天津某综合体写字楼项目发展顾问

天津环外***写字楼项目

发展顾问最终报告

呈交:

天津***有限公司

2007年4月背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议背景

世邦魏理仕接受天津***有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外***写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议地理概况人口概况经济概况城市定位基础设施条件城市规划区域发展前景城市宏观分析

地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图背靠北京，面向渤海的优越地理位置国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区充足的经济发展空间强劲的城市发展动力地理概况2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强人口郊区化，推动商务和商业设施的发展城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍人口概况城市宏观分析

资料来源：天津市统计网GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况城市宏观分析

资料来源：天津市统计网截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高11.2个百分点。经济概况城市宏观分析

投资规模大，增资势头强劲主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升各种优惠政策对外资进入提供了客观条件随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目城市定位城市宏观分析

天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况东南半环西北半环两横两纵三条联络线城市宏观分析

城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段重点规划发展区域进展状况CBD中央商务区小白楼，总建面180万㎡，已完成38万㎡海河改造分三期，整体完成50％。滨海新区总规划面积2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大。城市南部片区发展梅江南的住宅开发已近多半，而卫南洼区域刚刚起步，未来有大量的居住项目和商业配套项目待开发。重点基础设施项目进度计划天津站改造整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。地铁1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计分别于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路预计2008年建成。京津城际高速铁路预计2008年建成。环城道路系统中环、外环线的改造城市重点道路改造友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、卫国道、大沽南路等已经改造完毕桥梁富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、新三条石桥在2008年前预计完工。机场扩建2008年完成6万平方米扩建，未来总扩建12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加3倍。港口扩建2020年，天津港年货物吞吐量将达4亿吨，集装箱吞吐量2000万标准箱。原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣城市重点规划及基础设施概况城市宏观分析

从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用分项河西区西青区（开发区部分）在全市的地位天津商务比较发达的区域，友谊路和小白楼是核心商务区之一，同时也是产业比较发达的区域西青区位于天津市西南部，是重要的旅游文化区，同时西青开发区的电子产业在全市占有重要的地位产业依托未来的产业方向主要是：商务商贸、金融业、物流业、餐饮业、新兴服务业未来的产业方向主要是：现代物流和旅游业高新科技、汽车配套和生物技术重点规划区域小白楼商务中心友谊路金融服务区大沽南路商业街海河服务型经济带解放南路物流带、陈塘都市型工业园杨柳青镇建设西青经济开发区未来要成为基础设施完备、服务水平一流、产业集群辐射力强、以跨国公司为主体、在国内外有影响的开发区基础设施地铁１号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，使八横八纵道路骨架基本形成该开发区是离市区最近的，基础设施条件也是最好的，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状友谊路金融服务区；大梅江区域是天津的高档住宅区，具有良好的生态环境目前已有多家知名房地产企业先期进驻开发大组团的住宅小区，如：招商地产、万科等土地开发河西区的土地开发比较早，中心区域基本上无土地开发，大规模的土地开发只有尖山八大里（未拆迁）本区域的土地开发在环城四区中属于重视比较早的，中北镇已经被多家知名发展商看重兵开发区域发展前景城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕区域发展前景南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会各区基于产业优势对未来的产业结构进行了调整产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点分项津南区（部分）南开区（主要是华苑产业园区）在全市的地位津南区位于天津市东南部，是连接市中心和滨海新区的重要交通要道之一位于天津市区西南部，具有商贸、科技、文化特色的充满生机和活力的新型市区，具有综合发展的有利条件和优势产业依托目前主要是：农业、运输仓储业未来产业方向：汽车、设备制造、综合服务业产业园区主要包括电子信息、绿色能源、生物医药和新材料四个支柱产业未来方向：主要是高教区和综合性的商务办公、金融、商业等重点规划区域双港开发区、工业园区双港湖风景为工贸和商业发展区园区环外部分重点是高新技术产业；水上地区的都市旅游商业区；奥运板块的健身会展服务区基础设施规划区内已完全具备客商投资建厂所必需的基础配套设施为了2008年奥运会，南开区正在加紧基础设施的改造房地产现状靠近外环区域主要是高档别墅区，为大梅江区域的延续，金地、永泰红勘等知名发展商再次区域开发奥运板块内有大量的高档住宅项目，是天津的高档居住区，对于与梅江南区域形成大的联动土地开发作为环城四区域之一，土地开发比较晚，因而后续还有很大的发展潜力南开区的土地开发在市中心也是比较早的，老城厢的大片开发带动了城市中心区的发展，而园区环外部分还有大量的土地待开发城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕城市对比城市北京上海杭州成都天津城市定位国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市围绕形成“四个中心”基本框架的发展目标，以增强城市国际竞争力为发展主线国际风景旅游城市中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市城市地位文化中心地位，不再具有经济中心的功能工商业城市向经济中心城市转变，具有国际竞争力国际旅游城市的地位旅游业作为主导产业地位北方的经济中心，新的城市定位提升了天津的城市地位城市商务区发展北京由于城市经济的发展和城市地位决定了其商务区的发展比较迅速，目前已经形成多个城市商务区由于开放比较早，所以上海的商务区形成较早，档次也比较高，城市商务区的分布也比较广以西湖旅游带动周边区域商务区的形成早期的核心商务区都在城市中心，随着城市的外扩，投资拉动，目前已经形成多个商务区商务区比较集中，主要集中在南京路和小白楼商圈，随着城市经济的发展会形成多个商务区城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕城市对比城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹本项目所属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实城市的发展都是由以前的单一核心向多核心发展，各个区域根据产业的不同特点发展新的商务区各城市的GDP对比中可以看出，上海和北京历年的经济发展要明显高于其他三个二线城市，这也是上海和北京的商务办公比较成熟的原因之一从几个城市商务区的发展对比中看出：商务区都是由市中心的核心商务区向多个区域发展，靠经济和投资的拉动作用成长起来城市宏观分析

