前销售率乐府江南2004.4.102005.6.30780098%兰德华庭2003.8.12004.5.1735080%远洋山水2005.7.232006.6680082%诚品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景长安2005.8.182007.5.31580075%观澜国际2003.4.192004.1.31746098%中国房子2003.122004.10.315200100%永达逸家2004.2.292004.12.316300100%阳光星期八—2005年底6000100%玉阜嘉园2001.3.162002.8.305500100%汤泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成忆树2004.4.62005.5.314470100%本区域周边在售项目目前报价为6800元/平方米左右（精装修的诚品建筑除外），已经清盘的项目均价接近6000元/平方米。成交均价分析本区域周边在售项目实际成交均价在6540元/平方米左右（精装修的诚品建筑除外）项目名称成交均价乐府江南7101兰德华庭7239远洋山水6089玉泉新城6251曦景长安5675观澜国际6889诚品建筑8997总价分析项目名称1居总价2居总价3居总价4居总价特种户型总价乐府江南34.385.8117156—兰德华庭49.275109.5139.7—远洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180诚品建筑64.9128.7137.5242247.5曦景长安37.76577.7——观澜国际—73.9122.3161.1—中国房子36.457.267.6——永达逸家40.366.291.4——阳光星期八—5775——玉阜嘉园37.460.582.590.8—汤泉逸墅—114.8116.5119.8—西成忆树24.644.362.673.8—本区域周边项目总价大多数控制在130万元/套以内（精装修的诚品建筑除外），其中一居总价25-45万元/套，二居总价50-75万元/套，三居总价70-120万元/套，四居总价100-150万元/套，特种户型总价120-250万元/套市场现状综合分析该区域住宅项目较为集中，居住氛围基本形成在售项目的销售率均达到75%，销售情况良好周边项目面积控制在45-230平方米，其中在售项目面积普遍高于早期项目10-20平方米该区域普通住宅二、三居所占比例较大，一居、四居所占比例较小，几乎没有特种户型该区域普通住宅在售项目的均价为6800元/平方米左右，而实际成交均价为6540元/平方米左右该区域周边项目总价集中控制在30-130万元/套，其中在售项目总价控制在40-140万元/套本区域住宅市场已经由放量式增长向提高舒适度转变，有很大的上升空间

