广州某酒店公司发展战略汇报

谨呈：广州XXX酒店有限公司打造旅游度假平台，驱动地产的高溢价和高实现——广州XXX酒店公司发展战略汇报发展商：广州XXX酒店有限公司策划顾问：深圳XX地产顾问股份有限公司·1

·本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议国内外案例研究项目调研深度访谈实地踏勘与研究政府部门访谈：xx城规划局工作人员；专业人士多位：XX地产广州分公司总经理XX地产佛山分公司总经理XX湖国际社区销售代表；XX山语湖项目经理；XXXX城项目经理；从化XX泉天下销售代表；从化XXXX销售代表；九龙湖项目销售代表；……高端客户：XX城客户武先生XX城客户陈小姐XX山语湖吴先生XX山语湖高端消费调研区域：广州中心城区广州近郊休闲度假区域；包括花都板块、新塘板块、荔城板块；广州远郊休闲度假区域：包括从化板块、清远板块、佛山部分区域查勘内容：宏观经济背景和市场趋势城市现状和未来发展战略xx城城市发展战略XXX项目地块勘察广州房地产市场调查广州高尔夫市场调查广州会议和酒店市场调查广州休闲度假项目调查……房地产项目：xx城XXX凤凰城；XX山语湖；XXXX城；XX湖国际社区；XX湖…高尔夫项目:XX湖高尔夫；xx城仙村高尔夫；从化高尔夫；荔城高尔夫；……度假酒店项目：XX湖公主酒店；XXX凤凰城酒店；假日半岛酒店；从化碧水湾温泉度假村……国内案例研究：xxxx度假区XXXXXX度假区XXXX湾项目XXXX湖项目青岛XXX项目厦门XX项目XXX项目XX湾XXXX城…国外案例研究:泰国，普吉岛日本，豪斯登堡美国，TDLEGA度假区新加坡，圣淘沙美国，太阳河社区Bantam，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美国加州…2报告结构项目发展战略制定Part.2项目整体开发策略Part.3Part.5经济评价与开发风险分析开发节奏与启动策略Part.4项目发展方向总体思考Part.1项目发展方向总体思考Part.11.1项目属性界定开发商目标与限制条件1.2项目发展方向思考1.33项目区位：位于广州xx城XX镇北部山区，距广州1.5小时车程XX镇是xx城北部的山区镇，发展农业为主项目距广州市区1.5小时，距荔城1小时；无快速干道直达项目，通过二级公路增派公路连通至xx城，目前正在扩建；2011年增从、广河高速开通，经过XX镇，将改善项目交通广河高速增派公路增从高速广州市惠州市从化市东莞市XX镇至东莞、深圳至广州至惠州至从化4外部资源：地属XXX度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善与XXX景区、大封门景区、小楼和正果文化旅游区在30min车程内，同时方便到达龙门南昆山森林公园以及从化温泉镇等度假区。至XXX景区至大封门景区、惠州龙门南昆山森林公园至小楼、正果至从化温泉xx城三大功能区规划，XXX度假区作为xx城发展生态旅游的龙头，未来发展潜力巨大。景区以资源观光为主，参与性活动少、有季节性；旅游接待设施不完善、档次较低，目前只有XXX一家五星级酒店，其余大部分是农家乐和早期温泉接待所；无高端度假设施大封门景区XXX景区自行车道5内部资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度南昆山脉系，山地地形，周围植被丰富，空气清新温泉VILLA一期XXX酒店运营良好6用地情况：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性已取得地块：XXX酒店一期：总占地378亩，已开发酒店占173亩，E地块80亩，F地块占地125亩；B地块：约60亩，以二期酒店的名义获取，政府要求2009年底奠基开工；近期计划获取地块：A地块：156亩，开发用地C地块：373亩，地产开发用地有意获取但有待评估地块：D地块：共约2000亩；其中18洞高尔夫球场约1500亩可租用，可建设用地约500亩；但是否做球场以及是否取地有待市场验证。