年张家港某商贸城招商定位报告

张家港****商贸城

招商定位报告上海////置业策划有限公司二零零五年四月第一部分引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主张家港各阶层市民调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况

各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式

经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况

各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议

各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据《张家港市统计年鉴》（2002-2004）

专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据

与政府有关部门的相关人员访谈记录

与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据第二部分发展规划篇张家港的专业市场发展状况及规划

****商贸城的发展规划

张家港的专业市场发展状况及规划有产业，无市场九州家具城九州装饰城新世纪汽车城现有市场状况就目前张家港的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况张家港的专业市场发展状况及规划三区六园保税区省级开发区沿江开发区扬子江国际化学工业园欧洲工业园冶金工业园粮油食品工业园汽车工业园木业工业园产业园区打造状况就****商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周边专业市场的主要方向。****商贸城的发展规划短期规划：****商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：****商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据****商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，****商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，****商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。第三部分市场篇****商贸城SWOT分析张家港经济发展状况周边专业市场状况****商贸城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、张家港专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标张家港整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；张家港经济发展各项指标张家港的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2004年人均GDP达到6.67万元张家港整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设按照“一城四片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。

加快完善规划体系。按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设张家港整体经济发展规划居住、商业、贸易、金融居住、办公城市核心居住、商业区物流、生产、加工物流、生产、加工工业园区、加工未知七大功能区打造新港城：****商贸城位于东北角的居住、商业、贸易、金融区内，属于东部物流、生产、加工功能区北延。注：本规划方案目前尚未报批固定资产投资情况张家港固定资产投资额在2003年有一个较大幅度的上升，而在2004年，这个涨幅有所回落，从某种意义上来说，估计与宏观调控的影响有一定的关系。而这个宏观调控也将影响后期的专业市场的投资建设，从这个意义上来讲，对****商贸城是比较有利的,在一定时期内，在张家港的专业市场领域不会遇到太大的竞争。房地产市场状况目前张家港房地产市场供需两旺，房地产业成为了张家港市的经济发展支柱产业。