年成都知名地产某地产项目商业产品建议报告

商业产品建议报告前言：

首先，非常感谢成都万科给我司这样的机会，让我们能够展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力。目录回顾1现状2展望3思考4尝试5引子——商业地产开发模型——“成都万科”的课题——****的商业解决之道——以商业的方式解决商业问题商业地产盈利模式——商业地产开发的重点：

不是在建筑设计和项目的销售上。

商业地产开发的关键：

是在前期的市场调研和项目定位上。

没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！“成都万科”的课题——****的商业****——带动城东版块的龙头，东方新城的核心区域2005年—2007年，经过近2年的开发，住宅已初具规模，商业还未启动因交通和商业配套的问题，一期入住率还不到60%商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题——规划中有近百亩的商业用地，此问题迟早都要解决若生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售若商业配套跟不上，会影响到已购房者的入住****和东方新城，都需要一个真正的商业中心！解决之道——以商业的方式解决商业问题我们需要了解什么？

——区域、地块、规划、人口、发展、经济……我们还需要什么？

——投资者、经营者、消费者系统调查……这些就够了吗？

——开发商的观念意识决定一切……最后——方式正确了吗？商业地产盈利模式

——回顾1让我们先回顾一下——项目情况项目区域——成都市城东成华区三环外侧项目占地——666亩(444002.22平方米),紧邻十陵风景区及1000亩城市公园;总建面积——760000平方米公交系统——自建4亩临时公交总站，除98路外，多条公交路线将陆续开通。地面交通——成龙路、蜀都大道、老成渝路、三环路四条快速通道可直达。东大街东延线、东洪路建设工程已经启动。地下交通——2007年将启动地铁二号线，拟于2011年投入使用。周边配套——1个中心公园、2所中学、2所小学、4个幼儿园、3个农贸市场；

3000㎡大型文化活动运动中心、医院、银行、邮局等。东部新城项目区位——东部新城商贸中心新城规划——商贸中心商贸中心规划——**的课题项目情况——五期商业规划指标关键词——97.63亩

