北京三里屯village考察报商业地产项目考察报告

商业地产项目考察报告--北京三里屯village二零一一年七月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称北京三里屯village项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个

（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。三里屯VILLAGE零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123地理位置目录地理位置项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到

长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到

自驾车三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理念设计方案鸟瞰图设计方案效果图设计方案平面图设计方案立（剖）面图通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。建筑形态及建筑用色不规则的几何外形大胆饱满的建设用色尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。设置诸多内街店铺展示面多体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角天桥仓建立公二层钢以上立水平何交通羡系统电梯采及室秀外楼侄梯形碰成系坚统有效至解决凭各楼拢层的猪垂直掏交通流刃线，志上下卷楼层昆间形妻成有效探的联嫌系规划阔设计兄篇目录设计幸理念南区蕉特色北区暮特色精品炊酒店南区康主要爽面向必年轻呆时尚泛人群系，建议筑风仍格前叙卫个楚性、故色彩州缤纷玩，独茄栋建肌筑之扒间纵墙横交退错的析连接训，体楚现老嫁北京吓胡同境的风房诚味南庭沟上传挠来阵母阵嬉晶笑声厘，孩疯子们跳在喷晒泉的常水柱江间相叶互追时逐，吊享受拖着炙脏热午民后的观一片膀凉爽妈。如僻果你窗不想捆被打哭湿，念不如牢在喷滚泉边湖找个蚀位子轨坐下舟来，拐听着洋广场脏上悠熄扬的赛音乐彻，让嗓心绪榆慢慢将地沉孟淀下右来；赠或与盘朋友乏一起总呼吸圈这清攀新空军气的终同时杰，筹吴划下粮一步味的探杆游之戴旅。随着拾季节帜的交技替，利广场刚上的漆活动叼也跟雕着变要化，毛冬天关的溜尚冰场请取代依了夏鉴日的虾喷泉圾。这羡里会已举办营专业乡丰的滑赛冰表哭演，示也为渡想在岭冰面团上一肝试身终手的附人们梳提供姓了大搏好机捆会。盗三里健屯VI幻玉LL叠AG右E的冬凝天不豆代表蒸着严淋寒与加低温歇，恰杯恰相进反，径觉得酬这里妇的冬放天充返满了尼暖意规划窗设计蚂篇目录设计堪理念南区垂特色北区埋特色精品构酒店下沉尼式院尖落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉妇式开称放的侄院落嫩：聚稳集众攀多高疾端奢垂侈品加牌，当环境掉营造混典雅略、闲勾适，王处处毁体现精探致、嚷休闲蠢的品衫质生饿活。规划当设计肥篇目录设计逃理念南区饲特色北区拼特色精品她酒店精品钩酒店--瑜舍瑜舍逐共有99间开恭放式叔客房躺，其常中包技括9间宽通敞套界房和1间带宁有24小0平米勾阳台唉的复女式Pe雀nt早ho掌us意e；其挤中过任半数康客房谈的面络积超闸过70平米潜。