2004年张家港房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，2004年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%；商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式上海九星批发市场租售模式只租不售经营模式整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面上海国际五金城租售模式租售并举，以租带售经营模式以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位以"机电五金城"为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态独立式铺面为主，少量开放式的铺面苏州毯国际连服装笛城租售乒模式前期衣租售慕并举丢，现妙已将沸销售抄停止每，只奴租不摩售；市场痰定位占地基面积拢60滥0亩堂，建毛筑总忧面积耳60葬万平肿方米要，将漆建成集国描内外甲名牌丸名品画演示哑展销旅、名正模大帜赛、姿原辅捕材料疏展销味、机影械设斗备及茎配件颜展销确、信暴息会太展、充电子歼商务街、科存研设邀计、肚教育桨培训哈、管级理服狸务、虏娱乐恰休闲碧等功柜能为简一体挑的平票台产品绝形态产品乌形态途丰富钢，街休铺,舍开放慨式店抛铺和极独立怕式的旁店中驳店均芹有。经营我目标整合针社会幼资源从,打调造世赤界时谜尚之荣都常熟县招商像城租售虫模式自发才形成垂的市怒场，扫租售欧模式灰不固抓定，澡以只懂租不搁售的喂形式敬为主自；经营螺模式招商疫城管葛委会流进行免管理日；市场定位招商虚场、萌纺交希市场绵、西出片市浪场、很布匹连市场蜜、五怪金市泼场5向个管乘理片常区，辩下辖幼服装徐、针喊织品罗、布弹匹、吵装饰视面料诉、床剩上用日品、蓝小商苍品、果鞋业奇、五椒金、善电器纳等2防8个下专业离批发摄市场钉。市弓场营语业面秘积2炮.5宰平方着公里爬，商娱业用词房1亮12铺万平俱方米夏，店讯铺、膝摊位蹈2万录多只的，旺灿季日夜均人标流量猪15别万人艰次，刚日均廉货运优量2桥00半0多膛吨，铁招商示城的朽发展槐带动缺了周告边交深通、芦旅游桃、服绢务业榴等相死关产盗业的码兴旺录，提痕供了寄20通多万楼人口拥就业散，市爱场年畅社会柳综合景效益汪达3良0多汗亿元彼。产品欲形态独立且式的页铺面北。无锡惧招商妙城租售捧模式一期皮只租椅不售业，租彩赁期担限为清五年所，二熔期将伤出售牛产权经营圾模式自己撞组建猜经营欣管理巴公司磁进行甜统一那经营暗管理说；市场泻定位占地50车0亩，休总建豆筑面换积60万平触米，蹄投资20亿元碧，一病期业异态有喘家电挡、机巴电、敞五金亚、卫录浴、副灯饰康、服手装、答床上络用品蜘、针裂织、冲鞋帽汉、化半妆品叫、工固艺品怕、旅劳游用肝品、滋纪念什品、挖文化谜用品块、小调百货产品腰形态产品望为两坟层，蒸店中长店的渴形式储。海门流叠石欣桥家下纺市懒场租售模模式租售仆并举脚，以孔租带炮售；经营喇模式自己兽组建鹿经营垫管理碌公司活进行转统一聪经营剖管理耽；市场址定位占地77渡15页0平方驱米，未拥有80盗00多个荒营业孙门面孙及摊直位，金生产碑经营守床罩废、枕巴套、牵被套钱、棉衔被等兴床上喊用品常及各济类家品用电紧器套艳、窗羽帘、坚靠垫怜、玩探具等30厨0多个亭绣品唤系列趣品种产品地形态产品谊为两窄层，圣独立抢铺面谈形式脾；张家锁港九震州家汇具城张家回港九拼州家使具城租售芹模式只租杠不售经营狐模式自己齐组建意经营咱管理乖公司吐进行貌统一畜经营邪管理渐；市场姐定位一、颈二期挡工程踏总投祖资2.捞5亿元轿人民付币，晕占地60香0亩；全三期舱工程望总建这筑面粉积26万平撒方米瓦，招阶商30栽00户。挺业种岭有家毒具及敲布艺凭、工挣艺品不、床巷上用软品、梯窗帘滨等家饱居用映品产品虹形态产品岛为一插层，眠有店那中店浸和独困立铺俘面两剥种形樱式；各地娘市场困租金廉情况榜图单位予：元秋/日锻·平轿方米各地脾市场弦租金引情况衬图单位驶：元谁/日楚·平罩方米各地杰市场怜租金略情况从业首态来寸看，能床上凯用品与的租愈金水妇平最命高，烦其次沫是妇茄女用扔品，践然后食才是如儿童构用品牵；从面轧积段容来看镰，面柄积为书60吉平方连米左青右的接户型纯最受宅市场槐欢迎吨；**裁**笋商贸先城状吼况工程呀状况一期罩已经环交付校使用皂；二期搭接近汤结构垄封顶研；出租询状况已经织出租板了60多套销售票状况华燕匀公司谦于20拍04年九佛月接兰手*插**序*商振贸城标销售均工作寒；华燕段公司垮接手喇前，香共销飘售14爹8套，喘接手炸后共堪销售62套；业态伍定位成衣彩棉纺阴、五你金机耍电、序日用奇百货闷、餐蜂饮休旺闲和露步行庄街综莫合，麦五位保一体蜡的综订合性灾市场**台**糕商贸架城S血WO誉T分取析优势张家索港有箱五大损支柱吨产业美，而催目前斤就专叔业市痛场而纲言，往只有辈九州刚家具底城和擦世纪爆星汽劫车城挡两个玩项目蜡，就迷张家箱港市饿而言匪，专铸业市争场仍树属于昌空白尼；劣势地理充位置灵较为器偏远拐；仓储推物流卡用地达缺乏交，配澡套不驶齐备府；没有勾产权鹅；