广西梧州某生态园前期设计方案

目录开篇——项目见闻问题——关键词：客群、项目定位、产品审题——项目发展的策略解题——项目定位产品建议营销思路1NO.1楔子项目见闻2NO.1楔子项目见闻一项目的第一印象，

我们会想到什么？（1）规模巨大（2）国内一流，区内罕见（3）独有山水资源（4）后续增加九个高尔夫球洞总占地约2200亩，别墅用地500亩广西最大的高尔夫别墅项目3NO.1楔子项目见闻二（1）一项运动（2）贵族运动（3）稀有、珍贵（4）身份与地位的象征高尔夫，我们会想到什么？美好、憧憬、向往4NO.1楔子项目见闻三（1）房地产产品中的顶级产品（2）稀有、珍贵（3）身份与地位的象征别墅，我们会想到什么？5NO.1楔子项目见闻四（1）政府定点接待（2）商务接待功能（3）项目生活配套（4）五星级星级服务五星级酒店，我们会想到什么？酒店的特殊性：不仅服务于项目，而是与高尔夫一起服务于整个梧州6NO.2问题由项目见闻引发的7-引发问题-500亩的别墅用地的开发与高尔夫相得益彰配备18洞高尔夫，天生注定产品是高档项目规模巨大，具备较高可塑性NO.2问题寻找并确定项目的目标消费者项目的定位产品的设置尤为重要当地房产市场场是否容纳8NO.3审题9NO.3审题当地市场是否能容纳这样的项目？当地房地产市场所处阶段，决定本项目能否立足当地市场可能，客户是谁，产品如何打造？不能，客户在哪里，产品又该如何打造？10NO.3审题寻找并确定项目的目标消费群从项目拥有高尔夫这个角度，可以得出：一定是金字塔顶端的一定是热爱高尔夫的一定是讲究生活的一定是崇尚自然的一定是对细节要求最高的

这样的客户圈层很小，能满足本项目吗？其他客户群是哪些？在哪里？11NO.3审题项目定位和产品如何设置？在高端的前提下，项目具体的定位多高？顶级？中高级别？或者是其他？产品上如何配合高尔夫、配合项目定位、配合项目定位来进行打造最合适的产品？12NO.4解题一判别项目所处的市场（一）、项目开发与梧州城市发展的战略关系

（二）、梧州房地产市场简析

（三）、高尔夫地产案例借鉴及项目机会分析13（一）项目开发与梧州城市发展的战略关系天时——城市价值开始提升，未来2年得到释放关键词：快速发展的城市经济，城市发展方向的倾重承接东部转移的工业园发展撑力高速公路、南广高速铁路14梧州2005年2006年2007年2008年2009年地区生产总值（亿元）228.4270.4319.57400.12447.5城镇居民人均可支配收入（元）81189453113621387314747年末总人口（万人）305.43308.22310.1313.2—社会消费品零售总额（亿元）85.598.04115.6143.36171.09工业总产值（亿元）130.16177.15269.48389.27479.97工业增加值（亿元）81.1109.4145.6128.95163.19全社会固定资产投资（亿元）99.9121.94151.37198.3330.37以25%左右的速率增长，4年翻一番以上（除人口）数据来源：广西统计信息网、广西统计年鉴、梧州市政府工作报告1、梧州市经济发展152005-2010年，梧州市的经济总量（GDP）增长情况——纵向保持高速增长，横向维持全区中等水平，今年略有上升南宁柳州桂林玉林百色梧州贵港排名2009年1492.381031.58940.54682.04441.77447.5438.5952008年1316.21909.85883.03605.92416.24400.12398.5362007年1069.01755.12744.32506.04350.35319.57338.0272006年861.94626.91619.12412.99293.63270.8827062005年722.66519.96531.76359.56239.36228.4225.76梧州GDP纵向比较：2005-2009年，保持14%以上的增长率，经济稳步发展。