上市房企超详解房地产企业管理制度与流程管理结构体系大量附图

年度目标和行动沟通会2004

专业集成与技术标准实战案例研讨会

赶紧，赶紧往前跑！……完全靠感悟和摸索提升房地产管理水平已经来不及了！企业自身资源何其薄弱，丰富的社会资源、成功经验奈何不拿来使用？行业重新洗牌、有效整合地产优势资源的危机已迫在眉睫！所以我们倡导：1、别人的好东西我可以直接拿来——“拿来主义”；2、别人的错误我不要再犯——“少走弯路”3、别人的成功模式我可以快速模仿并且超越——“逐步走向原创”引进，引进，快速获取企业发展资源！……模仿、复制、改进也就是一种低成本创新，一种迅速超越竞争对手的有效方法！对大多数房地产企业而言，彼此间的相似远远大于彼此间的差异！你没有必要重新开始，我们为你带来了互补的专业资源，快用最低成本和最短时间实现你的后发超越优势吧！……倡导顾问先知其策，然后行；先共其策，然后知！前言：某房企之所以推行专业集成与技术标准化，一方面是为了解决企业自身发展速度、市场占有率、产品品质等问题，另一方面是要做到像某房企所说的工厂化，“像造汽车一样造房子”，“像麦当劳一样快速复制”。某房企就在行业议论纷纷的时候，已经迈出了一大步，这里有一些数据可以说明：某房企2004年完成标准化产品施工图设计58.09万平方米，2005年实际开工的标准化产品50万平方米，2006年实际开工的标准化产品120万平方米。在工厂化研究方面，2006年完成了华南版情花工厂化的首轮研究，完成了日美同行的工厂化企业研究（沿产品决策与实施的线索完成美国地产企业的开发模式研究，完成日本住宅工厂化发展历程的研究），同时完成了华南版情花工厂化试验楼的建造，与工厂化研究总结之设计部分工作。到现在为止某房企的华南版、华中版、华北版的工厂化产品定型已经告一段落，《某房企生态住宅标准》课题研究完成，按计划两年内实实在在的生态全面走进某房企住宅。某房企的技术观：“应用低技术，达到住宅的高舒适性”。顾问第一讲：某房企专业流程集成一、某房企专业集成的概念二、为什么要推行专业集成三、实施专业集成的原则与方法四、某房企专业集成后的流程管理体系五、某房企全过程业务流程解析第二讲：某房企技术标准一、某房企技术标准所包含的具体内容分析二、某房企经验数据库的建立与应用三、某房企案例库的建立与应用四、某房企工程统一技术标准相关案例介绍课程总体介绍一、某房企的“专业集成”——八个环节一、某房企的“专业集成”——概念整合内部和外部专业资源，提升各阶段的专业水平和操作能力。同时应用网络信息技术，打通内循环，实现集团内部数据共享、信息流畅，从而提高运作效率。业务流程的重组和优化，包括业务流程图、各节点的工作要求、业务规范、操作指引、案例库等。——某房企称之为“专业集成”！某房企专业集成的概念：前提条件：某房企已经有了流程运作与流程管理的基础，同时发现现有的流程管理体系存在问题。3C的需要顾客(Customer)竞争(Competition)变化(Change)超越自己标准化、复制的需要为IT应用打好基础需求推动变革：二、为什么要推行“专业集成”——某房企基于战略的思考某房企集团在业务战略方面提到加快项目开发节奏和实施标准化管理的思路，是保证总目标实现的核心，也是提高运营效率非常重要的策略，但是，必须明确各个业务环节的具体策略，才能保证两项业务战略的实现。土地机会寻找

市场定位概念设计

投资决策规划设计工程建造销售推广聚焦、合作逐个项目研究，还是前置研究机会导向还是有策略性拿地创新还是复制或者标准化适度创新提高品质的手段是什么获取溢价加快项目开发节奏，必须根据某房企集团特点实施流程再造实施标准化管理，必须对对过去的管理进行梳理和总结，结合公司战略作调整，并加以固化某房企集团的管控模型、大流程、大节点控制的深入思考二、为什么要推行“专业集成”——基于现有流程管理问题的思考同时对流程管理中经常性问题的回顾流程结构不完整－执行力的检查、监督、处罚机制不建全，分级层次不清；主体不清－责任意识、流程意识虽然建立，但落实不足；流程和业务有脱节；有时流程成为部门之间推卸责任的借口；流程过细－描述过细同时又不能穷举，不利监控和维护；描述过粗，不能有效解决实际问题；审批繁琐－环节多，时间长，反应速度较慢，不利于企业竞争力提高；推动不足－推动力单一，主要来自于流程管理部门，流程负责人不稳定，对管理理念、方法等缺少系统的培训三、专业集成的原则

流程整合所应遵循的原则：1、组织应以“为客户创造价值”和“企业持续赢利”为中心强调顾客满意，而不仅仅是上司满意强调内外顾客满意相统一的原则

强调把供应商纳入“顾客满意”流程体系的原则2、全面关注业务流程的系统优化重流程而不是重职能、组织和部门的原则集成化原则：最大限度地实现信息整合和实时共享整体、均衡原则简约化原则3、从上到下的整体联动效应企业最高层领导居于至关重要的地位——最高决策权强调详细授权和组织扁平化，避免产生信息与处理信息脱节，提倡“流程由使用者主导”强调团队合作和并行工作

三、专业集成的方法——ESIA流程改造或优化的重点工作，就是消除非增值活动和调整核心增值活动。其基本规律可概括为ESIA代表的四个单词：清除：(Eliminate)简化：(Simplify)整合：(Integrate)自动化：(Automate):流程整合的方法ESIA：三、专业集成的原则与方法——ESIA原则1找出并清除非增值活动过量生产或供应等待时间转移或移动失控流程中的加工处理环节库存或文牍缺陷和失误重复的活动反复的检验程序和流程沟通表格

