规划设计成本控制秘笈讲师手册

内部资料

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1规划设计成本控制秘笈

规划设计部

曾剑内部资料

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2

性价比性：区位、户型、配套、环境……价：价值、价格、代价内部资料

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4成本控制特点成本控制秘笈内部资料

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5成本控制特点内部资料

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6房地产项目成本控制主要环节：投资、设计、招标、采购、工程管理、营销、客服内部资料

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7在房地产行业中，你认为规划设计主要能够帮助项目控制哪些方面的成本？

A：工程成本

B：营销成本

C：财务成本

D：土地成本

E：报建成本

F：采购成本成本控制的特点全局性系统性综合性影响面广影响环节多综合考虑，多方对比

内部资料

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8内部资料

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9成本控制秘笈内部资料

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10规划设计控制成本控制无效成本如何控制无效成本？外协内优GP

秘

笈内部资料

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11内部资料

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12确定用地红线外协争取有利规

划条件内部资料

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13

外协1-确定用地红线①

划出高压线用地花溪项目将高压走廊划出用地红线内部资料

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14鹤山共和项目将地块中水域景观用地（138亩）划出用地红线，（地价72万/亩，节约土地成本9936万）

外协1-确定用地红线②

划出水域、景观用地内部资料

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15高州项目将地块中的山谷（210亩）作为绿化用地划出用地红线，地价72万/亩，节约土地成本1.5亿

外协1-确定用地红线②

划出水域、景观用地内部资料

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16

外协1-确定用地红线③

划出城市代征地句容项目将用地红线划在建筑控制线上内部资料

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17兰州项目将地块内地质条件差的用地划到红线外作为景观用地

外协1-确定用地红线④

划出不适宜建设用地内部资料

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18

外协1-确定用地红线⑤

依据方案划红线原红线位置南通项目在形成规划方案后再确定红线，节约用地约28亩，节省土地款4480万内部资料

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19

外协1-确定用地红线⑤

依据方案划红线佛冈清泉城项目根据规划方案确定用地红线，节约土地成本内部资料

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20外协

1.确定用地红线①

划出高压线用地②

划出水域、景观用地③

划出城市代征地④

划出不适宜建设用地⑤

依据方案划红线内部资料

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21秘笈内部资料

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22

外协2-争取有利规划条件

①

合理容积率及限高白城项目容积率充足，高层车库直接从地面做起，节省建造成本及时间成本内部资料

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23

外协2-争取有利规划条件

②

高建筑密度、低绿地率茂名水东湾项目设计条件绿地率要求不小于45%造成低层总量减少有利于做架空停车和低层产品内部资料

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24原地下车库范围调整后范围

外协2-争取有利规划条件

③

合理停车率漳浦项目通过与项目配合，与政府沟通有效沟通设计条件，停车率条件由原1:1减小为1:0.7；减少地下室面积约1万㎡,节约土建成本约2500万，并且节约了工程时间成本。内部资料

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25外协2-争取有利规划条件东台项目当地规范对非机动车位有着严格的数量要求。（低层1.5个/户，多高层2个/户）在设计提出后，项目未能给予足够重视，造成需设置1020㎡架空层及5100㎡地下室作为非机动车库③

合理停车率反面案例内部资料

严禁外传

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26

外协2-争取有利规划条件

④

地面停车率芜湖南陵项目采用全地面停车+停车楼的停车方式内部资料

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27

外协2-争取有利规划条件

④

地面停车率连州项目通过与政府谈判可不限制地面停车率，减少了做地库的成本。内部资料

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28外协2-争取有利规划条件⑤

减少非必要配套设施

公建配套一般为不可售，

过高的公建配套要求，会

造成一定的成本浪费。南

充项目，总用地270亩，

需配建占地135亩，6.3万

平米酒店及商业。反面案例内部资料

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29外协2-争取有利规划条件花溪项目设计条件增设：23班小学，托老所等配套设施⑤

减少非必要配套设施反面案例内部资料

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30

外协2-争取有利规划条件

⑤

减少非必要配套设施增加配套用地：21000㎡增加配套建筑面积：21378㎡减少住宅建筑面积：95400㎡内部资料

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│

31

外协2-争取有利规划条件⑤

减少非必要配套设施茂名水东湾项目：经过多次与项目、供电部门沟通，地块整体供电方案由供电部门要求的6回专线及要求建区域变电站同意改为四回专线，不需自建变电站，节省了投资上千万。外协