梧州GDP横向比较：2005-2009年，梧州经济水平维持在全区中等行列，2009年则超越百色，位列第五。数据来源：广西统计信息网、广西统计年鉴、政府工作报告1、梧州市经济发展16梧州产业结构的变化——承接珠三角产业转移显成效2005-2009年梧州市三大产业增长值占生产总值的比例变化图

从2007年开始，梧州市承接珠三角产业转移成效凸显，2005年到2009年，第二产业占生产总值的比值由42.7%增长到55.1%，增长了12.4个百分点。第二产业占生产总值的比例越大，说明第二产业和工业对社会经济的贡献越大。1、梧州市经济发展17梧州城市定位——一带两地、一枢纽、一园区，打造桂东地区中心城市、广西乃至西南地区与粤港澳联系的交通枢纽2009年《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》对梧州市的城市定位扼要概括为“一带两地一枢纽一园区”，即西江经济带、旅游目的地和游客集散地、国内交通枢纽城市、进口再生资源加工园区。珠江航道上的黄金港口2、梧州城市规划18《梧州市城市总体规划（2002-2020）2009年修改版》：梧州城市主体发展方向以向南为主，遵循“南进、西进、东优、北拓”的原则：向南重点连接和发展苍梧城区，长洲岛作为旅游度假基地优化发展；向西主要发展三龙-龙华片区；向北主要发展旺甫工业区和长洲工业-物流基地；向东主要以河东区旧城改造为主；加强河西-河东、河西-长洲-苍梧、河西-莲花山-旺甫、河东-钱鉴-旺甫之间的联系。梧州城市发展重点向南——本项目处于城市发展主轴，项目开发得到较好的政策助推力.2、梧州城市规划19苍梧狠定位——梧州耻市的烈物流你中心贱、桂走东南血区域进性商者贸中仓心，夺打造仍工业棋苍梧俘、建条设城忙市苍扣梧、坏塑造洽人文凑苍梧苍梧炭工业刑园进口才再生梯资源伐加工乳园区本项恐目项目患北临浸苍梧木工业莫区及杀规划抬中的挣新工艳业园异，南怀靠建计设中段的再祝生资沃源加葱工园标区，佛苍梧筛作为邮梧州刊承接舅东部件产业遣转移拌的主附战场君，经倚济发哑展的事同时派，势昌必带师来大副量的芝外来溪人口鸡及巨描大的亚消费磁力，激为项有目的汪开发洗奠定淘坚实臭的基数础。规划新中的工业躁园华峰日铝箔嘉进鸡药业施工锯中的戴进口壁再生向资源袭加工避园区2、梧索州城敏市规申划20南广壁高铁择、南减广高尝速公赶路——交通业改善胡对梧欢州城漏市发因展利昏好的种同时凭，也暮为项汽目提封供更滤为广饱阔的捆开发扁空间2、梧吉州城号市规巨划21项目论开发束与梧她州城努市发屈展的弓战略匠关系——快速担发展形的经姓济与陕城市绢地位丑的不讨断提展高，肿是项畅目开董发大愁环境罩的利斜好保和障3、结哨论经济纳跨步旅发展孩，承雄接东润部产国业转俊移显奔成效经济芳的快便速发姨展、罪工业晕园区麦的不株断建构设完挪善，溜势必控提高饥梧州丢的住魄房消备费购蠢买力搏。而影其中稻出现旺的部误分高录端客却户则伤会选速择更沙高品幅质的昂居住回物业确。梧州网城市闹建设蛇提速佛，推犁动城免市地利位、盐城市蓝价值态的提振升梧州后城市选价值味的日添益凸才显，持将为作本项境目创留造良班好的丽开发泽环境勿。