同狮时，尼瑜舍匆是一惠个北楼京城唱内特宴色餐馋厅和煎酒吧巷的集移合体郊。精品芽酒店绕大堂大堂膏内的蛾等候厘区大堂拣内的娇咖啡轰吧大堂夫内的佣天幕大堂米内展除示的繁现代刻艺术沙品中国捧传统叔特色昆元素消的运秧用精品侨酒店童特色工程妥营造酒篇目录南区绒地下忽一层洪灯光聋设计换及自厅然采无光灯光践设计北乎区马地下宇一层臣人工抱照明灯光注设计北筐区社地下减自然骆采光自然劣采光地下否室管付线标志济标识慢系统夜间限商业但气氛商业右经营章篇目录南区针对俗年轻袄时尚艰客户性群体欠进行掌业态救组合北区聚集美众多锯国际击奢侈棚品牌糟，以励奢侈壳精致泥生活商品质薪进行虹业态帽组合业态尺组合而特点业态研组合辜特点商家香罗列—总数阴及业因态配签比业态配比（个数）商家翁罗列—南区称商家商家不罗列—南区狐商家商家精罗列—北区夺商家商家柿罗列—北区孤商家商家乌罗列—业态笋（女美装）商家去罗列—业态惑（男过装）商家卡罗列—业态辈（运万动装/休闲哗装）商家秋罗列—业态自（鞋/箱包/皮具胀）商家屠罗列—业态单（健锄康/美容玻）商家替罗列—业态耻（书范籍/音乐/电子团产品炮）商家候罗列—业态瞎（珠古宝/手表/配饰动）商家恰罗列—业态闷（超锯市/影院/童玩/家居/其他抗）商家烫罗列—业态乘（餐份饮）租金介水平运营名情况根据折北京屠市统衬计局面、国仗家统抛计局按北京遗调查描总队性“物徒业管夸理形柱式大汉型商恳业设滑施专数项调洲查”泥的部裕署，饼北京质市朝笑阳区屡三里繁屯统级计所佩完成咳了对倍三里门屯Vi朝ll姿ag骄e内经迎营的初各类词商户抗的全邀面调疾查工丙作。量此次撒调查剧采取贷由各依经营返单位拜填写如调查奶表的嫂方式碎，内翼容主位要包纠括单帮位基乞本情超况、听经营袖性质稻和经田营现恳状。复调查畜结果揪显示倦，截止烈到20峡09年9月，滩三里何屯Vi级ll协ag踢e商业丈设施升内共12雅1家商挣户营谋业，20喜09年上视半年悟商品阀销售概总额绳为2.恒91亿元个，20远09年上竟半年晃超过20米08年全愿年94菊00说.2万元膀，增愈长47糕.8袄%，商能品销弱售额锄呈现舱出快订速发辟展态哭势。截至20端09年9月，坟三里每屯Vi桑ll耻ag榴e共12桑1家商萍户营壮业，按枕单位病类型目划分纽奉（见吵图1），债产业兄活动叼单位97家，像占三征里屯Vi火ll蓝ag细e所有姨商户辽的80绸.2冠%，法搂人单笔位20家，母个体搏经营域户4家。盒由此回看出蚊，产工业活是动单百位占丑绝大躺多数联，个征体经悄营户秆所占霞比重射较小银，反映写了其筹在招太商引龟资方擦面对量国际敏知名亏品牌域的倾财向。■产钻业活欧动单跃位占浇比最碎高运营盈情况从行古业类附型来替看（泻见图2），遣排在澡第一志位的淡是零灵售业匀单位哄共99家，余占三寸里屯Vi纳ll勒ag野e所有蒜行业园单位认总数遵的81陶.8哗%；其疏次是宴餐饮荣业单却位共19家，皮占所狱有行耍业单蹦位总业数的15粒.7底%。零售栏和餐轮饮业朴占三趟里屯Vi然ll爱ag茫e单位悔总数旦的97携.5斧%。零售要业单俱位中各，主冈要以曾服装最零售舟业为沉主，农共计47家，稳占零拘售业葵单位乖总数振的47水%，占突三里鸡屯Vi淡ll为ag回e商户滨总数变的38协.6润%；其梦次是典鞋帽呀零售谨业，羞共计11家，党占零息售业扫单位只总数坛的11笋%，占峰三里表屯Vi狸ll未ag占e商户研总数炒的9%。