解读万科成本六维管控模式

1解密万科成本六维管控流程精解与案例分析

2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导成本（造价）经理、主管、造价工程师采购经理、主管、采购工程师5课程目录工程合同管理签证变更管理预结算管理工程档案管理招标采购管理全成本管理61.1标杆房企制度流程《工程合同管理办法》详解

合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估工程合同分类原则工程合同管理71.1标杆房企制度流程《工程合同拟稿审批表》审批流程工程合同管理81.2标杆房企工程付款审批流程工程付款审批流程付款原则特别事项《工程付款审批表》工程合同管理91.3合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原则：WORD修改技巧101.4中国式合同潜规则阴阳合同问题：预防万一合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）合同签署时间：小心致命备案合同内容：有备无患官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）工程合同管理111.5合同管理三大关键点合同官司本质：索赔与反索赔修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略要命的开工令：关注执行工程合同管理121.6合同计价原则签订固定总价合同的四个基本条件精度：不平衡法纠纷时间：投标保守弃标数量：显失公平围标工期：形势变更调差工程合同管理131.7标杆房企合同管理案例工期管理案例违约管理案例合同管理案例工程合同管理142.1标杆房企制度流程《设计变更及现场签证管理办法》详解

通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款《签证变更单》一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理152.2签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较单一：乙方不应参与单二：办理完工依据（拒绝冒单）单三：结算根本依据（不是唯一）事后补单案例绿化变更案例签证变更管理162.3标杆房企签证变更管理核心详解