工作流：赋权一个人完成一系列简单的任务工作团队：以高效满足顾客为前提，用于承担单个成员无法承担的系列任务。供应商：建立信任关系，整合双方流简单重复的工作数据的采集、传输与分析流程与信息的高度重合组织趋于扁平化，决策权力下放审核与控制明显减少同步并行工作代替顺序工作方式复合型人才的作用增大管理者的工作职责由控制和监督变为指导和帮助2对剩下的必要的活动进行简化3经过简化的工作需要整合，使之流畅、连贯并能满足顾客要求4运用信息技术，提升流程速度，加强顾客服务的准确性和时效性再造之后的组织与流程呈现以下特点三、专业集成的设计路径——客户价值、企业使命客户体验客户需求客户忠诚\满意规划设计市场定位概念设计工程制造销售推广售后服务土地机会寻找投资决策物业管理持续赢利理念方法流程结果业务流程改造或优化的设计路径某房企业务流程应该作为贯穿企业承上启下重要环节为客户创造价值为公司带来利益三、专业集成的原则与方法——用客户的感知推动业务改进客户指标不仅反映了客户感知，也为企业流程再造、品质和服务的提供指明了具体方向。三、专业集成的步骤发现流程改进机会确认再造流程主导变革者成立再造团队制定项目计划确定目标分析现有流程实施改进优化开展培训实施计划流程绩效评估持续改进流程设立远景项目启动分析设计实施评价专业集成实施的步骤包含：管理制度、管理程序、流程图、作业指引、作业表单、权责一览表三、专业集成的原则与方法——ISO9000固化区别：1、BPR重优化，通过ESIA提高流程效率。2、ISO重规范，做到的要写到，写到的就要做到联系：相辅相成持续发展相互穿插，并不矛盾案例：某房企的BPR与ISOBPR优化ISO9000规范ISO9000与BPR关系制度固化系统固化ISO9000三、专业集成的原则与方法——过程再现某房企原专业集成总负责人离开了某房企，如何在以某房企为学习标杆的其它房地产企业进行流程整合，再现了某房企建设路径。沿海集团中高层管理人员三分之二为原某房企地产的职业经理人专业集成的过程再现——沿海地产集团的专业集成四、某房企流程管理体系关系图企业宗旨企业文化企业愿景……..市场拓展人力资源计划现状描述要素分析问题诊断流程优化流程运作持续改进企业资源ERP客户关系CRM供应商关系SRM…….人力资源HRM知识管理KM切入点组织职能调整岗位设计绩效考核制度规范流程接口IT接口供方接口数据接口管理配套与其他组织的接口战略规划IT支撑专业集成－流程体系中心五、某房企业务流程管理体系——实施目的流程管理的意义流程企业与传统企业的区别实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售系统设计业务流程企业系统能力分析3种系统流程及关系先共其策，然后知！——我们直接看具体的业务流程企业的使命是为顾客创造价值给企业创造价值是企业的优异流程企业的成功来源于优异的流程运营优异的流程运营需要优异的流程管理流程管理不是管理的全部，但有益的流程管理能够推动企业取得成功、达成使命实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售流程管理能带给我们什么？1、流程管理能带给我们什么？产品开发人力资源与外界联系技术开发工程企业方向设计销售售后服务学习利润营销12乘方盒实施廉目的原则隔与方置法项目鸦策划项目疗论证规划究设计施工插管理经营华销售系统辆设计医业务记流程夸——万充分储考虑例各种洗因素2、听系统宇设计似业务按流程战略指流程经营扑流程保障虚流程实施引目的原则艇与方邪法项目阿策划项目毅论证规划洗设计施工稍管理经营筒销售某房燃企的讲3种休流程僚及关缝系4、贫3种倡流程逃及关尘系企业土方向人力贪资源产品永开发营销工程设计销售售后址服务客户利润技术桌管理学习与外滔界联辅系实施阔目的原则蜜与方幻玉法项目垫策划项目枝论证规划洁设计施工膝管理经营后销售企业林系统填能力痰分析5、苍企业澡系统毙能力怎分析刚性叶组织瞎架构他－封葵闭客户伞更象机组织斧的破醉坏者强调再形式慎上的忍组织劣架构惭－因舰人而费设行政爬部门区实现忆控制致业务捕流程部门用架构人事开发市场销售建造公司流程歇实施剂前（训职能趋性）业务开发产品开发面向客户，以客户为中心柔性组织架构－面向市场强调建立工作网络－以流程为核心工作流经理灵活控制业务流程人事开发市场销售建造基于流程的组织架构客户服务流程实施后（流程性）公司实施嫌目的原则竟与方撑法项目枕策划项目炊论证规划帮设计施工断管理经营爹销售企业著实施涨流程朋管理丢前后谅比较6、昨企业碌实施涂流程配管理尼前后扮比较什么厅是流虽程？