餐刃饮业锈单位泪中，莫主要填以正央餐和路快餐觉经营玩方式查为主弦，正坏餐和谎快餐子服务爸单位朋分别7家，代分别毫占餐自饮业卫单位距总数语的36场.8高%。零售备业单舞位经朋营业开态以粱专卖两店为原主，浪如Ad盆id钩as、Ni狗ke、Es走pr那it、Sw置at趴ch、苹回果等迹广受伸欢迎乎的专陆卖店向共计90家，劣占零泥售业攻单位存总数伐的91供%，占鸦三里椅屯Vi介ll用ag哗e商户丧总数读的74医.4葱%，专卖袋店20团10年上糠半年啦实现作商品杯销售葬总额2.兄2亿元坟，比20淹09年全喷年增烘加46寇70乏.4万元殖，增剥长26形.5炉%。餐妨饮业劈燕中经竿营正掉餐和抢快餐垮的单硬位20茶10年实迫现营朝业额28逢45排.9万元钥，比20胆09年全奸年增抵加19桃57涝.9万元径，增幼长68良.8均%。■行奔业类度型以息零售缓业、堆餐饮察业为岛主运营副情况■零静售业陵和餐吼饮业挺销售洽业绩松增长萝迅猛数据锹显示幸，20呆10年上仿半年鼻实现述商品占销售窄总额桂（营财业额汇）2.望91亿元桃，20灵10年上氏半年欣超过20菜08年全蕉年94蚊00捉.2万元爪，增乏长47冶.8担%。其陷中，陡零售兴业20斑09年上减半年葬实现青了2.疼5亿元晴，比20劲09年全酒年增阳加68挂76旬.7万元划，增香长37呆.5喝%；餐踏饮业20竭10年上市半年剧为29鞭41冶.5万元泽，比20角09年全评年增裁加17熟97芒.1万元犬，增顾长15档7%。三里岸屯Vi禾ll音ag扎e销售娱业绩孩之所敏以能单实现辅迅速福增长瞧，一穴方面霉得益透于其绿与日般俱增茎的知监名度验与影土响力事，不税断吸偷引更样多的狐国际绳知名治品牌惧的加爪入和郑消费生群体那的关感注。截至20冻09年年廉底营粮业商捞户共82家，夕到20堂10年9月营殖业商压户已膛发展渴为12乏1家，迎商户吵增加例了39家；另切一方摔面得转益于盈优越赶的区父位优刺势，精她位营于拥栋有多野个大鞋型零店售项拣目、穿五星蛋级酒身店、香涉外何高档气公寓愉、高锦档写映字楼扮及使宪馆区狗的三牧里屯泻地区瓦，为垄其营巴造了仿良好奥的国倾际商吴业氛茎围。五另外吊三里裁屯Vi舰ll拣ag勿e是太马古地蛋产首荡个在蚁中国恰内地畏落成备启用投的大较型开稠放式陪零售撇项目完，并键把众采多国盟际品瓜牌的粱旗舰豪店和攀环球植店带糕到三借里屯这，使比其成非为首然都的片国际哀时尚壁中心拣。运营饺情况■环茄球店厌和旗壁舰店取拉动跨效应隔明显三里慕屯Vi件ll震ag遍e1御21家商溉户总奔营业霞面积38同55壤0平方议米（奋见下竿表）弓。其纷中，营业埋面积姨超过10拿00平方翻米的8家单炼位共常计16但31饼0平方你米，浪占总需营业象面积脂的42谦.3吴%，20酷09年全驱年销跌售总灭额实剪现1.宇3亿元煌，占镜三里糠屯Vi奥ll细ag绢e所有适商户欣总销热售额梅的67英.8短%，20微10年上峡半年积销售坦总额1.需7亿元厌，占汤总销兵售额气的59楚.9汤%。由此刷看出需，营代业面匹积10随00平米玻以上锐的环旁球店尽和旗遮舰店券拉动恶了全腔行业悬零售梳额增杜长。渐三里艰屯Vi浓ll厉ag史e目前诊已吸贪引了捎逾百堤家国轻际知度名品两牌签料约入得驻，务全球堆最大受、面镇积达33拢00平方温米的Ad职id圾as环球迷店，Mo招is仗el乎le和Pu耽ma的亚缺洲最状大店伟，户御外装针备Co钞lu鼠mb赛ia及周页生生笛的中午国旗出舰店意、国搬际著土名品遗牌Mo删nt艰bl果an犯c和Se勇ph具or迅a全国蛮最大桂专营勿店纷网纷在顺此落蓄户。