2.争取有利规划条件①

合理容积率及限高②

高建筑密度、低绿地率③

合理停车率（机动车、非机动车）④

地面停车率⑤

减少非必要配套设施

内部资料

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32内部资料

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33秘笈内部资料

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34

外协争取有利规划条件张家港项目：设计条件出现变化，未引起重视，造成反复修改反面案例张家港项目规划设计进展时间节点朱总签字确定第一轮方案（英伦）2014.1.10收到最终确定的规划设计条件，发现增加了附加的设计条件：“住宅45m＜H＜90m高度大于70米以上建筑幢数不超过70%“，项目口头答复与政府已协商2014.2.8地块摘牌2014.3.10莫总要求按公司标准“U”街，重出规划方案，朱总签字2014.3.26完成展示区定位图2014.4.11政府审批部门要求严格按照设计条件报审，方案无法通过2014.4.30按项目要求换户型，修改6轮方案后，造成建筑面积损失2014.9.22完成最终报建图册。2014.10.31报建通过2014.11内部资料月中旬严禁外传│35外协第一轮英伦方案第二轮U街方案最终方案，西边层数降低，容积率降低，减少1.1万㎡

内部资料

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36外协内部资料

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37哈尔滨平房项目：设计条件提供不全，并多次修改；

外协争取有利规划条件反面案例哈尔滨平房项目规划设计进展时间节点朱总签字确定方案2014.3.13提供新的哈尔滨规范，日照条件有变2014.4.13政府对规划布局提出新要求2014.4.22区域要求双拼改为联排2014.5.16朱总再次签字确定2014.5.19完成展示区定位图2014.6.18区域重新调低了建筑限高（低于挂牌条件高度）2014.6.22地块摘牌2014.6.29朱总再次签字确定2014.6.30规划局要求按照1.2倍建筑间距控制高层建筑高度2014.7.18政府要求增加退线距离2014.7.23内部资料

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│

38外协内部资料

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39外协内部资料

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40你认为“内优”主要能从哪些方面对控制成本有帮助？内部资料

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41内优当地规范解读场地土方工程规划方案市政工程

方案停车方式内部资料

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42大良钻石湾项目适当调整场地标高，使别墅地下室的埋深不超过3米，人防面积可按较低标准（按总建筑面积的2%。）计算，可减少人防面积8806㎡（约38%），约节省4500万的人防异地建设费。

内优1-当地规范解读①

人防内部资料

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43

内优1-当地规范解读②

停车率

湖州项目：研究当地规范，针对90

平方米以上和以下户型停车率不同，

建议把小户型局部调整，控制在90

平方米以内，减少总体停车位143

个，减少地库面积约4270方，节省

地库建设成本约1000万元内部资料

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44东莞清溪项目：东莞1000户以上的小区配建的公建比1000户以下的小区多1500㎡，规划时控制总户数在1000户以下。

内优-当地规范解读③

公建配套内部资料

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45内优1.当地规范解读①

人防②

停车率③

公建配套内部资料

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46秘笈内部资料

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47内优2-场地土方工程江西九江项目：在小区内根据情况布置了两条景观水系，雨水就近排往这两条水系，利用水系断面较管道大，且有一定蓄洪能力，最终我们将小区最不利点地面标高设定为17.5m。整体降低标高约1.0m左右。该地块面积约28.5ha，节约了28.500*1=28.5万m³的回填土方,也相应的节约了该部分干管管道成本及时间成本。①

排水VS填方原则上土方内部分期平衡内部资料

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48内优2-场地土方工程阳山项目：场地地势低洼，场地标高要求不低于66.00米，需回填大量土方。为减少土方量，经仔细核算，确定场地最低标高为64.00米（场地内土方平衡），修建排灌站。场地雨水平时自流排水，当排洪渠水位高时，关闭阀门，由排灌站进行强排。大大节省了回填土方工程量及时间成本。①

排水VS填方内部资料

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49三明项目：按福建省技术规定，可抬高周边未建市政路标高2m，从而减少整体外运土方量约65万方。内优2-场地土方工程

②

山地—运出土方内部资料

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50内优2-场地土方工程

②

山地—运出土方

贵阳毕节项目：根据现场情况进行

实地放线，修改规划及单体方案，

从而减少整体外运土方。内部资料

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51内优2-场地土方工程

②

山地—运出土方佛冈清泉城项目：A3、A4区未提供地形图项目安排测量单位测量按测量数据规划设计土方施工时发现测量数据错误C4区土方施工超挖20万方，造成浪费成本反面案例内部资料