不能莲办理谣按揭朱贷款豪，只虾能采油取分喝期付絮款的榴方法船；部分重店铺贸无法惊打通吨，对自于经茫营大系面积等商铺仰的客节户无葱法满俱足要而求；机会张家扰港后寨期的规专业技市场换基本港上没烧有，割因此庭，*赵**码*商粗贸城灰从这稀个意铁义上渐来说扮还是丛比较夸稀缺橡的；威胁业态俘定位盛过于给分散疑，不的能形者成集戴约效坚应；产品尿形态顶有很两多硬茅伤，甘如层早数、票道路棕等问肃题，姜对于福招商弟业态脆定位凶有很隐多限仿制；周边耳有各志主要祥产业获都有大较大维的专枕业市矿场，假对本绕案形朱成了霸相当串大的协竞争散威胁脊；没有校较为陈强有瓶力的拐政策滚保证顿和相港关措尾施建罗立经听营户为的信同心；**禽**江商贸查城S赶WO麻T分市析SWOT分析得出的启示本案倦在销寸售和颤招商册上遇阻到的匪阻滞织，主宜要来艇源于粒劣势滨未能桑尽可近能的俩规避艰，而障不在型于优罩势是胃否完笛全发余挥；聋因此灯，本吐案的础操作木应该翼从尽梢量规节避本州案的投劣势趁，避砖免威含胁为欢主，羊而以厘发挥哑优势线，抓洗住机学会为定辅。相应的策略规避劣势解决产权问题解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠第四则部分踢定位绣及细古化篇**古**牢商贸潜城做迅专业糕市场绍的理叮由**谜**吵商贸捞城招栗商定禁位原皱则****商贸城招商方向及最终定位****商贸城最终定位的依据1234**摘**仓商贸飘城做盼专业举市场墓的理柜由交通包便捷位于俭杨锦喷公路返和张秩扬公茄路旁松，沿拿江高钢速直播接接己入长浆三角绪交通京网络凭，便棒于向兼整个会长三银角辐劈燕射，炎能够钳降低摔销售驱产品摸的物侵流成槐本；支持寸**衰**前商贸摧城做犹专业拼市场质的理纠由地段帝偏远**姜**稀商贸访城地绳段较谨为偏吸远，巨短时示间内蚊难以飘吸引烦客户依前往疾零售偏消费福，而云专业焦市场简针对伏性较纱强，命能够声较快敬的形惭成聚割集效艳应；**送**杠商贸徒城不伪得不寺做专让业市思场的贪理由体量扎及建怨筑形灰态支手持**旺**登商贸驶城建压筑面伍积约召11湿万方董，建驻筑形班态主纹体两蔬层，扰部分狭三层卡，适制合做犁专业乐市场殊；配套脂欠缺**秀**聚商贸钻城周峰边配柜套较嫂差，赵普通释消费每者难沃以在强**博**恼商贸郊城周克边满迅足购仍物所禾产生仔的相催关需爸求，怎而对软于专照业市奇场的馆客户冶，这鸦方面踪蝶的因矿素的常影响啦就要洪小得东多；**粘**令商贸芦城招结商定迫位方毛向的臭选择切原则市场赶空白肉原则不仅论要立精足在里张家锣港，亡而且层要立顾足于隐长三气角区腾域，卖至少墙要在裤苏南渐地区例寻找层到市屿场的移空白茫点，肾规避编与成销熟的简大规职模专甘业市鸭场形牺成同滔质竞县争可行盏性原公则招商昨定位场方向洁必须甲具有疼可行甚性，医可操得作性兄要强可操旧作性造原则产品堆的定棉位必咳须满毫足易密招商圾、易尾成市汁、易药产生品人流临、物舅流、雀现金孤流的削条件成本训导向邪原则必须索在保阻证在谢**美**陶商贸萝城拿烂到的饱货物超价格框到周政边类凯似市文场便冒宜，上解决窄购买珍客户崖的成富本问糖题，倾这样清才能末让*廊**浑*商糕贸城懂真正澡兴旺竞起来1234**硬**夏商贸般城招蹦商的得方向儿童嘴用品泉类女性嘉用品构类成衣晕棉纺骆类日用隐百货僚类小商羞品类**壳**非商贸麦城可旧选择酱的招商景定位升方向综合检考虑桐上述票招商捡原则斧，*忠**兼*商懒贸城扶的招总商定念位方悔向主途要有殖以下陆几类复：定位着妇女翅儿童独用品坊交易罩市场祥的依述据产业歪有支状持能够植在长底三角管范围围内寻秤找到碌比较嫁有力蔑的产坡业支院持女性塞用品罚、儿衡童用风品和衫床上盆用品掏的商愤业定把位，喇既可垦以满该足单虫个消夺费者盘对其帮的零末散需禽求，光同样宝可以著满足谅团购姑和向绸下层敢经销抹商批毫发的荒特征商业砌有特奇色特色年商业绿定位馒吸引集两大杜消费辉主体——女性烦与儿哑童零批总易共众存招商辽易成计功此商己业定宰位在叉长三愉角能蔑够找预到大洗量生沾产企蜓业和似流通妇商入挨驻本弦案定位厉妇女霸儿童粥用品寇交易魂市场奶的理跪由市场斤有空遮白苏南孕地区乌目前奥还没锐有较珍大规巾模的待专业须化的果妇女末和儿绢童的挨专业汤市场但，以计专取备胜，殊是本舒项目窑的重喂要法轰宝**廉**昌商贸兔城目棵前的纷一层杏门店港，二析三层谨仓库四的仓甘储条逃件能则够满献足经浩营户茫的仓挤储要坟求仓储竞要求恢低调研索显示异，以灶中青日年为磁主的济工人诉阶层互，对衡于女顾性用贺品、鞠儿童笛用品拜具有怎较大甲数量餐的需办求，曾且其相消费枕具有娇较强恐的冲滴动性役和随销机性流。而蛾高收付入阶抱层亦赶经常棚驱车佩前往采杭州和、常活熟、丘上海但等地继购买巾女性纲用品袍、儿诸童用翠品和荡床上既用品腰，三芽种产肃品在碗张家杜港具箩有较探强的游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