除住宅用地外的其他地块总占地面积97.63亩，位于东方新城的商业中心。

关键词——13万平

根据地块规划指标，万科原规划将有近13万平米的集中商业。关键词——600米

商业街自西向东总长达600多米，可精确至611米。关键词——容积率

容积率不大于3.5，主楼高度大于40米，裙楼小于24米。

现状2项目现状——三期住宅热销一期三环路二期三期五期商业商业部分会所四期用地一期商业现状——二期商业现状——三期商业现状——位置开间范围进深范围层高租金范围业态一期4.2～7m约13m约5m30～35/㎡布艺、超市、小诊所六成以上的商铺空置二期4.2～7m约10m约5m不详仅一家美容几乎所有的商铺空置三期3.6～3.8m约10m约3.7m无全部空置统计诱一下——商业招现状商业佩现状——空！杠！！思考沾一下——这说染明了拐什么临？区域检不成豪熟……入住碎率不牢高……交通裳不便肝利…………这些区原因迁都造捏成了宁“*携*”五的商妖业在金现阶圾段如剃此萧滴条；展望3成都棚向东——东部免新城居区——东部竹新区解含有肆：一个斥副中溪心一个涝片区免中心6个片叮区15个居证住区五纵最五横恰的干袄道系交统大型谅三级格甲等歌综合秀医院项目汤位置——连接跃点尴尬项目位置**致的尴拐尬——规划孩定位项目位置东区真正的商业中心根据哭市政伐规划测，本暑项目劫所在膜商业咱区与嚷东部惹商业熊中心昏的关患系是性“附盼属”天与“呜核心蚁”的商关系厕；政府报的规组划定俯位决换定了桃项目术的辐遍射范赵围；根据兵政府君的规鞭划，迅东部窝商业甜中心全是政宏府近么期发贝展的刊重点亮，而考本项职目所渡在的桑中心略不是央现阶劣段的若重点直；本区掌域商蹈业难肿以与弦真正纠的商嗽业中思心抗鹅衡，陶只能萌走差钟异化牧的道单路。地铁武规划——可望撑而不向可及项目所在地地铁2号线令在大粱观立岂交有贡站点故；本项负目距绍此站孟点距纪离过殿远；本区杨域商去业与镇住宅寺难以具借势菊。城东薄发展固的希愈望——交通城东匆沙河误堡将她规划絮修建辅一个毅三倍队于火严车北牌站的你交通累枢纽节中心为，其崖巨大薯的交孕通潜治能将骑进一惑步催生杠片区汤内的吐商业伯开发。规划柔中的硬沙河药堡交后通枢喷纽紧及邻东弃三环屠，是号集城际性客运物、公垂交和服地铁于一黑体的迅综合淋性超罗大型荷交通种枢纽杰。蜀都练大道射、老听成渝寇路、渐成龙觉路、纷东大锻街东莫延线课（在吧建中高）由从市中溜心纵乡丰向可温到达抓**府。但，蜻在交另通未拉完全可疏通牢之前的，**披的发园展一想直会辞被制睛约。未来令人口——商业毁永远固关注凤的焦玻点东部晓新城击未来马规划灿人口73室.5万人片区竭规划浙人口12刻.5万人商业馅需求历量预堪估东部级新城——哄73虚.5万×枝1.祸5倍=文11面0.肌25万平项目零片区——轧12烧.5万×肠1.雾5倍=闪18惕.7煌5万平实际晓商业电供应琴量东部热新城——约20衡0万平被左右项目毕片区——约25万平揉左右商业滚面积改严重谋过剩输，是未笔来必揭须面齐对和升解决学的难题！成华办区六杨大支换柱性电产业——现代物流业电子信息工业商贸服务业休闲旅游业都市型工业房地产业项目所在地未来送支柱裕性产狡业——政府怨支持沟发展电子设信息都市毛型工掉业房地善产业现代馅物流筛业商贸串服务纽奉业休闲炊旅游侄业现阶段无法实现区域工业的发展区域房产的发展（**所在区域）不是**所需要的运输业的发展城北的发展重点东部波新区忽定位——以生活雷居住、休闲斯旅游、教育桑科研等功赞能为祸主的生态乖型城市单新区属。**悟商业递的借河力点配套猪型商后业主题险型商畏业功能梳型商耕业特色狮型商催业购物/餐饮/配套休闲/餐饮/娱乐学生赶日常贱消费特色片化休跌闲娱巡寿乐寻找宜空白桑点——市场辣还有追什么能需求上？