内蒙古城市综合体改造项目整体定位及发展战略

XX集团·XX大厦改造项目整体定位及发展战略2011.06.0612物业发展建议本项目完整的工作应该分两阶段，本报告的工作是第一阶段——项目整体定位及发展战略研究阶段工作内容项目整体定位及发展战略研究模块1项目现状条件下的整体定位模块2结合实际的发展战略研究本阶段工作查勘项目现状情况调查城市房地产市场调查区域房地产市场调研、访谈政府对片区及项目规划和发展意见，收集相关数据总结核心区综合体项目驱动模式知名城市综合体发展规律在整体定位的基础上，分析项目的发展战略功能分区研究规划建议开发时序及盈利模式主要工作最终成果根据基础资料和案例的研究对项目发展方面作出判断项目整体定位、功能定位、形象定位及客户定位功能分区及规划建议开发时序建议2为形成兼具前瞻性和可操性的项目发展建议，世联专案组在过去的日子里进行了如下调研和研究工作项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈收集到的数据资料研究与分析总结世联地产北京分公司驻包头项目相关负责人总部经济园销售经理恒大名都销售代表财富中心销售代表其他楼盘东亚世纪城、保利拉菲公馆、华发新城等销售代表多名包头房地产资深媒体制片人香格里拉前厅服务经理万号酒店大堂副理各楼盘意向购房者……地块内部建筑物调查地块周边环境调查住宅市场调查写字楼市场调查写字楼底商情况调查包头市商务公寓/公寓项目(现有/在建)调查包头市四五星级酒店调查调研在售及售完楼盘20多个：东亚·世纪城、华发新城、凯旋·中央公园、恒大名都、总部经济园、诺德国际花园、京奥港·帝景、保利拉菲公馆、江南文枢苑、万达广场、佳禾广场、内蒙古传媒大厦、恒通国际公寓、九星国际SOHO领域、永盛成大厦、大福林综合楼、恒隆公馆……城市及区域发展规划区域土地利用现状区域未来发展分析项目本体分析现有写字楼特征及未来供给情况分析写字楼客户特征分析公寓市场分析包头市总体规划地块内现有建筑物及周边环境情况包头住宅市场格局包头市写字楼分布格局在售写字楼楼盘详细资料(销售率/租金等)未来写字楼的供应情况现有写字楼客户的需求特征专业人士及写字楼客户对项目所在区域的看法包头市商务公寓/公寓项目统计及供需情况包头市酒店经营情况3本项目的研究内容1.属性界定与核心问题2.市场机会研究3.整体定位与发展战略项目的属性界定、目标、限制性条件以及面临的核心问题；项目如何定位？总体形象如何，包括哪些核心功能？核心客户是哪些？发展战略？在前述目标与限制条件下，结合本项目实际，考虑企业自身情况寻找本项目的市场机会；45项目的背景、基本情况、属性界定和发展目标，分析项目发展面临的核心问题；Chapter1-项目属性界定与核心问题56本章研究结构项目属性——我们是什么？目标解析——我们的期望是什么？2项目背景——我们所处的环境怎么样？3SCQ模型——我们面临的核心问题是什么？416研究内容1.属性界定与核心问题2.市场机会研究3.整体定位与发展战略项目本体解析项目目标解析背景限制条件核心问题提出7【城市地位】我国重要的工业基地，京津呼包银经济带上的重要中心城市，同时也是连接华北、西北的重要交通枢纽北京呼和浩特包头鄂尔多斯乌兰察布盟巴彦淖尔盟天津银川一机、北重、包铝等国家重点发展工业项目使包头成为内蒙古最大的工业城市，中国最重要的稀土、钢铁、冶金、机械制造及军工基地。2008-2020年《包头城市总体规划》明确提出包头依托老工业基地，发挥产业优势，成为区域性枢纽城市和中心城市。包头是连接中国华北、西北的重要交通枢纽和中国西部重要的邮电通讯中心《呼包银重点经济区发展规划》作为国家新一轮西部大开发重要战略规划，奠定了包头作为呼包银地区的重要节点城市地位。呼包银地区是重要的能源矿产资源富集区，奠定了包头作为地区重要节点城市地位，形成新一轮城市增长极8【城市概况】内蒙的第一大城市，是呼包鄂经济圈“金三角”上的核心城市，也是沿黄经济带上重要支点城市包头是内蒙古自治区第一大城市，全市人口250万，建成区面积230平方公里呼包鄂经济圈：指呼和浩特、包头、鄂尔多斯三地为核心的特色经济圈建设，被誉为内蒙古的“金三角”地区.包头自身丰富资源和周边的煤矿、铁矿资源都通过包头中转，增强了包头对周边旗县、蒙县的辐射作用交通枢纽地位对私营经济的聚集作用明显，将带动生意缘客户在包头置业北京呼和浩特包头鄂尔多斯乌兰察布盟巴彦淖尔天津乌海阿拉善9第二产业在包头国民经济中的比重超过50%,

，10年第二产业增加值1331.45亿元，占GDP54.1%；以钢铁、铝、机械、重型汽车、电力、乳业、稀土七大支柱产业第三产业以交通运输业、商贸业（批发和零售贸易业、住宿和餐饮业）等传统服务型行业为主【产业结构】产业以二产重工业为主，三产为辅；以资源型重工为依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体2006－2010年包头市产业构成2010年包头市产业增加值比重10【区域概况】昆区作为包头城市核心区域，市行政中心和商务中心，城市配套完善区位：包头市城区的核心区域；定位：包头市党政机关和内蒙古自治区最大的企业包钢（集团）所在地，是包头市的政治、经济、文化、教育、信息中心；产业：以钢铁、稀土、冶金、化工工业等二产为主；居住：南部成为城市热点开发区域，保利、华发等知名品牌开发商纷纷入市；北部以城中村改造为主，经济适用房开发集中；人口：65万；配套：区域内有包百、神华两大商圈，包钢一中、三中等优质教育资源。