资料来源：各城市统计局经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响城市宏观分析

项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好城市经济城市定位和规划基础设施条件投资前景报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议写字楼市场写字楼市场研究范围针对天津有影响力的写字楼项目研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路研究时段：2003年—2006年市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量在示意图上划定研究范围，建议以天津城四区为主研究范围研究范围资料来源：世邦魏理仕写字楼市场No.考察内容说明位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。3周边环境邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。结构空间布局5楼层布局各楼层及纵向功能布局合理、有层次。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米7层高写字间净高不小于2.7米装修标准8外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料9公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统11给水系统24小时热水供应12供电系统双路供电，有自备发电机13通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统14停车设施有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位15电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒16安全设施先进的视频保安监视系统。17楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳管理19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。运营状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司22运营时间可24小时运营，节假日限制进入23保安24小时保安，智能系统国际大厦甲级写字楼标准写字扩楼市答场商务帖区分涉布主要袄商务点区分狮布图把（现号有及使未来杠）目前债整体撒市场狗物业棉档次祖不高墓，但款未来点将有睛提升防的趋害势不成占熟的润市场巡寿环境解下，床可能勒催生核商务教格局摇的转拒变项目痒北部澡商务属氛围评较好谣，特桐别是邮友谊剪路/围堤壳道区则域，堡对本月项目茄有一绢定的浇辐射渐作用南京后路沿梅线友谊苦路/围堤截道小白自楼/C幼BD本案海河硬沿线老城枕厢奥运种板块海河/东站主要扛商务坚区目前南京用路沿运线友谊左路/围堤币道小白克楼/C猎BD海河/东站奥运茶板块卫津乖南路解放悔南路目前蓬商务吩区主太要在聋市中纤心形学成，筋未来路城市理热点任开发预区域凳将成迫为新侵兴的结商务喷区，现有尚商务止区发厅展不激成熟概，定弱位的侦差别机不明柿显，暑因此俭部分见商务有区未炎来可财能有缴融合只趋势潜在海河钞沿线老城红厢板子块解放笼南路资料锦来源中：世燃邦魏劈燕理仕写字嘴楼市松场南京而路商法务区南京路沿线甲级国际大厦津汇广场平均入住率94%租金3.83元/平方米/天乙级今晚大厦河川大厦万科世贸富士大厦总供应量132,600平方米主要特征1990年以来天津市最早发展也是最为成熟的商务区主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快区域内主要以***为主，写字楼比重约占50%，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质目前地铁1号线贯穿此区域租户特征金融企业在国际大厦汇集跨国公司多在此区域租用写字楼世界500强企业占一定比例天津市租金最高、出租率最高的区域12345写字巴楼市境场小白禽楼/C盈BD小白楼/CBD甲级ICTC（平安大厦）入住率76%乙级信达广场滨江万丽泰达大厦亚太大厦文华中心国华大厦天星河畔凯旋门大厦金皇大厦万隆太平洋大厦三联广场租金2.95元/平方米/天供应量426,201平方米主要特征小白楼区域是天津历史上的旺地，且目前被规划为天津市的CBD目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形成与发展的商务区域租户特征货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小3134569782101112写字雹楼市谢场友谊掠路/围堤记道友谊路/围堤道乙级华盛广场B座北方金融天信大厦峰汇广场丽晶国际医药大厦环渤海发展中心大安大厦B座友谊大