地产项目土地增值税处理与清算实务讲解

第一部分地产税收新政解析

1、国税函[2009]777号<国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知>2、国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》财政部国家税务总局

3、财税[2009]112号《关于对跨年度老合同实行营业税过渡政策的通知》

财税[2009]124号《财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》

财税[2009]126号《财政部国家税务总局关于揭阳潮汕机场减征耕地占用税问题的批复》

财税[2009]128号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》

国税发[2009]157号《国家税务总局关于印发《税务稽查工作规程》的通知》

国税函[2009]377号《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》

国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》国家税务总局国税函[2009]603号《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》

国税函[2009]639号《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》

国税函[2009]779号《国家税务总局关于黑龙江垦区国有农场土地承包费缴纳企业所得税问题的批复》

国税函〔2010〕39号《国家税务总局关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》国家税务总局国税函〔2010〕46号《关于税收协定有关条款执行问题的通知》

土地增值税处理与清算实务

课程安排时间:四小时左右内容:第一节：增值税历年重要政策回顾第二节：清算政策分析及实务处理第三节：三个清算案例分析第四节：税收优惠与纳税筹划案例专题：合作建房涉税分析一、重要政策回顾

土地增值税溯源

追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。起源：征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。政策梳理1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。政策梳理

1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。政策梳理

1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；政策梳理

1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。

国税发[1995]48号政策梳理

1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。政策梳理

1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。延长至2000年底。政策梳理

2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。二、完善土地增值税的预征办法，各地开始预征。”政策梳理

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）规定：（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题政策梳理

（3）、关于土地增值税的预征和清算问题

（4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。（5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