首先，我们不是预言家我们需要深入的市场调查和分析在没有时间去做市场调查的前提下，我们只能分析有限的信息思考4思考丘什么——十大酱问题工！问题糠一：掀社区疼居民崖生活椒需要授什么层？问题付二：昼商家唐需要糠什么慕样的饭物业例？问题莲三：拉投资印者偏胜好何巧种商横业？问题躺四：匀区域队内还烫规划非有何张种商趟业？问题压五：**窃商业鬼用地震有何伐强制笑性规岛划？问题羊六：**刃四块气商业染用地森情况忠如何茫？问题优七：区域职内还惠有哪画些竞汇争对星手？问题讨八：万科煌自身墓有什困么禁编忌和烦要求险？问题埋九：商圈提的生妈命周链期说抹明了迫什么矩？问题绢十：后期甘如何重运营喉管理则？思考晶问题各一：社区武居民扭生活汁需要锣什么慎？一个苗成熟淋社区巡寿应有糖的商年业配秃套这些钞商业登配套处的种忆类/档次/规模姻等决核定了颜项目仓商业聋的定兼位最需法求的泉社区侧配套嘱如下倚：健身深中心挤（包于括游规泳池颈及各戚种球奖类场相地）儿童胆乐园怨（除境幼稚钻园以棚外的钓）中小须超市茶楼社区锻商业图书/阅览型室会所犁、商草务中逐心说明饰：本公拣司在20论07年3月中永旬，浮对城胶东2-发3环路阴在售律楼盘闲售楼孤部进抓行了蹲购房网者拦暂截访哲问。一共末访问有了50宜3个购者房者远，并宏对其我购房杀时所织考虑瘦的小筛区配昨套问哀题进逃行了珍调查凝访问疲。本图分表为伞有效狸访问阶数据虏的统亭计分铜析图检。市调繁资料等分析——分析携：消费惊者主猎要的拿休闲慨方式影为与凯朋友堂或家泻人一确起出产去吃遮饭喝鸡茶、宵逛街哑购物浩或从矩事体慕育运泊动等缺。其中幼我们贴可以淋看到纸，成击都人督与家秀人或冤朋友蚂一同且享受滴生活沃的意免识是膝非常历强烈或的，讯占到柔了一荷半以斜上的挎时间砖。休闲形活动南中，流吃饭薯、喝圣茶、么逛街仿、运瞒动，古是永途恒不且变的碧主题色。结合枕本项舰目的抛情况扰，可典以考府虑部炼分特但色的锻餐饮南、休刚闲业液态，袍以及谜购物币和运约动场设所。市调因资料滴分析——分析瓣：从环吼线上贡我们按还可粘以看桐出，倘成东擦商业早所能善辐射旺的区捆域主唐要还秆是以仰城东酷方向嚷二环正至三常环、链一环赔至二释环的厚消费街者为膝主。而对哗城东塘一环沉内及故三环脂外的像消费楚者辐鸣射力术就相睁对减级弱。这说受明城墓东的仔商业暗中心笛是属匹于区勒域商偶业中宁心，拐辐射提力较贤小。根据衰**惩所在涂的环码线，斑可预搅测其明未来融的主康要目悉标消稻费群颗体还许是集比中在大**仁所在栏区域。分析励：所访馋问的鹅这50逐3位购讽房者壁，几买乎都黑是居铅住在军城东助方向眉的居蚀民，局且其休购房谈所选慢区域滩，还砖是以尊城东肯为首腐选。其它挖方位阶的购例房者压比例聪明显牛比城高东的稼居民贴少。根据栗就近阁消费豪的原穷则，熟未来扔城东叹的商擦业，指其消包费者籍还是食会以畜城东迎的居滑民为辅主要臭目标尝消费猛群体艳。市调葵资料盖分析——分析咸：从消枣费者直主要搞的日因常交铅通工闭具中甩我们陶可以蜘看出芦，消胡费者渡外出渣消费轧时，良主要歪是以备私家核车和刮电动誓自行锁车为董主要鱼方式脖，这像代表朽了成逢都市葵一个送非常羽鲜明方的现躁象：味代表努小资成阶层升的私打家车浸和代奇表广愉大工弯薪阶邪层的泼电动劈燕自行口车最忽多——成都夹人的泼富裕材，也泻仅仅防是限渡于小语资。其次威，人枪们才径选择还公交阵系统验，这捧也说息明了危城东翅版块洁因起建步较眼晚，被很多兼新开宗发区最域的碰公共翼交通金配套捆还未逆跟上疼，人缩慧们出尿行受口限不盖便利夫。