后期取地存在较大不确定性A地块（156亩）基本农田C地块（373亩）B地块（60亩）D地块（约2000亩）E地块（80亩）远眺XXX景区二期待开发地块F地块（125亩）XXX酒店一期（173亩）7属性界定：都市远郊区：广州xx城北部山区XX镇，距广州1.5小时车程，现状直达交通不便初级开发的旅游度假区：地属XXX度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善山地生态资源和温泉酒店资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度开发规模存在不确定性：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性,大都市远郊旅游度假区内具有一定资源的度假项目8报告结构区域发展方向总体思考Part.1项目发展战略制定Part.2项目整体开发策略Part.3Part.51.1项目属性界定开发商目标与限制条件1.2项目发展方向思考1.3经济评价与开发风险分析开发节奏与启动策略Part.49开发商目标：平衡一期酒店5.3亿投资向政府拿地市场可实现性通过增加物业用地来平衡前期投资区域内无成功的地产开发案例；锦绣香江08年开发至今仍未销售整体规划方案说明拿地必要性；表明与政府双赢；可行的操作方案二期地产能够顺利销售；盈利，最好能平衡5.3亿如果取地不顺利，如何应对?与政府博弈不顺，存在取地风险希望通过二期开发地产来弥补一期酒店5.3亿元的投资；如果只开发目前的80＋60亩，按市场最高价出售，也只能自我平衡，因此想进一步取地，我们的报告要说服政府批地；另外目前区域基本没有房地产开发，唯一的锦绣香江开发了但迟迟不敢卖，不知道怎么定价，能不能卖出去？这也是希望XX解决的问题。——XXX酒店公司杨总10限制条件：本项目地块为40年产权用地，另外政府规定修建一围龙屋式酒店，在此基础之上进一步获得A、C、D地块限制条件本项目属于景区内旅游用地，40年产权；项目开发包括一座围龙屋式酒店做为XXX酒店的二期；A地块（156亩）农田C地块（373亩）B地块（60亩）D地块（约2000亩）E地块（80亩）本项目40年产权问题是否影响项目的定位，我们将从市场案例表现中寻找答案！F地块（125亩）11深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好项目概况：区位：深圳大梅沙旅游度假区，距深圳约40min;规模：占地7977.9平米，总建面9600平方米物业产品：4层叠拼、可改为联排，2套独栋；建筑设计有特色，沿湖排布，立面连绵起伏；用地性质：旅游用地，35年产权皇庭玺XXXX城大梅沙度假区的区域价值高品质和特色产品、顶级物管未售但认筹良好项目定位并没有受产权问题的影响；一方面大梅沙本身的区域价值在那里，项目本身的品质和设计很牛，皇庭的物管是美国金钥匙物业联盟成员，具备对高端客户的吸引力；另一方面，产权问题目前全国没有一个明确的说法，也没有听说过到期收回不让住的，客户还是能够理解。——皇庭玺项目策划李伟12XXXX半岛项目：50年产权，XXXX半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧项目概况：区位：海口XX县XXXX度假区，毗邻西海岸长流组团，距海口1小时左右车程;XXXX：占地400亩，建面91198平米；独栋和联排，单价8000多，总价200来万；XX温泉高尔夫小镇：占地340亩，建面40万平米；40-90平米为主，5300元/平米用地性质：旅游用地，50年产权月亮湾高尔夫球会鲁能海蓝福源金手指温泉高尔夫小镇XX滨海旅游度假区定位岛外度假投资客，低总价降低准入门槛金手指开盘即售206套有客户关心产权，但是没办法也接受，全国各地的旅游度假区都是50年产权，也没有听说到期收回去的；内地养老客多。——XXX温泉小镇销售代表作住宅卖，没有担心产权；主要吸引岛外投资客。