Ad安id庄as、Es皂pr漏it、Un偶iq忠lo、Iz陶zu撕e、中钩关美挺嘉欢液乐影从城、撞苹果音、顺仍电、光白领孙服装孔等营棚业面娃积排牵在前8位的捐单位20佣09年上铃半年滨商品像销售长总额1.萝7亿元江，占完总销盏售额方的59王.9意%，对痰总销便售额少的增欣长贡活献率宗为43呼.4牙%，这晴些品园牌不医仅能恼够吸造引更旱多的异消费辟群体府，而厉且还马能带瓦动其冬他品伶牌的胁发展耻，为傻三里萄屯Vi惧ll颗ag近e发展凡注入刮了活粮力。运营番情况■新庄品牌绩成为纹发展雄亮点在北沟京不纲断涌业现商袍业项嘉目的用同时持，一压方面拘品牌拉零售馋商家萄正在强寻找李新兴弟区域络开设邻新的扑店铺详，另脸一方催面，稀投资坏者也寇在寻胡找合蜓适的卖投资指物业医。三往里屯Vi冻ll右ag婆e吸引遥了一妙批新钢进入工北京扁甚至怜中国齿的国享际知胡名品芒牌纷腾纷入直驻，需这其侦中包约括20敞08年初牲亮相铜京城念的前盖卫休猴闲品丸牌Un内iq雾lo，以确及越波来越诞受欢佛迎的St浊ev林en有M盯ad碧de去n、Be牧ns纳he慨rm队an、Co城ld钩st动on鼓e、El闹em骗en铸tf悠re汪sh等品虾牌，炒这5家新灯品牌20边09年上罪半年邀实现茎商品痒销售础总额34剩44乳.4万元戴，占今总销球售额败的11兆.8猎%，它更们为踢中高砖端消缠费者傍带来槽了更羊为新赖鲜时旁尚的苍购物歇体验煮。运营蠢情况三里改屯Vi婚ll裙ag呢e糟LO务GO三里牵屯Vi湾ll争ag奏e的LO望GO简单它清晰袍，有带很强桥的识扛别性压，突喂出了虫北京肺三里欲屯vi屋ll谢ag均e时尚垒、活垒泼的辽特点组。三里柿屯Vi汽ll桥ag篇e弦LO早GO“这里熔什么衔都是杜，这动里什需么都形不是巡寿”这里懒是三掘里屯Vi灵ll退ag贱e"三里混屯Vi愧ll轮ag损e广告窝语"这里鸽是天屿堂，这里熟是地猛狱如果森你爱园一个拨人你要可带他灶去如果金你恨郑一个屋人你要此叫他邻来这里字是潮垫流革君命前岸线这里禁是修协身持田志后择院这里渴有偶歉像出带现这里很有竹讨林七江贤这里豆名牌早四射这里吉素面叫朝天这里训吃喝宣玩乐警夫复轧何求这里捉悲欢径离合论天长栏地久这里旅是诗祖人的麻流放冻地这里妙是艺隶术的倦自留兰地这里贿什么睛都是这里煤什么瞒都不休是这里退是三哈里屯Vi蝴ll阳ag赴e"三里踩屯Vi要ll捕ag扩e推广歪文案“这里小美丽梦无罪尝永不畏放弃这里咐性感堪有理氧难舍会难离这里袍让你侵一心趣形象配旧爱赖饮恨这里勤让你裹我行物我素盗羡煞烦旁人这里秋什么学都是这里积什么主都不化是这里县是三躲里屯Vi掌ll冰ag熄e"三里壳屯Vi供ll早ag券e推广争文案“这里丈的嘴喷巴说欢听吧威听吧这里锯的眼末睛说识吃啦状吃啦这里届的耳工朵说镇想啊押想啊这里丝式的美甜食醇聚酒是捉五官宗错位蚊的理塑由这里播的浅谷唱低西吟是定芳心升迷乱困的接饰口这里押世事吵无常猛感官钓之上这里批有情淹世界秧物我蓝相忘这里纠什么丘都是这里铲什么腿都不讨是这里罩是三抵里屯Vi叠ll妻ag扒e“三里诸屯Vi禁ll哨ag纵e推广血文案三里锻屯Vi孝ll咱ag盈e推广君广告平片艺术差展览三里巷屯VI床LL躲AG凭E拥有活数目榴众多趣的室鸡内艺辽术画器廊，断让顾乎客能逼随时压随地兆都欣昏赏到钩各类毁艺术煤展演员。从博跨界研合作页的艺潮术时谁装秀乱到全顽球巡翻回的灿新秀左摄影滔展！南区阿迪妨达斯阿迪体达斯中在三漠里屯VI借LL泛AG暂E进行纯了一秘次了宫不起橡的跨饶界尝抚试。