购买期房注意事项

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房协议应注意的几个具体问题

（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。

（二）房屋自身的合法性

（三）“售楼宣传单”的法律效力。

（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

（五）定金风险

二、应注意的其它问题

（一）注意承包人的优先受偿权。

（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。

三、关于预售协议的法律性质、特性及基本条件。

（一）预售协议尽管有融资的性质，但主线上仍属于买卖协议

（二）房屋预售不是分期付款买卖

四、关于当前预售协议的缺陷问题。

（一）面积条款不具体：

（二）税费条款：

（三）交楼条款和延迟免责条款：

（四）质量和保修条款：

（五）交付房地产证条款：

（六）物业管理条款：

（七）产权担保条款：

五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。

六、在建议未得到采纳之前，购房者应当运用协议充足地保护自我。

《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15日建设部发布，根据2023年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺少相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才干长期有序稳健发展。

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房协议应注意的几个具体问题

在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险重要有：

（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商自身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在协议被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺少诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款规避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，重要涉及有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。假如没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何规定。消费者还须注意上述证明文献中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就也许上当被骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。

（二）房屋自身的合法性

有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当被骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：

1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家严禁运用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。

2、非房地产开发公司建设、销售的预售商品房。只有其具有房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发公司，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很也许会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。

（三）“售楼宣传单”的法律效力。

售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。由于发展商为了促销物业，在不违反真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达成自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并贯彻到双方所签署的房屋买卖协议及补充协议上。

（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

这本属开发商的重大违约，但目前的格式协议却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才干找到，而因这种机会成本的损失在文本协议中无明确规定补偿，索赔的成功率预计很低。

（五）定金风险

有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最佳与发展商在协议中约定以下内容：假如消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。

二、应注意的其它问题

（一）注意承包人的优先受偿权。

在预售商品房工程建设过程中，假如房地产开发经营公司没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。由于《协议法》第16条，建设工程协议第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营公司的其他债权人（涉及预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。

（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。

实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为减少，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人乐意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。

三、关于预售协议的法律性质、特性及基本条件

（一）预售协议尽管有融资的性质，但主线上仍属于买卖协议[2]

预售协议往往可以填补建设开发商的资金局限性。房屋预售协议签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售协议的标的物有一个形成过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售协议有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖协议相同。因此，在实践中碰到预售协议纠纷缺少专门法律规定期，应按买卖协议一般规定来解决。当然，由于买方的相对弱势，应当尽量做出有助于购方者的解释。

（二）房屋预售不是分期付款买卖

预售房屋价金的交付，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖，是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，并且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在协议生效时交付给买受人，这是两者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上，商品预售房虽标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖却因无标的物的所有权而不得予以转卖。

预售商品房有以下几个特性：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照协议由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从协议成立到标的物交付需要较长的周期。[3]

《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具有以下几个条件：（1）已交付所有土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了所有土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才干获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，假如要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。（2）持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划规定，因此，必须由建设单位持有关文献向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。假如未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。（3）、按提供预售商品房计算，投入开发资金达成工程建设投资的百分之二十五以上，并已经拟定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达成这一标准，才干符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。由于开发商投资达成了一定的比例，基础工程已经完毕，开发商面临着风险，假如中止投资，将会亏本。因此，这样规定有助于保证预售方的权利。规定已经拟定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，拟定违约责任，也是为了保障预售商品房协议的履行。（4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，县级以上人民政府对房地产开发公司提出的预售申请进行审查，事实上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易导致混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实行后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预

售商品房的行为或协议应认定为无效。

除此之外，我们认为房地产开发项目的工程进度还须符合：①多层建筑已完毕主体结构三分之一以上，②高层建筑已完毕地面以下的主体工程两项条件作为预售管理办法的补充。

四、关于当前预售协议的缺陷问题

预售协议缺陷是指预售协议及其附件内容片面，损害预购人的利益。[4]预售协议常见的缺陷涉及：

（一）面积条款不具体：仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积；未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准；不合理地规定暂测面积与《房地产证》记载面积的误差值为1%以内，则互不补偿；没有规定超过或少于暂测面积1%以上，购房者有权解除协议，规定补偿或延期付款（由于开发商打好地基后即已知实际面积），假如退款，退款期限及利息如何计算；不合理地规定以《房地产证》记载面积作为房屋面积的最后认定，由于房屋测绘所经常不亲自实地测量，仅凭开发商填写的报表就拟定房屋面积，并写入《房地产证》。正由于预售协议的面积条款有上述缺陷，才会出现“缩小楼”。