——XXXX项目策划史密13惠州XXXX海湾：40年产权，一线海景度假项目，首期推出度假公寓，在08年淡市之下依然取得良好的销售业绩2008年6月15日，推售A栋126套，当天销售114套，销售率88%6月16日，加推A栋剩余房号（主要针对关系客户）6月19日，A栋全部221套房号，全部售罄！6月20日，加推B栋95套，当天销售30套项目概况：区位：惠州XX湾，处于珠三角的主要城市群3.5小时车程的辐射圈内；规模：总占20平方公里；物业产品：公寓，442套58-245平米的精装修度假公寓；用地性质：旅游用地，40年产权；14关于本项目40年产权问题，通过案例研究以及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍1项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响区位和发展前景决定项目价值和未来增值潜力；目标客群决定产品；产权问题可在产品和营销方面解决。3此问题是营销层面解决的问题，可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导前期通过价格策略形成热销，后期产权问题将不再是问题；在销售现场进行统一说辞进行引导，打消客户疑虑；2产权问题是许多度假、投资性项目普遍面临的问题，客户能接受引导客户还是能够理解——皇庭玺策划李伟；40年产权可能就不是购买障碍——航天双城策划张甜；有客户关心产权，但是没办法也接受——金手指温泉小镇销售代表；作住宅卖，没有担心产权——海蓝福源策划史密。15报告结构区域发展方向总体思考Part.1项目发展战略制定Part.2项目整体开发策略Part.3Part.51.1项目属性界定开发商目标与限制条件1.2项目发展方向思考1.3经济评价与开发风险分析开发节奏与启动策略Part.416酒店一二期总投资物业开发建筑面积折算到物业增加成本物业开发成本（包含地价成本）物业成本单价5.3+1.5＝6.8亿元734*666.7*0.5＝24.5万平米2776元/平米3500元/平米2776+3500＝6276元/平米假设开发商只获得ABCE地块进行开发，其中包括酒店二期的开发，若平衡酒店一二期的成本，大致估算物业成本单价将达到六千以上估算前提假设：假设开发商只获得ABCEF地块进行开发，其中B地块做为酒店二期开发用地；则物业占地面积：ACEf四个地块共计734亩；容积率：按照0.5进行计算（参照市场度假物业的容积率区间）；酒店二期投资：按保守的1.5亿元进行计算；物业开发成本按照3500元/平米进行计算（XX经验值）；A地块（156亩）C地块（373亩）B地块（60亩）E地块（80亩）项目容积率XX湖0.67XX湖0.52绿野山庄0.51XX山语湖0.3XX泉天下0.6XXXX0.7F地块（125亩）17六千元的成本水平已经达到了广州部分郊区物业的销售水平，我们将从市场中寻找不同价值体系的打造方式寻求借鉴和突破040008000120001.5万以上从市场中寻找不同价值体系的打造方式寻求借鉴和突破；假日半岛XX湖XX泉天下XX湖润园XX城凤凰城恒大山水城锦绣御景苑元/平米目前广州郊区楼盘价格水平对本项目启示600018当前广州郊区度假市场按区域可以划分为四大板块新塘板块以新塘镇为中心，沿广园快速形成的近郊度假板块；典型项目：凤凰城，XX城；荔城板块以荔城（xx城行政中心）以及中新镇为核心形成的郊区度假板块；典型项目：侨建绿野山庄；花都板块沿花都区山前大道形成的度假项目群；典型项目：九龙湖，XX湖；从化板块沿从化流溪河形成的度假项目群；典型项目：东方夏湾拿，XX泉天下；新塘板块合景XX峰境XXX假日半岛XX半岛XX源XX湖XXX岛XX湖……XXXX山溪XX·泉天下居礼·润园珠光流溪御景东方夏湾拿金碧御水山庄逸泉山庄……恒大山水城XXXX城XXX凤凰城合生湖山国际……花都板块荔城板块从化板块侨建绿野山庄锦绣御景苑保利湖山一品银汇府邸……19按价能值体笼系可鼻以将卖以上吉四大悬板块绸项目水归纳或为三粥种模很式当前敏大广旦州郊摧区度年假市窗场项纺目1.激分类夫条件蒜一2.少分耗类条奖件二3.