流程由的六守个要内素流程敲的六楼个特择点BP硬R—盏业务骨流程乖重组壳（一贷）BP算R—楼业务缘瑞流程腐重组皱（二践）流程抄管理谋的原棵则流程桨管理绍的方逗法课程膨学习醉方法地产震运作余的8苗个环胁节项目肉策划项目要论证规划牧设计施工刃管理经营松销售实施剪目的原则载与方拘法五、有某房蛮企业委务流滩程管看理体猫系—香—原枯则与莫方法流程手定义：哈默除：业扶务流脂程是搏把多御个输吧入转蜂化为质对顾麦客有跟价值性的输册出的则活动这些祥是流虹程吗筛？项目罪策划项目伶论证规划杨设计施工弹管理经营载销售实施盟目的原则翻与方霸法什么摇是流绝程1、鲜什么炕是流侮程活动活动活动我满旧意，户因为幻玉流程乐为我睁创造民了价农值输入颗资源若干五活动相互枕作用输出民结果项目姨策划项目令论证规划遭设计施工办管理经营仇销售实施胃目的原则池与方斜法流程铁的六敬个要蕉素2、铃流程虚的六负个要葡素目标廊性：黑有明扒确的盗输入内在宅性：妇包含犹于任谱何事牢物或召行为如中。整体内性：采至少扣有两单个活磁动组约成。动态醉性：宿流程事不是爽一个州静态粥的概皂念。层次骂性：覆流程议是一斩个嵌暖套的狱概念朝。结构辉性：痒流程奸的结删构可燃以有栗多种考表现射形式朋。项目絮策划项目跑论证规划庸设计施工凶管理经营怖销售实施翼目的原则姓与方抵法流程矛的六割个特夫点3、附流程订的6搁个特跌点(B愁us收in懂es寻s服Pr撑oc零es葡s铅Re壤en违gi卸ne碍er巩in测g)提出必的原慎因和王年代业务冲流程拜重组述的三恨本代提表书莲籍：《公辰司重卡组：终企业醋革命段的宣砌言》《重衫组革颠命的丛手册阔》《不迎仅是矛重组危：以腥流程讽为中穗心的顷企业浴如何养改变换了我晴们的冶工作斩与生盐活》钱皮乘：《芽企业戴X再液造》重要厚概念逃：重赖组、潮流程晃企业影响扛：7原5％撞－－珠80称％的葬美国旺大企体业开丹始重匙组。美国聚《商舟业周赢刊》扫：B迷PR讽恢复蹄美国饺竞争漏力的岗唯一许途困径项目托策划项目并论证规划节设计施工立管理经营椒销售实施狼目的原则覆与方英法BP跌R流药程业量务重唉组4、馒B咳PR抚流程穷业务汉重组1、贡组织羊应以检产出足和客渗户为孙中心强调参顾客航满意冷，而相不仅湖仅是曲上司僵满意（案最例：摇不好娱的现骡象：犹官本容位、扔推诿蛋扯皮漆。）强调软内外蚁顾客社满意肆相统惠一的肾原则（案办例：指财务课需要破铅笔仿、惠袋普的序营销部人员越与生圾产人贯员关等系）强调帽把供室应商梨纳入洞“顾主客满昌意”希流程慎体系兆的原遭则（案饲例：歪沃尔盘玛补磁货系喘统、过GE烘产品仇提供坦、房叙地产桶供方螺管理幻玉）项目柱策划项目堂论证规划悔设计施工帖管理经营苗销售实施岭目的原则晒与方墓法流程水管理愤的原留则5、租流程删管理垄原则2、丙全面诵关注茎业务史流程霸的系无统优闯化重流波程而哪不是阔重职稼能、他组织轨和部秧门的羞原则（案穴例：弓MB谷L保炒险公贤司、弊银行眠存款创、房予地产白可行浴性研线究）集成揉化原申则：块最大照限度蹄地实蹈现信画息整猾合和睬实时认共享（惠它普采锻购、宝某房盆企案缠例、悄集中乔采购君）整体星、均望衡原骄则（案炭例：阅用友乘软件俗集团魔鼓吹镜木桶言理论客、某清房企代设计供流程鹊与标俘准）简约失化原观则（案监例：趴发个安邮件塌吧）项目仆策划项目散论证规划塘设计施工梦管理经营烂销售实施潮目的原则露与方旱法流程妈管理喊的原婚则5、德流程问管理计原则3、满从上定到下拐的整像体联渔动效己应企业升最高亭层领惨导居御于至飘关重悄要的骆地位（案医例：录美国农BP跟R失柳败的眨原因禾、北锋京公傲司领奸导重盗视有蓬实施满团队盏）强调落详细汉授权胳和组归织扁库平化避免眉产生住信息史与处殿理信蹲息脱涝节，滨提倡李“流乌程由被使用瓦者主换导”（案枣例：旦福特筋供货异系统锯、验都收材瓜料、规微软誓项目营PM邻的职慢权）强调选团队驳合作猜和并蔽行工逢作（案傍例：岸单接虏点接朽触顾常客、挑项目赖经营赔指导像书）项目庭策划项目不论证规划妨设计施工萍管理经营惨销售实施婶目的原则凉与方往法流程共管理著的原猎则5、士流程寺管理屈原则先知床其策兴，然使后行舒；先共遗其策文，然么后知。项目通策划项目佛论证规划度设计施工则管理经营虏销售实施痛目的原则农与方成法课程诸学习介方法6、夹课程移学习丑方法项目决策划项目殃论证规划这设计施工哨管理经营抚销售实施桨目的原则容与方撤法某房犯企对锡流程朗的定础义6、汇某房读企对发流程蹈管理巨的定缠义什么兄是流室程？流程扔就是薄把要抵完成存的一特件“咽大事返”，纤分解待成一波系列麦要做锅好的正“小鸣事”傻；这些劝“小炸事”肺比起嗓“大榨事”穴来，贪要求密更清税晰，茄执行帅更容予易；同时袄，流示程要雄明确义这些搭“小窄事”舞之间键的关嘴系、淘次序只，形败成一枕系列段的“职步骤赴”；锹完成准“大美事”显。管理朽流程骄，就袖是通革过对施工作吊的“橡步骤颗”和加“阶忽段成翼果”稀，统慈一要世求，眼并明医确界船定，冶从而挽对整访个工纸作过绍程进沙行管懒理；通过推对过海程的学管理镜，来妥保证影工作戏的结会果。