房地产全过程设计成本控制讲义技术管理领域

成本控制研究

---技术管理领域

2012/09研究框架一、理念

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设计阶段成本控制二、规划

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设计阶段成本控制三、方案

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设计阶段成本控制四、施工图

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设计阶段成本控制五、景观

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设计阶段成本控制六、室内

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设计阶段成本控制2一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

3五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

4一、成本控制理念

成本控制研究一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念6成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线7成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念8成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……9成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！10“客户体验”

是衡量成本控制是否合理的最核心原则

成本控制理念----

核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……-11-客户体验分析：

一、外部要素

二、内部要素成本控制理念----

核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析……客户体验因档次、城市有别……-12-成本控制理念----

控制手段思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？134．控制手段资源分配---品质和成本的平衡竞品对标---击败竞争对手成本控制研究---理念阶段先分析开发，其次建安，再次？？14成本控制理念----控制手段1“资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，自身分配……15成本控制理念----控制手段＞＞16成本控制理念----控制手段2“竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配……17对标表诉求分析成本控制理念----控制手段218５．实施办法标准化---70%，减少错误的贡献标准深度---部品or建筑标准化标准复制---还是需要设计优化组装机还是品牌机？

买标准零件还是买辆整车？

成本控制研究---理念阶段19二、急规划牌设计宽阶段最成本理控制成本倾控制序研究二、规划盯设计阶段串成本蝴控制开发仿时序小区掌停车公建柔配套交通术组织场地盼竖向样颂板鸡区建筑念高度小区恩景观综合贫管线成本塞控制凤研究21思考赔：战略恐层面拉的开誉发时灰序和财今务成辽本密徐切相当关！规划夹设计庄也对支其影筐响！相信霜自己概，你云也可膀以当隙。。悔。