壶分节类条乐件三开发龄模式急分类成交舞客户速层次：包拌括客乌户的刮来源磨、客茂户购拼买力喊、客刃户置绑业特残征等饱；市场足实现溉水平：包锋括价疗格水页平和得消化涂速度系两个链指标暮；项目吃本体阁特质：包浩括项姿目与甩都市腔之间明的距光离、侵项目班本身烧拥有有的资邪源等露；模式小三：以X退X湖宜为代吨表的衡顶级京复合榆型度民假模眨式模式付一：以假葱日半气岛为校代表皆的大鬼盘模悟式模式胁二：以X锯X泉躺天下乐、X秩XX禾X城案为代谁表的锣资源毒型度判假产貌品模亏式20模式项一：以济假日骗半岛枝、东泳方夏躬湾拿忠为代帐表的埋大盘罗模式槐，即战通过靠低价拔倾销兵的方饭式满铃足特必定人露群的移别墅泉需求代表贷项目邻：XX汪X假万日半撤岛、核东方泥夏湾卧拿X会X湖躺国际妥社区梦；项目名称占地规模物业价格客户特征东方夏湾拿3000亩5500-9000元/平米以首次购置别墅的别墅梦客户为主，兼具自住与度假需求；XX湖12000亩5000-10000元/平米假日半岛6000亩5500-13000元/平米南航碧花园2500亩6000-10000元/平米价值虫体系之：工业克化规捐模开址发，厕标准斤化快侨速复抵制前期也带装泼修低斯价倾蝇销；满足清别墅捕梦客庙户以剥及受拾城市浑挤压喉客户咸的需签求低价妈取地遮，配卷备齐工全的抚生活浪配套含；21此种嚷体系柏形成哭的价迷格不贱能达避到本创项目往预期广，并锹且在含土地往规模锡、成躬本控尺制等补方面霜都不泳能参腐照此挪种开忠发模夕式设计施工营销自主牛规划判研究犯、建搂筑设查计、朴装修捆设计规划催与取季地同概步规划池、建婚筑与贝装修贯联动设计大与营闷销部运门联沫动针对逐价格最敏感潜客户口群，乡丰采取宫低价酸格、活高性跃价比潮策略故营销营销售中心秩与其扭他部抢门协榨同，庸尽量题控制戴人力断、物沉力和输时间键成本提供予五星馆级物摊业服亲务，委可24小时叔工作弥补尖为赶悔工时生而造世成的贿产品鞭质量址过失杨，后格期维饶护XX浊X品牌自有驶建筑随公司仰、可24小时效施工减少喷施工兵与规请划设夹计之亲间的明沟通集团尝项目品部现缴场监少控，劫推进由工程采购物业内部迎生产迟供应大规迁模外准部采枝购自上挂而下抬的采坛购模速式，慢统一佩调配快速开发低成本快速回现XX蕉X、帆恒大父等大浅盘的炭成本席控制牙流程22模式脏二：以旋XX援泉天社下、狠XX希XX登城为题代表发的资艰源型搜度假砖产品说模式蔽，无环大型组配套泽，仅省靠产栋品发柄力，秀典型体的景谎区内僚盖房盲子代表煎项目淹：XX便泉天皇下，巨XX笛XX书城，团XX阻XX监、X朴XX率园等捞；项目名称拥有资源配套产品发力XX泉天下温泉、山体温泉入户，SPA会所；温泉入户XXXX城湖景，少量的高尔夫景观商业街、大型超市、会所、医疗、泳池、艺术馆等，对望XX高尔夫；XX特有的创新产品设计2+1别墅XXX园温泉温泉养生会所2000㎡独创30米大开间别墅；XXXX山景半山私人会所、商业街文化会所、中心广场、岭南商业风情街构筑具有创新特征的“新西关大屋”价值周体系狸：产品身发力无大虾型配冻套，春封闭畜的景间区内戴盖房该子依托直区域雁内优睁质的调自然伙资源皱；XX兄XX烂城XX汇XX23从价评格与串销售伯速度健来看陕，此堤种模究式的徐市场奥实现付性并出不高市场补表现宫分析吴：此种尸模式慎并没呼有构役成价蛙格与鸣消化坊速度嫌之间会的双滥赢；部分大楼盘描虽然必拥有饱较高件价格崇，但闸消化皆速度详太慢考，价桃格只灭是在皱苦苦东支撑蓄；部分霞项目正如X嚼XX疤X虽葬然消绕化量剪出现孤突破污，但络价格剖却出伏现大饲幅滑剧坡，不能饺符合巡寿本项影目的厘开发易背景贝；对本四项目历的启吸示，配单纯轻的产泥品打是造并版不能挺获得岛度假酸市场布认可蛾！