厦津玉大厦云翔大厦入住率73%租金2.26元/平方米/天供应量150,935平方米主要特征区域形成原因是很多国内银行在此聚集办公发展目标定位为国际金融区及经贸展示区此区域延围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展以纯写字楼项目为主此区域与小白楼CBD区域距离较远租户特征实业公司、办事处、服务型公司、货运代理均有1234567891011写字播楼市探场海河/东站海河/东站乙级远洋大厦港湾中心津都大厦入住率80%租金2.76元/平方米/天供应量143,000平方米主要特征临近天津火车站，交通便利临近天津商业中心目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大租户特征货运、贸易为主因为区域的独特优势（临近交通枢纽、海河），对于部分外来的新公司具有吸引力213写字印楼市裙场奥运辟板块213奥运板块乙级濠景国际入住率82%低密度上谷时代奥城租金2元/平方米/天供应量91,000平方米主要特征借助水上公园的自然生态景观优势，项目生态环境较好交通路网完善，可达性较好，但公共交通体系一般新兴的商务区，时代奥城为典型代表项目未来，区域内的商业、酒店、公寓、会展等配套设施较完备未来办公类物业档次将明显提升，同时其建筑形式也将更加丰富，低密度办公用房、“Loft”及“SOHO”办公物业体量将有所上升客户特征基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力写字猫楼市睁场解放肚南路1解放南路乙级环渤海国际经贸大厦入住率90%租金1.8元/平方米/天供应量35,000平方米主要特征据传统商务区距离较远，发展较为孤立目前商务区主要借助于解放南路家装、建材基地的发展而形成，商务氛围较淡，入市项目很少未来受政府对解放南路物流经济带规划的影响，将有上百万的办公类用方面市，其中低密度产品供应量将有所放大未来，入住区域内部分项目的企业将享有一定的产业优惠政策客户特征基本为内资企业家装、建材、物流类企业占比较大写字苏楼市猜场卫津猾南路213卫津南路乙级京燕大厦B座新京龙大厦创业环保大厦家世界商务会馆入住率77%租金1.88元/平方米/天供应量63,000平方米主要特征主要以乙级写字楼及商住楼为主，且商住楼占据绝对主流。商务氛围不浓，为天津商务发展的非重点区域除创业环保大厦外，楼宇建筑品质均较差，租金较低除新入市项目外，入住率均较高客户特征主要为工程机械、贸易、制造类公司部分公司规模较小大型企事业单位（政府背景）4写字浙楼市令场天津冒甲级顷写字胞楼供秩应量扯较少封，目暴前仅女为为13金6,兔70舒1平方红米目前隔分布洋在南谋京路饮两翼批及小辰白楼CB置D区域足，未营来主渣要以许南京湿路及密海河哈沿线遗为主目前瓦单体垄体量权集中旋在以2-贴5万平盲米，花未来翠有扩染大趋疑势项目线区域裹内无掠甲级咸写字战楼供装应，鞭但一酒些写萌字楼增的硬嫂件水姨平接租近传稀统意亲义上贷的甲销级写卷字楼真正感意义衡上的拥甲级爬写字跌楼较颤少，千主要婚分布利在传险统商查务区树内，隐未来美在海友河沿拾线、卸南京程路沿千线、麦新兴暂商务农区（丹南站CB涝D、奥卧运板己块）醉等潜由力区睬域有胁扩充失发展章的趋名势甲级筑写字畏楼市附场尚甘不成庙熟未来锣新的仗市场置供应锻将引狭发产宣品品唇质的毁变革在区焦域分世布上购将有丝式所突狭破，合开始洋由点义、线党向面粘的转坡化，膏主要既表现晴由传首统商赔务区料向城化市边研缘扩富展的晋趋势氏，距多传统渔商务烛区较献近的凝区域眼发展脚优势谦较大津汇订广场IC岂TC誉/平安酸大厦国际举大厦甲级杜写字疤楼供优应量资料热来源拖：世述邦魏侨理仕写字期楼市寻场06年底艰，乙哑级写杰字楼蹄总供旗应量石为1,臂14臣4,辞20贯0平方吗米受90年代最中前单期经储济的俭影响烧，97算-9若8年供球应量仔突然拔放大请，随烂后平抖稳；03年前疏后开灰发节狸奏加瓜快，05垒-0待6年市隙场也混呈现流出供稀应量旱增多挠的局灿面主要鬼分布桶在小旷白楼CB泛D、友板谊路哗及围蝇堤道价区域劲，且责品质拆较好煎。未柳来老翠城厢缓、海宴河沿龄线等乔区域怠发展夏势头舌较好项目拨区域猪内乙展级写栗字楼拍供应够较多社，占判据市昆场总畅量的1/删3左右乙级符写字皮楼相瓜对较灵多，旗竞争凝激烈友谊削路及脏围堤完道、勇小白妥楼CB驳D区域速为乙掩级写网字楼鹊集聚遍效应厌最为藏明显位于惹南部记的友腔谊路拜及围刃堤道盗区域锹的金窑融商鉴务区蜘将带对动区仅域商铁务的法发展乙级站写字颜楼供筐应量资料巷来源苏：世破邦魏辆理仕写字悟楼市留场现有瘦供应融项目规模目前欢天津器的写档字楼活单体禁规模窃较小熔，集西中在2-骡4万平副米层数一般任在25兵-5夏0层之侍间标准洋层一般颈在15高00平米惯以下较其世他城叛市较渐小，肥无法逝满足煮大型图企业铃的办刷公需穴求租售康策略发展票商自规持项甘目较快少，颈其余巴项目渣均采载用整坊售或雹者散坛售的杰推广朱方式分级名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积（平方米）租售方式甲级国际大厦199025,476B1-371,158只租不售津汇广场200240,000B3-381,334只租不售ICTC200391,686B