项目咬策划项目同论证规划袄设计施工偷管理经营盈销售实施况目的原则帖与方元法某房玩企对汪流程鸽的定床义6、买某房券企对面流程棉管理咱的定鲜义流程巨管理愿不是雁孤立朽的：在流粪程管果理上恩，需闻要“陕成果孤标准睡”、卵“指猎引”咸、“痰规范桶和规暖定”无及“柱范例知”同督时应旨用，咽才形陷成体悄系；在项挖目开历发上疾，专详项管卫理流匆程必弦须有芳其他谅房地茶产专贸业管衡理规购范的讲配合得；项目要策划项目稍论证规划良设计施工烟管理经营尽销售实施泻目的原则蛛与方吵法某房舱企对录流程思的定父义6、枣某房误企对延流程该的定尾义什么岔是阶俩段性关工作看的成持果标涉准？因为炭工作循被分故解为单“步涝骤”割，对盒于某距一步碌骤完答成状壶态的时描述西和界厦定，伏在步伏骤完引成时您对工搭作成虾果的转要求愧，就特是“来成果枕标准偶”；类似押于“得项目刚管理解”技食术中顷的“倾里程下碑”哪；类似列于“贞设计厘管理弯”扎中的鼓“设喉计成董果标酿准”死；在流森程中竟，满参足“彻成果尿标准哈”要禁求的开成果摧是经缩慧过公目司决年策层晕的确棵认的定，代缠表了叉公司始阶段系性的屋决策胜；流程限对阶背段的龟的划匆分，砌是对宽决策钥阶段慈的划悠分，飞“成等果标踏准”励则是揉对决颜策文众件的降要求烘；项目克策划项目息论证规划斧设计施工智管理经营佛销售实施屡目的原则滥与方薯法比如贸：就茫某房赏企的弦设计柳管理怀流程呀而言6、搅某房车企对鉴流程辉的定戴义制定性设计让管理负流程诵的目五的从宏佣观的兔层面展来看夕：设计晕管理咱流程粥，是剂设计牛管理凤工作弓的基命础，早专注逢于流兄程，扭并使彩之完轰善，骂始终帆是设粱计管亦理工秃作的粒核心印任务毛；设计患管理释流程耕，是幻玉规范棉化管威理的编基础输，同妙时也才为产结品标庙准化浇、研犬究和孝创新僚提供捞了操泳作和赔落实醉的框蔑架；从微洋观的录层面勾来看妖：一线宪公司洞设计灭部，敏可以栋通过全流程获系统革和完凑整的游理解秩设计循工作湖，并钞据此杯拟定僚更为尺完善煎可行精的设决计工支作计墓划；设计避管理冲流程掩同时巡寿也是竟集团巾和一训线公牢司设殿计部绪沟通格的共葛同语受言；项目薯策划项目音论证规划移设计施工貌管理经营双销售实施德目的原则奋与方姿法6、恩某房头企对士流程蓄的定止义设计朽管理脉工作烟性质陈的划真分设计厉管理我流程借的四平阶段文划分：投资雨分析醉阶段敞；设计苏前期没阶段境；实施肉方案绑设计娇阶段煤；施工铅图设国计阶起段；为什壶么这嘉样来古划分亦？—烤—决乘策阶堂段的俗划分比如故：就汤某房哪企的搏设计院管理谦流程夸而言地产末运作熊的8狡个环箩节五、任某房散企业盘务流折程管宅理体嘱系实施咏目的原则摩与方炉法项目板论证项目徒策划规划境设计施工仔管理经营订销售目标内容通过今天的培训，我们将能够：1）了解地产开发的八个环节2）熟悉各部门在各环节中的作用和地位以及如何协同工作3）掌握各阶段成果标准及具体工作路径4）为企业流程整合优化打下基础1）系统展示某房企各阶段专业集成成果2）重点关注关键作业流程，以及部门间分工协作，关键节点控制以及权责划分与考核管理3）通过大量的案例进行阐述分析对象优势各企业高管，或资深技术人员。共同之点就是大家对具体项目开发细节非常熟悉，授课重点是了解某房企操作模式。1）结合某房企实战案例2）通过案例展示为平台，了解、研究专业集成的标杆经验我们犯的学恭习目族标五、圆某房源企业个务流罚程管健理体尝系实施编目的原则习与方爱法项目目论证项目鞠策划规划四设计施工拘管理经营势销售项目烛论证麻阶段厚的重粗要性计划啦管理语体系寒与流剃程项目颜可行胞性报幕告土地龄决策双签约利润让评价础指标利润众指标各部咱门职铲责实施说目的原则水与方驰法项目果论证项目茂策划规划茅设计施工葬管理经营帐销售五、溉某房葬企业严务流旋程管袭理体阿系—孝—项碎目论羽证阶仪段关于蔬项目众论证男阶段花的学据习重接点与驱任务项目涝投资盗论证阳程序穿插听案例熊：某房硬企如温何对假公司垫经营嗓进行锁管控顿与考拜核某房亚企集体团房宇地产侍项目起立项肯/决浊策程盒序指厚引在某绣房企统使用托频率减最高吨的词汇哪“计款划”鸣…包含搏五步华分项雨工作症：基础小研究土地饰信息吸收集项目侦确定项目扇可行吴性研桃究决策慎评审脑（土啦地签哥约）工作姜的重故要性：决策篇过程念相当授于一低个开忌发的状全过边程，柱只不冤过这页个过峡程傲是在兼头脑论中进烛行的信息膊量越誉大，情决策餐越准归确实施篮目的原则衫与方煮法项目搜论证项目贴策划规划潮设计施工咽管理经营抓销售项目涉认证匹阶段恩的重聋要性项目畅认证练阶段绞的重帆要性实施愚目的原则恢与方惕法项目举论证项目惨策划规划授设计施工剩管理经营割销售在项倚目认溜证阶疾段的杯主要浪任务钞：某房窜企新原项目写发展拍制度某房定企项碍目投吹资论届证管鸦理程详序某房娃企计陪划管职理体鲁系某房佩企集旨团总少部与言一线血项目培开发汽计划腿管理淡办法陕（包患含流决程、头作业季指引杜）区域穗公司炕项目敲开发被计划塘管理直流程恨与指贪引某房占企集妖团房搁地产摇项目潜立项丛/决季策程疲序与哑指引某房顺企项厦目可绣行性党研究棍作业蠢指引一、阻学习行与了竞解本阶暑段某贼房企版作业读流程涉，部俭门间展分工乡丰与合宫作，转关键念节点挪控制馒以及表权责揉划分研究私某房狼企公团司经闪营关驰键目利标与战衡量革指标后，以宪及经搁营管戚理指梁标库二、绘研究《公骗司经稼营管飞理计宫划书鸽》、月《项求目可届行性擦研究丑报告谈》等活的编吐制三、傅掌握我们殖在项念目论宗证阶煎段重值点学蛙习对晴象是戴什么限？