国税发[2006]21号政策梳理

财政部

国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号

2006-10-20

规定：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。政策浪梳理国家费税务福总局泰关于气房地搬产开另发企燃业土融地增担值税设清算苏管理剪有关脚问题敌的通林知国税玩发〔2凡00躲6〕滨18口7号对土跨地增摧值税掩的清概算提乓出了稳具体坑的要坐求。二、神清算傍实务一、郑收入朽的确层认问脚题（1)纳税呆人转靠让房龙地产臣所取吼得收染入，盛包括货币脉收入、实物篮收入和其他誉收入（摘总自国夏务院逢第13揭8号令脏发布夫的《土地劳增值倍税暂乒行条街例》）条例持第二提条所堆称的艇收入夕，包钞括转主让房宫地产飞的全部对价款及有遣关的经济代收益。（摘亲自财忧法字(1长99泉5)歪6号《土地势增值先税暂仪行条冈例实表施细言则》）视同吊销售移收入维的确笼认(2喜)非直絮接销慢售房地条产开终发企糕业将声开发傻产品毒用于提职工布福利友、奖句励、干对外取投资敲、分去配给货股东佩或投睡资人答、抵辟偿债拨务、旦换取挽其他躁单位涛和个违人的悲非货慢币性箱资产朋等，格发生坚所有摧权转科移时临应视辅同销丧售房呼地产袍。确认认方法朴和顺私序第二链十三裁条所纳税锣人将灯开发芦的房演地产闷用于功职工泽福利奴、奖御励、棉对外托投资慌、分遗配给靠股东恭或投躁资人岩、抵而偿债瞧务、怒换取催其他享单位样和个舌人的舍非货伪币性僻资产渣等，效发生搁所有幼权转蛋移时尊应视能同销呀售房右地产连，其打视同俯销售箱收入步按下喉列方探法和描顺序侮审核恒确认宅：或（一军）按转本企恼业当喜月销储售的均同类选房地钩产的监平均东价格绕核定扣。半（二挨）按眨本企仓业在谁同一罗地区巾、同地一年移度销胆售的随同类诊房地怨产的艺平均规价格另确认啦。塞（三浮）参窗照当嘴地当般年、旁同类灾房地豆产的顷市场漂价格秩或评州估价敢值确映认。国税椅发[2砌00朽7]低13糖2号自用趁的收应入确鱼定房地海产开碧发企统业将用开发利的部朗分房尖地产且转为棚企业舍自用梁或用则于出袜租等博商业付用途辟时，脖如果节产权袍未发还生转馒移，稿不征朴收土迈地增猴值税勿，在默税款吗清算托时不助列收鹊入，得不扣饺除相饿应的峡成本窑和费纪用。（国市税发〔2薯00朝6〕模18鼻7号规悼定）旧房比的定筝义七、桨关于酬新建烦房与阀旧房茅的界斗定问玩题新建先房是尖指建桃成后午未使报用的村房产勇。凡拦是已股使用剂一定松时间凑或达燥到一时定磨膊损程互度的堵房产酱均属鱼旧房救。使骑用时倚间和龙磨损切程度辞标准在可由签各省按、自牧治区漆、直堆辖市倦财政必厅（娃局）蜘和地滋方税丹务局阔具体孤规定牢。期财税猜字【1兔99超5】第04策8号转让凭旧房略扣除第项目第十卡条：喇转让乱旧房盒的，任应按陆房屋耐及建看筑物脆的评聚估价说格、股取得恰土地菊使用贴权所门支付印的地丘价款块和按层国家己统一侨规定够交纳杜的有矩关费脂用以袋及在竟转让购环节专缴纳窃的税拿金作物为扣代除项叠目金欠额计绣征土属地增叛值税横。对取蹲得土牧地使并用权甩时未咳支付驻地价柿款或榴不能便提供梳已支攻付的帽地价撇款凭缺据的偷，不坡允许队扣除宝取得早土地危使用捷权所强支付妻的金资额。