签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算签证变更管理172.4签证变更处理三大原则

不直接签金额：确认单项

及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧

意见签署要明确土石方案例材料换填案例

签证变更管理183.1标杆房企制度流程《工程计价管理办法》详解通用原则资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备计价原则1、主张清单计价方式2、避免费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析施工组织设计特别条款预结算管理193.2标杆房企制度流程《工程预结算管理办法》详解通用原则结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核时间要求优先原则《工程结算审批表》《竣工结算造价协议清单》预结算管理203.3标杆房企制度流程《工程报送结算资料作业指引》详解通用要求特别要求：土石方、桩基、园林……预结算管理213.三4标杆三房企三制度三流程《工程三结算三复核三实施三细则》详解通用三原则关键三原则权利三责任复核三基本三方法复核三过程三控制预结三算管三理223.三5现代三预算三管理三模式现代三预算三管理三与传三统预三算管三理差三异预算三工作三已不三再是三一栋三楼一三次算三完预结三算管三理233.三6标杆三房企三预结三算管三理核三心详三解结算三原则——大样三图案三例结算三规划——结算三不及三时案三例材料三管理——甲供三材案三例现场三控制——构造三柱案三例细节三技巧——屋面三防水三案例单位三管理——结算三范围三案例竣工三控制——竣工三验收三案例关闭三结算预结三算管三理244.三1标杆三房企三制度三流程《成本三档案三管理三办法》详解通用三原则资料三分类归档三主线保存三规定工程三档案三管理254.三2工程三档案三存放三原则存档三文件三过程三记录查询三文件三合同制度三文件结算三文件过期三文件三定期三销毁工程三档案三管理264.三3工程三档案三管理三关键三控制三点公共三集中三原则三：公三属性权限三分级三原则三：保三密性及时三存档三原则三：完三整性及时三清理三原则三：有三效性销毁三时限三原则三：回三收性借阅三登记三原则三：追三溯性台账三检索三原则三：快三捷性定期三备份三原则三：安三全性工程三档案三管理274.三4标杆三房企三档案三管理三案例图纸三错误三案例合同三台账三案例工程三档案三管理285.三1标杆三房企三制度三流程《工程三招标三管理三办法》详解通用三原则决策三机构职责三分工三及详三细分三工表标底三规定1、不三设定三非公三开性三质的三标底2、公三开标三底应三包含三每一三个招三标文三件数量三限制定标三规定招标三采购三管理295.三1标杆三房企三制度三流程《工程三采购三管理三办法》标段三划分三案例招标三方案三案例招标三采购三管理305.三2标杆三房企三制度三流程《采购三信息三管理三规定》详解级别三分类范围三规定机密三信息内控三规定指标三、评三标、三定标三过程招标三采购三管理315.三3标杆三房企三制度三流程《供应三商资三质审三查操三作指三引》详解审查三原则考察三原则《供应三商考三察记三录表》《供应三商投三标资三格审三批表》供应三商管三理案三例营销三整合三案例招标三采购三管理325.三4标杆三房企三招标三采购三流程三详解组织三架构职责三分工采购三分类招标三流程三图招标三采购三管理335.三5标杆三房企三商务三标评三标方三法《经济三标评三审报三告》示例错漏三项处三理原三则废标三、弃三标情三况目标三成本不平三衡报三价特别三条款传播三范围招标三采购三管理345.三6外联三环节三关键三控制三点组织三分工采购三部牵三头，三成本三部，三项目三部参三与外联三原则1、采三购部三是唯三一出三口2、保三证信三息统三一3、减三少人三为因三素4、重三要事三情留三下痕三迹招标三采购三管理355.三7发标三环节三关键三控制三点发标三原则1、采三购部三负责三发标2、资三料统三一留下三痕迹1、不三统一三销勘2、投三标人三的不三确定三，是三否现三场跟三勘发标三案例招标三采购三管理365.三8答疑三环节三关键三控制三点答疑三原则采购三部牵三头一三个山三口任何三答疑三送达三投标三人，三但不三与投三标人三见面留下三痕迹串标三案例招标三采购三管理375.三9开标三环节三关键三控制三点开标三原则至少三两个三以上三部门三人员三参与三，网三上开三标囿于三形式1、开三标人三员在三投标三文件三主要三经济三条款三里签三字2、关三于截三标，三开标三时间三，避三免囿三于形三式招标三泄密三案例招标三采购三管理385.三10定标三环节三关键三控制三点定标三原则1、澄三清，三定标三不对三原投三标文三件构三成实三质性三修改2、原三则上三定标三不应三该改三变原三投标三文件三规定3、招三标后三是否三再议三价4、定三标后三感谢三函招标三采购三管理396.三1标杆三房企三全成三本管三理理三念及三其核三心管理三角度三看成三本全成三本管三理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.三2标杆三房企三全成三本管三理理三念及三其核三心全成三本管三理萨缪三尔森《经济三学》(三19三48三)前言我在三赚钱三谋生——预算三员我在三做全三国最三出色三的石三匠活——造价三师我在三建一三座教三堂——成本三管理三者不是三职务三决定三一个三人是三否是三管理三者管理三角度三看成三本416.三3标杆三房企三全成三本管三理理三念及三其核三心全成三本管三理管理三角度三看成三本“一个三重视三贡献三、为三结果三负责三的人三，不三管他三职位三多卑三微，三都属三于高三层管三理者”——Pe三te三r三F.三D三ru三ck三e426.三4标杆三房企三全成三本管三理理三念及三其核三心管理三角度三看成三本全成三本管三理436.三5标杆三房企三全成三本管三理理三念及三其核三心全成三本管三理446.三6标杆三房企三全成三本管三理模三式全成三本管三理造价三审算三型：三被动三事后目标三管理三型：三主动三事前企业三经营三目标=预期三售价-目标三成本456.三7标杆三房企三成本三管理三架构全成三本管三理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构

管理工具管理制度成本、工程文件466.三8标杆三房企三全成三本关三系图全成三本管三理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本476.三9标杆三房企三全成三本构三成全成三本管三理土地三成本前期三准备三费建筑三工程三费安装三工程三费室外三管网三工程三费园林三环境三费配套三设施三费开发三间接三费期间三费486.三10标杆三房企三目标三成本三管理三体系全成三本管三理目标三成本三是参三考历三史成三本数三据、三资料三，结三合目三前市三场价三格情三况，三并预三测未三来价三格走三向，三同时三根据三产品三定位三、产三品预三期售三价和三期望三利润三，预三先制三定并三力争三控制三的产三品成三本目标三成本三作为三产品三未来三成本三的控三制依三据，三是产三品设三计、三采购三、施三工等三整个三项目三开发三过程三的指三导和三控制三性文三件，三是企三业各三部门三通过三技术三、经三济和三管理三等措三施努三力需三要实三现的三产品三成本三的控三制线496.三11标杆三房企三目标三成本三管理三体系全成三本管三理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析

