安徽商住两用项目营销推广报告详解附图丰富

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项目营销推广报告貳零壹零年捌月拾日合肥报告的任务1、梳理“项目”核心竞争优势2、找出“项目”的客户群3、制定市场推广计划整体报告框架项目概况产品分析区域分析竞争对手卖点梳理目标客户项目定位核心价值项目形象表现市场推广思路媒体计划媒体费用预算第一阶段卖什么？第三阶段怎么卖？第二阶段卖给谁？项目要素分析第一阶段卖什么？项目所属区域本案位于合肥市南二环以外，隶属141组团中的滨湖新区，位于包河工业园内，紧邻包河大道，距四牌楼约10公里，距离新的省政府约4公里，是老城和新区的结合部，项目位置偏远。老城区本案包河大道轻轨1号线高铁站本案紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距规划中的轻轨约2公里，距高铁站约4公里。轻轨1号线：北至火车站，南达滨湖新区，预计2014年通车。包河大道：北接马鞍山路，南抵巢湖。锦绣大道：东至经开区，西接滨湖区，距本案约2公里。锦绣大道绕城高速轻轨1号线线路图轻轨1号线站点图此图仅供参考，具体以政府规划文件为准。轻轨线的建设将对本区域的交通有一定提升，拉近本区域与市区和滨湖新区的距离，提升了区域优势。本案本案27路：义城--义城小学--义城农贸市场--张大慎--大陈--大板桥--合巢--花园--小板桥

（本案）--曼迪新集团--包河区政府--滨江花月--贾小郢--葛大店--东马路口--晓珠--五里冲--姜坎--太宁路口--地调院--工大西门--宁国路菜场--大钟楼--四牌楼--市府广场27路线路14路线路902路线路本案公交出行线路包河工业园最新规划本案本案位于包河工业园内，周边规划多为制造型企业，生活配套稀少，并且未来发展有一定的限制，距市政公共绿地约1公里，距离保护绿地约2公里，自然环境较好。项目土地要素衡量指标现状区位要素：合肥市老城区和滨湖区结合处，包河工业园内交通要素：紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距离高铁站4公里左右，轻轨线2公里。自然环境要素：距规划中的市政公共绿地仅约1公里，距离保护绿地仅2公里不足生活配套要素：现有配套基本无，周边成熟的生活环境无。未来发展：东临工业企业，西邻机场，无形中地块周边未来发展受到限制。对项目地块的现有惯性认知：【远】处于合肥市141组团滨湖新城组团与老城区之间，包河区工业园内。紧邻包河大道，位于二环外。

【生】目前周边配套稀少，没有区域级消费场所。周边交付/在建小区少，人气不旺，缺乏成熟的居住环境。目标观念需弱化或改变项目属性分析项目分析--项目规划社区规模：占地7.85万平方米，总建筑面积23.5万平方米建筑风格：新亚洲主义建筑风格社区规划：14栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼及商业建筑形式：小高层、高层。主力户型：40-100平米126-166平米项目地块偏东南朝向，分为A/B/C三区，整体产品规划为小高层和高层，包含住宅、公寓、商业及写字楼，是一个综合性项目。项目鸟瞰图从建筑的外立面分析，采用了新亚洲主义建筑主义风格，是一种现代和传统元素的融合。新亚洲主义建筑特点：1、丰富的色彩。2、历史与现实、建筑与环境之间建立一种文脉上的勾连。3、浑朴与典雅完美结合。项目景观设计为现代简约欧式风格，整个社区强调自然与都市生活的完美融合。强化了建筑的整体性，并以现代简约欧式风格为载体将建筑与景观有机融合。通过景观的轴线布局，将整个项目有效的串联起来，并且造成一步一景的完美布局，提升项目品质。景观设计以水景、铁艺、绿篱为主，融入开阔的草坪、自然的种植，体现了自然和生态的设计理念，其精心的搭配也彰显了一种现代感和时尚感。在设计上，体现一种尊贵而不失自然的风格，代表了一种亲近自然的都市生活方式。项目产品统计由图表统计可以看出，本项目物业类型多元化，各类产品融合于此，其中住宅占物业总量68%左右，所以本案的营销推广中心应该放在住宅上。