国税突发[1考99婶5]地48号自用什时限第七尼条君房地绢产开您发企鸟业纳巡寿税人堡建造问商品池房，晨已自用或出租产使用年限细在一年以上由再出颜售的使，应皮按照市转让会旧房婆及建糊筑物饿的政致策规吃定缴酿纳土章地增道值税奶，不津再列渣入土展地增迷值税剧清算叉的范商围。京地慎税地[2溪00闯7]殿13她4号计算评估雾的基舱本方上法是巡寿：对福于出顷售的搭旧房嘱及建松筑物侦，第一趋步：应吵确定抄该房绣屋及诞建筑大物的榨重置惕成本栋价第二做步：再朗确定盯其新救旧程你度（剖即成耐新度赶折旧要率）第三众步：以鱼重置反成本倦价乘砌以其嗓新度剑折旧庭率，们以确筑定转鸭让该酷旧房穗及建辽筑物肤的扣恒除项毒目金侦额。案例案例值（1）某房可地产勾公司20窝07年11月20钢04年2月建殖成自罗用的驳房屋10龟00平方樱米，矛当时惯造价30机0万元咏，转密让方高式取要得土似地使困用权歉。如果非按现稍行市梯场价振的材烈料、欺人工部费计军算，搂建造神同样作的房浴子需60你0万元背，该绢房子奇为7成新馋，按50强0万元乒出售域，支先付有裙关税炭费计27诸.5万元鹿。计算伶企业攻转让皱旧房蚕应纳碌的土辰地增倒值税别额。具体质计算解：（1）评肺估价赔格=6柿00命×7持0%炒=4淡20（万季元）（2）允鹅许扣穿除的蔬税金27蜓.5万元（3）扣感除项佣目金麦额合四计=4衔20吓+2挖7.芳5=罚44即7.监5(万元)（4）增张值额=5斑00宵-4险47交.5煤=5偶2.接5(万元)（5）增略值率=5域2.滋25窄÷4伤47臭.5属×1融00辉%=层11纸.7筋3%（6）应骄纳税秃额=5鼓2.腹5×蚕30贿%-堪44闸7.满5×喇0=扮15斥.7份5（万跌元）思考:房地剖产企筒业销祥售旧扰房能偶否加走计扣超除?代收随费用旋的处骄理财税辣字[1候99古5]盲48号）好的规解定，缝对于谱县级产及县勒级以胜上人巨民政医府要损求房正地产疗开发军企业承在售拉房时事代收锋的各变项费传用，辟如果磨代收唯费用追是计裤入房付价中寸向购梢买方石一并拜收取际的，鼻可作婚为转河让房虑地产短所取蛾得的宿收入覆计税晴；如嘉果代垃收费眉用未仙计入电房价娇中，殖而是远在房鹅价之雁外单迫独收家取的乞，可黎以不澡作为递转让拜房地备产的正收入鼓。对于残代收鞠费用仁作为命转让决收入据计税漂的，势在计喊算扣狱除项田目金厅额时盒，可荣予以度扣除璃，但晋不允辰许作销为加盗计20％扣冬除的淋基数姿；对蝴于代渴收费蚊用未卵作为词转让嘉房地技产的棵收入险计税终的，饿在计田算增菌值额拘时不酿允许乌扣除洞代收各费用泄。列举嫌:①市鞋政公吧用基奥础设减施配劣套费介（经深济适蒸用房帽含安勉居工物程免档收）——虫“土地丘征用田及拆费迁补诸偿费服气”损；②建锤制镇删市政渠公用攻基础曾设施锄配套悔费——丑“土地骨征用睁及拆鸟迁补现偿费腔”；③发幼展新笛型墙倒体材绍料专供项用议费（粘经济测适用弃房含滋安居肾工程抚免收希）——逮“建筑脖安装形工程叼费”您；列举④结滨建人倾防经标费（堆经济兔适用辽房含续安居茧工程摸免收搬）——侦“公共脚基础估设施凶费”盐；⑤供定电工俯程贴邪费（唱经济研适用烤房含卫安居刚工程爹免收良或减觉收）——顺“前期纺工程准费”障；⑥消耍防设规施建信设费——岗“公共恳基础绑设施株费”靠；⑦煤是气建倍设费——且“公共辛基础预设施坛费”右；列举⑧散册装水膀泥专魔项资侵金——坡“建筑垦安装绞工程牢费”毫；⑨教列育地适方附中加费〔经济柴适用搞房含派安居疲工程返和已笛配套煮教育摧设施熊的项肾目免笛收）——公共舱基础素设施梳费（助建委饺代收愿）。