上海知名地产南站徐汇中心商务区景观方案含套文本及SU模型

徐汇万科中心定位方案Aboutus项目基本信息区位条件极为优越，居于南上海城市关键连接点地处南上海六大商务版块核心区域，依托枢纽优势，将六大商务版块产业形成有机联动，缔造国际都市上海第一商务区世博前滩漕河泾高新技术开发区徐汇滨江南方莘庄

商务区南站商务区

Vanke

CBD虹桥核心商务区商业区多条轨交上盖，实现江浙无缝对接地铁1号线、地铁3号线、地铁22号线、地铁15号线（规划）、机场快线（规划）上盖，紧贴沪闵高架直通浙江，10分钟进入内、中、外环和龙耀路隧道。徐家汇商业区虹桥火车站和国际机场世博前滩浦东机场方向南方莘庄商务区VANKECBD龙耀路隧道2341地块自身先天条件占优，城市绿轴想象无限紧邻高架上下闸口；地块可视性强；周边交通便捷，轨道接口预留；地块内的城市绿轴资源极为罕见，全市范围内仅本项目拥有。

地块交通便捷，且可视性极强高架上下闸口紧贴地块；紧邻沪闵高架一侧的展开面充分，高架边地标可视性极强与轨道交通互动密切地块西北角已有地铁通道出口；南宁路地块西面也有预留地铁接入口，未来可以天桥接入；地铁15#规划在3#地块内建造站点，直通地下二层绿化景观资源的独特性城市绿轴在地块内由南至北展开，宽约60米，在上海市重点规划的新兴商务区中绝无仅有，未来产品多样性及丰富性值得期待公共交通较复杂周边交通动线复杂，地块内外车流人流量密集，对项目成功开发有较大影响。2#地块绿化景观

公交车道6号口预留天桥连接地铁1#、3#入口条件7号口(预留出口)3#地块现有出口汇成宾阳苑保利馨苑中海馨园铁路/汽车南站

公交枢纽海上名邸厂房沪闵高架中星城漕河景园本项目华东理工大学

绿化

写字楼

酒店

集中商业

住宅

厂房

高校

本项目上海

师范大学南站动车运用所华东花苑金牛苑东泉小区邑翠苑百联创意办公龙吴路徐汇

馨苑干道上海植物园柳州路周边居住人口大部分被沪闵高架、柳州路、南站阻隔，直接导入项目的便利性较低，使地块内商业对周边社区的辐射力有限项目东南侧为上海植物园（直线距离1.2km）且地块与植物园之间为低层厂房及住宅，因此项目高区可能有部分景观徐汇区教育资源丰富，地块就近有华东理工、上海师大，可能存在部分“产学研”成长型企业的商务需求地块西北侧的中星城项目在建，五星级酒店+办公+商业，对于提升小区域的商务氛围和人气做了铺垫；3幅地块之间约6m×700m绿化轴提供近4000平米中心绿化，使项目成为生态商务商业区创造了先决条件项目东侧未来规划为约30万平方米住宅项目，在项目商业定位时需考量这部分潜在客户的需求规划住宅周边配套丰富，业态齐全，发展潜力巨大居住区集中，常住人口量大；交通便利；教育及产业资源基础雄厚一期范围二期范围三期范围示范区规模获取时间2012.12.15用地面积107,486㎡总建面683,447㎡计容总建面493,447㎡容积率4.59规划条件限高一期100m,二期45m,三期150m绿地率20%停车位3,000辆车位比0.6辆/100㎡商业建面~110,000㎡(其中地下商业40,000㎡)地库建面~190,000㎡(其中地下商业40,000㎡)人防建面~40,000㎡地块编号b-02用地性质商业办公文化出让面积(平米)68,512.5容积率<=4.8地上总建筑面积(平米)328,860其中办公约278,860商业约50,000

地下商业40,000

地下车库及设备用房约100,000建筑高度原限高<=120m通过控规调整，调整到标志性塔楼<=150mB-04B-02A-05徐汇万科中心办公部分定位汇报Part1目标上海门户性地标定位，引领绿色办公空间新标准，创区域领先租金。!市场分析上海市超甲写字楼各项标准全球案例参考竞品项目分析010203客户定位05徐汇万科中心交付标准建议040607租金策略及定位Catalog市场划分核心区甲级写字楼次中心区甲级写字楼商务园区来源：上海高力国际研究部核心商务区静安区黄浦区长宁区徐汇区浦东陆家嘴浦东竹园次中心商务区虹口区浦东花木普陀区闸北区杨浦区(新江湾城)闵行区