示例财1：隐项目站投资刃论证迹程序项目羡论证：根据却总体椒经营察计划腾，寻谅找新壁项目楚并在壤确定磨项目肢前对鹅其可凑行性跪进行绞科学降论证途。包含赏五步亡分项篮工作哑：基础怜研究枯；土地肃信息赏收集耕、甑皱别；盗项目瞧确定穗阶段捧；项祥目可谋行性陆研究；决灶策评遇审重点臣了解碑：部怖门职雀责，欢专业撒间的呈分工往与合糊作，姿关键兆节点任的衔善接、系权限塑划分示例况1：尖项目午投资酷论证址程序牧.d屑oc支持删性文进件《集闻团房饿地产结新项宣目管据理制女度》《集绸团房圈地产迹项目渔可行套性报陶告内眨容指啦引》《集团恋房地星产用除地投钥标、蛋竞拍需管理币办法》相关宜记录《土用地储捉备控嚷制性束计划仇表》《土匠地信饼息采忧集表打》《新章项目梁市场钞定位巷建议纹设计母草案再任务娃书》《新灭项目粥可行割性论雹证规林划草采案指核标说悔明》《新远项目鬼可行胶性研夏究测薯算表丝式—经守济指美标》项目耀论证来阶段1、慨计划涨管理犁体系端：某痛房企校三级朴计划雹体系痛框架月度工作计划任务书三年经营计划项目开发工作指导书人力资源工作指导书总经理办公室年度工作目标及计划财务管理部年度工作目标及计划项目售后服务计划项目营销销售计划项目竣工验收计划项目配合销售计划项目分包、材料计划项目施工报建计划项目工程进度计划项目报批报建计划项目设计计划人力资源部年度工作目标及计划其它专业部门年度职能工作目标及计划土地储备工作指导书二级计划：以管理为主线二级计划：以业务为主线三级计划：专业部门围绕项目的作业计划分解分解分解分解分解财务（利润/资金/销售）工作指导书示例闪2：强经营渗计划恼管理丑体系伍——某房殖企三纽奉级计避划体诱系框规架实施绘目的原则棉与方挺法项目终论证项目丑策划规划杠设计施工凡管理经营古销售项目典论证劈燕阶段2、落计划豪管理珍的方裤法目标信管理分析治并形肯成公犯司战洋略与华经营绒目标层层隐分解眯至相想关部灶门过程蹲管理跟踪体公司扰战略膛与经量营目战标执瞒行情消况评估浊目标乱计划摧执行呜情况贤及其佳合理湖性调整忌目标由计划对作怒业计睁划作迟出各饮部门闹协同好的调袋整定位币：运头用目亏标管真理与钳过程突管理歉的方钢法，冶对公樱司的辣经营杨管理叶活动拆进行瓣全面仁规划古、跟杯踪和杠调整伏。系统风管理持续熟改进计划茧管理声的两激个方横法实施殿目的原则井与方侵法项目杂论证项目施策划规划蔬设计施工名管理经营习销售项目充论证交阶段计划努、流滚程计划誓管理荷的执压行与吧调整实施石目的原则睛与方坡法项目杀论证项目峡策划规划庸设计施工梦管理经营绝销售3、丑计划勉管理商的执爪行与执调整项目雪论证竟阶段4、辽计划组管理汤流程虹：计划劫、执喉行、命评估模、改初进PD汉CA陈循环尘（P派la临n、踢Do胞、C阻he胆ck恢、A熊ct尼io迈n）计划纠管理央流程实施衬目的原则女与方夫法项目器论证项目祸策划规划渴设计施工晕管理经营宣销售项目渣论证珠阶段5、础计划奶体系将的制两定与架审批三级沫计划密：各面专业驰部门腾围绕泊项目倾的作温业计孩划由各纠专业折部门贴拟稿切，项栗目总望经理成审核班，计后划管朽理工殿作组躬签发一级惜计划鬼：三倘年经扑营计储划由公司梦计划碰管理沉工作欲组拟稿挨，公橡司决盖策层旺审议话，总头经理夫签发二级庆计划袭：项腹目开狗发工赵作指贸导书敌等由相白关责展任部眉门拟笛稿，莲计划载管理虫工作瞒组审倚核，形公司干总经统理签消发例如偶：项目渴开发利工作干指导询书：载项目烈经理视部与熔各专供业部材门协黎调后毅拟稿脾，计拦划管蜻理工蜡作组哄审核差，公陷司总唯经理炭签发实施盖目的原则常与方泳法项目尾论证项目勺策划规划步设计施工迈管理经营交销售项目肾论证与阶段计划咸体系抢的制闭定与希审批某房企深圳区域公司三年经营计划示例阿经营忘管理赤计划俱体系克的编惭制项目灿论证司阶段6、焦如何晋编制步《经蹦营管杜理计背划书曾》对公苹司的条经营灾绩效动考核——剪对公读司进僚行经土营考榜核，得主要鸽通过伙两个桐案例鹊进行割说明遗与阐注述附件铁一：败关键矛目标颤与衡她量指州标汇油总表附件层二：而深圳脊区域米成员花公司威经营粮管理股指标具库（定突义、命计算割方法肚、统寻计要哀求、桑用途茄）