王府井百货包钢集团包钢为主配套完善，商贸发达，教育资源优质，以钢铁大街沿线为代表的包百商圈属于城市一级商圈传统核心居住区，房地产开发较为活跃居住配套昆北城中村改造为主，中高低端社区混杂生活配套完善，商业不足，生态环境优良，市政公园、广场较多，如阿尔丁植物园昆区中心区高端居住区配套完善，商贸集中，包百、王府井等商圈聚集昆南热点开发区域，品牌开发商入市文教配套完善，内设包钢一中、包钢五中、内蒙科技大学等，商业配套目前缺乏居住人口配套产业11【项目区位】位于少先路市府西路交口，距离昆区核心区钢铁大街0.5公里，包百商圈核心区2公里，属客户心理认知的城市核心区域昆区概况：包头市的中心城区，是包头政治、经济、文化、科技、教育的中心；自治区最大的企业包钢也在本区；面积：城区面积103平方公里；人口：人口65万人；距离：项目所在地距离城市核心区钢铁大街直线距离不到0.5公里，距离包百商圈核心区2公里；位置比较好，但小区周边配套不完善，吃饭上档次的地方比较少，周边居民消费水平一般。——包头资深房地产媒体人钢铁大街0.4公里昆区青山区高新区2公里包百商圈0.5公里神华商圈12【交通状况】地块通达性良好；南北方向主要依靠市府西路，东西方向主要依靠少先路对外交通：东西向主要道路——钢铁大街、少先路、友谊大街，南北向主要道路——民族西路、市府西路、阿尔丁大街；公共交通状况：有43、132路公交站位于项目所在地北侧和南侧，另外可上钢铁大街乘坐公交，较为便利民族西路阿尔丁北大街昆北路已有路少先路友谊大街市府西路钢铁大街13【资源盘点】处于包头核心商业区及政务区之间，北侧阿尔丁广场、西邻八一公园，居住成熟度较高，区域认知好昆区青山区高新区包钢集团包百商圈阿尔丁植物园银河广场八一公园神华商圈包钢三中阿尔丁广场王府井百货神华商场八一公园14【项目四至】项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少线路四至：项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少线路地块内现状：地块地势平整，地块周围多以娱乐场所和老旧住宅为主。内部现状路：紧邻阿尔丁大街，有着很好的位置优势，并且周围配套设施完善聚拢了大量的人气。聚龙美食娱乐广场少先路西侧空置房屋市府西路15主体完工酒店空地地块形状：为较工整的矩形，地势平坦；整个地块在产权上被拆分为两个，右上角为农房公司产权，左下角为新XX公司产权；项目现状：右上角地块上建有1个已经建成的酒店式主体结构和两个裙房在建工程组成；左下角地块为空地。【项目现状】项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少先路北部围墙酒店主体在建工程裙房在建工程裙房内部西部围墙16【规划指标】项目总用地面积7826平米，规划指标上限不可调规模：项目建设用地7826.08平方米，为综合用地；限高：99米；容积率上限固定：农房地块容积率上限5.2，新XX地块容积率上限5.0。总体指标上限固定，在此指标之内可根据设计定位进行调整。农房地块指标总用地面积3,040.64平方米规划容积率<5.2建筑限高99米农房地块新XX地块新XX地块指标总用地面积4,785.44平方米规划容积率<5.0建筑限高99米总建筑规模39,739平米总停车位地上50个，地下150个17【本体属性界定】三线重工业城市/主城核心区域/小规模综合体项目主城核心区域三线重工业城市小体量高容积率项目包头是我国重要的工业基地，拥有众多国家级大型企业项目总建面3.97万平米体量较小，总容积率上限5.1昆区核心区域，距钢铁大街较近，地理位置优越，客户心理认知高周边配套较完善，现状环境一般18研究内容1.属性界定与核心问题2.市场机会研究3.整体定位与发展战略项目本体解析项目目标解析背景限制条件核心问题提出1920开发葵企业雹的目念标和好疑惑开发企业目标回现锐目标接：项粮目在哄满足丽优先坊出售破原有探酒店势项目监实现洋资金炕快速辣周转钻情况奋下追条求资趟金安巴全回贞现，誉实现挪合理洒开发留利润品牌床目标为：是赢公司悼开发住的第付一个哭房地法产项尖目，富通过仅项目茂成功掀开发此形成秆良好锐的市警场口贸碑和牲品牌加形象开发企业疑惑启动叉期原坑有酒涂店项救目如污何消钞除不趁利因冶素，僚实现鸽快速溜回现新建练项目抵的市佩场机帮会项目眯整体趋物业扒功能稀组合卡及定念位项目姐产品责建议2021世联辽对目愚标的波理解缠小结无：项目戴发展拒目标冠并不哈是一志个简丝式单的创新建牙城市斑综合民体项赔目，穷而是脊一个鲁要结吨合旧梅改项摔目考滔虑的端综合期性的激目标止体系烤，而洪且这我一目嚼标体雄系是叼确定普项目搏研究如高度魄和开碗发模炒式的辆基本石出发匪点通过优解决睛搁置激多年灿的酒陷店项要目、悼打造勉标杆姻产品自，提躺升企耍业品搭牌美芒誉度躺和影秀响力搁是企坟业的器终极透目标实现劫利用议有限忽的自程有资挂金快片速周秩转、性滚动思开发椅并获沫取合争理利踏润是妹企业屈的核神心基迷本目讲标12321研究扭内容1.属性肃界定咐与核栽心问育题2.市场苦机会墨研究3.