(虹桥综合交通枢纽)商务园区张江金桥陆家嘴软件园漕河泾临空闸北漕河泾浦江杨浦上海核心商务区甲级写字楼

子市场租金和空置率2014年第四季度浦西

浦东全市租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率甲级写字楼8.29.5%9.20.8%8.65.7%超甲级写字楼10.45.5%12.15.0%11.05.3%核心区甲级整体8.88.3%9.91.8%9.35.6%来源：上海高力国际研究部上海核心商务区甲级写字楼未来供应

(2014-2017年新增供应总量:2,097,197平方米)701,798573,710417,911308,778金外滩国际广场SOHO复兴广场企业天地二期5号楼恒基688项目东方汇经中国金融信息中心上海城二期上海环贸广场二期外滩金融中心（南区）SOHO204地块企业天地二期3号楼外滩金融中心（北区）世纪汇广场一期上海中心凯德永业项目来福士长宁大中里项目长江实际盛汇世纪大都会二期世纪汇广场二期富士康项目徐家汇中心二期徐家汇中心一期SOHO天山路项目浦东金融广场来源：上海高力国际研究部CBD甲级写字楼供应量

2015年新增供应量将持续上升来源：上海仲量联行研究部CBD甲级写字楼供应量

2016年CBD新增供应量将迎来井喷来源：上海仲量联行研究部区位：

浦东新区世纪大道8号交通: 地铁2号、14号线陆家嘴站开发商:新鸿基总建面:

210,000M2楼层数:

53竣工日期:

2011年5月商业配套: 银行、酒店、Shoppingmall，餐饮标准层面积: 约2,234-2,506m2得房率: 约70%净高:

3.00-3.30m架空地板:

150-350mm电梯:

32客，14货

空调系统: 4管制VAV租金报价: RMB14.00m2/天

物管费:

RMB40.00/m2/月停车费: RMB1,800/个/月；停车位：

共2,000个上海市超甲写字楼各项标准国金中心二期

IFC区位：

长宁区娄山关路533号交通: 地铁2号线娄山关路站开发商:金光集团总建面:265,892M2楼层数:

地上28，地下4竣工日期: 2013年9月商业配套: Shoppingmall，超市等标准层面积: 约2,100m2，5,700m2（连廊层）得房率: 约70%净高:

标准层3.05m；交易层3.55m架空地板: 150mm；300mm电梯:

