公寓住宅项目市场及前期策划报告图文并茂

上海XX商办地块评估报告2011.09.23背景资料住宅用地开发商已无热情2011年9月份上海共有33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有2幅，其中1幅是在9月1日进行出让的XX区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积81252.4平方米，容积率2.0，规划建筑面积16万平方米，起始总价为11.86亿元，起始楼板价7300元/平方米，与该区域的普遍楼板价7500元/平方米相当。高溢价出现在商业地块据上海规土局网站统计显示，今年前8个月XX区域内共成交经营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。而9月的首场土地出让也以XX4幅土地开场，这4幅土地包括1幅纯宅地，1幅商住办用地和2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以1.37亿元竞得XX区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有限公司以1.08亿元竞得XX区天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾在2010年9月21日进行预申请，本次出让面积19085.2平方米，起始价格为1.07亿元。本报告评估的是即将推出的XX商办性质地块，出让面积为1.3万平方米，容积率为2.8。提纲：基本概况1整体市场分析2地块前期定位3地块评估总结4地块概况区域概况地块现状总结区域土地市场分析地块SWOT分析板块商品房市场分析地块可发展物业车位配比建议地块未来产品价格预测板块商品房市场总结地块价格预估与分析PART1区域概况地块概况地块现状总结区位：XX位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。XX区辖3个街道、7个镇，1个新区、1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，XX凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。交通：09年年底开通的地铁11号线及多路公交线路，使XX区域之间及到达市区更加便利。XX区基本概况XX区主要六大房产板块：XX板块、XX板块、XX板块、XX板块、XX板块、XX板块本地块位于XX新城主城区板块内。地铁11号线XX老城区安亭XXXX马陆本地块位置XX新城核心区XX重点发展区域分布图XX新城核心区：汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区XX目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、XX商圈、安亭商圈、XX商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。XX区商业商务现状本地块主城区：主驱动轮片，体现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。XX新城规划（紫气东来、司法中心、东云CBD、XX大剧院）现代功能之城多维网络之城

怡景生态之城立体空间之城“一轴、一心、四瓣、数点、几片”“一轴”的主题为“紫气东来”，即荷花之干“一心”即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊，堪称新城最高雅、时尚之所；“四瓣”即荷花之城的四朵花瓣“数点”比喻散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新城与老城的建筑小品，体现着新城的文化品位与内涵

“几片”是荷花的碧叶，是生态公园和创业园区，以及F1和轨道交通的大平台，共同托起XX新城这朵绚丽的荷花分别是1000亩的生态公园和建成的轨道交通11号线紫气东来司法中心地块区域概况总结购房户将逐渐增加对XX楼市的认可，区域发展乐观政府的完善规划特殊区位交通便利定位高端商务核心区人口“被动郊区化”PART1区域概况地块概况地块现状总结地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）地块名称XX地块占地面积(公顷）1.3建筑面积(万方)3.64地块四至东至基地边界、南至基地边界、西至合作路、北至天祝路性质商业40年+办公50年容积率2.8永盛路天祝路宝塔路白银路站XX新城站白银路合作路依玛路B18-1A规划长达2.7米，宽300米紫气东来绿化带司法中心XX新城初级中学B18-1BB18-1CSoho东云街B19-1风景里在建大型制造厂临时搭建工棚江苏省青浦区闵行区宝山区普陀区地块区位现状（主城区板块，临近11号线XX新城站）地理位置宗地位于上海市的XX区。XX地块位于XX区的XX板块，东至B18-1B基地边界、南至B18-1C基地边界、西至合作路、北至天祝路。与B19-1地块相邻。交通可达地块东面靠近司法中心，处于XX区核心行政区域，周边分布有大量的写字楼，办公氛围浓厚。地铁11号线的XX新城与白银路站均离本地块不远，步行约15分钟，或可方便换乘公交XX9路抵达永盛路，即地块东侧。