成本邮控制吼研撞究--版-规划迹阶段221、开梨发时漠序首期诵资金--构-投入窝和成军本首期斩速度--增-规模死和高待度开工过规模--值-规模烟和标朋段土方守挖填--穿-挖填直结合首期之到位--粘-管线宪设备交付侨时序--饱-交叉互投入分期蜓规划--沾-规划命层次成本陵控制到研究--永-规划节阶段23-24-1、开纺发时妻序首期咐资金--亦-投入辞和成悦本首期竟速度--竹-规模揭和高巷度先开欣发1期B区位胳置中挡等待开北发2期C区抬娇高价夕格最好魔开3期A区位睛置最开差样板颤区无趁地库赖，周慨期短1期小宝高层混区，勿周期站短1期规俱模较醋小，茫出形徒象成本磁控制鞋研究--刺-规划袭阶段1期B区小高翻层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高朽层+别墅1、开牢发时凳序开工禽规模--捕-招标桃约10万㎡标段牧约5-奋6万㎡标段信清晰氏，避广免交良叉土方玩挖填--伴-挖填袍结合B1地块狠小高瞒层规层模9.俗7万㎡B2地块秀的别竭墅规朝模4.麦7万㎡与招步标、谅施工障标段荐规模到匹配理想砌的土美方平混衡小高诞层地罩块挖繁土抬高孔别墅对区场千地成本胶控制垃研究--伪-规划躁阶段B区2标小高悠层B区1标小高穗层B区4标小高辫层+别墅B区3标别筛墅251、开旺发时董序首期逆到位--掉-设备膜，管椅网、咐用房研、智挂能化虑等分播期、丧提前备投入交付裤时序--嗓-避免煮重复召、交而叉投嚼入成本扫控制耕研究--杜-规划奏阶段物业牵用房匆、机赤房（祸消防讯、电尺信、念智能察化）首先欲满足狱一期榜交付管网业分期健、统膊一262、小脂区停谷车事业甚部和段常州好项目呈地库测比例机动恳车停债车位心不足谅，非肚机动衔车停左车位友闲置哀。。姑。成本蜻控制尊研究--膜-规划吃阶段272、小悟区停思车（妻机动投车）地下浴车库海面积迁：地淋上建厦筑面甘积约20拆-2电5%高度窃重视订！深亩入研委究！背严格擦控制惩！成本墨控制求研究--持-规划竖阶段282、小升区停跟车（昆机动翻车）有效的场地锈：减论少边拖角场细地地上or地下冠：10霸%的比侦例未来的需求猛：0.祥6、0.趴8的配饶比1.撤0、1.闹2的需索求公建的停车润：没有决地下召配比患，尽钢量地阳面解规决成本吧控制跟研究--奇-规划承阶段292、小薄区停存车（哀非机隶动车赚）非机培动车域停材车配侄比：2.污0辆/户非机收动车则地召下停繁车：娃不新便念利非机她动车竞库设灯计严尽重浪极费！大有税潜力敲可挖藏！国家谜政策恢和现则实生赢活：截滞后垄、机秆会成本找控制诱研究--赔-规划督阶段302、小起区停扇车（宿非机宾动车存）理想克位置：地趋面（泥架空逃层、困停车尼棚、掠就近举）、部地下局（集葛中管蚂理）多余崭指标：地面冷非机隆动车广位变塔机动他车位多余版空间：赠渠送储肃藏间富、物录业使传用以客染户为千导向川，合送理分艇配资昆源。她。。成本已控制巾研究--碧-规划扒阶段313、公匆建在配途套物业晒管理严的不封满意是否浴与开淋发的迫技术肯管理额问题释？成本姜控制象研究--丹-规划丘阶段323、公户建贺配耐套思考切：小区切变设犹置数栋量是摊否达才到极挂限？物管践用房凳如何终设置台最合舌理？与后鹊期物异管成旷本是差否关暴联？物业嫂管理孩也和绿规划念设计联密切勉相关腹！成本垦控制杰研究--亡-规划尸阶段333、公吊建废配禽套配套更商业：比楼例和拳位置物管者用房：位唇置和俭规模物管根成本：规传划和锹运营居养委立会：位翠置和掩规模小诸区靠变：位术置、工数量组团搞大堂：形饶式和贴规模成本塞控制敌研究--供-规划寒阶段343、公包建敢配辩套组团皱大堂：形士式和则规模成本伶控制袭研究--诉-规划姐阶段常州打项目财一期B区组谎团大浆堂常州液项目须三期A区组绢团大雨堂354、交崇通诊组裂织小区虎交通磨系统熟也关盆乎成念本！成本汽控制迹研究--奏-规划钟阶段364、交发通辽组舞织出帅入币口：数壁量和思物业消防盘车道：长极度和完成本小区以主入吧口：树４人捐ｘ２蛋班小区型次入付口：劫１人宝ｘ２天班保安娃：工拴资＋督吃住萄＋管扩理成老本＝０．彼４ｘ范１２贺ｘ７六０年３３从６万成本算控制分研究--淡-规划抢阶段375、场骂地吧竖祸向思考复：土贼方量窄控制渡如何禽做到割最优违化？土方淡开挖+外运洲的单疏价一团般在25沾-5营0元/m骆3土石服平衡努：计算唤：24昨60所0㎡x桑1米x纸30元/ｍ³致=7梢3.议8万/米条件压：10万㎡弊小区汁、10办00户、0.宜8辆/户、2.厉0辆非/户结果祸：每吵抬高1.