腾飞芒梧州22（二诸）梧壮州房蚕地产出市场海现状——处于骄从起喝步到组发展浮的转徐折阶气段23香城商贸城朗日花园盛业大厦恒祥豪苑蓝天港湾锦绣家园西苑灏景尚都海骏达花园海骏达幸福里大正峰景园广宇豪庭梧州垒主要锈在售讨楼市知地图1、普载通住模宅市厚场24走访硬调查煌主要笋调查要问题项目华基础扶性息销售倡价格项目景自身止优势银、卖个点主要稳客户窃群体跳、比慌例大户驶型、至楼中装楼客握户主裕要群吹体(普通探商品章房）别墅胃主要剃客户心群体只、比启例调查创方式——走访性调查块（主权要）+二手依资料摊整理二手及资料茶主要宣来源吵：住真朋购拢友网燃站、梢住朋监购友哄杂志口、梧粪州房说地产橡资讯庆网、白梧州父房产腊网、先梧州呼日报1、普兄通住胸宅市旬场25梧州羽主要虽在售唤普通酱商品慎房楼拼盘一橡览片区分布项目名称总用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）容积率总户数建筑风格项目主要卖点长洲区灏景·尚都105334.71988现代百米楼间距、江景房海骏达花园180433.64000法式古典项目大、园林配套完善海骏达·幸福里1544600现代开发商品牌恒祥豪苑69194.21686现代开发商品牌大正·峰景园94.52331474现代户型、配套广宇豪庭22.115.6305现代中心地段香城商贸城105131.9—现代商住一体朗日花园37.438.743.5918现代江景房盛业大厦8.585.49.4468现代中心地段蝶山区月桂花城33.37.53.38538现代城中央丰业·蓝天港湾11633.54.32226欧式生活配套、小学划区广汇·湖光水岸34.913.75.89570现代湖景房苍梧县龙湖·世纪城10501001.43—现代项目规模大、配套完善1、普释通住端宅市穷场26项目名称物业类型主力户型产品特点灏景·尚都高层150㎡三房、181-195㎡四房面积较大、舒适享受型户型海骏达花园小高层、多层104-112㎡三房、133.9㎡四房户型方正、紧凑实用海骏达·幸福里小高层65-69㎡两房、108-116㎡三房紧凑型户型，合理控制面积大正·峰景园高层104-108㎡2+1房、147-149.4㎡3+1房户型设计新颖、产品附加值高恒祥豪苑高层86㎡两房、119-127㎡三房、155㎡四房户型方正实用、动静分区广宇豪庭高层商住楼小户型单间、一房、两房、三房户型紧凑、公摊大、投资型产品香城商贸城多层商住楼62-90㎡两房商住一体、紧凑投资型户型朗日花园小高层76-97.7㎡两房、110㎡三房紧凑户型盛业大厦高层公寓49-65㎡一房、77㎡两房、126.8㎡三房紧凑户型丰业·蓝天港湾高层、多层大户型两房、三房、四房、楼中楼面积较大，舒适享受型广汇·湖光水岸多层、小高层大户型两房、三房、四房、五房户型宽敞、带大面积入户花园月桂花城多层、小高层124㎡三房、166-208㎡楼中楼户型方正、动静分区龙湖·世纪城小高层、多层两房、三房、四房、五房户型方正、宽阳台梧州铺主要跃在售返普通阀住宅帆项目狐产品栗特点——传统脊户型屠设计搭，市施场开氏始出足现“N+哑1”房的震高附高加值椒产品1、普疲通住裕宅市词场27畅销粉四房+入户挽花园房型4房2厅2卫2阳台建筑面积181.94㎡户型点评1、南北对流，动静分区；2、结构合理，入户门—厨房、入户门—客厅、入户门—卧室三条动线分明；3、双阳台设计；4、入户花园的巧妙设计增加户型空间附加值。灏景汁尚都1、普董通住睁宅市文场28广汇·湖光懒水岸畅销粘四房+入户五花园房型4房2厅4卫面积192.75㎡户型点评1、超宽入户花园，户型方正；2、活动区和休息区未明显分隔；3、卧户型带阳台，采光通风好。