对原有规划的评析圣华园雪芳园经济技术指标12—14层板楼有部分独立商业及底商全地下停车基本没有园林对原发有规视划的尊评析原规呜划方暮案已蔬基本葬达到纵成熟带状态经济魄技术有指标去已经吃除限叨高外祖基本装用足受经苏济技托术指船标限最制，兴楼座惜改动奇余地晓不大初步阵判断惑户型唇面积默比较康常规羞，属线于“抚不出肚错”溉的设厅计（岩19惭0—离20叮0平还米/骑层）原规今划的峰问题原规挣划没福有错嫂误，好属于绣本区促域第开一代赔产品是个撑“保掀底”韵的方阔案！陕！无法浓达到宏拉升供价格臣和提锈升项修目品对质的俘目的吩！！方案置调整允思路调整盲原则调整此项目趋规划臭方案炮，以杂产品匠特色恢带动脖项目倦品质亚提升调整址项目好推广吊思路运，依受靠产核品特拆色提震升项支目品蔑质对于即任何怒一个靠项目六而言闷，调泡整思稳路均畏为两蜂条路杀：顺向驶：以大现有仰产品扎为蓝排本，脚修改岸不合还理处偿，放乳大优递势逆向肯：跳浩出思详维惯甚性，自在显辽性供念给下度寻找盆隐性颈需求戒，出桐“奇轻”制山胜方案醋一既然苹现有隆规划梨调整址余地汗不大凡，那适么我掘们使笨之更辽为合洒理，权即调智整户生型面悲积以乐及比啦例，欢修改备户型顿，添袭加户慨型种晒类，寒丰富得产品承序列薪，修正改园治林、高变换甘外立骆面、耽出奇命的包裂装推切广…浸…失…这是扑一种炮最常凭规不狱过的迟手法鉴，是植一种致地产刻人的道本能水反应冲，也则是一定种最题偷懒盗的想铸法。方案掘一符冬合市石场主栏流产船品设稻计，聋不会念有市班场阻脂力方案孔一会荐保证睛销售泥率和担销售禽速度方案挽一不牛会大羡幅提咱升项筒目品饮质和音价格方案痛一不忙会给疲项目绘推广深提供驾任何劲支撑因此菜，我妻司推烧翻了龄方案钳一，叼这个苏方案穿对于控本项壶目不哗适合工。评价方案爽一方案验二进而尽我们辣开始船逆向抱思维芦，看俘一看娱有没淋有什践么可励以“适跳”妙出来砍的地吉方。我们纷发现鸟了一柜个有下趣的斯现象抽，西忆区楼眼盘的歪印象套就是羽：适中泳户型割+景粉观环碎境优蓬势+星中国孙传统劫推广撒+政好府背货景4淋0-尿50菌岁客负群但是局，西肝区难漏道就避真的哗只是邻这样侨了吗手？聚是否弟会有况被显铅性供蛇给所铲掩盖锅下的借隐性脆需求送？？如果筒我们辈找到散了这童个隐疮性需自求，验是否泛会对灭项目罪产生姻极大俱的推贯进作歪用？棋？方案鹿二经过退我司骗在西喊区多撕年的排实战兽，我撑们认彻为西越区存蛛在着直很大蹈的待笛开发攻“地盆带”臭，其杜中：秆小户窑型项照目是状这个臂区域严中的冷空白木。西区乒同样厌存在失年轻盲人（港本地既工作游+地顷铁1会号线塞的运戴力）西区煌有其笔它区帝域不芬可比港拟的龄巨大垫升值难潜力社——盏投资踢性同时锡，我岸司在丢西区另的项睛目以谷及其隆它项瞎目中凶的小赢户型赌部分丘及其驱畅销绿，在窄这个云位置微做一忍个纯膀小户反型项寺目是戒否会便产生陪极大悔的销薯售力顶？？方案跟二小户菌型在闲这个爆位置争上是卷否可胆行？浆？优势林：区抖域内些无竞膝争、展单价液上升锋空间嫁大劣势馋：成沉本增除加、耳改变俗现有嗓指标阵、审也批困柜难、机会湖：交顿通利命好威胁宇：这卫个区章域没厅有开欣发商陈尝试裳小户快型、肉物业俊纠纷妹风险宽增加兽、综上眼，我梦司认钳为本培项目访小户墙型定妨位不苏可行方案汗二一个辞疑问惜：为论什么茶不做矛大户斜型？与汤污泉逸亲墅和千雍景调天成既相比地段值不支培持配套押不支系持经济谎技术接指标遮不支曲持北京办集合帐住宅脊市场荒发展铲的阶帮段划晚分：第一剃代产出品：享塔楼剩－点丝式塔、吹蝶塔第二饲代产鼠品：蒙板楼肃－多寸层、熟高层方板楼第三凝代产咸品：链薄板巩－进会深压悟缩到录13飞米以烟内第四爱代产症品：绒短薄荐板－诊进深更13跳米以锣内，稻两个阳单元裙一组第五丧代产幼品：竭高科敞技生舍态住仔宅建筑筑自身膀形态竭的升级技术帽设备盈的创挖新方案衫三其发砖展顺仍序是导一个贱住宅崖向舒淡适化优、人跌性化翅发展钱的过苍程，松这个惠过程炒促使充了社荡区规限划的按日趋糕合理桂。我司附定位高本项蛇目为橡：高科箱技住聚宅＋苹短薄卧板住麦宅第五菌代产绘品本项沫目规胃划已庆经基巡寿本确更定，绩调整冬余地袖不大高科堡技生雹态住坑宅比鸡起无甚法维平护的访大面熔积水过景、浸必出邻争议侨的精各装修局，都脆具有篮着更挠强的禽真实稍的可帖执行楼性。高科萌技生卖态住狮宅只宫对现裁有产崭品做惜加法鼠，不催必牺心牲掉记户型俊等既殿得设塔计优撕点。做西次部乃权至北盼京第洪一个倘全高姓科技纤住宅终，这舅样将张项目遗从“汽出售箩”上璃升“岔地产抗革新汽”的弄层次掀，从乳而形扔成贵戒司对迷北京述地产螺的贡骗献！我公趋司是挥北京拐房地枪产经前纪行肌业中掠，对虏于高灵科技造住宅泽研究职最深沃入的驾公司辉。在从20鬼05年下祖半年创开始尽我公峰司已厌经为3个开习发商购策划魄了高澡科技默住宅死，均设将于20宰06年秋捏季入暴世。建高科因技住羊宅将纪成为筝北京20成06年及20定07年的迁房地栗产产功品发扣展主饱流！下面信，就绳为贵莲司和飞盘推饶出我姐司对闹于高娘科技鲁住宅喘的理示解以线及实康际应联用到四本项睬目中垦的策可划方玻案！亚豪妻在高纷科技踪蝶住宅蛮方向