项目名称价格水平度假物业销售状况月均消化XX泉天下6800-10000元/平米七月份开盘；推出48套已售29套；5套XXXX城联排5500元/平米；双拼独栋8000-1万左右虽然高层公寓销售状况良好，但作为度假物业的别墅销售非常缓慢；08年2月起推48套已售44套；2套XXX园独栋1500010月分开盘；46套已售2套1套XXXX独栋8000；联排7000；八月份开盘，90套已售59套15套24模式干三：以坐XX疮湖为银代表送的顶患级复症合型刚度假紧开发倦模式券，代进表了找广州武高端盲物业胶的最弟高水酬平，茧在价忧格和够消化砖速度蛾上都违获得层了成悄功XX湖假日半岛XX源XX湖南航碧花园月均25套月均5套以内消化速度实现月均5套以内月均5套以内月均5套以内XX湖假日半岛XX源XX湖南航碧花园均价2万均价0.85-1.3万均价1.1-1.4万0.6万0.7万价格实现代表埋项目突：X迁X湖价值丙体系汤：物业诱高价除值与坊高实威现顶级嫂配套顶级码品牌区域蛋内顶哥级的寇自然盏资源25此种民价值器体系遇的核薪心是扒构建津了一民个高层端人坡士商蛇务度班假活阻动的乞平台客户悦来源球与特调征：80汁％为参广州泄客户耕，其松余为扎珠三蛙角、鼓香港眨客户顿；度假机为主喇，部刃分自街住客椅户；相当晋一部钟分客悦户为匪项目出的高治尔夫伴球客茎；高端接商务各度假检平台度假帝环境子女宿教育度假婚居住滨产品品牌批保证区域民运营商务战休闲答设施2.雹5平榴方公伪里九滤龙湖竖水库链，背就山面什湖；据广舅州市啦区4吓0分剪钟车辱程，送靠近础机场受高速27哭洞大坐广州布最高献端知夺名的爷高尔漆夫；口碑史极佳欧的五违星级耻公主洗酒店XX硬国际织学校XX恰X—疗—公糠认的度豪宅稳标签夏赋予泄者一流集的物溜业品养质和技香港豪顶级渔物业闸管家捏：启锹胜物销业通过肠顶级费的物狡业管皂理以偏及区杂域标透识形炊成高金端的眨社区雷氛围26本项胁目在根区位凤、品心牌以济及配侧套打队造等蓬方面厌都无鞠法达弃到此泊种高用度XX湖本项目区位深以及每环境羊：本项骡目位扶于城现市远匠郊，誉通达辈性不色占优辛势；本项轿目仅略拥有河山体挡资源仆以及鞠温泉奶资源本；配套茫打造礼：虽然砍项目肌同样土拥有挣酒店肿以及叫高尔判夫（拨可能强）的肥配套素，但给在配猎套品带质上搏无法翠达到耕以上义项目相的高膜度；品牌本项符目的咱品牌肯无法枯与X薄XX决、X喷X等葬一线弹顶级殊开发束品牌禾相抗什衡；27以上在三种贵价值哗体系嚷均不蚁能指杰导本闪项目壮开发腥，我页们将垄从以提下几焰个方燃面寻论找本划项目修的发追展战借略客户滑需求祖机会渠分析将从浴xx林城未塑来发查展方裕向入强手，淹寻找炉XX棉X区稀域未培来的紫发展貌路径流，从挣而得角到项敬目的止发展声方向席；案例破借鉴战略区域茂价值童研判从大戒广州茄当前旅的客薪户构究成入猪手，刑寻找嫂项目泼未来咏的目闯标客立户人说群，轰根据宾他们葵的需圣求决怎定项扩目的存定位币；将借夏鉴国巴内外皂类似软区域混或项赶目的蝴发展暮思路苹，指凶导本惑项目确的发护展战固略与从定位肯；28报告讲结构区域委发展语方向凡总体骄思考Pa艇rt弱.谣1项目翅发展局战略纪制定Pa边rt枣.成2项目逗整体舞开发姻策略Pa顽rt旁.船3经济中评价哥与开嚷发风纽奉险分换析Pa漫rt励.盖51.驾1区域防价值周研判客户科需求扶机会尽分析1.仔2案例粒借鉴1.板3开发复节奏慈与启港动策谎略Pa为rt毁.摊429纵观煌世界工范围阁的国罗际性阵大都天市，喝城市秒的周壳边都聪出现汁了相趋应的目的瓣地型携休闲财度假东区域“大老伦敦晃”的圈形成妨，伦叙敦与皂利物刻浦之悠间的址新兴从城市倘成为学休闲平度假间胜地筑；“大原纽约摸”的畅形成谜，新喷泽西落州成尺为首庭选休赤闲地北京课的第虚二空怎间带形（休南闲带枕）已鹿经形鬼成；利物浦曼彻斯特谢菲尔德伯明翰考文垂伦敦纽约费城新泽西城R=56km房山门头沟昌平怀柔顺义燕郊香河廊坊30广州昏目前答处于鸽从单舅中心惑到多滥中心温过渡陈的发将展阶签段，安郊区描的发写展是顺以大革盘集果中井逃喷的跌形式它出现须的项目名称规模华南板块7500亩1200亩1200亩花都板块12000亩6000亩2500亩xx城板块10000亩……中心城单中心大都市区多中心大都市圈大都市连绵带广州所处阶段31大盘封闭而集中配套集中造成社区内部缺乏活力，无法形成度假生活意向；配套为地产服务只提供了日常生活配套，对都市人群高层次的精神追求层面照顾不到；功能单一，不成系统即使拥有度假功能也是以项目形式出现，未能形成系统的度假功能区域；配套住宅度假社区然而凶大盘逢的建秘设过供分强菊调社皆区，坐配套牌封闭算集中惰，纯狮粹为便地产凑服务广州比缺少萄一个鉴可为残都市该人提该供度疗假休排闲空帐间的蹲综合胜区域32紧邻热广州净的东厚莞同层样缺光少具卷备优铃势景控观资驴源的肚休闲伐度假浇空间东莞舅少数龄具有崭度假葛基础调的区影域全钞被中双端的孙项目询所占叔据；典型招楼盘坚：万著科松林山湖有一号秃、蓝夕山锦认湾、筋湖景他一号据；东莞父是一轧个较狸封闭云市场厚，市奔场上侵主打事度假恨概念桑的楼元盘很犹少。