从*技**瓶*现茫有的粮交通逝状况柴我们阳可以疤看出粥，出感行的弱不便究利，临制约结了一脸部分奖购房伍者的才入住叹。同梢时，脊也会监影响辈到项谁目后游继的货开发肤销售家，更伐会影巡寿响到摆未来勉商业硬的形详成。所以带，我峡们建孟议贵奸司在约开发牛商业劲之前统，必石须先利解决拿交通旷问题或。市调跳资料扮分析——市调膛资料井分析——结论1城东抱二环阀路版单块商圆业地叉产的锅开发禾，对堵本区反域的翅商业汇形成崭了一送种截押流作逐用，吗使居湿住在蹲二环号内外扫的消绑费者国很难论再选盼择三冷环外抗的商受业地逆点去些消费凯。对于膛现阶跳段居袄住在棉三环朽外侧王的居晕民而宅言，构其上柔班时爽间都踢在城历区，掩一般痛下班疫后会范选择身在城烫内进属行消摆费，初回社事区仅僵是为泳了休炮息。窃平日爱里若骨跨越壶三环柿进城江消费党，也蓝非常蜂的困羞难。在未读来，亚**拌自有狸的50伙00户居劳民、北与本拣项目演紧邻锐的各池楼盘悠居民肿、东艳部新供城区振内的呀部分锐居民殃等等程，这疏些都征是本机项目曾商业未的目挨标消撤费群顾体。结论1—慨—商业领目标绞消费志者主长要集翻中在妨“*惨*”林所在关区域市调旱资料感分析——结论2居民陡的生漂活配发套需眨求——健身脊中心贪（项蓬目已冠规划吸，五险期商盆业部千分可鲁不再羊考虑仇）儿童办乐园兔（不处利于忌销售猫，可乘暂不皇考虑馋）中小矮型超太市（售从未赢来发朋展的阁角度蓄考虑乔，本糠项目激可规找划一桨个大鱼型生判活卖省场）茶楼持、会武所、扭商务火中心隔、图塔书/阅览咽室（视可用朽小书纱店、互书吧革替代寨）其它洗类型逃的社估区商疲业等……结论2—碑—可考殊虑部喘分特搅色餐锐饮、寨休闲马、娱垃乐以虾及购挥物等地业态纹。除了妄这些——还必刻须要绳考虑冻的问题1：区吐域内蛾的人径口可桌以支渡撑如冶此大唇体量浸的商阅业吗桥？——如果算支撑旬不了朴，那花该怎桐么办豆？问题2：除可了上给述分贺析出屑的商怒业类殊别，里还能音做些排什么妇其它漏类型瓣的商运业？——能否酿突破拜传统旦，实赖现商武业的删多样览性？问题3：区低域消宪费者醉除了销基本朴生活赏的需竟求外储，还禽有哪矩些方通面的库需求柏？——能否醋利用框新的梢市场播需求熟，吸猪引更红多其民它区帽域的愧消费吩者来谷此消毕费？问题4：区稿域的怜成熟闯至少系需要3-秋5年的漆时间余，在琴这个汤过程樱中商净业该欣如何苗分段翅开发展？——每个势阶段家市场魂需要腰和能阅够支陪撑什答么样蔑的商塘业？议每阶露段的吨体量趟是多缎少？先要老了解织的问糖题——消费骑者的馅消费虽习性本区夸域未移来规致划的削常住组居民胳有12万多伟人，仇这些着常住侧人口腥对商喊业的投需求灿除了畅满足什最基渣本的境日常立生活犬所需螺之外第，还从会有标更丰歉富多映样的毁消费疯需求艇。充分准挖掘投这些灾潜在屡的需丢求，态是解篮决其乡丰余商沿业定费位的温最好谢方式红。在对板这些项潜在坏的需格求进捷行挖书掘之沉前，求我们必须别要先缩慧了解竭广大请消费陵者的良消费粗偏好兵和消拖费习唐惯。因贵叫司未秋安排饮出时需间对亿此进提行调诱查了篮解，戴所以舰我司净将利饰用原揪有的友一些荒资料比进行泥分析袜，以裂供贵骂司参纠考。参考恋资料哀说明——我司郊于20辟06年10月，炸对成振都市10饶0个来虑自不夏同区志域的诞消费浇者进踪蝶行了羡一次荡消费威偏好才方面热的调散查。此次飞所调廊查的蜡消费红者，钳几乎衡都是起住在望成都纪市区劣的常垃住人桌口，留其日柴常的而消费夕偏好要与习辛惯对鱼贵司免**铲项目品具有惭一定久的参辫考价喜值。我司先特将鸭此专醉项报皇告中套的相恼关部归分内通容截锐取出驼来，菌供贵肺司分预析参蝇考。备注约：因朗调查处方式歉是问帖卷式紧，所吵以会匀存在舌个体驰偏差垃。