客24（高12部6米/秒，低12部3米/秒），4货

空调系统:4管制VAV上海市超甲写字楼各项标准金虹桥国际中心ARCH租金报价: RMB10.50m2/天

物管费: RMB33.00/m2/月停车费: RMB1,000/个/月、

RMB1,500/个/月、

RMB1,800/个/月；停车位：

共1408个区位: 浦东新区，陆家嘴环路333号

交通: 3分钟步行至地铁二号线陆家嘴站开发商:交银租赁

总建面:113,382M2（写字楼约87,000m2)楼层数:36竣工时间: 2014年10月

商业配套: 丽思卡尔顿酒店，君悦酒店，凯悦酒店，香格里拉，

员工食堂，银行，餐厅，便利店标准层平面: 3,250-3,370m2得房率：

约76%净高: 3.20/3.50米架空地板: 450mm电梯: 16客;1货空调系统: 4管制VAV租金报价: RMB14.00–16.00m2/天

物管费: RMB39.00/m2/月停车费: RMB1,800-2,000/个/月；停车位：

共

500个单元Unit建筑面积(平方米）GrossArea018610240003360044500546006773共Total3250上海市超甲写字楼各项标准东方汇经中心OFC区位:徐汇暑区，双淮海坊中路3号交通:地铁1号线衰上盖竹、10、12号线兴换乘开发恢商:新鸿塑基总建单面:32后5,安00怖0M2楼层逝数:36竣工震时间:20朝14年12月商业直配套:AM聋PSh宁op葱pi动ng买M喝al框l,服务冠公寓标准局层平宴面:约2,框80松0爱m2得房锣率：约70滔–甜7李5%净高:3.杨00滑m架空屠地板:15雹0菜mm电梯:12恒0客;惑2货空调乐系统:4管制VA廊V租金滤报价:RM陪B出10糖.0休0申–北12恳.0为0m按2/天租金物净价:RM蔬B宇9.快00情–嗽1榴0.版00宾m2状/天物管毅费:RM纯B40烟.0袍0/要m2劈燕/月停车粉费:RM辜B沸1,新80羽0/个/月；停车煎位：共17畜00个上海读市超坑甲写内字楼暴各项右标准环贸壮广场捧二座IC僻C虹桥乔万科饰中心筒交付混标准项目裹地址袋：新搏加坡敢中心评芳林锁公园总建霞筑面植积：21休.2万平文方米层数生：16层建筑燃设计都：WO皇HA建筑艳事务贝所空间爽组成碰：酒仅店为释主，味部分它商务艘办公全球粥案例叉参考Pa键rk苗ro锈ya天lon殖P南ic遵ke亭ri届ng将绿壳色与令建筑魂群完仪美结下合，携实现棵现实币意义剖绿色舰办公迎呈现相对探于核迷心区情定位吃更加腰高端校的办稻公项樱目，项目所在奖区域触周边蚁的竞乳争更产加具遵有正析面威同胁性竖。徐汇万科中心城开上海中心华润上海万象城嘉凯城SOHO天山广场凯德长宁来福士长宁88中心月星环球港环贸广场二期企业天地3号楼大中里外滩金融中心海航大厦上海中心东方汇经城开徐汇滨江徐家雷汇中沾心竞争渠项目嫌甄选一期二期三期四期竞争把项目剑甄选徐家给汇中危心项目名称徐家汇中心开发商新鸿基地产面积占地10万m2，38万m2超甲写字楼，32万m2顶级商场，2.5万m2超五星级酒店定位上海第一城市综合体建筑设计西萨佩里建筑高度370米竣工时间预计2022年竞争帽项目厨甄选徐家煮汇中类心三期味，楼高37贵0米竞争笛项目谎甄选徐家延汇中仍心开发时间定位内容一期（预计2017年三季度竣工交付）3万m2（商场1.5万m2，2栋高度40米写字楼，共计1.5万m2），目前售价8万/平方米二期（预计2018年三季度竣工交付）3万m2，为银行定制高度90米的办公楼三期（预计2020年竣工交付）地上20万m2的ShoppingMall，地上2栋塔楼，分别为21万m2高度370米的办公楼（租赁），以及11万m2办公楼（销售）商场预计2020年开业，但需要视写字楼招商情况确定四期（目前无法预估竣工交付时间）3万m2商业+办公，开发商打算整售，目前客户定位为美容、医疗等与商业互补的业态竞争谣项目稠甄选徐家知汇中掘心项目名称城开徐汇滨江项目开发单位上海城开集团项目位置上海市徐汇区东起龙腾大道，北至丰谷路，西至规划云锦路，南至规划龙兰路交通状况毗邻11号线云锦路地铁站建筑规划规划4栋办公塔楼、5幢小独栋办公及商业配套裙楼建筑面积办公楼总面积约24万平米，商业总体量约8万方（地上地下）车位数量约2819个地下机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年30徐汇万科中心城开徐汇滨江竞争倡项目牛甄选城开押徐汇阵滨江城开夕徐汇宗滨江整体巨开发国方案该项功目未吹来将青采取乱租售感结合惜的操迁作方铺式，桌部分凉建成诱物业违将分绿别用船于出印售及言持有猴作收洞租之叹用。估具体购营销闪策略旬及租剥售方退案待凳定。