整体夹定位怪与发确展战懂略项目铅本体忌解析项目楼目标世解析背景盏限制稻条件核心过问题慕提出22虽然须包头躲的中挠央商做务区誓、中雪央政秧务区担都在阵昆区些，但断昆区赔整体倘发展纹不均惹衡，趁项目振周边哨仍较迫为破示旧落首后限制警一：启区域缺视角项目房诚周边蜻老旧柜小区更和老棒旧商伐业较眠多，印东边喂是一脾个空帐置多乓年的智餐馆留，南本面（机少先肾路南宁侧）虽是包虾钢员示工宿董舍，点西侧告也是心老旧贡小区少线妙路老厚旧住晓宅西边薄空置扑房屋西边夕老旧敢住宅访谈炕摘要辜：周边斑商业烤较低虏端，汁饭馆骡挺多耳但上猾档次羊的餐醒饮可饥选择止性不破大；——某市暂民片区苦整体滤给人允的印栏象相希对于堆其他行区域煮来说扭较为僚破旧挪、落垃后；——某地平产媒拦体制计片人23限制挎二：晴市场贷视角未来绝除与厘本项键目同恶期入炭市的迅项目美竞争精外，村还有牧目前旷已有户入市僻的楼猎盘未致来继眉续推葱出新纪盘也棉将与纷本项应目产就生竞以争科源痒大厦炊和XX大厦犁都属请于具期有有甚利位柏置的庙地块录，位统于钢织铁大逮街和存市府伞西路姿交叉势处科源炸大厦闭建造秆时间思不长朵，从20悠09年竣每工20纽奉10年开榴始出颗售至融今已胞经有队大部扯分销卧售完顾毕采用痰整层齐销售纹，目落标对愉象基休本为蹄贸易穗类企过业内蒙晒古电厉视台敬新闻挺制作余中心影视讯剧制统作中纳心动漫依网游蔑制作到中心内蒙晚古动始漫网厘游人翅才培妙训基令地内蒙阻古文兰化传妄媒创广意产皆业示孝范基抵地燕赵具大厦钞是全级国第移一家时异地掉河北篮商会绸直接鬼运作芝的实写体房炕地产招项目集文类体、皂娱乐俊、餐叮饮、外医疗珍、大者型超钩市为跟一体耕的配承套建洋筑由内南蒙古勾河北都商会10径00余家棒会员淘企业旅自愿约参与惠共同装筹资夏建设项目待建成舍后，雾河北材省政洞府驻勺内蒙管古办悬事处亏、内痕蒙古兴河北讽商会灯将入选驻于吹此24通过瓜研究郊发现纳，其叠中项吃目本查体未僵来发侧展还扔面临星四大秆问题仆：面煮积及辛容积笑率、粉启动书资金睛、产继权交薪易性煮质和川项目砌形象段等限虎制性限条件启动等资金烦有限项目福形象地块睡面积堡及容冻积率本体谱限制霞性条肆件项目剂地块阅面积松较小傅，不稀便于死建筑罪排布贴，同侍时高加容积妨率将宫影响期到住料宅类涂产品旷的舒郑适度启动是资金手十分禾有限庄，需割要依公靠出聋售原惑有酒叨店项童目回籍笼资踪蝶金，浑滚动以开发为搁添置十怎年的逆酒店竭项目持，目映前已诉取得庆房产锦证，炸但形说象进还度仅屯为主槐体结屈构封敢顶，涛存在松一定榨负面塘形象产权拜交易励性质原有陕酒店税项目佳因已晕取得赔房屋轻产权犁多年训，如磨办理鹿产权脂过户慌属于餐二手洒房买讲卖，形会涉鬼及相润应交侦易契并税25研究瞎内容1.属性叛界定啊与核引心问吗题项目悠本体置解析项目招目标艘解析背景柏限制访条件核心怠问题群提出2.市场讽机会租研究3.整体袜定位捞与发溪展战城略26运用S-斗C-真Q模型示界定惯项目俩的核嘉心问妇题S（Si坚tu隐at渴io请n)献=项目愿背景宿事实C（Com亚pl宜ic裳at父io弱n)=盲R1尚v考s抓R2的冲断突或俩矛盾Q（Qu正es矩ti怖on赛)=如何争从R1到R2？非期毁望结盈果——由特垫定情机境导全致的柔特定撇结果期望各结果醒——不喜减欢某稍一结双果，矩想得絮到其苦它结羞果R1R2？核心抖问题Q27“我们拿一切反研究尸都要贯以现叙实条臣件为矩基础野，以氧共同跃目标粉为导淹向”本体境背景燃：包头雷作为快内蒙赵第一野大城电市，舅有着衬较高危的经马济水甩平和启较强弱的投肺资消镇费实絮力；昆区期经济雹水平争发展痰水平简及区怪域认约知度耳较高窑，商医业等机市政弊配套嗓完善仪。本项蛙目为群政府蛛未来嚼着力碧开展掘的旧状改项映目。原有纤酒店陶项目韵十年钓前已导主体苍结构坐封顶瓶，但病因种侧种原辱因尚降未投胆入使灰用，逮是名爱副其句实的季“烂谁尾”例项目涝。S：项层目背盏景2829如何突破吨现有都限制笨条件等，实黎现从R1到R2？由SC秧Q模型体寻找匹项目舅发展站的核灵心问咸题R2：目智标R1：基住于现燃状得取到的需树匙立项抢目的端形象递，成穴为包外头市彩旧改敏的标梁杆项券目周边香现状球商业劳档次学低，禾以老盖旧住让宅小俱区为蔽主，冲城市子形象洋破旧VS习.利用制无限串高要柄求的饭条件鹊实现扔最大艰可售横面积蚀或做黄高附餐加值枯产品拴，提趋高收鞠益规划签指标吓下调雾，做耍足容膀积率父前提蛙下，疗可销轻售面教积减碍少VS幸.做投攻资性穷市场吉主流掌产品金快速懂回现自有紫资金错有限室、资当金链职情况琴堪忧棕，开制发经密验不些足VS乖.C：R1粗v新s匆R2界定府核心稻问题29未来疮同类拿型项购目众疮多的降区域捉项目浑应怎贱样定录位，观实现顺企业偿利用悦有限巨的自航有资泪金安洲全快辰速周尾转与档合理棵的利辉润空僚间？已闲鸽置多副年的罢酒店啄项目要如何矿定位扁才能刃快速犁变现吵，并灾与新问建建非筑相绩互融感合？新地沉块容袖积率吨下调压后如凯何在轰不突贪破规扒划容俱积率单指标供的前私提下柔，尽夫可能镰多的袜增加散可售命建筑哪面积研或提缠高高秒附加惩值产啊品比蜡重？项目鹅核心顽问题侨分解Q：核鱼心问定题确定特适合当企业违自身钩情况旁的方痛案，盒商住杏型还趁是功弄能复骗合型腿？寻找逮本项些目获灶取最俗有利出润的葵机会驻，应搅建什其么物倦业，坛各物毒业功旗能配辆比？寻找练到能蠢支撑踪蝶本项半目的捏客户惨需求阵机会汗？如何阀处理擦已结慌构封星顶的唐原有尝酒店狗项目军，其滔与新耕建建弱筑如绳何融撞合？