1、普政通住点宅市致场29房型3+1房2厅2卫+入户花园面积147㎡户型点评1、客厅和主卧室南向；2、结构合理，入户门—厨房、入户门—客厅、入户门—卧室三条动线分明；3、多飘窗，空中廊院可改房间；4、入户花园的巧妙设计增加户型空间附加值。大正·峰景恼园畅销房+入户花园3+11、普裙通住沾宅市哭场30房型4房2厅2卫面积142.04㎡户型点评1、户型方正，动静分区；2、入户玄关，保护主人私密性；3、南北朝向，通风采光性好，舒适实用。畅销未三房龙湖洽世纪想城1、普棉通住否宅市石场31房型3房2厅2卫面积114.01㎡户型点评1、户型设计中规中矩，亮点不足；2、一梯两户，南北通透；3、户型方正，动静分区。畅销三房月桂挤花城1、普息通住坚宅市灿场32户型点评1、空间布局合理，动静分区；2、运用“偷面积手法”，增加产品附加值，内庭院可改房间。山海命观：2+朗1房，11柿6.鸽4㎡注：疤山海余观是区新盘氏，未丙开盘准过，塘较受煤购房泉者关妹注大正·峰景糖园：2+欢1房，11率6.烫4㎡1、普爷通住缩慧宅市棋场畅销2+袍1房33梧州惊主要掉在售拴商品饰房销余售均和价——梧州乘市区程商品瓶房均阶价35梁00元/㎡，苍颈梧区24世00疗-2习50丧0元/㎡目前贫梧州仅市区活普通膏商品难房均引价主税要在35激00元/㎡左右交，部游分楼环盘突世破40煮00元/㎡。苍梧灭县普荷通商蛇品房恨价格蛇在24演50元/㎡左右狐。1、普早通住质宅市黎场34项目名称主要客户群体灏景·尚都公务员、本地生意人海骏达花园事业机关单位、本地外出生意人海骏达·幸福里年轻白领、本地中等收入人群大正·峰景园公务员、本地生意人恒祥豪苑企事业单位、公务员广宇豪庭年轻白领、本地生意人香城商贸城本商城生意人、外来经商人盛业大厦企事业单位、做生意人丰业·蓝天港湾公务员、生意人、外出务工人员返乡置业广汇·湖光水岸项目周边居民、事业单位月桂花城项目周边居民龙湖·世纪城苍梧县居民、企事业单位目前栽梧州期市商伶品房掌客户正群体鹿主要刑是本进地居眼民，秃外地劣（广象东）进购房吨者仅尾占很沈小一页部分乏。据趴龙湖冈世纪流城置齿业介骨绍，宜有少和部分体广东永投资删客户另来苍岸梧看论房。梧州颜主要弟在售弄商品晶房需汉求市倍场——以本霉地客部户自备住购线房为肺主，趁投资载性购柄房比排例相饱对较付低1、普泄通住陪宅市丽场35梧州什房地晶产市违场阶篇段分韵析——处于让核心颠产品终层向茄外延劈燕产品府层转跳换的拴过渡径阶段1、普煤通住古宅市凑场身份解人文物管垒品牌服务柄体验价格质量采光通风交通户型环境会所你配套教育宽功能建筑设风格外延饶产品顺层外延粘产品示：区域棚外能仔感受昆到的脉，竞贿争的拒最高君级别外围副产品月层外围中产品饱：产品柴附加强值，被有助顶于提饥升物方业形叹象核心阻产品依层核心刻产品翠：与居填住基村本功僵能直馒接相励关因殿素，泳商品抖房展凯初期缩慧最集某中的鄙竞争计层面1、从木整个晋商品水房市魔场看岩，梧情州市芝场还偏处于领转型手期，皱市场仙期待摄更高否品质途的项描目开犁发。2、梧亿州目核前的伴产品孤户型为逐步械向较鸣成熟小地区削发展摆。3、梧藏州楼挡盘相伐关配枣套设扩施还抱处以强一个极较低璃水平链。4、梧睡州楼参市主恼要购弟买群墨体为同本地曾客户捏。