景由阿术迪达来斯和鼓设计辟师Do隔ro卷ph弦yTa罪ng合作泻的“Ki陕ck笨s络Di奥sc胖ov蕉er谁y”品牌鸦概念翁店，管作为矛主创捧设计牛师，Do写ro戒ph置y将她后的混齿搭手辫法发吊挥地淋松漓尽霜致，膊用中西国传希统元绩素与液西方多古典早装饰殃在店捆内进统行了条大面督积的森搭配毛运用夏，给狗人以剖惊艳顾的视觉效混果；跑同时寸她还日创作疾了一纹系列俩的插皆画作钥品，凭其中粱包括幻玉为孩闻子们惜设计涂的玩辆具——一双恶超大天码的颤阿迪达狮斯涂糕鸦球泛鞋。三里洲屯Vi类ll狼ag爬e推广叼活动由三抱里屯VI赤LL喷AG狐E与北瞒京原轮创设傻计推段广协伞会联罪合主著办的毅“原脆创界@三里婆屯VI锣LL神AG蛮E”，店痛铺位忆于地渐下一败层，妻旨在汉团结颗中国稳原创寻设计支能量铃，扶滤植与狗弘扬悟本土严原创茧品牌坟，推依动中暗国原鼻创设肢计力动；同洲时为肢本土祖原创骂设计旷师首牙次提街供了额在京抓城中易心区崇域展叨示作排品的监平台秋。原创婶界三里枯屯Vi压ll到ag厨e推广串活动白领下艺术费空间释店南区烫的白锄领艺么术空慎间店搞，展旋出法压国Hi垄lt还on冷M痰cC挠on愉ni榆co的“颜流星圣的命睡运”含，通歉过讲俯述一远颗流星最压终变妇成钻脸石的冲故事纷，给同人以歪启示坡。他苦用透伤明的场丝网读制造仿了一显层层懂视觉卖上的岛虚幻杏，并吩运用夹变焦制造见出对疲于奢卧华生筒活远携近不邀一的妇距离窑感，毛配以将不同手的音才乐。原这位65岁的上设计借老顽动童运险用多突种炫人耳慎目的毯多媒万体装凡置，缴展示栗了他口闻名棍全球萌的品土牌设否计和乘装置卧艺术剪。三里贿屯Vi射ll普ag枝e推广熊活动以太时空间20纠11年度想首展船超验扮当代南艺术扣实验负展。阶本次津展览河选择陕了几朵位具削有实嘱验性软精神绕的青辜年艺乌术家作趟品来浩还原枕基于独个体仙感受勇与经龄验创小作的镰当代糟艺术胞面貌谱，通林过他浆们在上实践泥过程之中有脚意识院的空固间生产和秘演变蓄，更从直接炸地促妻成当正代艺穗术领居域的误创造袍性行请为和桑今天爹文化辨之间爸关系敬的积吨极对丑接与观转化以太禾空间三里未屯Vi馋ll遍ag摔e推广扁活动杨画忘廊20敲10年12月18日，地临近窝圣诞迎节及雷中国接新年责，位驴于三贺里屯VI顺LL悦AG拐E北区荡的杨而画廊细将举捎办她抵开业采后的类第二柱个展斗览——拿“再造末的经择典”咽。参地展作弄品为幅中国朴当代累艺术脊名家答的限窃量版净版画叮和艺霉术衍拣生品。三里增屯Vi语ll维ag窗e推广顶活动升空夕间升空沸间-陶瓷磁器艺捆术展天地荣万物锤的存业在都券必有心气场女伴生追，两童个物磨体之墓间的今相互洽作用亡也是摆靠气松场来恋传递子。例验如：缎人与沉瓷器吐，之鼠间的毙影响来力，援存在肚感，竹便由剪次产涛生。胁。。三里辣屯Vi撒ll锦ag莲e推广油活动每周议二晚罢三里殊屯VI真LL倒AG炉E放肆滑夜跑三里顿屯Vi民ll摸ag誓e娱乐禽活动三里妖屯vi判ll军ag巨e寻找亭麦兜出活动在三论里屯vi渣ll艇ag电e各处冰共隐仔藏着毛十个震麦兜孙及其甘好朋撞友造芹型的较雕像,每个纲雕像宴旁都爬有一太个造研型章共，在车秘笈复的相呀应位否置上氏盖上屑造型晓章，迁凭印岛章可案以换输到麦米兜A-民Z字母茶的胸忠章。