公司裙经营赞考核案例堂1：案例脾2：项目恨论证迷阶段案例暮3：句地产敲公司钢述职莫指标案例宪4：果某房范企集岂团年泄度述却职方走案某房稻企集蹦团总断部与嚷一线均项目苏开发问计划小管理萍流程脸图实施芬目的原则琴与方冈法项目唉论证项目治策划规划恨设计施工堵管理经营胸销售重点歇关注穗：1、墓时间白节点角2丝式、责砍任部怕门湿3、青工作言内容过程割控制脏中重缎点关抗注：管理替原则项目片开发道计划我上报霉时间爆和内茂容项目抗开发亏计划帐的变兆更项目目开发允计划怒的跟掉踪和多管理项目土开发惠经营找计划腰执行斗情况摘的考袜核附件星：项目泉分期超开发胞规划拜表、回项目替第×组期开列发计塌划表公司冶最近舞24蔑个月临项目兄分期晃开发劝计划便汇总闭表项目仍论证街阶段项目沈开发棋计划膨管理励办法筐流程虎图(曾深圳投区域促公司份)示例询3：恶区域面公司仙项目美开发颤计划锈管理得.d晓oc案例议：某韵房企子标准出化项次目总羡控制根计划目书案例错：无覆锡公击司魅层力之厕城项挖目运咬营计塞划书鸽.x袭ls项目暑论证瓜阶段实施亿目的原则患与方使法项目捧论证项目怜策划规划哈设计施工殊管理经营竹销售新项台目决县策流纳程及虫管理煎制度开改革面说明示(2牛00桥5年罪7月墨以后卸)项目发展管理制度立项/决策流程图及指引项目评审小组工作制度立项报告编制指引可研报告编制指引项目发展后评估制度成本与经营测算审核意见书获取方式与法律风险审核意见书制度结构备注遍：综球合制胁度变师革为匹有机岛联系脂的分览项制鄙度示例词：1、愉某房纤企集症团房牲地产园项目奔立项柿/决羊策程兄序指穗引2、缠新项勒目决哗策流尺程及咬管理洽制度脆改革旱说明某房悟企集拿团房们地产妖项目租立项纯/决泄策程斗序指辟引项目喷论证俭阶段某房膛企集厚团房砌地产垒项目盟立项乏/决抛策程骑序指非引项目可行性研究集团项目决策项目签约进入项目跟踪项目策划阶段一线公司研究集团项目小组研究公司发展规划获取土地信息实施经目的原则绸与方供法项目耍论证项目蛮策划规划维设计施工脾管理经营哗销售项目枣投资即决策京流程你要点示例目：项目春论证剖阶段新项郊目决涂策流扬程图重（普垫通程想序）项目酬论证盯阶段新项爪目决敲策流茅程图采（简敏易程竟序）项目洪论证怕阶段可行倚性研御究报胖告项目发展部组织，一线公司各部门配合完成《项目可行性研究报告》《地产项目可行性研究报告内容指引》《进入新城市可研报告内容增补》集团项目发展工作小组实地工作及《可研报告》完善建议《项仁目可蔬行性合研究役报告陪》实施旁目的原则拉与方它法项目耍论证项目盈策划规划僵设计施工邮管理经营葱销售可行萝性研永究报凡告项目贵论证最阶段实施虚目的原则饼与方衡法项目达论证项目久策划规划受设计施工秆管理经营细销售可行碎性报肺告可行胞性研略究报拨告—埋—编峡制流蕉程项目叫论证乏阶段土地烈签约奥与后飘续项就目跟卷踪实施键目的原则逢与方冤法项目肌论证项目职策划规划金设计施工旗管理经营需销售土地歪签约惹与后瓦续项似目跟孝踪项目悔论证泥阶段利润鱼评价颜指标实施奏目的原则植与方苗法项目秃论证项目析策划规划盟设计施工延管理经营其销售利润恢评价嗽指标项目歇听证冬会是徒确定易目标救的里短程碑核心鸡指标1、浆内部李收益躲率≥谋25颈%2、断销售阔净利库率≥挂9%参考辩指标3、炭总投波资回礼报率4、蓬销售宝毛利写率5、鹿获利旦指数6、虏资金悔峰值谷比例7、踏地价呀支付皱贴现覆比8、糠启动屑资金重获利纺倍数9、施项目螺净利乳润/誓启动晓资金通过丙项目腔听证按会的盘销售哈净利土率是认不能邪变更歌的目标骨成本宋原则询不能侮提高岗，但相是如泻果完串成了掀利润卡指标佛，可滥以突墙破目冠标成叶本如果略因为喊成本付提高天而影枕响利臭润时溉，当照事人属将受货到处蛮理说明鄙：通过肌项目骑管理化经营端指导只书，款强调辨可行恨性研幻玉究报从告中蔑指标乞的严墨肃性项目狭论证述阶段各部成门职傲责初步市场定位初步的产品建议销售进度和销售预测项目论证工作是在整个项目开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在头脑中将项目运作一遍收集宗地规划信息规划设计初步分析技术分析工程进度预测物管模式成本分析投资收益分析企划、法务、财务等组成工作小组，对项目进行论证发展躬部营销娱部设计电部工程们部、即物业成本轨、财袭务部企划叶部实施息目的原则新与方弄法项目待论证项目京策划规划雅设计施工猜管理经营听销售各部串门职跑责项目际论证佛阶段五、撕某房臣企业辆务流兽程管喷理体尤系—简—项姿目策泳划阶才段规划损设计施工烟管理经营倾销售项目寇论证策划棉阶段版操作薯细则计划烦管理操作揭过程狼中最坐重要歼的环担节主要酷工作厘流程领（一其）主要探工作集流程瓜（二量）营销支部的纳两个爪主要阻成果项目资设计补指导掠书项目伞设计胁计划项目谁经营宏指导漆书的允主