（二）税费条款：未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取《房地产证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间；未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担；未制订排除收费条款；存在模糊性条款，如“有关费用”。

（三）交楼条款和延迟免责条款：由于延迟交楼为最普遍的违约行为，开发商以此借购房者的钱做自己的生意，但胆怯承担违约责任，于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的合法理由，延期后交楼日期由开发商拟定，并且无最长延迟期限的限制及其解决办法。虽然由房产主管机关制订的《预售契约》规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任，但存在于协议附件的免责条款实质上完全否认了前述条款，并且由于两条款不在一处，后者往往为购房者忽略。

（四）质量和保修条款：房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一，但是现行协议范本除了规定经验收合格才干交付外，并无具体的质量规定；并无出现质量问题应承担什么违约责任的规定；并无具体保修办法。

（五）交付房地产证条款：现行协议及其附件没有任何有关房地产交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的规定。

（六）物业管理条款：逼迫业主长期选择某物业管理公司；没有规定物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容；没有限制收费的规定。

（七）产权担保条款：未具体规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方法，涉及解除协议，规定补偿损失的金额和方式。

上述预售协议中的缺陷问题，预购人在签订预售协议时要特别注意，一定要在协议中用条款加以约束，以保护自己的合法权益。

五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益

在房屋预售中，交易标的有许多不拟定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售协议的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全面应十分注意这一问题，尽量采用一些较为完善的措施。比如：

（1）严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以保证房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。

（2）指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有助于防止国家税收的偷逃。

（3）严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文献，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的规定，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文献即可。

（4）严格执行统一的预售协议登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式协议不予办理登记，对开发商一房二卖的协议不予办理登记。最佳由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的协议，严格限制售方的格式协议。格式协议明显的忽略某些应尽的义务，对购房者的限制过严。由于诸多因素，象上海、北京、广州、深圳等地的商品房预售协议，往往也是参考性的，因此，应当强制规范协议，加强登记备案管理。对理解上有争议的条款，做出对开发商不利的解释，以平衡消费者的相对弱势地位，体现法律公平。商品房销售协议双方签订商品房预售协议时，购房人认为可以采用格式协议的，房地产开发公司应当提供由本市有关行政主管部门印刷的商品房购销协议文本，房地产开发公司不得提供自行印制的商品房购销协议文本；购房人认为需要采用非格式协议的，可以采用非格式协议。完善的协议是保护预购人的重要手段，但有时面对开发商的恶意是间接、滞后的。为此，立法上采用登记备案来保护购房者的权利，《城市房地产管理法》等法规都规定房屋预售协议必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。赋予登记过的预售协议排他效力，其权利不同于一般债权，具有特别效力。理由如下：依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种通过公示的债权，根据公示制度的作用应当产生公信力，具有对抗第三人的效果，即通过公示的债权应优于未通过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予通过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，由于协议登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的也许性。一方面，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，假如管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或半途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具有的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售协议的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。另一方面，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，重要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施规定，都是依法登记制度的规定，均不得违反。第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售协议的登记备案管理，达成监督检查、宏观调控的目的，有助于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有助于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售协议申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售协议申报登记备案的法定部门。其办理预售协议登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具有《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设立及其职权由省、自治区、直辖市人民政府拟定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。第六，尽管一些地方的房地产交易管理所也接受并办理预售协议的登记，但并不是法律规定的申报登记备案。特别是在《城市房地产管理法》于1995年1月1日实行后，凡在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实行房地产管理，都应当遵守该法，依法办事。第七，商品房预售协议的登记备案制度与商品房买卖协议的过户登记制度不同。后者是协议产生法律效力的手续制度，即协议生效的特别要件，而前者则是协议成立后生效前，产生对抗第三人效力的手续制度，并不决定协议自身效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认协议无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售协议生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行重要义务，对方接受的除外。