三里耻屯Vi励ll事ag响e娱乐神活动三里暖屯Vi苍ll迟ag味e杂志th您e苏Vi湖ll耻ag梨e侵Ti芦me蜓s三里跟屯Vi右ll院ag袍e杂志三里抹屯Vi询ll孙ag萍e杂志th牧e级Vi仪ll痕ag代e推Ti椒me律s三里达屯Vi芽ll艇ag僵e杂志三里佛屯Vi醉ll筑ag春e平面挠广告三里哄屯Vi换ll骄ag嗽e平面滤广告三里扑屯Vi稀ll音ag纤e商业赴启示商业启示BECDA交通规划业态定位借鉴意义商业定位三里剑屯Vi雕ll军ag戒e商业捧启示—交通交通株出入姐方面三里少屯本灭身由伏于历储史地羞理和吧后期第酒吧冷开发鞠的原砌因，责街道谣多处尸于2－4车道骑，但缠由于汪连接廊着工六体、兴使馆震区、雹长虹批桥三精环、装甚至廉朝阳旧公园舱和朝浙外商女圈，迫因此援车流艘量异虫常大欠。进入猾方面魔：整工个该欠项目牺只临院一条巷主路酷－工下体北喜路，拜所有怨的进暖入车挎辆都袄要自葛东向驻西经乖工体稼北路哭进入违，而积比邻浮其西鼻侧的扫雅秀追服装爽批发恶市场精是北膜京有蜘名的币外贸为服装遮批发剧市场灶，这圣个市较场与VI骂LL睛AG滋E共一冤条进恨入车判道，处因此希导致只车辆萍在进冷入时霉需大湿量时茶间等挪候；驶出臭方面企：自闭车库宪驶出恨所有菊的车侦都要届经过裳三里祸屯酒腾吧街车，该孤街道2车道扭的设用置给叛车辆客的出贪入造链成非撤常大咸的不卸方便厕。地盐铁：淋该项奏目离烛地铁嗽站大堡约2站地谅（兆匪龙饭浇店）征距离集虽不籍远，看但由车于中裹间的浑商气度没有罗衔接艘，只妇能靠砌项目丘的大薪影响皂力来互吸引项人流险走过芦来。规划森设计赴方面建筑存形式里：整屡个设育计采闯取BL侵OC培K的形飘式非粉常适颠合当欢今流告行的啊商业粱建筑死形式立，我颜们可瓜以在胆上海机的新螺天地种看到抚类似乎的形倒式、图也可堪以在觉新开大的朝越阳公宏园SO弯LA使NA看到爽。在叫街道避尺寸法感非祖常紧迅凑的室三里踢屯采沫取这茄种建债筑形费式是瓣老道期的发籍展商呆太古茫地产课多年益商业比地产晚经验腾的集照中体援现，钱非常挥棒。绝外立修面方烫面，扩大量据采用超彩釉慢玻璃厘和折打射角需度让室建筑绍物在模传统产的北伏京鹤膊立鸡此群，锄虽然轿西单洁大悦疤城也毙采用蔬了类浆似的苏结构沫和立核面但窝整体蚊效果锁显然违远远技差于vi狡ll屑ag南e。内谨部空织间布传局，BL水OC观K的形尝式很喘好但田对于泳商业青来说练最难独的是绕如何馋组织偷动线如，要抚让消验费者仿感觉豆逛起晃来不蚕累、杠不乱档是非脾常难汤的事悬情，猜同时鸭北方斧的天座气也帐让类暂似的灭商业尝建筑沙很难手解决尖气候悲和风届沙的汁问题叔。今渔天SO批LA故NA之所车以如碎此艰敏难就增同此昨有关拴。太父古地侮产在畏这方常面非魂常有尝经验尿：清弄晰的按导识迷标志筐系统刮、高西低错狡落的摘品牌告建筑液体形顽式、净各建艘筑之余间的永空中杏走廊顽连接承这三袋条最佣重要只的措半施基贪本解汁决了浮这个栋问题投。设乘计亮贤点：奇退线比之后氧留出锋的广誓场、困大色膜彩运紧用的计建筑季体、投超大圣型LC篇D。三里声屯Vi暖ll纽奉ag要e商业此启示—规划辆设计业态弟定位指方面这方蹈面一妙直是天香港型地产型商的疲优势药所在济，尤胖其是邮太古弹这样援的老礼字号寇。三漆里屯VI探LL推AG瞒E可以亲说是勒太古导在大彻陆开吹业的炼第一屑个商深场，仔因此昏在业阔态定盖位方闯面非恒常费呈心思火，我驼相信树是非地常研搜究了屡三里丛屯、张甚至别整个超东三召环的波消费潮特点烘。三焦里屯御的特亩点是碍：时呀尚、爬年轻跃但多形了国溉际化践这个顾特点环。业衣态定弊位决幻玉定了摊规划翠设计援、招鸦商推港广甚残至组夸织架拔构，灭为商竞业地血产的姓第一周要务翠。我便三里成屯VI桐LL针AG嚷E的定准位非渴常准耗确而曲