蓝客户愈以自搂住为滤主，俯度假贪需求眨未被帅释放纸；塘厦水库松山湖厚街横岗湖道窖东江东城黄旗山东莞松山榴湖一演号东莞湖景一号成交客户分析33深圳耗虽拥斩有大托梅沙糖、观僚澜等购区域谈，然集而受玻高房巡寿价的夹限制贝，都列市人旨休闲视度假柴的需猴求得烫到抑榆制项目产品价格（元/平米）东海岸别墅80000～90000小高层5000017英里别墅80000（二手）天麓独立别墅160000观澜高尔夫联排别墅30000观澜大梅沙南澳深圳辈人休孤闲度钓假区孝域：大梅曾沙片省区：个海景狂、主量题公甜园凭借皮海景拳与秀渴美的歉山景陈，全解面的邮旅游壶度假焦配套走设施山，成哄为深届圳重知要的拘度假发胜地夕，但爆缺少患历史纲人文椅资源赴。观澜宇片区棉：高屑尔夫观澜益因国侮际高滴尔夫桑球场盾而成躲为深俭圳度箩假之赴地。南澳番片区六：海捐景完好材的自摔然生默态资常源，攀但发锻展缓挎慢；34xx桂城北型部三筒镇拥联有得介天独裳厚的隔自然盼人文念资源丛，具蜡备打捞造度宗假休省闲目钻的地鸽的先河天条古件xx搞城北晓部众抵多的变旅游挖景点鼻：小楼据人家古景区湖心留岛旅岩游景栗区XX动X风踪蝶景区XX阳X乡债村生牙态公絮园大丰慨门漂贿流景狼区……XX小楼正果35从交完通来盈看，源多条愿高速尽及快垒速路纠将x悟x城尘与深谣圳、拴东莞军等周腰边城谣市连丹为一铅体，蚂xx暴城北致部将械共享焦这种糕交通歉便利xx纲城－倘广州顿：广河距高速联、广练惠高重速；荔新根快速拼路、膨广园尤快速妨路；xx猎城－咳深圳潜：增莞降深高符速公莲路：侧2小炊时车荣程；广深倾高速牙：至乌新塘怀出口伍1小辱时车播程；xx蛙城－图东莞有：增莞呀深高楚速公惩路：分1.尿5小鸡时车魂程；广深和高速束、北灶三环居高速与：广园伐快速理路；xx坑城－吩惠州茫：广惠层高速涛、广盘河高梯速广园殿快速狸：至跃惠州们1小掘时车倚程；36随着剪公园纱化战饮略的核逐步鞭实施速，xx屡城北橡部完用全能烟够承红担大具广州黑乃至昂珠三魄角都拖市休昆闲和握度假楚目的废地的斯功能广州东北部绿色生态屏障和生态旅游示范区；珠江三角洲的生态后花园；国际化的南国乡村生态大公园；xx城发展前景田园公园化家园公园化工业园公园化校园公园化果园公园化公园化战略37本项后目将腔承接堂此区痰域价股值，满年足大川广州冒乃至易珠三早角客云户的停度假荣需求穿，从匪而实压现物灾业价悬值的萌高实妇现环境秤优势规模稳优势本项年目靠烫近知盒名的络XX威X风口景区扬，并朝且背滴山面兆水，伴拥有押突出御的环亡境优饶势；本项滑目发枣展用倍地将垄近3决00请0亩牢，具巨备打甜造大串规模向度假侵区的兽条件留；先发熔优势经过便两年万的努弦力，叙本项哨目旗晃下X舌XX昏酒店手的运屑营获灭得了及巨大饭的成糕功，且获得蹦了很带高的培知名亦度与改美誉区度38报告宣结构区域休发展鹅方向胡总体门思考Pa端rt仪.退1项目莲发展伐战略膝制定Pa梳rt仔.摄2项目肌整体炼开发腔策略Pa洋rt恭.道3经济蔑评价刃与开蹈发风既险分体析Pa府rt菌.访41.饥1区域贞价值堤研判客户腊需求再机会愤分析1.正2案例辩借鉴1.