（商业单位未统计）C区住闸宅户税型C区可售房源户型配比面积户型数量比例166.19四室两厅两卫2015.75%142.15三室两厅两卫4737.01%126.66三室两厅一卫107.87%88.63两室两厅一卫5039.37%合计127100.00%B区住柏宅户糖型B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫339.09%B区面积户型数量比例14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室半两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室半两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%公寓户型统计B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫349.09%14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%合计374100.00%住宅户型统计B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%合计988100.00%住宅户型配比B区面积户型数量比例70-80两室两厅一卫33233.60%80-9021621.86%90-10044044.53%总计988100.00%物业论类型环配比授分析从居足住的卵物业土类型血看，刃本项放目分枝为住节宅和办公寓统，比拐例分来别为75透%和25园%，以住宅旁为主。从物慕业的赴面积锐来看伪，90平米怎以下的物栏业占65坐%，说孤明本汪项目显是以拨中小寇户型夏为主基，购库买的屡客户宾主力读主要镰为年伶轻的称一次椒置业建者。从物妄业的配户型哥来看将，两亩房户误型在80茫%以上墙，也符合殖一次扫置业的需痕求。从户仇型的涨设计届来看往，部医分赠数送入踏户花啊园，计符合之市场掉主流逢趋势聚，具斜有一角定的猛优势索，但是译部分呜两房饮面积窃均超闹过90平米站，在止销售词上有础一定丢的困陪难。住宅伐配比婶分析从户坡型配彻比可醋以看堆出，兔住宅悉主要种以两肃室户现型为滴主，绑占到夹总量狸的93汪%。从面赠积配拍比来孕看，90以下聚的户屿型占卵一半床以上沃，结殃合部察分12仔0以上设的大腿户型要，但附是90狭-1往00平的觉占到著总量煤的1/躺3以上甲，而之且均崭是两敬房户践型，铅这部访分产铲品将铜会是幅我们似销售祸的一杆个难串点。综合颈分析遥可以完得出堤，本破案主况要以堪中小需户型外为主纷，客烦户群独面向灿年轻检的一奥次置阴业者遥。住宅这配比辞分析第二捷阶段卖给棚谁？区域论市场朽分析马鞍滔山路模沿线70朝00外-8如00赵0元包河农大道岩沿线50国00壶-6律00诞0元滨湖滋新区60幼00胶-7塞00万0元竞争带区域盖分析本案6月份胃，包居河区罗均价扬达67常97元/平米越，位用列合携肥市掀前茅托，可那以看画出区搜域内再物业壤价格年差距贱较大背，本通项目树周边进均价教在50秋00薪-6匪00捞0之间樱，尚器低于跪市场背均价压。以包榴河工贪业园母及周牺边为菠主目馆标市印场互为晶竞争偷性的帖可划咳分为昂三块君区域马鞍挥山路膨沿线滨湖拖新区包河顿工业伟园均价作70赠00桥-8珍00浓0之谦间客户翁群主苍要来黑自马管鞍山披路沿膀线及解市区烤客户虫，多煌为二额次置吗业者与本潜案处脑于同梁一价董位且胜综合坛指数聚相近廊的项怎目为5个客户农群主絮要来腾自马拾鞍山希路沿嘱线，镜多为趴一次疏置业炭者均价60桑00诉-7序00挡0主要啄客户镜群来尖自省芝内投腔资客栏，大新多为桑二次哭置业台者确立跟竞争披区域针对蚁三大跟区域紫现有璃项目刻进行得调查扇及初您步筛无选得幻玉出以习下主科要项楚目剪根据醉区域购各项舰目的专均价(5决00携0～68宿00代)为基威点，以得出顶潜在隙竞争利对手短项目……竞争计对手马鞍择山路碑沿线件：和昌·都汇御华府音、繁密华·金悦伯领地蒜、美耕生·滨江观花月牲。包河阔工昏业园桶：格林展丽景近、盛绳景融骡城、理九珑眯湾。滨瓶湖残区竿：滨湖抽假日娱、书师香门驼第。边荷缘辩区勒域：琥珀·新天景地竞争逢楼盘神分析数据达显示饶：区盼域各浸项目盘产品财均以尼80爹-1全20甲平米葵左右嫩为主箭，户写型产彻品氛昨围9腿0平控米以预下及务12抄0以诸上两誉大类内型，肆90浑平米副以内躲总价滨控制嚷在4薄3-经60券万左驰右。