市场司小结高级丧发展射阶段中级朝发展犬阶段初级猴发展计阶段36片区分布项目名称总用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）容积率总户数建筑风格项目卖点梧州锦绣家园西苑26.9510.21.2—简欧性价比、地皮销售欧洲花园1167.26930.94197欧陆式欧式风格别墅肇庆星湖上院2055.70.42175欧陆新古典主义全湖景半山生态别墅六合台10.950.91.226新东方现代简约城中央别墅、产品注：净锦绣朵家园瓦西苑巾一期逮部分窝卖别勇墅，产部分津卖宅侧基地移，部出分卖秒别墅亡改成途的商赔品房聪，二扇期计徒划改厉动规立划，悦总户坊数不尿详。梧州减及肇阿庆（部呆分）在售耻别墅燥楼盘晌一览2、别闪墅市蹲场欧洲明花园锦绣嫩家园六和桐台星湖带上院37区域项目名称物业类型主力户型产品特点梧州锦绣家园西苑别墅、公寓联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，独栋别墅改成的平层公寓类型丰富，但设计落后，属于初级产品欧洲花园别墅联排别墅、双拼别墅、独栋别墅户型面积大、宽敞肇庆六合台联排层叠式别墅280-430㎡联排层叠式别墅现代合院式别墅、带电梯星湖上院别墅独栋别墅（主要）、双拼别墅全生态、华丽而简约、半山美景、配套齐全梧州择及肇爬庆（部齐分）在售红别墅滋户型其特点——梧州枯别墅建属于垦比较孕初级感的产响品，堵设计柔落后2、别打墅市筑场梧州票别墅燥产品搂从设赛计上坛单纯御的考颠虑居削住功次能，模居住枣舒适盐性和扮享受摊性大凡打折躲扣，限户型朗设计鬼较为追落后孤，较律之肇倍庆的挥别墅旗项目点，则询较接留近一曲线城闻市的篮设计各水准妖。38平层唐公寓候设计准过于梯方正那，没对有飘离窗，栽只有齐一个猫阳台纷，户匪型紧层凑，皮舒适辱度不望足。价格桶：28遭00元/㎡目前立开发针商主捧推平蹄层公读寓，瓶可售五地皮贫已全畅部售讨罄，爹别墅歇以一宝口价棉销售讯。别墅幸（联坟排、蚊双拼晚、独独栋）脆设计友与天朗地楼璃的设狼计相殖似，盖户型葡较紧附凑，杰楼间图距较画小，枣未很连好体仆现别突墅的拥舒适述性。目前大以一错口价故销售贝：80万/栋赢。梧州华别墅灭项目等户型——锦绣印家园晒西苑2、别役墅市双场39户型主设计优没有货多大套亮点架，比誉较传反统（槽更像疗是天尝地楼愧）。在更多妙的考笋虑居访住需渔求，爸在舒希适性好、享掉受性焰上就灿差很麦多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旅内游+地产母”开汁发模构式先河,成为周中国戏房地烤产上最成田功的优案例乞之一四大彩成功耐经验:资源确系统眨有效脊整合和产极业结蕉合的砌主题超前场的科花学规伶划旅游幸项目桃不断鲜创新板、升笨级国内叙案例昂借鉴61海南访东山寸湖畔——湖居·养生·高尔椅夫生那活东山蛇湖高缴尔夫糊总占芝地面腾积18召75亩，铅已建临成具骑有国掉际水慕准的18洞72标准旗杆东华山湖济高尔钓夫球货场。其中琴东山茶湖畔叼住宅孟区占呀地面夏积25故8.杠2亩，激建筑竿度17葡.5肆%,容积哄率0.希46。配套琴：1、大钳型餐婚厅，帝网球摄场、饼高尔掀夫球达场、2、五顺星会完所：SP丧A水疗角中心螺、桑骨拿房岂、超腰市、段美容命美发刊中心街、健慨身房访、商贱务中临心、届洗衣身中心程、医广疗咨胞询服钱务等扰。3、大扁型户仇外游旅泳池瘦、湖亿畔小顺型泳去池、贤湖畔锦景观象步道糖、舟友艇码胞头、摸户外SP蕉A池、毙垂钓粥区、宏小型射高尔慕夫球公推杆创区、惭飞盘留高尔铁夫、境湖畔沾烧烤征园、猛儿童隶游戏皮区。项目额产品着结构乡丰：联排泳别墅举和挑碧高公滤寓两巩种挑高袍公寓66厅.2昌6平方杏米，亲水悄别墅简：建软筑面俯积12衬7平方浴米，椅现代袖设计炊风格近水者别墅滔：10摆6.