如何越应对典未来患的竞观争问邪题，雕制定圣合理袭的开英发节唐点与霞开发心节奏劈燕？在确歼定的摄整体稠定位阵下，扭适合柱本项聪目最丝式优的痛市场于产品痕下的真经济眼效益腐如何研？在确阁定的颗各功话能布觉局与钥功能圣配比枪下，耽各物咐业的小发展拨战略谢如何冻？定位告与发等展战革略阶康段经济打测算宾及物体业发签展建弄议阶僚段1233031项目桶所处梢的房伍地产月市场愁环境漆及机状会点妈分析凤；Ch耳ap葡te勒r省2-市场箩环境毒及机贿会研黎究31研究遭内容1.属性姥界定挣与核亩心问些题2.市场续机会敏研究3.整体开定位膛与发坏展战闸略本体绒机会立分析市场下机会泊分析32东亚仁世纪师城保利友拉斐保利咏花园帝景帝豪皇天下钢铁码大街比板块万达速广场市政捞府国贸恋大厦万号行国际香格代里拉神华看国际本体协机会市场铲机会本项括目钢铁饼大街狱是昆惧区的劝主动兰脉，咳大街蔑两旁办是包侦头最纳重量附级的绘企事衣业单净位和馒各种趁商业艘中心毛，市虹政府壁就坐牺落在疗钢铁谎大街展的中精心位月置昆区峰是包斤头的哥中心想，钢遍铁大阿街市眉政府所段则幕是包盐头中为心的横中心能，交贫通四指通八国达而本泡项目毕就坐饿落在搜市政者府西赌侧的阻市府牙西路置，距扒钢铁神大街灾仅30乡丰0米【区位啄交通】本项累目处幕于包耽头中纯心的身中心骗，交按通扣四为通八挠达33包头怪市委餐饮娱乐教育裙资源生活休闲商务痕酒店绿色义包头本项乘目本体恭机会市场剧机会【周边营资源】本项天目周品边汇界聚了酿包头株经济竖、政犯治、业文化润、商参务、亿教育炼、生变活多百种丰述富资沃源市政纹府作壮为包役头的腰门户粥，是爬包头拍市的百政治漠文化芹中心恒，本跟项目歼处于业离市矮政府毁不远恼的距芳离，塑对包朝头的廉商务榴和政确治形壤象都袍有一洞定的捧影响擦力本项斜目周迈边遍距布各粮种小颗学和绕中学秒，这采种资辱源对怖居住鲁在周悟边的屿人有闪积极欢的作搅用几座乐大型俯绿色祝广场钞包围鹿着本还项目合，成无为周举边生流活休秩憩的秒重要凝场所34本体遥机会市场脆机会科源虫大厦钢铁久大街海德向酒店(五星)财富乳中心积写字远楼万号孔国际海综合展楼40礼0米商业饮休闲滋体商业亏休闲恋体【周边俘资源】钢铁肾大街室与市屈府西伯路的欢交界志处主截要以何酒店豆、公味寓写漠字楼谊和商可务休辉闲娱从乐为框主海德洽酒店(五星)钢铁享大街闪与市迹府西赔路交筋界处仿即包资头市周政府槽西侧秩，集窃中了眨两座馅五星呜级酒摘店和银两座创高级抗写字恐楼及竟一些吸商务饿休闲蛾娱乐娱综合固体本项抚目XX大厦肝旧楼庆距此影交叉亲口仅30演0米，茫从地药段和港建筑租特征归来看诉，本牢项目具和这模一地堂段的每各种丑物业彼都相告当匹谱配该地类段车帐水马幸龙，甚人气距兴旺肉。XX大厦织虽不事在钢体铁大寺街街拴面，滴但不摩受任沟何大机型建定筑物幼遮挡唤，项纽奉目完艘工后抢，三友座大抬厦将涛可能咬成为货地标缠性建献筑包头夺宾馆3536本体杨机会蝴总结扁：创造岗包头索核心顶地段项地标厨式建与筑，东打造缓包头轨标志姨性投贱资产卧品中心坏区域触核心阅地段亮，地改位难乔以动关摇占据哑包头授最核男心地性带，献道路岸通达晃性及崭便利贫性较编好，鸦便于犬进行牵项目追开发周边断各种拆资源甜丰富玩，不吐受任轰何限煎制，年开发冷综合垃性强惑，提转升楼慎盘整址体价越值项目午本体翼形象录不仅确可以巨完全症融入僻核心盏地段威要求引，并伏且可叶以在位后期电开发午中成舍为地净标性筐建筑项目霜本体鞠机会创造逝包头醉核心闭地段依地标悔式建厨筑，凡打造茶包头吼标志键性投犬资产村品36研究尸内容1.属性齐界定顷与核献心问赠题2.市场秋机会糠研究3.整体级定位失与发浆展战闷略本体鉴机会翼分析市场帆机会坊分析3738宏观循调控词政策山：政策和引导怕市场怕，楼部市调黑控主携旋律辅从“新国誓十条”细则胖版向死加强鞠版转初变，罢目的贪是抑演制房沃价过棒快上那涨以场及控貌制投凝资型绝需求本体握机会宏观禽市场市场哄机会微观置市场调控力度9月29日《关于晨完善紧差别颤化住眯房信蒜贷政守策有胸关问卸题的子通知》《关于就进一奶步贯塔彻落柄实国略发〔2萝01画0〕时10号文务件的斑通知》1月26日“新惰国八载条”捏出台1月27日重庆耽和上桌海发盖布房赠产税碍试点郊方案2月1日“新班国八滨条”佣上海辈细则凡出台2月26日全国逝有12个城拌市出规台了泥限购脑令3月16日发改劈燕委发袋布《商品建房销阿售明赔码标统价规驶定》15个城棍市的恐限购套令取消7折利醉率“新静国十蹄条”倾出台四后，团政策怜及相格关细袖则逐司渐被版市场纱消化扎，芽调控私效果生逐渐疤减弱依进角入20拿11年，厕调控垒政策全愈演萍愈烈调控樱密集脑期调控降淡化泥期调控谁强化宫期20抱10拳.4哈.1懂5-老7月底8-辰9月9.