2-291,500散售、整售乙级万科世贸广场199514,675B2-16823散售河川大厦199523,400B2-31984散售泰达大厦199760,153B2-391,982散售津都大厦199837,000B2-251200只租不售远洋大厦199746,000B2-431,347散售北方金融大厦199831,700B2-281,317散售今晚大厦199810,000B1-40983散售天星河畔广场199832,200B1-401,100散售天信大厦200026,000B2-281,100散售滨江万丽200014,530B2-481,453散售金皇大厦200126,800B1-471,516散售亚太大厦200337,000B1-291,017散售文华中心200321,882B1-201,500散售国华大厦200524,000B1-241,400散售峰汇广场200531,700B2-23840散售恒华大厦200520,000B2-281,133散售信达广场200541,600B3-511,600散售丽晶国际大厦200635,000B2-321,300整售港湾中心200635,000B2-281,200散售医药大厦200332,0001-161,100只租不售资料擦来源躺：世赤邦魏义理仕写字严楼市广场现有柄供应兽项目总结市场框起步热较晚惑，发忆展速桐度缓菜慢供应遇量较穿大，距但多粮数产抛品档隆次不疾高、疗种类舟雷同娃，缺纳乏产连品创鼻新分级名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积（平方米）租售方式乙级凯旋门大厦199724,000B2-31500散售三联大厦200524,000261000散售万隆太平洋大厦199831,500201600只租不售环渤海发展中心199911,0000281562只租不售大安大厦B座200411,000111100只租不售友谊大厦200440,000231400散售津玉大厦200515,000B2-12954散售华盛广场B座199726,000B2-311500散售云翔大厦199624,000B2-301085散售京燕大厦200620,000B2-181000散售新金龙大厦199413,00015800只租不售创业环保大厦20022,200020946只租不售家世界商务会馆20058000101300散售时代奥城200623,0001-62500散售濠景国际200650,000B2-161100散售上谷200518,000B1-6散售环渤海商务大厦200235,000B1-13散售资料中来源目：世伏邦魏图理仕写字络楼市赖场潜在款项目握为48个，尝建筑槽面积26糕0-耗30营0万平曾方米08年为谣供应咳高峰量，08资-0稠9年每猪年约掠为50万平温米，20判10年达抗到10件0万未来迈市场易供应触的热睬点区挖域将期集中灯在海拉河沿呈线、羽友谊笨路/围堤裂道沿腾线、浆小白天楼CB内D区域繁、老衰城厢父板块未来绞供应什中有除不少羡知名姻开发臭企业良开发上的项苏目，石如和贡黄项饲目、交津汇魂二期携、嘉本里中湖心、拴津塔亿、天杜津中乔心、隔合生急创展娘北安桶桥项庆目等未来2～3年内脊，供应登量非唯常大扫，市怖场竞虹争加抢剧中央怎商务掩带南示北两茄翼——河西脏友谊只路与辨南站CB舅D、老允城厢申区域炎，将浑有部密分写访字楼稿入市特，形索成一场线为很主，雀两翼租联动失的格认局城市惠南翼弦商务尸区的唤扩展袭，为述本区馋域的桶发展帝带来尊利好主流巧商务趋区最滩有可留能推尘出大德规模捷、高斤档次肝写字锁楼未来存量（至少）未来新增（至少）供应潜量未来捏供应资料住来源针：世液邦魏扰理仕写字欺楼市剂场甲级劣写字宪楼06年第竞四季映度的倚平均禁租金瞒为5.表19元/天*贸平米乙级悠写字后楼06年第监四季哨度的蔬平均具租金筋为2.滥35元/天*爸平米各个饰商务膀区中汗，奥开运板腹块、傻卫津覆南路逝、解旅放南泊路区顿域内盯租金兽最低恩，目返前为1.窑5-治2元天棕*平龙米本案章所属护的友损谊路易围堤旦道区妨域均拢为乙哗级写丽字楼给，硬劝件水壤平、狠软性奇服务监等水钥平不果高，充租金家处于晌全市摧中游宾水平整体征呈现厉出“卡北高竿南低址”的啦市场简特点甲级辽写字坝楼的耍租金绿水平糕保持尝坚挺乙级拆写字鸦楼的命租金迹较低点，在绑一定节范围喊内保错持震柱荡未来翅短期谜内，地甲级霞写字踩楼的雁租金深将会央保持男小幅急上扬嘉，但叮是个录别高共端项东目由污于总邀体供藏应量高短时闪间内走增加根，将楚出现择租金腥下滑竖的趋务势未来疏乙级付写字刷楼的肯品质薄将有湖所提侄升，屈租金菌也将杜有一歪定的捞上升退空间腰，尤省其是汁目前渐水平踪蝶较低工的南度部各继板块双线剃表示职甲、系乙级皆写字逗楼的假租金牧走势租金资料犹来源富：世章邦魏最理仕写字富楼市勇场空置瓦率过去3年空置率2003-2006趋势总结2007-2009未来预测甲级写字楼15%除03年因津汇广场与ICTC的入市而产生空置率上升外，整体基本保持稳定随着新项目的入市，短期内空置率将有所提高在项目入住成熟之后，空置率将逐步降低乙级写字楼21%05年底以来，入市项目增多，空置率有所上升大量同质化产品同期入市导致空置率上升总结由于较少的市场供应，甲级写字楼空置率明显低于乙级写字楼乙级写字楼的空置率将会上升，如何在市场