祝33平方盟米二坑房二撕厅，国内愿案例错借鉴62海南低东山危湖畔——高档度假但养生动高尔沃夫社烤区，阻独享宾千亩碗碧波富东山警湖东山袍湖畔吵高档难高尔盏夫度假别纯墅区厨的建膨筑突县出了“再或美的稻建筑练只能签是属祖，大自剧然才缎是真棋正的案主角盘”的规骑划思墓想东山依湖畔住以“恳旅游+运动夹”的全孝新开材发理兼念颠仙覆海南挺传绕统“虫养生门养老渠”的惹地产开滔发模透式，但从整池体构规划到添园林羡设计寒，无湖不遵循着筹“旅然游运沿动地惕产”炮的思路予进行辜打造窝。国内抄案例见借鉴63重庆济上邦肝国际艰社区——75岗00亩·世界灶级湖吗山高量尔夫条别墅贸区重庆为上邦螺国际蔽社区亮地处忧国家4A级旅我游景划区内项目盆总规湾划用伙地15数00握0亩，蜂目前接正处椅于开发轮期的恐是一计期75他00亩用甜地，惕总建奥筑规文模超百宴万平星方米暂。项目馋开发识产品个：独立倡组院胶别墅吊、定喜制别披墅、差湖滨偶别墅请、双拼别植墅、控联排赔别墅叉、迭孩拼别许墅、收花园耽洋房配套播设施额：小区客会所渡、36洞高郊尔夫宏球球毅会会所傅、欧小洲商盖业小状镇、牙星级诞酒店勒、30遇00有㎡户外甩温泉SP却A体验钩区、搬体育江设施束及学茎校等开发汇配套比功能国内霞案例侵借鉴64重庆粮上邦霞国际斥社区——75洒00亩·世界被级湖蹦山高县尔夫葵别墅盖区国内砖案例振借鉴65成都少麓山暂国际推社区——麓山·中国鄙高端素低密粒度住都区麓山银国际良社区，是堪由宏卖义集学团和暑万华吴投资蚊合倾脾力打叶造的歼中国遇顶级付大盘,项目访处于鲁成都杆建设咏中的拆国际腾城南舰副中炒心，衣建筑拥用地26嘴00亩左好右，助总建探筑面辰积上谅百万诱平方娘米。麓山趣高尔泡夫俱娱乐部禁为国斩际标邮准18洞、蚕标准疗杆为72杆的颤高尔授夫球抬场，习占地18弱00亩窜。配套示设施:小区京内部袄配套:高尔治夫球蚁场和洲练习浑场、半完全茄学校侦、光酒亚学释校、疼康体并中心凳、SP坊A会馆超、超浮市、共图书功馆、傅美术断馆、偏室内兼剧场岔、电跑影院砌、老雷幼活确动中优心、灶会议润中心客、花京园度嫂假酒仇店、却菜市翼、中永西餐岭厅、浊红酒御雪茄盼吧、哭咖啡嫩吧、档恒温筒泳池睡、网貌球中嘉心、句健身滩房国内带案例袜借鉴66成都培麓山鞭国际稠社区——麓山·中国程高端幸低密秩度住价区产品敲类型:独立洋别墅叠拼绸别墅空中趟豪宅景观言洋房国内株案例黄借鉴67区内困高尔圾夫地锅产项鬼目分岛布图南宁忆市嘉务和城森高尔榨夫温母泉别驱墅钦州稿市皇条庭翡柿翠华蓬府北海萝市海那门高拆尔夫待球会本项丛目68南宁淋嘉和仪城——温泉颤、高给尔夫毒俱乐顶部嘉和贴城距禁离南影宁国如际会至展中肤心约13公里琴，规庄划用嚷地面院积60副00多亩揭，(其中购球场炊约17雹20亩,水系纷约占10摔00亩,建筑水用地比为28价18亩)。嘉界和城怖主体羽为嘉坐和城掀温泉商谷，皇连接展国际秧锦标割级18洞温缸泉高耐尔夫临球场辫。迅嘉和桑城由辫运动闲体育胃景区恰、康耳体休疯闲景陕区、伏水上跨主题嚷景区仙、旅乐游度走假景态区、开时尚棒购物晌景区稠、生有态农即业景狱区，胃六大河景区尸分景崇区组蝇成，稳是完惜全的肾自然离生态座景观铃与人估工规或划建隶设的碌完美灿结合砖，建究成符绢合国寄家旅添游景絮区级楚别标获准的膊项目帜。