区域内嘉亭线、XX1路、XX6路均可与安亭、XX老城连接。上海市长宁区宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）场地不够平整，较多的堆坡，目前正处于平整阶段。地块内动拆迁工程基本完工，目前还剩一小栋小厂房在拆。地块的前身是工厂，地面干燥不潮，灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河，自然水系景观较好。1地块四至（周边人气不足、配套极为欠缺）北面的天祝路目前不通，正处于封路整改阶段，由于项目北侧规划有长约2800米的紫气东来绿化带，使得原始的天祝路需要南移，目前新建的天祝路处于规划施工阶段，可能要穿过本地块。西面的合作路也处于整修延伸阶段，施工环境嘈杂混乱。地块周边的整体路况较差，均处于施工平整阶段。313224554天祝路合作路金太怡和嘉鼎国际东云街PART1区域概况地块概况地块现状总结地块现状总结地块现状及周边环境嘈杂路况较差人气不足配套极度缺乏紧邻紫气东来、司法中心紧邻地铁11号线紧邻新城初级中学PART2区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结XX2005年-2011年9月土地供应情况XX区土地供应在06年有了大幅增长，约为05年的两倍，为340万方；2008年土地供应量最大，共113幅土地，土地面积为380万方，可建筑面积达624万方。2006到2009年土地供应大致保持稳定，都在300万方以上；2010年土地供应较09年下降了约90万方，为242万方；而11年上半年土地供应为170万方左右，占10年全年的2/3,若保持这个势头，则将较10年有较大增长，土地市场供应较充足。XX土地市场供应情况分析18从2005年至2011年，XX区通过招标、挂牌拍卖等方式出让土地424幅，共计出让土地面积达1914万平米，其中住宅114幅1050万平米，商办92幅213万平米，工业用地214幅632万平米；2005-2011年，XX区土地出让主要位于XX板和XX板块，合计占57%。近年来土地供应逐步集中于XX板块，2009土地出让占总出让面积的53%。2005-2009年XX板块出让土地成交价在逐渐增长；2009年之后，价格有所下跌。XX区土地出让分布状况XX区出让土地板块分布XX板块出让土地情况1819土地类型住宅商办工业2007幅数8面积29.862008幅数面积2009幅数6130面积48.6471.6202010幅数4121面积22.7341.750.97合计幅数10331面积71.37143.230.97XX土地出让汇总（幅、公顷）从2007年至2011年，XX板块土地出让以商办用地为主，其次是住宅用地，商办用地约为住宅用地的两倍，分别为71.37万方和143.23万方。以最近三年住宅和商办项目成交量计算，住宅用地和商办用地将分别需要0.15年和6年时间去化，商办项目去化压力较大。主城区板块内土地出让性质汇总XX板块出让土地用地性质分布1920法05蜻-2才01勉1年商用办用桐地土填地面乎积分钱布20闭05耀-2但01脸1年商驾办用步地土松地成申交楼昼面地卸价从历斥年土尊地成渴交的摆楼面精地价乎来看帅，20振05谷-2倦01扫1年商裳办用钩地土枪地价泊格一皇直保却持较秧快的府增长棵速度粗，20附11年的夸成交阴价格性为05年的5倍，爽造成阳这一基现象胡的主联要原详因包减括：毛政府扑对住娃宅市宽场的狼政策宿打压继；众关多房略地长仇开发臣企业慎的战桥略转渣型，棍向商养业地怀产发养展；从土家地成块交的朴规模谨来看依，面劲积在1-管5万平不米的没地块孤占了缎约50萍%，其积次主稍要为1万平蛾米以丘下的锣地块胶，10平米乡丰以上馆的地搁块所贡占比抬例较智小，劝可见构商办养用地返土地炮市场抹以小伯规模糊的地途块为赚主。商办释用地怠土地耀成交旬价格德与面饺积分雕布本地块周边目前已成交的商办用地分布1、XX区天祝路以南、永盛路以西地块（B19-1），土地单价5647.31元/平米2、XX区天祝路以南、云谷路以西地块（B16-1），土地单价3749.95元/平米3、XX区高台路以南、永盛路以西地块（A16-2），土地单价4141.09元/平米4、XX区黄龙港以南、永盛路以西地块（A10-9）土地单价6000.08元/平米5、XX区洪德路以南、依玛路以西地块（A10-2）土地单价7499.27元/平米6、XX区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6），土地单价7196.13元/平米本地块B18-1A（天祝路以南合作路以东）13264522地块艘周边慎土地姿出让蛇汇总第（幅着、公素顷）周边败已成沈交商龟办地站块体梁量分烤析项目棒周边清地块呈体量雾对比项目牌占地扎面积河为1.牵3万平扁米，匹建筑搜面积胖为3.臭64万平轰米，暑容积庄率2.姥8，与闻其它社地块愤相比分容积举率较涌高。地块蜻规模怜都较步小，音基本主都在1-闻5万平窗米之干间，嫁有一淡块规全模在5-送10万平庄米的位地块振，且期包含教两小颜块C1袍3-郊3、C1歪3-塘6。本地叹块周渔边相复同规只模的功地块选较多劲，未雪来项蒙目周带边同傲类产反品竞华争将绢非常遮激烈且。2223土地碧市场绵小结土地市场活跃，商办用地供应充足，产品竞争激烈。2005-2010年XX区土地供应量起伏较平缓，虽然2010年土地供应量有所减少。但就2011年上半年来看，未来XX区的土地供应相对较充足，土地市场活跃。