项目名称规模㎡均价元/㎡总价（万）主力户型80㎡100㎡玉兰公寓20万880070万88万89-220㎡九珑湾77万580046.4万58万89-129㎡和昌都汇华府30万660052.4万66万89、109、122㎡盛景融城8万540043万54万80、86、117㎡格林丽景20万540043万54万45-133㎡美生滨江花月30万580046.4万58万多层87-121㎡高层91、95㎡滨湖书香门第25万600048万60万82-90㎡滨湖假日140万700056万70万80-140㎡小结项：区位：三旧大板削块中氧，马为鞍山君路沿固线相对删成熟肌，配肉套完熊善，培人文谜生活隐环境较其悦它区受域好滤，滨叮湖区锣学区泻优势扭明显脉，本猾区域都各项芹配套镜相对唯落后。交通砍：马鞍史山路湾沿线焰》本豆区域顺》滨奶湖区瞎。规模舍：九珑奖湾是胸大盘剖社区嫁，将著会与恶本案鉴形成哄长期果竞争沿关系咳，格肺林丽遗景尚穴剩余循较多开产品忙，也煎存在悟竞争括，滨筒湖区隆项目尸对本港项目中客户句形成改分流荡。户型南：通常鞋多以奏80独-1爷20㎡户尚型居多层，9具0㎡以应内户异型比涨较热螺销。价格：马鞍充山路显沿线脏凭借娱先天还优势劝，成荣为区例域的锻价格厘标杆勤，随淘着合泪肥1哥41霜组团调建设洗，滨繁湖区丸活得练极大炒利好谨，后堵天优仰势明布显，劝价格亿紧随骆其后贫，而奔本区亮域成匪为价丸格洼明地。客户廊：马粱鞍山梯路区鉴域客倚户群焰主要查为市肿区二胜次置抄业者生，滨折湖区都多为月二次置业成及省引内投泰资客塞户，附本区奏域客孔户主洪要为阵马鞍封山路旧沿线烤及周渣边的似白领外和上友班族扇。聚焦绝竞争微对手项目抵：项翁目总缎用地盐约7临.3短万平朋方米懂，建歼有2端0栋违高层祸住宅脸、一礼栋幼千儿园封，总椅建筑国面积筒约2累0万躺平方负米乏，采双用现艰代简蚁欧风维格建墓筑，减两大响中心课景观智轴，洪四进针式私谁家园饲林，欣8大丽景观欺区，饲18复处园马林建垃筑小醉品，棉高达垦42婚%绿径化率状，1认00遮%户幼户入策景。优势宰：靠嫩近包结河区运政府第，配套份成熟忘，户泊型创催新,周围谜在建抛小区拘较多卡，人港气较饺旺劣势对：学叉区较号差，舰靠近匙高压愤线。面对歉全市嗽推广挎，凸滩显环替境和础区位隶优势书。目前茂客户乒：马拍鞍山彼路沿权线客纵户、殃周边颗客户网。格林唤丽景『九尤珑湾愿』位蜓于合制肥包冠河大砍道与汉纬二眠路交猪汇处论，紧参邻包朗河区仆政府躬；向顺北车腔程5陪分钟耗可达辽马鞍集山路此繁华羊商圈堡，向献南车蹦程1魄0分格钟直罚达巢残湖风土景区俊。稍目前副在售床31菠F高酱层。户型笑：以佳10发5-踪蝶12胶9㎡钩三房定为主康，即隙将推暂出7救#1搜05铃㎡堂户型优势堤：紧邻牲包河屠区政减府，项换目规模菠较大，规剃划建贴设中袋轻轨姻距离参较近情。不足鱼：在古区域坡楼盘踩中单价加较高独，生活配疗套设教施尚际不成脸熟，析有待烤发展盐。客户销群：荷本企礼业团购裂，公凉务员润、周啦边企宵业上班宿族是晚项目蜘购买罩的主趋要群击体。九珑寨湾和昌赵都汇龟华府概况损：项铁目总舅占地筝面积岩约11文0亩，宾总建倚筑面许积约30万平升方米滋的纯魔板式石高层餐社区消。项绸目规证划了17栋纯撤板式互高层萝，约26开00户。恨户爱型：仙主力渐户型匆为80蹦-1匙30平米幅，配分以部伏分创担新小巡寿复式精产品定，两脸房随消心变倾三房友、自萄由成腥四房纤。优势下：地基段配牌套成挎熟，轻轨绪和高预架提升皇交通狸优势评。客户狼群：荐主要赚为市多区二和次置扶业者概况团：总妙建筑皆面积钥约1羡6.链5万姥平方来米;墙其中爷地上誓建筑诵面积像约1罚4.永2万闯平方斯米,女含2愧1栋10屡-1陪1层踏小高选层住溉宅及部柔分二疼层商暗业网辉点。户型袭：以乎10央0-握12威0㎡虾三房葛为主烤，均剖价6纷80每0优势拣：城蛇市集中呈供暖，商耽业配缠套较配完善。不足穿：市稿政道淋路穿诱过，敏噪音倦较大贺。客户烂群：丧市区军二次挠置业体者，贞改善弹性需辆求。琥珀杆新天通地滨湖求书香解门第概况劈燕：秀户型拜：主幕力户锋型为80殃-9窑0平米佛，两够房两洪厅+空中誉花园促。优势开：未咱来发游展潜坝力巨享大，学区毙配套优势甚明显城。不足妙：目郑前周尺边居灵住人富气不肺旺。客户止群：废主要盒为省拢内投懂资客亏及市范区二丈次置倾业者均价血：60犹00小结隐：卖点：马合鞍山踩路沿堵线楼扯盘最号大优诊势为柜成熟翅的生讽活配眠套；重滨湖哭区最殃大的水优势桥在于讯新城弃的建维设以宋及快喝速发潮展。产品小：差镜异性检较小项。推广阳形象困：马鞍育山路柳沿线研楼盘顾以老桌城的铸传统针生活摘宣传垒为主望，主绢打地津段和瓶配套喘，滨茧湖区赞以新盘城的绍形象池为主浩，主扬打配繁套和银未来冶城市特发展哑；本页区域区周边雨楼盘果主打屿环境劳和交待通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