中脱颖而出是未来入市项目获取成功的重要考虑因素资料桂来源赖：世乞邦魏恒理仕写字谣楼市竞场截至06年底乓，写榜字楼勉售价阳从03年的63手01元/平米仪已上狂涨至86选47元/平米3年来淹，平绘均每割年上稼涨近78驴2元/平米牲，平絮均增省幅约厌为11筹.1养%部分链新推虑项目琴中，响其均雀价已哪达到95咱00元/平米幅以上未来2-黎3年内拾，随传着上框市项冶目的孝增多耍，增鄙幅保纠持平覆稳目前打，友存谊路/围堤片道区端域成拨交均葱价为88抹96元/平米社，位蜻于中昌上等超水平闻，未栋来短爷期内酿，将塘很难北突破示万元祥大关上涨偿的趋羽势明王显，炸但是沈相对赏住宅轿市场怎的发箱展，阳仍较秀为滞塘后，尖与其欢他高原速发恢展的谢城市鲜存在而一定帜的差流距整体爽市场着的价爬格上稼扬，丧增加顽了新刺项目窃的机番会，其但仍洪要保饥持谨阀慎的额态度售价丘走势售价资料遇来源漏：世男邦魏郊理仕写字煌楼市染场销售柳率2003-2006趋势总结2007-2009未来预测平均每个项目每季度销售1600-2000平米销售速度基本保持平稳在保持价格合理的情况下，销售率将于目前状况基本保持类似整体不会出现大起大落的现象所研艘究写避字楼格平均氏每季凤度销轰售16售00解-2都00沟0平米督，一煌般需壳要2年以朗上时调间才绢能达萍到销架售80漂%以上目前黎部分装项目船（如觉信达东广场趋）成伪交量肺出现铸萎靡紫状态咳，主益要是苦由于披价格锈过高鹊所引散起，销超出杂的购影买者邮（投捉资者堤）的撕心理爹承受摩范围进入无尾盘显销售渡后，杂销售远速度跟明显卷下降未来烧项目翠在价懒格合峰理的踢情况谈下，远预计暮销售享速度该类似踪蝶，但木由于修市场厨供应膀的放肝大，贸短期薯内会首产生羽一定俱的波嫂动销售孙率受勉产品遗档次祖和销萝售价些格的位影响苏很大牌，价钻格较袋高的谨项目食，即闸便位先置占晃有较匙大优介势，连销售首速度鼻也会碑受到佳一定援的影恰响资料挺来源糕：世顷邦魏聪理仕销售些率写字晴楼市截场价格演敏感串度较饺高，纲各商轰务区及内价瓶格对伞销售惧速度淹影响衡较大项目嚷自身根品质猴、区旁域发牵展前侍景等凝因素侨可以牺在一驱定程评度上反保证众其价圾格与沈销售深率的别双赢友谊还路/围堤兴道区糟域内穿，原裳有项套目中脚除峰宏汇销锡售速撑度缓叮慢外信，销喉售率蚕基本光在85涛%以上小白曲楼区般域内蝴，除沸信达中项目债外，驳销售胳率均肠在90限%以上奥运中板块咳内项红目全醒部采哗用出渐售的合方式填，目界前已唤销售困完毕海河/东站引区域愁内，完港湾瞒中心钞项目句销售迟率已手达到90泻%以上服，其赔余项排目均遣在06年三焦季度点后推市出，跑销售浴率为10相-2烛7%目前助市场朴上，抗均价棋在85己00以下岔的项曲目，魂销售率速度纳尚可咸，景讽观及速人文闯环境掘、所鹊属区尚域发慌展潜排力等轿优势防明显驾而拉置高价畏格，照市场阁认可月度较铲高资料抖来源织：世裂邦魏挎理仕写字泪楼市灿场季度吸纳量（平米）每年吸纳量（平米）甲级写字楼4000平米16000平米乙级写字楼13000平米52000平米总结每年写字楼总计吸纳量约为68000平米甲级写字楼表现出了高于乙级写字楼的吸呐能力未来短期内，市场需求不会明显放大吸纳锡量市场扛供应证的放龙大，稀将会理在一率定时骆间内蜻出现舅供大仆于求话的局步面，酒而相概对而葱言，援市场柱需求精不能定跟上惜市场糟供应飘的步奏伐，包相互促争抢布客户犁将会冬是各粪物业挂必须辟面对饶的问前题差异施化将姓成为毙项目高获得押竞争捧优势削的重收要手熔段资料尿来源含：世悬邦魏付理仕优质苗写字雷楼比寻较大厦信达广场平安大厦津汇广场国际大厦照片平面图区域小白楼CBD小白楼CBD南京路南京路楼层51293839单层面积（平米）99599113441060物业管理公司天孚物业物业管理,顾问DTZ君怡物业高伟宏腾前期怡高物业交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付标准吊顶及地毯毛坯（无装修）消防、喷淋、烟感、灯盘及照明消防、喷淋、烟感、灯盘及照明层高（吊顶）2.452.452.32.3使用率60%标准分割56.13%70%65%电梯数86810租金(元/平方米*天)5（含物业）4.8（含物业）5.5（含物业）7.2（含物业）客户特征由于目前入住客户只有一半，所以客户特征无法划分地产公司、日资物流公司，选择该物业主要考虑地段、硬件和性价比以物流、投资、贸易公司为主，外资客户占到70%，客户选择主要考虑因素是：地段，扎堆，形象比较好外资金融机构和物流客户为主，选择该物业的主要因素是物业敢立和公司的品牌形象写字缘瑞楼市忠场优质扶写字怀楼比属较写字塑楼市怖场大厦天信大厦北方金融大厦友谊大厦峰汇广场照片平面图N/A区域围堤道围堤道友谊路围堤道地址天津市河西区围堤道125号天津市河西区友谊路5号天津市河西区友谊路50号天津市河西区围堤道103号楼层29282323单层面积(平米)110014001400843物业管理公司DTZ天津国信物业管理有限公司恒谊物业峰汇物业物业管理顾问DTZ交付日期2000年19982005年2005年9月交付标准吊顶及复合地板吊顶，水泥地面毛坯房吊顶及复合地板层高（吊顶）2.52.42.782.7使用率65%70%70%A-71.5%，B-65.5%电梯数7644租金(元/平方米*天)2.82.2（含物业）2.8（含物业）3.5（含物业）客户特征以物流贸易为主，外资占30%客户选择该物业主要考虑是河西区政府对外招商办公室在该写字楼里能够提供一条龙服务，其次是想家比较高日韩、欧美的企业较多，主要行业涉及金融、贸易等，选择该物业的主要是早期客户比较关注地段和价格以咨询、贸易、广告、设计等公司，主要是自用可客户为主，少量投资销售为主，以自用客户为主，投资客户为辅。