若29以来20吊11年1-提5月5月17日北京叛住建扎委5月17日发仇布“粪商改罪住”撞的“张封杀阴令”5月16日住建开部、日国土壳部：赏房地劝产市饿场调残控力吧度不朵放松5月13日央行钓年内勇第五股次上挤调存银款准怕备金4月20日呼和础浩特室：楼片市限花购令富细则晶出台4月6日央行扒上调疤金融老机构沫人民紫币存晌贷款厅基准针利率概及城企市公扇积金罚购保采障房弊利率宁上浮38本体身机会宏观衰市场市场园机会微观怖市场包头辛楼市湿调控捡政策养：包头辨虽然衡尚未纪出台“限购车令”等进改一步浪的调内控政惕策，卧但一侦直遵酬循跟朴随策犹略的嘉地方性政府烤颁布站相应犬政策穗也是扎箭在淘弦上汗，随稿着政域策的或逐步工从紧崭，住鱼宅市晕场也久将进鸡入盘絮整期20虎11年度菊新建顾住房炊价格字控制时目标:新建扑住房剃价格穷控制婆目标拨为涨候幅不献高于10判%《房地伙产经忌纪管浮理办献法》进一边步规奖范我打市的疗房地叹产经等纪活院动20恭11年3月科3020埋11读年4选月1去日调控力度进入20线10年下信半年宁，包缝头的遭调控品政策沉已进亿入了露密集辈期包头内政策谈密集统期包头各政策舌试探乞期内蒙草古自购治区炼发改响委结醒合我若区实劳际制被定出丑台的《内蒙盈古<商品熊房明钞码标蕉价规快定>实施偿细则》20染11派年5皇月1炸0日20头11年4月20日呼和跳浩特刷：楼矮市限优购令唯细则绣出台3940本体昂机会宏观搁市场市场皆机会微观喷市场受国轰家20秃11年房钞地产让交易覆税收睡优惠版政策乌调整绳影响跪，20袍10年底坑新建摇商品春房销叔售量变激增机，成秋交价眼同步雪走高址；20晶11年国救家关惑于房路地产矛调控挎的政如策陆事续出梯台，炭市场曲进入录了新次一轮捏调控杯期。粮包头隔市房亚地产进市场旁新政宫效应鱼进一厦步显消现，嘴市场娃供应陷整体拢偏紧滩，成陡交量夏同比续持续鄙下降程，房泽价略教有增狡长；随着位对住下宅市盗场调帅控政踩策逐惜步升检级的刑预期斯，商迫业用获房成算交量翁自20僚11年2月呈张现出爆强劲畅攀升裹的势姜头。20忧10年5月-2绳01熊1年4月包博头市究商品坡住房懒的销倾售总屯套数份（单眼位：各套）2010年5月-2011年4月包头市商业用房的销售总套数（单位：套）20碧11年国胆家政唱策调玻控将稼直接逃影响格包头译住宅赠市场银成交曾，客筋户购孟买趋锣于理蜜性40321为抑牙制房李价过添快上议涨及剩控制榜投资滔需求宣，楼苍市调窗控政脖策正姐处于凡一个撤逐步累收紧颗的快诸行道包头衫住宅仔市场躁经过叛去年冬下半闹年的剂成交灵高峰梳期之揭后，叼暂时难进入抽了观仇望盘蠢整期播；包头味商业岩市场陡成交炉自今伍年2月以观来出猪现强余劲反洋弹，痒成为筒包头吵房地妥产市欧场新棉的交溪易热夺点。宏观睡政策割研究舰小结——41【经济的发展】取20割10年包曲头市挺深入厦贯彻伤落实豪科学此发展桂观，弯不断盘加快向转变汉经济责发展约方式蚊，着匪力保循障和耐改善钩民生乞，积捷极推乐进城皂乡区洋域统沈筹发吼展，嗓经济繁平稳浪较快浙发展球，经视济实润力迈钉上新冤台阶含，房害地产馅处在电高速设发展医期20胀10年西理北区撒域典淋型城袍市国投民生辱产总塞值(亿元)横比GD霉P增速慎与房极地产割发展域关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎缩停滞稳定发展高速发展来源爬：世辆联模闲型包头创市20佣10年实猜现地场区生瓣产总密值24干60捡.8刊0亿元见，按钱可比振价格赴计算壁，比督上年发增长16雹%。；20双10至年城猾镇居怨民人威均可额支配捐收入尖达2草58朴62宰元，令比上表年增尾长1姨2.集0％边。第一描产业无增加光值6逼6.字48护亿元多，增擦长7累.4乎%；慰第二宋产业丧增加彼值1可33替1.萄45垄亿元跳，增捕长1跨9.亿1%蜘；第此三产绳业增垫加值鸡10催62槽.8捡7亿充元，掀增长稿12忧.6叶%。毫三次啊产业糖比重帮分别畏为2刻.7配%、注54瓶.1壁%和位43亭.2碎%。20巧06－20思10年包雪头市骄国民谜生产投总值(亿元)050010001500200025003000包头呼和浩特鄂尔多斯银川包头呼和浩特鄂尔多斯银川42随着限城市吴产业剧经济恢快速淡发展条，三肤产发踏展已昆相对唤滞后惯，迫伐切需哨要提妨升二产蜘的比速例大冠大领供先，冒也为疤三产咳的发汇展提遭供了构良好尘的空唐间20邻06－20技10年包冒头市服产业讽构成20皆10年包折头市侄产业岂增加纺值比抢重【产业躲结构】城市微产业慕经济朱飞速蚀发展前，三甚产发清展步累伐滞袍后于屈二产43【人口滤结构】人口敌持续纵稳定朱增长狱，城节市人科口集鬼中在填昆区杯、青本山区述及东测河三余区，爆其中忆昆、劲青两匠区合虾计占晋比约40普%包头率市人御口呈阿持续根稳定垒型增璃长，恢截止20员10年末续全市罚常住跌人口拥达26叉0万人骡。目前朽主要成城区姐人口岁集中为在昆区她、青炸山区胡及东虽河三抹区，昆青悟两区颈人口雾占比粗约40歪%以第墓二产喊业、篇重工税为主瞧，资旷源型戒为主邮导的产业仗带动尝私营肠经济事发展液，私元营经鞠济发孔达，遣藏富郑于民。同墨时大型甘资源前企业喜如包择钢、萍神华显等中坚高层护领导志收入兴较高模，经迈济实行力强44产业周布局检及城档市格闸局决饱定了贺包头75翼%的常芹住人窝口分末布在速市区临，主沈要集偷中于跳青山彼区和内昆区城市巷产业御升级端促进嘴高素热质人名口导昼入；种资源丽型企敢业、歪公务颠员、逢高科贵技类皱企业棵员工亡收入摔水平武良好近年胸新兴裁消费膜人群宪主要游由当服地公务仁员、暖钢铁使、煤根化工误等工询业企曲业员邀工、悬科研获骨干越及私圆营业廊主构冬成。本习项目旨主要堂的本厘地客钥群主史要会果面对棍这类泰客群核心符商务历区人均纯年收饿入3-细5万二三群产就雀业人输口约30万居住摧区稀土葵高新饿区人均以年收浓入4万二三腊产就烘业人口6万西部坟钢铁劣、煤化脏工、电力爆产业骗基地人均艰年收裁入4-匀5万产业浪人口8万居住颗区鄂呼包北部牢装备泼制造械业人均赤年收中入3-始5万产业屡人口嘴约2-殿3万45包头醒市城册镇人均监可支哗配收株入稳是步上迅升，20推10年包下头市效城镇匠居民鞭人均誓可支遗配收开入实氧现25版86冬2元纸，增参长1肉2.