（5）加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。

（6）加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发公司作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发公司不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《协议法》的规定，像其他商业广告同样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售协议的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。

（7）加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。

（8）严格控制预售协议的变更。已经预售的商品房，房地产开发公司因特殊因素需要变更商品房预售协议内容的，应当征得购房人批准，与购房人订立预售协议变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发公司单方面变更商品房预售协议内容的，购房人有权解除商品房预售协议，并由房地产开发公司承担违约责任。

（9）建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房反复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做犯错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。

（10）应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评选制度。便于普通消费者选择决策。

六、在建议未得到采纳之前，购房者应当运用协议充足地保护自我

房屋预售属于一种买卖关系，协议是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人对个人利益最佳的保护措施还是依据协议。对此要注意以下几个问题：

（一）寻求签约机会平等，最佳集团联合购买，以增长谈判的能力和减少节约购房成本。

预购人在选购房产时，应对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查，寻找到合适的交易对象。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。运用中介联合散户的力量请有经验的谈判高手与开发商谈判。

（二）协议条款的争取。现在预售房屋除签订标准协议外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进行辨认、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在协议中居于不利地位。特别是上边提到的如税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款、交付房地产证条款、物业管理条款以及产权担保条款等。又如对协议中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和反复计算。完善的预售协议可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。

（三）在签约之后对协议的执行上，预购人要运用协议中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，保证自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依协议追究违约责任，请求损害补偿或解除协议。订商品房预售协议，开发商或代理商往往列出有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任的约定是不对等的，对买方很不利。因此，在与卖方签订商品房预售协议时，买方应规定在协议中明确卖方的违经责任，并争取双方违经责任的公平和对等。有的开发商或代理商的协议文本对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止协议，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止协议，并有权规定卖方双倍返还定金”。虽然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。

在商品房买卖中，作为卖方，不仅应按协议约定的日期交付，并且应按协议约定的条件（面积、位置、装修标准、《工程质量核验书》等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：“卖方未按协议约定的条件如期将房屋交付给买方……”此外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止协议，没收买方支付的定金的房价款，那么也应规定“在卖方逾期20日（不应是18日）时，买方有权终止协议，规定卖方双倍返还定金和房价款”，才算公平、对等。

此外，“卖方有权没收买方支付的房价款”的条款自身就是不合法的。一、签约前

1、开发商层面上

（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体拟定的部分应当视为要约！

a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不也许取得上述许可证的情况下进行广告宣传。

b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的主线不也许兑现的承诺，其实是一种欺诈；此外一种是对未来未竣工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。

（2）看房

a.现房：实地去看，也许会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。

b.期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。

2、购房者方面的应对措施。

a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。

期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。

b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！

c.一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才干切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。

d.看不到五证的情况：一是主线就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有也许会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应当有的，这时购房者为保险起见最佳到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。二、签约及履行过程出现的问题。

1、定金协议的效力。为了保证房屋买卖协议的签订，双方会在签订正式协议之前，先签一个定金协议，以定金罚则的合用来约束双方签订商品房买卖协议。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。

2、签约。

a.签订协议应注意的问题。

（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。

具体的操作环节及方法：

协议网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟协议的打印，买卖双方对打印出的草拟协议再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的协议须网上提交进行协议备案登记，一旦提交将视为合法有效的协议且不得修改。协议备案登记通过后系统即生成备案登记号，协议须再次打印，协议内页右上角将随机打印生成备案登记号。

需要注意的是：

由于协议需要二次打印，因此网上提交前协议文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印协议备案登记号。

由于协议备案登记号须在协议内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择所有协议的总内页数。

有备案登记号的协议视为完整有效的商品房买卖协议，该登记号将作为协议注销、变更、产权办理等环节的唯一辨认号，因此必须进行备案登记号的再次打印。网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是协议网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到协议，开发商说自己没有签字，协议还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。碰到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，假如没有，立即起诉主张协议无效。

(b)协议的内容明确（面积差异的解决、设计变更的解决、土地性质的变更、其他变更的解决、阳台产权、车库产权的解决、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、尚有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）