区内刻案例稠借鉴69南宁追嘉和秆城——温泉叔、高丸尔夫搂俱乐扎部项目少依附锦配套风情所温泉水疗献保健水上过乐园本项聪目的糟定位朱是一个是间以娱亩乐休细闲、碰生态旅游霸、特对色餐意饮为默主，集吃樱喝玩牺乐为捏一体躲的短途休亭闲娱腹乐度眉假村以温折泉为河核心领主题兼顾煤别墅蓄开发社的房帅地产旬开发乱项目牧与高倦尔夫翅俱乐绸部一个作集养除生、窝休闲柱、娱兴乐、吸康体陷、理列疗、塌餐饮蒸、住宿住、购居物一附体的绍休闲酷娱乐茂场所区内糖案例烦借鉴70钦州锁市皇恐庭翡民翠华倾府——高尔兆夫社凭区·生态宗景观筋宅邸项目略定位会籍万专署·果岭婆别墅高尔男夫社芒区·生态穴景观串宅邸珍藏叫钻石卵级产攻品低层隙住宅/联排得客户陆定位40岁左句右，六有良散好财逆富积棚累、有资咬金有摇实力因，以登城市暂卫生钓；精神党上追沈求的债层面紫较高准，处舍于城市障的生甩活高泡端，份追求汁相对忠私密的体生活统空间民；更追远求更狼多的活成功天，对掏交际洋圈要求灵更高尝。区内疲案例问借鉴71北海邻海门具商务围有限殃公司乐（海停门高坛尔夫抄球会）怖拥有佛北部肝湾地休区首孕家国洲际标苏准18洞高尔夫宿球场排。球柳场紧漏邻北引海市粥区，糠位于窃市区西侧献大敦溜海海租岸边懒冠头哨岭国徐家自跃然保掠护区畔,球道凳全长71堆03码，摘标准延杆72杆，伤占地15序00亩，怖其中眼湖面牌面积26助0亩。该项略目目址前正得规划是约60在0亩别调墅项返目，俊具体可情况禽尚未亡确定订。北海堪海门交高尔镰夫球炒会——国内裕唯一侵滨海筒沙滩他景观解球服区内牺案例访借鉴72精神陪领袖弟私密考型（封筋闭式摆，规想模大条）代表卫球会毯：上海议佘山古高尔法夫北京芽华彬鞠高尔承夫观谰债湖高仍尔夫目标宿客户山：对高族球运替动本授身和圾高球敲文化有较帮深厚要的理失解，偿重视胀精神享受其及私油密性扫，强房诚调自偶我价值实灵现感尚，隐神性顶士级人系群核心物竞争霜力关数键词哈：品牌棋、服河务、隔超高掌端定网位、私密卷性、输唯一欠性圈层折文化鹿集散昂型（半担封闭点式，麻规模份中等余）代表去球会拉：南京暮钟山鸦国际丽高尔比夫黄山肝高尔映夫目标稿客户带：对高匪球运职动和双高球室文化阶有一定理脏解但然不深持入，气重视广圈层文化顽及圈列层文极化的墓交流宰，强艳调球会责带来违的圈狐层价双值转叔化为自我册实现陷价值捎的动攻态过锤程，显性环顶级挠人群畅。核心橡竞争散力关清键词：品牌日、服盖务、递文化汇理念谋、圈层啄性、规延展魔性综合当娱乐批功能芝型(开放吊式，贝规模向超大概大)代表板球会末：春城议湖畔月高尔住夫湖南颜梓山冠湖高院尔夫丽江楼古城燃高尔输夫绍兴蛇鉴湖散高尔坏夫目标涝客户摆：对高百球运句动和救高球杜文化铅不一叔定理解，歼重视渡参与穿感及就荣耀棉感，房诚高球在此约类客忙户心策中不挎可算制作真倡正意义上零的运讯动，恢而是虹看作扶旅游崇或者度假鹊中的弃一项摩休闲被、娱岛乐的陷节目支，是旅源游或锦度假筐的一幕个组特成部姑分。核心尸竞争孕力关衬键词爽：地域宗及地理域品骑牌、辽自然冲资源站、服石务、综根合性师、功吵能性蝇、高愿尚旅夸游度窃假国内叉知名盏高尔列夫地摄产项户目核妄心竞己争力打分析73半开劳放半易封闭棍模式较为岂符合评项目版定位沾、所邪处阶历段、咬规划匠特征偿、客亡户及碗消费浪特征虾，市榆场操雾作空爽间较呢大，知投资障风险坊可控跨性较发强，构有利占于项揪目形约象价喂值最简大化死，但室短期蒜盈利晒能力必不强捧，入份市初铺期资摇金压蔬力大益，建我议考与虑此安类运究营模郊式与辆短期减盈利抹的结伐合。根据戴我们议对项舰目发壮展战缴略的抄初步女解读颗，我顿们认凶为采框用半叛封闭右半开放模蜻式为梅主，室在项厅目开璃发初尊期植脊入部售分开被放式拼运营键的元吉素，由使得项目钉短期牢利益骑和项祥目品贪牌价拳值持版续发丧展，衣早期蜻树立佩项目途形象耻及提高项劝目知糊名度抚，而先最终垮实现庭项目绵品牌储价值垫最大发化，蛾推动粒项目养别墅产品剥的销兰售。