收入荒确认肯的特豆殊事灿项1、合絮同签罚订了增，对呀方付仓了全缘瑞款，拾但没蚁有开虾具发株票，怠业主坦也没名有入折住是砖否确踪蝶认销厅售收援入？2、合族同规盟定的荐付款逐日业肚主没放有付台款是欲否全优额确板认收劣入？3、没嗽有产酷权的到地下汁车库桨出售铅永久另使用斑权的渐问题贿？稽查羊要点标（1阴）（1）审芒核收件入确脉认的膝完整稻性根据商品星房销碧（预蝇）售汇许可往证、物价妈部门于核价月批复、房产赶部门灾房屋拉测绘勇面积、相关叛项目映销售献窗口乐表、销售东合同及合同枣登记汽簿和销售些发票好存根等资矮料，无并结盖合售挤楼处蹦现场旱销控暖表勘持查情程况，选与“代主营揪业务宫收入粱”科美目进处行比鲁对，脸判定罗其是胖否存胡在未巨完全利确认怀收入伞的情疯况。稽查旺要点桐（2贼）(2作)审核累收入网确认伶的符烧合性重点载对低那价销绿售的花情况验进行仇核实轰，对星销售烤价格明显仓偏低且无陕正当厦理由具的，佣按规至定进踪蝶行纳俩税调屈整处倡理。稽查符要点呀（3填）(3批)审核妙收入溉确认尊的准茫确性按照波相关追财务券制度肢的规抵定，打房地乡丰产开窝发企此业对摇外出资租房塘产的劳收入员记入寸“其幕他业奴务收机入”划科目秀，房湾产销栏售记跪入“负主营参业务岸收入亦”科献目，桃对于勉部分苏房地恐产开踏发企备业对路外出化租门推面房谨的收激入和裁集体程土地氧上的疼房产拥销售场行为猾（即成房产敲所占弦土地投性质题为集比体土修地）赔，不衣应在樱清算舰土地芦增值踢税时黎计入舅的转伍让收估入总脑额中拿，而击相应源的成滋本也佳不能稼扣除冰。稽查威要点膊（4希）(4）审牛核收瞎入确知认的递时间阴性按照环房地眉产销识售的坟方式产分，哑房地毕产的史销售榴形式哄主要忘有预售秧方式、一次性瞒全额浸收款、分期俘收款饼方式、银行巩按揭宏方式、采取际委托杰方式挣销售（又山分为相支付丙手续师费方防式、前视同幕买断捡方式雄、基奥价并赔实行捷超基铁价双炒方分卡成方该式、毒包销供方式奥）等固形式变。对湾不同牢的销真售形齐式确遣认收扭入的烧时间玻也不员尽相草同，屿因此权，在霉审核北过程处中应鱼当根裳据不骡同的探销售纱形式港，结奶合房跌地产保开发流企业滋销售石合同幕，而挡确认蛙其实局现收抵入的多时间合。税法坟上“善收入眠”的碍确认（1）、段采取疤一次顷性全杆额收娘款方昼式销星售开技发产丸品的追，应拔于实际敲收讫熊价款或取得魂索取杜价款遭凭据宣（权号利）世之日，确咱认收延入的穗实现宪；（2）、民采取别分期最收款成方式忌销售派开发炸产品气的，应按琴销售久合同垒或协像议约郑定的卷价款父和付筑款日崖确认悉收入什的实养现。付终款方提前否付款的，哭在实饥际付书款日夏确认绞收入洽的实休现；续（3）、妨采取尽银行冤按揭英方式明销售若开发岁产品浊的，王应按拳销售泡合同畅或协权议约钩定的装价款票确定秒收入汪额，盲其首付贪款应奸于实陈际收坚到日川确认穿收入怕的实毒现，扒余款见在银蝴行按塑揭贷挤款办涛理转棵账之晒日确庸认收摘入的驶实现；（4）、崇采取虚委托垫方式努销售眠开发及产品怎的，鸟分别肌原则昆确认胆收入秃的实盗现，主要归为收受到代棒销清帽单时垂确认价收入策的实茧现。拆迁艰补偿睛的收霉入确渗定?为了麻减少摩资金杠流通喷，房瞎地产倒公司亭与被认拆迁固人签邻定协总议，呜以开匀发出叼来的巨房屋紧作为色拆迁驶补偿擦。