XX区的土地供应主要集中在XX板块，而用地类型主要为商业/办公用地。

2011年XX区商办用地的总面积和在上海市中所占的比例大幅下降，但全部集中在XX板块内，将成为未来XX区的商业和办公中心。项目趟周边序的商处办用吨地大岔多处殊于同煎一规井模，鹊且距仅离都笋较近从，产挂品的区竞争雨将非是常激敲烈23PA披RT针2区域氏土地跌市场痰分析板块趁商品伞房市平场分浮析商业钩市场无分析办公幼楼市餐场分证析住宅绝市场旗分析酒店宇式公耀寓市暑场分姿析房地诉产市锄场小告结XX区商上业市凤场供倦求情拨况分零析整个XX区的语近两它年商龙业市悟场供称求基点本平围衡，江总供舞应量58耳.5漫6万方吐，成裕交量渐达52精.5蝇6万方袖，累宰计供然求比棍在1左右判。近一烈年供粉应量寸加大都，尤卡其是10年9月供绕应量深创新狱高9.粥5万方师，随崖之10年12月的仅成交诉量最个高6.惠08万方被。表明碑自10年开他始本皮区域忌的商校业市馆场开肆始活都跃，嫌各项棒商业召配套甚正逐读步处象于规岂划完笼善阶菠段，齿将会鸽带动示区域英其他羞物业熟市场哨的发奏展，甘前景桶可观捐。近两房诚年供掠应量58臣.5帖6万方狗，成忍交量52雀.5绍6万方;近一伸年供御应量40提.4吗2万方捞，成演交量30浆.4折8万方什；累希计供篇求比楚分别活为1.悠11：1和1.睁33泪:1XX区商休业市吊场成锄交均拾价走序势分淹析XX区商芽业市天场近轧两年棕的每雷月供识求走竹势XX区近道两年页商业丝式市场热的成慢交价减格稳疮步上傲升，愉个别维月份虫受到霞调控搬政策谦、供锹求因喊素、勺春节芹假期肉等的务影响壮出现将较大铲波动横，如10年5月份竞受4月份袄出台断的“国新国腊十条牙”调焦控政驶策影萄响价隶格大愁幅度欠上升身创新朋高，赠突增乳至31岔25板7元/平方押米，涛增长沫了近丧三倍种。10年9月供章应量岁的大榆量增躁加降镜低了边区域育的成令交均握价再会次将信至14御00冈0元/平方医米。综合片表明XX整个够区域及的商凝业市摩场发您展平消稳。住房乖调控抚政策屑影响相邻忠板块演商业盟市场挂供求伶与价吉格对价比近两任年XX区六湿大板纷块中匙的商蛙业市暂场供戒应量截最大页集中躬在主绪城区远板块17誓.4姐4万方染，其巾次XX板块16绑.7顿4万方牧。去化遣量最束大的拢是XX板块摊总计20互.8日1万方握，其姻次主基城区垃板块12万方霞，XX、XX板块幻玉靠近筋市区丑，商呀业市标场已渔发展席较成乐熟，终可供殿应量谁有限燃。均价澡最高祸主要西为三蒜大成衫熟板影块：XX、XX、XX。主乖城区浴板块酱价格拢稳步舒上升努，目绣前已控超过XX板块糖达25广00捐0元/平米秤。今后宏将主咳要依某靠较当成熟乱的XX特XX板块旁内商庙业市竹场带行动主沈城板少块各及项配风套的询不断债成熟望完善近两展年XX区主则要板此块的赴商业磁市场飘的供狗求对泛比近两伏年XX区主脾要板侄块的乞商业场市场笑的成燥交均悟价对津比主城劫区板鬼块商肤业市枯场供宅求分俱析近两朗年供藏应量17惊.4代4万方揭，成匪交量12华.0投4万方;近一半年供嚼应量14刃.4昼2万方皂，成损交量7.特38万方伶；累获计供碰求比差分别夸为1.脂45：1和1.甲96痰:1XX主城艺板块性内商说业市脖场近单两年奥的月西供求葱走势主城最区板沫块内心商业停市场县自10年住币宅郊通区化投及地尚铁11号线扶开通惑开始缴活跃群起来芒，供毙应量仪快速盲增加鞋，尤逃其供什应集析中在苗年初毛或年窝末，袄如10年10月、10年12月以赶及11年9月。10年10月主炕要推抗出XX海上殊五月辩花住议宅底妻商2万多柳平米寄，12月推葛出XX科创茫大厦2万多润平米疼，11年9月新干上市12悟2套永洲润星酸辰休批闲广孤场多膀达36城00具0平米董。综合霉表明床本板拨块内崖的商兰业配冷套很袖不成凶熟，鲁去化缩慧状况笋不明岭显，心供大性于求苍。有幅待进些一步诞发展争与完望善。XX海上五月花配套上市158套22000平米铂悦818底商上市78套4500平米XX科创大厦底商上市518套22000平米绿地嘉尚国际广场底商上市71套3800平米永润星辰休闲广场上市122套36000平米主城丸区板有块内窜商业交市场聚均价怨走势瞧分析近两煤年本私板块倘内的拥商业寒配套佛价格咬走势先平稳弓上升岗，目罢前市面场均素价25汤00束0元/平米炊。10年8月XX家园揪的商喘业配霞套成闸交均看价31目00藏0元/平米拳拉高姑了板俩块整奇体均薪价，熟高达3万多亮每平站米；双其次午天林棋商业哈广场源的成男交均腰价也潜在均骆价以霉上，尘一定草程度档上拉凉高板辰块均牙价。板块臭内随壮着住莫宅市斯场的象成熟蹲，商切业配耀套亟炼需完卡善，除价格耀可能谢继续任走升新。XX家园配套成交12套，均价31000元/平米天林商业广场成交2套均价24000元/平米

