城市综合体项目定位及营销方案

xx明日城市项目定位及营销思路立业地产机构2011年2月谨呈：重庆xx房地产开发公司1思考逻辑：核心问题界定解题策略目标与现状之间的冲突解决问题的方法与措施解题思路解决问题的几种方案与各方案可行性分析项目属性界定核心问题界定企业目标解读产品建议营销策略项目整体定位几种可能的解题方案各解题方案可行性分析项目SWOT分析案例借鉴2项目属性界定3【项目属性界定】︳区位解放碑商圈观音桥商圈江北嘴CBD黄花园大桥朝天门大桥本案5分钟车程5分钟车程千厮门大桥项目位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，地段优势十分明显项目与观音桥商圈和解放碑商圈距离基本相同，5分钟左右车程江北五里店板块直辖市中央商务区一级辐射圈项目位处江北五里店板块，紧邻新开发CBD江北嘴商务中心区，区域发展前景极好4区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建设及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯通，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。项目周边通达性强，配套比较齐全，随着CBD的建成，未来交通将更为便捷。【项目属性界定】︳交通、配套苏宁电器建新东路银行银行银行佳音医院渝鲁大道本案五江路加油站幼儿园汽车美容餐饮街欧亚达家居国美电器五红路五里店立交桥朝天门长江大桥5北：五里店立交及家居卖场西：城市快速干道与老旧居民小区南：一期纯住宅小区东：居民小区，东南面为江北嘴中央商务区【项目属性界定】︳项目四至项目紧邻城市主干道与立交桥，毗邻成熟的五里店商业中心，地段上具有中心化潜力。6写字楼R8R540-70平米精装公寓售罄，已封顶。R7R6已入住商业经济技术指标总建筑面积200，000平米容积率6.3精装公寓面积77，000平米慢调广场商业39，000平米地面步行街14，000平米地下商业街25，000平米商务写字楼31，000平米车位1300个【项目属性界定】︳基本指标及现状项目为高容积率、中等规模项目，前期规划确定，部分产品已入住或销售，调整空间不大。7【项目属性界定】︳公寓公寓部分虽为住宅属性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【项目属性界定】︳公寓公寓产品以一房及两房为主，多为可变户型，内部承重结构少，产品功能可实现灵活转换。户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅4311633%498820%两室两厅单卫6511834%767031%三室两厅双卫10511834%1239049%合计352100%25048100%户型套内面积套数套数占比总面积(平米)面积占比一室一厅3611825%424817%4311625%498820%两室两厅单卫6311825%743430%6711825%790632%合计470100%24576100%9【项目属性界定】︳小结直辖市CBD商务区、板块中心区；高容积率、中等规模项目，前期规划已定型，调整空间不大；公寓产品具有商务与居住双重特征，具有一定的可塑性。10【项目目标解读】速度：降低政策风险，短期快速出货利润：抓住CBD发展机会，追求适度溢价品牌：完善城市功能，提升品牌影响力速度目标＞利润目标＞品牌目标11【核心问题界定】究竟卖给谁？自住客还是投资客？确定目标客群后，公寓产品定位乃至项目整体定位是否需要调整？哪种调整方式最易实现快速出货与溢价目的？12解题思路核心问题界定解题策略项目属性界定核心问题界定企业目标解读目标与现状之间的冲突解决问题的几种方案与各方案可行性分析解决问题的方法与措施几种可能的解题方案各解题方案可行性分析案例借鉴产品建议营销策略项目整体定位项目SWOT分析13【解题的几种可能方案】？纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客；？服务式公寓——增加高端商务人群配套及服务，深化CBD房东概念，做高端投资产品；？商务公寓——针对CBD产品上下游关联中小型企业办公场所，住商兼用，功能灵活转换，抓主流投资客；在住宅属性无法调整的前提下，本项目公寓定位存在以下三种可能的调整方向：14方向1：纯住宅公寓——继续延续前期精装住宅公寓，抓首置自住客15基本信息总建筑面积5.12万平方米物业类型高层住宅占地面积1.44万平方米总建筑面积5.12万平方米容积率4.28【周边个案分析：珠江太阳城捌零公馆】16户型名称套内面积(m2)面积占比套数销售套数销售比例单配29-3633%311019%两室两厅58-6055%623361%三室两厅71.9711%271120%2635421%数据来源：网上房地产D3栋户型配比及开盘销售情况【周边个案分析：珠江太阳城捌零公馆】珠江太阳城捌零公馆目前在售C3栋，全部为56-60紧凑两房户型，2010年11月开盘，推出290套，均价10500元/平米，目前剩余109套，3个半月累计销售率仅62%。从已推产品户型配比与推广方向分析，捌零公馆将目标客户锁定首置自住客户，但销售速度不佳，自住客户购买需求不强。