竞争部项目眼甄选城开景徐汇速滨江项目名称上海城开中心开发单位上海城开集团龙城置业有限公司项目位置上海市闵行区沪闵路、万源路口交通状况毗邻1号线莲花路地铁站，21号线（规划）建筑规划规划3栋办公楼、1座大型购物中心、1座国际5星级酒店及时尚商业街区建筑面积办公楼总面积176373平米（单栋约6万平米）车位数量约2852个机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年竣工时间办公楼预计2016年初竣工；街区商业预计2015年初竣工；酒店和购物中心预计2017年初竣工代理公司戴德梁行、仲量联行（办公楼代理）；第一太平戴维斯（招商）徐汇万科中心竞争门项目射甄选上海碧城开着中心项目骄核心诊优势：航母墓级商括办集沫群–城中塞城产品哄及客旅户定赛位万科孤徐汇恰中心，近50万方仇商务充钜制，集高肯端办钞公、地尚标商侮业、城市企生态服旅游小、都市文化理中心基于一破体，冠绝上海图。项目喷核心静优势：左右嘱逢源，前肾景广押阔–徐汇凡三大烂中心渠之一万科企徐汇味中心劣扼守岩上海某南站仰门户郊，东胖依徐纳汇滨赞江文友化走层廊，发西邻誉漕河漠泾高论新技茅术开壮发区痛，南撞靠上里海交素大、窃华东质理工适等高拉校，印北向腰徐家蓬汇CB通D，属惰于徐遵汇区悼重点签建设杯区域壳。项目索周边竿文化张教育歇、商议贸服侧务、婶高新陶技术桌等产着业云滤集，即万商渗共举膨，商狐务需倡求旺膜盛，挤经济筐潜能眨蓄势论待发惭。产品斯及客刑户定游位项目彩核心模优势：四通隙八达，立低体交目通，夕商务血出行毕便捷【轨交】1、3号线易，15、22号线紫（规玩划）螺四大恒轨交竟旁伺吵；【道路】沪闵住高架搂、中掏环路桌、内越环路此等多计条主捡干道集；【公交】数十规个城赵市重特要路绕站、抛百余父种公计交换曲乘；【铁路】上海赖南站坊比邻乐而伺笋，快论速通座达全励国；【客运】咫尺售南站泰长途肆汽车顺站，员无阻齐对接另长三圣角；【航运】直线抬距离您至虹北桥机鹅场约9.暗2公里，至浦报东机爪场约35公里；城市壮快线（规拣划）训更将脚直通浑两大格空港爱。交通颗的便忠捷程子度永匙远是嫌衡量缓一个贩商业违项目前景棵优劣的重评要指深标，徐汇万科技中心遍坐拥次立体秒化交扩通体通系，胆通达戚性佳取。产品梁及客胡户定农位漕河泾徐家汇上海植物园徐汇万科中心光大会展徐汇日月光中星城绿地中心保利西岸华东理工大学项目姻主要闪劣势：南站迎板块市场智形象于一般钳，其亿他板箩块分肉流明许显产品拨及客抓户定途位项目肢所在税的南污站区贪域市助场形烂象一疼般，逐商务筝办公政氛围惹和形球象档马次欠火佳，像市场对需要贩一个粱培育陪提升序过程悲。未张来上要海办结公市紫场供古应量府巨大抢，竞告争日父趋激阵烈，承徐汇帖滨江顾、闵种行莘冬庄、艇虹桥曲枢纽朗等板喷块分据流明徒显。体量巨大理念超前品质领先全面提升上海西南地区商务能级倾力打造上海城市中轴重要节点办公发展愿景37项目SW倦OT分析SW亏OT劣势(WE傅AK关NE卵SS低ES洁)优势(S获TR划EN滴GT梨HS樱)威胁(TH窃RE暮AT桑S)机会(OP描PO船RT磁UN炮IT鲁IE居S)周边描道路疤交通奶是本挎项目趴的短晕板单栋痕办公磁体量凭较大献，将叔延长诸去化欧速度顶并降荒低资尺金回忆笼速菜度租赁中客户趣对销眠售与商租赁壶并举芒的项旗目有千一定锹的抗忍性，额从而闪将影牲响写裤字楼置租赁枯进度位于僵徐汇馆南腹娃地，雄方便敞连接鞠中心CB但D交通燃便利允，地史铁、蜓高铁馋连接缓全国谦各地痕。约50万平麻方米溜超大抓规模屑体量凝，甲狡级品娱质，技高端网标准舌，树街立区惧域新可地标捐形象雁；公园闭、绿唯地近惧在咫情尺，度尽享价城市杠超大乐面积步绿肺项目是内外独完善倦，成宋熟的摘商业密配套徐家凯汇中喜心一征、二亿期入摊市，汽将对踢本项常目造荐成最插直接味的威膀胁受世第界经议济等率各方呆面因忘素影心响，点大面脉积优改质客膛户缩促减预计算，僵导致膏上海摇市商万务办色公去离中心纲化趋辜势凸玻显黄浦着区、塘静安抖区等锡核心朗区写吨字楼卸新推屯供应雷量将竭对本饲项目私入市间造成数一定解影响体验泄式绿易色办奇公是们大势狠所趋惜，植去入花电园式病办公朴的概沾念，闲本项跟目的屿超大恼面积累绿化队资源爆使项真目打堤造体器验式榨生态但商务算区具仙备现倾实基展础打造解开放且式购钓物体鸡验，丙超大糖绿色渣公园案办公灵，势软必为鹿租赁告带来点良好拳的推菌动作盒用20渣30年徐塘汇区否将打下造成何为具察有产兴业竞泻争力移、科技嗓创新凶力、打文化牺影响中力和制城市弹亲和手力的国际曾大都亏市一懂流中裙心城浑区，六为本馋项目斗奠定宅招商困优势20糖18年上印海市堪写字保楼供环应市膊场趋壁缓，掏为项华目入冬市和盐预租货打造宇契机徐汇吃万科中详心交议付标赔准建略议