绑0%，总量忍稳居众自治笛区12个盟骑市之吴首包头惩市城透镇居织民人吨均消斯费支雅出总劣额逐圈年增猪长，增便长率盲变动少幅度该均衡欺，20摆10年包歼头市下城镇护居民域人均财消费辫支出20坐99岂4元密，增镇长1笼0.落8%，置业础的支巧付能坚力在穗逐渐晴增加。【人民控生活】06-10年人垮均可权支配勒收入闹与消纤费支介出呈独平稳抱快速虽增长途，置业撇的支止付能蜡力逐择渐增景加46【城市宪规划】“一市则两城画、多漆组团莫、多肝中心柴”的据城市巡寿布局松战略雄，骨土架迅峡速拉巡寿大，零本项块目处您于昆青组渠团边条缘区根据20捕08播-2涉02销0年《包头且城市陶总体攻规划》包头默市面爪积将娃由88尖5平方都公里而增至19虾01平方察公里渗，城市芹骨架板进一黑步拉龟大;强化奖“一汪市两罚城、允多组致团、诉多中嫌心”颤的城孕市布竹局，翠突出摆山、霸城、跑河、蛾绿的照城市怜格局肚特色的。标得志着踢包头帐进入帖了城讽市建构设的鲜又一钳个崭冻新时窃代;多组涌团包屿括西部糟工业捧组团、昆青叙组团、九东骑组团城市布局战略：规划强化“一市两城、多组团、多中心”的城市布局东河狡区中逝心万水婶泉中可心青山齿区中菠心昆南坝中心昆青丘组团西部古工业何组团九东组团47【城市身发展贪方向】新旧肤城逐坡步融贫合，企向东远南延棍伸是松包头雀的主床导发咱展方拾向规划尾：指糠出在杆城市掌新旧售区之移间建醒设集阶商务膛、政明务、绘金融讨、会冒展、效体育裕、文插化、细休闲菌、总流部经攻济等嘴为一悄体的稼城市治中心缘瑞区。痛将霍词华德鹿的“贱花园佳城市吵”的隐新城躁市主嘴义思吐想贯疼彻于成整个港设计故之中层，注无重使牧用公急交的午邻里共区开始发；位置养：位樱于赛贫汗塔担拉公肿园周伐边地疑区，睛北到舞青山便路、汁南到浇铁路疫；面积数范围绳：总赤区域20平方略公里调左右攀；组团赶：包宗括东链部的剧政务拨商务箭区、戒北部盏的中雄央公丝式园、袄中部瞧的博叨览公炼园、枪南部约的体似育公圈园和昨赛汗疤塔拉取公园毅五部稿分。昆区青山养区九原苍区东河仁区高新便区包头象新都既市中愤心区48【都市懒进程】从发擦展阶桐段上迈看，蜡包头谎正处崖于多势极化荷向大焦都市撑形成是的过毅渡阶残段，号大都蜂市时吊代即业将来矿临，招目前去刚刚载起步单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城城市多极化形成中心中心极极极极在市伏域城熔镇体凡系规进划中溜，明哄确萨秩拉齐目为包抱头市猾辅城印，到20谋20年，纱辅城文人口摩达到30万人蚕，达惊到中崇等城坝市规据模。49【城市锦生态肃体系闻规划】构建亿生态集城市边是未霞来发锤展大拣趋势乖；通金过“蓄一心住、两痒带、柔三楔摘、多房诚园、轮多廊显道”洲重要秀举措括构建弓绿地暖系统京，凸芬显城吧市绿授肺一心滨：以赛磁汗塔差拉公爹园、猴中央喉公园窑为基灾础，跳结合箱周围减生态雁绿地巡寿形成杜城市仓绿心菌。两带柳：黄拣河、去大青莲山为蛙城市鲁生态胀敏感留区，我结合拒连绵锻的山床体设笼置带崖状的架生态厨山林鲁地，袍保护故水体数、山躁体的迎完整李形态清。三楔拦：沿握昆都蔬仑河要两岸冬防护存绿地颗，以弟赛汗危塔拉萝公园增为主袭的风拌景林昆地和驳东河牺区与宁东兴旺工业释区之氏间隔肤离绿济地。多园夺：结聋合河雁流、缓城市坐主要销道路危的节捡点处哈，形标成多笨个城还市公靠园。多廊挖道：抽充分愈利用惰现有由城市岛绿地残和河街流沿讯岸绿者地，蔬在各兵组团至、片蒜区之雨间形么成多澡条生雕态廊鉴道。昆都仑河大青山带状的生态山林带黄河生态保护绿化隔离带沿岸防护绿地一楔城市绿心东兴间隔离绿地三楔赛汗塔拉公园风景带二楔50321包头辱经济读连续呜多年邀的飞握速发惊展也肌将当维地房正地产照市场向带入煌了高滨速发爱展期以资锤源型弦为主旷导的梳产业徒不仅近带动叼了私稿营经饼济发细展，据同时爱也使致得包净头人族均可荐支配蛙收入馒在自唱治区扬中独奋占鳌维头从包芝头的废城市寺规划仿及城恒市化德进程承看，纪包头仓正处如于从浊城餐市多狭极化宴向大梅都市番化形帮成的篮过渡江阶段伏，各印区域谁间的闹功能示、联交系也非将更愿加完极善与荒协调城市本背景艇研究寻小结——51【房地诊产市昌场】城市卖房地华产发摘展快控速，角且市杆场支叹持明窜显包头指近年键房地吹产市慈场投溪资额包头效近年很房地愁产销狐售面甚积与豆销售席总额万平伯方米亿元亿元数据狡来源屿：包唇头市盯统计功局%随着身城市哲产业光经济禾快速死发展悠，近籍年包肯头房不地产记市场朱迅速裹成长航，并叼得到抵市场碎有效麦支撑箱和追屈捧，抗正处壶于快规速发淹展阶些段。52【土地份市场】随着源城市泉版图惜扩张角，20敲08、20障10年包孩头土日地成鞋交大群幅放岔量，便潜在顷房地稻产供玻应巨欢大，卷住宅亲供应扩将出倾现井屿喷期矩，商闷服用酸地供洪应正散常截止20肉11年3月，姨包头挥市4年的城总体祖住宅洽用地监成交79洲4公顷恼。商服煤用地桥成交20逼2.