17【周边个案分析：中冶重庆早晨】开发商中冶置业重庆城韶有限责任公司项目地址重庆江北嘴黄花园大桥旁容积率8.37占地面积13252.2㎡建筑面积155466.47㎡总户数1158户停车位7601#住宅4#超高层公寓1#户型配置套内面积(㎡)所占百分比两室一厅一厨一卫带入户花园61.3233.33%两室两厅一厨一卫64.1933.34%三室两厅一厨双卫带入户花园103.5533.33%2#住宅3#住宅定位语：同步CBD金装才俊生活样本定位于CBD上班族居所，以看重CBD前景的投资客为目标客群。预计开盘均价9000-10000元/平米（清水）。18【销售观点】我们楼盘累计来访的客户中，投资客占的比例至少有一半，尤其市外地客户大约占总来访客户的30%左右，自住客户比预想中要少，毕竟紧邻CBD，单价跟总价都上去了，自住的客户很多还是觉得难以承受；以前我们卖A组团这种滨江豪宅的时候，自住客户是很多的，豪宅客群对价格没有那么敏感。现在我们的小户型住宅产品根本销不动，因为新政出来后投资客少了，目前主要在销售车库和门面，商业产品都卖得很好。——珠江太阳城捌零公馆销售代表访谈五里店板块的二手房一直卖得很好，自住客户比较少，炒房客很多，都是看中了CBD的增值能力，对自住的客户来说，价格是主要考虑因素，价格上去了买不起，说CBD也没用；现在还是有很多投资客在活动的，增值前景好的产品还是要买的，只是按揭没法做了，主要采用商业抵押贷款的方式在购买，毕竟也没用其他投资渠道；五里店板块就是比较缺乏小公司办公的场所，如果办公只能在居民区里面，租金也只有25元/平米左右，以后CBD建成以后肯定会有很多小公司在这里办公。——五里店二手房（钻洪）中介访谈销售人员访谈，由于CBD周边价格上涨较快，目前自住客群主要为改善性需求购买大面积产品，而小户型客群以投资客居多，新政影响明显。我们的来访客户中投资客跟自住客户大概各占一半，自住的客户也有很多是自住投资双重目的，新政后来访明显减少了很多。——中冶重庆早晨销售代表访谈19小结密：所在骨板块厕主力定客户印为两宵类，稼一是己改善茂性居哈住自竹住客俱户，破需求浮物业邻为珠伶江太运阳城池滨江蓝大户晋型；番二是砖投资通性客抖户，顿看中CB屡D发展挂前景乳，主丝式要需颗求为丝式小户俯型公期寓产说品；植首置武自住话客户舒量较澡少；项目怨所在仗板块后小户养型自饼住客膏户价晋格承热受力赶较弱奥，小误户型贺产品录去化遭速度洗慢，扭自住穿客户呢对CB速D资源棍认可荡度不忘高，缺难以参实现宪价格钩提升跟。——板块代内首预置自涉住客弹户少挑，价流格承戒受力愧低，自住诞需求涉的住掌宅公迅寓价凳格实伍现能喉力差刷，去题化慢奔，与严项目毒快销刮目标障相违筐背20板块颗内小建户型亭产品本自住忍客户劫少，吧购买筝力弱临，必纸须考莫虑锁卵定投窜资客柳。21方向2：服欠务式疮公寓——增加伴高端治商务雕人群敲配套雄及服颠务，振深化CB伟D房东发概念助，做胁高端滩投资典产品哪；22高端静服务傻公寓习的定举义：“酒店殃式的坛服务傻，公丛寓式暮的管写理”让；主要扯服务汪群体掩为海谁内外地常驻压机构仇的中笋长期来居住单的商蚕务人刷员；产权撒一般能为企锈业所更拥有封，只租型不售晃，由白国际挎知名百品牌绸的酒障店经赶营公渡司管仙理。高端细服务躬公寓父的硬宰件及拳软件画要求户型帅面积济需求古：高端孔服务座式公劣寓注辨重居释住空碌间的服舒适磁度，掉故户采型面掌积一盲般为掉：面积50基-8秘0M肿2一房、80骡-1颂20税M2两房辱、12俗0M博2以上锅三房商务峡会所魂的配六套；酒店堂式大辈堂的毁配套男；健身残、休势闲的搁会所益配套第；知名垂酒店莲管理面公司阀提供呀的酒肉店服哄务【服务缝式公纱寓要纪求】23【服务林式公款寓要于求】24【重庆美服务返式公病寓个并案——解放高碑盛欺捷公哪寓】酒店喘名称：重庆势盛捷监解放越碑服净务公蛋寓英文艘名称：So往me烧rs障et到J歌ie悉fa彼ng扔be祥i敲Ch运on普gq白in撇g酒店金管理莫公司步：全句球服毁务式吧公寓尾运营孟商新模加坡舒雅诗址阁集吉团旗钻下盛猪捷品脾牌进办驻中志国西速南地票区的孕首家当酒店述式服伸务公滑寓酒店炉产权茧：雅诗训阁酒涝店集娱团自该行持洁有25【重庆远服务飞式公前寓个对案——长江录国际】25恳F-棍42笛F酒店共18层6F煤-2市4F写字全楼共19层B1亲F-趴5F酒店冈商业雹配套38悼F-济43恼F顶级弓定制吊豪宅族共6层6F年-2甘0F精装项公寓共15层宴会帐厅、吓游泳鄙健身叙会、却大堂垫商业37谦F长江傻会31伤F-宿36脖F高级逮定制愧豪宅照共6层21材F公寓录服务帜中心22遗F-鞠30跑F精装坦公寓共9层一线港江景吼资源绪，全柜球顶芝级名跟师设迈计，分超豪莲华管争理团稠队，犬打造禾出重柜庆顶含级江峰景豪油宅公欲寓。长江后国际昂总占熄地18亩，齿建筑稻面积绵约15万方淋，建问筑主款体为哀双塔诊高层绝，建垫筑总装高度19霞2米，病为南争滨路兆地标黄性建浩筑，落集合脊滨江脑豪宅症、五商星级顷酒店厨、星奖级会竭所、5A甲级注写字稼楼于伴一体争的顶子级建司筑综防合体立。20屠09年6月价埋格14朵00担0元/平米须。2612米双层娘挑高楚公寓断大堂愁，五速星级挂酒店为式奢锯华城候市客猜厅；层高3.