根傻据《土地调增值戴税暂线行条火例实颈施细肢则》胜“收入棍包括挡转让编房地当产的杏全部皇价款些及有在关的公经济凤收益骆”的蚊规定保，对掀作为棋拆迁坐补偿技费的茎这部废分房堪屋应邪确认布收入位。1、按卵照协亭议约萌定的每补偿定费确面认？2、按葵照平底均销暂售价窄格确胶认其欠收入兔？二）叙成本犯与费绍用扣梳除一、绞土地药成本1、无偿院划拔的土倒地成导本的令确认2、转让作方式获得筝土地朵成本匠的确望认3、以塌土地投资编入股方式交土地忙成本森的确遍认4、参河加拍卖土地完成本城的确同认5、股权焦方式获得踪蝶土地饮的成聚本确塔认6、以地琴换房的土刚地成愧本的序确认无偿报划拔案例蛛（2）某国烦有房减地产迷开发趋企业纷于19款96年初呀无偿蛙划拔馅获得阴某块徒地，19稠98年初格进行雪评估踢为10召00万，赌并按10余00万入神账，20截06年初较对该麦土地隙进行妖评估脏，评抚估值顺为10鄙00顽0万？思问开犬发后插在清数算如伟何确拾认土剥地成颂本？转让脊方式（一届）以扁协议灰方式持出让规的，农其契蚁税计斧税价菜格为棋成交仙价格由。成码交价钥格包衬括土地介出让筛金、土地狱补偿织费、安置查补助才费、地上恶附着慰物和青苗阶补偿梨费、拆仗迁补靠偿费顶、市政台建设益配套美费等承康受者缎应支支付的缠货币逝、实叙物、秃无形发资产丙及其暗他经担济利林益。财税[2匪00连4]流13恼4号土地替投资纸入股案例正（3）A为自适然人角，20产05年10月将撕其名任下的盼土地罪投资塔到B房地席产公魄司，墓拥有70涝%的股性份。含该土管地购孤买原君价为10禽00万元虾，评欢估价丽为20纳00万元辣，股留东确愚认价蚂为20打00万元梦，B房地肢产公碧司以20葱00万元皇做为伯土地现成本届入帐无。20迷07年B房地搂产公怜司开腹发的幅房地梦产销告售完境毕，诞进行赤土地俘增值烛税清懂算。政策仔链接喜（1鲁）根据《财政泥部、玻国家联税务醋总局壶关于酒土地闭增值满税一洁些具袋体问删题规矿定的庸通知》（财迎税字19到95蔽04朝8号）傅第一江条暂船免征时收土舍地增田值税桑的规昼定，建以房陷地产漠进行积投资跑、联墨营的肚一方躁以土清地（赶房地胃产）作价获入股进行投资或作液为联营券条件，将固房地冻产转疯让到周所投摔资、担联营毯的企匠业中榜时，暂免缝缴纳丧土地宿增值涛税。对眠投资就联营拼企业陈将上散述房租地产甚再转宜让的啦，应请按规脆定缴纷纳土拉地增伤值税牲。政策董链接誉（2众）根据《财政酷部、恒国家瓦税务论总局快关于企土地主增值阀税若泊干问货题的水通知》（财永税[2掀00休6]道21号）嫁规定但，自20雄06年3月2日起答，对聋于以态土地荣（房猪地产仍）作读价投这资入笑股进纲行投问资或典联营弊的，赞凡所用投资给、联尸营的衬企业怎从事并房地销产开抢发的淹，或搂者房霸地产原开发唱企业绘以其概建造谋的商央品房散进行增投资属和联查营的亮，均不胁适用《财政勤部、络国家犯税务概总局纤关于页土地暴增值弹税一告些具西体问估题规溜定的搁通知》（财晶税字19体95塌04棚8号）释第一岭条暂攀免征疾收土包地增锈值税茧的规垄定，应按拔规定粉缴纳驳土地啊增值凝税。所得城税方御面的止政策按照扣国税爸发[2骂00框6]茧31号文耀件的语规定负：接欧受土厉地使前用权眨的开蝴发方泄在投壶资交象易发晋生时述，可地按投乘资交捷易额绞计算申确认石土地眯使用霸权的林成本深，并援计入粉开发田产品窜的成什本。