期04公顷；20农08年，历包头跳大力添推进究建设毒稀土月高新白开发食区，安在吴黄河邻大街散以南暖附近横有大拨面积淘的土络地供磁应；20骑09年，街东河闷区对辟河东赚镇大浴力推纯进基原础设手施建辆设，御对城算中村抓进行借重点虾改造裙，并性将40公顷涨土地俱投入立市场杆；20雹10年住蠢宅用淹地成胜交创迅出了20姑08年以伞来的邀新高筑，未镰来两熄年将闻迎来爆住宅编房地览产供喊应的牛井喷艇期；纤而商扁服用材地（归含商汉务金船融及呆娱乐均餐饮捷）供息应正刘常；20祝11年前3月土背地成障交极移度萎阿靡，将市场境进入代谨慎限观望广期资料践来源芬：中背国土丙地市霞场网53【土地渴分区知成交】随着济昆青峰区城智中村枪改造侵，20宿10年昆站青两金区所轧占比嗓例过恐半，倡以上饭两区疏后续胸竞争瓜激烈20区10年住位宅用臭地成蝴交33盗4.邮8公顷增，昆扁青两陡区占抛总土侨地面节积的汤半数哨以上忌；20驴10年昆品区城敏中村左进度着加快酿，市段场新销增设没了中腊低价粒位、由中小腔户型成普通兆商品黎房用膏地供连应10精0多公例顷，雄且主虎要集锄中在炮昆青抱两区极；自20术08年起拐政府养大力火推进与东河蛙区河泄东镇里城中穴村改维造，寨全面寇解决乔农民弄的社除会保紫障、粒居住讲、就收业等哗问题姜，20仆09年占成全年椒商品坡房供冬应量面的49瓶%；54【土地筑价格】成交本价格桌逐步营走高,将直葡接影泼响后疯市房赵价水触平昆区磨除拆叶迁以绩外，默空地灶几乎许没有粪，八丽一公宏园往惨北，科学府线路30悠0万/亩（往连拆桌迁、抚招牌此挂、宫内定润），盟再往躁北走絮，则撞不是享很清草楚。留凯旋尿中央江公园肺大概40泽0万/亩，皮倒了艇几次床手。拒高新眨区大梨概在20删0万/亩。兽相比椅土地协多次木转让漫，一砌手地咽的价浸格会调更便悲宜。--地--茎--鲜--专业咸人士嫂访谈时间区域位置面积（公顷）开发商总额（万元）容积率楼面地价（元/平米）

2008-3-3昆区钢铁大街南侧，白云路西侧8.92内蒙古包钢金基房地产开发有限公司5175.661.24842008-3-11昆区钢铁大街南侧，白云路东侧4.41内蒙古包钢金茂房地产开发有限公司3293.221.2622.42009-2-26高新区友谊大街南侧，劳动路东侧，万青路西侧9.48包头市泰极房地产开发有限责任公司10692.0642.54512009-6-18昆区青年路21号街坊，青年路北侧、昆河东路东侧1.23包头市恒源房地产开发有限责任公司1290.12021.28772010-7-10东河区巴彦塔拉大街（原三电厂）17.06包头市宇鑫房地产开发有限责任公司21285.26352502010-9-6昆区白云路东、黄河路南、12.51恒大地产集团包头有限公司28702.212.5917.62010-9-9昆区校园路南、校园南路北、林荫南路西、铁路专用线东19.03中冶置业集团有限公司41846.6582.58802011-2-25昆区林荫中路西侧5.09包头市汇金房地产开发有限责任公司10045.331.513392011-3-29昆区昆区昆北路东侧、文化路南侧2.84包头市嘉园房地产开发有限责任公司4418.073.0519资料行来源纠：中形国土无地市垦场网5543220农10年住胞宅和吸商服栏用地罪成交满均呈五爆发状式增便长，亏而未坊来两界年也胆将迎笛来房贸地产煌供应睁的井剃喷期20劣10年住载宅用闹地成桥交昆播青两叮区成炭为绝尼对主绸力，估占到顿了五澡成以必上，绵而其松中又团以中直小户惕型、承中低孙价位嫂普通善商品哄房用损地为般主从成蝴交价法格看亭，以撤昆区坝核心愚地段索为代罗表的菌土地杜也因追数量呈稀缺削而逐揪级走谱高房地励产及址土地网市场始研究虑小结——109米-1咬0年商梨品房运销售回面积恼呈爆煌发性救增长捉，而田未来岁两年铜随着巾调控拣力度泳加大董有望用出现货回落览；20汗10年房搅地产常投资购额稳测步增铅长，坦但是坚其占喘固定皆资产羊投资看额有克所下脾降56宏观摊市场良研究界结论——强势视的经布济发铸展、汁人民展收入虑的稳牌定增条加、为房陡地产坚发展疑带来公了良彻好契弄机在今迫后的浅房地双产市建场上还，昆蛙区仍退然会丸是包者头房寻地产话的老驼大，宁代表碍着包焰头房鄙地产户市场油的高狗档次小、高宴价位野，城市秧首位坦度高响企！城市钻背景蚂与规宴划——城市聋地位叶逐渐责走高痛，首识位度汉增强胆；城阴市骨眨架迅很速拉矮大，饱进入绞大都唇市时海代；糖优越牙的城步市规妥划与差环境按使包西头成况为西醉北地特区宜像居典闪范城挖市土地急交易段市场——昆区蠢由于专区域纺土地边面积古的限栽制，周不可办能再愉有大已规模杀的开零发，钻已逐施步向与高档鬼次的墙楼盘外迈进爹。宏观趁政策——宏观押调控然力度梳不断狠加大枝的背防景下严，包乓头住失宅市际场预倦计会鹅迎来僻盘整跌期，拘而商服业市因场成树交将鱼保持听强劲还反弹欧态势餐，成碗为包沙头房赖地产裹市场竭新的抢交易弃热点松。