火6米，双将层中里空LO娱W-敲E玻璃传；24小时辜酒店筝式整淘体热反水系竞统，倘日立SE丈T-蛙FR段EE变频煤中央测空调分系统嘱；HI爷TA腔CH兆I日立柄精装边高速六电梯厚，电届梯间插达3米宽是；电子兰巡更它系统型、多腥功能位才是孕可视骆对讲康，一涨键式杂呼叫塞服务瞧；全球此知名膨品牌船装修杨用材耍；99平米掌一房宴两厅竹双卫76平米撇一房占两厅店双卫47平米委一房限一厅在单卫19袋2平米限两房割两厅减三卫超大虾户型起、奢俯侈空夺间，拜顶级粥配套生。【重庆棵服务柴式公压寓个胶案——长江辞国际】27【重庆扩服务滚式公宽寓个算案——长江沿国际】超大枕户型晃、奢猾侈空领间，谨顶级找配套瞒。28一线全江景巡寿，豪闸华装拥修，谱物管令提供英酒店首式服喇务。【重庆重服务味式公搭寓个出案——东原18旗91乎】东原18由91位于获南滨狠路喜和来登延酒店据旁，赌一线搭江景业。总秧占地7万多暖平米初，总喊建筑治面积30万平罢米，遗装修恨标准30匆00元/平米阳，酒嫁店式弯服务厨。20棕10年3月27日开夏盘，征推出45概6套，票开盘煌均价12钩00牛0元/平米裳，当带日销轻售率做仅45辟%。目前御均价17天00抽0元/平米弦。2927众—1字20平米倦多种六户型织，主力澡户型紧为27环—6雷6平米墓一房尝。【重庆伶服务扮式公择寓个描案——东原18殿91傅】30观音加桥核迫心商陷圈、毙五星德级酒拘店、维精装拌全配移酒店玻式公笋寓、军商业颗商务杏多种咸产品仆组合【重庆鱼服务占式公劣寓个叶案——协信招中心】物业地址江北观音桥核心商圈物业类型住宅,写字楼,五星酒店、6A铂金生态写字楼、酒店式公寓、国际名品购物广场楼层状况裙楼和三栋塔楼组成:1、裙楼：国际精品时尚购物广场，建筑面积约34329㎡;2、三栋塔楼：分别为五星精品酒店（锦江大酒店），建筑面积约26879㎡；酒店式行政公寓专区，建筑面积约24286㎡；涉外6A铂铂金生态写字楼，建筑面积约41705㎡3、车库及设备用房：建筑面积约25273㎡容积率11.60占地面积12670平方米建筑面积152474平方米物业公司第一太平戴维斯物业费15.00元/平米·月价格19000项目20暑09年底料售价狮为14穷00术0元，强初期碗靠承支诺返亮租销出售，声取消喜返租巡寿后去版化速洁度极咱慢。311、VA该V变风芬量中岁央空舟调系肯统2、写字亲楼6A系统，即景：SA(安全递智能惊化)、FA（消富防智矮能化螺）、BA（楼荡宇智怜能化荡）、CA（通薯讯智乳能化形）OA（办摔公智兔能化纷）及HA（酒幻玉店式主服务辩系统晴）3、欢“顶勉级商务爸中心”写鸟字楼腾配套4、全慈程物是业管驶理：第一追太平量戴维肉斯【重庆肯服务且式公东寓个备案——协信阔中心】高端朽配置孟，城售市顶隐级购绢物购漠物中服心星唐光68广场城，提疼升项佛目价幅值评氧价。32【重庆惜近期姥销售爆服务菊式公袜寓现咸状】项目名称创汇首座协信中心东原1891长江国际面积区间30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米两房销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）装修标准1500300030003000销售价格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物业服务星级酒店服务全套五星级酒店服务星级酒店服务星级酒店服务地理资源优势解放碑CBD核心观音桥传统商圈核心一线江景资源一线江景资源近期酒销售闻或在获售的怖服务艳式公环寓多烛拥有锻强势舟地理浸资源曲，普跳遍引纺进星省级酒乞店管孙理，烦销售观单价趋高，脊去化酸速度粱慢。支撑照项目验实现梁高单欲价的躲核心朽因素讲：小面污积带存来的裤相对户低总弓价；一线窝江景瓣、商焰圈核白心等沉强势浇资源圣；顶级孟奢华随配置秘：全夜球知摆名品哭牌酒这店或种物管叮、中场心商呈业、炮高端典会所贤等配币套。33【C概BD高端饮服务阀式公讯寓机鹊会】财信驱国际体量28万㎡预计1-踩3年完街工台湾疏越洋建筑将面积骑：47万ｍ2光华骂集团体量68由11闹2平方谢米20里10年底具动工国金谅中心悄（A地块汁）体量69万平锈米预计20窗15年完确工CB评D核心舱区大川量写禁字楼漏建成午至使嗓用需广要3-罗5年后孔才开植始辐汁射扩庸展区镇功能杰，目斜前CB分D内部宜高层堂豪宅矛面世续，将雨分掉催部分议目标绵客群御，现克阶段增承接CB棚D人群需居住夫产品吵，发湾展周卵期不稻足以粘匹配烘。CBD核心区预计2018年建成CBD扩展区本案江北虾嘴CB萌D的实要现路聚径的壤规划碧：未来3－5年，错江北仆嘴将刊集中庙建设30多万近平方贷米的虹大型胸商业叼设施凡。到20扶12年，健江北芳嘴将最有20棋0万平涂方米赴、30栋高斤层建请筑拔千地而摇起，坝金融京核心基区初关见端牛倪。第二趴步到20着15年，尝将有60救0万平屯方米优建筑袖竣工网投用席，基晌本建址成江废北嘴接金融幸核心映区；撒到20轻18年，挨一个播功能羽完善翁、配士套齐龙全的符长江渡上游新金融询核心增区将打全面基建成中海弄九龙钉仓寰宜宇天鼓下顶级旱江景沟平层石豪宅键，套列内70捞—2咏00平米4-内5月开陡盘，怀预计慕套内30找00盏0元/平米34小结枝：服务能式公节寓对绣产品受面积塔、配睁套、泉资源厨、经滔营管士理要洗求极屠高，挪多为颗自持题，与默本项倦目自搜身属徐性及氏企业速目标握不符享；近期滥销售娱或在揉售的剖服务即式公殊寓多敲拥有晚强势匀地理款资源看，普芝遍引洪进星魂级酒栽店管品理，雷销售祝单价控高，肾去化塌速度挽慢。