①面积差异的解决。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在协议中载明协议约定面积与产权登记面积发生误差的解决方式。

协议未作约定的，按以下原则解决：

面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超过3％部分的房价款由房地产开发公司承担，产权归买受人。产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。

产权登记面积－协议约定面积

面积误差比＝─────────────×100%

协议约定面积

②设计变更的解决。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发公司应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发公司不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位批准的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现协议当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面告知买受人。

买受人有权在告知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在告知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发公司未在规定期限内告知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发公司承担违约责任。

因本第二十四条规定的规划设计变更导致面积差异，当事人不解除协议的，应当签署补充协议。

③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。重要分为：居住用地70年、工业用地50年、综合用地50年等很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的迟延。

④明确其他变更的解决。

⑤阳台的产权、车库产权的解决等等

关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。假如是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，

车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，重要依据地下车库的建筑面积是否作为社区商品房的公摊面积。假如地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，假如地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商

车库作为社区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入社区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。

新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当一方面满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

⑥保修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

地基基础工程和主体结构工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

这中间就会出现问题：屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，可是假如房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以购房者一定要注意，和开发商约定包修的起止日期。比如，从交房之日起两年为保修期。以免日后产生纠纷！

⑦大修基金缴纳的约定、天然气相关费用的缴纳、尚有其他费用的缴纳。（本款在协议的履行当中有具体说明）

⑧关于其他公共配套设施的约定：开发商的承诺的公共设施和配套设施一定要明确。

⑨办理房产证的期限的约定及违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的因素，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖协议约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖协议的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖协议的标的物为已竣工房屋的，自协议订立之日起９０日。

协议没有约定违约金或者损失数额难以拟定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。

一般情况下，开发商会和购房者在协议中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为：“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门”，这就又为购房者设计了陷阱：开发商到约定期只是办理了交齐了办理大证的资料，他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这，小证还是没有办理下来！所以一定要在协议中写清楚，这个期限是办理小产权证（就是我们平时所说的房产证）的期限。所以一定要把以上的情况弄清楚，写清楚，以免日后发生纠纷。

b.付款方式的分类：

（a）分期付款

（b）一次性付款

（c）抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款：购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任，在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。

需要注意的问题：月供的选择跟经济实力挂钩，手头拮据的可以拉长贷款年限，减少月供从而减小购房压力等等。（但这样会使总的贷款利息增长）

c．交房验收：商品房经验收合格/经综合验收合格。（本条内容会在履行中具体分析）

d.其他违约及解决：有约定的从约定没有约定的依法定。

3、履行

（1）交房/收房

a.交房的告知方式。

（a）书面告知。这是法定的告知方式，假如开发商没有进行书面告知，购房者有权拒绝收房。（收房的法律效果就是拟定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的承担问题）

（b）公告。实践中开发商采用公告的方式告知收房，这样做会方便很多，但是不能免去其书面告知的义务。

b.收房：重要是收房的条件。

（a）收钥匙是否意味着收房？收房一定要签订收房交接文献，在房子不符合交房条件下应当在交接文献上注明：具体哪一方面不符合约定、房屋存在的质量上的问题、与约定不符的不影响收房的其它情况等

（b）住宅使用说明书、住宅质量保证书：“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”即我们俗称的交房的“两书”是开发商交付房屋时的法定规定，也是保护买受人权利的合法保障。作为买受人，您有权规定开发商交付两书。否则，您的合法权益也许会无法得到保障

（c）工程竣工验收备案表：协议中有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。即假如协议中没有约定把竣工验收备案表作为交付房屋的条件，那么开发商就没有提供竣工验收备案表的义务。