要巡寿内容各部膜门职袍责实施元目的原则姜与方敢法项目达策划经济却分析项目亭策划映阶段占重点蹦学习崖计划目标叼：完成指“项唤目经辆营指辩导书曲”任务荒：营销谎部：浪《市激场定此位建蒜议书钟》、后《产般品建埋议书兔》设计欧部：刃《项傻目设泛计指努导书修》各部文门一按起完券成《假项目我经营年指导昼书》项目别策划判阶段绘课程选操作抢细则规划小设计施工扫管理经营扒销售项目锁论证实施记目的原则主与方雅法项目离策划操作裳：各部连门深章化项丢目论锣证阶站段的悟工作到成果项目山策划瓶阶段聚：某房下企地健产集虫团范葵围内洁，在目经营回计划沸指导辰下，坟通过塘各专棋业部搜门的闯调研义测算宾，完止成市钞场定雪位、贿产品速定位辈，并挖最终依确定乞项目宽开发补的经景营计奇划的垮过程短。项目匠策划仗阶段欲集成花工作曲的重度要意强义：由于令项目吴论证股与项谨目策纷划都鸣是是自需要临各专押业部仓门广墓泛合作的工剥作。礼因此象，对揪于此淡阶段并的集定成将感有助澡于各勿部门总明确雄工作驳内容醉，理匠顺工员作过疼程中搞的组袋织关贵系具冈有重扇要意炒义。规划上设计施工猪管理经营鸟销售项目亚论证实施落目的原则女与方鬼法项目句策划操作配过程掏应关孕注哪槽些重鸦要的鞭环节关注穷哪些速重要灰的环唉节项目阁策划爬主要些工作慌流程扇（一柜）产品定位设计部概念设计《项目经营指导书》营销前期阶段工程、成本、物业等部门研究测算规划、实施方案设计工作计划市场定位设计指导书规划率设计施工毫管理经营巷销售项目房诚论证实施慢目的原则偏与方跪法项目鞋策划项目缺策划搞主要亭工作堵流程鸣（一屡）营销部《市场定位建议书》营销部《产品定位建议书》设计部《项目设计工作计划》财务部《项目经营指导书》设计部《项目设计指导书》集团企划部备案结论：集团规划设计部确认集团规划设计部备案集团评审会确认设计部概念设计集团规划设计部确认集团企划部备案规划黑设计施工狱管理经营摸销售项目膜论证实施拾目的原则评与方谁法项目驶策划主要颈工作映流程件（二责）项目违策划陕主要健工作装流程妄（二开）本阶顽段任钩务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书＋营销部设计部主角规划复设计施工万管理经营血销售项目阶论证实施翠目的原则屠与方购法项目叔策划该阶盘段的矛主角该阶霞段的技两个农主角《市场定位建议书》营销现状分析项目优劣势分析确定市场定位《产品定位建议书》产品主体建议配套建议规划建议材料及装修标准建议开发节奏建议物管模式建议推广方案建议规划勒设计施工砌管理经营锡销售项目毕论证实施浩目的原则净与方训法项目坝策划营销鄙部的兴两个坐主要怜成果营销左部的烫两个厚主要巨成果公司领导设计部营销成本开发目标、开发计划项目设计工作计划项目概况及用地分析概念设计研究结论方案设计需解决的问题项目设计各环节的综合分析市场定位及产品建议成本控制因素工程工程管理意见负责喊部门因主曲要内发容规划摩设计施工弹管理经营流销售项目建论证实施冠目的原则疗与方缝法项目纤策划项目难设计咸指导览书项目滴设计膜指导着书开工跪时间开盘画时间详规纲报建方案朋报建初步旺设计僵报建施工磁图报稍建设计倡控制窜点相关茅重要泊节点概念敏设计艇研究集团贷确认尤概念径设计滤研究狠结论规划为方案泉设计集团乡丰规划养设计弦评审拳会集团兽单体念确认实施预方案晌完成土建纯施工访图完倾成景观先设计销售爽包装指设计（如路公建态、立唉面需螺另行算委托稿应单宗独列韵出）规划昆设计施工陪管理经营叛销售项目演论证实施嘱目的原则查与方恒法项目杨策划项目查设计未计划遵控制鼠要点项目福设计潮计划朽控制格要点一、研项目盒概况二、缸市场衫分析耍、市椅场定套位三、共产品聋建议肉、概煎念设千计四、雷经营顿计划五、嘱开发立控制内计划1、蜜用地责自然食条件予概况胡及分佣析2际、用抛地社衬会条啄件概栗况及养分析瓜3、默公司烂内部需资源纯及环占境分诉析1、郊市场葛现状警（宏袭观市编场、轰细分见市场臣、细闭分市歪场供弊给和讨需求亚）2扛、S粗WO恢T分笛析3剖、确冤认焦升点问补题，哪确定们客户灰、确务定市卧场定际位1、升产品绑建议生书2吊、概血念设佩计1、呈利润殊控制祸计划士2、腾销售普控制用计划就3、放资金匙控制烂计划钻4、畜人力删资源建控制惹计划1、专项目担总体船控制班计划燃2、糕开工满准备萌计划秋3、气开发闷节点箩计划抵4、坐成本认控制圈计划喜5、皱各部挪门工代作节亭点计呈划主要标章节软细棒分章叛节规划娇设计施工爸管理经营塔销售项目迟论证实施很目的原则旁与方彩法项目衫策划项目咸经营订指导赔书的坑主要呀内容市场定位产品建议销售进度和销售计划对产品进行定性描述确定产品方向参与《产品建议书》的编制和确认完成概念设计方案及分析完成计划及《项目设计指导书》提供项目工程控制计划宗地内现有设施等迁移方案工程地质及基础方案建议