总局贝答复我们遵认为草：以牺土地归作价卡入股纪进行凡投资协或作译为联依营条敬件，锈后又湖将房继地产情再转狗让的组，在寸土地症增值吨税清选算时塔，应努以其店原投衣资、春联营拜者为损取得办土地旺使用阶权所延支付径的地为价款天和按束国家循统一刚规定雁交纳妥的有俩关费舍用作勿为扣累除项秃目中诸取得收土地馆使用像权所矩支付静的金厘额。参加泉拍卖案例巧（4）某房否地产蕉开发瞎公司蚊通过汗拍卖稍公司松获得助某破雷产企咳业委捆托拍宁卖的晋一块系土地挺，支魂付土掘地款60敏0万，会支付坦给拍概卖公影司费聚用50万？1、如句何取强得票代据？2、支价付拍穴卖公野司的困费用仁能否月进土偶地成域本。股权步方式案例痰（5）某房老地产梁开发搏公司穗于20文05年初唉与甲符房地打产公蓄司谈恼判，角因甲江公司网有一亦块地盖，该铁地购战入时与共付咬款30腿00万，某该公崖司注梨册资湾本金20铺00万，塔最后蹄谈判异成功逢，以10修00禁0万获炕得甲南公司右的全鞭部股葬权。问：狮土地解成本鼠如何谱确认阅？以房拾换地杯的土搭地成厉本的艺确认鱼？某房随地产溪开发握公司帝于20想03年1月获污得一猎块土仅地，浆当时希双方钥协定荷：前编期不痰支付蒸任何伟款项谊，待才项目叠开发滥完毕堡之后言将30扑00平方毁的房芦屋做茂为土充地价收款。1、问减土地冒成本灭如何住确认仔？各期如之间码如何陶划分案例健（6）某房群地产冷公司锻获得20辜00传00方土德地，辣分四膏期开截发，禾如何怒计算塔土地答成本层？纳税形人成捉片受迹让土撇地使薯用权垄后，门分期欲分批木开发槐、转吩让房羊地产售的，管其扣灾除项红目金谢额的辣确定商，可拳按转凭让土徐地使及用权班的面惧积占困总面肌积的否比例疾计算挥分摊绒，或抓按建架筑面秆积计村算分浮摊。19纷99年国关税函〔1讯99歼9〕抖11江2号通过梢中介享人获习得案例阵（7）某房蚀地产评开发汁公司环于20已04年委波托某鞭物业谣公司今购买规土地论，共恒支付殖给物目业公告司10扛00择0万，她其中施获得荐相关引土地嚷票据75杏00万，翻其中光大部榆分票收为村想委会冰的收喉入，营其中文付给检物业沿公司德费用20剥00万，访问如蛙何扣推除？配套澡设施怎的处阁理房地躺产开错发企变业开央发建陶造的邻与清于算项拍目配葛套的虚居委林会和状派出烛所用希房、舒会所牧、停程车场傅（库卧）、亿物业拨管理罢场所浊、变愚电站忘、热被力站泪、水斥厂、便文体备场馆晕、学徐校、扣幼儿弟园、亭托儿摩所、逗医院泪、邮登电通编讯等疤公共悔设施智，按顽以下胃原则击处理放：1、建慢成后鲁产权属于纳全体怀业主劲所有的，信其成跪本、港费用供可以俘扣除脑；2、建锹成后无偿犁移交堪给政未府、公颤用事叶业单贤位用来于非第营利铁性社于会公丈共事骑业的惹，其王成本粉、费离用可驱以扣励除；3、建成窃后有棍偿转泄让的，恋应计晕算收涂入，妨并准巨予扣话除成有本、趣费用联。利息狸专题案例障（8）某地茫产公眼司问受：根饥据细谁则规炼定：（1）凡能务按转金让房危地产泽项目倦计算尾分摊踩利息霞并提箱供金选融机风构证脸明的钱，允星许据逢实扣池除，此但最贞高不梨能超成过商洪业银尊行同赔类同贞期贷路款利辣率计洲算的时金额族。（2）凡库不能朋按转遣让房冠地产绍项目多计算辩分摊警利息匙支出嘉不得币单独茅计算疾，应幻玉按取嗽得土培地使窜用权换支付卸的金扶额和涝房地密产开患发成淘本金占额之猫和，蚕在5%以内斗计算助扣除透，同滔理如恐果发烈生的拔利息拢支出保不足5%，是引按5%扣除烈还是骑据实畜扣除鬼？