结论醉：建议蜜项目剪开发趟初期冶植入荐部分芒开放定式运菊营的如模式奇，迅轻速提史升项诊目知最名度知和美辩誉度敞，逐久步建窗立项拍目的堵品牌狐价值喉，推盗动项闪目的蒜全面烧开发74NO诊.4解题顺二蓄寻找盒项目预客户怪群75大盘昏开发得的客乎户群涛是逐岁步扩似大的己模式项目从项恨目区葵位分没析开萝始入膜手，勾结合涌项目工自身弯特色洪，寻歪找特具定的正客户秀群并搅得出泼项目炊定位孤。本项梨目是台一个用规模陷大，竖开发愚周期亿长的教项目涛，客载户定廉位在数量棕上和浴层级登上都嘉需要哈具有弯包容除性和演前瞻最性客户却的发粥展是梯一个燥演变茎的过附程，客膊户层滨面会撇随着竹楼盘则的开切发而枣逐步屡扩大芹和升皆级，宋而且客户详在不谢同阶驴段的雀关注赛点都郊将有艰所不调同76宏观逐区位萄：扼季守关魔隘，需形成士东截摔西抢琴之势东拦五截广东晨、福筋建一奏带高光端客讽户西抢炮夺广西帆区域自内高断端客灯户本项倘目77中观缩慧区位循：区甜域发横展，堪中大酬型工位业产龙业扎拌堆关键伙词：博全球伸资源纪、高但知人宽才汇茅聚，狗两广基加工驼企业稠主最阳密集寄的区樱域之堡一苍梧圈工业粪园再生沸资源饰加工秩园规划冤中工肆业园苍梧鉴工业巴园规夜划建楚设面倘积95捧1.威8公顷至09年底倦，入设园企透业达88家，住建成短投产千企业56家，商实现怎工业堤总产甲值24准.4亿元再生爬资源颗加工限园总宜规划蚊面积10奋00崖0亩至09年底饺，入艘园企嚷业累胁计16家，13家企艺业已析开工叔建设承。预培计至20仇12年实额现工疑业总营产值45仿0亿元镜。78微观图区位视：原猜生态岸生活荐空间升，零蜘距离啊高尔做夫球愉场通过狮自身絮的高定尔夫烤运动氧吸引孙会员愧达到怀项目忽形象漫、名歉气的杨扩散佳。79项目凳分析竞：交殖通完驴善南广外高速丽铁路套站规赢划在穗离项乌目约5公里窃处，侍本案师将成鹅为广概西与粮珠三蚁角交味通连葛线上花的重臂要一色环南广油高速菊铁路壳预计20解12年投琴入使违用南梧饱高速饮公路叶苍梧血出口税离项毅目约3公里胜处，我本案须地理妄位置突已经催具备睬桥头县堡的餐战略使意义梧州耻至广皱州的申高速重公路抱预计20灶12年建醒成通忽车本案南广爬高速幸铁路南广基高速代公路高速垄铁路铅站机场栗、市虫区通庸道高速槽公路邀出口关键歼词：预拉凡近项鸟目与恐中心音的城后区的属心理槐距离安扼琴守南勾广交碗通动康脉，册共享皂双省抄资源80项目愚分析徐：周你边配甚套较练缺，构自身干配套趋高档剖，但扒不齐镇全周边筛配套自身貌配套硬件生活配套教育医疗娱乐交通配套设施在步边行的颗距离非内没梅有任软何配违套，限需要胜到约5公里辱外的袜苍梧连县中棵心硬件五星级酒店高尔夫会所日常生活配套其他高档教、尊派贵缺乏务或未窑规划81项目SW键OT分析套：优图势分跌析适合再开发抄“高爆端别舍墅+五星削级酒次店+休闲即商业+旅游笑地产撞”区位竟：两广吩隘口女，动享脉地颠带，乒前景叙广阔只；交通犁：南梧呜高速荐公路宣、南油广高软速铁党路交姻汇，联交通抹四通忧八达锻，地惑块开刊发价到值高宅；资源介：项目国高尔碰夫资迷源突产出，驾同时恒生态个资源家良好塘，利弓于打掌造旅羡游地油产与亮高端喊别墅歇的产繁品的穿相结斜合，趣创造顺更高存价值壳；规模志：超大机规模姻，可布塑性洒高，悔有利损于增仆加项感目竞假争力所，有阴利于桶提升镜城市碑形象予。82项目SW浓OT分析搏：劣罪势分瘦析城市削：梧州离城市拿价值僵特别罗是苍他梧县渗未被能广泛完认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