CB承D商务偷较为少成熟丛需要3-隆5年，暂其后溉才逐竟步辐钥射扩景展区爹，目控前CB驻D内部芦高层催豪宅顷面世侍将分渴掉部鲜分目煎标客逐群，锡现阶恭段承盘接CB瓣D高端放租住践产品治，发怠展周毙期不敌足以撒匹配之。——服务搞式公蒜寓与某项目堵自身去资源杆匹配鉴度低岩、承吨接CB弊D高端挽租住介需求榴可能乘超前35方向3：商药务公途寓——针对CB劈燕D产品营上下批游关酿联中弄小型脱企业炕办公笑场所执，住政商兼毛用，衣功能你灵活遮转换正，抓损主流腿投资驾客；36重庆CHONGQING环渤海长三角珠三角西三角中国郊的经割济几乓何中袜心：到代中国沿海扰的环谋渤海夜、长猎三角忌、珠邀三角袜经济混圈飞行品距离键均约脱两个甜小时夕。幅员孟面积8.主24万渣平方馅公里督，下袖辖40个行正政区出县（阻自治少县）正，有19个区沸连接龙中国匠中西倒部的旨战略必枢纽计！总人敌口32陵00万长江州上游窃的经潮济中勺心大西改部的挺交通许转运谜枢纽工业烧基础呈雄厚中央阀直辖浆市西部孕新特健区【机会租挖掘喉：城惯市商衬务发平展趋酿势】重庆府经济逢快速饮发展穗，办苏公市舍场发报展向脏好，溪商务撤产品耳需求桶快速垦增长奶。20输00年-2洲00旋8年重谅庆市调主城音区办搂公用泥房交递易面晨积情尼况（孕建筑区面积哥，单骗位：嚷万㎡惊）37【机会瞧挖掘切：城张市商论务发载展趋泻势】江北留区办富公物竖业发堡展迅预速，赌伴随鸡解放团碑的迷外扩袋困局泪与交稳通硬客伤，欠以及帜江北膝嘴CB事D的快颤速发节展，使江北叮区将等逐步倦成为胞主城任商务充核心横区。近期剪及后瞧期入唇市写系字楼厨产品收区域爱分布区域项目名称预计2年内

入市量（万㎡）发售时间北部新区叠彩中心2.02011年北部新区两江星界7.52011年北部新区汉国中心5.82010上半年北部新区土星商务中心4.02010上半年北部新区两江山顶总部基地5.02011年江北区富力海洋国际2.92010上半年江北区协信中心3.02010上半年江北区金融街重庆金融中心5.02011年南岸区长江国际6.02009年底南岸区上海城2.02010上半年南岸区喜来登6.02009年底渝中区浪高国际大厦6.02010上半年渝中区重宾保利国际广场5.02010上半年渝中区重庆万豪国际金融中心4.02011年渝中区重庆环球金融中心6.02011上半年渝中区新华国际4.02009年底渝中区联合国际5.02011年渝中区日月光广场6.02011年渝中区嘉陵帆影国际经贸中心7.02011年已入胀驻办音公用王房体厨量分爸布38【机会穷挖掘炭：城隆市商绵务发纷展趋约势】观音闻桥商鸣圈5分钟松车程五里娘店次隆中心观音固桥办蜓公物淡业供福给不调足，票需求富明显鸣外溢熊，五贵里店制作为雨区域祝成熟明的副拆中心漏，交攀通便群捷，么且紧蛾邻CB扣D，中床心聚卵合力卸强，菠具有连承接愁三北菊区域普外溢沫需求疯的能敏力。观音箱桥嘉丹年华翁大厦趋出租济率长殿期保边持在95欺%以上域，20肚10年租帮金为70元/平米气，20候11年预良期为10尝0元/平米如，目浮前无咳空置宰。北部匪新区察财富责中心俗写字恩楼70易-1幸00平米步户型饰租金烤涨至90元/平米独，目买前无粮空置蛾。39【机会乏挖掘肉：城疫市商蛛务发毕展趋诊势】作为叨最能虫体现初重庆白国际狸化形疾象的紫区域哑，江影北嘴藏将成粘为重泥庆乃作至整嘴个西阅部未普来商站务核蝇心。陆家赠嘴19堡90年中但央规绵划的音金融彼贸易奴中心帝；引进泡中外伪资金妻融机施构14菜3家；跨国第公司讯、国箱内大铅集团追总部缎聚集鸭地；越江坦地铁娃线、格越江么车行乞隧道复，南强浦、院杨浦味两座驾大桥梦；紧临户浦东模国际愤机场原和建堵设中凡的外变高桥枣深水势港。江北蒙嘴20孔03年规钩划西部乡丰金融演中心，目猴前已裙有重蜂庆银另行、闭工商盏银行幼重庆快分行狸、农仙业银铸行重加庆分锯行、雹西部孔物流征中心称等骑金融锄机构炸独立额拿地不修建子大厦继；规划妈中的傍集团西部虚总部华基地；20券20年，撤江北辉嘴将剖聚集寇重庆8成金招融机派构，勉聚集30学%的金辜融机孤构存勿贷款承余额冶，金烈融业左的增叉加值黑每年驳将达槽到75伍0亿元较左右花。；朝天呆门大涨桥、姓黄花慌园大扫桥、给千厮长门大滨桥、6号和9号跨扶江轻症轨线叼；紧临挎重庆漏江北轨国际苦机场等、寸共滩保淋税港颠、龙棒头寺捕重庆腹火车欣北站辟。40金融牵街控读股珠江甘太阳困城二隶期珠江时项目公寓谢商务珠江归项目公寓竭酒店中冶亚重庆俭早晨欧鹏魂项目金融辫街商务本案珠江扇太阳酸城南方趟上格胁林已有织项目潜在逃项目配套皆项目江北挑嘴置配业项嫁目项目简分布锻色块赏示意阳光10柳0集资壤房工业步设计中心工业巨设计中心财政权局江北递嘴CB康D向西题区域唐已储爽备大虹量优偿质地懒产项询目待循开发41金融珍街控嚷股珠江涝太阳趴二期珠江搭项目公寓钞商务珠江胃项目公寓霜酒店中冶旺重庆尸早晨欧鹏汁项目金融谱街商务xx地产明日意广场珠江课太阳桑城南方毯上格挡林阳光10办0集资散房工业论设计中心工业贿设计中心财政拒局有更是带动建力项叹目示谁意未来旷项目烤将以跟规模牵中心停配套所品牌当优势惧形成耗新的持发展袜张力42金融洗街控渐股珠江策太阳莫二期珠江蛙项目公寓弦商务珠江涛项目公寓梯酒店中冶学重庆荷早晨欧鹏普项目xx地产明日牧广场珠江迹太阳稍城南方报上格赔林阳光10钳0集资未房工业鹅设计中心工业候设计中心财政访局江北垫嘴传罩统CB终D时代江北漏嘴CB慰D大城民时代区域价力量直带动伟必将原让五拼里店神及沿只江片倍区成仇为CB保D延伸怒带城市译延伸姓发展级方向43江北局嘴置捕业项秋目依托则江北诵城CB纷D优势树仍然铅是项灰目定筑位最脱显要腐关键44【机会肃挖掘季：板称块商舞务机斥会】江北旋嘴用棚地规现模为30谜75亩，坝总开盘发量56毁0万平宇方米忍，其辰中写呢字楼23炮7万平斯方米窃，占病新建舰筑面的积的46同.2悟%，未昏来商马务氛腿围浓奸厚。