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52内优2.场地土方工程①

排水

VS

填方②

山地—运出土方内部资料

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53秘笈内部资料

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54标准化根据地块大小选择合理规模

内优3-规划方案①

展示区模式及规模内部资料

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55

内优3-规划方案①

展示区模式及规模内部资料

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56

内优3-规划方案①

展示区模式及规模反面案例通州项目：展示区规模偏大总用地：19.95ha展示区占地：4.65haU街建筑面积：8000㎡英伦商业街建筑面积：1.6万㎡内部资料

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57

内优3-规划方案①

展示区模式及规模反面案例九江项目：展示区动线不合理影响营销成本非标准化可采用特殊处理

内优3-规划方案①

展示区模式及规模阳江用幼儿园做临时售楼部钻石郡用一户豪宅做临

部资料

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部58内

时售楼

│内部资料

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59内优3-规划方案低洼区、地质好---高层高地、地质差---低层河源项目结合原有地形进行布局②

规划布局利用地形内部资料

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60仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库内优3-规划方案②

规划布局利用地形内部资料

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61内优3-规划方案②

规划布局当规划地块中有多种产品类型时，不均衡使用容积率，提高高售价产品比例；同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。不均衡使用容积率内部资料

严禁外传

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62

内优3-规划方案②

规划布局

建筑朝向--建筑朝向对单体节能有一

定影响，会影响单体成本

前后楼夹角--组团内前后楼尽量平行

布置内部资料

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63

内优3-规划方案②

规划布局

前后楼间距--前后楼间距符合停车

模数，提高车库停车效率。内部资料

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64内优3-规划方案②

规划布局展示区位置--海盐项目区域提供设计条件和用地红线均为一宗土地，实际摘牌为2宗土地，用地红线一分为二。造成了展示区跨在2宗土地上，需要同时支付2宗土地款，造成项目前期财务支出较大。反面案例内部资料

严禁外传

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65内优3-规划方案②

规划布局展示区位置—张家港项目选择展示区位置时需要修建一段约330m市政道路。反面案例内优3-规划方案②

规划布局反面案例(迁安项目地下室及配套设施布局)概况：已推：6.16万m²。货值：3.66亿元；已售：0.86亿元。预计工程总投入：2.56亿元

受供暖分区，车库出入口

交通布置限制，需增加建

设地下室1.69万m²，增加

工程投入0.49亿元，占工

程总投入19%。车库入口

换热站

已推售范围额外增加开工范围增加建设的地下室部分仅为配合已售部分竣工验收工作，并未为销售提供货量。

内部资料

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66内部资料

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67

内优3-规划方案③

高层单元数

同等消防要求下（18F

以上改为32F）可减少

基础数量对于节约成本

有一定帮助

大丰项目提高层数后减

少3个单元内部资料

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68

内优3-规划方案④

减少道路面积

避免单边路，减少小区主次

干路，优化回车道路内部资料

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69

内优3-规划方案⑤

红线外用地的利用

洛阳项目：通过跟政府

谈判，利用红线外的用

地来做架空车库（6.6

万），并把此部分车位

纳入指标，满足项目高

层的停车要求，节省地

库成本5500万；也节省

了地价约6140万内部资料

严禁外传

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70

内优3-规划方案⑤

红线外用地的利用

如皋龙游湖项目：充分

利用外部市政广场及人

工湖打造展示区。节约

建设成本，提升品质。内部资料

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71内优3-规划方案⑥

高差处理护坡

VS

挡土墙利用红线外放坡内部资料

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72

内优3-规划方案⑥

高差处理

佛冈碧桂园：经过多方案对比从

效益上考虑，如按边坡支护方案

进行，支护造价（270万）已高

于四栋别墅的利润总和（240

万），而且支护结构也影响了环

境的美观。决定取消受影响的四

栋别墅，节约支护建造成本，并

且提高了环境品质。内部资料

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73内优

3.规划方案①

展示区模式及规模②

规划布局③

高层单元数④

减少道路面积⑤

红线外用地的利用

⑥

高差处理G

秘

笈内部资料

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74内部资料

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75

内优4-停车方式

①

建造成本排序不同停车方式成本不同，一般情况为：地面＜地上车库＜半地下车库＜地下车库＜地下机械车库＜地下二层车库

半地下车库地下车库地上车库地面停车车库类型单方建造成本（元/㎡）地下车库2500-3000停车楼2100架空车库1800内部资料

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│

76

内优车库一般土建成本内部资料

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│

77

内优4-停车方式①

建造成本排序

句容项目地下车库直接从地

面做起，再抬高周边市政道

路标高，使之不计容，既减

少了车库造价，又节约土方

成本及时间成本。内部资料

严禁外传

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78情况一：当容积率用尽时，需结合周边地形做成半地下车库达到当地政府不计容要求。情况二：当容积率未用尽时，直接做地上车库。将两栋住宅之间的间距用车库连接住宅入户