说明猪：仅怠供参域考参考甚资料刻说明——被访权消费思者范截围说蛮明（1）被隶访消约费者中来源合：本次只所调笛查访萝问的10丑0位消勿费者巧，均誉来自盘成都叔市各牢大居挣住社阴区的赵拦截拨，从笔消费肯者的炉组成烛来看插，大湿部分岭为成脏都当漏地的国常住攻居民甜，其能消费轰习惯蛋有着袖成都巡寿大众芹消费疫的特目点。（2）成激都消禽费者胶消费滴偏好师概况赠：占绝炎大部霸分的厉消费惭者都可是喜饥欢比索较生公态自由然的删消费调环境添，虽诞然消懒费能蓝力不标如一应些城津市高股，但数是因牢成都影的生骑活水菌平比菌较低事，所铅以消荷费者芹都习傍惯选路择比辩较实改惠的烈消费耽方式脾，这结也是讲我们可这个暗项目买未来顶所要枝考虑锈的。（3）本惠项目寄投资汪者构腊成预闷测：本项踏目未芝来的芝消费促者构竖成应孩是以觉本区印域居膀民为功主，守还有糊部分炊其它岁区域颈来的廉临时市消费方者，驱或专附门被斩本项宰目独郑具特仪色的撒商业分所吸串引来宁的消按费者术。游玩绝出行豆工具/时间/频率餐饮摊偏好/消费驾水平/消费尖地点休闲富娱乐笔偏好/消费芹水平/消费售地点游玩殿及运傅动的气地点/消费毒水平理想孕的消磁费环认境消费冤者背围景消费敢者背但景消费砖者背殊景注意编：（1）在摔我司今去年辅所做旁的消肥费者赚调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单店谅经营好为主挨，20臣%左右撤是连惊锁、陆加盟歼、特鞋许经仍营；经营抵时间降都在2年以低上。小结——经营哑者偏俭好具秒有良宜好口家岸和裳发展他前景金的商示业街姓区、俱社区乌商业母和商失业广刘场等挪；63覆%选择运临街考底层桃商铺宪，原芬因是做易于馅人流鼻的聚蹈集、魔经营毁和转模租，窗且业彻态选议择面恒较广秋；80摸%选择疤以租顿赁的张方式信取得纵商铺拢；升值主潜力寇是影粒响经滔营者失选择殊商铺剪的首戏要因断素；购买描商铺序可承足受价算在50棋00弄—9颤00瓜0元/平米俩，总耽价在40万以脂内；最关绿注开赠发的毯经营涌项目迈、商鲁铺的漫档次停和特汪色，侮配套蚀的服享务设恋施及摆充足聪的停院车位蚁。经营伙者具对有以既下特斗征：兼年龄肾集中池在30育-3游5岁、锁三口具之家相、文芝化程岸度较菜高、俯有一泛定的泻经济敏实力困、居协住在达成都南。对本储项目密的启述发——有开包店意骡向的脊商家骨主要看是以色连锁/加盟/特许肾经营晕为主越（占80米%以上屋），先有部敢分是丢单店么经营限，以白租赁亦为主宰要获章得经罪营场冷所方退式。餐饮幕休闲烛娱乐如商家配一般卖喜欢椅以租漫赁的宅方式欧开拓扑新店误，购拥买较姿少，为但若循物业戏售价础低于骡市场速现有前价值戏，部宝分商润家也译会考午虑购既买。对于锡开发李商而庆言，懒可在移前期察与达附成合椒作关醉系的贱商家逗量身廊修建块，但豪其若仇在现无阶段候购买繁，则乳无法寻达到赌开发隐商的荐市场许预期村利润薪。本项撑目的镇地段/口岸薄和人宝气可始由社喝区的孕成熟析而逐区渐提恰升，券该项泉目升滔值潜弃力的集价值括应在栗前期当就让杆商家张能够缓得知食和认穴可。本项希目商冠业总行建面见达10多万错方，逼拥有今足够诸大的括规划其空间检满足武商家培的心晋理偏夜好，际可以席规划摆为特凑色商化业街举区、蹄社区茄配套届商业钟及大柔型商库业广恋场等拘。思考霉问题萌三：投资睬者偏便好何田种商雪业？他们姓在选陷择商扛铺进作行投因资的吊时候孝会更男多的家关注忌什么湿？投资救者对德投资伤回报能、面暖积、备价格继、商欲铺类非型等榆方面南有哪绍些偏品好？参考锣资料泥说明——我司艳于20弄06年11月，虏对成恳都市30比0位中惊小型桨投资丘者进虽行了扇一次菠投资俗偏好撞调查搏。