成本测算完善基础资料营销雄、设摘计部营销胀部设计披部工程佛部成本漏部发展璃部规划膊设计施工养管理经营般销售项目目论证实施窝目的原则教与方谢法项目肌策划各部躁门职铅责规划绍设计加阶段施工支管理经营超销售实施编方案泳主要虫流程传统界阶段会划分拌与目盐前阶喊段划蚂分的有差异实施怖方案能阶段绸的主重要内固容实施匠方案腹8个况综合周技术该指标各部搂门的求职责业务年主线工作叔重点助和主抹要内虽容两个顽文件呈的主虏要内猪容成果梢与标惊准－前三个暗标准秃四个总指引各部而门的剖职责设计年阶段浇课程马设计宅规则项目弯策划规划奔设计项目隙论证实施趣目的原则筒与方悼法目标瓶：完成偿规划塑及建饿筑方去案设魄计施工步图设防计任务狭：规划陕设计斑任务狼书综合顺技术免经济牛指标规划出及建异筑方圆案图吩纸要建求施工嫂图设就计任阵务书施工拾图设如计指皂导书施工翻管理经营稍销售项目倡策划规划奸设计项目育论证实施愚目的原则雕与方吊法实施悬方案贼课程贼设计踏细则第一电阶段没：实尝施方净案课闭程设喘计细撒则某房啊企设增计管释理模黄式的壁演变施工移管理经营锋销售项目暂策划规划捆设计项目涨论证实施栽目的原则详与方造法某房忘企设左计管哲理模繁式管理德模式血的演宅变专业遥部门长管理或制度剂（2哀00博0年权～2死00碑2年登)项目纵负责校人管刑理制馅(2备00技3年延～·券··尾··陈·）综合温管理描（1聚99呈4年丑－1怠99佛8年铃）初级械项目渴负责虽人管桂理制潮度（脚19桥98况年－旧20耍00臭年）以项列目为瓦核心缝的管岭理模假式更棵适合厅目前狼地产苹公司钓的发讨展需输求规划弓评审规划扔确认景观方案评审综合斥方案实施容方案单体嗽确认规划慰任务涌书景观越任务猜书销塔售新包删装止设株计集团哪规划穷评审密会确扔认集团阴规划止设计列部单竖体确率认集团广规划蛮设计国部确舞认集团揉规划猛设计淹部景更观方抚案确笋认规划知设计施工扣管理经营汗销售项目辫策划规划悠设计项目劣论证实施竹目的原则铃与方献法实施幼方案纷主要锤流程实施倘方案逃主要筹流程设计披流程摧优化班案例规划京设计施工足管理经营沿销售项目屠策划规划暗设计项目面论证实施炸目的原则泉与方界法设计祥流程垂优化嗓示例概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图某房企优化设计工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计阶段呀的重何新划崖分：阻实施打阶段仔、施因工图分阶段实施方案施工图方案施工图初设施工魂管理经营集销售项目福策划规划匹设计项目奴论证实施铜目的原则丽与方芬法传统经阶段踪蝶划分独与目艺前阶探段划直分区内别在实彼施方政案阶谜段对相产品雀尽可距能全各面、依深入蝇地进计行确恩认，田减少偶施工忙图阶网段的爹反复驳。案例筑：某板房企泊总图婶竖向棒与管否网综编合设闸计操凶作流艇程阶段疗性成栗果要凝求实施助方案召形成荷的过久程文榴件设计越说明杨及综昌合技踏术经灵济指亲标实施境方案缠图纸规划在方案尤设计签任务传书综合吼技术辽经济的指标欺表规划目及建克筑方的案图凝纸要寻求施工菊管理经营扛销售项目俯策划规划民设计项目梯论证实施椒目的原则匙与方牧法实施奋方案冤阶段认的主箱要内愚容案例陆：《识某房彩企集格团项余目设住计成痛果标韵准签》.d引oc本标俗准将者项目倾设计兄工作裂分为袭投资从分析服、设拉计前宴期、吩实施嘉方案响、施职工图钩设计乞四阶葱段，戏侧重身对各候阶段湾工作耀内容烛与成调果标只准进喜行了愚规定文。规划指标表公共钩服务口设施仗指标胞表住宅秀指标匹表一住宅登指标专表二容积涨率指钉标表可售死面积销指标兰表会所塞详细指标技表停车缸详细指标丹表施工坛管理经营忆销售项目歼策划规划雄设计项目号论证实施病目的原则熟与方系法实施礼方案兴的8裙个综眨合技沿术指砍标各部亮门职风责说物明提供销售包装计划和要求对规划方案提意见根据方案准备楼书资料、销售培训对产品进行定量描述，确定产品细节，市场层面决策的终点。提供技术研究初步方案确定、深化技术研究方案准备详堪依据提供甲供材料方案方案完成、项目部成立后编制“工程管理指导书”不断成本测算分析研究物业管理模式，准备智能化技术要求设计适部营销耽部建筑难研究晴中心工程膏部成本战部物业伸公司施工葛管理经营御销售项目巩策划规划早设计项目路论证实施遗目的原则丝式与方爸法各部碑门职夏责施工陆图设桌计阶栋段条件图基础图施工图景观实施方案交楼标准室内设计景观设计销售包装设计集团没规划彻设计著部确斩认施工摔管理经营柄销售项目萍策划规划号设计项目折论证实施桥目的原则下与方淋法施工奖图设贤计业除务主岁线施工倘图设碰计阶事段一个计划两个文件三个确认四个配合施工图设计工作计划施工图设计任务书施工图设计指导书条件图确认全套施工图确认景观实施方案确认景观设计室内设计报批报建销售包装施工嫩管理经营枯销售项目协策划规划文设计项目叼论证实施仅目的原则群与方孔法施工也图设上计工国作重赵点与滥主要槽内容施工日图设件计阶绳段设计转任务金书明确零任务独要点投、要层求项目最名称约、建衣设地妇点设计罢依据两、批惠准文项目养概况设计梳内容时间偷要求成果买要求现场陶服务浸要求附件施工蹄图设波计指爱导书明确捡技术财要求●设计亏统一捷技术惠要求●设备俘配置●装修贪标准●设计令配合●其它臭特殊爹设计鱼要求施工认管理经营毁销售项目落策划规划诵设计项目取论证实施星目的原则危与方携法施工誓图设冠计两猪个文计件的酬主要轧内容施工赠图设韵计阶拦段■施魂工图糖设计痰任务筑书■施染工图稿设计熔单位烤招标法文件■重络要节邀点审忘查文眉件表■施蜂工图岗设计挥任务当书■施掠工图存设计钉深度泥要求■施竭工图端设计桂审图州要点■施辛工图取设计近合同阿补充日协议饭及附否件成果确标准设计伞指引施工直管理经营练销售项目卖策划规划康设计项目稍论证实施微目的原则阶与方率法施工尚图设采计：息成果评与标仿准－密三个贴标准食四个姻指引某房快企专农业集历成与民流程晕管理帐体系熄的关笔系图施工涝管理经营迷销售项目源策划规划绑设计项目顷论证实施散目的原则翅与方并法规划夺设计字阶段当的专抽业集锈成汇野编程序与支持文件成果标准示例1：《某房企集团设计成果标准版本》.doc

案例：某房企第五园设计任务书示例2：《某房企标准化住宅规划设计建议书》.doc

案例：情景花园南方版标准化设计任务书

示例3：《某房企集团住宅节能设计指引》.doc

案例：某房企东海岸施工图设计任务书示例4：《某房企集团住宅节能管理办法》.doc

示例5：《某房企集团规划设计评审会管理办法》.doc

示例6：《项目设计前期管理程序》.doc

示例7：《项目规划设计控制程序》.doc

示例8：《建筑方案设计控制程序》.doc

示例9：《顾客要求及设计变更管理程序》.doc

示例10：《景观设计控制程序与作业指引》.doc

示例12：《规划设计任务书编制指引》.doc

示例13：《景观设计方案评审指引》.doc

示例14：《景观设计任务书编制指引》.doc

各部首门职箱责配合设计管理工作对产品进行准确定义，解决具体实施的技术问题。相互配合，按时提供设计文件，为下道工序服务向设计院提供详细技术要求结构、水暖电等设计要求

提供详勘报告

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