XX主城昂板块摊内商持业市斯场近沉两年溜的每鸟月价宋格走吴势板块核内地本块周品边商瞒业项络目分我布台北块时尚味风情弓街天霖续龙都痛广场永润斜星辰撤休闲逆广场绿地谊嘉创浮国际故广场中信衣泰富资又一戴城在售2个弘基额诚建炎名流岩广场待售4个天林唱商业螺广场本地无块B1判8-躺1A（天加祝路掉以南秃合作辞路以贺东）在租3个好世炒皇马记苑新城枕悠活嗽城区域对商业隶市场翼小结XX总体商业市场供求基本平衡。10年地铁11号线的开通本区域市场开始活跃，供应量大大提高，最集中在主城区板块；主城区板块目前的商业供应量充足，去化状况不佳，供求比高达2左右，去化压力较大，商业配套有待发展成熟。供求现状整体区域商业市场的成交价格稳步上升，均价最高主要为三大成熟板块：XX、XX、XX。主城区板块价格稳步上升，目前已超过XX板块达25000元/平米。随着11号线二期的规划建设，未来价格还有很大的升值空间。均价走势未来展望主城般区板回块将昌主要麻依靠炒较成拉熟的XX党XX板块鲁内商臂业市证场带饮动各督项配围套的较不断筛成熟没完善虹。各项删商业亭配套劳正逐截步处投于规嫁划完泼善阶屯段，秆将会精带动炭区域底其他雹物业偶市场丛的发俭展，苏整体再市场视前景傅可观负。商业糕市场婚具有尤很大解的发后展前畅景，印但发菊展单递一商痰业有贡很大躺的风暮险，庄不适衬宜发料展纯老商业晨，建百议占哈比10核%。PA望RT甩2区域绘土地鸽市场较分析板块柜商品迈房市此场分桃析商业活市场仇分析办公城楼市掌场分浊析住宅业市场掘分析酒店虎式公软寓市谢场分持析房地拘产市衬场小毯结区域鞋办公滴楼市捉场供逮求分充析近两尽年供梢应量54思.9砍4万方宽，成胸交量45智.0条3万方;近一戴年供尺应量45掏.0估3万方禽，成题交量22旧.2逆7万方麻；累裹计供怀求比巧分别饥为1.允22：1和1.蛋34摆:1XX区办仔公楼揉市场话近两鸭年的趋每月弱供求湖走势XX区近性两年搭的办胜公楼熊市场枣总供粘应稍指大于惜总需换求，优剩余9万方露左右踩；而啦从近认一年迹的供宣求情巴况来蜓看，则供求45载.0桐3万方忽，但葛去化伐仅22夫.2窃7万方技，不矛到供捧应总搜量的月一半成，尤显其是虫近几泻个月国去化绪不佳载，表先明目参前该贩区域崇的办滋公楼肯市场誉发展受还不夹成熟叹，市芝场接学受度小欠佳傻，但太随着吓地铁11号线惊的开仁通及抄政府们规划秩，未茧来市岔场具述有很吴大的习发展煮潜力知。09年9月至10年6月，胡累积论供求丸比在1以下姥，自10年7月开捏始累躲积供嗓求比牧维持己在1以上誉。近一滑年的厉累积所供求腥比1.最34退:1；近蔬两年肝的累吧积供龙求比1.孩22便:1区域踪蝶办公絮楼市任场均涉价走托势分民析XX区近炊两年脆的办伍公楼寸市场容价格展走势筛小波胶动平骆稳上匆升，坏由09年10落00螺0元/平方续米左揪右上剃升至由目前15扯00陶0元/平方臂米在涂左右吼，上亩升了50年%，基背本维叶持在11挡00苏0-汪16托00个0元/平米盐之间撇。10年1月由钱于天抚林商编业广必场的黑成交咐均价19维54来2元/平方贩米拉刻高了揉区域蹲的整顺体均扮价，块突增撑至近16驱00俯0元/平米患；同臣样在11年2月份含天林密商业园广场申和嘉乞禾大饥厦的树高价胶成交蛛再次休拉高箭本区大均价螺，达望近两取年最尾高价16屯26底4元/平米酸。目前XX区办贯公楼腹市场绣成交桐均价15矩00贫0元/平方足米左吸右。XX区办公楼市场近两年的每月价格走势天林商业广场成交均价19542元/平方米天林商业广场成交均价17031元/平方米；铂悦818成交均价16575元/平方米相邻任板块筒办公市楼市同场供详求与片价格王对比从近迹两年除各板添块的泄供求探对比峰图可看以看辩出，XX区办陕公楼乱市场征的主这要供苍应量须集中无在XX板块恢，总眉供应22万方吨，主贯要由未项目裳晶鼎喘和XX科创断大厦通各集题中上度市30锤0多套并；但赴目前铲的去肿化情判况稍搅差，访仅有乒供应屋总量背的一丢半11脆.7磁4平方箭米，载去化更主要耗集中掠在XX板块载。从近召两年乏各板欣块的钳成交缝均价纽奉对比乡丰图可歼以看概出，段主城皮区板渗块写袖字楼腔市场向的成孤交均股价较羞低，叙自11年3月开唐始，修价格抹有所制上升矛，位窗于中旺上水鉴平，使甚至11年8月达津到板贼块内如最高桥水平17慌32叙4元/平米贺。综合棚表明格主城栗区的财办公认楼市习场未蝇来具锋有广凯阔的刷发展央前景古。近两菜年XX区主仰要板律块的洲办公惨楼市惜场的滚供求剑对比主城盟区板坡块办胸公楼亭市场券供求道分析近两沸年供守应量22万方办，成龙交量11锐.7导4万方;近一衰年供之应量14死.9乱7万方昌，成药交量7.需61万方末；累虾计供志求比芒分别热为1.望87：1和1.伤97窗:1XX主城板块内办公楼市场近两年的每月供求走势嘉华国际集中上市302套绿地嘉尚国际广场484套新城金郡308套主城子区板裤块内税近两套年的帖办公锣楼市如场总阀供应格远大筋于总斜需求滔，总趴计供橡应量22万方蔑，去款化一乡丰半左识右；逝供应太市场既充足名，去及化压着力大昆；而墙从近玩一年风来供纲求情何况来浆看，姓虽然村成交捉量仅淹为供秩应的饲一半公，但隆相对09年较她乐观提，成肠交量梅达7.拳61万方饼，占简前两虫年总自去化硬的65弊%。10年12月的颗供应田量最佣大，墨主要扇由于湿三大星项目牙的集尺中上研市（XX科创缝大厦30雀2套、执绿地虫嘉尚爹国际桨广场48守4套、除新城来金郡30炭8套）剥。综合被表明仆目前虚该板腥块内份的办拐公楼象市场舌随着键商业幸配套小的完震善逐篮步成倾熟，馒市场者接受并度渐棉渐转逃好，获未来柳办公歼市场狭前景梯乐观她。主城墨区板呈块内薯办公粉楼市础场均德价走夕势分孤析XX板块列内办姓公楼兽市场吐近两顺年的列成交迫量主呀要集贸中在当近一井年，巩自09年-1楼0年11月成强交状龄况不深佳；以成交裕均价湿稳步含增长循，由09年9月的绵不到10战00那0元/平米颤到目罪前的第近16半00芽0元/平米屡，增葡加了60苍%。价格剑在11年8月达推到最猴高17谊32杨4元/平米卸，主透要是纤由于脖本板孙块内夏平嘉己大厦桂（晶芳鼎）续的高辨成交残均价21谎47岸9元/平米扛和领哭创国朴际大衬厦（绢尚品缩慧）成蛋交均永价19们52夹2元/平米貌拉高飞整体邮板块贸均价酬所致俩。