标准版徐万三期建筑标准办公规模

约33万m2办公门厅

车辆、出租车能直达建筑形象玻璃幕墙系统low-E玻璃幕墙系统low-E建筑结构框架结构框架结构标准层面积2200-25002500m2得房率整层得房率：72%

综合（分割）得房率：65-68%整层得房率：75%

综合（分割）得房率：65-68%建筑层高4.4-4.5m标准层：4.5米；交易层：5.5米办公楼板承重300-350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG大堂面积/高度500-800平米以上（150米以上超高层可加大）

8.8-9m（两层）1,000m29m（两层）电梯厅宽度/高度双排宽度：3.2m-3.6m（大于2倍的D，D为电梯进深）

高度：3.2m宽度：3.6m

高度：3.2m走道宽度/高度宽度：1.8m

高度：2.8m-3m宽度：1.8m

高度：2.8m公共卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

女母婴室兼化妆间

行政卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

男卫生间在外侧

女母婴室兼化妆间

行政卫生间徐汇私万科中态心交叠付标体准建电议

标准版徐万三期单元内部标准单元面积150-500平米分别为：180-650m2套内茶水间预留上下水点位预留上下水点位窗帘有有（提供样品）净高3m3m（行政楼层3.3m）地面150mm标准层：150mm架空地板，交易层：300mm天花金属吊顶金属吊顶（可拆卸）架空地板下排水点预留预留墙面乳胶漆乳胶漆灯具带风盘一体式集成式风盘vvbox和风管根据单元安装到位根据单元安装到位入户门2.4m双开门+0.4m通透2.4m双开门+0.4m通透硬件标准电梯品牌进口：迅达、OTIS、三菱等瑞士迅达、进口OTIS、进口三菱等（1350KG以上，门宽不小于1.2米）梯配比4000-4500平米/台每栋：客梯20部，货梯4部候梯时间不超过30秒不超过30秒空调品牌约克、特灵（噪声42分贝以下）约克、特灵（噪声42分贝以下）空调类型VAV四管制中央空调VAV四管制中央空调空气净化系统高压静电除尘设备高压静电除尘设备可开启窗户有有新风量30-40立方米/小时/人30-40立方米/小时/人可拆卸楼板有有供电系统双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）电容量100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由办公区照明标准300lux500lux供应商电信、移动（联通）联通、电信、移动宽带配置光纤到层光纤到层卫星系统有

屋顶预留卫星接收设备位有

屋顶预留卫星接收设备位徐汇绞万科中湖心交筒付标球准建竹议

标准版徐万三期

公共区域

设备房（强、弱电、空调）防尘、静电防尘、静电公共走道部位金属吊顶（可拆卸维修）金属吊顶（可拆卸维修）边柱到幕墙距离小于1m小于1m幕墙到核心筒9m-13m9m-13m办公入口门幅旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m道闸/梯控有有转换穿梭梯有（不小于1600KG）有（不小于1600KG）茶水间有（提供开水）有（提供开水），根据楼层平面可分割组合

冷却水有，预留排水点有，预留排水点

无线覆盖大堂公共区域覆盖大堂公共区域覆盖

水牌大堂、楼层有大堂、楼层有其他标准配套ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区出租车落客点有有商务面包车停车位3-5个/栋3-5个/栋充电桩有有非机动车按设计规范按设计规范车位面积比150-180平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）200平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）智能化停车系统有有安保系统24小时CCTV监控（SECOM）24小时CCTV监控（SECOM）智能化消防有（西门子等合资品牌）有（西门子等合资品牌）楼宇自动化有（合资品牌）有（合资品牌）物业管理国际标准物业国际标准物业徐汇毯万科中腐心交踢付标智准建邮议办公购楼租聋户结索构43约30%左右

1层-2层（2,500-5,000平方米）客户约30%左右

整层以下小面积客户整层以下客户以4单元为主，最小为6单元划分约40闯%左右2层以上（2,竭50孕0炸-聪5,伟00雾0平方僚米）飞客户租金症策略龙及定碍位办公视楼销圾控策腥略楼层办公区域21F整层20F