利息甲专题第2问：前面劫所说眼的“利息千支出”是否繁还包砖括已摇记入“开发积成本”的利世息费患用，摘还是新仅指“财务存费用”中的围利息荒？第3问：另外妹房地挑产开等发企依业允浴许按眠取得骆土地法使用杏权时纪所支比付的肉金额啦和房礼地产遭开发借成本侍之和鱼加计20炎%扣除乓，这我里房愚地产任开发醉成本织是否升包括遍已记剑入“开发泰成本”的利嫩息，库即这热部分络利息赖是否张作为厉加计驱扣除徒的基颠数？利息沿专题第4问：如所香转让框的房阶产项池目全赤部以来自有竞资金据开发完未发科生借瞎款费以用，技利息泊费用悔是否纹均可潮按（条地价+开发蛇成本检）*5%计算铃扣除条？政策直链接只分弃两种良情况黎，如愈果能寸够按机转让渔房地警产项砍目计颗算分毁摊并冤提供惊金融享机构桌证明歌的，赠财务亚费用缠中的激利息巧费用球允许曲据实猫扣除矛，但肆最高撞不能陷超过篇按商庄业银落行同柿类同携期贷敏款利日率计链算的充金额茎。如逝果不快能按样转让梳房地盼产项撑目计漆算分怖摊利椒息支肺出或构不能狗提供闭金融期机构熊证明泼的，脱房地蚊产开吸发费杠用按搂本条则（一衣）、厉（牙二）泛项规尖定计参算的等金额日之和咏的１雄０％族以内竞计算孩扣除.摘自《细则》第三冻问：致分析棚（1）会计滋处理袖规定:（一代）我舌国《房地扶产开鸭发企皂业会痛计制左度》规定经，“企业冤长期棍负债汁的应奸计利堤息支林出，创生产详期间流的，追计入财务蹦费用”。分析仙（2舌）（二凯）我绑国《企业距会计防制度》规定槽，“除为驰构建灾固定典资产侍的专引门借涝款所蛇发生痛的借封款费丝式用外豪，其暖他借池款费己用均军应于艇发生跨当期出确认用为费笋用，术直接动计入叨当期饱财务争费用知。”由于微对于汁房地光产公铜司而神言，租所开撇发的少房地疼产不属禁于固仔定资侍产，偷而是女存货，因社此根翻据《企业膊会计易制度》，相幸关的团借款诊费用剧应采绘取计额入财气务费越用的推做法副。分析辽（3横）（三笔）我醒国财松政部泛于20岁01年1月颁范布了《企业踢会计喷准则——借款挺费用》，该旺准则虹首次页就借肆款费电用资锤本化图的条至件、榜资本痕化的讯方法牌作出净了明国确规哄定，帝即“因专番门借距款而斯发生掉的利飞息、在折价残或溢吵价的须摊销屠和汇染兑差懂额，乐在符灵合本伤准则求规定恰的资与本化叙条件伪的情徒况下命，应稳当予兴以资随本化赔。”但是俗，该李准则并未嫌将房撒地产作商品限开发昌中发非生的跨借款喝费用谁列入鸡准则雷的涉偶及范运围。该总准则呀第2条称苏：“本准域则不疾涉及根：1、与副融资蝇租赁情有关带的融滴资费葛用；2、房洗地产睛商品亡开发披过程柳中发密生的狠借款务费用抓。”分析寺（4传）（四园）《股份配有限芝公司为会计上制度祥附件吃三：录房地油产开趟发业现务会诵计处框理规亩定》（以傻下简雾称《附件叶三》）规构定：“公司乓为开璃发房铺地产践而借冬人的联资金士所发木生的触利息马等借婚款费傅用，秋在开镰发产姓品销理售之议前，农计入给开发伴成本结或开返发产辩品成镜本。”由于司这一离文件缸仍然芬有效稍，因日此房肯地产提上市棍公司团对借农款费琴用的逼处理胖虽然逐不受《企业颜会计莲准则——借款欢费用》的规瓦范，鸽但实叉际上桨也采霞取了伯资本协化的让处理梅原则氏。分析外（5卵）（五症）《企业行会计棋准则杂第17号——借款奶费用》(财会[2蚊00朗6]样3号，演自20遍07年1月1起施猫行，眠以下怨简称“借款革准则”)规定跑：“企业织发生暂的借后款费锻用，幸可直租接归份属于浆符合出资本路化条串件的姜资产葛的购凤建或笛者生笨产的谦，应伯当予煮以资习本化驱，计勿入相盗关资累产成馆本；芦其他搏借款云费用乏，应波当在霉发生磨时根批据其楼发生拌额确片认为缓费用蛮，计箩入当镇期损供益。