表明XX板块查内的坟办公鸦楼市洲场随映着周裕边各舱项配图套设哀施不槐断完泡善逐斜步走扯向成号熟，浮未来谢价格爽仍具倒有很而大的陡上升猛空间恨。XX主城谢板块上内办龄公楼贷市场谅近两积年的航每月夸价格照走势晶鼎职成交30套，言均价21疾47滩9元/平米尚品恳成交34套，蔬均价19绝52屑2元/平米板块杏内地唱块周算边办材公项性目分寺布在售3待售1在租4项目阅周边袖上半揉年仅盗一个犹办公已楼盘罚开盘星，其卡余均化为09年开菊盘销禁售项女目。容且受牲层高挪限制厅，均终是标言准层里高办童公楼梳产品持。从售受价上生来看麦，绿案地嘉抓尚国县际由缠于是溉酒店+办公样物业扮，办不公售趴价较问高近15遗00派0元/平米浸，因菊此去剩化状赌况不谊佳。从成固交状察况来怨看，掠去化蕉速度众较慢汇，每当月仅惑约成确交4套，54龙0平方拔米左纠右，养余量旺较大醋，去贷化压响力较委大。于办公役市场椅很不丛成熟跌。项目丽基本搜都采呆取了逐简单昨的装目修，旅装修孟标准搂在10狂00元/平米贴左右漆。多镜数楼废盘提能供90平米结以下储户型迅，目准前在顷租的拘淮海售国际唐广场过提供51平米她户型贱，绿维地嘉鄙尚国旋际面曾积段粱较大扇。在售项目名称总建面积（万平米）容积率层高（米）面积段（平方米）均价（元/平方米）开盘时间成交（套）去化率月均去化套数（套/月）潜在供应量（万方）绿地嘉尚国际643.390-130141852010.1243%0.50.97大卫国际大厦2.243.970-12088332009.712464%4.80.59太湖世家国际543.680-150112322009.129854.7%4.90.91从目竞前在猎售项疯目的称户型筝分布肌来看责，小报户型柏产品挠去化旅较快偷，面阴积集辟中在60平米箩以下爷，具鹿有较再高的墙抗风垄险性野。太湖扭世家40稍-4落9平米历、50蜂-5攻9平米晚、70省-7锤9平米艺供应织量分取别为1套和2套，再受供弓应量逮限制肃，成死交量买较少巨。大卫国际大厦太湖世家国际绿地嘉创国际广场绿地嘉尚国际嘉华国际天林商业广场XX淮海国际广场嘉鼎国际本地块B18-1A（天祝路以南合作路以东）11号线尚品区域讨办公父市场秋小结均价由9000元/平米稳步上升至目前17000元/平米左右办公市场的发展需要商业市场的带动，成熟还需一段时间供应量充足，去化10年开始转良写字楼去化较慢，租赁市场比销售市场活跃，租期较长，要实现快速回现目标，办公性质项目可考虑发展酒店式公寓。PA下RT贡2区域索土地万市场弯分析板块腥商品领房市吗场分佩析商业无市场哑分析办公劫楼市挽场分第析住宅栗市场杆分析酒店惊式公睬寓市肆场分彼析房地刘产市太场小探结主城撤区板调块内音住宅男市场枣分析近一符年来XX板块剂无配汉套商升品住盘宅市搂场及涨公寓敬市场顷供求娇基本摩平衡蚕，累绍积供茂求比洁在1左右崇。受宝春节合影响扩每年2月供壳求状燃况低井迷；位受10年4月政穷策调滩控影艘响，步之后拴几月蕉成交盈状况羞不佳木。目带前余荣量不念大，币去化非压力刑较小欺。总体逆均价君波动至不大桥，稳晨定维古持在14繁00挤0元/平米-1北60胜00元/平米动之间左。目徒前住绳宅均原价14忽46辜8元/平米智。住宅粱市场污主要侦以公较寓市坦场活柏跃，眼公寓林市场课的价住格稳侦步上擦升。漠目前纸公寓跟价格14总32革3元/平米舍。近两年无配套商品住宅市场的月均价走势近两年公寓市场的月均价走势嘉宝紫提湾城688套嘉乐东润舒庭831套新城悠活城193套近一年无配套商品住宅公寓总供应（万方）75.1367.02总成交（万方）56.6352.09累积供求比1.331.29主城齿区板涂块内惜公寓促产品犯面积斜段供禽求情轨况近一柳年板斜块内掠公寓册产品嫁最大暮供应郑量集厉中在80（含校）-9东0平米猛面积现段，膊其次燥为90（含驰）-1朋10平米淘，去斤化状勿况佳桑。50干-7帝0小型罪面积咏段的湿产品帆供过腐于求睁，且巧成交查单价阳较高矿均在16充00撒0元/平米岂以上主力用面积咸段需就求旺筑盛，窑成交蛋单价狭将近15散00否0元/平米葵。近一起年板来块内愤公寓侧产品励面积拥段供春求主城堡区板敲块内沾住宅规产品焦小结小户型面积段尤其是50-60平米的公寓产品最受市场欢迎，去化速度快，回现期短，单价较高，但供应量稍小，可以适当加大小户型面积段的供应，商办性质项目可发展酒店式公寓满足市场旺盛需求。公寓市场的价格稳步上升。目前公寓价格14323元/平米。住宅市场属公寓市场最活跃，供求基本平衡50-60小面积段需求旺盛，单价较高PA衣RT阻2区域裤土地廉市场债分析板块偏商品若房市钓场分奴析商业盘市场坏分析办公璃楼市陕场分附析住宅兄市场批分析酒店冻式公胶寓市降场分暖析房地打产市殃场小众结板块产内酒嫁店式隔公寓申产品脂分布龙湖茫郦城mo贴co国际铂悦81污8绿地论嘉尚查国际在售尚品待售本地碎块B1票8-色1A（天甩祝路额以南幸合作侵路以忆东）晶鼎新城雕金郡裹（尾踏盘）板块乐内酒谷店式充公寓宵产品慈去化喷情况明扫描项目名称总建面（万方）挑高设计（米）装修标准（元/平米）项目卖点客户特性均价（元/平米）开盘时间月均去化套数（套/月）去化率潜在供应量（万方）尚品2.24.52000观景区位优越自住客为主180002011-7-166865%0.88新城金郡404.52500大体量综合体自住客为主、部分投资客160002010-12-234399%0铂悦8181.944.53000软装硬装双配自住客为主165002010-10-172792%0.2晶鼎2.55.552000独有挑高5.55米自住客为主215002010-7-281460%1绿地嘉尚国际63.31000左右大体量商业综合体自住客为主130002010-12-251228.6%1.59龙湖郦城Moco2.23.32000近轨交11号线投资客为主部分自住17000-18000预计十月————2.2主城骗区板邮块内改近两肆年的渔酒店棒式公仓寓市啊场活反跃，归目前斯在售浪或即杀将开缓盘的离酒店幸式公律寓项健目总首计6个。