掏339当前把广州再郊区袜度假从市场络客户鹅按来厅源划抄分为益广州畜市区超客户糠、广沾州郊郊区客菊户、纵深圳竟、东里莞等俱珠三哀角客祖户三剪类广州市区客户广州郊区客户珠三角客户客户体系楼盘xx城板块楼盘客户构成恒大山水绿野山庄XX城崇和花园盛世名门……楼盘花都板块楼盘客户构成XX湖假日半岛南航碧花园XX湖XX源……楼盘从化板块楼盘客户构成XX泉天下XXX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伤Sa叉nt绒a促Ba桶rb谷ar捷a小昏镇特悠色，忌提倡吧智富却阶层搁生活锅方式君和优喜越的跃生活歼氛围孕；发展带状况晚：开盘瘦热销姿90晴%，惩自入品市以门来，周圣芭纪芭拉锣已成园市场阀首屈贷一指添的高阻端品配牌,平在客诵户中遥树立统了良液好的嫌市场立口碑太设湖35轨公里会（十荐八湾驶公路萌）滨湖辩新区城市失发展泻主方赵向中心版区临湖凡不望顾湖，衔虽地撇处旅险游区范，地山块对歪资源限的占萍有不雄强圣芭池芭拉圣芭佣芭拉剂的前真期困啊境：离无狐锡市桐区远版，所惕在马涂山镇赛购买唉力弱此；非城忽市主咸要发材展方耕向；资源哥非最趟强势悠；面临偿区域汉内外身激烈咱竞争侄。58资源闹整合疏：将无醒锡马罢山太毁湖国垄家旅陵游度琴假区盈作为犁项目吐的强傍势区纳域背岭景和脱资源误整合鹊对象项，提蒙升项熄目的棉度假授和投刑资价罢值概况烂：距无积锡城于区1举8公览里，贿面积据51绣.4鹿平方绪公里笋，常循住人掘口3鉴万，望年接闹待游蒜客3欢00链万人尝次以腐上项目寺开发：龙头凭渚景镇区葡、灵凳山佛鸦教文毁化广露场、奴生态卸农庄活、无白锡太签湖国禾际高核尔夫修俱乐卡部；投入率巨资柄进行杨灵山扣胜境绘三期阁工程宽、“熄世界嘱佛教澡论坛定”会结址和圆五星垫级温输泉酒籍店群塑建设监以及早区域仰旅游极道路茫拓宽哗改造唤等；发展胳前景：随着奔长三犯角高炕速公惊路环柄网、代无锡刚环湖堂公路成、锡雁宜高雨速和举陆马币快速猴干道彩的贯傲通，饿马山布到南处京、激上海均只需杀一个烫半小程时车主程，位至宜皆兴、姓常州赖、苏克州仅效半小纳时；双向勇八车尚道跨贤湖大展桥的长建成达，进仁一步室拉近邮马山忽与市伸区及或长三躲角城死市的总距离援。生态农庄高尔夫俱乐部梅园龙头酒渚自货然景直区灵山秒大佛无锡陷马山冠太湖哲国家巷旅游乡丰度假违区59资源叹整合禾：推广帖“马淹山计稻划”味，形案成一介条休步闲活糊动路盘线并穿组织例客户笑体验犯感受张，放飘大区便域价庭值，御传播肯新的爬休闲籍生活资方式十八便湾公正路太湖捐潜水游艇恨码头高尔灾夫球婆场跳伞空旷蜡自然焰空间马山中心购湖广盛场垂钓门中心瑜珈喉功雷S覆PA沙龙灵山术大佛跑马知场让客截户在角体验哥中认套可区跟域价渐值，污进而令认可脚圣芭首芭拉60配套谋设施塞：整合条和打马造多骗项休俯闲度亏假设同施满纽奉足中蛾高端搏客户橡的多纷样化绑体验乳需求巩,通君过合白理规戏划实亲现物胖业和逼核心缺设施切的最灵大化劫价值威联动借势钥区域牛高端西度假定配套渠：太湖识国际防高尔尘夫俱坡乐部太湖简明珠步大酒或店为堡主的划多家凉度假怕酒店国际念垂钓喷中心亲、潜覆水中壤心跑马让场圣芭杂芭拉形私家污游艇关码头瞒，购天置多倚艘游烧艇供衬小区转人们化休闲惭、娱誉乐商业练街、副休闲洒广场浴，小屑区会举所精嫌心布纹置了潮与啤正酒厂拼相通工的啤埋酒流奖通管玻道围绕皱度假贷设施鸡外延降扩张炮布局学，形畏成与虏度假细游憩残设施路最大银幅度歌的价收值联贫动；1利缝用度土假、淘游憩盯设施忘带来魔的价棕值增葛值；规划霜提升趴：61产品到策略岗：锚定周中高种端人检群，识以高阀品质庄和创拴新产类品展秃示价负值，落以低喘总价密高性绣价比挠进行夹差异查化竞珍争建筑蛮和细轿节严损格按盟照S钞an白ta熔B乒ar抬ba秒ra罪打造成，大太量无演锡稀府缺创集新产届品小面郊积联塞排，阴形成誉高单竞价价迹值标探杆控制逃面积茧和总性价，楚马山中度假冻区唯旅一推政出精帽装高析层公溉寓的临项目物业类型面积启动期单价(千)实现总价(万)市区同类产品总价Townhouse180-2806300113-176160-240多层（退台）90-140530048-7445-70实现效果TownHouse产品开局立势：以6300元/m2的实现均价，超出了万科在滨湖片区的单价；创新现金流产品受到价值标杆的带动，实现高价格：多层产品以创新的退台出现，总价赶超市区同类产品;开盘劲销90%，区域价值得到客户的普遍认可；客户以市区度假客户为主；建筑捷和园菜林原胡型再苏现美浴国Sa磨nt擦a泼Ba纯rb妈ar哗a，名疏师打土造，肯强调姑国际告顶级旦生活寸社区扎；户型诵功能裕紧凑纺实用慈，舒聋适度性高，绑大面兔积赠拳送提厌升价懒值感62案例藏总结刃与启雷示：放大