19F多层18F17F16F

15F

14F整层13F

整层12F

11F

10F多层9F8F7F

6F整层

5F

4F多层3F2F

1F电梯大堂楼层办公区域21F

20F

19F整层18F整层17F整层16F整层15F整层14F整层13F多层12F11F多层10F9F多层8F7F6F多层5F4F3F2F1F电梯大堂整层犯典型气分割不建抬议:连续爆的大证面积舟客户释分布泼，不胀利于净客户洋扩张优化窃客户铃分割建议:小客李户与首多层鬼客户援交错殊，吹利于门大客杯户扩富张租金春定位元/平方管米/天低区高区徐汇亩区核菊心区品甲级充办公禁楼目晨前的端平均浓净租澡金在8.敬50族~9肌.5脖0元/平方镜米/天左括右，萄徐家赞汇中烂心平滨均租波金在10盏.0漆0元/平方俯米/天，脂中星松城的猴净租漆金均读价在5.纹00元/平方勺米/天左颜右，倍建议芝万科亡徐汇市中心宪入市架租金怎报价8.副00奴~1途0.肢00元/平方浮米/天。如前钓所述脚，城袭开上撇海中骆心等宗项目的的推缴出，船将对恒本项畜目将树构成薯强有托力的借威胁单，加亮之本射案办锻公物撤业体取量巨海大，合因此智，建菠议采螺用激进愈式租赁汪模式，跑千量为丝式主，数供大渣于求忠的趋渡势下稍，尽汗可能畜多的柱抢占窝市场凤份额蛋。先通弟过一闻定的席优惠丛策略予、标辩识权匠等吸缩慧引大暗客户婆，尽眯快提损高办矛公楼报的入姥住率辉和市富场影坏响力王；后踢期放杜缓出贝租进杰度，耕侧重笼提升汤租金瘦水平拦。激进惊式租乱赁：前期拉以优柱惠价盘格及芽优惠掌策略籍吸引版大面阶积租秆户入责驻，胖短时置间内剪提高蔬出租炸率，驱在提态高市丹场影录响力贞后逐软渐提释升租塔金。选择倍式租躬赁：前期染非常暑注意芝客户挂的品鸣质，纳以高抓租金伏为目殿标，症相对落出租肢速度揪较慢仍。本案下租赁英模式忍及租璃金策缘瑞略——低开定高走46租金返报价成交峡租金整层械、整凑栋平临均租葬金8.淡50恭-9爸.0炭0预租克许可宪证8.恒00猪-8伟.5映07.掏50犁-8苦.0借0竣工化交付8.环50枯-9锡.5潜08.荡00醒-8能.5塌0交付12个月窗内9.石50纪-1谎0.网009.裹00惨-9煎.5羡0本项馒目前阿期可炼推出杂低区雾面积著以相脸对优仙惠的标租金槐吸引昆主力险租户愉进驻令。整体漂物业幻玉的租刊金和爷出租粘率实榴现同宣步提尽升。租金任低开吓高走纵趋势项目浸节点10棋%30捧%80盒%出租拐率交付12个月替后10唐.0注0-计10氧.5船09.星50区-1唯0.执0080杠%以上徐汇衔万科发中心竟去化驶模拟逝表平方务米教育单培训管理拘咨询设计观类公望司律师/会计纳师事备务所航空现航天商务营中心…高科跪技及IT互联李网类35母%左右金融释投资党类——30楼%左右徐汇菜区目弦前行尚业配筋比IT、电塔子信懂息、慎互联顿网等界为徐鱼汇西推高聚凳集的效行业贞，原吓本较奖多集麻中徐汤家汇猛、虹财桥等虏，后我因降装低成浴本向性外围臣迁移存；闵行柴亦有免相关访产业宅的孵病化与渡聚集有，奠肥定本挑案潜洽在需瓦求。金融植类企父业会浙在各稳个区程域布立点，赏一般圈仅选薄取有念轨道溜支持习，具误有一敬定氛木围的喇优质撞物业狼；此外贸，信蛛托、给保险摔、证攻券、剂基金典、期租货等的衍生擦业亦梢会在奥符合嘉其要炸求的者区域次设点坡开展权业务分。商业略贸易涂类——25西%左右专业胳服务——10你%左右本案伏与上显海南漠站、输虹桥榆枢纽维具有纠良好版的区毅域联毒动性肠，奠咳定了袄依托材城市知间便升利交得通往截来的喘贸易果与物龙流业生的潜掌在需贯要。建立知名疮企业地区隶总部徐汇员区作辨为上趟海城患市中纪心，洪已经钓吸引额国际重以及芝国内奖多家铸知名邻企业泡在此呆落户鹊地区鞋总部计，其兴中有根美国浮雷勃墨电气间，美疮德维羊实伟稿克、贞日本蛇富士条电机泡、美展国联棉合技皇术、裳美国俘雅芳蚊等，珍因此污本项鼠目可鸟以吸瞎引徐留汇区迹内，残国际谨，国傻内企飞业落闻户作欲为区林域总勤部。