金融云中心建筑爪面积:明2余3万㎡电梯卡台数浅：9部总楼盛层：A座-3刷0欧B座-2常3崇C座-1恒7庆D座-1依920落10年销突售价言格：吸建面15倚00作0元/㎡财信宜国际体量28万㎡预计1-妥3年完筒工台湾着越洋建筑买面积虎：47万ｍ2光华腥集团体量68厨11与2平方戏米20牙10年底荒动工国金秘中心注（A地块党）体量69万平梨米预计20沉15年完芳工CB矮D区域淘多为砍写字举楼，政入住影门槛吗高，天成长毁型中珍小企跪业难素以承派受，馅小企银业办旅公物筋业机园会明汇显。45A类：专业狭事务胸所类移（冻会计/审计/测量/评估/公证/律师使等）B类：旅游/教育/培训孙类粮（旅踏行社领、电叛脑培再训、行商务修培训歇、出件国咨随询、梢报社炼、杂革志社役等）C类：政府勺机关D类：银行/保险/证券/金融门类E类：餐娱/生活被服务落类申（票绘务中甲心、勿各式次中西般餐饮解、食绣品、四娱乐矿业、修美容捷健身鹿、婚钥纱摄缓影等酒）F类：电子坛信息手类朴（电疫子产奇品/元件围、电触脑IT、软熔件等迎的开与发及营经营姿）G类：机电/家私针产品蜜类振（普录通电核器、琴机械/电力今设备宋、家锦私等谋的制狭造及懂经营那）H类：房地省产及数相关应行业恒类普（开秃发/建筑/建材/装饰吗装修/中介织代理/设计敢等）I类：商贸门运输鸟类敢（商颂业代贯理、霉贸易冬、运慨输等岔）J类：生物/医药/环保/科技励类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典召类根据焰对重奴庆市屈各区数近11胶00个入荐驻公尚寓楼农办公柔企业胖的调钉研，诉结果作显示市目前初重庆妄市主城节区公敞寓办旧公企肆业主槽要以沃餐饮/生活漫服务睁类和抓房地译产相冠关行圆业类沾的企恳业为绢主，其蒸企业砖规模场普遍帝较小帽，主要剪来自趋重庆赞本土锋的小里型企鼓业。办公蠢类公浪寓企湿业分忌布【机会昌挖掘册：商厦务公画寓价翠值】商务枝公寓千客户乞调研:46据统肠计，逗重庆艺市公寓卵办公愿面积草区间非在40盆-1垂00平方兼米的哭企业液个数燥所占问比例型为70港.2目%，小刻型企坦业青陈睐价舱格相盐对低盛廉的科公寓寄办公岛场所隔。从哭面积秆比例羞上看急，套内40丛-1班00平方蚕米区隐间的京面积泼总和泡所占卡比例史为53祝.5罚%，其谎次为潮套内律面积龙区间备为10致0-症20嫂0平方常米，仔办公书面积换超过50碌0平方销米的他大型妖企业兰仅占2.证9%，本土脏创业涝型中鸟小企言业是京商务物公寓烛的主给要客义户。中小少企业玻需求费面积撑与本漫项目菌公寓通主力六户型掉匹配规，平耐均租土金超赛过目棋前周各边小劫户型秤租金遭水平【机会郑挖掘楚：商您务公央寓价磁值】商务脱公寓吹客户舒调研:租赁梅客户牛的所食承受游租金戏主要螺为35鞋~4怖0元/平方添米/月，狱占比43紧.2据%。其挎次为65疫~7亩0元/平方大米/月，杂占比13摆.3狸%.47【机会库挖掘桃：商熟务公展寓价渔值】楼盘名称未来国际大厦茂业东方时代红鼎国际名苑龙湖北岸星座朗晴商务领馆A座B座C座基本参数建筑年代开盘时间2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月楼层情况楼层5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性质物业性质写字楼写字楼住宅住宅商住住宅住宅使用功能办公商业+办公办公+住宅办公+住宅商业+办公+住宅商业+办公办公价格套内均价（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套内主力面积（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套内租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情况出租率约60%约95%约70%约70%约95%约90%——20影09年9月观蒸音桥贸商务佩现状咱调查晃：居挪住型情与商赶务型填物业鸭租金号比较市场韵表现宇：同场地段证商务泰型公返寓较劳居住昌型公浴寓租挎金高估出2成以组上，魂出租江率更矩高48成交面积(㎡)成交均价(元）成交金额（元）A塔（清水+精装）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014写字楼1036114568158128280【机会选挖掘冠：商躲务公铅寓价楚值】市场改表现辱：清壮水商世务公内寓较报居住给型公艇寓具鞋有更矿快的团销售夸速度轨及价惧格拉芝升力朗晴乘广场满住宅钩公寓籍与商新务公道寓成乏交价楚格比凡较物业类型推广期销售周期（天）蓄客（组）成交套数成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商务公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴妖广场呀住宅拴公寓填与商销务公笑寓销爸售速阻度比兼较清水蛾产品针与竞捷争产亡品相报比，皆由于搬产品断明确倚，无匪论是张销售鸟还是忌签约难及交半房的姿难度详都大陈大降怠低。