通过堆此次馋的调叮查，闸我们者公司付基本化上掌贱握了拉成都矮中小伟投资净者的悟投资旬骗好胡及投裙资实圣力。此次啄因贵激司没栽有在造**织项目射上计肢划进尽行专永项的家投资悼者调灰查，卷为了盲让贵誉司能体够了取解成贺都大黄部分僵中小蠢投资株者的斜情况脆，我终司特昌将此茄专项丙报告毫中的弓相关桥部分忧内容抽截取摇出来停，供那贵司捐在*命*项市目上脖分析列参考压。备注五：因挂调查御方式谅是问外卷式菠，所勇以会迎存在雾个体乏偏差伏。说明揉：仅匀供参渐考参考良资料客说明——被访醉投资抛者范彩围说祸明（1）被混访投所资者觉来源堤：均来普自成急都市艰各方逗位在车售商毙业的猴售楼座部拦效截，夺大部绝分为逮中小践型投芽资者饶。（2）成割都投刷资者列组成股概况呼：中小怒型投森资者慰占了堆绝大管部分蚂，是议消化斯商业伶的主馅力军欺，虽汤实力沫不强纽奉，但撒因数掉量庞戴大，堪所以兄占据浸了主属流地弹位，异是商充业项匙目销亚售成债败的席关键马。（3）样饱本构旺成说长明：90婶%是中亿小型没投资阵者，汁虽不级能全值代表寸投资障者市道场现理状，贴但对萄商铺阵划分毒及价演格定幕位有立一定摩的参会考价涨值。（4）本野项目愁投资疮者构祸成预虚测：对于设一个酷位于皂郊区禾，体朗量相圆对较污大的稍商业摆地产芝项目狐，应约面向纠全国数寻找神适合较的投四资者/机构促，不舅过成右都的均投资粮者还丙是本讯项目馋的主剖力。商铺怀类型蜓的偏廊好分析液：（1）投辟资者贯注重鉴实在卫的回碑报，丙独立雾商铺冒仍是稼首选旧（占索了60础%的比愧重）射。（2）商眼业街斜区、驳购物售中心应、商粮业广彩场中己的商艰铺最换受投裁资者宗欢迎匠。选择错商铺绳的影减响因边素分析性：（1）升闭值潜柳力、盏地段/口岸局、人毯气、葡交通吉便利记性及善投资封风险润程度干等是级首要耐因素汇。（2）经朋营的浅业态刘及稳确定的狂投资拣回报蜻并不左是决蔽定因达素。投资苏预期分析木：（1）大盆多数梨中小掏型投秀资者该理想考的投本资预励期是10年、10横%左右恳的回槐报；（2）成闯都商脏业地程产市蹈场上托的投层资回窃报率行在5%叠-8皱%的之比间；（3）大跌部分界中小朱型投稠资者卵的预躁期与愈实际迎之间唱是有商差距牲的。商铺预面积壮需求分析婆：（1）中等小型检投资讯者购诱买商酷铺的剑面积泼需求伟主要塑在60平方产米以晓内；（2）自汁用型层的投贺资者而，主卸要分滥为两新大类余：一深是企剃业购怠买办默公写君字楼碍，二拐是餐诉饮、迎娱乐抵、休杏闲商鼠家购吹买经刊营场废所；（3）大扒宗投悦资者邪对面捐积的匪偏好乘从50忠0-惧50鉴00饼㎡不等凡，决负定因赔素是暮项目仗本身宣的价女值及桑其对聋项目逃的综杆合评菊价。强调排说明——成都讯的大缴宗投番资客福与中魄小型酬投资饥者的送比例责如下擦表所受示：大宗厌投资群期体中型约投资荒群体小型跟投资夺群体占绝孙大多齿数的浪投资逝者还懒是中是小型膏投资悦者，至所以你一个休商业修项目桃是否谦能够兔吸引魔足够烟的大摊宗投驳资者伯，还蜡是需倘要在笼产品邮确定参之后荡，通伞过专烘门的池渠道裹进行姑项目散的推舰荐，煤才能飞收集征到真仰实的条反馈贞意见瓣。总价赴承受添度及惯付款亚方式分析带：（1）总让价承俯受度窄主要批在10短-5乓0万元好之间罩，并祖且集桨中在20止-4例0万元兔之间耳；（2）一左次性殃和分扫期付赖款占75幅%，按锡揭付卷款只股占25瓜%；（3）按狠揭客饭户看闭中的趋是何青时兑观现回惰报，躲并希鼠望以胸租金爬来养爪按揭闸款。首付块款及纳月供冒款能什力分析餐：（1）首效付款场能力缓主要提集中含在40万元达以内滨，月茂供能蔽力集双中在30未00元/月以绘内；（2）说送明中苹小型焰的投址资者锹所能衣承受庭的总艘价在10样0万以炉内。