聚集幅效应–大面吼积的溉快速捎去化快速消费电子产品生物医药徐汇闪更需桶要新兴暂行业娱乐文化科技创新制造向业教育胸培训管理博咨询设计兆类公乎司律师/会计帮师事小务所航空恒航天商务乒中心…高科图技及IT互联代网等喘创新驼型企研业40沸%左右金融蛇投资纳类——30锹%左右行业IT、电牌子信慢息、乘互联间网等呆为徐霸汇西费高聚伐集的透行业趣，原挡本较敢多集宰中徐澡家汇乖、虹版桥等扇，后辟因降罚低成匀本向慌外围梁迁移鱼；闵行渐区亦肺有相争关产朗业的节孵化孩与聚盘集，亿奠定壤本案轰潜在然需求胃。金融帽类企妥业会森在各睡个区若域布喜点，异一般愈仅选影取有仗轨道谋支持才，具肾有一四定氛辛围的范优质驶物业馋；此外旅，信橡托、旋保险恐、证绕券、俘基金岛、期占货等复衍生插业亦炊会在悬符合誉其要累求的爷区域缓设点课开展钻业务块。专业予服务——20啊%左右商业茄贸易讲类10回%左右本案捡与上茶海南骆站、屠虹桥窄枢纽捆具有解良好虚的区重域联铺动性晨，奠呼定了师依托冶城市纱间便鄙利交守通往拘来的止贸易颠与物盖流业神的潜巩在需族要。徐汇喉万科中床心商业部分定位镜汇报Pa尊rt2Ca剂ta但lo堡g定位太综述竞品朝项目星分析产品伸定位三期柱商业宏规划010203全球坑案例衣参考05商业章亮点040607租金崇策略火及定确位定位感综述?什么沟档次的购物中心？非核心地峡段创造学商业核心梁价值？徐汇万科商业革未来方向？如何透创新秀？1234未来3年全市商业塞格局内环中环外环黄浦互江迪士吃尼乐婶园上海陆迪士通尼乐牵园2家主闲题酒负店Va罗lu埋e岭Re欢ta愁il购物光村奥莱上海伙佛罗让伦萨物小镇背奥莱徐汇益滨江世博虫源世博旁源中华获艺术枯宫梅赛籍德斯奔驰索文化慢中心世博中钩心世博疲展览海馆意大青利中效心1家超炭五星县酒店柳、1家五貌星级隔酒店默、2家精递品酒灾店东方柳梦工售厂西岸栋传媒巷港兰桂绞坊六大么剧院龙当滨代美萝术馆余德杀耀美植术馆龙华躁机场菜跑道攀公园艺术笑品保防税港文化木创意文化姐娱乐市民聪休闲诚品休书店主题屡娱乐定位舰综述市场音趋势定位虹综述市场团趋势未来3－5年全市商业轧格局定位所综述市场腥趋势品牌党选址不再叮盲目趟扩张础、选取辣成熟常地段议和成第熟商客业体朗；对有起专业穿性和录标杆约项目捞的商业兆业主译痴迷阅追逐什；投入欢更大泊资金抽做复移合业尸态、卵体验棋店；消费俯者趋于节理性乱；趋于恢互联薯网；注重粪生活袋品质遗、注左重体葡验感地；定位滩综述市场概趋势1公里3公里5公里徐家汇商圈田林商圈徐汇滨江商圈莘庄商圈南方商城东方梦工厂（剧场影院＋文化创意产业＋会展观光景点＋餐饮商业）兰桂坊休闲商业街绿地汇中心(1.8万，配套商业）西岸双年展民生现代美术馆德美术馆(余德耀)港汇恒隆（13万方，购物中心）太平洋百货（3万方，百货）汇金百货（4万方，百货）美罗城（6.7万方，购物中心）新宜街（社区商业街）、康健亮都新时代商场（5万方，购物中心）奥特莱斯（11万方，开放式街区）华石路商业街、省啦商城中星城莲花国际广场、百联南方+友谊商城（17万方，购物中心＋百货）仲盛世界商城（29万方，购物中心）、百盛购物中心（4万方，购物中心）凯德龙之梦（8万方，购物中心）港澳购物中心、海星商场已开业建设中徐家汇中心（购物中心＋酒店＋公寓＋办公）徐汇日月光中心竞品堆项目揭分析商圈航分析竞品附项目餐分析徐家拼汇商泻圈徐家返汇商度圈是大丸型一对站式送综合洁性商倾业中迅心，特点观为物结业类拨型多晓，商跃业形即态丰坑富。竞品姑项目统分析南方奸商城膀商圈南方影商城壮商圈是生午活服蝇务为籍主导树的区雕域型生活厕中心救，业烟态为锈贴近咱日常申生活肺的零猪售、餐饮材、娱洪乐等铸类型纤。优势1.综合体量在区域内领先2.SOM/Benoy设计能力3.独特艺术中心4.万科企业文化/创新能力(云平台)劣势1.区位孤立，交通动线存在问题2.工期不确定性3.分期开发，一期经历培育期机会1.存在机会抢在新鸿基徐汇之前入市2.未来地铁规划导入更多人群3.绿轴景观创造独特价值威胁1.徐家汇整体改造升级蚕食品牌对南站区域需求2.徐汇日月光提前入市3.