1、高效保温隔热外墙体系

2、热桥阻断构造技术

3、高效保温隔热屋面技术与构造设计

4、高效门窗系统与构造技术

5、高性能保温隔热玻璃技术与选用

6、高性能遮阳技术系统

7、建筑辐射采暖制冷系统

8、置换式全新风系统

9、住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统

10、能量活性建筑基础与地源热泵系统

11、高效太阳能利用系统

12、PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用

13、卫生间后排水成套系统

14、隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术

15、提高住宅光环境舒适性的技术系统

16、绿色屋面技术系统

17、中水循环及雨水回收再生利用系统

18、智能楼宇自控系统高科馋技生肯态住跟宅建吹筑的客18腾大系灵统已邀经非度常的清成熟负和完受善，福而且追造价隔非常段低廉润。目前陶已经通成熟嘉的1殊8大均系统我们译可以酬负责滴任的盲说，纲上述监全部雁18缘瑞套高兽科技增住宅周技术南的应心用所岸需付绿出的射代价不，只需壤要在参住宅掠部分消每平诊米的纷建安腥成本严中增走加8荒00细元/回建筑董平米谈！1、给高效疤保温今隔热狠外墙姐体系2、摘高型效门衔窗系沾统与课构造宪技术券3汁、类高性述能遮怎阳技斧术系齿统币4、终建墨筑辐奋射采吵暖制废冷系望统5、延中肌水循摇环及跨雨水扩回收逼再生傻利用径系统6、否智励能楼仰宇自范控系托统本项间目真缎实需陈要的需高科膏技系械统1、探砖幕扩墙干氏挂2、叉L临OW祥-E森玻璃摊窗3、足滑捏动式贷外遮泄阳板迟4寺、谱建筑周辐射秋采暖载制冷弦系统山5谣、乓智能赞楼宇征自控捕系统选装塞的系向统：亿住宅处新风皇系统支＋房牢屋空涉气置使换系察统＝次会呼眠吸的违住宅本项熊目只骨需要还增加金的系棕统1、我砖幕揭墙干达挂我们牺只需递要增无加的游系统2、初L搅OW茫-E侦玻璃截窗我们露只需协要增凯加的授系统3、斑滑动枣式外佩遮阳闯板我们弯只需扛要增诵加的东系统上地书MO悉MA4、松水泥宇辐射欣采暖毒制冷我们粪只需缩慧要增贼加的顾系统5、母智能摘房屋铁系统我们突只需规要增秩加的疏系统我们柔用增萝加不钥足8汽00扇元/裤平米蛙成本换来垫的是西区蜻第一例住宅残升级信产品西区艺第一街生态贩节能匆