目前嫁去化遗状况咸最佳烂的当条属尚廉品，患自7月开逢盘以宾来在去不到挑三个品月的塑时间泳内已仪经去倍化了65誓%，月谷均去拘化套纹数高煌达68套。新城竹金郡发自10年12月开演盘以讯来已挣基本冤去化陪完毕拆，月抬均去骆化43套，粒去化耳情况施一直柜都较径好；序铂悦81罩8也去中化较牧好达92孔%。晶鼎歌具有棒板块欺内独瞒特的掀挑高5.垂55米优帽势，屈但由响于其励价格宫偏高出高达2万多挤平米青去化由状况落不佳仪，自10年7月开冠盘以丘来仅柳去化60民%，营兴销策诸略由扔精装版交付柄改为梯毛坯贩交付艳之后锄的单砍价仍航然偏寇高，谦月均顽去化被仅14套绿地未嘉尚确国际椒地处辈新老案城区骡交界锣处，版去化汇状况裤也较忽差，括月均出仅去纵化12套，讯去化妹率28汇.6烟%。龙湖多郦城mo睛co预计减十月栗上市蓝，小初面积17女00浆0元/平米坊，大嘉面积18苗00婆0元/平米太。板块塑内在销售酒覆店式轨公寓盗产品啄供求恢分析该板虾块内凶在售筑酒店秆式公挺寓产赛品的基均价晕在16桂00肿0元/平米扫左右适，只舌有晶据鼎由垮于独呜特的5.马55米挑柜高设抚计价翼格在2万元/平米终以上滚，因铺此去胡化状芝况也松最差挪。板块趟内酒战店式锡公寓科总供效应14范29套，牧目前分仅去港化95连2套，幸主要斤由于扶绿地风嘉尚肺国际淡产品遣主推逃产品鞭为写佣字楼畏以及山晶鼎齐价格借偏高津拉低倡了整市体去渴化量宽。与本摄地块辅最近步的新稠城金泥郡成闯交量胆最好浓，与治本地没块最缘瑞远的顽绿地步嘉尚盾国际疑去化演状况散最差争。板块内在售酒店式公寓产品供求与均价对比项目名称供应套数去化套数成交均价（元/平米）尚品32421118931新城金郡30830414891铂悦81823321415604晶鼎20011920456绿地嘉尚国际36410413944总计1429952平均16765酒店惧式公届寓经档典案烂例1—兰—新城唯金郡开发商上海新城创佳置业有限公司项目位置XX临泽路88弄，89弄，189弄占地面积30万方总建筑面积40万方开盘时间2011-3物业公司江苏新城物业服务有限公司物业费3元/㎡/月容积率1.32绿化率35%均价（精装修）近期SOHO报价16000元/㎡（装修2500元/㎡）销售状况尾盘，仅剩几套样板房可售主力户型SOHO总套数308套，面积段主要是63㎡与66㎡两种户型；商铺为21套，面积在30㎡～130㎡建筑风格现代简约新城金郡酒店式公寓由两栋17层高层建筑构成总建筑面积21198平米。酒店式公寓层高4.5米1层沿街商业B1户型臂，66平米挠的精劣装复喷式房躁，三藏房两丛厅一架卫户型忠方正抛，两庆间卧边室一园南一秆北设章计主卧误挑空白，步校入式顶楼梯耳随享雹明朗泡书房6.杜5米大四面宽犯格局B2户型格，63平米特的精贪装复身式房衔，两碌房两始厅一祖卫户型柄方正客厅贷挑空户型倦创新散，两疾种挑春空产滚品，别厨房纸独立B3户型泊，66平米幻玉的精为装复凑式房壳，三蔬房两橡厅一零卫户型考方正财，两俘间卧百室朝巧南，描一间手朝北厨房拴为独款立封彼闭式影设计客厅狸挑空7.幅5米的知大面掠宽，斜采光枣良好酒店涉式公颗寓经始典案渐例1—型—新城宋金郡产品镰为精龙装修箱房，执装修佛标准25捡00元/平米绑左右化，包愚括：坡厨卫亚设备现（欧仰琳、佣科勒史等品取牌）渐、地浮板、恢衣柜剩、热支水器难（能钓率）弟、进直户门嚼（瑞侮斯乐)、空霸调（渔日立族）等析。酒店驰式公挑寓经鸽典案滑例1—孝—新城竖金郡酒店固式公霉寓经家典案黑例1—晕—新城宵金郡酒店受式公巡寿寓经出典案抽例1—垄—新城失金郡地铁沿线长宁、普陀的自住性客户与闵行江浙的投资客，马陆40～50岁为主的投资客主要来自本地区域客户；部分来自徐家汇商圈总价低，大部分作为新上海人过渡性居所客源读分析芝：主利要是粗来自垃于当必地、间长宁营、普爬陀，70怎%以上珠用于隐自住酒店哪式公斩寓经菊典案丧例1—鼓—新城江金郡与地铁距离适中，交通方便，区位优势明显；单价较低，价格优势明显大堂挑高为5.5米，装修简约大方三梯十户舒适性强；电梯两侧布局，保证通风采光性户型创新，两种挑空产品，封闭式厨房去化快！酒店耳式公离寓经葛典案厨例2—攻—晶鼎宿（平狂嘉大邀厦）晶鼎欠由一疮栋17层高似层建付筑构掠成，渡总建殃筑面秀积2.导5万平们米。开发商平正房地产开发有限公司项目位置白银路399号物业公司上海爱立诚物业管理有限公司物业费8元/㎡占地面积0.53万方容积率3.0总建筑面积2.5万方绿化率20%开盘时间2010-07-25均价（装修）21500元/㎡（装修2000元/㎡）沙盘敲图实景仍图酒店爸式公液寓经厌典案亮例2—卸—晶鼎疼（平柳嘉大伪厦）酒店续式公行寓经笋典案番例2—恩—晶鼎蝇（平桐嘉大惰厦）优势独有著的5.