客户设计贸易、咨询等写字顶楼市订场大宗股交易平安大厦濠景国际丽晶大厦交易时间04年06年12月（签定正式合同）06年8月价格总价近3亿（含税）7800元/平米8249元/平米面积2.93万平米1.2万平米（D座）3.25万平米购买方平安保险轧钢一厂中国节能投资天津国能分公司付款方式一次性贷款一次性处置方式自用，出租自用、部分出租给其下游企业自用，出租其他情况入住率较高该成交价格已超出项目散售部分1-5F为商业，租售，5F以上为写字楼，出租平安胸大厦丽晶抛大厦天津摆的写愚字楼素市场灭中整拥栋买茎卖不储活跃但从鸣交易酿价格臣看，炒整买饮价格成于零时售相贷差不愈大，重多为络投资遇加自轨用但天迁津客设户中膊，国袄内和秧本地姨比例多较大持，不僚少企戴业倾雷向于丢购买镇办公县物业写字遮楼市醉场小结甲级疏写字慎楼较屋少，蓄乙级闯较大逐渐盲从传畅统商果务区改向新腿发展扑区域曲扩展本项渐目在紧规划恰上也俘是新服发展传区域律，区族域前敏景良裕好单体始规模侵有明妹显增虑大的谢趋势产品露品质拣与发暑达城与市项序目差室距较胁大产品劳对项这目的魄带动敢作用发比较肝明显甲级惨写字南楼市场石表现脖良好饥，主尸要为蚕持有乙级恨写字怕楼价帆格随摧产品回提升雄稳步界提升鲁，但亿普遍邻消化开速度偿较慢定位业准确件和产质品差蜻异化筒将成鞋为吸把引客仙户的满重要矿手段传统谷行业民仍是附市场事的主馋要支肿撑，故但比伸例将泼有所孝降低新旧踢行业胞正都糕处于学快速邀变化狼之中适应手目标齿客户廉群的液变化俘对项肚目的戏定位趴和发晋展至类关重命要市场供应需求趋势产品特征目标客户报告链摘要基础直分析写字可楼市富场研夫究区域染市场险研究低密朱度办北公物韵业研君究竞争标分析需求止分析地块彩分析定位普分析财务各分析设计教建议发展借策略逃建议区域宅写字北楼市片场写字袖楼区翻域市售场区域众市场腹的划叮定划定去的原拣则商务龙区影辟响行业越类型距离城市卷规划研究鉴范围逼：北增至友润谊北腾路、辈南至壶西青甘开发倚区，环东至自陈塘炕庄工口业园壳，西快至新矮技术温产业啊园区主要情包括模友谊取路/围堤脾道、萄卫津敌南路僻、解妻放南谊路、肤宁家针房子种区域比、奥肤运板民块及硬西青形开发哀区、展华苑咽产业杀园区竞争项目的划定友谊路/围堤道卫津南路宁家房子奥运板块华苑产业园区西青开发区解放南路本案写字湿楼区棒域市伤场目前哗分布厨和供苹应124567891011211112131423145763乙丙其他低密度商住31516172348区域躲内写疑字楼医类物萄业面西积为82么.9万平半米综合蛋类项于目较裂少，旋以纯缓写字萍楼为究主，贿有少罩量密费度较霜低的级项目每年霸平均其增长择量约尿为7-捉8万平刺米目前宅区域窗写字究楼主棚要分势布在爷友谊苗路/围堤灾道沿姻线，湖占总或供应肤量的71穷%，其丢次为街卫津困南路扭区域寇及奥古运板洋块区域挠无甲握级写镜字楼临，乙摆级占59激%以上杂，其良次为贤商住踢类和骨低档些写字礼楼目前物区域拘内写滤字楼筝的硬罩件设业施、颂车位倾配置境、外朝观设女计、啊内外堆部装矛饰等煤方面宴均存麦在一笨定的身不足由于哪历史葵原因章，区消域内蒜写字庭楼建蚊造时境间较给长，闪硬件笑设施半及软通件服高务水幸平均改与高朴档写让字楼货物业敞存在晨一定厌差距近，无占法吸剧引更矩多的洗较优棉质的步大宗共客户技落户区域颤条件完适宜别发展桃商务疲办公晚物业依靠年产品甚的提毕升，饱在区忽域脱繁颖而站出，登能够妈较好藏的吸定引目窝标客毕户群友谊窜路区奶域的设金融员功能悠将带仙动写私字楼仁市场霉的良扎性发识展，步中短门期内菌档次榜提升国趋势融明显资料帝来源采：世户邦魏缓理仕写字止楼区拼域市吹场目前唱分布诱和供布应分级名称开业时间建筑面积（平方米）乙级1、医药大厦2003320002、云翔大厦1996240003、峰汇广场（A座）2005410004、丽晶大厦2006325005、华盛广场(B座)1997260006、北方金融大厦1998300007、天信大厦2000230008、环渤海发展中心1999500009、大安大厦（B座）20041100010、友谊大厦20044000011、津玉大厦20051500012、燕京大厦20062000013、新金龙大厦20071300014、创业环保大厦20022200015、家世界商务会馆2005800016、濠景国际20065000017、环渤海经贸大厦200235000合计472,500平方米分级名称开业时间建筑面积（平方米）商住1、罗马花园二期（双子座）2003235002、银丰花园2001460003、广银大厦2003400004、合众大厦1999460005、峰汇广场（B座）2005160006、万顺温泉花园2000500007、华盛广场（A座）1997210008、京燕大厦200620000合计262,500平方米低密度1、时代奥城2006230002、上谷2005180003、翠泉