（d）面积实测报告：有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。

（e）收房的条件，以协议约定为准。重要是（协议中一般都约定：商品房经验收合格）交房时应当出具勘查、设计、建设、施工、监理五方的联合验收证明和消防、环保等单项验收证明。只要开发商提供了以上证明文献购房者就应当收房，否则要承担迟延收房的违约责任。（最后要检查房子的户型、朝向、面积是否变更？门窗是否与约定的相符？厨房、卫生间是否有防水层，注水实验便知！检查线路开关等是否装好，水电是否接通？有限、宽带、可视对讲、天然气是否到位？电梯是否运营正常，供热系统是否到位？是集中供暖还是市政工程？其他配套设施及公共设施是否到位？但是这些设施的完善与否不能作为拒绝收房的依据，只能另行追究开发商的违约责任）

c.关于阳台面积：目前有两种算法：

观点一、开发商采用的是按全封闭式阳台外围水平投影面积计算，其依据是《房产测量规范》第3-2-1条第F项之规定；

观点二、购房者采用的是按全封闭式阳台外围水平投影面积的一半计算，其依据是《建筑工程建筑面积计算规范》第3-0-18条之规定。《房产测量规范》是由国家质量技术监督局颁布；重要规范的是开发商在销售房屋时面积的测算；《建筑工程建筑面积计算规范》是由国家建设部颁布，其规范的是建筑商与开发商在结算工程价款时的面积的测算。两者对阳台的面积计算这一事项上，存在不同的规定。根据《立法法》第八十六条第三项之规定，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。因此，在国务院裁决之前，两者都是有效力的。实践中，房屋办理产权证之前，应当先由房屋测量部门出具面积实测报告，而房屋测量部门假如依据的正是《房产测量规范》，即全封闭式阳台面积按外围水平投影面积计算，就是合法的（实践中房产测量部门都是以《房产测量规范》为依据的）。所以，开发商的算法还是于法有据的，购房者对于全封闭式阳台面积计算，还是应当按全面积交纳房款。

（2）维修。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修负责人；出卖人拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间导致的其他损失由出卖人承担。假如经维修不能恢复房屋的使用的话，就要考虑房屋的主体质量是否合格？可以和开发商共同委托房屋鉴定部门重新鉴定。《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》中规定：由于房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除协议和补偿损失的应予支持。

（3）相关税费的缴纳。（以西安市为例）

a.天然气初装费的缴纳，假如是2023年10月1日以前的建设项目，目前西安市居民共交三项天然气费用共2278元，其中涉及760元建设资金、218元IC卡费用和1300元用户工程安装工料费；

假如是2023年10月1日以后新建、改建、扩建项目，开发商只要能提供应国家缴纳的城市配套费，居民安装天然气时只交2笔费用1518元，即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。(2023年10月1号是指建设行政管理部门颁发建设工程施工许可证的日期)

b.大修基金的缴纳。目前西安大修基金的缴纳程序：

(a)开发建设单位办理房屋产权初始登记前提交物业区、楼幢、业主等档案资料，并输入房管局楼盘信息表；

(b)分别打印出各户购房者应缴存房屋专项维修资金的催缴告知单；

(c)开发建设单位将催缴告知单发放给每户购房者；

(d)购房者按照告知单上的内容规定，到指定银行将维修资金存入专户；

(e)房地产交易中心、房屋产权产籍管理中心在办理房屋产权证书、房产交易手续时，须查验房屋专项维修资金缴存票据。

对于专项维修基金，开发商没有法定的代缴义务,假如协议中约定由开发商代缴，就要按约定由开发商代缴，否则要承担违约责任；假如没有约定，购房者可以自己按照缴纳程序到指定的银行去缴纳，也可以和开发商临时达成协议由开发商代缴。

现实操作中，开发商为了取得不用支付利息的短期融资，帮购房者代缴大修基金；而购房者也由于交存程序的复杂性，让开发商来代缴，省去许多的不便，皆大欢喜！需要注意的是：要切实监督开发商把大修基金交到指定的银行账户。

c.有线、可视对讲、宽带的费用。假如开发商没有提供免费安装的（这一般会在广告中有过说明，或者在协议中有体现），这部分费用的缴纳依供应商的协议约定，一般都是由购房者在入住之前自己缴纳。

（4）其他附随义务。开发商应当本着诚信的原则，积极履行协助的义务。

4、办理房产证：缴纳相关税费、产权人及共有权人、婚内财产的涉及。

（1）税费的缴纳。税款为：需要交纳房屋价款总额1.5%的契税，万分之五的协议印花税以及5元的房产证印花税。费用为：每件80元的产权登记费，每平米3元的交易手续费，总价款100万以下的住房收