纷55米层筒高小胳复式傲产品吵，舒数适度隐明显源提高拥有泰独立川的煤途气入腰户15兵00元/平米财的装连修成龟本，碰可以赠选择稼毛坯羞或者萌精装中空扩围合童式采孟光天经井，轰采光骑通透吃性强缺点价格典相对垃来说肆偏高百，抑抖制了估部分曲需求16钳00平米越标准损层，4部电扶梯30户，柏生活呀便利昏性受联限物业的服务餐与住掘宅等详同离地母铁白米银路祥有点馆距离帽需要剖换乘伟公交插，交闲通不贵太方哑便产品韵去化愧较慢酒店淹式公载寓经臭典案皆例3—俩—尚品微（领挨创国顺际大影厦）开发商上海展扬房地产发展有限公司项目位置XX白银路311弄15号占地面积5028平方米总建筑面积22632平方米开盘时间2011-7-16物业公司上海广鹰物业有限公司物业费4元/平米/月容积率4绿化率23%售价（装修）18000（装修3000元/平米）建筑布局SOHO总套数约340套，面积以36㎡～58㎡为主商业体量在3000平米左右，主要用作银行，餐饮类酒店归式公袖寓由饿一栋19层高淹层建互筑构全成，布总建扇筑面姻积22蕉63叉2平米唐。3-芦19层SO持HO酒店光式公蜻寓1-音2层商业酒店伸式公含寓经御典案滑例3—纽奉—尚品楼（领婚创国利际大吼厦）客卧主卧厨房客厅卫浴阳台填部分帖挑高暗设计瞒，采爸光较繁好卧室拜分布桥于二渣层，前次卧隔较为路狭小主力算面积舱段在逗36浆㎡～练58辞㎡餐厅狐与厨鞠房分抬离较望远，狂卫生吸间紧阅邻餐绣厅，纪整体匪布局脖并不群合理酒店胀式公浓寓经效典案伶例3—易—尚品冻（领刷创国常际大粮厦）产品藏为精壤装修但房，私装修性标准营目前屋报价30湖00元/平米塘左右蒙，包想括：脱厨卫舌设备广（TO农TO，摩吸恩等忆品牌灵）、稻空调竭（美或的）交，开邻关（喉西门钞子）赠等掩。酒店类式公晋寓经务典案甜例3—尝—尚品蹲（领娃创国秃际大争厦）酒店也式公衰寓经看典案滔例3—旦—尚品蜘（领赤创国晶际大能厦）项目综述项目卖点项目欠缺点主打50㎡小复式产品户型挑高4.5米层高项目售价：18000元/平物业费：待定户数：340户装修标准：3000元/平米户型设计4.5米复式，提升附加值天然气入户，生活便捷坐享市政建设配套，远香湖观景效果佳人车分流，安全保障价格相对邻近的晶鼎偏低，具有明显价格优势4.5米挑高设计，附加值相对5.5米挑高略显逊色出行以XX区域公交为主交通便捷性相对较为不理想，距轨道11号线白银路站约1.5公里。售楼处装修品质一般主城牵区板松块内雅酒店址式公孟寓去勉化速情度最姻快，尊月均疮去化希高达68套。酒店老式公林寓经吐典案泼例4—坑—铂悦81票8开发商上海昱禾置业有限公司项目位置叶城路818号物业公司上海昱尚物业有限公司物业费2.8元/㎡·月占地面积6943平米容积率2.8总建筑面积24800平米绿化率22%开盘时间2010-11-28均价（装修）16500元/㎡（装修3000元/㎡）建筑风格ArtDeco建筑布局总层高13层；1-2层为5.5m层高商铺；3-13层为酒店式公寓，层高4.5m主力户型53-56平米外立面花岗岩、Low-E玻璃3-13层酒店式公寓1-2层商铺酒店肆式公弱寓经言典案尼例4—闷—铂悦81易8优点装：点式榆布局覆，南形向有环大型衬落地歌窗，元保证警采光央。开放皮式厨常房，佛释放哨空间听使整百个房武间看苹起来悼更加住宽敞赔。客厅叉部分景挑高镰，利用炕楼梯怎隔开趣客厅欺与书成房，剃创造3+迫1产品笼形态稠。阳光主卧多功能室阳光平台全明空间布局书房、客房功能随享附送4平米平台空间舒适次卧大型储物空间一体式厨房欧派厨具开放式客厅办公、休闲、娱乐三合一缺点斜：平面恼呈回纲字形都布局饺，5梯30户，抱生活悬便捷独性和丘舒适障性较剂低。本项迎目燃温气未孝排布铁入户。厨房怖、主仓卧等皮空间仓在总蔽高4.咽5米地礼先天静限制滩下，璃稍显宵压抑酒店炭式公笨寓经氧典案年例4—葱—铂悦81质8产品顺为精随装修婚房，旧装修戴标准症在30情00元/平米指，领先峡区域长同类俩产品房间橡内墙镰面使永用涂谜料整体末装修效风格批简约坑明亮装修种品牌狗档次堡中等酒店丝式式公元寓经振典案悉例4—盼—铂悦81库8酒店举式公献寓经阁典案字例4—扁—铂悦81突8优势4.5米层高，小三房复式产品软装硬装全配，拎包即可入住中庭、标准层1650平米回字形布局，外加全明落地玻璃窗，采光性较好，降低层高压抑感提供酒店式公寓服务离公交车站近，交通方便缺点地处新老城区交界处，地段稍差3000元/平米的装修成本，装修品质一般，价格相对较高5部电梯30户，生活便利性受限燃气未排布入户面临主干道叶城路，噪音稍大，环境稍差。产品去化一般PA忘RT昏2区域庆土地堂市场牵分析板块拨商品喝房市盆场分沉析商业亩市场惹分析办公汁楼市弯场分流析住宅竭市场蚕分析酒店园式公鱼寓市跌场分绘析房地络产市壁场小僻结板块玻内房冠地产居市场际小结商业市场供应量充足，去化欠佳，发展纯商业风险大公寓市场活跃，尤其是50-60小户型面积段需求旺盛供不应求，且供应不足办公楼市场去化较慢，主要以租为主，租期长，回现慢酒店式公寓市场成交活跃，面积段小总价低去化快，且新城中心区已有项目已去化大半，潜在供应量较少，具有较大的发展空间。PA脚RT乡丰3地块额可发苗展的盏物业蔬定位车位妻配比族假设未来贯产品闭价格虏预测地块荷可发冬展物榨业方望向及挤产品会定位商办用地可发展物业物业类型的筛选重点考察因素区域市场分析结论商业办公酒店/酒店式公寓商办项目快速回现去化压力较小，去化速度相对较快风险控制受政策影响较小保证较高的利润成交均价相对较高商业市场供应量充足，去化欠佳，发展纯商业风险大公寓市场活跃，尤其是50-60小户型面积段需求旺盛供不应求，且供应不足办公楼市场去化较慢，主要以租为主，租期长，回现慢本商踏办用锐地适锣合发己展：10薄%商业+9另0%酒店见式公盘寓PA盐RT扇3地块脂可发评展的巴物业肤定位车位删配比虹假设未来狸产品镜价格胶预测地块脚未来姐开发勺车位锋配比孕建议目前XX酒店泰式公偷寓项絮目车耽位配胞比平樱均0.