49【机会浩挖掘辨：商累务公新寓价部值】指标饱匹配险：本泉项目短具有商商务幼与住漂宅的崖双重痕产品局属性驴，能除够满班足商悬务公朵寓的岗关键积指标悔要求50商务公寓写字楼及纯商务公寓物业属性住宅商业功能居住、办公办公信贷政策根据当期银行住宅按揭贷款政策执行，目前为首付3成，基准利率，套数越多，首付及利率越高首付5成，利率为1.1倍，不分套数大修基金80元/平米3%契税1%3%物管费用高于普通住宅，但远低于写字楼高企业注册本楼栋或本层住户同意，物业出具证明即可注册可注册水电价格住宅用水用电价格商业用水用电价格住宅桃产品架作办软公用哲途的休优劣朋势分谱析：住宅甲产品海在功执能多趁样、筋交易然税费怒、物顽管费勤、水奇电价判格等蛇方面锦都具船有商责业产瞧品所辩不具血备的犁优势瓣，对矛投资吸客具推有明改显的招性价镰比优瓜势，掉因此言在销藏售与拾推广平中，丹仅需公要解漆释多荷用功厚能可厨能带浊来的婆问题蚊与企储业注叫册方起式。功能找问题谅：前期丈推广荷即传扎达商裂务公零寓概摇念，限使购薄买客疑群置孕业用手途一讽致，剧且商乎务公堆寓租太金高暗于住董宅公地寓，锡因此强部分嗽客户震不同朗意商越务办编公的挑情况副几率条低；注册未问题快：征商得整栋薄或政组策业纸主同碑意，教物管汁出具否证明支可注馅册，娱或利献用项假目写拐字楼听地址吃注册丝式，注枣册事钩项可陷由物盼管统第一办迫理，础部分贵小企沟业可系通过惊中介堆异地役注册俱，可讨解决卵小企瘦业注盐册的服问题逐。【机会星挖掘佣：商李务公悲寓价寄值】51【小结】重庆漫市商忙务需删求旺动盛，舱主城国商务尽中心寄北移糠，江栋北嘴糠将成贯为未责来商讨务中申心；江北杀嘴将挥形成岩泛CB铸D商务互圈，摘目前今写字蕉楼规卵划量槐大，铅但针谦对中胖小企夸业的衫商务灯物业甜缺乏辨，机援会明澡显；从市走场现载状来杏看，幅清水恨商务女公寓的物业瓦无论锈是价础格、梁租金匹还是遵销售熔速度碌，都北明显接超过邻住宅央公寓茂；目少前板木块内闸商务颤公寓掏产品撤缺乏命，品饼质不依高；留项目艳本体还属性病与商雁务公罩寓匹烈配。CB霜D商务新公寓菜产品弦机会刮明显型，且孩与项浑目资诊源最签为匹滋配52案例灶借鉴53【案例选借鉴将：龙列湖MO亭CO狗】北部璃新区耍商务抹中心土区龙湖MO冷CO借鉴时点：非商碰务中歪心区，抓抹住板拐块价紧值、虽交通要优势恶及周睁边高污收入首人群择资源赤，通撤过创任新产布品，否打造斥区域闪地标枪性商务涝次中跌心，获静得市惑场认床可。54【案例誉借鉴铺：旭今阳朗停晴广盾场】传统震观音斗桥商患圈朗晴傍广场借鉴案点：您传统弓核心矮商圈蜻以外宁，小谜地块彻项目越，抓荐住步秃行街酿扩容偿契机僻，中心找扩大填化提升顿价值们。55【案例谷借鉴盛：旭胜阳朗出晴广诱场】商业俭群楼：浪畜漫特江区本项煎目裙政楼属烦是中柏国首思座“政浪漫峡特区啦”主设题商台场。敌将引述进品絮牌婚票庆、诸时尚扯服饰谨、特列色婚恳宴、顺浪漫速婚纱预等运互成猎生态旁链的手浪漫去业态介。A塔：漆美丽嚷华公却馆4～45层台孕北时匆尚酒爆店宅丛，定雹位为者商务济公寓涛，16楼为王配套采空中租客厅惑。A塔78圣4套。26层以映上为鄙收纳恭型精泡装公梁寓。写字拜楼：朗贩晴国亡际写课字楼4～14层为凳甲级斧写字签楼，15层为压商务钢服务徐中心共计赴：13旧2套B塔：SV月O商务栗领馆21～43层定绩位为咱成长虹型公稠司的哲办公点场所雄，共计起：40陵8套酒店：台书商交适流中携心16～20层，而商务向酒店物业类型装修标准楼层总套数总套内面积浪漫商业清水5层46616494A塔美丽华公馆精装19层40634188清水21层378B塔商务领馆清水公寓23层40419130甲级写字楼清水11层13210470合计

178680282借鉴骆点：整体鬼定位桂下的峡分类产品贴组合，在踪蝶减少议内部膝竞争蝇的同润时，抗互为虫配套粱提升经整体蚊价值泡。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音颠橋步愁行街步行群街地切段稀则缺/步行动街升犬級價蝴值升翅級/投資宗風險敢低/未來邪回報扯穩定/交通剩便捷/景觀倾辦公集約否辦公景觀功辦公步行骄街公族園類沫似波里士頓窄中央佩公園开系統,資源镜價值务屬於观本專清案核们心價耀值之竹一集約剃辦公辦公坐集約耕化,提高窗商務抹公寓阴面積炉使用害效率,空間参的多逐元給涛予產铁品價骂值表耳現國際付商務植中心商務义公寓呜的國读際商辱務中嗽心暢享可會務粘、商事務便短利設岁施雙大本堂設假置雙大时堂設捆置星級辞裝修情大堂觀音灰橋步行欧街多功焦能廳國際俗商務妖中心Wi纯-F议i無線欧網路绳社區Wi宏-F际i無線域網路换社區無線旬網路释全覆疑蓋，鸡居家岔進入龄超前会無障扎礙溝割通時扯代，魂費用体只及傲普通单的三妻分之脊一多功榆能廳1個大宪會議号室1中會障議室2小會抛議室,以及雨擁有起接待省休憩码功能貼心愧物管腹服務A塔1室7廳浪漫塘商業扎區一流丝式硬體侨配置借鉴逆点：贱深度旦挖掘营核心汉价值疮，形龄成差异既化价河值体质系【案例臣借鉴贤：旭由阳朗飞晴广速场】57【案例绵借鉴收：旭垃阳朗呼晴广势场】借鉴欣点：达特色公共倾配套，提瘦升客妹户价湾值评约价58A塔均起价：97茂80元/㎡沫(含装示修费)B塔均表价：10荐42仿2元/㎡朗晴霉公寓猎价格忌趋势孕图借鉴尸点：辰从租候金差浩异推法导售疮价调许整，差别鼓化价便格定镇位【案例找借鉴出：旭榜阳朗敌晴广锡场】A塔住圾宅公替寓销促售期B塔商旨务公列寓销滩售期59从租贴金差昂异推啦导售屡价调宫整，差别霞化定蒙价【案例敞借鉴优：旭筛阳朗线晴广引场】中心扩大膊化提桨升地财段价箩值。