分析夜（6恋）符合艇资本字化条宵件的坚资产退，是假指需俘要经果过相法当长圆时间慰的购酿建或螺者生捕产活浙动才森能达萌到预省定可乳使用鬼或者乘可销怕售状训态的令固定筋资产侦、投差资性蛾房地捧产和丝式存货森等资扑产。”由此稀可见率，新迅会计忆准则扩大了借款磨费用讨资本锐化的范锋围：一是反准予炼资本推化的迅借款龄不再性局限垃于专迟门借攻款；二是匀当购骨建存榨货发敬生的吸借款挥费用香符合贵一定站条件贱时，桨也可跟予以焦资本光化。因此屡，房已地产宜开发啊企业振的开究发产牲品显择然属脊于“需要召经过伟相当恨长时汇间的世购建裤或者森生产另活动吐才能渗达到犬预定亚可使结用或夏者可混销售谈状态暂的存欢货”，其滋借款懒费用软应当竹按规犹定予植以资总本化惜。税务加处理芝分析企业冈所得凡税方柳面:《企业童所得姑税税控前扣途除办搬法》（国催税发[2跨00歪0]阿84号）孕第三忘十五饰条规花定：“从事业房地野产开劲发业墙务的高纳税视人为镰开发贝房地奇产而驼借入孔资金偶所发物生的网借款舌费用断，在犬房地填产完两工之窄前发掉生的勿，应粘计入化有关扣房地背产的菜开发笋成本墙。税务布处理圆（2君）根据《土地听增值染税实制施细猴则》的规漂定，功财务荒费用献中的咸利息恒支出恐，凡贝能够渣按转失让房泊地产枯项目泼计算猜分摊广并提捆供金书融机盈构证顽明的蹲，允挠许据末实扣材除，浇但最热高不馋能超云过按杠商业芦银行秋同类真同期搞贷款正利率座计算恼的金闭额，浅其他胀房地轧产开就发费吹用，觉按取范得土刺地使霞用权克所支斜付的则金额都和房萍地产堆开发舍成本轻之和草的5％以洪内计阻算扣件除。握凡不显能按逆转让贱房地掉产项逝目计化算分孤摊利窝息支舟出或粘不能计提供司金融脉机构先证明截的，截房地勺产开喝发费阻用按案取得静土地感使用疯权所券支付民的金伙额和碧房地屑产开批发成厚本之要和的10％以桌内计对算扣狱除。税务多分析肚（3开）《财政触部国家邮税务铸总局心关于骂土地塑增值转税—些具蓬体问洁题规晌定的宪通知》(财税[1姓99青5]鼻48号)规定揪，利日息的么上浮瘦幅度律按国冤家的静有关畅规定因执行拍，超的过上浮寒幅度的部润分不允腊许扣除机；对夏于超过贞贷款缴期限愤的利谨息部古分和加罚的利铲息不诞允许山扣除储。税务厕分析设（4淡）细则滔规定县，房浑地产伐开发检的成岛本包脖括土地测征用及拆迁威补偿劝费、前期虎工程委费、建筑堂安装撑工程排费、基础飘设施沃费、公共歪配套寨设施欢费、开发商间接占费用，其中触并不勒包括鸦借款较费用。第三杯十五贴条肉开发含间接箭费用街的审伸核，怨应当脖包括问下列衣内容束：（八授）在稠计算渣加计诞扣除绕项目迁基数河时，非审核世是否耳剔除姐了已书计入鲜开发什成本事的借棵款费线用。国税猾发[2刮00匠7]哄13锡2号税务捞分析迅(5鲁)总结:因此摧，借心款费演用记宏入开这发成袖本后际，在括财政究部和徐国家抽税务较总局裹未制日定新丢规定哀允许育扣除唇之前幸，计以入开趁发成逃本的敞借款糖费用套仍然玩不得泼作为钱加计20梢%扣除填的基议数。各期黎之间剖利息街划分案例症（9）某房么地产饱开发甲公司拌获得20美0，00滥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