未来经济疲软对办公及商业需求产品模定位高档中档低档零售换导向厚零橡售、共餐饮酷、娱从乐趁餐饮烟娱乐胆导向平衡现有戚项目未来朵项目港汇美罗剃城南方属百联日月搜光新鸿荒基市场签空白市场钻空白太平镜洋、白汇金话百货东方孩梦工厂兰桂衰坊中星懒城产品萍定位三期鼓商业客规划资产创计划叠－定冶位主权题徐汇局万科遭项目进最大叫优势：绿地，开资放式止公园辽环境毕！商业耻需做训有机车结合，物尽其用！概念鬼：将植罢物园淘延伸旦进购扔物中舰心；购物勿与自绝然环设境结枯合，提供更消费柔者全游新体团验感惹的购沸物中局心；三期呢商业喇规划资产择计划兆－定筋位主渐题植物宋园里窃的购物态中心全球忘案例样参考Na腹mb编a傍Pa钳rk南波扛公园炕的前劲身是收大阪略职业微棒球颂球场，20似03年改侧建为扛一个享购物关中心稻与办农公楼啊的综撤合体，它有8个级翻别的版天台腊花园开，里世面包故含了回各类哲的功辅能植愚物园，岩石旗群，峭贞壁和罪峡谷据，草惑地，挂溪流承，瀑学布，翻池塘，甚至撞还包括并了蔬僚菜田!全球肾案例售参考Na症mb皆a学Pa剥rk一个棕在大萍阪密该集城展市中祥的岩蚊石峡蹄谷：整个漆项目由去一个30层的盆办公顽楼和娇和购各物中棕心组牲成，办但真贱正让虏南波召公园柱与众涌不同训之处舱则在材于它赔的层谅层叠坏加的8个平楚台，坚以及运项目扩中间笋一个医被岩鞋石覆择盖的壮空间宵，仿灶佛一付个狭递小的知“峡能谷”。“峡腿谷”识选用播各种躲暖色婶调的鸡石材冤，再溉现真赠正的乏峡谷如风貌盼，并叫通过迁多样辆化的扁水平弃表现蒜手法吊展现诊出堪携称永暴恒的旁再生拜自然短景观兰。在架设计锡中很谈重要田的一挡点是爆要避缘瑞免使轰用材华料过共于单扫一而正产生英的虚愚假感坛。全球铁案例变参考Na牵mb惧a露Pa稿rk一个贱在大驾阪密愤集城芦市中么的购垄物公超园：在公扑园的下屯方，瞒即是剃项目荣中心泄区为材一个摊购物智广场肌。广补场内紧部精科美的篮装饰军风格题，店仰铺错册落有州致的途排布双，现秆代材败料的抗质感工搭配络其间也的绿蛾色植毛被，元小溪晃流水苍，真扮是宛掀如梦援境。召这不顺单纯步给人链购物柄的感范觉，美更像忍是一酱场绿垃野仙颂踪般踢的寻虏宝盛聋宴。商场阶业态惰非常竹丰富沟，从衔餐饮各、服腿饰、枪珠宝侵，到间美容眨、动仅植物征花卉狸、居梯家用扰品、依日本宴传统表和服焰等等客，包曲括了效上百朴家专查业的庭时尚勇商店系和餐蜓馆。全球拣案例脉参考大阪王－Gr喇an毕dFr林on钱tGr猜an活d陶Fr虾on栋t风Os词ak危a位于亦大阪滚梅田先区的誉大型宝商业镇综合至体，与大宵阪车兆站通勇道连零接，完全坛被清售水与蓬绿树希环抱的自摔然之宣中，建筑被空间的多浑重可刊达性，让芝游客有煎了一魂种全链新的改邂逅膜与感辞动。项目带在20否10年动扰工，20毕13年正搜式开订业，以爆办发式的臭姿态奥展现纷出她亡那迷敞人的并魅力双！全球纪案例坦参考大阪扬－Gr舟an塔dFr汪on耳t这个薯项目的食景观一共乌分为6个主题区域：梅北浪广场榉树齐街道银杏仆大道南馆依露天丽花园北馆算露天疮花园Th车e枪Ga泉rd锣en全球疲案例船参考大阪困－Gr秋an恐dFr枣on细t项目标在植谦物的遭选择副上特部别强他调了四幻玉季性，用呢双排娱乔木冬对称排列锣的方亩式，晴隔绝遮车型疾道路张的喧钞闹，锦把人涝留在床树阵交下店含铺中。花费国了很厚多心区思挑龄选的址树形，基澡本保眠证每滔一个浇树阵查或者膛列植阅的一堂致性勾，丰电富饱堤满的阔树冠悉穿到教二层幻玉连廊俭上来睡，让岔不同僵层面支游走馒动线咱都能就感受越浓浓的自亩然包概裹感皇。在后面的蛛那个现花园旨里，叙则运毛用了拉更多棒的色戚叶树惰种，使饺得整笋个环芽境的姻都是采那么股色彩脊绚烂驴丰富。全球浴案例势参考大阪睡－Gr悲an牧dFr蚕on讯t中间日的大让广场愿以两什个大皇水池宏为主图要景摊观，种气派袜得大持叠水挠直接缝跌落决到地嗓铁站屯的下秆层空没间，头因为填下层遇喇叭逝口式稍的造涉型，你无形湖中变红成一垦个扩狗音器坟，把恭跌水目的气怜势渲观染的打更加魔浓烈凡，犹惯如瀑感布倾鼻斜般鲁壮观！围绕灰建筑担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