分类产品什组合，减撞少内费部，竹互为翅配套展提升给整体企价值左。深度都挖掘享核心轿价值葛，形僵成差培异化价值待体系差别凉化公共会配套，提闪升客浙户价相值评逃价投资免客最成为认枯可的阿要素跃：地粘段与希性价症比60【结论境回顾】机会尺：观音诸桥商堡务需带求外浆溢，CB旁D写字泡楼入窝驻门酸槛高闷，五驶里店眼板块睁的中期心聚贺合力蔑可能往承接固外溢检的成挨长型收企业哲办公威需求怒，商达务中贯心区龙机会承明显塑。投资戴客核凳心需击求：地段延价值厘与性检价比商务然公寓羞价值亏：商务擦公寓猜以住祖宅的记产品除及价霸格，握与纯碑商务昏产品兄竞争辅，具厉有明艳显性镇价比揉优势琴；清嘱水公蜡寓销述售速友度明熊显快胸于精末装产浮品。61解题衰思路核心黄问题舅界定解题坚策略项目法属性爸界定核心傻问题貌界定企业梅目标收解读目标搂与现伪状之基间的嫂冲突解决庆问题绕的几石种方趣案与投各方查案可劣行性拍分析解决胳问题肌的方抓法与亦措施几种覆可能牢的臭解题留方案各解栗题方沃案可锹行性当分析案例乳借鉴产品赠建议营销乒策略项目袄整体诞定位62项目绪整体反定位63【S坏WO言T分析】20房诚11年全枣年目延标设父定SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）紧邻CBD，区域优势明显；紧邻多条城市主干道，交通便捷项目自身属于城市综合体，配套齐全企业开发实力及整合能力项目周边紧邻老旧居民区，商务氛围缺乏；周边多为城市主干道，环境嘈杂，无景观资源；产品已定型，改造空间不大；机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势CBD的建成将带来大量商务人群，而区域商务氛围尚未形成，周边小企业办公物业缺乏，存在市场空白点；抢先占位中小型企业商务市场，形成区域标杆，填补市场空缺，博取较高溢价。中心化发力，规避作为住宅产品在景观环境等方面的硬伤。威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户；珠江太阳城及中冶重庆早晨同期有小户型公寓推出，形成激烈竞争；从多个方面充分利用CBD资源，提高投资者信心；创新产品概念，吸引企业客户购买，扩大客户群；产异化产品定位，与竞争产品拉开距离；短平快，以高性价比快速走量。抢先占位（CBD中心区、板块小企业商务中心区域）多重卖点（CBD未来、板块中心、商务物业中心区、创新产品价值等）64【客群逼锁定】WH申O—卖给汇谁？抢占“江右北嘴CB案D资源轿”的主铅流投什资客目标残客群正聚焦特征么描述——购买撇动机关：投皮资江捎北嘴勒泛CB慕D区域堵预期廉为主+江北鸦嘴金午融业天配套巾服务缝中小均企业违自用善为辅看重售卖点兰：CB荐D未来+副中脏心+抗风俩险产评品65【项目谁整体牧再定箩位】由前贩期主着打CB旁D生活让配套的“础满足CB博D的全智能生碍活场散”，男调整荒为主貌打“CB苍D”与“商摧务配涉套”，整辈体再摩定位滑为城市范商务夸综合鸡体。WH末AT粱—卖什忧么？CB点D新生最代商陕务特塔区66【功能拦定位】5A级写揪字楼针对蒜大型笨企业验整层宜购买帅办公商务丑领馆CB慌D及本蓝项目价写字临楼大缝企业呈所关际联的拌上下暑游成犹长型谊企业所租赁蜘办公R8、R7（11嘉—3母1层）慢调湿商业限街针对流办公校及周江边人卸群提胁供购吊物、舰休闲奴场所国际情精装汽公寓针对CB烂D及本片项目悟商务顽人群深居住全能怒商务收中心R7的3层部初分空若间、率写字垒楼或飘商业掩配合贱打造歪完备描商务饺中心具功能精装掀商务梁酒店针对克本项老内办省公企刷业业引务客录户租激用R7的3-邀10层WH太AT状—卖什嫌么？67【商务伴公寓史价值卫体系】重要毒卖点一流贼硬件插配套支撑弱卖点高抗所风险咏的产蝇品核心卖点CB萄D前景贴心谜物管清服务WI饲FI无线附网络筑社区多功虏能商暴务中钻心WH驼AT尼—卖什遇么？综合型体物例业五里衰店中补心区慢调以商业急街CB研D小企添业商崖务中孝心区68产品派建议69【产品时调整可建议】D户型套内70平米C户型套内63平米B户型套内35平米E户型套内43平米R8建议膀保持去不变从R8现有牧结构寺来看筝，各免户型吵剪力碎墙不傅多数黎量，化对办副公用漏户影幅响不仁大；保留迈剪力棒墙结步构同演时可古以满煤足自悔住客来户需英求，航提高友产品肥灵活墓度与患抗风淋险能瘦力；R8户型醉在35德—7雄0平米诱之间耽，是楼商务录公寓互销售汪畅销藏面积垂区间杆；R8的小焦户型兵面积诉区间帽与写现字楼笔大面扮积产谁品形唱成互慢补，州丰富兼同期搏面世挠产品别线，非便于唯消化演各类楼客户熟，减摔少客喜户资因源浪龟费；70【产品筛调整冈建议】A户型套内10村5平米B户型套内67平米C户型套内44平米R7建议笨进行作结构接调整——调整运为35事—8伪0平米触的小户瞎型框最架结山构商务磨公寓挑产品成。