别墅1990100004、宁昌花园别墅199010000合计61,000平方米低档及其他1、越秀大厦1999100002、华昌大厦199730003、宝轩商务楼2006100004、科技大厦199910000合计33,000平方米资料活来源晴：世软邦魏直理仕写字正楼区佳域市偏场未来义分布毅和供茄应未来贯市场绩供应遣量较吗大，周**浇*项骆目增桑多分布扶区域休变化面不大“低荒密度完”、呆“生疾态类鼠”概勒念产幻玉品将母增多乙级山及商怜住产边品仍搂将占闭市场显主流项目保的入宗市时俘间应毯该慎球重考乌虑，洋尽量杨降低乎风险竞争项目的划定未来存量（至少）未来新增（至少）1234124563规划在建78956789截至20饺10年，居区域语将新继增82梳.6万平水米写邀字楼浙，同曾当前南比将妈近增弹长一郊倍主要冤分布湿在友疾谊路/围堤枪道区钓域及歪奥运湖板块08年是分区域遮供应脖的高规峰，09年后劈燕有所拆下降未来奴写字第楼品廉质将抽有明首显的让提升焦，主浑要表礼现在蜡综合哲化、孝物业坚品质翻提高享和物膊业服溜务趋刻于成宾熟等宪方面未来辈将借昏助区再域规革划特箩征、忆区位笛优势遭，主凶推“叨低密邪度”西、“除生态宵类”站概念办的产煎品将宗增多资料富来源进：世构邦魏志理仕写字疮楼区贡域市某场未来蒜分布星和供絮应分级名称开业时间建筑面积（平方米）规划1、松江写字楼2008500002、松江C地块2008400003、平城大厦2008106004、环球金融中心2008480005、罗马新大地2009420006、天一大厦2010540007、太平广场写字楼2010300008、时代奥城后期写字楼20081570009、香港建设宾水道项目200960000合计491,600在建1、迎宾广场2008300002、大安大厦（A座）2007240003、君谊大厦2008430004、天津世贸大厦2009420005、天津国际金融中心2008600006、银河大厦2007370007、宁发大厦2007340008、宁发发展中心2008220009、风景office200742000合计334，000资料览来源猪：世薄邦魏喷理仕写字脑楼区疗域市菠场租金斤情况由于纱区域乓产品海档次欠较低作，缺堡乏吸旗引高啊档客猾户的稀能力善，因授此租绒金表份现较生差接近危中心箩城区姨和新浪入市陷项目扯表现会出了唐较好烛的租莲金趋顿势在产戚品品顿质提扣升的季驱动说力下折，租再金水眠平将闸有一颤定的牺上涨次空间区域护内90变%以上疑写字续楼采录用出罪租方仍式区域线写字惑楼的尖平均车租金紧为2.涉14元/天*切平米鹊，在命全市院范围雁内属凑较低舒水平其中窗友谊旦路/围堤掠道、禁奥运源板块六内租伟金水稳平在2.找2元/天*爪平米幼，其欢余商佩务板徐块内窗租金谁范围布在1.拒8-湾1.赔9元/天*丢平米租金混最高侧的项道目为弃位于废友谊无路，围租金非为3.抽2元/天*瞎平米未来各随着富入市扭项目段档次顷、品值质的妹提升肥，预裁计租讯金将警会有堵所提孕高资料诱来源房诚：世说邦魏炸理仕写字康楼区土域市档场售价评情况销售蒜均价赤略低壮于天粘津的亏整体符平均急水平价格腐涨幅拨低于估高档鹊住宅友谊肃路/围堤勉道区喘域内望新入系市项揪目价呈格上怕升势添头明蒜显区域赢价格眼上涨段较慢贪，主帜要受诸产品眨和市旨场整苗体水顾平影邻响临近那交通银较好岭的地承段售毛价较岭高近年惰来，锁区域依整体蕉售价控有较哨大的漂提升敬趋势目前叶整体萌成交写均价完为85些15元/平米军，与坟全市兵平均置水平钻相差13冲0元/平米区域惕市场04长-0霉5年开闭盘的湾项目书目前轮整盘篇均价茂在78血00宽-7倾90友0元/平米等，而拴新增付供应糊的成组交均魂价在10瞒00讽0-在11场00澡0元/平米友谊彩路/围堤引道商乌务区抽单价拥最高摔，接锡近89倚00元，冒且涨嫩幅明融显，漆目前眼，银忧河大懒厦项吸目均祸价已由超过10玻00贵0元/平米解放也南路涂区域扎价格业最低另，地浑理位肝置较税差成群为制饶约项辉目价唐格水没平提摘升的慌主要圆因素资料疯来源周：世芳邦魏序理仕写字盈楼区份域市置场空置齐率和象销售举率区域赌平均匙空置债率为21做.2俗%除少眉量项剪目外截，销计售率控均尚膝可空置征率将责在一贞定时画段内李增加销售贫速度振将会滨随供瓦应量奔的剧裕增而垃放缓区域侦写字营楼的杯平均长空置济率为21喇.2俩%，其托中友碧谊路/围堤厦道、辣卫津玻南路旷板块咸内由熊于有全新项串目入录住，票因此同空置器率较抗高，祖在23萝-2考5%之间友谊忘路/围堤撒道区宿域内欢销售池率基炼本在85攻%以上宰，奥眨运板景块内赔项目踢全部俗售罄行，解骄放南旁路与佩卫津鲁南路顾区域窃在售露项目傍较少筝，销冤售率毙约为30欢-6滴0%由于胡大量德同质壁化写绢字楼箭同期魄入市蒸，因问此空烛置率禁将在序一定哨时段丧内增产加，缠同时仙销售驾率亦骡会受朴到一茄定的买影响算。资料骂来源童：世迷邦魏巡寿理仕写字码楼区做域市灯场区域桂行业株和客貌户群夜特征竞争光区域目的划躺定关注武项目挥所在左区域录的产伴业发偶展格签局将禁是非副重点铃商务瓣区内冠商务劣类产桐品发璃展的伸关键项目折的自余身条顾件可挥以满绑足对务面积烛需求盯较大近的客担户的耽要求区域名称客户特征友谊路/围堤道保险、金融类、律师事务所、会计事务所等与金融相关的国内公司为主，外资金融类公司极少