需0米，建筑描单方歼节省73车.5元/㎡方法东：抬高吓场地什、土腹方平巴衡基坑拾支护贺：基础盈形式边：场地毯排水错：物业前投诉膝集中葱在地下裁室灌水、胁屋面干漏水词、窗害口漏抹水场地牛持力廊层≤场地碍抬高≤地下循室计硬容成本余控制角研究--偷-规划下阶段386、样挽板崭区思眠考对：售间楼处缝规模犁、样辉板区娇规模踩占项炕目规神模比红例顾？售楼墨处：岭投入隶成本=6题00免0+鸡40迷00元/㎡维护辜成本=虹8脂-1我0人样板水区：得景观告成本=哭8忍00横-1堤00侵0元/㎡维护依人员=离4讲-粘6人样板辫区：岗维护弓成本=4.爹0-刺5.诞0万锹元/人、妈年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限骡资金提投入惊适当胳的规蛮模。售楼掘处12表00的㎡减少10梨0㎡装修桐成本步提高90纷0元/㎡；减舞少20监0㎡装修逮成本脖提高20兼00元/㎡希……成本状控制橡研究--典-规划衬阶段397、建母筑日高妥度思考住：住呢宅经钓济高漫度、拆层数染是少说？（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡汇，每跨户使倚用面辞积78按㎡，不忘同层两数，耽得到及户数馅不同……成本炒控制殃研究--驼-规划桨阶段408、小女区宅景糕观软硬焦比例块：搁绿地3：7到葱龙湖1：9？水景甲面积链：效档次茶与面事积的阳关系苗木街种类得：9、综用合厨管北线分期膊和整伸体成本池控制耍研究--鲜-规划医阶段41前至饭开发戒时序后至纲物业绘管理均与规划累设计密切咐有关均与成本限控制密切齐联系成本晴控制游研砌究--纪-规划孕阶段42三、巨建筑嗓设计动阶段踏成本羡控制成本醉控制悉研究建筑抱风格户型樱平面结构湿优化得轧房舍率建筑泉高度设备排用房体形文系数开窗兰比例架好空蹦层顶部叫构架地下菊车库储藏扮空间赠送暗空间立面洒材料建筑见部品标肉准轿化三、建筑蓄设计阶段取成本写控制441、建伪筑风膝格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本妄控制窜研究--吐-建筑愈设计奸阶段452、建循筑户饭型综合脖影响揉：结尚构优素化阶、匹得互房冒率岸、菜开窗酷比例旦、返体涂形系缠数成本巨控制靠研究--漏-建筑奏设计理阶段46成本急控制朗研究--娃-建筑段设计索阶段常州A区户敲型平斑面图万科7个成栏本指蝴标所释带来欢的经冬济效芹益7项指诸标发煌挥经狗济效间益后兼，单掘方成垫本减查少14颗5-梨26辩0元/M膝2按开县发量50断0万㎡挑计，擦则成着本降池低额山约为10亿元注！473、结肤构优水化选型念比选辅：能框架闲、框猜剪、口剪力递墙平面迹规整旺：斧水平丙向、属垂直免向装饰洽构件痛：衣结构毁构件犁、装闪饰构笔件成本园控制左研究--趣-建筑爷设计希阶段常州A区１性、１殃１、壮１６法、２同０、惨２１陷、２缩慧５、件２６#楼14万㎡笑的户座型平个面图484、得狸房母率交喘通泻核厦：影俊响得化房率得态房夺率蓬：多绵层85筐%、小侧高层82安%、大梅高层78聚-8趴0%赠送遣空间区：然阳台料、飘暑窗、言入户治花园失、花慕池、捆设备形平台园。。档次攀、售敬价和课赠送危比例?成本详控制池研究--魔-建筑旦设计狂阶段常州A区户誉型平教面图496、设野备用注房设备涝用房羞：议辐射买范围潜、位崖置管线暮长度老：村铺设艘长度晕、分期肿实施自：葡满足朗一期缝、结麻合整鹿体用房映功能禽：闹水井泵殃房、裳配青电雹房、带煤气鹊调压秀站消控割中心脉、电铜信机龟房成本看控制塔研究--吸-建筑粪设计债阶段常州A区牵设备女用房除布局络示意507、体蜻形系堵数--体形便与效烟果平牲衡结构向成本麻：炮结构蓬用量能耗香计算斩：迟保温废厚度帜、门镰窗形状式外表泡面积警：夜装饰让面积桨、保富温面篇积成本涉控制在研究--替-建筑旺设计洞阶段常州A区和颗镇江伙户型堡平面借图分湿析51建筑拿设计却阶段嘉成本久控制建筑欠层数眉控制扭：建筑瓶层数仁会影受响结巨构体惭系的识经济糠性，特也会察影响晌设备混的配护置要乐求，咸规划漏中应叹尽量兵避免捎尴尬坑的层材数。7层要写设电貌梯/1搜2层要壳设两纹部电控梯/1爱9层要殊设剪乒刀梯6层底杀部架羡空要梁注意飞“顶区层入顿户离法地小桑于16米”11层、18层底鼻部架地空高顺度应才小于4.行5m52建筑摔设计誉阶段架成本犹控制建筑班层高宴控制闸：在确杯定层倡高时羞，应妥综合期市场泄取向窑，产伴品自紫身的岭定位直，选骑择合路适的概层高剃。层高脚每增先加0.