媒介谎渠道分析担：（1）报平刊杂郑志、勉电视病广告健、公应交站润台是波最为托主要遭的途狂径；（2）朋袜友介毯绍占杰有一神定比阁例，脊说明纱口碑挽相传跨也比防较重撒要。目前失的主玻要投祝资状嫁况分析甚：（1）投趟资者亡目前醋的主甜要投平资渠伶道并竟不多谷；（2）银流行存勿款、装购买旋保险威、住舍宅和繁商铺药投资页占有彼一定良份额蛋；（3）较逃多银薄行存布款的冻存在历也为安商业手地产若的开芝发提遇供了公空间熟。投资碌者背绞景投资直者背弯景小结——中小宋投资着者偏负好具归有实硬在回孔报的墙商业俊街区躬、购毛物中堪心和览商业馅广场凉的商桶铺。升值脂潜力闲是影萌响投驾资者蛛选择刊商铺雅的首丑要因郑素。对商闲铺投画资的匪回报柔预期乞大多踪蝶集中峰在10年、10朱%左右港。对于抓面积偿在10牢0平米鹊以下时，总龄价在10昆0万以最下的外商铺德接受奶度最贫高。投资楼者最突关注论项目裹的售愧价、生好的蔑景观研及环询境、劳足够羞的停旋车位缝。投资摄者获罢取商后铺信耳息的木渠道背主要拢为报阔刊杂绢志、摄电视职广告矿和公冲交站邮台。中小嫌型投得资者鱼具有散以下紧特征达：年陪龄集剥中在30叫-4定5岁、秆三口早之家外、多部为私忆营业捡主、山企事盐业中慌高层逐管理糟人员溪或专档业技劲术人橡员、岭文化晌程度分高、张年收津入主喷要在60万元芳以下崭、居碑住在倾成都后。对本酿项目牲的启搏发——本项病目可薄将商拉业规交划为倍商业悲街区布、购六物中训心及坛商业圈广场庸相结皆合的西方式贪。本项萄目具要有良庙好的祝升值日潜力缺，如砖何提绞高客结户对巾项目润升值语潜力唐的预扁期是克项目港操作践的关胆键。贵司斧可突协出地坦理位童置及摄人气暑，采政用个惊别商捞铺低瓶开高够走的尖策略域，增图强投顾资者隐对于棵商铺葵升值专的信捎心。在进宣行商腊铺定源价及困划分庆时，奋考虑济到销洲售周砌期及芽销售雨难度忧等问购题，准建议本多规蔬划一午些小埋面积递商铺班。还弟可考芳虑部精分采搏用带忘租约换的形援式进笛行推讽广销痰售。对宣府传媒乓介的夏选择次，重躺点放改在报狱刊杂伐志、青电视含广告阔和公骡交站裤台方浪面。思考凑问题厅四：区域煎内还速规划便有何项种商蛛业？**挪的商症业只趴是这搬个区竹域商瓶业中礼心的址一部慰分其它俩紧邻期的商途业项乏目会赤怎样惭定位杂、规伟划？靠怎样隶避免馆同质雨化竞辉争？政府型规划奇有什译么——商贸着中心晒规划——农贸惩市场威（2个）服务且业用净地游乐执用地文化甩活动目中心商业叨用地中心缩慧公园邮电织设施什用地街道焰办/社区哥服务客中心配套伤（停垂车场绩等）**谈不需笔要再科考虑裁的——农贸属市场朋（2个）游乐测设施公园提景观市政怨配套斧等不过降，对迟于万为科而郊言，使即使肥是其蛾它地拳块与葡本项暴目有诱同质就化的缎定位飞，我伍们也致不用曾担心禽，因右为从仪推向嫁市场匹的时饰间上谋来看顷，*但*的理商业液要比学其它此地块垮的商辉业先释推出默，所失以*号*占搅了一遮定的市场盲先机。**姿可避株免的铲投入思考夕问题席五：**妻商业弓用地匆有何突强制搏性规钻划？**耐的商吵业用稍地中闪必须过有什苍么，哄不能绒有什茅么在这让样的北强制眨规划汁条件刘下，北**顷的商错业该塔怎样弟分区赴定位悉和规金划？内部哪有什蒙么——**螺商业执用地跑规划——文化滨活动默中心商业将用地街道妇办/社区逢服务岩中心配套竹（公嫩厕等谋）**厨必须习要有榴的——文化粥活动矿中心——位于D地块梦，要妹求建定面40挤00平米街道盗办/社区糟服务零中心——位于C地块比，要咸求建漂面25碎0平米门诊压（社袜区医接院）——位于C地块厅，要晋求建将面20酒00平米配套厘（公阶厕等贼）——位于C地块衡，属凳于社疑区服裳务中蛮心的兆配套逐设施总面懂积：62胜50平米马左右概览弊一下拉：A地块B地块C地块D地块可以洽看出费，万象科的重点险是在A、B地块吨的定饭位规执划上。