57商业区市场公寓宇市场住宅俗市场酒店旷市场写字冲楼市驱场分物峰业市路场研评究本体都机会宏观比市场市场愉机会微观行市场市场黑竞争嫂分析市场饶机会歼挖掘普通扭住宅溪市场LO顶FT住宅鹿市场58【竞争识区域】包头伞现阶样段处园于城刊市价琴值显花性，死竞争员强度工根据弃城市堵价值哭增减剪，本星项目辆直接泡位于渐城市阻核心善具有较良好港地理躁优势第一长圈层——城市声核心率区域撑（昆纽奉、青垂中心率区）配套积完善/部分原生态喇资源/交通略便利第二垃圈层——城市辨自然交发展灶蔓延澡带/热点隐区域汤（昆锡南、这高新包区）城市庙意象程较新/市政躺基础灭建设卵良好/生活号配套沟较少/相对唉较远第三包圈层——政府亭主导过新区诸（九耽原，币青区芝边缘转区）配套塔不足/交通挠不便/部分休生态收资源/第一椒圈层第二禾圈层第三见圈层146532序号123456项目凯旋中央公园诺德国际花园保利拉菲华发新城三江尊园恒大华府竞争拢强度害排序:昆、游青中布心区>昆南>高新些区、荷青山叶边缘琴区>九原>东河板块飞分级聋回顾——各板装块价乖值排中序依及次为既昆区>青山>高新裤区>九原励区>东河5915000900080007000600010000第一圈层第二圈层第三圈层23456凯旋中央公园三江尊园别墅华发新城保利拉菲诺德国际花园恒大华府110001km7km5km3km11km9km序号项目均价项目走俏户型性质销售情况1凯旋中央公园6300元/平米140m2毛坯售完2诺德国际花园11000元/平米180m2精装在售不畅销3保利拉菲5700元/平米120m2毛坯在售畅销4华发新城8000元/平米150m2精装在售不畅销5三江尊元别墅12400元/平米180m2精装在售畅销6恒大华府7500元/平米230m2精装在售速度一般包头霜住宅渗市场晓总体光销售惭情况躬很好民，特牛别是辅靠近垒第一蚂圈层献和有随自身难特色和的产补品，市场年走俏老户型峰面积偏区间顺在12搞0-恋15末0平米沿总价倚集中总在60万上替下，鞋主要罪客户认有明熊显的捡居住卡升级用的需贩求包头尸的单抵位分舰房主恒要是回的80、90的房型翠，随这着家川庭结达构的畅改变挪以及痰生活水澡平的谜提高帆，业被主们穿逐渐滨有居响住升级流的需咳求；包头戒客户落相对虏较为反理性粪，在律满足跌居住需翠求的里前提来下，均合理菌的控阿制住脏房的总钟价支窑出，滔这与巷目前钳市场母畅销电户型为12贱0-贯15餐0平米命相符稍合；我目树前单庆位分竹的老御房子息用来啄出租昂，自粘己前岁两年扑买了表新房割，现循在准拔备给摇儿子响买一碑个90赵-1测20平米哥的房测子准倍备结级婚用椅，包芳头的飘房肯同定会方大涨南，所康以现贞在贷面款也牧要买葵，50多万已还能汗接受徒。——包头挽市市胀民原剩包钢凡职工60【住宅切市场命产品瓣特点】目前慌在售端项目弃的核腰心竞虽争力歪仍停夹留在缘瑞地段得、户粪型、片价格集的初们始阶之段，役个痛别项矿目开兆始注惹重产绵品外潮延价登值的就打造核心赢产品必：与园居住未基本爹功能财直接唯相关缠因素深，商伟品房投发展涌初期铺最集骂中的浮竞争僚层面外围求产品水：产毛品附闷加值抓，有离助于夸提升南物业摇形象外延竭产品先：区角域外缸能感忆受到傻，竞蹈争的原最高巨级别户型环境会所建筑讯风格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育服务核心橡产品孔层面外围议产品错层面外延迈产品辫层面价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验客户意价值包头目前主流竞争表现核心她产品程层外围棵产品没层外延匆产品熔层61【客户揉结构】市场够客户诱结构贡呈现绘橄榄阶形，须最活箩跃的绸置业茅客户刊主要垂集中寸在以腿包钢弃、一币二机蚂厂为孕代表物的大丈型企态业职俊工；朴中端耍客户缘瑞占比较较大忘，未婶来将册催生假大量嫂居住上改善游客户寻，升轧级改虏善成智为客远户主切流需陆求基层愉客户高端流客户中端求客户支付能力高低客户结构客户构成置业动机可承受价格需求特征(使用面积)关注点私企老板、省内周边县市矿主、包钢等企业高层管理者典型的多次置业者，部分在北京等一线城市有房产，占优资源、彰显身份、投资无明显上限尺度豪华的平层、复式、类别墅产品区域环境、产品形式、升值前景、社区环境权利公务员、包钢等企事业单位中高层、中小企业主拥有一套或多套住房，多次置业，改善需求为主兼有投资考虑80-120万150平以上的大尺度舒适户型区域环境、社区景观、产品形式、总价、物业管理、升值前景包钢等企事业单位员工、小生意业主、公务员已有一套住房，二次置业，以改善升级型需求为主40-80万110-140平米的2居或3居总价、社区环境、教育配套、生活配套、物业、户型刚工作的大学生、外来打工者、私企打工者、蓝领技术工人首次置业，结婚、与父母分巢的刚性需求为主40万以下80-110平米的紧凑型2居或紧凑型三居总价、通勤时间、区域成熟度、社区配套62包头礼住宅夸市场洞竞争撑总结织：包头孔住宅朝市场板有逐挂步向校第二盾圈层血发展牛的趋蜂势，芒住宅污整体帖供不槐应求营，需摘求旺芝盛，炎房价渡持续言上涨祝，主穗流购鸣房者螺敏感习价格反，更辽注重巾房子末的质爸量和尺环境穴等自仗身价预值1.잠재族고治객현悟안1包头挪市住鹿宅市叼场主证要分马为3大圈射层，洗城市娘有从粮中心杨往东方南方真向延哪伸的日趋势恭，现暴阶段锹第2圈层裳新盘摔较为予集中兴，城允内核熟心区拨的居句住功妈能有敬逐渐从褪化辰的趋驻势包头湾住宅蒙整体司供不缸应求相，需殊求旺芒盛，梨房价迎呈持也续上幼涨态煤势；烛市场摆上对厦户型令面积搅的主错流需伐求为12桌0-陕15大0平米躺，价卷位在60万上就下包头竹主流凉购房药者大剪多对肆价格刮比较猴敏感搁，毛故坯房卵比精般装房絮好卖曲，人饰们更白关注杏于房房诚子本何身的动质量捡和自毫身小辫区的赚环境决，较兵少关旁注人塔文、携身份搬、服若务等断外延旬价值目前闹包头所住宅筛的主姐流消棚费者衡是企莫事业妙单位议员工皱，一穷般公瓶务员惹，包书钢等沉国企弹老员夕工，寺