穗1m造价目增加抽该层鹿造价饱的3-初5%，剪细刀楼尘梯当真层高娘大于31声50时，晴要增嘱加休缠息平畅台，讯增加滋公摊搜面积绪。538、开眨窗比村例降低惭能耗姨：患外围横护能掩耗最脆大处平为窗保温狠性能科：床提高碌窗保正温性斑能，蒙成本骄提高彻很大窗墙扶成本福：颠窗/墙=3跨30柿-5朵50械/押15左0元/平方扶米外熄遮绢阳由：随第窗面指积增旬加33榆0元/平方带米护窗乘栏杆电：点有无库护窗徒栏杆10跃0元/米成本竿控制紫研究--伴-建筑旬设计苍阶段窗地苍比例致列表549、架萝空漏层控制孤比例尤：县适度屠采用锅、测恶算比链例空间鼓通透拉：答结合责上部讯结构终，不愧宜结捡构转害换结合兄档次持：损比例铺结合宜定位控制骆高度盖：启就是犁控制肉成本底部4m左右妈高架咱空层旋，单殖方面衔积含刷钢量挪提高夸约2k予g成本垃控制竭研究--茶-建筑好设计绑阶段5510、顶眼部构灿架控制扎比例喜：兵适度会采用踩、测疫算比腹例建筑极效果漂：着效果膝平衡殃成本结合挥档次赶：逃比例养结合妹定位控制妹高度唯：甚高度荐带来衣成本顶部3m左右钳高架性空层缘瑞，单蠢方面托积含坡钢量首提高趟约2k谈g成本衬控制局研究--制-建筑璃设计缺阶段5611、地恼下车欠库（骂机动萝车）停车的效率：35到28平方制米/辆的蚊贡献单层or双层：有铺条件耍下，语地库季比较地库的埋深钟：坡摊道长帐度，获抗拔号桩柱网or层高：5.荣4、7.沫8、8.倡1m柱网3.哲6、3.多7、4.毛2m层高采光or照明：物方业成况本设筑备泳用房场：位羡置、供效率消肿防毕车道乖：荷政载、魔柱位成本沾控制阅研究--前-建筑萌设计寸阶段5711、地占下车送库（怜非机磁动车拿）停车垒效率：2.挤5到2.旬0平方震米/辆的屡区别车库勒位置脉：哄地下肌一or地下疫二、蔑坡道机械损停车：非刊机动场车的顷机械危停车车库诸采光弊：赌使用敲成本拌、舒经适度成本年控制泽研究--绩-建筑来设计胃阶段5812、储还藏空银间控制虚比例荒：浊适度叮采用评、测况算比冠例后期却变更稻：离部分作可不孟砌筑成本炎控制不研究--海-建筑臭设计刮阶段5913、赠斥送空舟间平运衡老点吸：售此价大晋于造啄价控制鸽比例只：勤适度弃采用菊、可寨售比瓶例结合典档次跑：还比例折结合粘定位成本欲控制边研究--纵-建筑咱设计标阶段送到肺什么董程度掌为止熔！6014、立旁面材丙料头疑部酱：平窄顶、皮小坡渡顶、怖大坡究顶墙顿身梦：涂喇料、屑劈开素砖、横干挂艇石材基迷座角：多状彩石如、文勉化石楼、干残挂石燃材门防头轧：劈祥开砖抬、干销挂石元材成本表控制炊研究--骂-建筑浩设计纸阶段比较棍常州B、C、A区别迫墅立本面6114、立才面材殊料--雷-常州A区别唇墅立陶面调府整成本吊控制须研究--殖-建筑径设计金阶段比较琴常州B、C、A区别打墅立赢面1235617841、屋样檐及汗腰线赤线脚狼优化5、信夏报箱狼及可湿视对迷讲位扎置2、窗增套优屋化，花横向冈分割培取消6、分丛户墙洒降低旦，改道用绿梢篱分惧隔3、入锈户门捕头强茎化处暗理7、顶劳层宝贺瓶取馒消，置改为咳门头接上方4、一寸层除混门头候石材醋改多犹彩石8、屋的面水猛泥瓦婶改油葵毡瓦6215、建惩筑部天品--鞠-对标电度梯苍：进润户环门笼：门捆窗践：单燃元敬门娇：外盗遮扁阳梁：太苹阳盯能绵：雨峰棚镰：栏旨杆咐：装饰低线条谦：防火纯木门雷：成本蓄控制掏研究--笋-建筑擦设计厦阶段63四、低施工款图设斤计阶嚼段成夹本控针制成本开控制青研究四、施工稍图设计蛮阶段将成本时控制结构序优化管斯井隔碎墙节能踏计算构造疤做法精炊装纵修设锣备设计撒变更标蒙准创化成本豆控制箭研究--职-施工图图阶万段65施工项图设奋计阶漂段成势本控多制建筑妹设备跃管井率的设衡置：坛尽量数减少盲管线幕入户谦的长脆度，魔管井株的面炒积控芳制到嫁够用袄即可班。管面井位币置尽粪量设北置在汤不影挂响视应觉感律受的与位置若，减筹少管递井外炼的美帖化装镰修66施工双图设贿计阶滤段成沟本控倾制毛坯息交付狐用房找内部冠墙体镇优化篮：毛萍坯交暗付的燃住宅堆对部爆分后穗期住蛮户有翻可能选改动刻的隔碰墙在附土建序工程酱中可冶以不懂砌，势减少舰投入会与后桐期浪劣费。67施工侍图设兰计阶屋段成铸本控凯制节能屈计算伍：应潮多方拥案比位较，掏选择泰综合趴造价淹较低椒的方萝案。68施工单图设敬计阶没段成吉本控景制建筑云构造恳做法遭优化