目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本测算三506.三12标杆三房企三目标三成本三管理三体系全成三本管三理《目标三成本三管理三实施三细则》详解目标三成本三文件三构成管理三原则制定三步骤修订三条件考核三指标516.三13标杆三房企三目标三成本三编制三原则全成三本管三理1、时三间性三原则2、可三执行三性原三则3、先三进性三原则4、可三量化三原则5、严三谨性三原则6、匹三配性三原则7、共三同制三定性三原则8、审三批原三则（三公司三第一三负责三人审三批）526.三14标杆三房企三目标三成本三编制三程序全成三本管三理1、项三目基三本数三据收三集2、成三本数三据收三集3、市三场调三查4、项三目定三位5、确三定设三计方三案6、编三制目三标成三本7、目三标成三本论三证8、目三标成三本批三准536.三15标杆三房企三目标三成本三测算三表全成三本管三理《目标三成本三测算三表》介绍546.三16标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理《目标三成本三控制三责任三书》详解编制三依据各部三门作三业目三标控制三要点1、地三价交三付节三奏2、拆三迁补三偿费施工三组织三案例556.三16三.1标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理设计三管理三部控三制要三点:——各阶三段设三计成三果完三成时三间：三招标——图纸三质量三：设三计变三更、三错误——规划三指标三、可三售面三积误三差率——设计三费——材料三范围三、比三率（三软硬三景）三、规三格566.三16三.2标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理工程三管理三部作三业目三标：——开展三结构三方案三优化三，控三制结三构指三标的三经济三性，三钢筋三含量三控制三在KG三/m三2以内三；砼三含量三控制三在m3三/m三2以内——工程三合同三招标三率不三低于90三%，总三包工三程量三清单三招标三率不三低于65三%——发展三扩大三合格三供应三商队三伍，三确保三招标三的充三分竞三争。三多标三段同三时发三标时三，总三体中三标率三不高三于50三%——组织三相关三部门三进行三材料三选样三，定三样，三控制三在成三本目三标以三内576.三16三.3标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理工程三管理三员部三控制三要点:——钢筋三、砼三含量三控制——结构三方案三优化——招标三率——最低三价中三标率——总体三中标三率——供应三商管三理情三况586.三16三.4标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理项目三经理三部作三业目三标：——按制三度办三理签三证，三现场三签证三造价三不得三超过三合同三造价三的1%——根据三工程三实际三情况三展开三施工三方案三优化三，力三求成三本节三约——提高三工程三质量三，入三伙后三一年三内因三工程三质量三造成三的维三修，三赔偿三费用三不得三超过三元/m三2596.三16三.5标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理项目三经理三部控三制要三点：——现场三签证——施工三方案三优化——临时三设施三利用——临时三设施三位置三合理三性606.三16三.6标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理营销三管理三部作三业目三标：——项目三整体三营销三费用三最高三不得三超过三销售三收入三的3%——开盘三前营三销费三用的三使用三不得三超过三本期三营销三费用三额度三的%——营销三设施三的设三计、三建造三、装三修及三部品三采购三必须三实行三招标三或询三价议三价的三方式——样板三房装三修工三程按三照不三低于70三%的标三准价三收回三。样三板房三设计三费及三物品三按照三不低三于50三%标准三价收三回。——提高三销售三回款三率加三速资三金周三转，三合同三签约三一个三月内三回款三率不三低于90三%61标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理成本三管理三部作三业目三标：——提供三准确三合理三的目三标成三本测三算——按月三进行三动态三成本三评估三，准三确分三析成三本动三态信三息——对项三目成三本总三体控三制负三责，三结算三成本三不得三超过三目标三成本+%——工程三合同三结算三准确三率不三低于99三%626.三16三.8标杆三房企三目标三成本三控制三责任三书全成三本管三理成本三管理三部控三制要三点：——目标三成本三编制——动态三成本三管理三员——结算三准确三率——对其三他部三门成三本管三理的三支持三力度636.三17标杆三房企三新城三市目三标成三本解三决方三案全成三本管三理借助三网络政府三部门造价三管理咨询三公司施工三企业房产三公司亲朋三好友楼盘三考察实地三踏勘谨慎三对比646.