伪旅游户景区庄的区闷域价载值，戒与景吐区进浴行联币动；利用洁景区言资源氏，设却置多萍个客陷户体胆验点突，打衣造成弯为有窗别于怪其他券度假富区的凯优势馋吸引绒点；资源滩整合丰富嫁完善筐的度豆假配承套系周统；满足鼠高端块客户痛的度够假和成身份浓标签算需求堆；配套记设施针对甲目标叼客群冬提供毁多种研物业局选择伯（类身型、旗面积蕉和价亿格方幼面选盐择区搭间较始大）割；产品破策略依托况景区露价值莲和旅订游空旋间发术展的他郊区洋度假义项目在规杂划方便面实涨现物供业和归核心饺设施椅的最剖大化骗价值锋联动象；规划数布局63案例借鉴承担大广州乃至珠三角都市休闲和度假目的地的功能，借助xx城大的旅游发展背景，打造众多体验点形成满足目标客户需求的独特的价值体系；资源整合启示配套设施启示产品策略启示规划布局启示战略制定客户需求分析区域价值研判本项忆目发扩展战家略推榴导路筐径：64本项校目发虚展战也略为读：以X甚XX装酒店扩为核泪心通锁过多旺元度零假配侧套形倚成高牵端度搏假综缸合体帜，结伞合x遍x城体旅游丑发展擦优势氧塑造耗全新妙的度柳假旅显游平梳台，粱构建咬项目粮核心胖竞争食力，潮驱动工地产第的高梯溢价剥和高华实现纲！65大盘霉度假如模式旅游丑度假虾平台传统垫高端是度假父项目整体烤定位中低狠端休刘闲居嫌住平头台高端父商务隙度假受平台高端胶旅游代度假画平台功能乖定位度假吧、养勾老、扒居住旅游箭、度衡假、奔游憩嘱、养抄老与自芽然关灾系封闭征的、各仅依刑托项节目本丹身资都源开放联的、沿与自早然融甘为一荷体的代表其项目假日眠半岛秒、东材方夏挪湾拿无锡稍圣芭卖芭拉XX吧湖VSVS生活市方式与家疗人同毛乐、格与朋晌友同尤乐休闲懂、商喇务度假杜、居四住、振养老封闭筒的、梨仅依夕托项柜目本黑身资办源缓慢饥，安自静66高山狼白水度假堪天堂整体鲁形象起定位宁静唯、生扑态品质角、多征元——拢山地弊高端挣度假蔽旅游糖综合熄体67功能捎定位：集妥旅游吹观光续、休蚁闲娱昼乐、岩高端步度假驻等多上种功宏能为抖一体旅游毅观光依托沫区域删资源粉打造董部分永旅游拳项目衫，与泳区域幅的旅亚游氛呀围相伴呼应废，打续造更曾多客萝户体剑验点胀；休闲浮娱乐扩大艳酒店变一二姐期休悬闲娱智乐功具能，谋与旅棉游项制目一虫起形孩成项午目的家休闲探娱乐谷氛围驴；高端脱度假以高牢端度盗假产穿品为纺载体献，以猪多种听休闲哥度假垦设施害为发呆散点霜，为向目标海客户耐提供冻复合训的度丽假体袄验；68客户慕定位：本武项目塘核心概客户涂将以炊新广乏州人脆为主贯，深愤圳东扔莞等胖珠三稠角客灾户为虾辅脱离带于城及市之炊外，筝追求助高层航次精糟神需尼求的次智富徐阶层我们钥将本晓项目冠客户浑群定枣位于铁：具有遇如下潜共同忽特征哨：经济暑特征炭：具备君不低枕于2六00标万的申住房萌消费歌能力戚和消著费意脑愿，先或者腐强烈猾的投扁资理北念；身份抓特征身：年龄款40群岁以达上，损小型伤私营朝业主劲或企滤业高光层管旁理者若，具希备一吃定文督化修仆养；购房牵行为宿：看重绳总价最，希咐望以村最少胆的钱约买到伤最好赌的环福境；生活摘特征燥：需要拴为家棕庭以屈及自离己创垫建更虹好的属生活族环境揉，追营求生瓣命意暂义，咏有一脏定生北活品嗽味追棍求；核心客户重要客户新广州人深圳东莞客户游离客户珠三角客户广州郊区投资客户客户留区位芳来源坊：69物业柄产品减定位：提民供高犹性价尺比的薪度假萄物业胡产品乳组合产品植组合：提供坛多元搬的度纪假产缘瑞品，剪满足勺不同毕阶层址的目鲜标客冷户需记求；性产品谅发力矮，从检建筑啄风格却、立宽面材柏质、灯户型吹设计稀上打牵造一牵流的锄度假青物业嘉；价依据虽市场摆价速舅箱体旬挑选些产品学类型揪和面盒积区可间，恶严格握控制鉴总价强，满现足目充标客提户的图置业掉需求匙；产品干定位70报告换结构区域搞发展团方向航总体消思考Pa夺rt反.喇1项目犁发展漠战略伯制定Pa雪rt当.配2项目捧整体文开发票策略Pa闻rt畅.央3经济帽评价死与开石发风篇险分币析Pa夜rt傻.坊5开发陷节奏漆与启布动策嚼略Pa毅rt役.龄471依据娱项目馅开发饼战略笼构建言完善用的策吵略体蛮系多元船复合拣度假达配套御组合露：基于垦市场市实现骂和对