舱6左右烘。去化单情况愧较好识的项倚目中寄，新辜城金贸郡由内于是到住宅侍、酒命店式蚕公寓泽、商瞒业综拼合项侦目，顽车位俱较充诉足。尚品偏与本风地块德产品畅性质圣较为剖相似什，参嚼考价扯格较栽高。结合口酒店击式公宰寓客抚户分靠析，拿考虑盏到客低群大慌部分社以投材资客地户为血主，充车位宽配比毒不宜艘过高跃，建议退本项规目车读位配状比1：0.付5户数车位车位配比铂悦8183481720.5新城金郡2973561.2尚品3321020.3绿地嘉领国际5554000.7晶鼎3361110.3XX在集故中酒敬店式饮公寓估项目欢车位千配比不情况车位情况车位配比1：0.5车位数328(酒店式）+16（商业）=344个商业(地上)16*30平米=480平米酒店式公寓(地下)328*30平米=9840平米本地卷块未券来车砖位配派比建绑议根据误酒店渐式公省寓每端户平误均面仍积50平米躺左右巷计算爬，酒木店式浪公寓浩需配页备全可地下贯车位32压8个，钻总计索建面98捎40平米需；根唯据就《建筑画工程诱交通抹设计杯及停傻车库孩设置聚标准》，小饭型商途业配故比每10架0平米善商业比需要炭配备0.情5个车鸟位，鲜因此温本地励块未议来商紧业需重要配抱备地洪上车惑位16个，消共计导建面48筹0平米肥。PA踩RT缝3地块折可发产展的黄物业蹦定位车位饱配比谦假设未来臭产品疲价格士预测本地喜块未熔来产回品价滚格预郑测也称令比较梁法、绿市场牛法、电交易洗实例悬比较嚷法，酸是通漆过类吹似房鲜地产璃的成倾交价陆格来副求取生估价哄对象章价值晌的方绢法；碍具体沈的说中，就详是选露取一浙定数雨、符腔合一饰定条级件、套发生县过交裹易的猴类似密房地巾产然滥后将世它们季与估械价对丽象进走行比勇较，表对它馅们的卷成交仅价格百进行释适当推的处节理来祝求取怒估价石对象苍价值威的方猪法。类比土地价值——地段资源的差异项目可提升价值判断价值实现的经济因素——经济、政策因素决定彼一个毅成熟嫁市场予（合阅理的色买方典市场舱）的雾成熟抚商品省住宅碎项目升的价苏值要支素市场纯比较蔽法（1）类社比土先地价积值——地段乎资源阻的差叶异地段吗从来嚷就是辟决定壮房地躁产价璃值的婆最基撑本和渣重要胃的因敏素之制一。隐作为痰一个疏“资烈源”蛇的概差念，故不同泡地段浸具有桃不同绝的房催地产膏资源诉优势批。即蔽具备钳不同征的地周产因弹子。掉这些泊地产挑因子估包括污交通权条件由、环剑境景早观条萝件和麻市政哲配套债条件邻等等碧，在雹某个浪时期突内是芦难以优改变擦的。戒在同恭一地统价圈帮内的叉不同吴项目雪，其副类比曾土地刺价值相的差禾异主镇要决掉定以虏下要茧素：市政纸交通扑及直茶入交族通的卡便利额性的胸差异省：项目垄周边铺环境奋的差茧异，陪包括纯项目单周边京自然御和绿乳化景攀观的职差异赤、教恼育人啊文景督观的曲差异虚、各裂种污龙染程韵度的见差异说以及携周边愧社区客素质攻的差巨异：周边衫市政恳配套塘便利锋性的城差异核；地块遣累计烫商业愚价值录（针福对商喇业的沿地产捉因子席）（2）项服目可活提升厦价值做判断◆建筑徐风格鬼和立驾面设拒计灵◆奸停披车条附件（栋针对晚商业闻权重豪较大佛）◆单沟体户完型设贡计、机得房贤率脚◆物执业功度能组步合（损针对磁商业慌权重愧较大自）◆设号备、羡材质崖档次喇◆小雄区配尼套◆建打筑规胳模吗◆敌形命象包就装和光营销逗策划◆空娘间布因局和甲环艺娘设计喷◆丑物业应管理◆建赵筑公孤共空最间、古户外瓜广场狠（针变对商盲业权语重较先大）党◆悬发展域商品刊牌和截实力（3）价建值实坦现的岭经济犁因素——经济屡、政孟策因窄素房地少产业章和宏抽观经喊济之吨间是芬相互查影响福、相段互制径约的水关系携。房刚地产赠市场征的发情展是诞宏观撤经济榜走强宿的结描果，弦而房英地产亦业的旦发展融，对蜂国民刊经济球增长顺的贡冈献又宪具有创支柱峡性的呈作用很。一速般来寻说，饱房地结产市鱼场周疮期是杀同宏蛇观经讨济周参期基原本同愤步的熄。区域灰规划爪：政策挤方面蜻：利息咸的变辟化、标金融熄政策予、房杨地产仍相关环政策誓等都悠对商失品住况宅项表目的的价值炉实现芦有着群显著悉的影赴响。定价或方法轮说明在权介重中割，各及权重殖值为搭本机呈构价暂值分恢析法亮之经释验值逆。在价扣值类潮比中铁，以“1”作为丈本项讯目类茶比系行数及态类比必值参目照的么基准泊，大锐于“1”则表仓明本轿项目拌差于秀类比恋对象女、小矿于“1”则表塘明本笑项目撤优于呢类比开对象校，数纪值相佣距越笨远，遥相差奸程度派越大妖，反气之越梦小。所选赞案例烈的修充正价碍格为历市场寄价格洽与修沈正系肠数的旺比值轻。评价即标准:以本漏项目饱为基涛准，率对每眯个影荷响因侨子进蓝行评但价打麦分差较差一般较好好0.80.911.11.2类比穷可实题现价亲值模芬型（型酒店慰式公勺寓产键品）比较内容比较因子权重类比A：尚品类比B：新城金郡类比C：晶鼎拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通10%10.101.10.1110.10项目周边环境8%1.10.090.90.071.10.09投资价值15%10.150.90.1410.15项目可提升价值建筑风格2%0.80.0210.0210.02单体户型设计8%0.90.070.90.0710.08设备、材质档次5%10.0510.0510.05建筑规模2%0.80.02