从工托期安折排来游看，容只调摘整一拦栋并羽不影岩响整艺体销怕售节趁点，骗在此退前提谈下，框对商杏务公嗽寓产浴品进原行升站级，蚕提供罪硬件蓝上真鹊正满泼足商埋务公杠寓条务件的复产品作是可悬行的己；R7中有滔超过10龟0平米地的产算品，凑在房娱产税赤征税斩范围截内，巡寿通过迹结构疫调整盈，可记有效廉规避花纳税丹问题饿。后期梅推出孝楼栋饶结构嚼调整朗，产闻品升伯级或坊户型激划小娃对价墨格拉渡升能遥够形瓣成有钻力支倚撑；小户扮型可竹组合摘销售巴与使蹄用，担自由台度高筝。71考虑烟因素堵：体现隐一个穴项目删在细爽节上演的体宿贴入厌微，棵展示完项目滤的品字质感络和国速际商搜务感建议另要点件：指位剥明确当；采然用国载际统荷一图败标；杀造型虾精雅馅；材捞质商寨务感铁强【产品滔建议】门前储广场孩及公双共导烂视系放统【产品赤建议】入户拆大堂钞、电该梯间稻与过哲道考虑晌因素阅：电梯速间融相合甲励级写写字楼伍的特牵色，煌同时唱与大就堂整骂体效股果融愧合；建议蕉要点锋：设计以风格李简约地，大迹气，于避免隐细部奸的复杠杂处猴理，太方便御后期帅物业敲管理爪。电梯滥厅作挺为除贼大堂秀外客城户最扬关注棒的公片共空掠间，屑选材截考究习，建扭议采产用高股档大氏理石寒＋不妙锈钢绿装饰暗材料扶，融屯合与悟大堂学相协伯调的观地面苍装修来，形叔成特萝有商束务特赢质。73考虑激因素画：电梯担品牌域是客选户感迎知写比字楼米品质铺的关村键，胖原装畏电梯私更受胸客户踏信赖矮。国命产名集牌电梳梯会朱在电巾梯铭效牌上最标注抚国内浸产地窗，影仗响客啦户认绸知，隔通力虑电梯95灶%以上痕为进欣口部锤件，携国内贡组装升，贴庸原装悲铭牌雀）建议讲要点甜：品牌例：选用劈燕中高悼端品屋牌电赴梯内装：电梯权内可需装设稻小液隔晶屏柏，播善放对限外牌繁价、采股市吃行情奇、天模气预泡报等猴商务舌信息轰；内装即材质贡尽量亚采用史镜面销不锈宅钢或聚玻璃厉材质光，增通加轿捕厢尺能度空馒间，究风格案简单炒，易呀于后晃期管附理和天清洁技；电梯部内设塘置空矩调及莲音乐考系统扮。指标伤设置：电梯完设计尚等候少时间嗽小于45仰”；电梯焰最小扩速度城不小鞭于4m嚼/s（甲青级写贷字楼洒的最筐低标码准）镰。【产品倦建议】电梯烧选择【产品默建议】全能惜商务纷中心减压华健身腊中心哗：为上加班族痒提供纸健身散锻炼联，减馒轻精压神压大力。24疼H便利侨店：加班气人员野服务视讯括商务删会议争室：提供兔大、歪中、众小三剑个多语功能夕商务膀会议庆室、洽谈尿室、赞培训币室租兰赁服城务、尚会务绍安排国际腰商务偶服务盒中心定：设立芝公务炎秘书穴间，悟翻译保服务警，秘震书服助务，薯律师征服务岩、会愿计服羊务，炕办公快系统恢自动刺化服治务。商务复中心练功能慕需兼禾顾写闷字楼移与商旦务公兄寓客既户共窜同使镜用，夫部分鱼功能售可配桑置于臣写字首楼及折商业按中，菠提前威规划讲使用两方式许。75【产品气建议】全能盯商务晋中心︳大中佳小型等会议怎室76【产品配建议】全能违商务析中心︳洽谈王休闲阵区77【产品扔建议】全能扣商务箭中心︳减压派中心78物业爱服务奔：无偿逝服务畅（管歼家式陪）代交统水电晚费代叫允维修代叫牵清洁代订待杂志有偿梁服务战（商租务类巾）代客灵泊车代订卡票务代订抬酒店邮寄惕服务+SV枯O资产在管理束专家师：专业球律师敞咨询芝服务专业局会计旧师服倍务专业仁投资玩咨询急服务专业海创业狸咨询龟服务专业龄财务秧咨询阳服务专业缴管理话咨询困服务物业其出租暗管理商务逼秘书答服务商务寸会晤毙服务商务及翻译谋服务商务多会议降服务【产品菜建议】资产剩管理藏与物谋业服苦务营销蛾策略80进攻退战原循则1、考爪虑的摊重点篇应该救是领闻先者狂在市值场中疾的强跨势；2、要羞找到捷领先耗者强讲势中我的弱编点，尾并攻惭击此准弱点装；3、在许尽可犬能狭班窄的龄阵地阵上发锤动进露攻杰克搬特劳丙特营弄销战涌略防御战（第1名）进攻战（第2、3名）游击战（其他）侧翼战（第4、5名）防御战原则1、只有市场领先者才应该考虑进行防御；2、最好的防御策略是进攻自我的勇气；3、时刻准备组织竞争者的强大营销攻势。游击啄战原屈则1、找蛛一块燥细分劫市场糖，要才小的妄足以援守得躁住；2、不劲管你撑多么疫成功陡，也傅不要求使自血己的脚行为建像一看个领腰先者币；3、一宵旦有谱失败丑迹象吊，随功时准太备撤捧退。侧翼战原则1、一次好的侧翼进攻行动应该在无人竞争的地区展开；2、战术奇袭应该成为计划里一个重要组成部分；发动替一次胁强有旧力的销售暴侧翼咸战，觉改变板块搅市场面格局WH同Y—怎么于卖？目前粥板块堵内商橡务公精寓处抽于市郊场空奏白，程无人席之地膛发起怕销售盐侧翼陵战，“CB俭D新生帜代企索业商宇务特雷区”辉，打铺市场豆空缺埋。81【价格宜预估】观音仓桥住辉宅型聚公寓绣租金30镇—4趣0元/平米溉，商崭务型幅公寓40情—5代0元/平米怪，由班租金低反推虚售价铃：按5%的年派化收福益率秩，40元/平米铅的租王金水肝平计芬算：40奏*1昏2/棉0.济5%巷=9捞60胃00元/平米按5%的年幻玉化收腥益率纸，45元/平米东的租姑金水刊平计断算：45冒*1判2/瓣0.怨5%曲=1厉08摇00元/平米按5%的年单化收抽益率阁，50元/平米借的租预金水