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理《设计三阶段三成本三管理三工作三指引》详解656.三18三.三1标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理概念三设计三阶段——建筑三主体三应避三开原三水塘三等软三地基三所在三位置三阶段——+0.三00的标三高，三道路三环境三标高三，基三础埋三深等三引起三土方三挖填三总方三量最三小——水泵三房、三配电三房、三煤气三调压三站、三控制三中心三等配三套设三施的三位置三能使三得各三种管三线的三铺设三长度三最短——商业三面积三、地三下室三及人三防面三积调三整——停车三比例三及方三式的三调整——基础三形式三的调三整——设备三配套三方案三的调三整666.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理方案三设计三阶段——重点三关注三：建三筑平三面，三基础三类型三，结三构形三式，三结构三布置三，建三筑装三饰标三准，三停车三方式三及比三率，三小区三供配三电方三式，三主要三设计三选型676.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理建筑三设计——确定三建筑三方案三时，三要尽三可能三从结三构设三计方三面考三虑建三造成三本，三尽可三能减三小建三筑专三业的三不合三理布三置带三来的三结构三设计三成本三的增三加——单体三及户三型设三计时三，应三寻求三效果三与成三本的三平衡三，除三商业三与公三建外三，不三宜选三择体三形过三分复三杂的三单体——选择三合适三的窗三地比——停车三方式——材料三部品三的选三择应三考虑三当地三市场三的供三求状三况，三尽可三能利三用当三地的三优势三资源686.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理结构三设计——重点三控制三、审三查钢三筋、三混凝三土含三量——与设三计院三设计三师就三各结三构参三数作三深入三探讨三与交三流，三力求三得到三安全三、最三经济三的结三构参三数——地基三承载三力的三确定696.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理安装三设计——给水三管，三排水三管，三导线三的种三类选三择：三应符三合行三业的三发展三方向三，保三证一三定时三间内三不会三被淘三汰——给水三管，三排水三管，三导线三的种三类选三择：三满足三使用三要求三有一三定的三富余三量——对于三分期三建设三的大三型小三区的三总配三电房三，分三配电三房及三水泵三房的三方案三设计三时，三应提三前做三到合三理规三划，三全面三考虑——设计三负荷三指标三，回三路数三量应三合理三考虑三，对三于项三目应三急负三荷的三指标三应准三确提三供，三以便三进行三发电三机型三号民三，功三率的三合理三选择706.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理环境三设计——确定三环境三工程三的单三位成三本——分重三要景三观区三、组三团景三观区三、宅三间景三观区三，设三置成三本分三配系三数，三成本三差别三投入——景观三设计三公司三的景三观结三构设三计做三法往三往较三为保三守，三应重三点进三行优三化716.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理销售三包装三工程三设计——样板三房实三施前三，应三确定三装修三的套三数和三费用三总额——样板三间的三饰品三及家三具，三在风三格不三相冲三突时三，可三在下三一期三的样三板房三中重三复利三用——分为三设计三费，三装修三、及三家电三设备三、饰三品726.三18标杆三房企三前期三成本三管理三模式全成三本管三理组团三划分三案例景观三设计三案例736.三19标杆三房企三产品三线全成三本管三理746.三20标杆三房企三无效三成本三管理全成三本管三理《无效三成本三管理三工作三指引》详解无效三成本三定义——房地三产项三目实三施过三程中三产生三的对三形成三产品三、提三升价三值、三促进三营销三没有三作用三，无三法获三得客三户认三同的三补偿三，属三于费三用浪三费的三成本无效三成本三分类无效三成本三控制三措施《无效三成本三分析三表》材料三保管三案例无效三成本三案例756.三21标杆三房企三动态三成本三管理全成三本管三理成本三的发三生和三形成三是一三个不三断变三化的三过程三，决三定了三成本三控制三是一三个动三态过三程动态三成本三管理三就是三在成三本的三发生三和形三成过三程中三，为三达到三预期三的目三标成三本，三所进三行的三成本三预测三、分三析、三监控三、实三施、三反馈三，并三通过三对实三际发三生成三本与三目标三成本三的比三较，三采取三相关三措施三或进三行相三应调三整766.三22动态三成本三管理三意义全成三本管三理保证三成本三处于三可控保证三目标三成本三实现提供三成本三决策三依据满足三融资三渠道三需要776.三23标杆三房企三动态三成本三构成全成三本管三理签约金额变更签证结算调