国内贸易、进出口公司国内电子、机械类公司投资者卫津南路区域国内中小型企业为主，部分具政府背景的企事业单位行业类型涉及贸易、工程、贸易、制造类、培训、网络及中介服务等解放南路基本为内资企业保险、贸易、装饰、建材、物流类企业占比较大宁家房子内资企业占绝对主流工程机械、房地产奥运板块基本上无明显聚集效应基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力未来将分流部分宁家房子内区域闹客户亏群包躬括保略险、乌金融裙类；萍国内嗽贸易翅和咨贸询和鞭服务存类公葬司，素知名蜂企业激较少内资卫企业鞠占90嚷%以上井，同踪蝶时私股企占甜一定转比例需求姑面积陷，10真0-研30龄0平米掩占据柱区域层主流刃。而50居0平米扭以上痒所占厘比例后较少并，不滩足10弊%大单颂成交亚占一碍定比蓝例。么同时糊，大课宗客撑户所爆带来页的上温下游消企业概也是纽奉项目块成交障的次见重点苏客群烧。随项泻目档袄提升偿，入崖住客锹户的博品质垒将有仆所提贝升，廉成为距分流决传统犹核心戒商务走区客慨源的弃主要扫区域写字呈楼区境域市抢场区域祖主要旬产业阴园区学包括谨华苑席产业蛇区和哄西青搬经济附开发茫区华苑质产业辟区位于云市区宝西南叶部，漫是天非津园甲区的栏主体把产业晴区和衔中心悼区,占地12平方真公里米，被荣称为缠：天沿津高滔新区现有经企业20助00多家池，包受括海做泰发炼展、茎天大荡天财脚、中生天通持信、颜天药标药业钞和微庙软、览西门垦子、NE蓬C、三拴美电丛机、垮三洋富等外仔资企律业区内馒办公宋物业抚主要是以少滴量办造公楼探、孵找化器遮为主表，规豪模约30～40万平吓方米溪，但伐可办溜公用冠房较木少，萝大部耳分和抚厂房轿混合留使用区内役办公克物业眼售价灶早期怠在30播00元/平米雨左右届，目物前达茎到50龟00元/平米惯左右条，租缴金基繁本上愁都在1元/天*档平米数左右待开院发地鲁块园区旗规划纽奉平面胀图环内工部分产业榴园区项目所在位置建筑规模（万㎡）入住时间开发商租金/售价（元/天*㎡、元/㎡）火炬创业园物华道2号4.382002年海泰房地产售/3300海泰大厦华天道5号32003年海泰房地产售/2800国家出口软件基地榕苑路1号2.42002年海泰房地产租/1.1鑫茂民营科技园梓苑路132001鑫茂科技投资有限公司售/3000天大天财大厦梓苑路2.02002天大天财租1.1-1.3国际创业中心梅苑路与华天道交口1.72002天津新技术产业园区管委会租1（三年内没有租金）华科创业中心开华道7号1.72005华苑产业园区建设发展公司租1南大科技园开华道与榕苑路交口3.42003南大允公集团租1海泰诚品国际复康路与梅苑路交口4.932007.6.30海泰地产售5700海泰信息广场远舰复康路与梅苑路交口4.932007.6.30海泰地产售5200海泰绿色产业基地华苑产业区华天道100厂房已入驻海泰房地产售3300目前昼区内轨办公油物业跳大多结管理软水平扎低，版配套屑设施园不健泛全，逐交通勺不便肝利，鸭园区得吸引别企业演投资丢的唯轻一方疏式就贸是优芽惠政摸策和毯低廉碍物业锣租金/售价钞水平近期堵未来蒸规划职包括扭科研晃产业丹区和童服务政产业敢区两绝大功殿能区些域，验规模钟超过10村0万平脊方米绳，包寇括医算疗、莫商务佣、文鸣化、虚金融陕、酒伟店以些及综附合服许务设惭施写字更楼区削域市隆场产业朴园区资料防来源召：世煮邦魏茂理仕写字温楼区鼠域市盯场西青慈开发尺区开发视区毗得邻梅芦江生蚊态居降住区朴，距懂离市翁较近屑，交请通非挖常便润利园区趁云集亲了世嫩界五本百强餐企业14家和慕许多哗知名桶企业闲，如支：中秧芯国猛际、每飞思喜卡尔刘、松览下电遵子、堂三和笑电机姥、罗督姆电梦子等区内玻主要逮物业孤为工茫业厂诞房，粥同时辨入住际企业近可以舒买地友自建蝇物业园区蛾内60化%为外享资企候业，妹从数功量上辅而言皆，日侄资、易韩资变企业月占据辅主流园区盆长期运规划虾为10蛋0平方脏公里秩，目货前已睁开发17平方荐公里跃。园区蚀内将亚规划另酒店什、酒绒店式府公寓喂及大粥量的