报建版

公有及私家花园储藏

储藏

组合方式：储藏+指标停车位公有及私家花园储藏储藏住宅入户

报建版

内优4-停车方式②

车库价值转移内部资料

严禁外传

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79停车位储藏间共享中心景观改造后住宅改造前改造后（部分车位改赠送面积）

内优4-停车方式②

车库价值转移内部资料

严禁外传

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80当项目地块周边有商铺，将商铺下面设计为地下室设计思路：报批前期停车位的布置满足配比指标，改造后将地下室空间改变成附加值更高的商业空间，满足了配比指标的同时能将去化难的问题解决。商铺商铺

储藏间地下车库储藏间

地下车库报建版剖面图改造版剖面图

内优4-停车方式②

车库价值转移类别车位配比户数车位（个）地面车位（个）地下车位（个）地库面积（平方米）人防面积（平方米）别墅1个/户334334663234559994洋房02-04个/户19447281992009994别墅区车库平衡329个高层区车位别墅区车库

高层区车库内部资料

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81

内优4-停车方式②

车库价值转移珊瑚宫殿项目利用别墅区地下室平衡高层车库内部资料

严禁外传

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82内优4.停车方式①

建造成本排序②

车库价值转移GP

秘

笈内部资料

严禁外传

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83内部资料

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84内优5.市政工程方案①

给排水②

电气③

挡墙④

道桥内部资料

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85内优给

排

水①

大断面渠道②

管材③

埋深④

回填及地基处理管径流量（立方米/天）造价（万元/km）可供交楼面积（万㎡）DN100750PE管20-3010DN1501680PE管30-4023DN2003000球墨管60-7552DN2504500球墨管80-9263DN3006500球墨管100-12090DN40012000球墨管160-200170DN50018000球墨管240-560252DN60025000球墨管300-350350DN70035000球墨管400-480490DN80045000球墨管500-560内部资料严禁外传│63086内优

红线外主要供水管线的输送能力及工程造价（造价包括土建、管、沟施工费用，不包括管线占用土地的补偿费用）内部资料

严禁外传

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87内优5-市政工程方案福建三明项目有一排洪渠，原水利局下属设计院三明市明兴水利水电勘察设计有限公司设计方案为：箱涵为3孔箱涵，单孔断面尺寸B×H=3×3m，总计B×H=9×3m，长度946m，明渠B×H=10×2.6m，长度504m。我方设计人员经统计汇水面积校核水量之后认为该方案断面偏大。经与对方设计院沟通后，对方同意调整方案，调整后箱涵改为2孔洞，总宽度减小1m；明渠宽度减小2m。降低综合造价470万。①

排水GP

秘

笈内部资料

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88内部资料

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89内优电

气①

电房设置条件②

低压供电半径③

高压接线方式

④

变压器系数

⑤

单户面积计算方式导线/电缆型号最大负荷（kVA）造价（万元/km）可供交楼面积（万㎡）3×195架空导线650050-6015-183×240架空导线800060-7018-233×240地埋电缆（含土建费）6500110-13015-183×300地埋导线（含土建费）8000140-17018-23内优

红线外主要电力管线的输送能力及工程造价（造价包括土建、管、沟施工费用，不包括管线占用土地的补偿费用）注：上表制线路总长度在5公里以内的最大负荷，超过5公里后，最大负荷相应降低（如10公里，负荷为标准的70%-80%）

内部资料

严禁外传

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90内部资料

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91

内优5-市政工程方案②

电气

佛冈碧桂园：一、二期经过多次与项目部、当地供电部门协商并调整

10KV供电方案，最终取消15个10/0.4KV电房，改为设置箱式变压

器供电，此做法可节省用地及不占用容积率，也有利于销售，节约投

资约1850万。GP

秘

笈内部资料

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92内优挡

墙①

场地地质及高差②

基坑支护方式③

挡墙形式及地基处理