商住伙产品尘用地离，重桐点规哥划区爷域配套藏服务锡设施绍用地慎，已苏规划咳内容思考县问题谈六：**庆四块伯商业形用地继情况典如何培？每块清地的找条件秩如何戏，商恭业规宰划指屡标如影何？在这部样的扛地块蚀情况砌下，晴每块军地可叨如何扎利用预各种贯条件仓进行逐规划蚁？总占地面积：55154.52㎡D地块：8013.99㎡B地块：12003.31㎡A地块：30583.2㎡C地块：4554.02㎡容积率建筑密度用地性质规划要求A3.545%商业\金融\咨询兼容20%住宅建筑限高100米B3.545%商业兼容20%住宅建筑限高100米C1.835%配套服务门诊2000平米街道办250平米D1.835%配套服务文化活动中心4000平米A地块控：30柔58稿3.小2㎡昨——约45惑.8盼7亩根据逗规划钟指标炒可推胡算出关的数夫据：占地搬面积桌：30百58叠3.沈2㎡（未亲退红挠线）建筑犬面积馆：10充70糕41膜.2桨㎡，其宜中：商业普：85内63气2.顷96伯㎡住宅丹：21滋40棍8.椒24璃㎡备注乒：以氏上面协积均嚼未考某虑退涨红线碗，实懂际面见积会封比此芝面积联少地块荒条件任：比较照方正珍，便总于规唉划，水利用络率高地块绘优势皱：三面末临街收，一闷面临上中心倡公园到，拥山有良挽好的卵展示逆面与夕交通钓优势称，处罩于商汉业中勤心的恶核心拐位置越，可滨利用歉的自规然资喘源和秃商业摇资源总较丰租富。地块翅劣势偿：与另尤一商梯业地攀块接映壤，桨连接袄处不每易规启划容积率建筑密度用地性质规划要求A3.545%商业\金融\咨询兼容20%住宅建筑限高100米B地块撒：12娱00柳3.论31胃㎡——约18亩容积率建筑密度用地性质规划要求B3.545%商业兼容20%住宅建筑限高100米根据辨规划纲指标签可推腾算出煤的数尺据：占地涨面积厦：12梢00狱3.荡31卧㎡（未写退红皆线）建筑亲面积仇：42确01竭1.乏59么㎡，其征中：商业阴：33蜻60园9.柔27绢㎡住宅竹：84捕02索.3项2㎡备注毯：以场上面聋积均奖未考胡虑退冷红线浴，实默际面红积会撕比此乐面积钢少地块拍条件柿：地块欧方正稠，便佩于规势划，持利用猫率高地块醉优势尝：两面画临街战，一谢面临舱主干截道，樱拥有活较好码的展舒示面故与交淘通优左势，嘱处于稀商业董中心蚂的核桥心位乳置。地块脉劣势养：两面锣临社踩区街参道办抵等公救共设匀施，女连接咳处不扰易规贩划C地块疤：45定54译.0任2㎡容积率建筑密度用地性质规划要求C1.835%配套服务门诊2000平米街道办250平米根据前规划改指标六可推直算出询的数趁据：占地狂面积对：45晴54婆.0许2㎡（未办退红意线）建筑崭面积秀：81浸97讨.2兆4㎡，其凑中：门诊没：20凡00摔㎡街道食办：25轨0渣㎡备注溪：以胶上面锄积均叉未考辰虑退愿红线啊，实迅际面冤积会酸比此灰面积壤少地块摊条件摸：地块户方正吉，便俊于规叫划，像利用镇率高地块诵优势服：两面遗临街烂，拥片有较缎好的互展示省面与漠交通谈优势起，地夸块东盐侧为40沉00平的荷文化兽活动井中心泳，可符利用乡丰的资坚源较成为丰邀富。地块敌劣势末：用地制性质县为配洁套服思务，叹与本乎项目许的商敢业部孩分不女易划撕分。D地块续：80凶13痛.9动9㎡容积率建筑密度用地性质规划要求D1.835%配套服务文化活动中心4000平米根据昆规划雨指标瓶可推仿算出伤的数劣据：占地万面积慰